三道堰市場調(diào)查2013810

1、三道堰市場(shchng)調(diào)查三道(sn do)堰鎮(zhèn)市場調(diào)查2013.8共四十頁目錄(ml)目錄(ml)一、三道堰鎮(zhèn)概況二、三道堰鎮(zhèn)商業(yè)市場分析三、三道堰鎮(zhèn)住宅市場分析四、市場個(gè)案研展五、總結(jié)共四十頁目錄(ml)三道(sn do)堰地理位置三道堰鎮(zhèn)位于成都市近郊，東與郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)毗鄰，西與郫縣唐元鎮(zhèn)、新民場鎮(zhèn)接壤，南與郫縣紅光鎮(zhèn)相連，北與彭州市、新都區(qū)相鄰。距成都市區(qū)19公里、15分鐘車程，距郫縣縣城6公里，距繞城高速公路8公里。境內(nèi)有國家級(jí)二級(jí)公路郫彭路縱貫?zāi)媳?，沙西線橫跨全鎮(zhèn)，以及連接沙西線和三道堰城區(qū)的水鄉(xiāng)大道，中心位置突出，交通十分便捷，商貿(mào)活躍，對(duì)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的帶動(dòng)的輻射作用。

2、共四十頁目錄(ml)三道(sn do)堰交通三道堰三道堰鎮(zhèn)交通便利有沙西線和老灌公路連接成都市區(qū)并有成灌快鐵和成彭快鐵（即將開通）貫穿而過，三道堰鎮(zhèn)到成都只需15分鐘。共四十頁目錄(ml)目錄(ml)二、三道堰商業(yè)市場分析1、三道堰主要商業(yè)區(qū)2、各商業(yè)區(qū)現(xiàn)況3、總結(jié)共四十頁目錄(ml)三道(sn do)堰主要商業(yè)區(qū)水鄉(xiāng)路永寧路三道堰鎮(zhèn)由于本地人口少，商業(yè)分散，不成規(guī)模，主要分為“兩圈兩街”。1、以堰橋廣場為核心的“堰橋廣場休閑商圈”。2、正在形成的“惠里美食街商圈”3、水鄉(xiāng)街街區(qū)商業(yè)4、永寧路街區(qū)商業(yè)共四十頁街道名稱水鄉(xiāng)街街區(qū)概況2車道，為三道堰鎮(zhèn)主要交通要道，成都市區(qū)到三道堰鎮(zhèn)的首選路線，成

3、都到三道堰公交車經(jīng)過路線。該道路基本為一層臨街商鋪。多為拆遷安置房。底層商業(yè)租金情況8001300元（間）典型商家家電：長虹美菱專賣、海爾廚房電器副食小超市：紅旗連鎖、水鄉(xiāng)副食超市服裝：老北京步鞋家居建材：豪居裝飾、新感覺布藝餐飲：惠源飯店娛樂：品郡樓、芙蓉花開KTV目錄(ml)各商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀(xinzhung)分析共四十頁街道名稱水鄉(xiāng)街街區(qū)業(yè)種數(shù)量家電7整體經(jīng)營情況98%滿鋪，經(jīng)營狀況中等超市11服裝2街長1300米家居建材48餐飲18娛樂7體量10000其它14合計(jì)107目錄(ml)水鄉(xiāng)街街區(qū)商業(yè)(shngy)業(yè)種占比點(diǎn)評(píng)：該街區(qū)主要以底商為主，少量1托2，其承租物業(yè)業(yè)種以家居建材為主，消費(fèi)

4、檔次主要以低端為主。這也反映了該地區(qū)房產(chǎn)交易活躍，以低端改善型養(yǎng)老需求為主。因?yàn)槠涠鄶?shù)時(shí)間在成都居住，只在該區(qū)域渡假，裝修房層品質(zhì)和裝修品質(zhì)都要求較低端。租金水平：使用面積在30平米左右的，臨近堰橋廣場位置可租到12001300元/間，其它的在8001000元/間。有少量空置商鋪。水鄉(xiāng)街雖然是成都至三道堰的交通要道，但商業(yè)氛圍較差，人氣不足。各商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀分析客戶群體：主要為成都市區(qū)在此地購房者經(jīng)營狀況：隨房產(chǎn)市場波動(dòng)較大共四十頁街道名稱永寧路街區(qū)概況2車道，為郫縣連接彭州的交通要道，過往車輛較多。沿街基本為一樓臨街商鋪。整體經(jīng)營不太理想。底層商業(yè)租金情況9001500元（間）典型商家家電：海爾

