房地產(chǎn)司法評價報告

1、重慶同誠2017估字第0911號房地產(chǎn)司法評估報告估價報告編號 ：重慶同誠2017 估字第 0911 號估價項目名稱： 重慶市黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽光花園龍華府邸 A 棟總層數(shù) 4 房號 1 等的三處住宅房地產(chǎn)市場價值評估估價委托人： 重慶市黔江區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價機構(gòu)： 重慶同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師： 甘光輝（注冊號： 5019980089 ）賈 娟（注冊號： 5020090033 ）估價報告出具日期：二。一七年七月十九日致估價委托人函重慶市黔江區(qū)人民法院：受貴方委托，本公司委派估價師于2017年7月7日（價值時點）對朱繼科 所有的分別坐落于重慶市黔江區(qū)城東辦事

2、處官壩小區(qū)黔龍陽光花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號1和重慶市黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組1幢總層數(shù)5層負1、1-1、2-1、3-1、4-1的兩處住宅房地產(chǎn)以及馬向東所有的位于重慶市黔江區(qū)聯(lián) 合鎮(zhèn)文匯路的住宅房地產(chǎn)（包括建筑物及其分攤土地、室內(nèi)裝修，建筑面積合計為1653.22平方米，土地使用權(quán)面積合計為526.47平方米，詳見估價對象一覽 表）進行了現(xiàn)場實地查勘，收集了有關(guān)資料，并對其市場價值進行了評估，估價目的是為估價委托人司法執(zhí)行提供價格參考。估價對象一覽表估價對 象產(chǎn)權(quán)證編號權(quán)利人坐落證載房 屋用途土地使用權(quán)類型土地使用 權(quán)面積（m2）建筑面積（itf ）1302房地證2013 字第0041

3、8號朱繼科黔江區(qū)城東辦事處 官壩小區(qū)黔龍陽光 花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號1成套住 宅出讓183.58296.712302房地證2011字第004901 號朱繼科黔江區(qū)城南辦事處 黑山居委三組1幢總 層數(shù)5層負1、1-1、2-1 、 3-1 、 4-1住宅劃撥140.77733.683黔房權(quán)證302字第100104號；黔 國用（1999 ）字第0172號馬向東黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯 路住宅轉(zhuǎn)讓202.12622.83合計526.471653.22本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用比較法，并 結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析， 綜合確定估價對象房地產(chǎn)在 2017年7月

4、7日的市場價值為：總價：617.46萬元（人民幣大寫：陸佰壹拾柒萬肆仟陸佰元整），詳見 估價結(jié)果一覽表。重慶同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司重慶同誠2017估字第0911號估價結(jié)果一覽表估價對 象權(quán)利人坐落證載房 屋用途土地使用權(quán) 面積（花）建筑面積（m2）建面單價 （元 / itf ）總價（力兀）1朱繼科黔江區(qū)城東辦事處 官壩小區(qū)黔龍陽光 花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號1成套住 宅183.58296.716600195.832朱繼科黔江區(qū)城南辦事處 黑山居委三組1幢總 層數(shù)5層負1、1-1、2-1 、 3-1 、 4-1住宅140.77733.683200234.783馬向東黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯 路

5、住宅202.12622.833000186.85合計526.471653.22-617.46特別提示：1、本估價結(jié)論包含建筑物及其分攤土地的價值，以及室內(nèi)裝修價值。2、本估價報告使用期限自估價報告出具之日起一年。重慶同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：二。一七年七月十九日 TOC o 1-5 h z 估價師聲明1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 估價假設(shè)和限制條件2 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 估價結(jié)果報告4一、估價委托人4二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)4三、估價目的4四、檢案摘要4五、估價對象

6、4六、價值時點8七、價值類型8八、估價原則8九、估價依據(jù)9十、估價方法1.1十一、估價結(jié)果 1.2.十二、注冊房地產(chǎn)估價師 .12.十三、實地查勘期.1.3.十四、估價作業(yè)期13.附件1.4重慶同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司重慶同誠2017估字第0911號第 頁共14頁估 價 師 聲 明1、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè) 分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委

7、托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒 有偏見。4、注冊房地產(chǎn)估價師是按照中華人民共和國國家標(biāo)準GB/T50291 2015房地產(chǎn)估價規(guī)范、GB/T50899-2013房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準進行估價工作，撰寫估 價報告。5、估價委托人應(yīng)當(dāng)向鑒定機構(gòu)提供真實、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料 的真實性、合法性負責(zé)。6、司法鑒定人按照法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的方式、方法和步驟，遵守和采用相關(guān) 技術(shù)標(biāo)準和技術(shù)規(guī)范進行鑒定。7、司法鑒定實行鑒定人負責(zé)制度。 司法鑒定人依法獨立、客觀、公正地進行鑒定， 不受任何個人和組織的非法干預(yù)。8、使用本鑒定報告應(yīng)當(dāng)保持其完整性和

