上海2020年樓市年報(bào)CER課件

1、風(fēng)浪中逆流狂奔，預(yù)期里不凡待續(xù) 2020年上海樓市年報(bào)CONTENTS宏觀解讀市場透視目錄0102房企追蹤03后市預(yù)判042020年，“黑天鵝”事件 房地產(chǎn)迎來的行業(yè)窗口和挑戰(zhàn)？PART ONE宏觀解讀國內(nèi)投資、出口呈“V型”復(fù)蘇走勢，消費(fèi)則受制于就業(yè)和收入縮水恢復(fù)緩慢；房地產(chǎn)投資起到逆周期調(diào)節(jié)作用，貨幣和政策端迎來窗口期，但預(yù)計(jì)伴隨經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇增長，邊際效應(yīng)將行漸放緩。GDP走勢前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值722786億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長0.7%，經(jīng)濟(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正投資進(jìn)出口疫情后復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，目前出口額增速已回正，受國外疫情影響，進(jìn)口額仍為負(fù)增長消費(fèi)固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速保

2、持企穩(wěn)回升態(tài)勢消費(fèi)修復(fù)的節(jié)奏仍然滯后Part1 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 受疫情影響，國際貨幣政策全年維持寬松態(tài)勢并大概率將延續(xù)至2021年；反觀國內(nèi)，伴隨經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)提升，貨幣政策由松趨緊，8月房企“三道紅線”融資管控及12月房貸“二道杠線”額度管控，行業(yè)過度擴(kuò)張時(shí)代將結(jié)束。國際國內(nèi)3月美聯(lián)儲降息50個(gè)基點(diǎn)后再次宣布降息100個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金目標(biāo)利率降至零至0.25%歐洲央行加大量化寬松力度，額外增加1200億歐元資產(chǎn)購買規(guī)模直至年底6月歐洲央行決定將緊急債券購買計(jì)劃延長至2021年中，并將計(jì)劃規(guī)模擴(kuò)大至1.35萬億歐元美聯(lián)儲宣布通過二級市場信貸安排（SMCCF）自6月16日起購買公司債11月美聯(lián)儲將

3、指標(biāo)隔夜利率維持在接近于零的水平不變每月購買至少1200億美元公債英國央行將刺激規(guī)模擴(kuò)大1500億英鎊，QE規(guī)模提高到8950億英鎊，維持指標(biāo)利率在0.10%不變，并首次探究負(fù)利率可行性12月歐洲央行宣布把緊急資產(chǎn)購買計(jì)劃PEPP的規(guī)模再增加5000億歐元，執(zhí)行期限至2022年3月量化寬松延續(xù)至2021年上半年人民銀行3次降準(zhǔn)，加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率下降約1個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)釋放流動性1.75萬億元再貸款再貼現(xiàn)額度共計(jì)1.8萬億元下半年央行多次明確表態(tài)盡可能長時(shí)間實(shí)施正常貨幣政策上半年放松下半年恢復(fù)常態(tài)8月試點(diǎn)房企分為“紅（3條）、橙（2條）、黃（1條）、綠（0）”四擋，以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作

4、目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%9月要求12家試點(diǎn)房企每月15日前提交表格，共涉8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、未剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、權(quán)益口徑購地金額、權(quán)益口徑銷售金額、近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額是否連續(xù)為負(fù)、有息負(fù)債，其中涵蓋了“三條紅線”指標(biāo)12月央行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知，將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)劃分五檔，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個(gè)人住房貸款占比上限的兩道紅線紅線1紅線2紅線3剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率70%凈負(fù)債率100%現(xiàn)金短債比例106-94-580%60-80%4

