多元化資金籌措 一站式資金統(tǒng)籌

1、多元化資金籌措一站式資金統(tǒng)籌第52期明源地產(chǎn)研究王亞輝明源地產(chǎn)研究責(zé)任編輯2013-10-18 22:22:21人物：企業(yè)：金地集團(tuán)，萬(wàn)科，佳兆業(yè)導(dǎo)讀：早在2003年金地便建立了集團(tuán)資金管理中心，集中資金、調(diào)劑資金余缺、降低融資成 本。資金管理中心可以有效地集中數(shù)據(jù)、管理內(nèi)部收支，有助于改善內(nèi)部各部門(mén)間的支付流 程，從而降低集團(tuán)內(nèi)支付流量，節(jié)省成本。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房企對(duì)銀行的依賴度 過(guò)高，三年前身處調(diào)控漩渦的房地產(chǎn)行業(yè)面臨的嚴(yán)酷金融環(huán)境至今令人記憶猶新，而增強(qiáng)企 業(yè)資金安全性和靈活性的多元化融資必然成為趨勢(shì)。與此同時(shí)，隨著房企不斷拓展自己的融 資渠

2、道，逐步顯現(xiàn)出利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)，而資金渠道來(lái)源和成本優(yōu)勢(shì)正成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng) 力，內(nèi)外部融資組合下，內(nèi)部收益率與融資利率差異正催生新的競(jìng)爭(zhēng)力差異。本期我們專程采訪了金地集團(tuán)CFO韋傳軍先生，他將為我們解讀房企融資渠道多元化與 資金有效運(yùn)用之道，希望能為房企管控財(cái)務(wù)費(fèi)用和提升利潤(rùn)率提供有益借鑒。融資多元化，提升財(cái)資管控的伸展性與靈活性不同企業(yè)會(huì)根據(jù)自己的企業(yè)戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀況、資質(zhì)能力、信用評(píng)級(jí)等進(jìn)行不 同的融資組合，總的原則是成本最低、效益最高。各渠道融資各有優(yōu)、劣勢(shì)融資渠道越多元、豐富，越利于企業(yè)靈活選擇和組合。不同渠道有其各自的特點(diǎn)，比如 銀行貸款利息相對(duì)低，但會(huì)受銀行貸款規(guī)模限制且

3、使用不便；保險(xiǎn)資金的時(shí)間期限長(zhǎng)、使用 比較靈活，但目前只能用于投資商業(yè)和政策性住房；股權(quán)基金可以協(xié)助解決資本金問(wèn)題，共 擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共享收益，但會(huì)增加管理溝通成本，其投資回報(bào)要求也相對(duì)高，并且有退出條款。比 如，基金作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股東，一般會(huì)有退出約定，當(dāng)銷(xiāo)售率達(dá)到一定百分比或基金 持有項(xiàng)目公司股權(quán)達(dá)到一定期限，基金就會(huì)要求回購(gòu)；境外融資的市場(chǎng)化程度較高，特別是 發(fā)債融資比較靈活便捷，當(dāng)企業(yè)具備一定資質(zhì)和獲取一定評(píng)級(jí)，就能通過(guò)境外發(fā)債融資，融 資期限較長(zhǎng)，成本較低，可降低企業(yè)利息費(fèi)用，改善融資結(jié)構(gòu)。2012年7月，金地通過(guò)旗下金地海外發(fā)行的無(wú)抵押優(yōu)先級(jí)債券，以超過(guò)4.7倍的高認(rèn)購(gòu)最 終募得人民

4、幣12億元，超過(guò)其原計(jì)劃的10億元兩成多。此筆發(fā)債創(chuàng)A股地產(chǎn)公司海外發(fā)債首 個(gè)成功案例，是金地國(guó)際化戰(zhàn)略的成功嘗試，實(shí)現(xiàn)了在沒(méi)有集團(tuán)母公司擔(dān)保條件下的低成本 超募，其實(shí)力、資信和在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的信譽(yù)備受海外市場(chǎng)認(rèn)可。此次海外子公司發(fā)債，一方面 拓寬了金地的融資渠道，另一方面在以往與海外著名金融機(jī)構(gòu)合作的基礎(chǔ)上，持續(xù)加深了金 地在國(guó)際資本市場(chǎng)的影響力。之后金地又于同年11月發(fā)行了5年期美元債3.5億，于2013年3 月發(fā)行5年期人民幣債20億。海外發(fā)債的成功模式也為許多國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房企海外發(fā)債提供了借 鑒和通路。對(duì)于金地而言，發(fā)行中長(zhǎng)期債券不但能優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，還能通過(guò)固定利 息鎖定未來(lái)資金