8、嚴肅性。估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)（一）一般假設(shè)：1、估價委托人提供了估價對象的房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使 用證復(fù)印件，注冊房地產(chǎn)估價師對其記載的權(quán)屬、 面積、用途等資料進行了審慎檢查， 但未向政府有關(guān)部門予以核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情 況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。2、估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注， 在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象不存在安全隱患。3、在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。4、本估價結(jié)論是以估價對象合法享有

9、水、電、通訊、道路等公共配套設(shè)施使用的 權(quán)益為前提。（二）未定事項假設(shè)：估價委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證未記載房 屋建成年份，估價委托人亦未提供相關(guān)建成年份資料，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地調(diào)查， 估價對象1房屋建成年份約為2006年，估價對象2、3房屋建成年份約為2002年， 本次估價房屋建成年份以實際調(diào)查為準。（三）背離事實假設(shè)：1、估價對象存在抵押情況，本次評估為司法評估，未考慮房地產(chǎn)已存在抵押情況 對其價值的影響。2、估價對象2存在租賃情況，但估價委托人未能提供租賃合同，本次評估未能考 慮租約對其價值的影響。（四）不相一致假設(shè)：實地查勘時，估價對象2、3的門牌坐落地址

10、與其證載地址不一致，本次估價對象2、3均以申請執(zhí)行人富登小額貸款（重慶）有限公司黔江分公司職工李楊及被執(zhí)行人 朱繼科共同指認為準，若與實際不一致，本次估價報告無效。（五）依據(jù)不足假設(shè)：實地查勘時，估價委托人僅提供了估價對象房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、土 地使用權(quán)證復(fù)印件，未能提供上述證書的原件，估價人員無法核對其原件，據(jù)估價委 托人提供的房地產(chǎn)抵押他項權(quán)證證號：302房地證（押）2013字第01329號、 302房地證（押）2013字第00636號,估價對象均已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為富登 小額貸款（重慶）有限公司黔江分公司，本次估價我們是假設(shè)上述房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件與其復(fù)印

11、件（除他項權(quán)利事項外）記載事項一致為 重要前提進行的。二、估價報告使用限制條件1、本估價結(jié)論作為估價對象房地產(chǎn)的市場價格，僅限于為估價委托人進行司法執(zhí) 行提供價格參考，不得用于其它目的，若改變目的，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)目的另行評估。凡因估 價委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)和估價師不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、本估價報告對估價對象價值的把握，僅相對于價值時點的假設(shè)條件、市場狀況 而言，并未考慮市場價格波動、稅費率變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力 等因素對估價對象價值的影響。3、本估價結(jié)論包含建筑物及其分攤土地的價值，以及室內(nèi)裝修價值。4、本估價報告的使用者是估價委托人。5、本估價報告使用期

12、限自估價報告出具之日起一年。超過使用期限，本估價結(jié)論 失效；在使用期限內(nèi)，估價對象狀況或房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化， 對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯 影響時，本估價結(jié)論應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。6、本估價報告必須完整使用方為有效，對僅使用報告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的損失， 估價機構(gòu)和估價師不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。估價結(jié)果報告案卷號：（2017 ）渝0114法委評字第59號一、估價委托人單位名稱：重慶市黔江區(qū)人民法院 二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)單位名稱：重慶同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司地址：重慶北部新區(qū)星光大道62號（海王星科技大廈 D區(qū)9樓3號）法定代表人：甘光輝資質(zhì)等級：房地產(chǎn)一級資質(zhì)證書：渝房評準字（2016）第1-003號

13、公司網(wǎng)址：三、估價目的確定估價對象的市場價值，為估價委托人司法執(zhí)行提供價格參考。 四、檢案摘要重慶市黔江區(qū)人民法院受理富登小額貸款（重慶）有限公司黔江分公司與朱繼科、 馬向東、重慶市黔江區(qū)濟科醫(yī)藥有限責(zé)任公司、賀紅英借款合同糾紛一案，需對被執(zhí) 行人朱繼科所有的位于重慶市黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組1幢總層數(shù)5層負1、1-1、2-1、3-1、4-1的房產(chǎn)（房地產(chǎn)權(quán)證號：302房地證2011字第004901號）以 及位于重慶市黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽光花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號1的房產(chǎn)（房地產(chǎn)權(quán)證號：302房地證2013字第00418號），對馬向東所有的位于重 慶市黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路的房產(chǎn)

