房地產企業(yè)少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案

1、房地產開發(fā)企業(yè)少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案 精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料1第一部分一、案例編寫人winwind二、編寫目的 通過本案，使稽查人員掌握對房地產企業(yè)少計收入、多列成本，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復核方法在查前、查中的運用。三、關鍵詞企業(yè)所得稅 少計收入 虛假發(fā)票 虛增成本 多列期間費用 2偷稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用1.隱瞞委托代銷收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料3偷稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用4.虛列建安成本5.虛列材料成本6.虛列拆遷成本4偷稅手段收入方面成本方面成本

2、計算方法期間費用7.混淆成本對象5偷稅手段少計收入多列成本成本計算方法期間費用8.利息費用9.業(yè)務招待費精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料65種檢查方法78第一部分 四、基本概念 （一）建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地的面積之比。在每畝土地價格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價成反比。89第一部分 （二）樓面地價 樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分攤到的土地成本，也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是：樓面地價=土地總價建筑總面積；或：樓面地價=每平方米土地單價容積率。樓面地價為單位工程成本的

3、重要組成部分，本案中樓面地價為檢查人員分析成本的項目。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料910第一部分 (三)甲方供材 在建筑工程合同條款中，房地產公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習慣上，對于合同條款規(guī)定主要材料由房地產公司采購的方式，稱作甲方供材。1011第二部分案件來源一納稅人基本情況二案件查處情況 三定性處理及依據四1112一、案件來源專項檢查12精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料1314二、納稅人基本情況工商注冊、稅務登記情況（一）企業(yè)經營情況（二）14（一）工商注冊、稅務登記情況 金海岸房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱金海岸公司），成立于2003年10月。工商登記類型：內資有限責任

4、公司；企業(yè)所得稅主管稅務機關：國稅部門。該企業(yè)成立三年以來，共取得銷售收入和預售收入35685.13萬元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬元，營業(yè)稅金及附加2337.38萬元。 該地區(qū)預售階段適用預計計稅毛利率151516（二）企業(yè)經營情況 該公司2003年以186.48萬元每畝的價格在市中心取得拍賣地塊85.8畝，開發(fā)了兩個項目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬平方米，于2006年竣工；都市花園二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。2004年實現(xiàn)預售收入9863.90萬元，2005年實現(xiàn)預售收入10821.23萬元，2006年實現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入1

5、2000萬元，二期預售收入3000萬元。 16（二）企業(yè)經營情況都市花園一期建筑面積10萬平方米2006年竣工取得拍賣地塊85.8畝開發(fā)了兩個項目 都市花園二期建筑面積10萬平方米尚未竣工精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料1718三、案件查處情況案頭分析準備（一）稽查實施（二）查補稅款計算 （三）18（一）案頭分析準備 檢查人員在入戶前，首先調閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及資產負債表、利潤表。對報表進行了認真全面的分析，然后微服私訪，深入到項目售樓部進行調查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。19納稅申報情況（一）案

6、頭分析準備項目/年度200420052006銷售收入 0 032685.13 預售收入 9863.9010821.23 3000 計稅成本 OO30397.17 期間費用總計 814.99 788.74 70.76 利息支出 582.34 582.34 0業(yè)務招待費 135 120 20.76 其他期間費用97.65 86.40 50 主營業(yè)務稅金及附加 646.09 708.79 982.5 應納稅所得額 327.5 125.65 -1418.07 應納所得稅款 6.11 41.47 0已納所得稅款 6.1141.47 020（一）案頭分析準備申報表比率分析1財務費用分析 2業(yè)務招待費分析

7、3精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料21可能存在虛增成本或者少計收入問題 1.申報表比率分析（完工項目）繳納所得稅款47.57萬元所得稅貢獻率為0.13%3%毛利率為7%20%收入32685.13萬元222.財務費用分析 該企業(yè)2004、2005年利息支出在財務費用中列支1164.68萬元，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)項目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷售收入為零，證明2006年以前所有樓盤均未完工。根據總局稅收政策規(guī)定，從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產的開發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財務

