2022年公共設(shè)施管理制度

1、公共設(shè)施管理制度1 目的 :規(guī)范公用設(shè)備設(shè)施管理及維修工程施工管理工作，保持設(shè)備設(shè)施良好狀態(tài)，確保接管公用設(shè)備設(shè)施發(fā)揮正常功能。2 范圍 :適用于公司各項目。3 職責(zé)3.1 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對公用設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督，審批檢修計劃、維保方案及預(yù)算。3.2 維修主管負(fù)責(zé)公用設(shè)備設(shè)施臺帳的建立工作，解決技術(shù)難題，制定維修方案及預(yù)算，并負(fù)責(zé)組織維保計劃的實施及對供方的監(jiān)控工作。3.3維修班班長負(fù)責(zé)各項維修保養(yǎng)工作的具體落實和檢查工作。、公共照明、3.4設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)公用設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修的日常工作。4本文對公用設(shè)施的分類 定義 是：4.1電系統(tǒng)：高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動力柜、控制柜（

2、箱）供電線路和樓內(nèi)公共區(qū)域及室外、 地下車庫的照明線路、 開關(guān)、配電箱及燈具等。4.2 給排水系統(tǒng)：包括雨水井、污水井、化糞池、自來水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)及提供生活用水的水箱間、水泵房、中水系統(tǒng)等。4.3 電訊系統(tǒng)：公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，有線電視等。4.4 安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)及停車場道閘系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。4.5 電梯。4.6 燃?xì)庀到y(tǒng)：指調(diào)壓箱及園區(qū)管網(wǎng)。4.7 消防系統(tǒng)：消防控制臺及噴淋、報警、消火栓、卷簾門、消防水泵等。4.8 園區(qū)公用設(shè)施：指水景觀、兒童娛樂設(shè)施、老年人娛樂設(shè)施、園區(qū)護(hù)欄、園區(qū)道路等。4.9 房屋本體及其附屬設(shè)施：防雷

3、系統(tǒng)、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊、地下車庫等。4.10 維修工程：指公共設(shè)施、設(shè)備的大中修工程，開發(fā)商委托的維修工作。5 方法和過程控制各類設(shè)備（設(shè)施）維保周期一覽表檢查類別每日每周半月每月兩月季度半年每年設(shè)備名稱 巡查 檢查 檢查 檢查 檢查 檢查 檢查 檢查低壓配電室 是 是 否 是 否 否 是 是高壓配電室 是 是 否 是 否 否 是 是電梯 否 是 否 是 否 是 否 是給排水系統(tǒng) 否 是 否 是 否 否 是 是水箱間、水泵房 是 是 否 是 否 否 是 是電訊系統(tǒng) 否 是 否 是 否 否 否 是安防系統(tǒng) 否 是 否 是 否 是 否 是防雷接地 否 否 否 否 否 否 否

4、是公共照明系統(tǒng) 否 是 否 是 否 否 是 否燃?xì)庀到y(tǒng) 是 是 否 是 否 是 否 是消防系統(tǒng) 否 是 否 是 是 是 否 是水景觀 是 否 否 是 否 是 否 否5.1 設(shè)備房管理5.1.1 設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙， 嚴(yán)禁堆放易燃、 易爆及與管理無關(guān)的物品， 并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。5.1.2 設(shè)備房門應(yīng)有“ 機(jī)房重地、非請勿進(jìn)” 標(biāo)識，進(jìn)出隨手關(guān)門，重要設(shè)備房應(yīng)有防鼠措施。5.1.3設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。5.1.4 參觀來訪者要進(jìn)入設(shè)備房， 須由部門經(jīng)理同意 ，并指定專人陪同方可進(jìn)入，并在來賓登記表上做好

