萬科項(xiàng)目可行性論證-經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)ppt課件

1、工程可行性論證-經(jīng)濟(jì)測(cè)算目的體系試行.問題：1、工程利潤(rùn)是怎樣計(jì)算出來的？2、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需求哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)工程才是好工程？.工程凈利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)本錢-營(yíng)業(yè)稅及附加-期間費(fèi)用-所得稅 期間費(fèi)用包括：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、報(bào)答高、見效快.一、運(yùn)用規(guī)范測(cè)算報(bào)表體系的必要性工程決策科學(xué)化 定量分析； 全面、多角度分析； 動(dòng)態(tài)分析；程序規(guī)范。工程決策效率 便于計(jì)算、便于了解、便于檢查。主要基于以下需求：.報(bào)表格式、目的計(jì)算不一致 報(bào)表格式多樣、目的不完好、信息不完全。評(píng)價(jià)目的不能完好反映工程運(yùn)營(yíng)情況 過去主要計(jì)算投資報(bào)答率、銷售利潤(rùn)率

2、目的。原工程測(cè)算的弊處.二、新的可行性論證經(jīng)濟(jì)目的體系的特點(diǎn)將動(dòng)態(tài)目的與靜態(tài)目的相結(jié)合 動(dòng)態(tài)目的 -思索資金時(shí)間價(jià)值 靜態(tài)目的 -不思索資金時(shí)間價(jià)值將目的分為中心目的和參考目的 中心目的：主要目的，反映中心收益才干 參考目的：反映某一個(gè)方面或作補(bǔ)充闡明包括以下四項(xiàng)：.除整體目的外添加了單項(xiàng)目的 如：資金峰值比例；地價(jià)支付貼現(xiàn)比； 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)。運(yùn)用函數(shù)工具和公式鏈接簡(jiǎn)化計(jì)算 如：凈現(xiàn)值NPV函數(shù)； 內(nèi)部收益率IRR函數(shù)； 測(cè)算要素的彈性調(diào)整。.資金的時(shí)間價(jià)值： 資金用之于投資，隨著時(shí)間的推移，其價(jià)值會(huì)增長(zhǎng)。 今天的1元錢 不等于 明天的1元 利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值 資金本錢：運(yùn)

3、用資金要支付代價(jià) 銀行借款 ： 按利率計(jì)付利息 股東投入： 交付利潤(rùn)三、資金的時(shí)間價(jià)值.單利終值計(jì)算: S = P1 + i*t )單利現(xiàn)值計(jì)算: p =s * (1- i*t ) n復(fù)利終值計(jì)算: S = P1 + i ) -n復(fù)利終值計(jì)算: p = s1 + i ) 問：第1年年初存入100元，利率10%，分別 按單利和復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少？.四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指工程投資、出賣引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量：指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。.萬科城市

4、花園工程概略：總建35萬平米，單位地價(jià)800元/平米，建造本錢等1700元； 4年開發(fā)銷售終了，平均價(jià)錢3214元/平米。.五、現(xiàn)金凈流量與利潤(rùn)的關(guān)系利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益?？尚行匝杏懼?，現(xiàn)金凈流量可以替代利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)投資凈收益的目的。 在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，工程利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的。運(yùn)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來調(diào)查投資方案。.六、工程可行性論證經(jīng)濟(jì)目的體系中心目的1、內(nèi)部收益率 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率 工程凈利潤(rùn)/銷售收入100%.參考目的3、總投資報(bào)答率 工程凈利潤(rùn)/工程總投資 100% 4、銷售毛

5、利率 工程利潤(rùn)/銷售收入100%5、獲利指數(shù) 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例 資金峰值/工程總投資 7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 工程凈利潤(rùn)/啟動(dòng)資金六、工程可行性論證經(jīng)濟(jì)目的體系.6-1、內(nèi)部收益率IRR內(nèi)部收益率： 是指可以使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡(jiǎn)單說就是使投資方案累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，假設(shè)按該利率經(jīng)過借款來投資工程，將一無所獲。 內(nèi)部收益率表達(dá)了工程本身即內(nèi)在的收益程度或獲利才干，是工程內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個(gè)貼現(xiàn)率。 .萬科城市花園工程：.6-2、銷售凈利率銷售凈