5、0-60%40%2020年上海新房月度開盤去化情況本年度平均開盤去化率59%2020年上海新房各環(huán)線開盤去化情況目前上海商品住宅庫存692萬，去化周期僅7.1個(gè)月，市場健康；外郊環(huán)、郊環(huán)外庫存量高達(dá)507萬，占到全市庫存73%，庫存積壓嚴(yán)重，主要分布于奉賢、南匯、青浦。Part2 庫存結(jié)構(gòu)2020年上海商品住宅存量與去化周期走勢現(xiàn)階段各區(qū)域存量及去化周期現(xiàn)階段各環(huán)線存量及去化周期本年度入市的綠地海珀外灘、復(fù)地雅園、中海建國里等項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)熱銷，但受制于高價(jià)盤的限簽，導(dǎo)致網(wǎng)簽緩慢，拉高了區(qū)域整體去化周期本年度僅中海長寧第于12月中旬首開，雖為日光盤但截止年底僅網(wǎng)簽8套，拉高了區(qū)域整體去化周期銷售金

6、額榜TOP10單價(jià)10萬以上項(xiàng)目占據(jù)6席，瑞虹新城天悅郡庭以105.5億銷額穩(wěn)居第一；銷售面積榜TOP10以剛需項(xiàng)目為主，其中中集金地美蘭城、公元2040雖然開盤表現(xiàn)平平，但憑借板塊或自身項(xiàng)目后期規(guī)化利好加持，在續(xù)銷階段表現(xiàn)不俗，分別以10.67萬、10.52萬位居第一、第二。Part2 項(xiàng)目排名2020年上海樓盤銷售金額排行榜TOP10排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交金額（億元）成交套數(shù) 成交均價(jià)（元/）1瑞虹新城天悅郡庭虹口105.55911100732中海臻如府普陀97.89 1040947243申能凱利海華府浦東86.44 820839754綠地海珀外灘黃浦65.62201406835大華公園城市

7、寶山54.76 850587616翠湖五集盧灣54.05 1101617547恒盛尚海灣徐匯50.98 3341105658錦繡里普陀50.88 3261051039映虹橋青浦50.8 8105135110中海匯德里普陀50.79 4861036812020年上海樓盤銷售面積排行榜TOP10排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積（萬）成交套數(shù) 成交均價(jià)（元/）1中集金地美蘭城寶山10.671141432792公元2040南匯10.52990478193中海臻如府普陀10.331040947244申能凱利海華府浦東10.29820839755映虹橋青浦9.89810513516瑞虹新城天悅郡庭虹口9.5859

8、11100737四季都會寶山9.33918466278大華公園城市寶山9.32850587619鉑翠廷金山8.888153031810泗水和鳴松江8.6687446150二手房市場疫情后持續(xù)保持高熱，5-12月成交量均超200萬，全年成交量創(chuàng)2017年后新高，成交均價(jià)小幅上漲4.24%；浦江鎮(zhèn)已連續(xù)兩年占據(jù)二手成交排行榜首，羅店因今年大量動遷房限售到期，進(jìn)入二手市場，成交位列第4。Part2 二手市場2016-2020年上海二手房成交量價(jià)走勢2020年上海二手房月度成交量價(jià)走勢2020年上海各板塊二手房成交量TOP10受疫情沖擊，本年度商辦市場成交量均在低位徘徊；上海夢中心以22.28億成為商

9、業(yè)成交金額榜第一，前三均為大單交易；綠地外灘中心以213.74億成為辦公成交第一且與第二拉開明顯差距，辦公上榜項(xiàng)目均為大單交易，其中浦東為主力成交區(qū)域，共占據(jù)3席。Part2 商辦市場2016-2020年上海商業(yè)供求量價(jià)走勢2016-2020年上海辦公供求量價(jià)走勢2020年上海商業(yè)成交金額TOP102020年上海辦公成交金額TOP10排名項(xiàng)目區(qū)域/板塊成交金額(億元)成交面積(萬)成交均價(jià)(元/)成交類型1上海夢中心徐匯/龍華22.28 3.7359727大單2陸家嘴壹號院浦東/陸家嘴7.75 0.985800大單3中環(huán)國際公寓寶山/共富、共康6.39 1.5341727大單4融創(chuàng)濱江壹號院盧