14、（房屋所有權(quán)證號：黔房權(quán)證302字第100104號，國有國有土地使用證號：黔國用（1999 ）字第0172號）進行司法評估。重慶同誠房 地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司受重慶市黔江區(qū)人民法院委托，對該房地產(chǎn)進行評估。 五、估價對象（一）估價范圍根據(jù)估價委托人提供的重慶市黔江區(qū)人民法院司法評估委托書（2017 ）渝0114 法委評字第59號記載，本次估價對象為房地產(chǎn)，包括建筑物及其分攤土地，以及室內(nèi) 裝修。（二）估價對象基本狀況估價對象的基本狀況詳見下表：估價對象基本狀況表估價對 象產(chǎn)權(quán)證編號權(quán)利人坐落證載房 屋用途土地使用權(quán)類型土地使用 權(quán)面積(m2)建筑面積(itf )1302房地證2013 字第0

15、0418號朱繼科黔江區(qū)城東辦事處官 壩小區(qū)黔龍陽光花園 龍華府邸A棟總層數(shù)4房號1成套 住宅出讓183.58296.712302房地證2011 字第004901號朱繼科黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組1幢總層數(shù) 5 層負 1、1-1、2-1、3-1 、 4-1住宅劃撥140.77733.683黔房權(quán)證302字第100104號；黔國用(1999 )字第0172 號馬向東黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路住宅轉(zhuǎn)讓202.12622.83合計526.471653.22(三)土地基本狀況估價對象1-3所在土地地質(zhì)狀況未見異常，其余基本狀況詳見下表:估價對象土地基本狀況表估價對 象坐落證載土地 用途土地使用權(quán) 回土地級別土

16、地形狀土地使用權(quán) 終止日期土地使用 權(quán)面積 (Itf)土地四至土地開發(fā) 程度1黔江區(qū)城東 辦事處官壩 小區(qū)黔龍陽 光花園龍華府邸A棟總層 數(shù)4房號1城鎮(zhèn)住宅 用地出讓黔江住宅4級不規(guī)則多 邊形2052 年 12 月31日183.58東、南、 西、北均 至小區(qū)其 他項目用地紅線外 “六通”， 紅線內(nèi) “六通一平，2黔江區(qū)城南 辦事處黑山居委三組1幢 總層數(shù)5層負1 、 1-1 、 2-1 、3-1 、 4-1住宅劃撥黔江住宅4級矩形-140.77樂至小巷 道，南至 通道，西 至人行 道，北至 空地3黔江區(qū)聯(lián)合 鎮(zhèn)文匯路住宅用地轉(zhuǎn)讓黔江住宅2級梯形-202.12樂至空 地，南至 巷道，西重慶同誠房

17、地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司至人行石 梯，北至 其他私房上表所述的紅線外“六通”（即通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路 卜紅線 內(nèi)“六通一平”（即通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路及場地平整）。（五）建筑物基本狀況估價對象1位于黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽光花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號1,所在建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共 4層（估價對象位于第1-4層），建成 年代為2006年，無電梯，有專業(yè)物業(yè)管理，水、電、氣、通訊、閉路、寬帶等設(shè)施齊 全，工程質(zhì)量較好，維護保養(yǎng)狀況較好，約八五成新。建筑面積為296.71平方米，套內(nèi)建筑面積未記載，其戶型為六室二廳一廚四衛(wèi)帶1車位（其中第1層為車庫、

18、雜物問、衛(wèi)生問；第2層為客廳、餐廳、廚房；第 3層為四個臥室，二個衛(wèi)生間；第 4層 為二個臥室，一個衛(wèi)生間）。各個房間能正常采光。裝修情況：入戶為防盜門，室內(nèi)為 套裝木門，客廳、餐廳地面鋪地磚，臥室地面鋪木地板，餐廳、客廳內(nèi)墻刷涂料，臥室 內(nèi)墻墻面貼墻紙，大棚均吊頂，窗戶為鋁合金玻璃窗；廚房和衛(wèi)生間均為地面鋪地磚， 墻面滿貼墻磚，頂棚為鋁扣板吊頂。估價對象2位于黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組 1幢總層數(shù)5層負1、1-1、2-1、 3-1、4-1 ,所在建筑物結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，共 5層（估價對象位于第1-5層），建成年代 約為2002年，無電梯，無專業(yè)物業(yè)管理，水、電、氣、通訊、閉路、寬帶等設(shè)施齊全

19、， 工程質(zhì)量一般，維護保養(yǎng)狀況一般，約七成新。建筑面積為733.68平方米，套內(nèi)建筑面積未記載，房屋證載用途為住宅，第負 1層為三間房屋（目前作為倉庫使用），第1 層為三間房屋（目前作為商業(yè)門面使用），第2-4層均為住宅，每層分為兩戶，戶型均 為二室一廳一廚一衛(wèi)的住宅用房，各個房間均能正常采光。裝修情況：室內(nèi)樓地面為地 磚，內(nèi)墻面及頂棚刷涂料；廚房、衛(wèi)生間地面為地磚；內(nèi)墻面貼墻磚及頂棚刷涂料；商 業(yè)部分入戶為卷簾門，住宅部分入戶門為防盜門，其余門均為木門；鋁合金玻璃窗。估價對象3位于黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路，所在建筑物結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，共 5層（估 價對象位于第1-5層），建成年代約為2002年，無電

