房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)講義（80頁）

1、 已有明確項(xiàng)目的房地產(chǎn)全過程策劃項(xiàng)目投資策劃最關(guān)鍵！市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目定位、融資策劃、主題策劃、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、投資風(fēng)險(xiǎn)等項(xiàng)目規(guī)劃策劃布局策劃、產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)策劃招投標(biāo)、項(xiàng)目管理項(xiàng)目營銷策劃形象策劃、廣告策劃等項(xiàng)目后期策劃物業(yè)管理城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃布局7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑選型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的住宅戶型設(shè)計(jì)7.47.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃7.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目道路交通規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綠地與景觀規(guī)劃7.77.87.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述1）城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)

2、和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確立城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)法規(guī)效力經(jīng)過審批7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述2）城市規(guī)劃的層次體系城市總體規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃控制性修建性7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述2）城市規(guī)劃的層次體系1 城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃在較長時(shí)期內(nèi)（一般20年），對(duì)城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和實(shí)施措施。主要任務(wù)：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和規(guī)模城市布局形式和功能分區(qū)城市道路和交通系統(tǒng)規(guī)劃、城市園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃城市

3、專項(xiàng)工程規(guī)劃及工程管線設(shè)計(jì)主要公共建筑位置的規(guī)劃方案、防震規(guī)劃、城市改建規(guī)劃地位和主要職能塊狀、帶狀、環(huán)狀、串聯(lián)、組團(tuán)、星座狀給水、排水、防洪、供熱等大連最佳綠色旅游城市鄭州塊狀布局 青島帶狀布局 上海星座狀布局 7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述2）城市規(guī)劃的層次體系2 城市分區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，具體劃定土地使用界限，對(duì)土地進(jìn)一步分類，對(duì)不同使用性質(zhì)的用地位置和范圍提出控制性要求，確定次干道及支路的紅線位置、橫斷面、主要交叉口形式、控制點(diǎn)的坐標(biāo)、標(biāo)高；確定地上、地下各種主要管線的走向、控制管徑，并綜合處理屏幕和豎向關(guān)系；原則規(guī)定建筑高度和建筑密度，確定每塊

4、用地的建筑容積率和人口數(shù)量。紅 線紅線一般是指各種用地的邊界，包括道路紅線、建筑紅線等。道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度。建筑紅線：城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。即建筑物的外立面所不能超出的界線。 紫 線城市紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。 黑 線黑線：市政公用設(shè)施規(guī)劃控制黑線：規(guī)劃用于界定市政公用設(shè)施用地范圍的控制線。黑線導(dǎo)控的核心是控制各類市政公用設(shè)施、地面輸送管廊的用地范圍，

5、以保證各類設(shè)施的正常運(yùn)行。 黃 線城市黃線：是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。 藍(lán) 線城市藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水保護(hù)和控制的地域界線。7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述2）城市規(guī)劃的層次體系3 城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃在近期擬建的地段上進(jìn)行具體的規(guī)劃布局以確定各項(xiàng)建筑物、道路、綠地和工程設(shè)施的安排，為各項(xiàng)單項(xiàng)設(shè)計(jì)提供依據(jù)。與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目息息相關(guān)7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述2）城市規(guī)劃的層次體系3 城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃將城市總體規(guī)劃的

6、要求具體落實(shí)到地塊上如建筑密度、容積率、人口密度等規(guī)劃總平面圖、市政設(shè)施的具體位置等7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述3）城市規(guī)劃的特點(diǎn)城市規(guī)劃的特點(diǎn)政策性前瞻性區(qū)域性綜合性實(shí)踐性7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述4）城市規(guī)劃的作用 推動(dòng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 改善城市總體形象 優(yōu)化城市人口布局 促進(jìn)城市環(huán)境保護(hù) 促進(jìn)城市建設(shè)的高效7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述7.1.2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系城市規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)相互影響7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述7.1.2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系1）城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)

7、開發(fā)的影響 城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，降低投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有控制作用控制公共投資控制私人投資 城市規(guī)劃影響土地價(jià)值的變動(dòng)學(xué)區(qū)、青奧、地鐵、隧道7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1 城市規(guī)劃概述7.1.2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系2）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市規(guī)劃的影響 促進(jìn)城市規(guī)劃工作向著更深更廣的領(lǐng)域擴(kuò)展 促進(jìn)城市規(guī)劃管理的科學(xué)化和法制化 對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響 對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng) 對(duì)土地利用產(chǎn)生影響 對(duì)城市景觀產(chǎn)生影響 是實(shí)施城市規(guī)劃的有效手段7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指

8、導(dǎo)思想 應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)項(xiàng)目總體策劃的基本構(gòu)思與原則 和諧理念7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)項(xiàng)目總體策劃的基本構(gòu)思與原則 和諧理念與自然生態(tài)和諧與社會(huì)發(fā)展生態(tài)和諧與用戶需求變化和諧7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想7.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑容積率建筑面積/用地面積 建筑密度基底面積/用地面積 建筑高度室外地面-檐口高度 建筑間距相鄰居住建筑之間的距離某房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了一宗占地面積為4.5畝的土

