房地產(chǎn)成本核算指引(共12頁)

1、房地產(chǎn)成本核算指引(zhyn)1.目的(md)：加強成本管理，規(guī)范公司(n s)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2.范圍：適用于公司內(nèi)全資、控股及合作經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3.職責：財務中心負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；公司內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責嚴格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時

2、向財務管理中心反饋。4. 方法和過程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。4.1.2 設置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。4.1.4 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。4.1.5 編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。4.1.6 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由成本中心、

3、營銷中心提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.1.8 編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4.2 成本核算對象(duxing)的確定4.2.1 成本核算對象的確定(qudng)原則4.2.1.1 滿足(mnz)成本計算的需要；4.2.1.2 便于成本費用的歸集；4.2.1.3 利于成本的及時結(jié)算；4.2.1.4 適應成本監(jiān)控的要求。4.2.2 成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象。4.2.2.1 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))

4、為成本核算對象。4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應按功能劃分成本核算對象。4.2.2.3 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 4.2.2.4 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。4.3 成本費用項目及核算內(nèi)容4.3.1 成本費用項目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應視

5、開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項：4.3.1.1 土地征用及拆遷費4.3.1.2 前期工程費4.3.1.3基礎(chǔ)設施費4.3.1.4建安工程費4.3.1.5 公共配套費4.3.1.6結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費用4.3.2 各成本項目的核算(h sun)內(nèi)容4.3.2.1土地征用(zhngyng)及拆遷費指為取得土地(td)開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：A、土地出讓金：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費；B、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。C、土地契稅及其它稅費：交納的契稅、土地使用費、耕地占

6、用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。D、其他支付的與土地相關(guān)的各類款項。4.3.2.2前期工程費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：可行性研究費：包括項目前期聘請的各類調(diào)研機構(gòu)針對新開發(fā)項目所做的前期研究報告費用。勘察費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、建筑面積丈量費等。設計費：包括總體規(guī)劃設計、建筑工程施工圖設計、景觀工程規(guī)劃設計、人防施工圖設計等。D、職能部門費：包括大市政配套費、城市綠化費、墻體專項基金、價格基金、圖紙審查費（建

7、筑工程施工圖審查費、人防施工圖審查費、防雷氣象施工圖審查費等）、交易服務費、放線驗線費、控制點定位費、人防費、招標代理費、氡氣檢測費、室內(nèi)環(huán)境檢測費、消防審核費、避雷器安裝費、農(nóng)民工工資擔保費、工程款支付擔保費、預測繪費、測繪費、勘察測量費、門牌號費、辦理預售證費、環(huán)評報告費、地震評價費、建筑渣土處理費、散裝水泥基金等。 E、“三通一平”費：(1) 臨時道路(dol)：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。(2) 臨時用電：接通(ji tn)紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3) 臨時用水：接通紅線外施工(sh gng)用臨時給排水設施的

8、設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除、舊基礎(chǔ)破除、清運等費用。F、臨時設施費(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。4.3.2.3基礎(chǔ)設施費 基礎(chǔ)設施建設是指建筑物1.5米以外和項目用地規(guī)劃紅線內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括給排水、供電、供氣、供暖、道路、室外照明、通信、安防、寬帶網(wǎng)絡等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。主要包括：A、室外給排水

9、工程： (1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設備等費用；(2) 雨污水系統(tǒng)費用：主要包括小區(qū)雨、污水排水管道、設備及化糞池等費用。 B、室外供電工程：(1)高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；(2) 室外(sh wi)強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用。C、室外燃氣工程：主要包括管道(gundo)系統(tǒng)、調(diào)壓站、燃氣工程設計費、圖紙審查費及燃氣工程監(jiān)理費等。 D、室外暖氣工程：主要(zhyo)包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用。E、園林景觀工程：指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：(1)綠化建設費：包括公

10、共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；(2)建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；(3)道路建造費：道路鋪設、開設路口工程及補償費等；(4)地面鋪裝費；廣場地面的鋪裝；(5)室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；(6)室外背景音樂；(7)室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。(8)圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門。 F、室外消防工程：主要包括室外消防噴淋、消火栓、消防報警等系統(tǒng)，以及消防水池、消防泵房、消防泵等費用。G、室外弱電工程：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用H、小區(qū)智能化工程：主要包括：(1

11、) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；(6) 電子公告屏費用4.3.1.4建安工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建、安裝預算內(nèi)的各項費用。主要(zhyo)包括：A、主體建筑安裝費：包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程（主要包括外墻門窗、防火門的費用(fi yong)）、外墻精裝修費用（包括外墻保溫及外墻飾面）、室內(nèi)安裝工程（室內(nèi)水暖氣電管線費）等。B、公共部位(bwi)精裝修費：主要

12、包括入戶門廳、單元門頭等精裝修費用。C、戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用（含潔具、燈具等）。D、地基與基礎(chǔ)處理工程：主要包括樁基建設費、樁基檢測費、降水工程費、邊坡支護等費用。E、門窗工程：主要包括入戶門、單元門購安費用。F、室內(nèi)設備及其安裝費(1)電梯及其安裝費；(2)人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。G、質(zhì)檢費/驗收費，以上建安工程的質(zhì)檢費、驗收費。4.3.1.5 公共配套費：指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收

13、入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權(quán)，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目(x

14、ingm)下按各項配套設施設立明細科目進行核算，A、會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體(dn t)會所結(jié)構(gòu)；B、物管樓：建造(jinzo)成本及配套資產(chǎn)購置；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；4.3.1.6結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費用開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。A、工程管理費(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2) 預結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預結(jié)算的編制、審核費用；(3) 工程保險費。B、營銷設施建造費(1) 廣告設施建造費：路牌廣告建設費；(2) 銷售環(huán)境改造費：

15、會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用； (5) 其他。C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔(chngdn)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。4.