5、登記。5.1.5設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日檢查設(shè)備房，記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)， 每周清潔設(shè)備房一次。設(shè)備房安排有值班員的， 上述工作由值班員完成， 但設(shè)備責(zé)任人仍負(fù)有每日巡視的責(zé)任。5.2設(shè)備保養(yǎng)維修的監(jiān)督發(fā)現(xiàn)問題及時處理， 并記錄在5.2.1維修主管每周負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督保養(yǎng)維修工作，設(shè)備（設(shè)施）檢查記錄表中。5.2.2 設(shè)備檢修等級按以下分類進(jìn)行：5.2.2.1 日檢：屬巡視檢查維護(hù)。對設(shè)備房及設(shè)備周圍環(huán)境進(jìn)行清潔，檢查設(shè)備有無漏水、漏油等現(xiàn)象，如實記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)，確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否有異常情況。5.2.2.2 周、月檢：屬預(yù)防性檢查。對設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查，對故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整，預(yù)防事故，保證設(shè)備正常

6、運(yùn)行。5.2.2.3 季（半年）檢：屬維護(hù)性修理。對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。5.2.2.4 年檢：屬恢復(fù)性修理。對設(shè)備局部解體，除進(jìn)行月檢的工作內(nèi)容外，應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械和精度，檢修或更換主要零部件及附屬裝置。5.2.2.5 大修：屬徹底性修理。對設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)發(fā)展的需要進(jìn)行技術(shù)改造。維修主管應(yīng)視設(shè)備運(yùn)行情況及時提請設(shè)備大修報告，經(jīng)管理處經(jīng)理和品質(zhì)管理部審核后報小區(qū)業(yè)委會批準(zhǔn)執(zhí)行。5.2.2.6 供方保養(yǎng)維修：依據(jù)合同內(nèi)容，進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障處理。5.2.3 各管理處應(yīng)建立設(shè)備（工具）匯總表和設(shè)備管理臺

7、帳、檔案，將設(shè)備及設(shè)備檢修情況、 重要零部件更換情況在檔案中予以記錄，并相應(yīng)在 公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表或供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表中予以記錄。5.2.4對重要設(shè)備， 特別是進(jìn)口設(shè)備的易耗零部件，管理處應(yīng)有適量的貯備， 以便對突發(fā)故障的及時處理。5.2.5 年度檢修計劃由管理處在每年十二月十五日前上報品質(zhì)管理部審核。管理處應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行年度計劃， 如因特殊原因需變更檢修計劃時間，應(yīng)提前一周報品質(zhì)管理部核準(zhǔn)。5.2.6管理處應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保存必要的、與運(yùn)行設(shè)備設(shè)施相符合的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書及相關(guān)資料，以便系統(tǒng)地、歷史地掌握設(shè)備狀態(tài)。5.3 維修工程5.3.1 開發(fā)商委托的維修工程 (如房屋質(zhì)量問題 ) 5

8、.3.1.1 接到開發(fā)商委托的維修工程任務(wù)后，維修主管應(yīng)及時組織人員編制維修方案及預(yù)算，填寫維修工程審批表 。維修工程審批表按照 5.3.1.1 條款報批外，還需報開發(fā)商審批后方可實施。5.3.1.2 維修主管組織工程的實施。工程施工應(yīng)按照各專業(yè)施工規(guī)范及驗收標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行。5.3.1.3 工程施工完畢后，維修主管要及時通知開發(fā)商驗收并填寫維修工程驗收單。5.3.2 委托供方維修的維修工程管理處難以處理的問題，可提請專業(yè)供方解決。5.3.2.1由供方施工的工程，對供方的選定及控制按照BVKWY-PZ-09 分包服務(wù)管理制度文件要求執(zhí)行。5.3.2.2 維修主管組織人員對供方編寫的施工方案及預(yù)算進(jìn)

