-第二章房地產(chǎn)投資的基本原理課件

1、第二章 房地產(chǎn)投資的基本原理第一節(jié) 投資要素原理一、收益經(jīng)濟學上的定義1946 年，英國著名經(jīng)濟學家J.R.?？怂乖趦r值與資本中下了一個普遍得到認同的定義：“在期末、期初保持同等富裕程度的前提下，一個人可以在該時期消費的最大金額”。實際物質(zhì)財富的絕對增加 會計學上的定義產(chǎn)出價值超過(所有)投入價值的差額才是收益 （請注意，是價值而不是價格）風險與收益是緊緊聯(lián)系在一起的。收益的表現(xiàn)形式可以是利潤，包括與風險相聯(lián)系的三種不同的報酬：社會風險補償（補償可能出現(xiàn)的社會問題）、承擔風險的補償（某些不可能被分散或保險的風險）、創(chuàng)新利潤（持續(xù)創(chuàng)新社會中獲得的利潤）沒有創(chuàng)新就沒有利潤！二、成本 成本是商品經(jīng)濟

2、的價值范疇，是商品價值的組成部分。人們要進行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現(xiàn)稱之為成本。 成本的構成內(nèi)容要服從管理的需要，并且隨著管理的發(fā)展而發(fā)展。國家規(guī)定成本的構成內(nèi)容主要包括： 原料、材料、燃料等費用，表現(xiàn)商品生產(chǎn)中已耗費的勞動對象的價值； 折舊費用，表現(xiàn)商品生產(chǎn)中已耗費的勞動對象的價值； 工資，表現(xiàn)生產(chǎn)者的必要勞動所創(chuàng)造的價值。影響投資成本的2個重要因素是利率和稅收！收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤市場分析的成本、效益示意圖三、預期預期房地產(chǎn)投資是長線投資，對未來的預期非常重要。為什么長線投資的預期很重要？對土

3、地區(qū)位的預期和房地產(chǎn)需求的預期直接影響房地產(chǎn)投資的決策。第二節(jié) 邊際成本及規(guī)模收益理論一、邊際成本遞減遞增規(guī)律邊際成本是指在一定產(chǎn)量水平下，增加或減少一個單位產(chǎn)量所引起成本總額的變動數(shù)。邊際成本用以判斷增減產(chǎn)量在經(jīng)濟上是否合算。例如，生產(chǎn)某種產(chǎn)品 100個單位時，總成本為5 000元，單位產(chǎn)品成本為 50元。若生產(chǎn) 101個時，其總成本5 040元，則所增加一個產(chǎn)品的成本為 40元，即邊際成本為40元。當實際產(chǎn)量未達到一定限度時，邊際成本隨產(chǎn)量的擴大而遞減；當產(chǎn)量超過一定限度時，邊際成本隨產(chǎn)量的擴大而遞增。二、規(guī)模收益理論 即在其它投入不變時，隨著一種可變投入的增加，總產(chǎn)量的增量（即邊際產(chǎn)量）

4、在超過某一點之后就開始遞減。 總產(chǎn)量曲線邊際產(chǎn)量曲線平均產(chǎn)量曲線第一階段(不合理）第二階段(合理）第三階段(不合理）規(guī)模收益理論曲線圖可變投入要素投入量產(chǎn)量第一階段特征：平均產(chǎn)量達到最大值，邊際常量高于平均產(chǎn)量；第二階段特征：總產(chǎn)量達到最大值，邊際產(chǎn)量為0；第三階段特征：平均產(chǎn)量和總產(chǎn)量下降，邊際產(chǎn)量為負值。上述生產(chǎn)分為三個階段：第一階段，可變要素投入的增加至平均產(chǎn)量達到最大。在此階段全部產(chǎn)量和平均產(chǎn)量都是遞增的，所以理性的生產(chǎn)者不會選擇減少這一階段的勞動投入量，而會繼續(xù)增加勞動投入量。邊際常量高于平均產(chǎn)量。第二階段，平均產(chǎn)量開始遞減至邊際產(chǎn)量為零。在此階段，平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量都處于遞減階段，