5、成本，有效降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時(shí)作為拓展的融資渠道可降低對(duì)銀行貸款的依 賴。融資成本因地、因時(shí)、因企而異一是因地域不同而有不同。不同于歐美、香港等發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)較低的資金成本，發(fā)展中 國(guó)家或區(qū)域的市場(chǎng)，由于商業(yè)機(jī)會(huì)多，利潤(rùn)空間大，潛在收益更高，資金成本也相應(yīng)高，風(fēng) 險(xiǎn)也相對(duì)較大。二是因時(shí)期不同而有不同。不同時(shí)期不同企業(yè)融資成本也不一樣，以海外發(fā)債為例，前 幾年境外發(fā)債利息較高，很多企業(yè)發(fā)債成本超過(guò)10%，比如恒大、佳兆業(yè)、碧桂園等；由于 美國(guó)量化寬松，去年開(kāi)始海外發(fā)債利息大幅下降。又如，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也間接影 響銀行貸款利率，比如去年房地產(chǎn)公司貸款成本就比較高。三是因規(guī)模不同而有不同。不同企

6、業(yè)發(fā)債成本也不一樣，中小企業(yè)債的利息一般是10%， 規(guī)模型企業(yè)如金地當(dāng)時(shí)在境內(nèi)發(fā)債成本為5.5%左右。四是因評(píng)級(jí)高低而有不同。此外，一些央企以及信用評(píng)級(jí)為投資級(jí)的房企如華潤(rùn)，發(fā)債 利息也比較低，華潤(rùn)的甚至低至3.6%。然而信用評(píng)級(jí)的要求很高，規(guī)模足夠大、影響力足夠 強(qiáng)的行業(yè)龍頭才有可能擁有較高評(píng)級(jí)。近些年來(lái)內(nèi)地的高速發(fā)展見(jiàn)證了香港對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企 業(yè)的再認(rèn)識(shí)，對(duì)內(nèi)地很多地產(chǎn)企業(yè)尤其是國(guó)企、央企的認(rèn)同感提高，如保利、方興等地產(chǎn)的 評(píng)級(jí)都能獲得投資評(píng)級(jí)，而在此之前只有華潤(rùn)、中海等港資背景的房企。五是因資質(zhì)不同而有不同。無(wú)論境內(nèi)外資金，都看重有行業(yè)地位、核心能力、有良好公 司治理結(jié)構(gòu)的地產(chǎn)公司，海外市

7、場(chǎng)還特別看好有商業(yè)物業(yè)、有穩(wěn)定現(xiàn)金流或有央企背景的房 企。此外，能否融資成功及融資成本高低還有一個(gè)重要指標(biāo)，即凈負(fù)債率。港資房企之所以 獲取了較低成本的資金，其中一個(gè)重要原因就在于其凈負(fù)債率低。保持低凈負(fù)債率有利于房 企度過(guò)市場(chǎng)低潮期，并通過(guò)獲取市場(chǎng)機(jī)會(huì)反周期擴(kuò)張，但內(nèi)地大多房企凈負(fù)債率仍然較高。金地的多元化融資之道金地作為地產(chǎn)金融化的先驅(qū)，在融資方面的諸多主張和舉措領(lǐng)先于行業(yè)。其融資渠道主 要有銀行貸款、證券市場(chǎng)融資、信托融資、銀行間債券市場(chǎng)融資、國(guó)際化融資等。一方面，金地高度重視融資，將投融資工作列入戰(zhàn)略級(jí)，并提前布局，注重金融創(chuàng)新。 早在2004年金地便試水房地產(chǎn)金融，2008年開(kāi)內(nèi)地行

8、業(yè)先河與瑞士銀行共同發(fā)起外資房地產(chǎn) 投資基金，同時(shí)，其下屬的“穩(wěn)盛投資”成功管理了多只房地產(chǎn)基金和信托，通過(guò)運(yùn)作基金、 購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品不斷實(shí)現(xiàn)融資創(chuàng)新。此外，2012年金地通過(guò)旗下的金地國(guó)際在香港正式發(fā)行了 12億元三年期無(wú)抵押優(yōu)先級(jí)債券，創(chuàng)造了 A股房企海外發(fā)債的首個(gè)成功案例。另一方面，金地善于充分利用證券市場(chǎng)融資，重視與大型金融機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系， 并積極對(duì)接國(guó)際資本市場(chǎng)。2009年金地便與平安信托達(dá)成房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作，拓展房地產(chǎn)領(lǐng)域投資，并將信托計(jì)劃從單一項(xiàng)目合作上升到共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。一手抓資金籌措，一手抓資金運(yùn)用金地韋總認(rèn)為，財(cái)務(wù)費(fèi)用管理并不是單純的控制，而要更多地考慮商