9、行初審，初審結(jié)果填入維修工程審批表中，并按照 方施工。5.3.1.1 或 5.3.2.1 條款報批后方可通知供5.3.2.3 供方施工時，要嚴(yán)格按照施工規(guī)范，要遵守園區(qū)各項管理規(guī)定，要聽從管理處管理人員的管理。如有違章、違紀(jì)現(xiàn)象管理處有權(quán)進(jìn)行處罰。5.3.2.4 工程施工完畢后，供方施工負(fù)責(zé)人要及時通知維修組驗收。接到通知后，維修組應(yīng)組織人員（及開發(fā)商）及時驗收，并填寫維修工程驗收單。5.3.3 維修施工組織5.3.3.1 施工材料、備件、設(shè)備：對工程材料的采購及驗收，責(zé)任部門要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料、備件及設(shè)備流入現(xiàn)場并使用。5.3.3.2 施工時，維修組應(yīng)在施工現(xiàn)場設(shè)置標(biāo)識，并要求施工人員

10、或單位做好圍擋或安全護(hù)欄。5.3.3.3 根據(jù)工程規(guī)模及周期，由客戶服務(wù)中心在小區(qū)或施工現(xiàn)場附近園區(qū)張貼對業(yè)主的通知。5.3.3.4 維修主管對施工現(xiàn)場要進(jìn)行監(jiān)督檢查。5.3.3.5 維修主管負(fù)責(zé)安排供方施工人員到客戶服務(wù)中心辦理施工人員登記及臨時出入證。5.4 供配電系統(tǒng)管理5.4.1 管理處應(yīng)嚴(yán)格遵守 供用電協(xié)議（或其他有效性文件） ，明確高低壓設(shè)備的分界點及供配電設(shè)備的產(chǎn)權(quán)屬性，并保存相關(guān)資料。5.4.2 工作人員在巡視設(shè)備中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分界點處，它方管理的設(shè)備有異常情況時，應(yīng)做好記錄并及時告知它方，以免影響本小區(qū)的供電安全。5.4.3 低壓帶電作業(yè)安全注意事項：5.4.3.1 嚴(yán)禁在感性負(fù)

11、載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。5.4.3.2 維修主管向管理處經(jīng)理匯報帶電檢修設(shè)備的原因、時間，并經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修。檢修時，維修主管必須指定一名現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人。5.4.3.3作業(yè)人員必須戴絕緣手套和穿絕緣鞋。和低壓供配5.4.4具體操作請參照各項目 高壓配電室設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書電室設(shè)備保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 。5.5 水暖系統(tǒng)管理5.5.1 管理處應(yīng)嚴(yán)格遵守供用熱協(xié)議 、供用水協(xié)議（或其他有效性文件） ，明確供用雙方的分界點及設(shè)備的產(chǎn)權(quán)屬性，并保存相關(guān)資料。5.5.2 工作人員在巡視設(shè)備中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分界點處，它方管理的設(shè)備有異常情況時，應(yīng)做好記錄并及時告知它方，以免影響正常的供水工作。5

12、.5.3 無自動切換功能的水泵每月做一次主、備泵手動切換并記錄。5.5.4 采暖、自來水管網(wǎng)每年 3 至 6 月份進(jìn)行年檢。除年檢期間外，采暖系統(tǒng)在非供暖季要時刻處于充水保養(yǎng)狀態(tài)。5.5.5雨水（污水）泵、管網(wǎng)每年4 至 6 月份進(jìn)行年檢。7 至 9 月份進(jìn)5.5.6采暖、熱水、自來水系統(tǒng)換熱器、水泵等設(shè)備房設(shè)備每年行年檢。5.5.7水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定， 但至少 5 年應(yīng)重新涂刷一次（特指非隱密部分） 。5.5.8泵房控制柜日常維護(hù)由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)并記錄。2 天填寫停水 /熱/電/氣/5.5.9市政供水單位計劃性停水，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)提前試消防設(shè)施申請單，經(jīng)維修主管審核、

