商務(wù)地塊建筑高度與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

1、1 .商辦地塊容積率與建筑高度之間的關(guān)系由于上海市在控詳編制過(guò)程中，存在建筑基準(zhǔn)高度普遍偏高、局部地區(qū)的規(guī) 劃建筑高度與地區(qū)整體空間格局的協(xié)調(diào)性較差、標(biāo)志性建筑的布局和高度缺乏整 體考慮等相關(guān)問(wèn)題，為了深入研究地塊建筑高度與地塊容積率之間的關(guān)系，本次 擬以商辦地塊為切入點(diǎn)，研究商務(wù)地塊建筑高度與地塊容積率區(qū)間值之間的對(duì)應(yīng) 關(guān)系，以期在特定的建筑高度范圍內(nèi)，更合理的確定地塊容積率。（1）技術(shù)路線（推導(dǎo)過(guò)程）計(jì)算方法如下：地塊規(guī)劃總面積為S0，地塊容積率為FAR，地塊總建筑量為S總，其中裙 房建筑量為S裙房，標(biāo)準(zhǔn)層建筑量為S標(biāo)準(zhǔn)層，建筑總高度為H，建筑密度為D ；s總s裙房+ s標(biāo)準(zhǔn)層其中S總二S

2、0*FARS裙房二S0*D*裙房層數(shù)S標(biāo)準(zhǔn)層二標(biāo)準(zhǔn)層面積*標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)故：S0*FAR=（ S0*D*裙房層數(shù)）+ （標(biāo)準(zhǔn)層面積*標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)）FAR =（ D*裙房層數(shù)）+（標(biāo)準(zhǔn)層面積/ S。）*標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)0本次研究中，將裙房建筑高度、標(biāo)準(zhǔn)層建筑高度按建筑物總高度黃金分割比 進(jìn)行劃分，裙房建筑高度按4.5米控制，標(biāo)準(zhǔn)層建筑高度按3.5米控制，標(biāo)準(zhǔn)層 面積取2000 m2為研究數(shù)值；FAR =（ D*H*0.382/4.5）+（ 0.20/ S0）*（ H*0.618/3.5）此公式中變量較多，地塊容積率與建筑控制高度之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系與地塊大小、地塊建筑密度聯(lián)系緊密。在研究過(guò)程中，將地塊大小、地塊建

3、筑密度量化（地 塊大小量化為1ha、2ha、3ha、4ha、5ha、6ha、7ha、8ha、；地塊建筑密度根 據(jù)經(jīng)驗(yàn)值分別取30%、50%、70%），建筑高度按30m、40m、50m、60m、80m、 100m分別控制，計(jì)算出容積率浮動(dòng)范圍；（2）附表一：以建筑高度為主導(dǎo)的建筑高度與地塊容積率對(duì)應(yīng)表建筑控制 高度（m）建筑密 度（）地塊大?。╤a）容積率（設(shè)1個(gè)塔樓）容積率（設(shè)2個(gè)塔樓）3030-7011.80-2.853.40-3.9021.30-2.301.82-2.8531.10-2.151.47-2.5041.03-2.051.30-2.3050.98-2.001.20-2.20403

4、0-7012.45-3.804.50-5.2021.70-3.102.45-3.8031.50-2.851.95-3.3241.37-2.751.72-3.0851.30-2.651.58-2.955030-7013.05-4.755.65-6.5022.15-3.853.05-4.7531.85-3.552.45-4.1541.70-3.402.15-3.8551.63-3.321.98-3.706030-7013.65-5.706.80-7.8022.60-4.603.65-5.7032.23-4.252.95-5.0042.05-4.102.60-4.6051.95-4.002.40-4

5、.408030-7014.85-7.609.05-10.4023.45-6.154.85-7.6033.00-5.703.90-6.6542.75-5.453.45-6.1552.60-5.303.15-5.8810030-7016.95-10.3511.30-13.0024.75-8.156.08-9.5034.00-7.404.90-8.3043.65-7.054.30-7.7053.45-6.853.95-7.35(3 )附表二：以容積率為主導(dǎo)的建筑高度與地塊容積率對(duì)應(yīng)表容積率地塊大小 (ha)建筑密度 (%)建筑控制高度(m)(設(shè)1個(gè)塔樓)建筑控制高度(m)(設(shè)2個(gè)塔樓)2.0130-

6、7033-2121-15230-7046-2633-21330-7054-2841-24430-7058-2946-26530-7061-3051-272.5130-7036-2426-19230-7053-3141-26330-7062-3451-30430-7068-3558-32530-7073-3763-343.0130-7043-2931-23230-7063-3749-32330-7075-4061-36430-7082-4370-39530-7087-4476-413.5130-7050-3436-27230-7074-4358-37330-7087-4771-42430-709

7、6-5081-45530-70102-5188-484.0130-7057-3942-31230-7084-4966-42330-70100-5482-48430-70110-5793-52530-70117-59101-54(4)表格使用3.1附表一以地塊建筑高度為主要控制導(dǎo)向，研究在一定控制高度前提下商 務(wù)地塊的容積率區(qū)間值，一般適用于整單位編制時(shí)容積率的校驗(yàn)；附表二以容積 率為主要控制導(dǎo)向，研究在一定容積率前提下商務(wù)地塊的建筑高度區(qū)間值，一般 適用于局部調(diào)整編制時(shí)建筑高度與容積率匹配性的校驗(yàn)；3.2附表一、附表二中設(shè)1個(gè)塔樓的取值為一般推薦值，當(dāng)?shù)貕K控制指標(biāo)超出一般推薦值浮動(dòng)范圍，需個(gè)案研究；3.3附表一中當(dāng)?shù)貕K一般推薦值容積率大于4.0時(shí)，需個(gè)案研究；3.4對(duì)于附加圖則中四面均有貼線率要求的