保利地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略課件

1、權(quán)威、客觀、公正、全面中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY保利地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略研究1中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY1.發(fā)展歷程一、基本情況1992年9月，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司于廣州注冊(cè)成立，注冊(cè)資本1000萬(wàn)；1997年9月，保利南方集團(tuán)對(duì)廣州保利增資，注冊(cè)注冊(cè)資本6000萬(wàn)；2002年8月，保利南方集團(tuán)聯(lián)合廣東華美教育投資集團(tuán)和張克強(qiáng)等16位自然人共同設(shè)立保利房地產(chǎn)股份有限公司（8月31日取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資本2億）；2005年12月，公司總股本由20000.00萬(wàn)股增到40000.00萬(wàn)股；2006年3月，公司名稱更名為保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司

2、；2006年7月，保利地產(chǎn)在上海證券交易所掛牌上市，發(fā)行股價(jià)13.95元，目前28元左右。2中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY2.資本結(jié)構(gòu)2.1 股東及其背景保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）首次公開發(fā)行股票前后主要股東持股比例分布本次發(fā)行上市后，所有股東所持股份均為可流通股，發(fā)起人所持股份將根據(jù)公司法、上交所規(guī)則及發(fā)起人自身承諾進(jìn)行鎖定。3中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY保利南方集團(tuán)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）第一大股東，成立于1992年，目前注冊(cè)資本1.005億元，法定代表人王旭。作為一家投資控股公司，保利南方集團(tuán)主要從事實(shí)業(yè)投資、投資管理和貿(mào)易。廣東華美教育投資集團(tuán)保利房地產(chǎn)

3、（集團(tuán)）第二大股東，廣東華美成立于2000年1月，注冊(cè)資金1.35億，是由張克強(qiáng)等三名自然人共同出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，法定代表人張新儒。該公司是從事教育投資及咨詢、教育管理研究與策劃、國(guó)際教育交流及資源引進(jìn)等以教育產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)化投資公司。張克強(qiáng)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）董事，澳大利亞梅鐸大學(xué)工商管理碩士。曾任廣州軍區(qū)聯(lián)勤部軍官，創(chuàng)建廣州華美英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校并擔(dān)任董事長(zhǎng)?，F(xiàn)任廣東華美教育投資集團(tuán)有限公司總裁、廣東海外留學(xué)培訓(xùn)學(xué)校董事長(zhǎng)、天津英華教育投資管理有限公司董事長(zhǎng)。4中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY2.2 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）2004年、2005年和2006年上半年?duì)I業(yè)務(wù)

4、收入分別為15.6億元、23.6億元和14.3億元，分布于以下幾個(gè)行業(yè)。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入突出，主要來(lái)源于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，三年平均比重約97。5中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY2.3 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)截至2006年6月30日止，保利地產(chǎn)（集團(tuán)）資產(chǎn)總計(jì)110.6億元。公司絕大部分資產(chǎn)由流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成，最近三年流動(dòng)資產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例均在98以上。6中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY在流動(dòng)資產(chǎn)中，又以存貨和預(yù)付帳款作為主要構(gòu)成，集團(tuán)近三年存貨和預(yù)付帳款占總資產(chǎn)的比例始終在80以上。存貨主要為公司為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而購(gòu)買的土地儲(chǔ)備及在開發(fā)的產(chǎn)品，閑置沉淀物業(yè)很少，資產(chǎn)保

5、持了較好的流動(dòng)性。盡管近年來(lái)集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，但各項(xiàng)資產(chǎn)的主要構(gòu)成比例相對(duì)穩(wěn)定，各年資產(chǎn)均以經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)存貨和預(yù)付帳款占絕對(duì)比例，其中存貨作為集團(tuán)最主要的資產(chǎn)構(gòu)成，始終保持70以上的構(gòu)成比例。2005年集團(tuán)資產(chǎn)主要構(gòu)成7中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY3.經(jīng)營(yíng)狀況3.1 財(cái)務(wù)狀況2006年上半年，保利地產(chǎn)（集團(tuán)）營(yíng)業(yè)收入約為14.26億元，與去年同期相比增長(zhǎng)60.2。8中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY2006年上半年，保利地產(chǎn)（集團(tuán)）銷售毛利潤(rùn)5.44億元，毛利潤(rùn)率為38.18。近兩年集團(tuán)整體毛利潤(rùn)率與前些年有所提高，主要有以下三方面原因：（1）近兩年