5、電器專賣店、豪翔電腦副食小超市：華億惠超市、鑫盛佳超市家居建材：豪居裝飾、新感覺布藝餐飲：豆瓣抄手、水鄉(xiāng)食府銀行：成都農(nóng)商銀行通訊：中國移動(dòng)、四川廣電網(wǎng)絡(luò)目錄(ml)各商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀(xinzhung)分析共四十頁街道名稱永寧街業(yè)種數(shù)量家電18整體經(jīng)營情況99%滿鋪，經(jīng)營狀況中等超市14服裝1街長850米家居建材44餐飲30娛樂6體量7200通訊5銀行1其它14合計(jì)133目錄(ml)永寧街街區(qū)商業(yè)業(yè)種占比點(diǎn)評(píng)：該街區(qū)主要以底商為主，其承租物業(yè)業(yè)種(y zhn)以家居建材和餐飲為主，消費(fèi)檔次主要為中低端。雖然永寧街比水鄉(xiāng)街人流量大，但業(yè)種(y zhn)都很單一。租金水平：臨街商鋪多為較老舊的安置房，

6、物業(yè)檔次低，使用面積在20平米左右的，臨近堰橋廣場位置可租到12001500元/間，其它的在8001000元/間。有少量空置商鋪。業(yè)態(tài)、業(yè)種單一，以滿足日?；旧顬橹鳌８魃虡I(yè)區(qū)現(xiàn)狀分析共四十頁街道名稱堰橋廣場商圈概況以堰橋廣場為核心向周邊擴(kuò)散，以茶坊和農(nóng)家樂為主?？蛻羧后w客戶群體為成都市及周邊觀光客戶，多為老年客戶、消費(fèi)力差典型商家餐飲娛樂：水尚休閑會(huì)所、一品鮮魚莊等人均消費(fèi)元經(jīng)營狀況周六、周日：客戶較多，集中在喝邊喝茶，但飲食分散、有些客戶自帶干糧。周一至周五：客戶較少，河岸茶坊基本座不滿目錄(ml)各商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀(xinzhung)分析點(diǎn)評(píng)：堰橋廣場作為三道堰景區(qū)的核心，在客戶吸引力上有絕

7、對(duì)的優(yōu)勢(shì)，加上交通便利（356路公交、363路公交）是三道堰旅客最集中的最方?？蛻羧阂猿啥际袇^(qū)及周邊旅游客戶，成都客戶以老年人居多，所以整體消費(fèi)能力不強(qiáng)。而且這些客戶除已在三道堰購房者以外基本不會(huì)在三道堰過夜，一般下午6點(diǎn)左右就離開，對(duì)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制約很大。共四十頁項(xiàng)目名稱惠里商業(yè)美食街品牌運(yùn)營商四川堰韻商務(wù)服務(wù)有限公司面積區(qū)間40-2000租金30100元/開業(yè)時(shí)間待定車位待定樓層1-4層物業(yè)地址柏條河路二段目錄(ml)各商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀(xinzhung)分析該項(xiàng)目目前整合了柏條路原有商家，向柏條河下游沿伸，新館已經(jīng)封頂。產(chǎn)品沒有產(chǎn)權(quán)，只有40年使用權(quán)，開發(fā)商有三方：品牌運(yùn)營商，當(dāng)?shù)卣?、?dāng)?shù)?/p>