8、費用的嫌疑，需要在檢查中進一步核實取證。233.業(yè)務招待費分析 該企業(yè)2004、2005年列支業(yè)務招待費255萬元。根據國稅發(fā)200631號文件第八條規(guī)定，預售階段不允許扣除廣告費用、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。該問題也需要在查賬階段，取證核實。 24（二）稽查實施調賬遇阻2007年7月18日，xx市國稅局稽查局開始對金海岸房地產開發(fā)有限公司進行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計資料于2007年5月財務室失火中燒毀無法提供，并出具了當時消防部門的火災事故認定書和企業(yè)自述材料，檢查人員對其財務人員就此事件做了訊問筆錄。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料25（二）稽查實施 被迫交

9、出賬簿Xx市局稽查局業(yè)務會討論認為，該企業(yè)辦公樓僅僅財務室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經報市局批準，決定參照同地段樓盤銷售價格，對該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務部門強大的壓力下， 2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，xx市局稽查局隨即啟動稽查程序，對其納稅情況進行了全面檢查。26（二）稽查實施收入檢查 1成本核查 2期間費用審查 3271.收入檢查側面突破查出少計收入（1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項（2）現(xiàn)場核查違章建筑收租金（3）28（1）側面突破 查出少計收入營業(yè)費用偏高，針對該企業(yè)采取委托銷售方式的特點，檢查人員全面調閱了該企業(yè)“營業(yè)費用傭金支出”賬

10、簿支付銷售傭金680.56萬元按代銷手續(xù)費3推算出實際的預售收入22685.13萬元該企業(yè)申報預售收入只有20685.13萬元隱匿收入2000萬元精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料29（）巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項 該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項收入記錄，根據我國按揭貸款有關法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭”二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項的情況。3031（）巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項 經到企業(yè)合作按揭銀行調查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據的復印件，金額合計570萬元。而企業(yè)辯稱這是因為要替業(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽

11、造了收據，實際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據的證據已經比較扎實，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實了購房戶早在2004年就已經將首付款項交付給金海岸公司。從而對該項少記收入問題取得了確鑿證據。 31（）現(xiàn)場核查 違章建筑收租金 為了解樓盤建設情況，檢查人員來到了項目所在地進行現(xiàn)場核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務樓居然比施工圖多出了一層。經了解，2006年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認了將違章建筑出租，收取租金400萬元未申報納稅的違法事實。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料322.成本

12、核查綜合評估確定檢查突破點（1）地稅機關協(xié)查建安發(fā)票 （2）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票 （3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議 （4）不配比結轉成本熱力站成本全入一期 （5）33（1）綜合評估確定檢查突破點34（2）地稅機關協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點： 一是同一時間、同一開票人開出的代開發(fā)票號碼不在一個號段上； 二是發(fā)票上代開機關的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別； 三是機打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調整過打印格式。 經過協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票并非該局開具，屬假票，涉及金額1450.05萬元。 精品資料網（） 專

13、業(yè)提供企管培訓資料35（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票 為擴大檢查成果，檢查組對該公司大額支出的成本費用項目涉及的發(fā)票進行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)疑點的貨物銷售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對發(fā)票流向有問題的發(fā)票進行外調取證。針對CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”，可以查詢全省范圍內商品銷售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的成本項目發(fā)票以明細表形式登記造冊的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進行查詢。經證實屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開發(fā)成本1961.28萬元。 36是否假票金額均要調減銷售成本？37（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議 該企業(yè)開發(fā)成本中共列支拆遷補償費2300萬

14、元，檢查人員核查拆遷補償協(xié)議時，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。查實了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經過分攤計算，都市花園一期涉及虛列開發(fā)成本701.11萬元。 38（5）不配比結轉成本熱力站成本全入一期 房地產企業(yè)的成本核算方法非常復雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會不會在計算方法上也作文章呢？帶著這些疑問，檢查人員不辭辛苦，對該企業(yè)的成本結算進行了重新核實，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經于2006年完工，其成本全部記入都市花園一期項目。3940（5）不配比結轉成本熱力站成本全入一期 根據國稅發(fā)200631號文件對于計稅成本的規(guī)定，其

