2022年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》預(yù)測(cè)試卷四

1、2022年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析預(yù)測(cè)試卷姓名:年級(jí):學(xué)號(hào):題型選擇題填空題解答題判斷題計(jì)算題附加題總分得分評(píng)卷人得分I張某擬購(gòu)買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)間。如果雙方 約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，那么在正常情況下應(yīng)如何思考以下問題：如果張某購(gòu)房的目的是投資，并擬將購(gòu)入的住宅用于出租，那么現(xiàn)階段租約將對(duì)張某確定該住宅的買 人價(jià)產(chǎn)生什么影響？.如果張某購(gòu)房的目的是自住，并希望立即入住，那么現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么 影響？.該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定？為什么？3、（解答題）（每題10. 00分）某酒店共2

2、0層，地下1層，是一家集客房、餐飲、娛樂為一體的多功能商務(wù)型酒店，假設(shè)對(duì)此酒店采用收益 法進(jìn)行估價(jià)，其主要工作有哪些？4、（解答題）（每題40. 00分）X X市X義賓館房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告（封面、目錄、致委托方函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。.本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的 影響。.報(bào)告中的土地權(quán)屬、面積、使用年限等均以國(guó)有土地使用證（市門中外國(guó)用（97）字第00339 號(hào)）為依據(jù)。如上述情況發(fā)

3、生變化，評(píng)估結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。.根據(jù)委托方提供的XX市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（京房地出讓合字（97）第245號(hào)）及土 地出讓金收據(jù)，委估對(duì)象土地出讓金總額為982, 431萬(wàn)元，義義市XX賓館上級(jí)單位XX市XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司已繳納土地出讓金849.64992萬(wàn)元，欠繳土地出讓金數(shù)額約為132. 78萬(wàn)元，我們?cè)谠u(píng)估結(jié)果 中已予扣除。但此局部未繳費(fèi)用會(huì)對(duì)土地權(quán)屬產(chǎn)生影響，在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。.報(bào)告中的房屋建筑物權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、建成年代等均以房屋所有權(quán)證（市門中外字第00180號(hào)）為 依據(jù)。如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。.根據(jù)房屋所有權(quán)證（市門中外字第00180號(hào)），委估對(duì)象證載建筑面

4、積為30893.1 m2；根據(jù)評(píng)估 人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，證載21號(hào)房屋（建筑面積38m2）原為公共通廊，現(xiàn)已撤除并改建中餐廳豪華包房，尚未 辦理相關(guān)手續(xù)，故本次評(píng)估未包含此處房產(chǎn)，那么委估對(duì)象實(shí)際建筑面積為30855.1 m2o如上述情況發(fā)生變化, 評(píng)估結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。對(duì)房產(chǎn)價(jià)值確實(shí)定，我們直接以重置本法求得的結(jié)果為準(zhǔn)，即委估房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為13108. 27萬(wàn)元， 地價(jià)格以委估對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)減去房產(chǎn)價(jià)格為7870. 73萬(wàn)元，那么：土地樓面平均單價(jià)二7870. 73X100004-30855. 1=2551 （元/m2）房產(chǎn)樓面平均單價(jià)二13108. 27X100004-30855. 1=424

5、8 （元/m2）七、估價(jià)結(jié)果確實(shí)定評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原那么，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有 資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定委估房地產(chǎn)（土地 面積65495. 4m2,房屋建筑面積30855. 1 m2）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2003年2月19日的市場(chǎng)價(jià)值為（幣種為人民幣）：房地產(chǎn)總價(jià)：20979萬(wàn)元大寫金額：貳億零玖佰柒拾玖萬(wàn)圓整樓面平均單價(jià)：6799元/m2其中：土地總價(jià)：7870. 73萬(wàn)元大寫金額：柒仟捌佰柒拾萬(wàn)零柒仟叁佰圓整樓面平均單價(jià)：2551元/m2房產(chǎn)總價(jià)：13108. 27萬(wàn)元大寫金額：壹億叁仟壹佰零捌萬(wàn)貳仟柒

6、佰圓整樓面平均單價(jià)：4248元/m2由于估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)沒有法定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。附件（略）5、（解答題）（每題10. 00分）X X縣某房屋保險(xiǎn)事故損傷修復(fù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告（封面、目錄、致委托方函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托方名稱：中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司XX辦事處二、受理估價(jià)方名稱：略法定代表人：XX地址：略估價(jià)資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)國(guó)家一級(jí)估價(jià)資格證書：略三、估價(jià)對(duì)象概況（一）估價(jià)緣由本公司受太平洋保險(xiǎn)公司X X辦事處委托，對(duì)其承保的某解放貨車失控撞傷農(nóng)房而對(duì)農(nóng)房造成的直接 損失進(jìn)行評(píng)估。該解放貨車在太平洋保險(xiǎn)公司投保了車輛損失險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)

7、，此次事故經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)交警出 具的責(zé)任認(rèn)定書，由解放貨車負(fù)全責(zé)。（-）估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況估價(jià)對(duì)象位于XX縣XX鎮(zhèn)XX村X組，距離縣城中心約20km,三面周與地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。 受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24c叫樓梯間空花墻厚12cm,其余墻厚18cm, 梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿強(qiáng)度等級(jí)較低。建筑物內(nèi)外 墻初級(jí)抹灰，室內(nèi)水泥砂漿地面，普通木門窗。（三）事故損傷情況分析該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經(jīng)過路邊緩沖帶時(shí)翻車。貨車在翻滾過程 中由于慣性作用撞上農(nóng)房，與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側(cè)