8、村委會(huì)。目前招商政策和銷售政策都還沒確定。 調(diào)查該項(xiàng)目時(shí)，正值中午用餐高峰時(shí)段，但該項(xiàng)目基本沒有客戶。共四十頁目錄(ml)各商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀(xinzhung)分析惠里商業(yè)美食街分析產(chǎn)品分析：1、產(chǎn)品權(quán)屬不清晰。由品牌運(yùn)營商，當(dāng)?shù)卣?、村委?huì)共同開發(fā)，銷售人員不能提供品牌運(yùn)營商、政府和村委會(huì)合作相關(guān)文件。土地性質(zhì)為租賃。2、政策性風(fēng)險(xiǎn)大。沒有所有權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)證。購買者只有40年使用權(quán)?？紤]到時(shí)間跨度大， 并且由于是村委會(huì)等參與開發(fā)，有很大的政策不確定性。 3、項(xiàng)目位置偏僻、交通極不便利。沒有主要道路連接。目前沒有停車場。4、商業(yè)體量過大。從目前得到的資料分析，如果整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完畢，其商業(yè)面積至 少2

9、萬平米以上，基本是目前整個(gè)三道堰鎮(zhèn)所有商業(yè)面積總和的50%。5、客戶群體不支持。商業(yè)美食街在成都及周邊眾多，成都客戶選擇性大，光是美食街不足以吸引成都高端消費(fèi)群體前來消費(fèi)。而郫縣城區(qū)總體消費(fèi)能力有限，能否 支撐如此大的商業(yè)項(xiàng)目還有待觀察。共四十頁目錄(ml)各商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀(xinzhung)分析點(diǎn)評(píng)：惠里商業(yè)美食街整體體量過大，產(chǎn)品權(quán)屬不清晰，地理位置偏僻，周邊配套不完善等，缺點(diǎn)比較突出。能否得到市場的認(rèn)同，還有待市場檢驗(yàn)。沒有規(guī)劃停車位基本沒有客戶共四十頁目錄(ml)商業(yè)(shngy)總結(jié)1、目前三道堰鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)向旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)明顯。2、目標(biāo)客戶以成都市區(qū)和郫縣周邊客戶為主，但整體消費(fèi)能力不高。

10、3、從目前整體經(jīng)營狀況來看消費(fèi)水平較低，主要街道仍有少量商鋪未出租。4、整體租金水平較低，800-1500元/間，經(jīng)營狀況中等。6、芙蓉山水項(xiàng)目臨水鄉(xiāng)街位置，前期有少量商鋪，一樓小面積標(biāo)價(jià)在25000元/平米，樓10000元/平米。5、目前在建商業(yè)項(xiàng)目體量過大，未來市場競爭激烈。共四十頁目錄(ml)目錄(ml)1、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分析2、推廣渠道分析3、產(chǎn)品價(jià)格分析4、市場銷量分析5、區(qū)域客戶分析三、三道堰住宅市場分析共四十頁目錄(ml)產(chǎn)權(quán)(chn qun)性質(zhì)分析三道堰房產(chǎn)市場從產(chǎn)權(quán)改性質(zhì)主要分兩類：一、大產(chǎn)權(quán)二、小產(chǎn)權(quán)什么是小產(chǎn)權(quán)？小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)有什么不同？所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建

11、設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%60%； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土

12、地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)證。共四十頁目錄(ml)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)(xngzh)分析小產(chǎn)權(quán)政策路線圖2007年6月原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。2008年1月國務(wù)院下發(fā)通知指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。2008年7月國土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。2009年9月國土部下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申，

13、堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。2010年2月國土部部長徐紹史在全國國土資源工作會(huì)閉幕式上透露，已經(jīng)完成針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)研，爭取年內(nèi)出臺(tái)解決方案。2010年5月14部委開始醞釀小產(chǎn)權(quán)房整治方案。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，采取“一案一處理”，全國性處理將待小產(chǎn)權(quán)房治理方案出臺(tái)后。2011年11月國土部再明確：“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不會(huì)借此次農(nóng)村集體土地確權(quán)而合法化。年月國土資源部今年我國將在部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，為全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”做制度和政策準(zhǔn)。2013年月國土部已和地方達(dá)成初步意見，決定在今年對(duì)小產(chǎn)權(quán)房加大查處力度，對(duì)新近建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目堅(jiān)決制止。共四十頁目錄(ml)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)(xngzh)分析數(shù)據(jù)顯示，將近70%