15、發(fā)生的1000萬元配套設施成本，應當按照配比原則分攤，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬平方米，一期應分攤開發(fā)成本500萬元，企業(yè)多列開發(fā)成本500萬元。 鑒于一期開發(fā)產品均已售出，該企業(yè)多列銷售成本500萬元。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料403.期間費用審查未完工開發(fā)產品多列利息支出（1）多列業(yè)務招待費（2）41（1）未完工開發(fā)產品多列利息支出 根據案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，經過調查取證，證實該企業(yè)2004年初取得了兩年期開發(fā)項目貸款9000萬元，2004年和2005年共多列支“財務費用利息出”1164.68萬元。4243（1）未完工開發(fā)產品多列利息支出 根據企業(yè)所得稅

16、稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號文）第三十五條規(guī)定，從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產的開發(fā)成本該企業(yè)2004年、2005年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應當記入“財務費用”在稅前直接列支，而應當列入開發(fā)成本，都市花園一期兩年共應攤入利息資本化支出582.34萬元。 43（2）多列業(yè)務招待費 根據案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，檢查人員對預售階段列支業(yè)務招待費的問題，進行了調查取證，證實該企業(yè)在預售階段列支廣告費、業(yè)務招待費共計255萬元，應調增應納稅所得額255萬元。 精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料44（三）查補稅款

17、計算 由于該企業(yè)在收入、成本、費用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計算應納稅所得額比對的方法，計算查補稅款。 通過計算，金海岸公司共應補繳企業(yè)所得稅2246.36萬元，其中2004年涉及企業(yè)所得稅款264.61萬元，2005年涉及企業(yè)所得稅款275.55萬元，2006年涉及企業(yè)所得稅款1706.21萬元。檢查結果已經通報地稅機關，計算稅款的時候已經考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。4546四、定性處理及依據查補稅款及稅罰款 1發(fā)票罰款 2阻撓檢查行為罰款 3涉稅案件移送 4471.查補稅款及稅罰款 根據中華人民共和國稅收征收管理法第六十三條之規(guī)定，決定對該單位少列收入、虛列成本等違法行為

18、涉及少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬元定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計888.94萬元。對該單位在稅前多扣除財務費用、業(yè)務招待費行為造成的少繳企業(yè)所得稅款468.50萬元不定性為偷稅。以上共應補繳所得稅款2246.36萬元，罰款827.26萬元，合計3135.30萬元。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料48491.查補稅款及稅罰款 根據中華人民共和國稅收征收管理法第三十二條規(guī)定，決定對該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬分之五的滯納金。492.發(fā)票罰款 根據中華人民共和國發(fā)票管理辦法第三十六條、中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假發(fā)票的行為，責令

19、限期改正，并處萬元罰款。503.阻撓檢查行為罰款 根據中華人民共和國稅收征收管理法第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處萬元罰款。514.涉稅案件移送 經計算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過1萬元，且偷稅比例達到應繳稅金10%以上比例，根據中華人民共和國刑法第二百零一條、最高人民檢察院、公安部關于經濟犯罪案件追訴標準的規(guī)定第四十九條之規(guī)定及行政執(zhí)法機關移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定第三條之規(guī)定，XX市國稅局稽查局已經將該案移送公安機關查處。52第三部分有關法律、法規(guī)和適用性分析 一稅務稽查手段和方法歸納 二企業(yè)所得稅檢查難點分析 三53一、有關法律、法規(guī)和適用性分析 一事不二罰，是指對行為

20、人的同一個違法行為，不得以同一事實和同一依據，給予兩次以上的罰款處罰。本案中，金海岸公司“虛列成本偷稅”和“取得假發(fā)票”是兩種不同性質的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非“一事”，可以依照稅收征管法和發(fā)票管理辦法分別罰款，并不違反“一事不二罰”原則。54二、稅務稽查手段和方法歸納 本案中，檢查人員運用了案頭報表分析、帳目分析、全面外調（包括地稅機關和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運用、實地核查等5種房地產稅務稽查常用手段。 5556三、企業(yè)所得稅檢查難點分析 （一）房地產企業(yè)由于其收入及成本構成的復雜性決定了偷稅手段的復雜性，給房地產稅務稽查提出了更高的要求。 本案中，地產開發(fā)公司共采取了九種偷逃稅

