商務地塊建筑高度與開發(fā)強度

1、1 .商辦地塊容積率與建筑高度之間的關系由于上海市在控詳編制過程中，存在建筑基準高度普遍偏高、局部地區(qū)的規(guī) 劃建筑高度與地區(qū)整體空間格局的協(xié)調(diào)性較差、標志性建筑的布局和高度缺乏整 體考慮等相關問題，為了深入研究地塊建筑高度與地塊容積率之間的關系，本次 擬以商辦地塊為切入點，研究商務地塊建筑高度與地塊容積率區(qū)間值之間的對應 關系，以期在特定的建筑高度范圍內(nèi)，更合理的確定地塊容積率。（1）技術路線（推導過程）計算方法如下：地塊規(guī)劃總面積為S0，地塊容積率為FAR，地塊總建筑量為S總，其中裙 房建筑量為S裙房，標準層建筑量為S標準層，建筑總高度為H，建筑密度為D ；s總s裙房+ s標準層其中S總二S

2、0*FARS裙房二S0*D*裙房層數(shù)S標準層二標準層面積*標準層層數(shù)故：S0*FAR=（ S0*D*裙房層數(shù)）+ （標準層面積*標準層層數(shù)）FAR =（ D*裙房層數(shù)）+（標準層面積/ S。）*標準層層數(shù)0本次研究中，將裙房建筑高度、標準層建筑高度按建筑物總高度黃金分割比 進行劃分，裙房建筑高度按4.5米控制，標準層建筑高度按3.5米控制，標準層 面積取2000 m2為研究數(shù)值；FAR =（ D*H*0.382/4.5）+（ 0.20/ S0）*（ H*0.618/3.5）此公式中變量較多，地塊容積率與建筑控制高度之間的對應關系與地塊大小、地塊建筑密度聯(lián)系緊密。在研究過程中，將地塊大小、地塊建

3、筑密度量化（地 塊大小量化為1ha、2ha、3ha、4ha、5ha、6ha、7ha、8ha、；地塊建筑密度根 據(jù)經(jīng)驗值分別取30%、50%、70%），建筑高度按30m、40m、50m、60m、80m、 100m分別控制，計算出容積率浮動范圍；（2）附表一：以建筑高度為主導的建筑高度與地塊容積率對應表建筑控制 高度（m）建筑密 度（）地塊大?。╤a）容積率（設1個塔樓）容積率（設2個塔樓）3030-7011.80-2.853.40-3.9021.30-2.301.82-2.8531.10-2.151.47-2.5041.03-2.051.30-2.3050.98-2.001.20-2.20403

4、0-7012.45-3.804.50-5.2021.70-3.102.45-3.8031.50-2.851.95-3.3241.37-2.751.72-3.0851.30-2.651.58-2.955030-7013.05-4.755.65-6.5022.15-3.853.05-4.7531.85-3.552.45-4.1541.70-3.402.15-3.8551.63-3.321.98-3.706030-7013.65-5.706.80-7.8022.60-4.603.65-5.7032.23-4.252.95-5.0042.05-4.102.60-4.6051.95-4.002.40-4

5、.408030-7014.85-7.609.05-10.4023.45-6.154.85-7.6033.00-5.703.90-6.6542.75-5.453.45-6.1552.60-5.303.15-5.8810030-7016.95-10.3511.30-13.0024.75-8.156.08-9.5034.00-7.404.90-8.3043.65-7.054.30-7.7053.45-6.853.95-7.35(3 )附表二：以容積率為主導的建筑高度與地塊容積率對應表容積率地塊大小 (ha)建筑密度 (%)建筑控制高度(m)(設1個塔樓)建筑控制高度(m)(設2個塔樓)2.0130-

6、7033-2121-15230-7046-2633-21330-7054-2841-24430-7058-2946-26530-7061-3051-272.5130-7036-2426-19230-7053-3141-26330-7062-3451-30430-7068-3558-32530-7073-3763-343.0130-7043-2931-23230-7063-3749-32330-7075-4061-36430-7082-4370-39530-7087-4476-413.5130-7050-3436-27230-7074-4358-37330-7087-4771-42430-709

7、6-5081-45530-70102-5188-484.0130-7057-3942-31230-7084-4966-42330-70100-5482-48430-70110-5793-52530-70117-59101-54(4)表格使用3.1附表一以地塊建筑高度為主要控制導向，研究在一定控制高度前提下商 務地塊的容積率區(qū)間值，一般適用于整單位編制時容積率的校驗；附表二以容積 率為主要控制導向，研究在一定容積率前提下商務地塊的建筑高度區(qū)間值，一般 適用于局部調(diào)整編制時建筑高度與容積率匹配性的校驗；3.2附表一、附表二中設1個塔樓的取值為一般推薦值，當?shù)貕K控制指標超出一般推薦值浮動范圍，需個案研究；3.3附表一中當?shù)貕K一般推薦值容積率大于4.0時，需個案研究；3.4對于附加圖則中四面均有貼線率要求的