9、業(yè)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)、金 融環(huán)境等，動(dòng)態(tài)把控負(fù)債率。在資金面與市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)寬松下，資金成本較低，會(huì)適當(dāng)加大 財(cái)務(wù)杠桿的利用，創(chuàng)造更大價(jià)值，保證風(fēng)險(xiǎn)可控;一旦整個(gè)環(huán)境趨勢(shì)往下，資金籌措難度大 且成本上升，便會(huì)壓縮負(fù)債率水平，降低集團(tuán)整體投資風(fēng)險(xiǎn)。拓寬融資渠道“東方不亮西方亮”不同渠道融資成本的變化規(guī)律是不一樣的，多渠道籌措資金才能更好地滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需 求；具備多種籌資渠道，可從中選擇相對(duì)低成本或是可靈活運(yùn)用的資金，增加資金籌措的靈 活性?？偟膩?lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的融資渠道當(dāng)前并非處于完全市場(chǎng)化的環(huán)境，會(huì)受到政策干擾， 此時(shí)需要盡可能地拓寬融資渠道，加強(qiáng)境內(nèi)境外融資，如銀行信托、委托貸款、基金等融資 渠道都要

10、拓寬，做到“東方不亮西方亮”。比如，金地在2011-2012年賬面資金比較充沛，資金準(zhǔn)備充分，在于年初預(yù)判當(dāng)年資金 會(huì)比較緊張，當(dāng)時(shí)銀行利息上漲20%之后達(dá)到7%以上，資金成本較高，金地通過(guò)銀行貸款和 境外發(fā)債搶得先機(jī)，特別是當(dāng)時(shí)境外發(fā)債的融資渠道拓展可以說(shuō)是行業(yè)創(chuàng)舉，為A股上市房 地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)了一個(gè)新渠道，之后包括萬(wàn)科、保利在內(nèi)的諸多行業(yè)標(biāo)桿房企都通過(guò)這種模式 融入低成本資金。無(wú)論是境外買(mǎi)“殼”還是境外發(fā)債，金地都走在同行前面，具有重要的行業(yè)影響力。當(dāng) 整個(gè)行業(yè)資金面都比較緊時(shí)，也預(yù)示接下來(lái)會(huì)有很多機(jī)會(huì)，金地在當(dāng)時(shí)準(zhǔn)確地判斷和把握了 籌措資金的時(shí)機(jī)和渠道，確保自己有足夠的資金來(lái)把握行業(yè)機(jī)會(huì)，

11、反周期運(yùn)行，可低價(jià)拿到 好的土地。收購(gòu)星獅金地融資的海外布局金地2012年收購(gòu)了香港上市的星獅地產(chǎn)，成為其控股股東，同時(shí)更名為金地商置有限公 司，本次成功收購(gòu)，不但為金地集團(tuán)補(bǔ)充了多幅位于城市或片區(qū)核心位置的優(yōu)質(zhì)住宅及商業(yè) 項(xiàng)目，更重要的是為金地拓展國(guó)際資本市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)，將持續(xù)加深金地在國(guó)際資本市場(chǎng)的 影響力。收購(gòu)星獅，首先打造了一個(gè)境外融資平臺(tái)，有利于金地多方向融資拓展。因?yàn)榫惩獾氖?場(chǎng)化程度更高，而境內(nèi)經(jīng)常會(huì)受到調(diào)控影響，且內(nèi)地房企很難通過(guò)配股或增發(fā)方式在資本市 場(chǎng)進(jìn)行融資，而在資本市場(chǎng)，增發(fā)對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)是沒(méi)有直接成本的。其次，有利于金地對(duì) 接國(guó)際資本市場(chǎng)，獲得較低成本的資金，持續(xù)加深

12、其在國(guó)際市場(chǎng)的影響力。再次，有利于金 地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。一方面，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)占用資金量大，周期較長(zhǎng)，會(huì)帶來(lái)很大的前期現(xiàn)金 流壓力；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟后可打包成REITs，而境內(nèi)暫時(shí)沒(méi)有這種市場(chǎng)。資金管理中心資金統(tǒng)籌的“一站式”商店除了資金籌措之外，資金的有效運(yùn)用也非常重要。早在2003年金地便在韋總主導(dǎo)下建立 了集團(tuán)資金管理中心，集中資金、調(diào)劑資金余缺、降低融資成本。資金管理中心可以有效地 集中數(shù)據(jù)、管理內(nèi)部收支，有助于改善內(nèi)部各部門(mén)間的支付流程，從而降低集團(tuán)內(nèi)支付流量， 節(jié)省成本。與此同時(shí)，因?yàn)榻鸬卦?0年前公司規(guī)模較小的時(shí)候就尤為重視資金管理，在當(dāng)前 資金統(tǒng)籌管理上遭遇的壓力和阻力相