14、的網(wǎng)友認(rèn)為“不應(yīng)該停建和停售，它可以解決一部分人低收入人群進(jìn)城住房問題”。對(duì)已售小產(chǎn)權(quán)房問題上，67.7%網(wǎng)友認(rèn)為“可轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)，只須補(bǔ)交地價(jià)款轉(zhuǎn)正”，不到5%的網(wǎng)友表示將違法建的小產(chǎn)權(quán)房一拆了之。在小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因的調(diào)查中，約36%網(wǎng)友認(rèn)為是由低收入人群住房需求所決定，約23.9%的網(wǎng)友認(rèn)為是國家城市化進(jìn)程的必然產(chǎn)物。另外網(wǎng)友在對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房問題上，61.3%網(wǎng)友認(rèn)為由于價(jià)格低，會(huì)考慮購買小產(chǎn)權(quán)房。數(shù)據(jù)來源：鳳凰網(wǎng)共四十頁目錄(ml)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)(xngzh)分析以上可以看出，小產(chǎn)權(quán)由于價(jià)格低，在市場有一定的認(rèn)同度，特別是在2009年至2010年商品房調(diào)控期，由于不受政策調(diào)控，曾一度熱銷。但近兩年

15、由于政策嚴(yán)厲控制和消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場的認(rèn)識(shí)不斷加強(qiáng)，小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒有了昔日的輝煌，三道堰小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的開發(fā)數(shù)量和銷量都大幅下降。并且銷售方式也從大張旗鼓到半隱蔽的銷售。市場前景暗淡。共四十頁目錄(ml)推廣(tugung)渠道分析產(chǎn)權(quán)性質(zhì)推廣渠道整體效果比較大產(chǎn)權(quán)戶外大牌渠道多元化，前兩年在低價(jià)小產(chǎn)權(quán)的四面夾攻下，銷售業(yè)績不是很理想，但是隨著市場政策環(huán)境的變化，這一現(xiàn)狀有望得到改變。路口導(dǎo)示站臺(tái)廣告燈桿道旗行銷派單老帶新小產(chǎn)權(quán)行銷派單因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)不能上正規(guī)渠道的廣告，所以只能派單。雖然渠道手段單一，但因?yàn)楫a(chǎn)品價(jià)格底，效果還是很明顯。老帶新小產(chǎn)權(quán)由于推廣渠道單一，老帶新的獎(jiǎng)勵(lì)力度非常大。最大可以到獎(jiǎng)勵(lì)元

16、現(xiàn)金，對(duì)銷售業(yè)績有很大的帶動(dòng)作用。共四十頁目錄(ml)產(chǎn)品價(jià)格分析(fnx)大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)3500元/平米4500元/平米整體價(jià)格水平：大產(chǎn)權(quán)在4250元/平米左右小產(chǎn)權(quán)在3000元/平米左右大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)整體價(jià)格落差在每平米1200元，加上小產(chǎn)權(quán)以后辦證還要每平米另加300-500元不等的土地出讓金，實(shí)際價(jià)格只相差800元。共四十頁目錄(ml)產(chǎn)品銷量(xio lin)分析以芙蓉山水為例，該項(xiàng)目2012年6月開盤，推貨量408套，銷售205套，月均銷售不足15套。（因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷量數(shù)據(jù)無法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，故不作細(xì)致分析）而在這一時(shí)期內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)，旺銷時(shí)月銷量可達(dá)40-50套，而且同一時(shí)間段，在售小產(chǎn)

17、權(quán)項(xiàng)目平均為6-8 個(gè)，因?yàn)槠涫蹆r(jià)便宜，從銷售的絕對(duì)量看，小產(chǎn)權(quán)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大產(chǎn)權(quán)。共四十頁目錄(ml)客戶(k h)分析 來源解析：客戶主要來源于大成都 客戶組成：本地客戶細(xì)分為兩種類型，一是成都市區(qū)養(yǎng)老客戶，約占60%，二是甘阿梁等氣候惡劣區(qū)域退休老人，約占40%?？蛻袈殬I(yè)：離退休中老年人?？蛻糁脴I(yè)目的及考慮因素：度假養(yǎng)老及剛性需求，大小環(huán)境及價(jià)格 產(chǎn)品需求：經(jīng)濟(jì)實(shí)用型 一房、二房客戶來源途徑：1 行銷 2 老帶新 3 戶外大牌 4道旗三道堰鎮(zhèn)區(qū)域客戶解析：共四十頁目錄(ml)個(gè)案( n)研展1、商品房個(gè)案2、小產(chǎn)權(quán)經(jīng)典個(gè)案共四十頁項(xiàng)目名稱柏林陽光華庭開發(fā)商成都萬泉置業(yè)占地面積54773.44

