歷年房地產(chǎn)方面的改革

1、歷年房地產(chǎn)方面的改革政策目標(biāo)：修改十年規(guī)劃指標(biāo)，調(diào)整、改革、整頓；政策內(nèi)容：承諾私人建房，都市居民能夠自購自建。開始住房制度改革；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，下放治理權(quán)；1984 年政策目標(biāo)：進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)；政策內(nèi)容：公布城建綜合開發(fā)暫行方法，推行商品化試點(diǎn)；1985 1987年政策目標(biāo)：防止盲目進(jìn)展商品住宅；政策內(nèi)容：加大商品房住宅打算治理，公有住房補(bǔ)貼出售；1988 年政策目標(biāo)：擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)住房制度改革政策內(nèi)容：修改憲法，承諾土地批租；全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革；房地產(chǎn)市場；1989 年政策目標(biāo)：加大房地產(chǎn)市場治理；政策內(nèi)容：公布關(guān)于加大房地產(chǎn)市場治理的通知，規(guī)范市場行為，整頓市場秩序；壓

2、縮固定資產(chǎn)規(guī)模，緊縮銀根；1990 年政策目標(biāo)：加大治理整頓；推進(jìn)土地使用制度改革；政策內(nèi)容：治理整頓，大規(guī)模清理在建項(xiàng)目；頒布深化企業(yè)經(jīng)營機(jī)制改革的通知；緊縮銀根；公布土地治理法實(shí)施條例；1991 年政策目標(biāo)：規(guī)范產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展：深化住房制度改革；政策內(nèi)容：治理整頓；房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步；房改開始在全國范疇內(nèi)全面推行；1992 年政策目標(biāo)：加快房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展；政策內(nèi)容：引進(jìn)外資；宣布“治理整頓”終止；房地產(chǎn)價(jià)格；擴(kuò)大市場調(diào)控范疇；下放權(quán)力；發(fā)放開發(fā)消費(fèi)貸款；1993 年政策目標(biāo)：理順房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展；政策內(nèi)容：開始進(jìn)行宏觀調(diào)整；操縱投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場行為，調(diào)劑房地產(chǎn)

3、經(jīng)營收益。公布關(guān)于加大房地產(chǎn)市場宏觀治理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康連續(xù)進(jìn)展的意見和關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)全面檢查的通知；1994 年政策目標(biāo)：加大宏觀調(diào)控，深化住房制度改革；政策內(nèi)容：公布國務(wù)院關(guān)于連續(xù)加大定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知和國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定；進(jìn)入調(diào)控、消化、穩(wěn)固的進(jìn)展時(shí)期；開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)全面檢查；整頓金融秩序；1995 年政策目標(biāo)：規(guī)范房地產(chǎn)市場；政策內(nèi)容：加大房地產(chǎn)市場的宏觀治理；頒布房地產(chǎn)治理法、 增值稅法 ；整頓金融秩序；開始實(shí)施安居工程；1996 年全面推行住房公積金制度；租金改革和公有住房出售有了新的進(jìn)展；政策性貸款制度開始建立；安居工程順利推進(jìn)；19

4、97 年實(shí)行適度從緊的財(cái)政政策和貨幣政策；1998 年政策目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展；政策內(nèi)容：公布都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例和關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知，要求從1998年下半年起停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；同時(shí)調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)進(jìn)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)得到調(diào)整；1999 年實(shí)行主動(dòng)財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)，深化落實(shí)住房分配貨幣化改革；鼓舞個(gè)人換購住房，免個(gè)人所得稅；調(diào)整房地產(chǎn)市場若干政策；啟動(dòng)房地產(chǎn)市場，免征產(chǎn)易營業(yè)稅，契稅減半；2000 年啟動(dòng)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。對住房公積金貨款的個(gè)人和銀行都免稅

5、。租賃所取得收入稅收稅率減少；2001 年政策目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展；促進(jìn)消化積壓房；政策內(nèi)容：對住房消費(fèi)采納扶持政策，主動(dòng)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展；加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。消化積壓商品房政策，對1998 年 6月 30 日往常的商業(yè)用房、寫字樓、 住房免營業(yè)稅、契稅， 行政事業(yè)性收費(fèi)；2002 年1 月：禁止商業(yè)銀行指定保險(xiǎn)單位辦理貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)3 月：降價(jià)住房公積金存、貸款利率，5 年以上貸款利率由4.59%降到4.05；修改住房公積金治理?xiàng)l例；月：央行認(rèn)為局部投資增幅過大，加大房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)治理，嚴(yán)格操縱土地供應(yīng)總量。復(fù)原征收土地增值稅。2003 年月：出臺(tái)121