6、毛利率高的商鋪貢獻(xiàn)利潤(rùn)比例有所提升；（2）集團(tuán)及各公司嚴(yán)格控制開發(fā)成本，通過(guò)招投標(biāo)和集團(tuán)采購(gòu)進(jìn)一步降低建造成本和材料成本；（3）近兩年房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境良好，平均銷售價(jià)格上漲。9中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY2005年上半年2006年上半年保利地產(chǎn)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分布情況10中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY3.2 開發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)2005年全年集團(tuán)總施工面積為350萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)40。11中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY2005年全年集團(tuán)銷售總額60.2億元，比去年同期增長(zhǎng)33.8。12中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACA

7、DEMY4.品牌建設(shè)品牌理念和諧生活、自然舒適2003-2004年，廣東省消費(fèi)者委員會(huì)，廣東省房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)；2004年，人民日?qǐng)?bào)、中國(guó)企業(yè)文化促進(jìn)會(huì)，2004年中國(guó)房地產(chǎn)十大品牌；2004年，廣州市企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、廣東社會(huì)學(xué)學(xué)會(huì)，2004年度最具誠(chéng)信度房地產(chǎn)企業(yè)第三名；2005年，廣州國(guó)稅局、地稅局，廣州2005年納稅百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)第二名；2005年，國(guó)務(wù)院發(fā)展中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院，2005中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值top10五強(qiáng)；2006年，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組，國(guó)有企業(yè)品牌價(jià)值第一名。13中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY5.組織架構(gòu)集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)1

8、4中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY集團(tuán)內(nèi)部職能部門結(jié)構(gòu)15中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY6.管理模式6.1項(xiàng)目開發(fā)決策程序綜合開發(fā)部按照公司的業(yè)務(wù)規(guī)劃負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展，調(diào)查項(xiàng)目的規(guī)劃條件等基本情況，提交項(xiàng)目拓展報(bào)告，由總經(jīng)理辦公會(huì)篩選項(xiàng)目。投資管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目論證，編制可行性報(bào)告，組織相關(guān)部門專業(yè)技術(shù)人員成立項(xiàng)目調(diào)研組，必要時(shí)聘請(qǐng)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證?？尚行匝芯繄?bào)告經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審議和專家評(píng)議通過(guò)后，提交公司董事會(huì)審議，董事會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)后授權(quán)公司經(jīng)營(yíng)層具體執(zhí)行。如超出董事會(huì)決策權(quán)限，由董事會(huì)提交公司股東大會(huì)審議。股東大會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)后授權(quán)董事會(huì)或經(jīng)營(yíng)

9、層具體執(zhí)行。16中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY6.2項(xiàng)目管理模式直線職能式的管理模式董事會(huì)負(fù)責(zé)公司開發(fā)項(xiàng)目的重大投資決策；總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)；副總經(jīng)理包括財(cái)務(wù)總監(jiān)和技術(shù)總監(jiān)分管項(xiàng)目運(yùn)作的各項(xiàng)職能；各部門按項(xiàng)目分工，指定專人或小組負(fù)責(zé)各項(xiàng)具體工作。該管理組織模式設(shè)置的管理層級(jí)少，組織架構(gòu)較扁平，有利于集中調(diào)動(dòng)公司資源優(yōu)勢(shì)，并能根據(jù)市場(chǎng)需要快速反應(yīng)，增強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作的執(zhí)行力度。17中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY7.企業(yè)文化務(wù)實(shí)：立足之本 創(chuàng)新：發(fā)展之源 規(guī)范：經(jīng)營(yíng)之道 卓越：追求之境7.1企業(yè)理念7.2企業(yè)觀點(diǎn)人才觀：企業(yè)即人，企業(yè)為人，企業(yè)靠人服務(wù)

10、觀：您的滿意是我們孜孜以求的目標(biāo)市場(chǎng)觀：沒有飽和的市場(chǎng)，只有飽和的產(chǎn)品7.3企業(yè)精神團(tuán)隊(duì)精神 敬業(yè)精神 創(chuàng)新精神18中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY二、價(jià)值鏈分析1.資金融通集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的主要融資方式為預(yù)收房款、銀行貸款和合作合資方投資。19中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY2.土地獲得2.1土地儲(chǔ)備保利地產(chǎn)集團(tuán)在全國(guó)10個(gè)城市擁有土地儲(chǔ)備（在建和擬建項(xiàng)目），占地面積681.5萬(wàn)平方米，建筑面積1175萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積877萬(wàn)平方米，主要分布于以下城市：20中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY2.2土地獲得方式我們對(duì)保利地產(chǎn)集團(tuán)34個(gè)