13、 管理處經(jīng)理審批后， 通知客戶服務(wù)中心，由客戶服務(wù)中心提前 1 天以書面或發(fā)字幕的方式通知客戶，并做好解釋工作。5.5.10 管理需要計劃性停水5.5.10.1 設(shè)備責(zé)任人應(yīng)提前 2 天填寫停水 /熱/電/氣/試消防設(shè)施申請單，經(jīng)維修主管審核、管理處經(jīng)理審批后，通知客戶服務(wù)中心，由客戶服務(wù)中心提前 1天以書面或發(fā)字幕的方式通知客戶，并做好解釋工作。5.5.10.2 計劃性停水的時間安排，盡可能避開客戶用水高峰期。5.5.10.3 由維修主管指定 1 名設(shè)備責(zé)任人提前 1 天作好停水 /熱檢修所需工具、材料的準(zhǔn)備工作，并檢查。5.5.11 飲用水箱（池）每年由政府部門許可的清洗單位在每年四月、十

14、月清洗，并將水樣送指定部門檢測，化驗結(jié)果管理處存檔。5.6電梯管理具體操作5.6.1電梯管理設(shè)備責(zé)任人必須對供方的維修保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，按照 BVKWY-PZ-09 分包服務(wù)管理制度文件規(guī)定執(zhí)行。5.6.2 與供方簽訂保養(yǎng)合同時，應(yīng)明確當(dāng)出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時的扣款條款，維保合同中應(yīng)明確零配件的價格。5.7 電訊系統(tǒng)管理設(shè)備責(zé)任人應(yīng)確保公用天線、 衛(wèi)星天線狀態(tài)良好， 每月對前端設(shè)備進(jìn)行清潔除塵一次；每年對信號分配網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行保養(yǎng)一次。一次，確保支架牢固，避雷裝置安全可靠。5.8 安防系統(tǒng)管理每年三月對天線支架和避雷裝置檢修5.8.1 報警裝置、 聯(lián)動裝置、 管網(wǎng)末端試水裝置的試驗必須由設(shè)備責(zé)任

15、人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在場， 試驗時不應(yīng)妨礙小區(qū)正常秩序， 報警裝置的試驗在不影響客戶的時間內(nèi)進(jìn)行。5.8.2消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修， 根據(jù)使用情況至少5 年重新涂刷一次（特指非隱密部分） 。5.8.3水流指示器每半年檢修一次， 檢修前維修主管書面報管理處經(jīng)理審批，并及時通知客戶。煙感、溫感探頭每一年清潔、測試一次，核對報警功能及地址碼圖是否一致，并做好記錄。5.8.4 送風(fēng)閥、排煙閥、每季度由設(shè)備責(zé)任人清潔一次，保證表面清潔、油漆完好無損、轉(zhuǎn)動軸靈活、復(fù)位正常，在自動狀態(tài)下聯(lián)動正常，并做好記錄。5.8.5破玻璃火警按鈕每季檢查一次，保持報警按鈕外表清潔、 字跡清晰、 玻璃完好無損、具有

16、報警功能。5.8.6 送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)每季清潔外部一次，保證運(yùn)行正常。5.8.7 消防管閥門每月檢查一次， 保證閥門開關(guān)位置正確， 特別是需要常開的閥門。5.8.8 消防泵、噴淋泵每半年試運(yùn)行一次，保證手動、自動啟動正常。5.9 消防系統(tǒng)資料管理5.9.1 保存完整的系統(tǒng)竣工圖； 設(shè)計更改文字記錄； 施工記錄 （包括隱蔽工程驗收記錄）；檢驗記錄（包括絕緣電阻、接地電阻的測試記錄）；竣工報告。5.9.2 系統(tǒng)運(yùn)行日登記表保存完整。 系統(tǒng)運(yùn)行日常記錄表和控制器日檢記錄表附后 。5.9.3每半年檢查和試驗火災(zāi)自動報警系統(tǒng)功能填寫的設(shè)備（設(shè)施） 檢查記錄表保存完整。5.9.4 探測器地址碼、打印機(jī)日常報