9、地，擬建一棟商住混合樓，容積率為3.5，建筑覆蓋率為55%。樓高16層，1至3層為商鋪（建筑面積均相等），4至16層為住宅（均為標(biāo)準(zhǔn)層）。試計(jì)算項(xiàng)目的總建筑面積、商鋪每層建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積分別是多少？ (15分)7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想7.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容土 地環(huán)境環(huán)境環(huán)境環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想7.2.2 房地產(chǎn)開

10、發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容規(guī)劃布局建筑選型住宅戶型配套設(shè)施規(guī)劃道路交通規(guī)劃綠地與景觀規(guī)劃7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃布局7.3.1 規(guī)劃布局遵循的原則以居住區(qū)規(guī)劃布局為例 方便居民生活，有利于組織管理 設(shè)置公共活動(dòng)中心 合理組織人流、車流，有利于安全防衛(wèi) 構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃布局7.3.1 規(guī)劃布局遵循的原則7.3.2 常見的規(guī)劃布局形式規(guī)劃布局考慮

11、的因素采 光通 風(fēng)項(xiàng)目所在地的地形、位置7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃布局7.3.1 規(guī)劃布局遵循的原則7.3.2 常見的規(guī)劃布局形式常見的布局形式行列式周邊式自由式混合式常見的規(guī)劃布局形式 行列式按一定的房屋朝向和間距成排布置，大部分是南北向重復(fù)排列優(yōu)點(diǎn)每戶有好的朝向，施工方便缺點(diǎn)空間較為單調(diào)常見的規(guī)劃布局形式 周邊式沿街坊或院落周圍布置優(yōu)點(diǎn)內(nèi)部環(huán)境比較安靜，土地利用率高缺點(diǎn)部分住宅的通風(fēng)和朝向較差常見的規(guī)劃布局形式 混合式行列式+周邊式常見的規(guī)劃布局形式 自由式結(jié)合地形、地貌、周邊條件，不拘泥于某種固定的形式，靈活布置

12、以致取得良好的日照通風(fēng)效果。7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃布局7.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑選型7.4.1 建筑類型 按建筑層數(shù)劃分 按平面特點(diǎn)劃分 按結(jié)構(gòu)類型劃分 按戶內(nèi)空間布局劃分建筑類型 按建筑層數(shù)劃分建筑類型低層住宅1-3層多層住宅4-6層高層住宅10層以上中高層住宅7-9層小高層？8-11層。電梯。7層以上，12層（消防電梯）單層住宅獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅 Townhouse疊拼別墅獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅建筑類型 按平面特點(diǎn)劃分建筑類型點(diǎn)式住宅條式住宅寬度和長度比較接近的住宅，塔式住宅兩個(gè)或兩個(gè)以上的居住單元按直線鄰接

13、的住宅，板式住宅點(diǎn)式住宅條式住宅建筑類型 按結(jié)構(gòu)類型劃分建筑類型磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)建筑類型 按結(jié)構(gòu)類型劃分建筑類型平層式錯(cuò)層LOFT復(fù)式處于同一平面不處于同一平面概念上是一層，不具備完整的兩層空間挑 高躍層樓中樓平層式錯(cuò)層式復(fù)式LOFT躍 層7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃布局7.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑選型7.4.1 建筑類型7.4.2 建筑風(fēng)格1）建筑風(fēng)格的含義建筑風(fēng)格一個(gè)建筑物的個(gè)性和獨(dú)特表征。歷史、流行風(fēng)格、文化、技術(shù)構(gòu)思建筑風(fēng)格7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

14、的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃布局7.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑選型7.4.1 建筑類型7.4.2 建筑風(fēng)格2）住宅開發(fā)中常見的建筑風(fēng)格形式建筑風(fēng)格中式建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格異域風(fēng)格新古典主義風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格主題風(fēng)格北京四合院江南園林新徽派建筑四合院江南園林徽派建筑西班牙風(fēng)格威尼斯水城7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃布局7.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑選型7.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的住宅戶型設(shè)計(jì)1）住宅分區(qū)的原則住宅分區(qū)的原則內(nèi)外分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)潔污分區(qū)對(duì) 內(nèi)對(duì) 外7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思

15、想與內(nèi)容7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃布局7.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑選型7.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的住宅戶型設(shè)計(jì)2）住宅分區(qū)住宅分區(qū)私人行為空間公共行為空間交通空間、室外過渡空間家庭及衛(wèi)生行為空間臥室、客房、保姆室起居室、餐廳、過廳、健身房廚房、洗衣房、家務(wù)室、衛(wèi)生間過道、走廊、陽臺(tái)、戶內(nèi)樓梯7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃布局7.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑選型7.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的住宅戶型設(shè)計(jì)7.6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃配套設(shè)施規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃市政公用設(shè)施規(guī)劃停車設(shè)施安全設(shè)施戶外場(chǎng)地設(shè)施服務(wù)管理設(shè)施7.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.3