6、利率=工程凈利潤(rùn)/銷售收入100% 工程凈利潤(rùn)=工程利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅為什么用銷售凈利率取代投資報(bào)答率作為中心目的？ 以銷售收入為基數(shù)，目的蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利才干，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的接受才干，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，假設(shè)售價(jià)下降9%左右，將根本無利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于本錢； 銷售凈利率更易于普遍的了解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤(rùn)除以“銷售收入；投資報(bào)答率那么須特別明確，如總投資是“總本錢還是“總本錢+期間費(fèi)用，包含不包含“所得稅？ “報(bào)答是稅前利潤(rùn)還是稅后利潤(rùn)？ .6-3、總投資報(bào)答率總投資報(bào)答率=工程凈利潤(rùn)/工程總投資100

7、% 工程總投資=總開發(fā)本錢+期間費(fèi)用總投資報(bào)答率靜態(tài)的反映了工程總體投資報(bào)答程度，但并不是該工程實(shí)踐的收益率，只能作為輔助目的參考。工程開發(fā)周期越長(zhǎng)，該目的意義可運(yùn)用度越小。.6-4、銷售毛利率銷售毛利率%=工程利潤(rùn)/銷售收入100% 工程利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)本錢-營(yíng)業(yè)稅及附加銷售毛利率的意義： 在于表達(dá)了工程的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤(rùn)。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率 - 銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率.6-5、獲利指數(shù)現(xiàn)值指數(shù)現(xiàn)值指數(shù)可以了解為1元原始投資盼望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必需預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，普通

8、是期望的最低資金報(bào)答率。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%?，F(xiàn)值指數(shù)1 闡明收益超越本錢，投資收益率超越期望的報(bào)答率，工程可行；現(xiàn)值指數(shù)1 闡明其收益率達(dá)不到期望的報(bào)答率，工程不可行。假設(shè)以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，那么現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù) = 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值.萬科城市花園工程.萬科城市花園工程測(cè)算：.6-6、資金峰值比例資金峰值的界定：資金峰值指在工程開發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。資金峰值是對(duì)工程而言，普通不用思索本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了工程資金峰值占總投資的比例關(guān)系。資金峰值比例 = 資金峰值/工程總投資.萬科城市花園工程測(cè)

9、算：資金峰值比例 = 資金峰值/工程總投資 =15000/28000+59500 =17%.6-7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比本目的反映地價(jià)支付的快慢。土地合同中的地價(jià)是一種名義地價(jià)，將各期支付的地價(jià)折算為現(xiàn)值才是該工程的實(shí)踐地價(jià)。地價(jià)支付貼現(xiàn)比反映了名義地價(jià)和實(shí)踐地價(jià)的關(guān)系。該比例越小實(shí)踐地價(jià)越低，反之實(shí)踐地價(jià)越高。對(duì)各期地價(jià)進(jìn)展折現(xiàn)同樣要確定一個(gè)貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%根據(jù)同前地價(jià)支付貼現(xiàn)比 = 各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額.萬科城市花園工程：.6-8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)啟動(dòng)資金=3個(gè)最高的資金峰值之和/3啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)工程啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義

10、為3個(gè)最頂峰值的平均數(shù)。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新工程必需的啟動(dòng)資金，未來能獲得多少倍的凈利潤(rùn)。它是一個(gè)靜態(tài)的參考目的。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) = 工程凈利潤(rùn)/啟動(dòng)資金.萬科城市花園工程.七、中心目的的根本要求參考內(nèi)部收益率25% 銷售凈利率9%目的評(píng)價(jià)思索：1中心目確實(shí)定目的值規(guī)范；參考目的中的總體目的未定規(guī)范僅做參考；參考目的中的單項(xiàng)目的結(jié)合詳細(xì)工程分析評(píng)價(jià)。2經(jīng)過對(duì)部分工程成都1期、大連等的測(cè)試，其內(nèi)部收益率均超越30%。因此對(duì)普通多層工程內(nèi)部收益率暫定為25%。3經(jīng)測(cè)算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤(rùn)率為12%，銷售凈利率約在8.0410.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。.八、關(guān)于本目的體系1、正確估計(jì)銷售價(jià)錢、本錢是一切測(cè)算正確的前提；2、正確的現(xiàn)金流量表是保證目的質(zhì)量的關(guān)鍵；制定真實(shí)可行的工程開發(fā)、銷售方案是編制現(xiàn)金流量表的根底；3、對(duì)開發(fā)周期小于3年含3年的工程必需按季度編制現(xiàn)金流量表，開發(fā)周