18、建筑面積96100.58商業(yè)2479.04住宅86967.97總戶數(shù)總：1010戶容 積 率1.8綠 化 率 40%物業(yè)費(fèi)待定面積區(qū)間5094實(shí)售均價(jià)4500元/入住時(shí)間014年月車位100樓層6+1多層帶電梯棟數(shù)15棟物業(yè)地址郫縣三道堰政公園斜對(duì)面目錄(ml)個(gè)案( n)研展商品房共四十頁目錄(ml)個(gè)案( n)研展商品房柏林陽光華庭產(chǎn)品分析陽光華庭有三種戶型，主力戶型74平米套二，符合該區(qū)域客戶需求?？偟膩砜?，該項(xiàng)目戶型沒有明顯缺陷，但贈(zèng)送面積較小，優(yōu)勢(shì)不明顯。另一方面，其+電梯設(shè)計(jì)，雖然提高了品質(zhì)，但也提高了成本，推高了產(chǎn)品單價(jià)和總價(jià)，在本片區(qū)價(jià)格敏感度很高的市場，直接降低了產(chǎn)品的競爭力

19、。項(xiàng)目臨近市政公園也是其一大賣點(diǎn)，但目前市政公園尚有大部分沒建成，直接影響客戶購買熱情。共四十頁目錄(ml)個(gè)案( n)研展商品房柏林陽光華庭推廣分析推廣語：安家公園旁，感司原味生活低密度多層電梯洋房20萬起買多層電梯花園洋房整個(gè)推廣說辭略顯平淡，達(dá)不到讓人印象深刻的效果推廣渠道：道旗車站燈箱路口導(dǎo)示從推廣渠道上看，該項(xiàng)目在該片區(qū)是做得最好的，在三道堰主要街道都有道旗廣告，主要路口也有售樓部導(dǎo)示，同時(shí)項(xiàng)目施工現(xiàn)場沒有利用圍墻廣告，施工現(xiàn)場管理也很混亂，品質(zhì)感差。共四十頁目錄(ml)個(gè)案( n)研展商品房柏林陽光華庭綜合分析該項(xiàng)目產(chǎn)品主力戶型以套二，套一為主，符合該區(qū)域客戶需求，項(xiàng)目 所處位置毗

20、鄰規(guī)劃的市政公園。但是產(chǎn)品定位較高，該區(qū)域客戶價(jià) 格敏感度較高，與客戶心理價(jià)格存在較大差距。推渠道上該項(xiàng)目在該區(qū)域是做得最好的，道旗、站牌、導(dǎo)示等都做得 比較到位，但是推廣說辭較平淡，不能突出項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，不能刺激客 戶的購買欲望。周未無曖場活動(dòng)。項(xiàng)目售樓部為歐式風(fēng)格，基本與產(chǎn)品風(fēng)一致。走訪時(shí)該售樓部只有兩 部銷售人員，銷售時(shí)沒有系統(tǒng)流程，項(xiàng)目基本信息也未熟練掌握。整 體銷售氛圍差。柏林河畔（同一開發(fā)商，同一片區(qū)）已經(jīng)交房，在市場有一定口碑， 有部分老帶新客戶。共四十頁項(xiàng)目名稱芙蓉山水浣溪開發(fā)商四川省芙蓉置業(yè)有限公司占地面積27520建筑面積45000商業(yè)-住宅-總戶數(shù)容 積 率1.8綠 化 率