5、但總產(chǎn)量是增加的，且達到最大。 第三階段，總產(chǎn)量開始遞減，邊際產(chǎn)量為負。在此階段，總產(chǎn)量開始下降，所以理性的生產(chǎn)者不會選擇增加這一階段的勞動投入量。綜上所述，理性的生產(chǎn)者不會選擇第一階段和第三階段進行生產(chǎn)，必然選擇在第二階段組織生產(chǎn)，即只有第二階段才是可變要素投入的合理區(qū)域。但在這一區(qū)域中，生產(chǎn)者究竟投入多少可變要素可生產(chǎn)多少，必須結(jié)合成本函數(shù)才能確定。 當增加一個單位產(chǎn)量所增加的收入（單位產(chǎn)量售價）高于邊際成本時，是合算的；反之，就是不合算的。所以，任何增加一個單位產(chǎn)量的收入不能低于邊際成本，否則必然會出現(xiàn)虧損；只要增加一個產(chǎn)量的收入能高于邊際成本，即使低于總的平均單位成本，也會增加利潤或減

6、少虧損。第三節(jié) 資本資產(chǎn)定價模型 資本資產(chǎn)定價模型（Capital Asset Pricing Model簡稱CAPM）由美國學者夏普（William Sharpe）、林特爾（JohnLintner）、特里諾（JackTreynor）和莫辛（JanMossin）等人在資產(chǎn)組合理論的基礎上發(fā)展起來的，是現(xiàn)代金融市場價格理論的支柱，廣泛應用于投資決策和公司理財領域。 主要針對證券提出，但對房地產(chǎn)投資等也有借鑒作用。一、模型的提出CAPM模型的提出CAPM是諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者威廉夏普(William Sharpe) 與1970年在他的著作投資組合理論與資本市場中提出的。他指出在這個模型中，個人投資

7、者面臨著兩種風險：系統(tǒng)性風險（Systematic Risk)：指市場中無法通過分散投資來消除的風險。比如說：利率、經(jīng)濟衰退、戰(zhàn)爭，這些都屬于不可通過分散投資來消除的風險。非系統(tǒng)性風險（Unsystematic Risk）：也被稱做為特殊風險（Unique risk 或 Idiosyncratic risk），這是屬于個別股票的自有風險，投資者可以通過變更股票投資組合來消除的。從技術的角度來說，非系統(tǒng)性風險的回報是股票收益的組成部分，但它所帶來的風險是不隨市場的變化而變化的。現(xiàn)代投資組合理論（Modern portfolio theory)指出特殊風險是可以通過分散投資（Diversifica

8、tion）來消除的。即使投資組合中包含了所有市場的股票，系統(tǒng)風險亦不會因分散投資而消除，在計算投資回報率的時候，系統(tǒng)風險是投資者最難以計算的。二、資本資產(chǎn)定價模型成立的假設條件 資本資產(chǎn)定價模型所隱含的某些假設包括： 1、投資者希望財富越多愈好，效用是財富的函數(shù)，財富又是投資收益率的函數(shù)，因此可以認為效用為收益率的函數(shù)。2、投資者能事先知道投資收益率的概率分布為正態(tài)分布。3、投資風險用投資收益率的方差或標準差標識。4、影響投資決策的主要因素為期望收益率和風險兩項。5、投資者都遵守主宰原則(Dominance rule)，即同一風險水平下，選擇收益率較高的證券；同一收益率水平下，選擇風險較低的證

9、券。模型的附加假設條件：6、可以在無風險折現(xiàn)率R的水平下無限制地借入或貸出資金。7、所有投資者對證券收益率概率分布的看法一致，因此市場上的效率邊界只有一條。8、所有投資者具有相同的投資期限，而且只有一期。9、所有的證券投資可以無限制的細分，在任何一個投資組合里可以含有非整數(shù)股份。10、買賣證券時沒有稅負及交易成本。11、所有投資者可以及時免費獲得充分的市場信息。12、不存在通貨膨脹，且折現(xiàn)率不變。13、投資者具有相同預期，即他們對預期收益率、標準差和證券之間的協(xié)方差具有相同的預期值。二、模型 設股票市場的預期回報率為E(rm)，無風險利率為 i，那么，市場風險溢價就是E(rm) i ,這是投資