21、手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費、偽造拆遷協(xié)議、不配比結轉成本、財務費用不資本化、預售階段扣除業(yè)務招待費。這九種偷稅手段是房地產稽查中常見偷稅手法,通過對本案例的學習,可以使檢查人員對一般的偷稅手段有感性認識,增強稽查的針對性。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料5657三、企業(yè)所得稅檢查難點分析 （二）“真票虛開”難以取證成為房地產稅務稽查的難點。 本案中，通過CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”、地稅機關外調查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實。在實踐中，更為常見的是“真票虛開”，即票面形式真實，而業(yè)務內容虛假。房地產公司負擔

22、3.3%的建筑行業(yè)營業(yè)稅，可以扣除33的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了“真票虛開”有相當?shù)慕洕?。房地產企業(yè)的成本明顯偏高，但是由于“真票虛開”難以取證，成為房地產企業(yè)所得稅檢查的難點。 57Thank You ! 謝謝！5859房地產所得稅檢查方法5960第一部分清晰的理念 檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當?shù)幕榉椒?，取得事半功倍的效果。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料6061一、首先要區(qū)分內資企業(yè)和外資企業(yè) 因為內資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產所適用的政策是完全不同的。例如：視同銷售、工資、廣告費、成本結轉方法?；閷嵺`中，內外資企業(yè)所得稅

23、政策混用現(xiàn)象經常發(fā)生。6162二、區(qū)分已完工項目還是未完工項目 要嚴格按照稅收政策（國稅發(fā)200631號文件及國稅法2001142號文件）規(guī)定判斷企業(yè)開發(fā)項目是否完工，然后再確定重點檢查方向。6263第二部分查前準備6364一、充分利用網絡信息（一）房地產企業(yè)網站查找信息（二）相關政府部門網站查找信息精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料6465二、項目所在地實地查看 因為在網絡上已經對該企業(yè)的一些基本情況有了一些基本了解，因此實地檢查是有準備的印證。對該項目有基本的感性認識，在房地產稅務檢查期間，項目所在地的查看應當是經常性的，只有熟悉樓盤實際情況，才能結合財務資料，核對稅款繳納的真實性。65

24、66三、案頭分析 研究財務報表以及所得稅納稅申報表。新企業(yè)所得稅申報表非常詳細，可以研究出很多內容。6667第三部分收入檢查6768一、售樓處檢查 （一）先以購樓人員的名義，到售樓處，詢問一些事情，尤其是查驗是否有個人卡收取房款的情況，要求給房地產商打款，掌握其個人卡或賬外賬號。6869一、售樓處檢查 （二）取得銷控表 精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料6970一、售樓處檢查 （三）及時亮明身份，突擊售樓部經理的微機。取得第一手資料，以待同企業(yè)申報表及帳簿資料進行核對。7071二、財務部門檢查 （一）責令提供發(fā)票購領本（包括收據）和所有發(fā)票。發(fā)票購領本用以核對該企業(yè)是否提供了全額的發(fā)票。71

25、72二、財務部門檢查 （二）責令提供蓋著備案章的銷售合同 目前全國很多地方都已經實行銷售合同網上備案，給銷售合同的核查提供了便利。7273二、財務部門檢查 （三）責令提供銷售臺賬。銷售臺賬是比財務賬更加詳細的銷售情況明細。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料7374三、收入檢查一般方法 （一）查“預收賬款”科目貸方 看是否有明顯的預售收入未繳納所得稅情況。由于征管原因，此類問題的確存在。正宗的預售收入就是應當在“預收賬款”科目反映。一般來說房地產企業(yè)往往采取預售銷售的模式，因此預收賬款科目是最重要的賬戶。7475三、收入檢查一般方法 （二）查“應收賬款”科目 有的企業(yè)不設“預收賬款”科目，可以

26、查看“應收賬款”科目的貸方。在稽查實踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預售款項分別在預收賬款同應收賬款貸方反映。僅將在預收賬款科目反映的收入申報納稅。7576三、收入檢查一般方法 （三）查“其他應付款”科目 一般下設二級科目“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠意金”等都屬于預售收入。 尤其還要注意“其他應付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問題7677三、收入檢查一般方法 （四）查是否存在支付給中介機構的費用 如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預售收入。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費，在06年12月31日的憑證中，列支給中介公司傭金72萬，而該公司僅申報1800萬收