21、40%物業(yè)費(fèi)1.2元面積區(qū)間71178實(shí)售均價(jià)4300元/入住時(shí)間013年3月車位樓層6+1多層帶電梯棟數(shù)物業(yè)地址成都郫縣三道堰柏條河畔目錄(ml)個(gè)案( n)研展商品房共四十頁目錄(ml)個(gè)案( n)研展商品房芙蓉山水浣溪產(chǎn)品分析整個(gè)項(xiàng)目采用組團(tuán)式布局，規(guī)劃為6+1的多層電梯洋房，戶型面積區(qū)間控制在71178平米之間，以80平米左右的套二戶型為主，適當(dāng)配置了部分120余平米的套三戶型，頂層為90-178平米的6+1躍層戶型。項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)就是臨河，項(xiàng)目位置處于在三道堰的中心位置。共四十頁目錄(ml)個(gè)案( n)研展商品房芙蓉山水浣溪推廣分析推廣渠道：戶外大牌兩塊 、沙西線，臨近三道堰路口處

22、、堰橋廣場附近 公交車身廣告推廣語：70-180河景洋房,準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 70-90水岸“6+1”電梯洋房現(xiàn)房發(fā)售從推廣的渠道上目的看，只有兩塊大牌，而在三道堰鎮(zhèn)中心位置，沒有道旗和項(xiàng)目導(dǎo)示。渠道單一，曝光率不足。從推廣的內(nèi)容上看，并沒有突出產(chǎn)品的特色，突出差異化。沒有在其項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)“臨河”上多下功夫。不能客戶留下深刻的印象。而更多的陷入與小產(chǎn)權(quán)的價(jià)格戰(zhàn)中。共四十頁目錄(ml)個(gè)案( n)研展商品房芙蓉山水浣溪綜合分析該項(xiàng)目產(chǎn)品主力戶型以80平米套二為主，產(chǎn)品最大的賣點(diǎn)在于毗臨柏條河，而且該地塊位于三道堰鎮(zhèn)中心位置。產(chǎn)品在定位中高端，但是在推廣中，沒有讓客戶感受到項(xiàng)目的價(jià)值，產(chǎn)品差異化沒有得到充分的

23、體現(xiàn)，從而陷入與周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的價(jià)格戰(zhàn)中，最終平均月銷量只有15套。在推渠道上該項(xiàng)目只有兩塊大牌和公交車身廣告，項(xiàng)目曝光率低。而是推廣說辭更為平淡，完全不能突出項(xiàng)目定位中高端的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目周未也無曖場活動(dòng)，不能帶動(dòng)銷售氛圍。項(xiàng)目售樓部位置設(shè)置不合理，過路車輛無法直接到達(dá)售樓部，制約了來訪量。共四十頁項(xiàng)目名稱水鄉(xiāng)中南海開發(fā)商 成都楓茂置業(yè)開發(fā)有限公司占地面積100050建筑面積180000商業(yè)住宅總戶數(shù)容 積 率1.69綠 化 率 35.5%物業(yè)費(fèi)0.8元面積區(qū)間52152均價(jià)3800元/入住時(shí)間012年6月車位樓層6+1多層棟數(shù)物業(yè)地址郫縣三道堰鎮(zhèn)（三道堰加油站旁目錄(ml)個(gè)案( n)研展小產(chǎn)權(quán)經(jīng)典共四十頁目錄(ml)個(gè)案研展小產(chǎn)權(quán)(chn qun)經(jīng)典項(xiàng)目面積區(qū)間：52152平米 分析：目前余91套房源，其中118152平米的占90%,區(qū)域主要需求還是集中在80平以下戶型。項(xiàng)目陽臺(tái)：1.51.8米 分析：大陽臺(tái)，加大贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品附加值；共四十頁目錄(ml)個(gè)案研展小產(chǎn)權(quán)(chn qun)經(jīng)典廣場噴泉流水池塘共四十頁項(xiàng)目自身定位較高，產(chǎn)品規(guī)劃以及房型面積控制都比較合理；項(xiàng)目名稱“中鄉(xiāng)中南?！薄Ｋ皠e苑是最大的賣點(diǎn)，涓涓細(xì)流從小區(qū)中穿插迂回滿足人們對(duì)水的親切體驗(yàn)；處處有水、開門見水極大提升產(chǎn)品競爭力，并且與項(xiàng)目名稱相呼應(yīng)。生活內(nèi)