南昌市某商住樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2004年

1、PAGE PAGE 3南昌市*西路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況說(shuō)明地理位置：本案為2004年4月23日南昌市政府公開(kāi)拍賣(mài)的DPC0414號(hào)宗地，位于*西路和天佑路交叉口東北角(原省建筑機(jī)械廠生產(chǎn)區(qū)用地)，其東北面與南昌火車(chē)站相距500米左右。地塊南側(cè)的*西路寬60米，為東西向城市交通主干道；地塊東側(cè)天佑路為城市次干道；再往東面300米左右是南北向城市交通主干道井岡山大道，其北端與八一大道相接。（詳見(jiàn)附圖）土地面積約為35.8畝，規(guī)劃用途為居住、商業(yè)。居住用地出讓年期為70年、商業(yè)用地出讓年期為40年。主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率2.0（含外墻、陽(yáng)臺(tái)、躍層）；建筑密度28%；綠地率35%。機(jī)動(dòng)車(chē)位：住

2、宅1車(chē)位/5戶、配套公建1車(chē)位/250平方米建筑面積；主出入口方位：*西路；建筑間距：多層按1:1.1H以上，高層按1：0.7H且不小于24米控制。二、地塊形狀及總平布置初步思路地塊形狀及基本尺寸該地塊占地35.8畝（23867），總建面積47733，總體形狀呈東西邊較長(zhǎng)的“L”形，南面臨主干道*西路的門(mén)面寬有126米，西面臨天佑路的長(zhǎng)度有228米，可用于商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的臨街總長(zhǎng)度達(dá)354米，具有較大的商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力。總平布置初步思路總層數(shù)暫定為18層；商業(yè)用房總面積暫定為13000左右，可以用足建筑密度28，以2F裙樓形式進(jìn)行商業(yè)布置；住宅總建筑面積為34733，布置在裙樓商場(chǎng)的上方，共3幢單體

3、，住宅的層數(shù)為16層。地下室總面積暫定為10000，車(chē)位數(shù)量合計(jì)110個(gè)。三、土地價(jià)格及地價(jià)款交付方式原開(kāi)發(fā)商與省建筑機(jī)械廠先前有過(guò)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方約定保底地價(jià)為210萬(wàn)/畝，但由于種種原因?qū)е屡f廠房的拆遷經(jīng)過(guò)幾年仍未能順利進(jìn)行。近期迫于國(guó)家相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)檢查等原因，于2004年4月被置于土地市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)的拍賣(mài)交易，公開(kāi)的現(xiàn)場(chǎng)交易成交價(jià)達(dá)到350萬(wàn)/畝。鑒于建筑機(jī)械廠屬面臨倒閉的舊廠，之前買(mǎi)賣(mài)雙方有過(guò)地塊整體轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，而且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在地塊上已有先期投入，政府本著尊重原合同的原則，承諾地價(jià)款仍以210萬(wàn)/畝作為底價(jià)，對(duì)外掛牌價(jià)格350萬(wàn)/畝與底價(jià)之間的差價(jià)（140萬(wàn)/畝）將按照地價(jià)款現(xiàn)交

4、現(xiàn)退的原則，當(dāng)場(chǎng)退還給開(kāi)發(fā)商。地價(jià)款交付方式上，規(guī)定土地交易成功至拆遷完成支付80（6014萬(wàn)）地價(jià)款，剩余20（1504萬(wàn)）在拆遷完成后支付。四、銷售收入1、商場(chǎng)： 10000元/m13000 m13,000萬(wàn)元2、高層住宅： 3,500元/ m34733 m12,157萬(wàn)元3、車(chē)位： 100,000 元/個(gè)110個(gè)1,100萬(wàn)元銷售總收入: 26,257萬(wàn)元（注：以上采用價(jià)格為不同類型物業(yè)的均價(jià)，該定價(jià)以本案周邊現(xiàn)有在推同類物業(yè)價(jià)格行情為參考。）五、投資概算（每m建筑面積攤?cè)氤杀荆┩恋刭M(fèi)用【含土地各種費(fèi)用】210萬(wàn)/畝35.8畝+1000萬(wàn)元8,518萬(wàn)元勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 15元/4773371.6萬(wàn)元地上建筑建安工程費(fèi)（含設(shè)施配套費(fèi)，綠化、管理費(fèi)等）1200元/477335,727.96萬(wàn)元地下建安費(fèi) 2000元/10000（預(yù)估）2,000萬(wàn)元 監(jiān)理費(fèi) 6元/（47733+10000）34.6萬(wàn)元其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（銷售收入的3%）326257萬(wàn)元787.7萬(wàn)元7、合計(jì)投資總成本：17,140萬(wàn)元六、銷售稅費(fèi)1、銷售代理費(fèi)：226257萬(wàn)元525.1萬(wàn)元2、廣告費(fèi)：1.526257萬(wàn)元393.9萬(wàn)元3、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、鑒證費(fèi)等（計(jì)綜合稅率為銷售收入8.5）8.526257萬(wàn)元2231.8萬(wàn)元銷售總稅費(fèi) ：315