13、對(duì)較小，比起許多房企當(dāng)前著力于收回下放到一線公司 的資金權(quán)限，金地的資金統(tǒng)籌管理會(huì)更為順暢。韋總透露，建立資金管理中心，首先出于統(tǒng)籌管控考慮，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一管理。集團(tuán)為 子公司開(kāi)立結(jié)算賬戶，集中管理分散在多家銀行的賬戶，一方面可以通過(guò)資金結(jié)算了解子公 司經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，另一方面可根據(jù)現(xiàn)金流量變化確定管控重點(diǎn)，增強(qiáng)集團(tuán)調(diào)控能力。其次，將資金池整合使用，把閑置資金、零星資金集中起來(lái)，利用效率會(huì)提升，同時(shí)存 量資金的效用也能有所提高；內(nèi)部“銀行”越快捷、自動(dòng)化程度越高，可減少與外部銀行的 交互時(shí)間，節(jié)約大量成本；集中籌措資金，類(lèi)似于房地產(chǎn)戰(zhàn)略采購(gòu)的批量采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，能夠獲 取比同行更低的資金成本。再

14、次，還能降低管理成本，一線人員不用花精力在融資上，有更多時(shí)間和精力聚焦專業(yè) 工作，有利于加強(qiáng)內(nèi)控，避免子公司管控不到位出現(xiàn)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。而且，由于金地融資采取 總部對(duì)接銀行總行，比起各區(qū)域各分公司對(duì)接各地銀行，效率會(huì)更高。因此，資金管理中心相當(dāng)于一家提供銀行、籌資和支付結(jié)算的“一站式”商店，集成實(shí) 時(shí)現(xiàn)金管理、現(xiàn)金預(yù)測(cè)以及財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)，整合了內(nèi)部銀行賬戶，只涉及少量外部銀行， 優(yōu)化了現(xiàn)金儲(chǔ)備還帶來(lái)可觀節(jié)約。如今資金管理中心財(cái)資管控的預(yù)見(jiàn)性和資金管理精細(xì)化運(yùn) 作已十分成熟，專業(yè)化管理加上專業(yè)化人員，利于在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)未來(lái)的 現(xiàn)金流做出準(zhǔn)確分析和預(yù)測(cè)，在拓展融資渠道、降低融資成本、

15、提高資金使用效能上發(fā)揮了 重要作用?，F(xiàn)金流排兵布陣一一資金計(jì)劃與業(yè)務(wù)需求相匹配金地對(duì)于現(xiàn)金流的排兵布陣，首先在于多拓展一些融資渠道，密切關(guān)注境內(nèi)外資金成本 變化；其次根據(jù)年度計(jì)劃情況對(duì)資金進(jìn)行安排，并留有余量以應(yīng)對(duì)計(jì)劃外的業(yè)務(wù)需求，同時(shí) 確保業(yè)務(wù)需要時(shí)能及時(shí)籌措資金；再次是動(dòng)態(tài)跟蹤宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、市場(chǎng)變化，實(shí)時(shí)把控動(dòng) 態(tài)負(fù)債率，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的同時(shí)確保安全系數(shù)。金地的資金計(jì)劃包括年度、季度、月度 和周度計(jì)劃，一般正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)格按照預(yù)期，除非有計(jì)劃之外的絕佳機(jī)會(huì)。集團(tuán)管理主 要是抓大放小，保證一線公司靈活性，一線公司每周對(duì)現(xiàn)金流做預(yù)測(cè)，預(yù)留一周日常運(yùn)營(yíng)資 金需要，富余資金匯集到集團(tuán)作騰挪使用，削峰填谷。在跨區(qū)域、多項(xiàng)目并行運(yùn)作的情況下，要兼顧企業(yè)整體資金鏈和項(xiàng)目現(xiàn)金流。實(shí)際的收 支控制，只有充分掌握業(yè)務(wù)信息流，才能提高資金流預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，并對(duì)資金使用情況進(jìn)行 有效監(jiān)管。資金的高效利用，要求資金籌措與業(yè)務(wù)需求能較好匹配。強(qiáng)化集團(tuán)資金管理預(yù)見(jiàn) 性，可充分滿足業(yè)務(wù)成長(zhǎng)需要，業(yè)務(wù)運(yùn)行過(guò)程