中國房地產(chǎn)金融發(fā)展調(diào)控和思考_PPT29頁課件

1、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展、調(diào)控與思考 谷 祥2019年11月24日 序言 一、房地產(chǎn)（住宅）復(fù)合投融資體系建立的三個歷史階段： 1新中國建立至1978年 21979年1989年 31990年至今7/24/2022一、房地產(chǎn)（住宅）復(fù)合投融資體系建立三個歷史階段： 三種信貸業(yè)務(wù)形式：（1）房地產(chǎn)流動資金貸款（2）個人住房擔(dān)保貸款和住房公積金委托貸款（3）房地產(chǎn)開發(fā)貸款7/24/2022一、房地產(chǎn)（住宅）復(fù)合投融資體系建立三個歷史階段 針對不同收入階層的住房消費及投融資形式： 個人收入中， (1)住房消費部分住房補(bǔ)貼可落實廉租房； (2)住房消費部分住房公積金可去市場租房； (3)住房消費部分住房公積金

2、住房儲蓄可購買限定面積的經(jīng)濟(jì)適用房 7/24/2022 (4)住房消費部分住房公積金住房儲蓄優(yōu)惠住房貸款可購買限價商品房； (5)住房消費和投資部分住房公積金普通住房貸款可購買普通商品房； (6)住房消費和投資部分有控制的住房貸款可購買高級商品住宅或高檔別墅。一、房地產(chǎn)（住宅）復(fù)合投融資體系建立三個歷史階段7/24/2022我國的復(fù)合式住房投融資渠道及運行方式 政府住房資金管理中心商業(yè)銀行住房金融市場開發(fā)住房 市場租賃融資主體調(diào)節(jié)調(diào)控主體開發(fā)公司供給主體企業(yè)貸款融資賣房委托個人與單位需求主體公積金住房基金個人貸款融資買房7/24/2022 選準(zhǔn)投融資時機(jī)； 摸清地段價值； 確定項目定位； 力求

3、規(guī)劃創(chuàng)新； 保證品質(zhì)優(yōu)勢； 市場定價合理； 真實廣告創(chuàng)意； 精細(xì)銷售策略； 良好物業(yè)服務(wù)。 房地產(chǎn)項目策劃的“九條真經(jīng)”：7/24/2022房地產(chǎn)企業(yè)貸款“差別管理”的三條法則： 其一、正確認(rèn)識銀行信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險來源； 其二、認(rèn)真把握房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不同特點； 其三、精細(xì)執(zhí)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)程序規(guī)定。 7/24/2022個人住房擔(dān)保抵押貸款業(yè)務(wù)管理特點： 1、個人信用風(fēng)險是個貸風(fēng)險控制的重點； 2、個貸信用風(fēng)險與住宅項目風(fēng)險緊密相連； 3、個貸的申請資料多、審查程序多、測算復(fù)雜、要求嚴(yán)格，必須認(rèn)真執(zhí)行。 案例分析：巨額“假按揭”都是房地產(chǎn)企業(yè)貸款的變種。 7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)

4、與效果 2019年4月27日“國八條”： （一）強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 （二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。 （四）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。 7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 （五）明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。 （六）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。 （七）切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 （八）加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 7/24/20222019年5月17日“國六條”： （一） 切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 （二）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策

5、的調(diào)節(jié)作用。 （三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度減緩被動性住房需求過快增長。二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 （四）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 （五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 （六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 首要問題是：對我國住房建設(shè)與供給的基本經(jīng)濟(jì)屬性的判斷是完全商品化和市場化，還是有限的商品化和市場化？地方政府的社

6、會保障責(zé)任包括不包括城鄉(xiāng)居民的最低住房條件的滿足？這個問題要以科學(xué)發(fā)展觀來重新認(rèn)識。7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 第一、房地產(chǎn)業(yè)是我國新時期社會發(fā)展的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。目前應(yīng)該注意的是： 房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)與房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)是分不開的； 房地產(chǎn)市場潛力與城鎮(zhèn)化進(jìn)程和全面小康社會建設(shè)是分不開的； 房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)需求是分不開的； 房地產(chǎn)特點與房地產(chǎn)項目是分不開的； 房地產(chǎn)風(fēng)險與區(qū)域政策環(huán)境是分不開的。 7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 第二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房建設(shè)，必須充分考慮我國人口多、土地少的基本國情和建設(shè)資源節(jié)約型社會的要求，合理引導(dǎo)住房需求和消費模式。這是

7、各級政府的職責(zé)之一。 建設(shè)部曾提出了小康社會的住房標(biāo)準(zhǔn)：到2020年實現(xiàn)“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”。7/24/2022 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果我國城鄉(xiāng)住房建設(shè)的發(fā)展方向及基本政策： （1） 全社會居住條件改善的重點在城鎮(zhèn)。 （2）因地制宜，建立中國式的、公平公正的基本住房保障制度。 （3）嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房分配，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)度。 （4）分類指導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范和完善商品住房供給及稅費制度。 （5）進(jìn)一步健全和完善政策性與經(jīng)營性二元復(fù)合的住房投融資機(jī)制和住房市場秩序。 7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 第三、國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策是一把“雙刃劍”

8、。國務(wù)院要求：“各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，增強(qiáng)全局觀念，齊心協(xié)力做好房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控工作”。7/24/2022三、房地產(chǎn)（住宅）價格的動因與對策 房地產(chǎn)價格，總體來講是供需雙方互動的結(jié)果，不是單方面原因造成的。我們用一個示意圖來做層層分析和說明（附圖表二）：7/24/2022附圖表二：大中城市居民住房供需市場現(xiàn)狀示意圖 7/24/2022 三、房地產(chǎn)（住宅）價格的動因與對策 （一）住房需求結(jié)構(gòu)與住房供給結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析； （二）居民收入水平與住房供給結(jié)構(gòu)矛盾分析； （三）住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整與城市居民住房保障政策。（附圖表三）7/24/2022 附圖表三：大中城市居民住房供需市場調(diào)整結(jié)構(gòu)示意圖

9、7/24/2022 四、房地產(chǎn)金融的拓展與完善 （1）房地產(chǎn)金融的長足發(fā)展：其一、銀行信貸是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最主要的融資方式。其二、資本市場是房地產(chǎn)融資的另一個重要渠道。其三、發(fā)行企業(yè)債券開辟了新的融資渠道 7/24/2022四、房地產(chǎn)金融的拓展與完善（2）房地產(chǎn)金融的調(diào)整重點： 第一、繼續(xù)發(fā)揮銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用； 第二、規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)； 第三、理性看待REITS在我國房地產(chǎn)業(yè)中的功能； 7/24/2022 第四、要加快債權(quán)融資，研究房地產(chǎn)企業(yè)通過債權(quán)融資的相關(guān)問題； 第五、開拓房地產(chǎn)企業(yè)融資的比重，提高自有資金比例； 第六、進(jìn)一步探討和完善住房公積金在解決中低收入家庭住房問題方面的作用。四、房地產(chǎn)金融的拓展與完善7/24/2022五、房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與風(fēng)險防范 中國銀監(jiān)會于2