8、墻（非承重墻）洞穿， 洞徑橫向最大尺寸1.0m,豎向最大尺寸1.2m,洞底距地面高度0.3m；樓梯間外側(cè)墻坍塌，坍塌后形成一個(gè) 橫向最大尺寸2. 1m寬、豎向最大尺寸2. 86m寬的洞；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯 間轉(zhuǎn)角板完好，陽(yáng)臺(tái)欄板及陽(yáng)臺(tái)板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，局部門窗受損。經(jīng)房屋平安鑒定人員現(xiàn)場(chǎng)鑒定：受損建筑物基礎(chǔ)完好，承重墻絕大局部未受損，非承重墻局部受損， 房屋所受損傷可以修復(fù)，為非危房。修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大撤除，再按原狀恢復(fù)考慮。（四）估價(jià)范圍估價(jià)范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大撤除費(fèi)用，以及恢復(fù)原狀所需費(fèi)用。四、估價(jià)目的確定估價(jià)

9、對(duì)象的損傷修復(fù)費(fèi)用，為委托方保險(xiǎn)事故賠償提供價(jià)格參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2001年5月21日六、估價(jià)依據(jù).中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）.全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額XX市基價(jià)表-99.XX市房屋修繕工程預(yù)算定額. X X市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)文件.建筑材料市場(chǎng)價(jià)格和有關(guān)工程造價(jià)信息.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所得資料及委托方提供的各種資料七、估價(jià)原那么.合法原那么.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么.客觀、公正、公平原那么.替代原那么八、估價(jià)方法（-）本次估價(jià)所采用的方法估價(jià)對(duì)象是受損農(nóng)房的一局部，而不是房屋的全部。根據(jù)房屋平安鑒定人員和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的情 況，該房屋不屬

10、危房，可采用先在原損傷部位豎向擴(kuò)大撤除受損構(gòu)件，再按原結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修復(fù)的方案， 已被當(dāng)事人方認(rèn)可。由于估價(jià)對(duì)象所涉及的工程量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐一測(cè)算、 累積，故估價(jià)人員決定采用本錢法進(jìn)行估價(jià)。（二）本錢法的定義本次所用本錢法是指以計(jì)算受損房屋先撤除受損部位，再恢復(fù)原狀所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和，得出估 價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原那么、估價(jià)程序，選擇科學(xué)的估價(jià)方.法，并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估確 定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。十、估價(jià)人員（略）十一、估價(jià)作業(yè)日期2001年5月21日至5月24日十二、

11、估價(jià)報(bào)告有效期限自2001年5月24日至2002年5月23日估價(jià)技術(shù)報(bào)告（個(gè)別因素和區(qū)域因素分析略、市場(chǎng)背景分析和最高最正確使用分析略，估價(jià)方法選用略）一、估價(jià)的技術(shù)思路估價(jià)對(duì)象不是整幢房屋，而是受損房屋的一局部。根據(jù)房屋平安鑒定人員和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的情況, 認(rèn)為房屋只是局部非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損，不會(huì)危及整幢房屋的平安，故只需擴(kuò)大撤除受損部位，再按原結(jié) 構(gòu)進(jìn)行修復(fù)。故測(cè)算時(shí)應(yīng)先測(cè)算受損部位的撤除費(fèi)用，再計(jì)算修復(fù)受損部位的修復(fù)費(fèi)用。由于此類受損房屋的修復(fù) 工作是為了彌補(bǔ)房屋所受損傷，故不管原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何，在對(duì)修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算時(shí)，不考慮扣 減房屋的折舊，即應(yīng)該修壞如新，而不能修壞如舊”。

12、由于類似工程的價(jià)格計(jì)算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標(biāo)準(zhǔn)，且已被廣泛應(yīng)用，故在本錢法計(jì) 算時(shí)，參照了定額標(biāo)準(zhǔn)。二、工程造價(jià)計(jì)算表工程量以現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)為依據(jù)，按照房屋修復(fù)方案計(jì)算。.撤除工程2.腳手架及支架保護(hù)措施定額編號(hào)工程名稱單 位定額基價(jià)工程量合價(jià)（元）5A0011睛體撤除1m310. 2013式中v-收益價(jià)格;Azi未來第i年的凈收益;R還原利率；n未來可獲收益的年限。土地出讓剩余年限為34. 2年，評(píng)估時(shí)可獲收益的年限確定為34. 2年，那么房地產(chǎn)總價(jià)為：1998. 81 -=-8%X 1-14- (1+8%) 34. 2 =23187. 96 (萬(wàn)元)(三)委估房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)定本錢法從房地產(chǎn)開發(fā)角度能較好地反映出各項(xiàng)本錢費(fèi)用，可作較為精確的測(cè)算，從而求出房地產(chǎn)價(jià)格, 故取其權(quán)重0.5；收益還原法能從房地產(chǎn)收益的角度較好地反映出房地產(chǎn)價(jià)格水平，故取其權(quán)重0.5,那么： 房地產(chǎn)總價(jià)二19035. 6X0.5X23187. 96 X 0. 5-21111.78 (萬(wàn)元)根據(jù)XX市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同