16、3.2.9 期間(qjin)費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設置、歸集內(nèi)容(nirng)、核算程序等詳見聯(lián)誠公司費用核算規(guī)范。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見聯(lián)誠公司費用核算規(guī)范。4.4 會計科目與帳簿設置4.4.1 “開發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“成本核算科目明細表”。成本項目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與合同管理臺賬、資金占用臺賬的相應數(shù)據(jù)進行核對，并保持一致。在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核

17、算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“公共成本”進行歸集。成本核算對象的具體設置參見下圖： 在建一期 住宅 2#樓 獨立商鋪 3#樓 XX項目 在建二期 寫字樓 在建X期 擬開發(fā)土地 公共成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建期”，公共成本在未分攤前先在“公共成本”中歸集，隨后再進行二次分配。4.4.2 “開發(fā)間接費”科目該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。這類費用先歸集，再按一定(ydng)標準分配計入各

18、成本核算對象。各級明細科目的設置詳見“科目(km)明細表”。附一：開發(fā)成本明細表代碼項目名稱備注 001工程成本類001.001土地征用及拆遷費001.001.001 土地出讓金001.001.002 拆遷補償費001.001.003 土地契稅及其它稅費001.001.097 其它001.002前期工程費001.002.001可行性研究費001.002.002勘探費001.002.002.001地質(zhì)勘探費001.002.002.002地下文物勘探費001.002.002.003建筑沉降觀測費001.002.003設計費001.002.003.001總體規(guī)劃設計費001.002.003.002施

19、工圖設計費001.002.003.003人防施工圖設計費001.002.003.004景觀工程設計費001.002.004職能部門費用001.002.004.001 大市政配套費001.002.004.002城市綠化費001.002.004.003墻體專項基金001.002.004.004價格基金001.002.004.005圖紙審查費001.002.004.006交易服務費001.002.004.007放線驗線費001.002.004.008控制點定位費001.002.004.009 人防費001.002.004.010招標代理費001.002.004.011氡氣檢測費001.002.004

20、.012室內(nèi)環(huán)璄檢測費001.002.004.013消防審核費001.002.004.014避雷器安裝費001.002.004.015農(nóng)民工工資擔保費001.002.004.016工程款支付擔保費001.002.004.017預測繪費001.002.004.018測繪費001.002.004.019 勘察測量費001.002.004.020門牌號費用001.002.004.021辦理預售證費用001.002.004.022地震評價001.002.004.023環(huán)評報告001.002.004.024建筑渣土處理費001.002.004.025散裝水泥基金001.002.004.097其它001.

21、002.005三通一平001.002.005.001 場地平整001.002.005.002 臨時用水001.002.005.003 臨時用電001.002.005.005 臨時道路001.002.006 臨時設施費001.002.097 其它001.003基礎(chǔ)設施費001.003.001 室外給排水工程001.003.001.001 室外排水工程001.003.001.002 室外給水工程001.003.002 室外供電工程001.003.003 室外燃氣工程001.003.004 室外暖氣工程001.003.005 園林景觀工程001.003.006 室外消防工程001.003.007 室

22、外弱電工程001.003.008 小區(qū)智能化工程001.003.097 其它001.004建安工程費001.004.01 主體建筑安裝工程001.004.01.01 XX項目-XX號樓分樓號分項目樓號設置子目001.004.02 公共部分精裝修工程001.004.03 戶內(nèi)精裝修工程001.004.04 地基與基礎(chǔ)處理工程001.004.05 門窗工程001.004.06 室內(nèi)設備及安裝001.004.07 質(zhì)監(jiān)費驗收費001.004.97 其它001.005公共配套費001.005.01 會所001.005.02 物管樓001.005.03 幼稚圓001.005.04 學校001.006結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費用001.097成本預結(jié)轉(zhuǎn)附二、開發(fā)間接(jin ji)費用明細表序號項目備注001員工薪酬001.001員工工資001.002員工其他薪酬002員工職教金003員工保險金003.001 養(yǎng)老保險003.002 醫(yī)療保險003.003生育保險003.004 失業(yè)保險003.005工傷保險003.006 住房公積金004福利費005工會經(jīng)費006辦公費006.001日常辦公消耗費006.002辦公器材維修費006.003辦公綠化保潔費006.004報刊雜志費006.005其他辦公費用007車輛費用007.001加油