27、入，隱瞞了另外的1800萬。7778三、收入檢查一般方法 （五）查應繳稅金-應繳營業(yè)稅發(fā)生額 看是否有申報營業(yè)稅，而隱瞞所得稅收入問題。可以將應繳營業(yè)稅除以5的稅率，得出總收入（總收入現(xiàn)房銷售收入預售收入租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報表、利潤表相核對，看是否有對稅務機關隱瞞收入的行為。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料7879三、收入檢查一般方法 （六）查“銀行存款”日記賬 看是否有莫名的大筆款項轉入，隱瞞預售收入。如果有向非金融機構的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無利息發(fā)生的借款一般是假的。“市場經濟社會沒有白吃的午餐”7980三、收入檢查一般方法 （七）到人民銀行去查看賬

28、號 隨著通過銀行卡支付結算手段的發(fā)達，將收入隱瞞在銀行賬號的情況已經比較少見。 新動向為將預售收入隱瞞在個人銀行卡上，給稅務機關帶來了很大的難度。8081三、收入檢查一般方法（八）核對“銀行對賬單”與“銀行存款日記賬” 可以借助會計工作，令其作出“銀行存款余額調節(jié)表”，從而看是否有未入賬的收入項目。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料8182三、收入檢查一般方法 （九）到銀行去查按揭款情況 某企業(yè)采取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。8283三、收入檢查一般方法 （十）到房管局查“銷售合同”情況 房管局可以查的信息有：銷售合同備案情況、初始產權證明辦理情況、房產證辦

29、理情況，可以有效的控制房地產企業(yè)的收入。 但是這種方法見效的可能效比較小，因為實踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的。8384三、收入檢查一般方法（十一） 檢查施工單位同房地產公司的款項結算 1因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤。 2工抵房問題。8485三、收入檢查一般方法 （十二）檢查應付款項 （1）內資企業(yè)超過三年的應付未付款項，是否調增應納稅所得額。（要注意13號令的前置條件） （2）外資企業(yè)超過兩年的應付未付款項，是否調增應納稅所得額。（國稅發(fā)1999195號文件）精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料8586三

30、、收入檢查一般方法 （十三）建設局、規(guī)劃局檢查項目情況 看是否有企業(yè)財務賬目上有明顯的漏項情況。但如果項目在外地，隱瞞項目問題就很難在建設局、規(guī)劃局查出。8687三、收入檢查一般方法（十四）檢查委托代銷合同以保證稅基的完整 因為委托代銷時，有時要按照買斷價或基價確認收入，而不能按照銷售合同確認收入。 當銷售價格小于買斷價或基價時，應當按照買斷價格或者基價來處理，而不能按照銷售合同計稅。此時要特別注意審查委托代銷合同。8788三、收入檢查一般方法（十五）檢查以地換房在實際銷售階段是否納入銷售入。 國稅函2002172號文件的規(guī)定。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料8889第四部分成本、費用檢查

31、8990一、索取成本相關資料 索取企業(yè)合同臺賬及合同付款情況臺賬。檢查成本項目合同記載內容是否相同。將工程決算書同企業(yè)實際列支的成本進行核對。計算單位工程成本，以驗證成本項目是否真實。9091二、合法扣稅憑證檢查 （一）合法扣稅憑證的完整性檢查看開發(fā)成本科目借方對應的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支成本情況。精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料9192二、合法扣稅憑證檢查 （二）合法扣稅憑的形式真實性檢查看原始憑證中所附發(fā)票是否真實。1了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計入開發(fā)成本情況。2運用ctais系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，檢查發(fā)票的真實性。3到地稅機關去核實建安發(fā)票的真實性。9293二、合法扣稅憑證檢查 （三）假票檢查新動向 目前很多省份在網上可以驗證發(fā)票的真?zhèn)危虼艘恍┕┴浬滩扇“l(fā)票真實領用，并未開具。而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。 以上檢查應注意區(qū)分假票列支虛假開發(fā)成本和業(yè)務真