10、灣/濱江5.82 0.8667511散售5綠地融信國家會展中心青浦/徐涇5.76 1.636081大單6周浦海印又一城南匯/周康4.78 1.5730403散售7東渡悅來城青浦/青浦鎮(zhèn)4.47 1.5429002散售8堤亞納昱墅崇明/城橋鎮(zhèn)4.31 3.6211892大單9上海西環(huán)中心嘉定/南翔4.24 1.2633753大單10綠洲古猗新苑嘉定/南翔3.73 1.4825129大單排名項(xiàng)目區(qū)域/板塊成交金額(億元)成交面積(萬)成交均價(jià)(元/)成交類型1綠地外灘中心黃浦/豫園213.74 21.8697781大單2上海夢中心徐匯/龍華60.26 11.8151028大單3中糧前灘海景壹號浦東

11、/大三林18.29 4.0445226大單4晶耀名邸浦東/大三林17.43 2.666940大單5靜安府靜安/彭浦、永和16.23 4.0939688大單6市北壹中心靜安/彭浦、永和14.66 3.2645000大單7九亭時(shí)代中心松江/九亭12.69 4.5727789大單8星月珂匯園浦東/花木、北蔡12.64 2.4950741大單9養(yǎng)云村閔行/馬橋12.56 3.0541242大單10桃浦智創(chuàng)廣場普陀/桃浦10.43 2.5740592大單2020年，市場回暖下房企借勢投拓和周轉(zhuǎn)的步伐？PART THREE房企追蹤品牌房企持續(xù)深化在上海的布局，大名城、金地在土拍市場較為活躍，本年度分別收獲

12、6宗、4宗宅地；萬科中建聯(lián)合體區(qū)域深耕意愿明顯，競得的4宗舊改地塊均位于寶山楊行；香港置地、金隅更是一鳴驚人，前者以310.5億刷新全國土拍總價(jià)新高，后者將楊浦樓板價(jià)定格在8.58萬/新高度，也是本年度單價(jià)最貴地塊。Part3 房企土儲分布01區(qū)域深耕0302自土拍規(guī)則調(diào)整后，房企布局上海的熱情高漲，全年92宗含宅用地分別由62家房企瓜分不僅有萬科、保利、招商、金地等第一梯隊(duì)房企，更有以萬達(dá)、大名城為代表的中小型房企百花齊放大名城今年在上海頻繁拿地且堅(jiān)定看好上海東西兩翼的發(fā)展，競得的6宗地塊中4宗位于臨港自貿(mào)區(qū)，其余2宗分別位于松江及青浦金地收獲4宗宅地，其中嘉定2宗，青浦、松江各1宗，地塊周

13、邊均坐擁軌交或城市主干道補(bǔ)倉解渴042月20日，香港置地以總價(jià)310.5億元競得徐匯濱江西岸金融港地塊，成為中國大陸的總價(jià)新地王7月31日，金隅以69.2億元競得楊浦江浦社區(qū)宅地，成交樓板價(jià)85764元/，溢價(jià)率38.33%，樓板價(jià)為本年度上海最高一鳴驚人2020年主要房企拿地分布情況中環(huán)線外環(huán)線郊環(huán)線內(nèi)環(huán)線仁恒保利（發(fā)展）金隅金地融創(chuàng)融信 大名城招商華發(fā)萬科香港置地萬科中建聯(lián)合體在寶山楊行連下4宗涉宅用地，土地出讓金合計(jì)85.3億元，規(guī)劃建面合計(jì)44.1萬方2018年以來，萬科中建聯(lián)合體已在楊行獲取7宗涉宅用地，規(guī)劃建面合計(jì)81.4萬方保利（置業(yè)）中建2020年融創(chuàng)在收并購及公開市場發(fā)力下，