6、 號文件。加大房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款；提升第二套住房的首付比例；月：出售的房屋開始征收房地產(chǎn)稅月：出臺(tái)18 號文件，促進(jìn)房地產(chǎn)連續(xù)健康進(jìn)展；2004年月：存款預(yù)備金利率上調(diào)，從7%提升到7.5%。上海市公布上海市房地產(chǎn)登記條例修正案，期房限轉(zhuǎn)，打擊上海房地產(chǎn)投資行為，打壓房地產(chǎn)泡沫。月：對高爾夫球場、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項(xiàng)目進(jìn)行清理，對土地治理的嚴(yán)格操縱，抑制房地產(chǎn)投資過快的增長8 月：出臺(tái)上海市土地儲(chǔ)備方法。地點(diǎn)產(chǎn)業(yè)法規(guī)增加政府對土地市場的調(diào)控力度，將“毛地出讓”，并對預(yù)期不開發(fā)土地依法從開發(fā)商收回10月：加息，金融機(jī)構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)12月：嚴(yán)

7、禁非法壓低地價(jià)招商；嚴(yán)格規(guī)范地點(diǎn)政府土地治理，抑制通過土地招商帶來的土地流失和固定資產(chǎn)投資的增加；市場反應(yīng) :2005年上海房價(jià)顯現(xiàn)明顯下降,最大降幅超過20%;除上海之外 ,全國各地房價(jià)連續(xù)大肆上漲。2005 年3 月：房貸優(yōu)待政策取消調(diào)控涉及消費(fèi)層面3 月：房地產(chǎn)稅改革深入調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié)3 月：國八條出臺(tái)調(diào)控上升到政治高度（舊國八條）5 月：七部委意見調(diào)控加大、細(xì)則出臺(tái)（新國八條）5 月： 關(guān)于加大房地產(chǎn)稅收治理的通知從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場9 月：銀監(jiān)會(huì)212 號文件收緊房地產(chǎn)信托10月：國稅總局重申二手房交納個(gè)稅市場反應(yīng) :房價(jià)連續(xù)上漲。2006 年4 月：房貸利率再次上調(diào)調(diào)控卷土重

8、來5 月：國六條出臺(tái)新一輪調(diào)控大幕開啟5 月： 國務(wù)院出臺(tái)限制套型90/70 政策從供應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系5 月：國稅總局出臺(tái)二手房營業(yè)稅政策開始著手整頓二手房市場7 月： 未取得預(yù)售許可證不得公布預(yù)售廣告規(guī)范房地產(chǎn)期房預(yù)售制度7 月：建設(shè)部出臺(tái)171 號“外資限炒令”打擊房地產(chǎn)投資7 月： 108 號文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資8 月：土地新政出臺(tái)規(guī)范土地市場，清查土地違規(guī)8 月：央行再次加息宏觀調(diào)控動(dòng)用金融手段8 月：建設(shè)部出臺(tái)廉租房治理實(shí)施方法逐步落實(shí)住房保證政策9 月：房地產(chǎn)市場整頓，規(guī)范交易秩序9 月：完善二手房市場交易治理市場反應(yīng)：房價(jià)連續(xù)上漲，漲幅相對平

9、穩(wěn)，中小戶型增加。2007 年1 月：建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)1 月：國稅總局清算土地增值稅標(biāo)志 2007年新一輪調(diào)控的開始3 月：通過物權(quán)法10 月 1 日起執(zhí)行3月：央行2007年首度再次加息（全年共計(jì)6次加息， 10次上調(diào)存款預(yù)備金）月：加大外資治理進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場外資過熱月：國發(fā)2007 24 號文件，回來保證、健全廉租住房制度標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變月： 央行規(guī)定以家庭為單位，第 2 套住房貸款首付不得低于40%， 利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍嚴(yán)格打擊炒房行為10月：加大土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期10月：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)擴(kuò)至十省市12月：外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范疇有所擴(kuò)大

10、。市場反應(yīng) :當(dāng)年市場價(jià)格暴漲，地王頻現(xiàn)，政策出臺(tái)后，全國房價(jià)顯現(xiàn)下跌。2008 年月：國務(wù)院重拳打擊囤地月：免征出租廉租住房租金收入的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，住房用地城鎮(zhèn)土地使用稅和免征廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的印花稅月： 國家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳咨詢題的通知，提升了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交的稅金額，然而總的稅率沒有改變；月：再次上調(diào)存款預(yù)備金率，縮進(jìn)銀根（全年共5 次上調(diào)預(yù)備金率，從年初的14.5%上調(diào)至17.5%）月：降低貸款利息0.27個(gè)百分點(diǎn)，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率下調(diào)1 個(gè)百分點(diǎn)；10月：財(cái)政部連

11、續(xù)加大保證民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾差不多生活降低真實(shí)購房需求的置業(yè)門檻，降貸款利息 0.27個(gè)百分點(diǎn)，1 個(gè)百分點(diǎn)，宣告著政府由“操縱”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。市場反應(yīng)：其他金融政策權(quán)限松綁，09 年樓市復(fù)蘇，后連續(xù)大漲。2009 年月：四大國有銀行宣布：只要2008年10月 27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85 倍優(yōu)待、 無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都能夠申請七折優(yōu)待利率。月：住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新做了題為落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的講話，要求住房與城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)在2009 年要做好 9 個(gè)方面的工作。其中全面推進(jìn)保證性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)固進(jìn)展，這兩條被普遍認(rèn)為

