淺析我國商品房預(yù)售存在的問題及對(duì)策

1、淺析我國商品房預(yù)售存在的問題及對(duì)策【摘要】：我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入鼎盛時(shí)期,各大城市房產(chǎn)開發(fā)商大力投資房產(chǎn)事業(yè)，建設(shè)大量商品房,但是商品房仍然不能滿足人民群眾的日益增長的需求。自我國城市房地產(chǎn)管理法頒布以來，商品房預(yù)售就成為房產(chǎn)開發(fā)商最熱衷的一種銷售方式。然而在商品房預(yù)售中,如何保障購房者的權(quán)益成為我們面臨的難題。雖然我國對(duì)商品房預(yù)售制定了一系列的法律、法規(guī),但是在實(shí)踐中，購房者的合法權(quán)益還是不斷遭受侵害，其原因在于我國現(xiàn)有的相關(guān)法律制度過于簡單、籠統(tǒng)，同時(shí)存在很多不足,無法有效地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。【關(guān)鍵字】商品房預(yù)售，存在的問題，對(duì)策近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出房地產(chǎn)投

2、資增速略有減緩，市場供求不平衡矛盾繼續(xù)存在,房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)保持上升趨勢等一些現(xiàn)狀,而我國又出臺(tái)一系列的宏觀和微觀政策來抑制房地產(chǎn)過快過熱的發(fā)展,這使得房地產(chǎn)市場曾一度陷入低潮,然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了樹立企業(yè)威信,加快企業(yè)資金的流轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)的盈利增長模式，開始趨向與進(jìn)行商品房預(yù)售,而對(duì)于買房者來說,為了充分利用手中的閑置資金，在銀行利率不高，股本市場收益不良的情況下,更加希望投資房地產(chǎn)市場，一方面可以使手中的資金得到充分有效的利用,另一方面可以解決自己的住房問題。然而由于我國現(xiàn)有的相關(guān)法律制度過于簡單、籠統(tǒng)，同時(shí)存在很多不足,商品房預(yù)售還是存在諸多的問題，為此，為了在商品房預(yù)售中防止投機(jī)牟

3、利行為的發(fā)生，避免開發(fā)企業(yè)中途抽逃資金,延緩交房等損害消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生,商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。盡管制定了相關(guān)法律法規(guī)以規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售市場的投機(jī)行為，房地產(chǎn)預(yù)售市場在實(shí)施過程中依舊存在以下一些問題:一、房產(chǎn)商預(yù)售房產(chǎn)中存在的問題及對(duì)購房者造成的權(quán)利侵犯（一）房產(chǎn)商預(yù)售房產(chǎn)中主要存在的問題1、房產(chǎn)商無證預(yù)售或缺證預(yù)售根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,房產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”?！耙徽铡奔雌髽I(yè)法人營業(yè)執(zhí)照,“五證”即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可

4、證和商品房預(yù)售許可證。上述證照構(gòu)成了房產(chǎn)商的開發(fā)預(yù)售資質(zhì),有無開發(fā)預(yù)售資質(zhì)將關(guān)系到商品房預(yù)售合同是否有效。如果房產(chǎn)商無開發(fā)預(yù)售資質(zhì)，將導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無效，購房者無法取得預(yù)售商品房的所有權(quán)。即使購房者已經(jīng)占有了商品房,一旦發(fā)生糾紛,按照無效合同的處理原則，也要返還給房產(chǎn)商。2、房產(chǎn)商預(yù)售時(shí)夸大宣傳在商品房預(yù)售中,購房者將要購買的商品房有的僅是在建工程,因此，廣告和售樓書對(duì)購房者起著非常重要的作用,是購房者了解預(yù)售商品房的必需資料。設(shè)計(jì)精美、充滿想象力的廣告和售樓書會(huì)使購房者充滿憧憬。房產(chǎn)商為吸引更多的購房消費(fèi)者前來參觀沙盤,訂購預(yù)售商品房,往往會(huì)印制大量的廣告、售樓書等宣傳資料來宣傳自己樓盤

5、的優(yōu)勢。不誠信的房產(chǎn)商的宣傳資料中都或多或少的存在夸大宣傳的情況。同時(shí)，有的房產(chǎn)商還會(huì)特地找來大量“房托”，烘托預(yù)售當(dāng)天的氣氛,影響意向購房者的心理，從而促成交易。3、在預(yù)售商品房時(shí)設(shè)立定金陷阱按照目前商品房預(yù)售市場上的交易習(xí)慣,房產(chǎn)商與購房者在簽訂正式的商品房預(yù)售合同前，雙方先簽訂一份認(rèn)購書,對(duì)雙方交易房屋的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行初步約定。認(rèn)購書中通常有著非常核心的內(nèi)容定金條款。開發(fā)商擬定的認(rèn)購書對(duì)于定金一般作如下規(guī)定:“乙方（購房者）須于簽署本認(rèn)購書后X日內(nèi)與甲方（開發(fā)商）簽署商品房買賣合同。如乙方在上述期限內(nèi)不簽訂商品房買賣合同，甲方有權(quán)扣除乙方已交定金，并另行處置該房屋。”根據(jù)我國擔(dān)保法第89條