14、新增貨值高達(dá)401億，目前累計(jì)貨值高達(dá)1295億，與第二梯隊(duì)房企拉開較大差距；招商轉(zhuǎn)向市中心積極拓地，中海、萬科、瑞安舊改拿地為主，綠地高土儲依賴核心地段單幅大體量地塊優(yōu)勢。Part3 房企貨值儲備2020年主要房企新增拿地規(guī)模&貨值情況1、融創(chuàng)：公開市場：楊浦定海社區(qū)收并購：新湖亞龍、浦東周浦鎮(zhèn)2、招商：公開市場：青浦徐涇鎮(zhèn)、虹口嘉興路、靜安中興路收并購：虹口四平路3、金地：公開市場：青浦西虹橋、嘉定(嘉定新城+嘉定工業(yè)區(qū)）、松江中山街道2020年主要房企累計(jì)儲備貨值情況唐鎮(zhèn)、黃浦為主占比60%黃埔、普陀舊改為主占比67%寶山楊行舊改為主占比45%虹口、黃浦、青浦舊改為主占比100%嘉定、松

15、江、青浦為主占比55%海珀外灘為主占比32%虹口、靜安、虹橋?yàn)橹髡急?2%浦東、楊浦為主占比58%招商：在上海房企銷售榜單長久未擠進(jìn)頭部名次，預(yù)計(jì)明年伴隨加快20年新拓土地入市節(jié)奏，并于21年市中心和外圍區(qū)域積極投拓拿地，有望成為明年樓市TOP5“黑馬”。Part3 典型房企貨值簡析續(xù)銷項(xiàng)目新項(xiàng)目十里江灣東灘云墅雍和府招商9號公館華發(fā)招商依云四季公元2040招商虹橋公館2期招商外灘璽中興路地塊四平路地塊拿地特征：今年公開市場撿漏，重倉市中心，擴(kuò)充規(guī)模（高總價(jià)地選擇合作）土儲結(jié)構(gòu)：改變以往純宅地土儲結(jié)構(gòu)，首次獲取虹口市中心舊改綜合體地塊，土儲結(jié)構(gòu)中，90%以上純宅地，1個(gè)綜合體，待售及續(xù)銷合計(jì)9

16、個(gè)項(xiàng)目銷售難度：公元2040、華發(fā)依云四季較高等，其他項(xiàng)目較低明年動向：投資拿地比今年更大，目前跟進(jìn)露香園、浦東濱江等地塊項(xiàng)目類別項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊已售待簽（億）庫存建面（萬方）庫存貨值（億元）21年上市套數(shù)21年上市貨值（億）續(xù)銷項(xiàng)目公元2040南匯周康25.82958029雍和府寶山羅涇04.315預(yù)計(jì)21年不會加推十里江灣崇明城橋鎮(zhèn)09.2293408東灘云墅崇明陳家鎮(zhèn)093148017華發(fā)招商依云四季金山楓涇08.91851018招商9號公館松江泗涇031529815仁恒靜安世紀(jì)靜安彭浦永和37可售房源已全部推出新項(xiàng)目招商虹橋公館2期青浦徐涇012.378125078招商外灘璽虹口四川北

17、路05.16742067招商四平路虹口四平路03.44024240中興路地塊靜安不夜城預(yù)計(jì)21年不會入市匯總39613224120272仁恒靜安世紀(jì)金地：在本年度僅擠進(jìn)上海房企流量榜TOP6，權(quán)益榜未入TOP10，但憑借20年深耕區(qū)域積極獨(dú)立拿地，21年待入市新項(xiàng)目達(dá)5個(gè)，預(yù)計(jì)21年整體上市貨值200億，有望力爭權(quán)益榜單前十席位。Part3 典型房企貨值簡析續(xù)銷項(xiàng)目新項(xiàng)目鉑翠廷金玥灣玖璽金地西郊風(fēng)華金地嘉悅灣金地虹悅灣松江新城地塊公元2040金地峯范拿地特征：抓住今年土拍機(jī)遇，城市外圈自己主場區(qū)域積極補(bǔ)倉，擴(kuò)充規(guī)模土儲結(jié)構(gòu)：100%純宅地，待售及續(xù)銷合計(jì)9個(gè)項(xiàng)目明年動向：進(jìn)行區(qū)域內(nèi)多盤聯(lián)動，形