12、是2009 年我國房地產(chǎn)政策進(jìn)展的主線，也是2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)和深化。月： 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率咨詢題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議。會(huì)議明確了專項(xiàng)治理的要緊內(nèi)容：完善有關(guān)政策、制度；加大對操縱性詳細(xì)規(guī)劃修改專門是建設(shè)用地容積率治理情形的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。兩部委將重點(diǎn)對國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)鈔票交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)格查處。對2007年 1 月 1 日至 2009年 3月 31 日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項(xiàng)目，逐一進(jìn)行自查。關(guān)于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規(guī)違紀(jì)咨詢題的，要對部門責(zé)任人從嚴(yán)

13、處理。關(guān)于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。月： 最高人民法院公布了關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干咨詢題的講明和關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干咨詢題的講明。兩部司法講明涉及了建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實(shí)踐中的若干熱點(diǎn)、難點(diǎn)咨詢題，包括業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。這兩部司法講明將于2009 年 10 月 1 日起施行。5 月：加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收治理為加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收治理，規(guī)范土地增值稅清算工作，按照中華人民

14、共和國土地增值稅暫行條例及事實(shí)上施細(xì)則、中華人民共和國稅收征收治理法及事實(shí)上施細(xì)則等有關(guān)稅手法律，行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定土地增值稅清算治理規(guī)程，對土地增值稅清算的前期治理、清算受理、清算審核和核定征收等具體咨詢題做出具體規(guī)定。規(guī)程自6 月 1 日起施行。按照規(guī)程 ，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直截了當(dāng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。5 月：研究開征物業(yè)稅發(fā)改委公布了關(guān)于2009 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見，提出 2009 將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)

15、研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10 多省（市 ）開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。月：國務(wù)院公布的關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知中明確，保證性住房和一般商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自 2004 年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已復(fù)原到 1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。月，查處“小產(chǎn)權(quán)房”國土資源部強(qiáng)調(diào)， “小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，它違反土地治理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)治理的法律，違反有關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。月

16、：國土資源部45 號令公布土地調(diào)查條例實(shí)施方法，指出，土地調(diào)查包括全國土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和土地專項(xiàng)調(diào)查，并從土地調(diào)查機(jī)構(gòu)及人員等方面對土地調(diào)查條例的有關(guān)制度進(jìn)行了細(xì)化。月：加大貸款資金監(jiān)管銀監(jiān)局公布固定資產(chǎn)貸款治理暫行方法與項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引，確保固定資產(chǎn)貸款資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風(fēng)險(xiǎn)。9 月：要求地點(diǎn)政府要加大建設(shè)用地批后監(jiān)管關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地治理促進(jìn)批而未用土地利用的通知，要求地點(diǎn)政府要加大建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)格打擊囤集土地行為。12月：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年

17、復(fù)原到5年國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，討論并原則通過關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見。 意見中一個(gè)重要的政策確實(shí)是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2 年復(fù)原到5 年，此舉旨在對炒房現(xiàn)象進(jìn)行遏制。12月 14日：地點(diǎn)政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任遏制房價(jià)過快上漲國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求各地加大市場監(jiān)管，穩(wěn)固市場預(yù)期，遏制部分都市房價(jià)過快上漲的勢頭。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“地點(diǎn)政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。建設(shè)部邀請 600 余名副市長進(jìn)京，共商抑制房價(jià)政策。12月 17 日：進(jìn)一步加大土地出讓收支治理財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進(jìn)一步加大土地出讓收支治理的通知，將開發(fā)商拿地的首付款比例提升到了五成，且分

18、期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過一年。而此前各地點(diǎn)土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。12月：公布營業(yè)稅減免細(xì)則財(cái)政部、國稅總局公布營業(yè)稅減免細(xì)則,政策收縮幅度小于預(yù)期,對一般和非一般住宅營業(yè)稅減免進(jìn)行了區(qū)分：5 年以上一般住房免征營業(yè)稅，非一般住宅差額征收；5 年以內(nèi)，一般住宅差額征收，非一般住宅全額征收。12月：督辦處理房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地國土資源部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會(huì)，通報(bào)了掛牌督辦的18 宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情形，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格土地供應(yīng)和開發(fā)利用的監(jiān)管，同時(shí)提出下一步將采取三項(xiàng)措施監(jiān)督土地使用情形，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供土地的及時(shí)開發(fā)利用。國土資源部透露目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1 萬公頃，其中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門緣故和司法查封的約占55%。市場反應(yīng) :短期內(nèi)現(xiàn)觀望,二手房成交量下降,2010年春節(jié)后市場復(fù)原上漲。2010 年月：國十一條