10、者由于承擔了與股票市場相關的不可分散風險而預期得到的回報?？紤]某資產(chǎn)(比如某公司股票)，設其預期回報率為E(rJ) ，由于市場的無風險利率為i ，故該資產(chǎn)的風險溢價為 E(rJ)- i 。資本資產(chǎn)定價模型描述了該資產(chǎn)的風險溢價與市場的風險溢價之間的關系： E(rJ)- i (E(rm) i ) E(rJ) i+(E(rm) i ) 式中，系數(shù)是常數(shù)，稱為資產(chǎn) 比較典型的無風險回報率i的是10年期的美國政府債券。 因為資金市場的平均收益率（市場預期回報率） E(rm)和無風險利率為 i是給定的，如果大于1，則E(rJ) (E(rm)。這說明，如果1，則證券（某一資產(chǎn)）的風險要大于市場證券（由各種

11、投資組成的市場）的風險，因而E(rJ) 要大于市場證券組合收益率的期望值E(rm )，反之亦然。三、 系數(shù)系數(shù)表示了資產(chǎn)的回報率對市場變動的敏感程度，可以衡量該資產(chǎn)的不可分散風險。按照CAPM的規(guī)定，Beta系數(shù)是用以度量一項資產(chǎn)系統(tǒng)風險的指針，是用來衡量一種證券或一個投資組合相對總體市場的波動性（volatility）的一種風險評估工具。也就是說，如果一個股票的價格和市場的價格波動性是一致的，那么這個股票的Beta值就是1。如果一個股票的Beta是1.5，就意味著當市場上升10%時，該股票價格則上升15%；而市場下降10%時，股票的價格亦會下降15%。 Beta是通過統(tǒng)計分析同一時期市場每天

12、的收益情況以及單個股票每天的價格收益來計算出的。1972年，經(jīng)濟學家費歇爾布萊克 (Fischer Black)、邁倫斯科爾斯(Myron Scholes)等在他們發(fā)表的論文資本資產(chǎn)定價模型：實例研究中，通過研究1931年到1965年紐約證券交易所股票價格的變動，證實了股票投資組合的收益率和它們的Beta間存在著線形關系。 當Beta值處于較高位置時，投資者便會因為股份的風險高，而會相應提升股票的預期回報率。舉個例子，如果一個股票的Beta值是2.0，無風險回報率是3%，市場回報率(Market Return)是7%，那么市場溢價(Equity Market Premium) 就是4%（7%-

13、3%），股票風險溢價(Risk Premium)為8% （2X4%，用Beta值乘市場溢價），那么股票的預期回報率則為11%（8%+3%，即股票的風險溢價加上無風險回報率）。 四、CAPM 的意義 CAPM給出了一個非常簡單的結(jié)論：只有一種原因會使投資者得到更高回報，那就是投資高風險的股票。不容懷疑，這個模型在現(xiàn)代金融理論里占據(jù)著主導地位，但是這個模型真的實用么？在CAPM里，最難以計算的就是Beta的值。當法瑪（Eugene Fama）和弗蘭奇(Kenneth French) 研究1963年到1990年期間紐約證交所，美國證交所，以及納斯達克市場(NASDAQ)里的股票回報時發(fā)現(xiàn)：在這長時期

14、里Beta值并不能充分解釋股票的表現(xiàn)。單個股票的Beta和回報率之間的線性關系在短時間內(nèi)也不存在。他們的發(fā)現(xiàn)似乎表明了CAPM并不能有效地運用于現(xiàn)實的股票市場內(nèi)！ 事實上，有很多研究也表示對CAPM正確性的質(zhì)疑，但是這個模型在投資界仍然被廣泛的利用。雖然用Beta預測單個股票的變動是困難，但是投資者仍然相信Beta值比較大的股票組合會比市場價格波動性大，不論市場價格是上升還是下降；而Beta值較小的股票組合的變化則會比市場的波動小。對于投資者尤其是基金經(jīng)理來說，這點是很重要的。因為在市場價格下降的時候，他們可以投資于Beta值較低的股票。而當市場上升的時候，他們則可投資Beta值大于1的股票上。為什么？對于小投資者的我們來說，我們實在沒有必要花時間去計算個別股票與大市的Beta值，因為據(jù)筆者了解，現(xiàn)時有不少財經(jīng)網(wǎng)站均有附上個別股票的 Beta值，只要讀者細心留意，但定