18、成整合市場發(fā)聲項(xiàng)目類別項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊已售待簽（億）庫存建面（萬方）庫存貨值（億元）21年上市套數(shù)21年上市貨值（億）續(xù)銷項(xiàng)目公元2040南匯周康25.82958029鉑翠廷金山新城82.472307金玥灣金山新城04.915預(yù)計(jì)21年不會加推玖璽閔行馬橋721016010新項(xiàng)目金地虹悅灣青浦徐涇07.24470044金地嘉悅灣嘉定新城010.44480034金地峯范嘉定新城01669110043金地西郊風(fēng)華松江泗涇02.61615416金地松江項(xiàng)目松江新城019.29440017匯總1770.532841242002020年上海房企權(quán)益銷售金額排行榜TOP10門檻同比上升20%，中海以227

19、.6億位居第一，瑞安、申能均為新晉TOP10房企；流量金額排行榜TOP10中前三甲均超300億，萬科以355.47億力壓綠地位列第一。Part3 房企銷售業(yè)績2020年上海房企權(quán)益銷售金額排行榜TOP10排名企業(yè)名稱權(quán)益金額（億元）排位變化(相較2019年同期）1中海地產(chǎn)227.652萬科地產(chǎn)200.64-持平3綠地控股189.1714融創(chuàng)中國181.3935大華集團(tuán)178.326瑞安房地產(chǎn)129.95NEW7保利發(fā)展128.3418申能集團(tuán)94.95NEW9陸家嘴91.1410招商蛇口88.5832020年上海房企流量金額排行榜TOP10排名企業(yè)名稱流量金額（億元）排位變化(相較2019年同

20、期）1萬科地產(chǎn)355.47-持平2綠地控股348.6853融創(chuàng)中國306.2314中海地產(chǎn)269.5415大華集團(tuán)222.2316金地集團(tuán)211.29-持平7保利發(fā)展199.6858瑞安房地產(chǎn)189.98NEW9招商蛇口188.3110華潤置地174.4213頭部房企主要業(yè)績構(gòu)成除綠地以商辦為主外，其余三家均依靠住宅項(xiàng)目，中海本年度高貨值項(xiàng)目較多，憑借臻如府、匯德里、建國里的熱銷支撐起中海的全年業(yè)績。Part3 典型房企主要業(yè)績簡析綠地融創(chuàng)中海萬科業(yè)務(wù)類型：住宅30%,，商辦70%項(xiàng)目份額：董家渡（商辦+住宅）合計(jì)貢獻(xiàn)280億，占全年網(wǎng)簽份額80%業(yè)務(wù)類型：住宅95%，商辦5%，主要靠住宅貢獻(xiàn)

21、項(xiàng)目份額：住宅項(xiàng)目多，但高貨值項(xiàng)目較少，平均網(wǎng)簽金額為15-30億業(yè)務(wù)類型：住宅約100%，完全靠住宅貢獻(xiàn)項(xiàng)目份額：住宅項(xiàng)目數(shù)量一般，但高貨值項(xiàng)目較多，臻如府+建國里+匯德里合計(jì)貢獻(xiàn)251億，占全年網(wǎng)簽份額85%業(yè)務(wù)類型：住宅95%，商辦5%，主要靠住宅貢獻(xiàn)項(xiàng)目份額：今年住宅項(xiàng)目少，且高貨值項(xiàng)目也少2021年，“十四五”元年待啟的，又將是一輪怎樣的樓市行情？PART FOUR后市預(yù)判疫情未改“房住不炒，因城施策”的樓市調(diào)控總基調(diào)，伴隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇增長，房地產(chǎn)逆周期調(diào)節(jié)效應(yīng)減弱，加之上海嚴(yán)控總?cè)丝谇胰丝诶淆g化愈加嚴(yán)重，人才落戶政策將成為利好樓市的常態(tài)化手段。Part4 政策預(yù)判 寧波社保要求提升限購

