房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介課件

1、 湖北黃石大冶市房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目所在地理位置：湖北黃石大冶市熊家洲打到南側(cè)湖濱南路西側(cè)地塊。緊鄰大冶碧桂園城市花園桃源（三期）住宅小區(qū)（見(jiàn)附件一）。地塊編號(hào)：G19048。2、項(xiàng)目土地獲得方式：2018年11月30日，大冶市政府決定：通過(guò)有償、置換的方式收購(gòu)大冶市糧機(jī)有限公司在市區(qū)的9.3畝土地，用于建設(shè)社會(huì)停車場(chǎng)。作為補(bǔ)償?shù)囊徊糠?，?yōu)先大冶市糧機(jī)有限公司依法依規(guī)公平參與競(jìng)標(biāo)市里組織的土地出讓（見(jiàn)附件二）。照此要求，2019年6月25日，大冶市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與大冶市糧機(jī)有限公司簽訂了土地使用權(quán)收購(gòu)合同（見(jiàn)附件三），并原則同意大冶市糧機(jī)有限公司優(yōu)先摘牌熊家洲大道南側(cè)、碧桂園三

2、期西側(cè)地塊一共77.92畝土地。 2019年12月20日，出讓人：大冶市自然資源和規(guī)劃局，掛牌人：大冶市公共資源交易中心出具了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓須知（下簡(jiǎn)稱：出讓須知）（見(jiàn)附件四）。約定上述G19048地塊等出讓掛牌規(guī)則。其中，涉及G19048地塊，在出讓須知中第四條，特別約定中第五款規(guī)定：G19048地塊競(jìng)買人競(jìng)得土地后，需向市政府提供城區(qū)5-10畝存量土地用于建設(shè)社會(huì)停車場(chǎng)。3、項(xiàng)目土地掛牌之現(xiàn)狀2019年5月，大冶市城市規(guī)劃委員會(huì)原則同意將熊家洲大道南側(cè)、碧桂園三期西側(cè)地塊分割為兩個(gè)地塊出讓。地塊一，用地面積24406（36.61畝）；地塊二，用地面積27540（41.31畝）；

3、其余指標(biāo)統(tǒng)一控規(guī)執(zhí)行。（見(jiàn)附件五）2019年12月20日的出讓須知中規(guī)定，先出讓地塊一，并約定掛牌時(shí)間為2019年1月9日至20日。后經(jīng)申請(qǐng)撤牌，時(shí)間順延。目前因疫情基本穩(wěn)定，掛牌工作正在重啟之中。二、項(xiàng)目概算1、開發(fā)項(xiàng)目總成本：59,243萬(wàn)元（由A、B、C、D四項(xiàng)合成，折合單價(jià)：4560元/ ）A、土地成本：13,766萬(wàn)元。注：總建面：129,932 樓面地價(jià)：1000元/ 拍賣稅費(fèi)約總價(jià)的6% 60元/B、建安綜合：28,585萬(wàn)元。注：總建面：129,932 綜合造價(jià)：2200元/ （交鑰匙工程）C、開發(fā)費(fèi)用：10,395萬(wàn)元。注：總建面：129,932 平均單價(jià)：800元/ （管理

4、、營(yíng)銷、稅費(fèi)）D、不可預(yù)見(jiàn)：6,497萬(wàn)元。注：總建面：129,932 平均單價(jià)：500元/ （預(yù)留應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)）2、項(xiàng)目收入：77,959萬(wàn)元 總建面：129,932 綜合單價(jià)：6000元/ ，（未含車庫(kù)）3、項(xiàng)目利潤(rùn)：18,716萬(wàn)元 總收入：77,959萬(wàn)元總投入：59,243萬(wàn)元 總利潤(rùn)：18,716萬(wàn)元4、項(xiàng)目節(jié)奏： A、方案一：總體規(guī)劃，分兩期實(shí)施，先行實(shí)施地塊一36畝，地塊二41畝，作為項(xiàng)目的延伸的二期工程，適時(shí)規(guī)劃實(shí)施； B、方案二：總體規(guī)劃，一次同步實(shí)施77畝； C、無(wú)論實(shí)施哪一套方案，進(jìn)度編制均應(yīng)為，摘牌后2到3個(gè)月開工建設(shè)；摘牌后6到7個(gè)月開始預(yù)售，銷售周期為12個(gè)月，去

5、化率為85%以上。三、合作意向 向資方融資借款（明股實(shí)債）第一、以實(shí)施上述方案一論：向資方借款總額為8,000萬(wàn)元整。 第二、風(fēng)險(xiǎn)控制：由借款方，也即上述大冶市糧機(jī)有限公司實(shí)際控制方，在大冶市注冊(cè)一家新的開發(fā)公司（暫定名為A公司）。A公司注冊(cè)成立后，資方將8,000萬(wàn)元注入A公司賬戶，A公司負(fù)責(zé)將上述G19048地塊土地使用權(quán)摘牌至本公司名下并辦理完畢土地相關(guān)權(quán)屬證明，A公司負(fù)負(fù)責(zé)將上述G19048地塊土地使用權(quán)抵押給資方。資方對(duì)資金的使用有全程監(jiān)控權(quán)。 第三、土地使用權(quán)抵押給資方后，資方將A公司的實(shí)際控制權(quán)交還A公司的實(shí)際運(yùn)作人，并運(yùn)用剩余資金開始啟動(dòng)項(xiàng)目的正常運(yùn)作。 第四、借款8,000萬(wàn)