17、警記錄保存完整。5.10 試運(yùn)行規(guī)定5.10.1 系統(tǒng)數(shù)據(jù)不得擅自修改， 如需修改時必須經(jīng)管理處經(jīng)理同意并填寫系統(tǒng)運(yùn)行日常記錄表。5.10.2 每日填寫系統(tǒng)運(yùn)行日記錄表 、控制器日檢記錄表 。5.10.3 每季度對中央系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行一次除塵或清洗并填寫 錄表。（用吹風(fēng)機(jī)除塵或高壓絕緣清洗劑） 。公共設(shè)施保養(yǎng)維修記5.10.4 每半年應(yīng)檢查和試驗火災(zāi)自動報警系統(tǒng)功能，并填寫公共設(shè)施保養(yǎng)維修 記錄表。5.10.5 維修主管提前三天將試運(yùn)行方案呈報管理處經(jīng)理審批，并知會消防監(jiān)控中 心和供配電主管到場配合， 如影響業(yè)戶生活要提前一天通知業(yè)戶并做好解釋 工作。5.11 系統(tǒng)試運(yùn)行維護(hù) 5.11.1 系統(tǒng)設(shè)

18、備除塵時， 首先應(yīng)打開門窗和設(shè)備面板， 然后依次斷開主電源和備 用電源，用吹風(fēng)機(jī)或高壓絕緣清晰劑對系統(tǒng)設(shè)備除塵，吹風(fēng)機(jī)應(yīng)距設(shè)備保持 0.5 米左右的距離，待除塵后分別將主電源和備電源投入，系統(tǒng)數(shù)據(jù)恢復(fù)完 整后將設(shè)備面板恢復(fù)。5.11.2 對備用電源進(jìn)行 12 次充放電試驗，13 次主電源和備用電源自動切換 試驗。將主電源斷開，備用電源將自動投入，測量備用電源帶載電壓，如低于 11 伏應(yīng)更換電池， 一般備用電源投入可連續(xù)工作12 小時。蓄電池外殼應(yīng)無膨脹、端子絕緣良好，如發(fā)現(xiàn)外殼膨脹應(yīng)及時更換。5.11.3 每半年對探測器進(jìn)行報警試驗。探測器投入運(yùn)行2 年后，應(yīng)每隔3 年全部清洗一遍。采用專用測

19、試儀（煙、溫感測試儀）試驗探測器的動作及確認(rèn)燈顯示。用測試儀對準(zhǔn)探測器吹煙或吹熱風(fēng)，探測器應(yīng)在 10 秒鐘內(nèi)報警，報警燈閃爍，中央系統(tǒng)顯示報警時間、探測器地點、類型，系統(tǒng)顯示地址應(yīng)與報警地址一致， 中央報警應(yīng)在 10 分鐘之內(nèi)復(fù)位。 探測器如超過 10 秒鐘報警，說明探測器內(nèi)塵土過多或有老化現(xiàn)象。應(yīng)及時填寫公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表。5.11.4 中控室消防控制設(shè)備按鈕能夠手動、自動轉(zhuǎn)換和按鈕正?？煽?， 各種指示燈顯示正常。5.11.5 消防系統(tǒng)監(jiān)控人員應(yīng)熟練掌握報警系統(tǒng)的操作程序，系統(tǒng)的中英文說明，探測器的地址碼和具體地址。5.11.6 消防員、安全員應(yīng)熟悉每個探測器的具體地址。5.11.7 探

20、測器報警時監(jiān)控人員應(yīng)在1 分鐘內(nèi)確認(rèn)報警探測器的具體地址并馬上通知消防員、安全員到現(xiàn)場核實，消防員、安全員應(yīng)在 3 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場確 認(rèn)火警情況。如是誤報，中控應(yīng)及時復(fù)位；如有火情，應(yīng)及時通知監(jiān)控人員 并按火災(zāi)緊急處理方案處理。5.12 系統(tǒng)試運(yùn)行操作 5.12.1 中控室能夠手動控制排送風(fēng)機(jī)、排送閥、防火卷簾門、消防泵、噴淋泵、消防廣播、消防電話、消防（客梯）電梯、強(qiáng)切非消防電源功能試驗。測試前現(xiàn)場人員應(yīng)先做設(shè)備的手動測試，做上述試驗時將聯(lián)動柜上選擇開關(guān)撥到手動位置，消防中心設(shè)備主管在中控室， 安全員和維修人員在設(shè)備現(xiàn)場配合。測試結(jié)束后， 把選擇開關(guān)撥到自動位置， 并填寫設(shè)備（設(shè)施）檢查記錄