11、項(xiàng)目地塊土地取得方式進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，通過(guò)協(xié)議和掛牌方式取得的地塊比較多，分別為13個(gè)和11個(gè)。21中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY34個(gè)項(xiàng)目地塊總規(guī)劃建筑面積為1190.77萬(wàn)平方米，通過(guò)掛牌方式取得的土地所占比例為48.9，協(xié)議方式取得的土地所占比例為29.9。22中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY3.銷售、經(jīng)營(yíng)3.1營(yíng)銷理念一切以客戶需求為中心，走精品路線，以產(chǎn)品的整體質(zhì)量、高舒適度和文化品位贏得市場(chǎng)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高“保利地產(chǎn)”的品牌形象，為消費(fèi)者營(yíng)造“自然舒適”的人文居住環(huán)境。3.2銷售模式自主策劃、委托代理在充分吸收外部專業(yè)策劃建

12、議的基礎(chǔ)上，由本公司制定銷售推廣計(jì)劃，選擇一至兩家實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)專業(yè)代理公司進(jìn)行銷售。23中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY3.3客戶群中檔商品住宅面向的主要目標(biāo)客戶是中等或中等偏上收入階層，包括政府部門公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理人員、私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和自由職業(yè)者。寫字樓客戶主要面向國(guó)外跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和政府辦事機(jī)構(gòu)等。3.4經(jīng)營(yíng)策略以商品住宅開發(fā)為主，商用物業(yè)開發(fā)為輔；以物業(yè)銷售為主，物業(yè)出租為輔；以自主開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，合作、合資開發(fā)為輔。根據(jù)集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃，憑借多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市主要從事商品住宅開發(fā)，實(shí)施精品策略。產(chǎn)品形式以優(yōu)質(zhì)中檔商品住宅的開發(fā)

13、為主，適量開發(fā)高檔住宅、低密度生態(tài)住宅和寫字樓等，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。3.5經(jīng)營(yíng)模式24中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY4.物業(yè)管理保利地產(chǎn)集團(tuán)控股子公司保利廣州物業(yè)管理有限公司主要從事本集團(tuán)自行開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理，物業(yè)管理資質(zhì)為國(guó)家一級(jí)，管理物業(yè)的總建筑面積近300萬(wàn)平方米，2006年上半年物業(yè)管理收入1357.87萬(wàn)元，保利地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理收入均來(lái)自這個(gè)公司。25中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY三、產(chǎn)品分析1.物業(yè)類型在所統(tǒng)計(jì)的保力地產(chǎn)集團(tuán)已建、在建和擬建的57個(gè)項(xiàng)目中，住宅項(xiàng)目為39個(gè)，建筑面積所占比例79.4；商住樓9個(gè)，建筑面積所占比例10.4；寫字

14、樓6個(gè)，建筑面積所占比例4.7；商業(yè)中心2個(gè)，建筑面積所占比例3.2；綜合性項(xiàng)目1個(gè)，建筑面積所占比例2.4。26中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY2.物業(yè)檔次普通住宅為主，優(yōu)質(zhì)商業(yè)、寫字樓為輔 住宅物業(yè)檔次分布各檔次住宅面積分布保利地產(chǎn)集團(tuán)以住宅立項(xiàng)的有47個(gè)，總建筑面積684.46萬(wàn)平方米。其中普通住宅項(xiàng)目28個(gè)，總建筑面積占總量的57.7；別墅、商住樓項(xiàng)目各9個(gè)，建筑面積分別占總量的15.2和12.3。27中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY3.區(qū)域選擇據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利已建、在建、擬建的57個(gè)項(xiàng)目中，廣州、北京分布個(gè)數(shù)最多，分別為21個(gè)、9個(gè)，其他城市項(xiàng)目分布個(gè)數(shù)右圖所示。28中國(guó)指數(shù)研究院CHINA INDEX ACADEMY4.產(chǎn)品特色主要產(chǎn)品為商用和住宅建筑，實(shí)施精品策略，適當(dāng)開發(fā)高檔住宅、低密度生態(tài)住宅、寫字樓等其他物業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)商品住宅主要面向中上等收入的人群，寫字樓主要面向國(guó)外跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和政府辦事機(jī)構(gòu)等物業(yè)以銷售為主，出租為輔29中國(guó)指數(shù)研究院CHINA IND