22、范圍擴(kuò)大沈陽二套房首付提升增值稅免征年限提升南京限制離婚購房人才優(yōu)先購房常州二套房首付提升限售年限提升增值稅免征年限提升杭州人才房限售5年剛需傾斜兩度升級深圳社保要求提升限制離婚購房二套房、首套房有貸情況首付提升人才優(yōu)先購房成都人才優(yōu)先購房預(yù)證發(fā)放限制增值稅免征年限提升724被約談城市826被約談城市兩次均被約談城市“成都熔斷”成都暫時(shí)關(guān)閉（9月30日-11月1日）預(yù)售審批、商品房網(wǎng)簽備案、商品房購房補(bǔ)貼、購房登記、商品房銷售信息公示系統(tǒng)監(jiān)測等系統(tǒng)。長春首套房、二套房首付提升“限房價(jià)、競地價(jià)”“限自持、競地價(jià)”土拍模式2020年中央政府對高熱城市進(jìn)行集體約談部分城市隨即出臺收緊政策2020年部

23、分城市放寬落戶城市內(nèi)容南昌零門檻落戶南寧通過租房、投靠親屬亦可落戶濟(jì)南通過租房、投靠親屬亦可落戶寧波“三省一市”（浙江、江蘇、安徽、上海） 社保年限共享廣州珠三角、長三角社保年限共享上海交大、復(fù)旦、同濟(jì)、華師大本科應(yīng)屆畢業(yè)生滿足72分要求即可落戶12月1日起執(zhí)行上海市引進(jìn)人才申辦本市常住戶口辦法，18類人才可直接落戶深圳全日制大專及以上應(yīng)屆畢業(yè)生可以直接引進(jìn)上海戶籍常住人口老齡化情況上海出生人口及出生率到2035年，上海常住人口控制在2500萬2017-2019年上海戶籍常住人口老齡化愈發(fā)嚴(yán)重，但出生率則逐年下降面對人口老齡化問題，進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化成必然之舉，既部分一二線城市進(jìn)行人才大戰(zhàn)后，上海落

24、戶政策也悄然對優(yōu)質(zhì)青年人才放寬明年供地量有所保障，加之近年中心城區(qū)舊改提速，不乏優(yōu)質(zhì)地塊即將出讓；在向上市場預(yù)期下，2021年土拍將依舊廝殺激烈，但在政府結(jié)構(gòu)調(diào)控下，高溢價(jià)將難再現(xiàn)。Part4 地市預(yù)判2011-2020年上海經(jīng)營性用地供應(yīng)走勢“十二五”供地情況“十三五”供地情況“十二五”期間第一年供地量占比21%“十三五”期間第一年供地量占比17%（最后一年受疫情沖擊，政府財(cái)政緊張，土地供應(yīng)放量明顯，占比高達(dá)35%），若無疫情影響，第一年供地量占比可達(dá)20%左右2020年市中心舊改提速地塊目前進(jìn)度東余杭路（一期）全面完成房屋征收楊浦區(qū)大橋街道93街坊簽約率達(dá)到99.33%虹口區(qū)東余杭路（二期）首輪意愿征詢97.24%黃浦區(qū)新閘路舊改地塊（一期）二輪征詢首日簽約率98.08%武夷路305弄50、54號實(shí)現(xiàn)100%簽約黃浦區(qū)501、504街坊二輪征詢預(yù)簽約率突破95%黃浦區(qū)余慶里地塊二輪征詢生效99.09%靜安區(qū)彭浦新村街道彭一小區(qū)簽約率超過99%虹口區(qū)嘉興路街道張橋地塊全面完成房屋征收2020年舊改工程計(jì)劃完成55萬、2.8萬戶，實(shí)際將完成75萬、3.5萬戶舊改的順利進(jìn)行在改善居民生活品質(zhì)的同時(shí)也將