21、表。A. 排送風(fēng)機(jī)、排送閥手動測試：現(xiàn)場人員首先應(yīng)檢查要測試的設(shè)備線路、機(jī)體、閥體，進(jìn)行手動測試；拉動排送閥聯(lián)動手柄，排送閥應(yīng)動作正常；手 動啟動風(fēng)機(jī)一分鐘，風(fēng)機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)良好無撞擊聲，測試電機(jī)三相電流并記錄。中控室排送風(fēng)機(jī)啟、停應(yīng)安全可靠，返回信號正常，啟動排送閥按鈕，現(xiàn)場 排送閥動作靈敏可靠返回信號應(yīng)正常，中控按鈕復(fù)位后現(xiàn)場需恢復(fù)排送閥。如電流和運(yùn)行聲音有異常，需檢查風(fēng)機(jī)，如閥體不動作，應(yīng)檢查閥體聯(lián)動裝 置和控制線路。B. 防火卷簾門手動測試：現(xiàn)場人員首先手動試驗卷簾門下落，下落應(yīng)安全 可靠，門體不與滑軌蹭，電機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)良好，機(jī)體無故障時，再做中控手動啟 動防火卷簾門全降、半降應(yīng)正常，信號返回中

22、央，中控按鈕復(fù)位后現(xiàn)場需恢 復(fù)卷簾門，如有故障應(yīng)及時檢修。中控手動啟動消防泵、噴淋泵按消防水泵試運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)書操作，C.啟泵信號應(yīng)返回中 控。D. 消防廣播測試：中控打開消防廣播開關(guān)按鈕，投入播放器，調(diào)整功率放 大器，播放應(yīng)正 常，現(xiàn)場聲音清晰明亮。 如喇叭不響， 應(yīng)檢查線路和播放器。E. 消防電話測試：現(xiàn)場人員將電話插入電話插孔中與中控聯(lián)絡(luò)話音應(yīng)清晰。如無聲音應(yīng)檢查插孔和線路。F. 強(qiáng)切電梯測試：中控應(yīng)做好測試前的準(zhǔn)備工作，不能影響業(yè)主的日常生 活，最好在夜間測試并確認(rèn)電梯中無人同時做好應(yīng)急準(zhǔn)備工作，維保人員應(yīng)在現(xiàn)場。電梯測試時中控按動強(qiáng)切電梯按鈕，電梯應(yīng)運(yùn)行安全可靠、返回首 層并打開廳門，

23、中控電梯返回信號正常，測試后應(yīng)及時復(fù)位。G. 強(qiáng)切非消防電源測試：應(yīng)做好測試前的準(zhǔn)備工作，不能影響業(yè)主的日常 生活，最好在夜間測試并做好應(yīng)急電源準(zhǔn)備工作。測試時中控按動強(qiáng)切按鈕 確認(rèn)現(xiàn)場斷路器開關(guān)動作后應(yīng)立即復(fù)位，現(xiàn)場人員及時恢復(fù)斷路器開關(guān)。如 不動作應(yīng)及時檢查控制線路、控制柜。5.12.2 測試排送風(fēng)機(jī)、 排送閥自動試驗。 準(zhǔn)備工作為： 中控將聯(lián)動柜上選擇開關(guān) 撥到自動位置，將現(xiàn)場配電盤轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)換到自動位置，使用專用測試儀使 聯(lián)動風(fēng)機(jī)的探測器報警，中央系統(tǒng)顯示報警時間、地址、類型并自動聯(lián)動排 送風(fēng)機(jī)、排送閥，顯示風(fēng)機(jī)、排送閥的返回信號。現(xiàn)場確認(rèn)風(fēng)機(jī)啟動、排送 閥動作后，中央將報警復(fù)位后，現(xiàn)