6、的規(guī)定，“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。這就是“定金罰則”的具體規(guī)定。就初衷而言,“定金罰則”懲罰的是違約方，對(duì)雙方來說本應(yīng)是一種公平、公正的一種制度。然而,不少開發(fā)商利用了這一制度,或者以此騙取購房者已交納的定金，或者將其作為脅迫買受人簽訂預(yù)售合同的砝碼,因此,在房產(chǎn)商中流傳著這樣一句話：“定金是陷阱的開始”。4、預(yù)售合同中使用霸王條款或者欺騙性條款在我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售中,建設(shè)部和國家工商行政管理總局聯(lián)合制定預(yù)售合同文本，與商品房市場發(fā)展初期由房產(chǎn)商單方面制定合同文本的情形相比，格式條款的濫用的確得到一定程度的制止

7、。但是，商品房預(yù)售合同文本畢竟不是立法機(jī)關(guān)制定的法條,房產(chǎn)商可以另行擬定補(bǔ)充協(xié)議,況且,即使是示范文本中的條款也可以“依法變更”或“另行協(xié)商”，這些都為房產(chǎn)商設(shè)置一些不公平的格式條款提供了可乘之機(jī)，只是在表現(xiàn)形式上變的更加不易覺察而已。常見的濫用格式條款的情形有:（1）利用含混表述誤導(dǎo)購房者,在違反承諾時(shí)就以多重語義為由逃避責(zé)任。（2）對(duì)不可抗力作擴(kuò)大解釋。（3）利用格式條款單方變更國家職能部門或地方政府就商品房預(yù)售而頒布的規(guī)定內(nèi)容。（4）以商品房預(yù)售合同示范文本為借口拒絕設(shè)定購房者提出的條款以及某些有利于購房者的法定內(nèi)容。（5）限制購房者的法律救濟(jì)手段。下面就是一則關(guān)于房地產(chǎn)合同的案例糾紛：

8、案情介紹:原告韓某與被告本市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2002年7月15日簽定了預(yù)售商品房協(xié)議書,協(xié)議書約定，被告將其開發(fā)的某小區(qū)住宅樓2號(hào)樓東單元一層?xùn)|戶三室二廳的住房賣予原告，房價(jià)120000元。原告于同日一次性交清房款。該合同未約定竣工日期、商品房質(zhì)量等條款。直至2003年3月12日，被告才應(yīng)原告要求,使用商品房買賣合同示范文本與原告訂立預(yù)售商品房合同。合同簽訂后，原告從被告處取得房屋鑰匙查看房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房已經(jīng)被他人占有。于是,原告找到被告，希望被告能解決房子被占問題，被告不予理睬。后，原告經(jīng)查詢得知，被告隱瞞了其未辦理商品房預(yù)售許可證的事實(shí)而預(yù)售商品房。到原告起訴時(shí),被告仍然沒有取得商品房預(yù)

9、售許可證，其開發(fā)的小區(qū)工程也未完工。原告要求：一、請(qǐng)求確認(rèn)原、被告簽訂的商品房買賣合同無效；二、返還原告所交購房款120000元并賠償利息及損失12887.83元;被告承擔(dān)100000元的賠償責(zé)任。判決結(jié)果:一、商品房預(yù)售合同無效；二、返還購房款120000元、支付利息（自2002年7月15日至判決生效之日止,按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算）從此案例中,我們可以看出：該案例有存在兩個(gè)情節(jié)關(guān)系:其一,原、被告簽訂商品房買賣合同,原告交錢買房,被告交付房屋,這是一個(gè)合同關(guān)系，其二，原告購買的房屋被他人搶走，這是一個(gè)侵權(quán)關(guān)系。這說明我國房地產(chǎn)預(yù)售市場的法律制度還不是很完善，有待進(jìn)一步改進(jìn),以更好的維

10、護(hù)購房者利益。（二）房產(chǎn)開發(fā)商可能侵犯購房者的權(quán)利根據(jù)中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，消費(fèi)者享有人身財(cái)產(chǎn)安全權(quán)、知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、求償權(quán)、結(jié)社權(quán)、受教育權(quán)、受尊重權(quán)、監(jiān)督權(quán)等。作為商品房的消費(fèi)者即購房者,同樣享有這些權(quán)利。房產(chǎn)開發(fā)商的行為可能侵犯購房者以下幾種權(quán)利：第一,商品虛假廣告現(xiàn)象有可能侵犯購房者的知情權(quán);第二,地產(chǎn)商將房屋產(chǎn)權(quán)違法進(jìn)行抵押可能侵犯購房者財(cái)產(chǎn)安全權(quán);第三,將來在房屋面積、共攤面積上處理不公可能侵犯購房者公平交易權(quán)；第四，涉及房貸的各種金融服務(wù)被指定為某單位所提供侵犯購房者選擇權(quán);第五,開發(fā)商利用霸王條款等優(yōu)勢地位不予賠償侵犯購房者的賠償權(quán)。二、應(yīng)對(duì)對(duì)策（一）國家應(yīng)為商品房預(yù)售提供法律保障1、建立健全完善商品房預(yù)售信息披露制度2、建立商品房預(yù)售合同事前審查制度3、建立預(yù)售款第三方托管與專用賬戶制度（二）商品房購房者法律風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策1、提高購房者的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)2、參加商業(yè)保險(xiǎn)，減少預(yù)購的法律風(fēng)險(xiǎn)參考文獻(xiàn):1、錢品石主編：房地產(chǎn)法