6、元，自資金注入A公司之日起計(jì)算，總周期為18個(gè)月，10個(gè)月后，可以提前歸還本金；如到期可以順延一次，期限六個(gè)月，利率不變。第五、借款分兩次注入，首次不低于3500萬(wàn)。注入之日起計(jì)算利息，并于六個(gè)月后開始支付利息。利率以年化17%計(jì)算。第六、成功摘牌后注入第二批剩余資金。若出現(xiàn)摘牌不成功，借方承擔(dān)首次資金一個(gè)月的利息。碧桂園桃源三期小區(qū) 緊鄰本項(xiàng)目（附件一） 附件二附件三附件四1 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓須知 （與本宗地相關(guān)的用紅色標(biāo)注）根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定及招標(biāo)

7、拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)大冶市人民政府批準(zhǔn)，大冶市公共資源交易中心根據(jù)大冶市自然資源和規(guī)劃局冶自然資規(guī)函2019109號(hào),決定以網(wǎng)上掛牌方式出讓G19048等8宗地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。一、本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的出讓人為大冶市自然資源和規(guī)劃局，具體組織實(shí)施由大冶市公共資源交易中心承辦。 二、本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用原則。 三、出讓地塊的基本情況及規(guī)劃指標(biāo)要求等：附件四2地塊編號(hào)土地坐落總面積出讓面積()土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限競(jìng)買保證金(萬(wàn)元)掛牌起始價(jià)(萬(wàn)元) 容積率建筑密度(%)綠地率(%) G19048熊家洲大道南側(cè)

8、湖濱南路西側(cè)地塊25346.3924433.77住宅2.53030住宅70年30756150G20001熊家洲片區(qū)春華路東側(cè)海雅路南側(cè)A地塊60057.0748601.76商住1.43（商服20%）3035商服40年住宅70年33256650G20002熊家洲片區(qū)春華路東側(cè)海雅路南側(cè)B地塊56154.6845025.7商住1.43（商服20%）3035商服40年住宅70年30756150G20003尹家湖片區(qū)經(jīng)三路東側(cè)、緯四路南側(cè)地塊36653.9933047.49商住3.0（商服10%）3030商服40年住宅70年581011620G20004尹家湖片區(qū)經(jīng)二路東側(cè)、一號(hào)路南側(cè)地塊32421.

9、8130606.81商服2.53530商服40年33556710G20005高城支路南側(cè)、宏維人家西側(cè)地塊13125.1813125.18商住3.5（商服5%）3030商服40年住宅70年26755350G20006熊家洲片區(qū)106國(guó)道以西原藍(lán)天液化氣站地塊27497.2521399.19商住3.0（商服10%）2530商服40年住宅70年20854170G20007金牛鎮(zhèn)廣電中心東南側(cè)B地塊24255.5421675.8商住2.5（商服5.5%）2830商服40年住宅70年6751350規(guī)劃計(jì)容建筑面積：G19048號(hào)地塊61085； G20001號(hào)地塊69501；G20002號(hào)地塊6438

10、7；G20003號(hào)地塊99143；G20004號(hào)地塊76517；G20005號(hào)地塊45939；G20006號(hào)地塊64198；G20007號(hào)地塊43352；附件四3 四、特別約定（一）土地開發(fā)程度：G19048、G20003-G20007號(hào)地塊宗地外三通，即通路、通電、通上水，宗地內(nèi)場(chǎng)地現(xiàn)狀交付。G20001-G20002號(hào)地塊宗地外七通，即：通路、通電、通訊、通（上、下）水、通氣、通網(wǎng)，宗地內(nèi)場(chǎng)地現(xiàn)狀交付，由受讓人自行實(shí)施平整，出讓人承擔(dān)平整費(fèi)用，因該宗地周邊6公里范圍內(nèi)無(wú)取土點(diǎn)，故平整費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)參照熊家洲墾區(qū)大箕鋪鎮(zhèn)污水處理廠運(yùn)距5-7公里土地平整工程結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)即27.14 元/ m結(jié)算，經(jīng)

11、測(cè)量，該兩宗地需填土方約34萬(wàn)立方米，具體土方量以土地平整工程完工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)的土方量為準(zhǔn)。（二）上述宗地掛牌出讓成交后，競(jìng)得人應(yīng)在成交之日起30日內(nèi)與出讓人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并在簽訂出讓合同后10個(gè)工作日內(nèi)建立“建設(shè)項(xiàng)目信息公示牌”，公示牌具體規(guī)格及公示內(nèi)容由大冶市自然資源和規(guī)劃局另行告知。附件四4（五）G19048地塊競(jìng)買人競(jìng)得土地后，需向市政府提供城區(qū)5-10畝存量土地用于建設(shè)社會(huì)停車場(chǎng)。（六）G20001、G20002號(hào)地塊工程配建約定： （省略）附件四5十一、本次網(wǎng)上掛牌出讓交易的報(bào)價(jià)規(guī)則詳見(jiàn)大冶市政府網(wǎng)“招投標(biāo)”欄目國(guó)有土地網(wǎng)上交易系統(tǒng)上發(fā)布的交易規(guī)則第四章、第五章。各宗地的競(jìng)買保證金分別為：G19048號(hào)地塊為人民幣大寫叁仟零柒拾伍萬(wàn)元整（￥：30750000.00）。附件四6各宗地的出讓起始價(jià)、增價(jià)幅度 G19048號(hào)地塊：出讓起始價(jià)為人民幣大寫陸仟壹佰伍拾萬(wàn)元整（￥：61500000.00），增價(jià)幅度為人民幣