24、場人員停止風(fēng)機(jī)運(yùn)行并恢復(fù)排送閥。如不 動作，現(xiàn)場檢查控制線路、中央檢查控制柜，核對系統(tǒng)數(shù)據(jù)。5.12.3 測試防火卷簾門自動試驗： 中控將聯(lián)動柜上選擇開關(guān)撥到自動位置，使用專用測試儀做聯(lián)動防火卷簾門的探測器的一次報警，中控顯示探測器報警時間、地址、類型，防火卷簾門應(yīng)自動半降至 1.8 米位置停止，現(xiàn)場做二次報 警，防火卷簾門應(yīng)全降落地，返回信號正常。中控確認(rèn)卷簾門落地后將報警 復(fù)位，現(xiàn)場將卷簾門恢復(fù)。如不動作，現(xiàn)場檢查配電線路、中央檢查控制聯(lián) 動柜，核對系統(tǒng)數(shù)據(jù)。5.12.4 測試消防（客梯）電梯自動試驗： 中控將聯(lián)動柜上選擇開關(guān)撥到自動位置，使用專用測試儀使電梯前室聯(lián)動電梯的探測器報警，中央

25、系統(tǒng)顯示報警時 間、地址、類型并自動聯(lián)動電梯，電梯應(yīng)返回首層并打開廳門，中控顯示返 回信號正常，確認(rèn)電梯安全到達(dá)首層后及時將報警復(fù)位。如電梯未返回首層 應(yīng)檢查聯(lián)動控制線路、控制柜、核對系統(tǒng)數(shù)據(jù)，干式噴水滅火系統(tǒng)測試排氣 閥放氣試驗：首先應(yīng)關(guān)閉預(yù)作用和干式閥，使其不被聯(lián)動，中控將聯(lián)動柜上 選擇開關(guān)撥到自動位置，使用專用測試儀聯(lián)動放氣閥的探測器報警，中控顯 示報警地點、時間、類型并聯(lián)動放氣閥，中控顯示放氣返回信號，放氣閥動 作后會將管道內(nèi)的氣體排空，中央確認(rèn)放氣閥動作后將報警復(fù)位。放氣閥自 動關(guān)閉?，F(xiàn)場人員應(yīng)及時啟動補(bǔ)壓裝置給管網(wǎng)補(bǔ)沖氣壓。如管道中有水必須 采取有效的排水措施，將管網(wǎng)內(nèi)水排出至干式

26、閥氣室側(cè)預(yù)充密封水位，否則將可能發(fā)生冰凍和不能給管網(wǎng)補(bǔ)充氣壓，使干式系統(tǒng)不能處于正常的準(zhǔn)工作狀態(tài)。如放氣閥不動作應(yīng)檢查控制線路、控制模塊、控制柜和系統(tǒng)數(shù)據(jù)。5.13 房屋本體的管理及維護(hù) 5.13.1 對于小區(qū)紅線內(nèi)的公用設(shè)施以及房屋本體的公用部分，應(yīng) 每月巡視 ， 發(fā) 現(xiàn)重大問題及時向管理處經(jīng)理匯報。 管理處經(jīng)理根據(jù)問題的復(fù)雜程度確定解決方 案，如屬保修期內(nèi)，應(yīng)通知開發(fā)商及時處理；超過保修期，按照相關(guān)法規(guī)要求，在完善手續(xù)后合理安排自修或委托他方維修，并做好相關(guān)質(zhì)量記錄。5.13.2 天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水在保修期內(nèi)的，通知開發(fā)商及時處理并對進(jìn) 并做好與業(yè)主的 度進(jìn)行跟蹤； 保修期以外的， 需聯(lián)系專業(yè)公司查明原因后處理，協(xié)調(diào)工作。5.13.3 樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施，一般每五年修繕粉刷一次；房屋外立 面的粉刷、清洗時間參照北京市城市建筑物外立面保持