20、梯，無專業(yè)物業(yè)管理，水、電、 氣、通訊、閉路、寬帶等設(shè)施齊全，工程質(zhì)量一般，維護保養(yǎng)狀況一般，約七成新。建 筑面積為622.83平方米，套內(nèi)建筑面積未記載，房屋證載用途為住宅，第 1層為住宅 使用，戶型為一室一廳一廚一衛(wèi)，第 2、4、5層為住宅使用，每層為兩戶，戶型分別 為一室一廳一廚一衛(wèi)和二室二廳一廚一衛(wèi)，第3層為兩間商業(yè)用房使用和一戶住宅，住宅戶型為二室一廳一廚一衛(wèi)，各個房間均能正常采光。裝修情況：室內(nèi)樓地面為地磚、 重慶同誠2017估字第0911號第6頁共14頁 水磨石，內(nèi)墻面及頂棚刷涂料；廚房、衛(wèi)生間地面為地磚；內(nèi)墻面貼墻磚及頂棚刷涂料； 入戶門為防盜門，其余門部分為防盜門、部分為木門

21、；鋁合金玻璃窗。（六）權(quán)益狀況1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記狀況根據(jù)估價委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證記載：估價對象1權(quán)利人為朱繼科，房屋用途為成套住宅，土地使用權(quán)類型為出讓，土 地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)終止日期為 2052年12月31日。估價對象2權(quán)利人為朱繼科，房屋用途為住宅，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地用 途為住宅，土地使用權(quán)終止日期未記載。估價對象3權(quán)利人為馬向東，房屋用途為住宅，土地使用權(quán)類型為轉(zhuǎn)讓，土地用 途為住宅，土地使用權(quán)終止日期未記載。2、其他權(quán)益狀況截至價值時點，估價對象1存在抵押、查封、租賃，但不存在共有、地役權(quán)、拖 欠稅費等限制權(quán)利情況，權(quán)屬清晰；估價對

22、象 2、3存在抵押、查封，但不存在租賃、 共有、地役權(quán)、拖欠稅費等限制權(quán)利情況，權(quán)屬清晰。（五）區(qū)位狀況1、位置條件估價對象1位于黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽光花園龍華府邸 A棟總層數(shù)4 房號1, 土地級別為黔江住宅4級，臨官壩路，距黔江商業(yè)中心約 1.3公里，距黔江區(qū) 中醫(yī)院約1公里，位置條件一般。估價對象2位于黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組 1幢總層數(shù)5層負1、1-1、2-1、 3-1、4-1 , 土地級別為黔江住宅4級，臨市政支路，距黔江商業(yè)中心約 1.6公里，距 黔江縣中醫(yī)院約1.2公里，位置條件一般。估價對象3位于黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路，土地級別為黔江住宅2級，臨市政支路，距黔江商業(yè)中心

23、約1里，距黔江區(qū)中醫(yī)院約1.5公里，位置條件一般。2、交通狀況估價對象1區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)較密集，估價對象臨官壩路，行車出入較便捷。估價對象 自帶停車庫，停車便捷程度較好。估價對象距小橋公交車站約300米，有104、105、204、304路等多路公交汽車通過，交通便捷程度較好。綜上所述，估價對象1所在區(qū)域整體交通條件較好。估價對象2區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密集程度一般，估價對象臨市政支路，行車出入便捷度一 般。距上河居小區(qū)公交車站約 600米，有101、102等多路公交汽車通過，交通便捷 重慶同誠2017估字第0911號第7頁共14頁重慶同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司重慶同誠2017估字第0911號第 頁共14頁程

24、度一般。綜上所述，估價對象 2所在區(qū)域整體交通條件一般。估價對象3區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)較密集，估價對象臨市政支路，行車出入便捷度一般。距 天龍大酒店公交車站約300米，有102、103等多路公交汽車通過，交通便捷程度一 般。綜上所述，估價對象3所在區(qū)域整體交通條件一般。3、外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況：區(qū)域內(nèi)道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、通信、有 線電視等基礎(chǔ)設(shè)施狀況完善；公共服務(wù)設(shè)施：附近有黔江區(qū)中醫(yī)院、紫鑫影城、渝都百貨商場、農(nóng)村商業(yè)銀行、 農(nóng)業(yè)銀行等公共服務(wù)設(shè)施。4、環(huán)境條件估價對象1所在區(qū)域土地利用類型多為住宅用地、商業(yè)用地，周邊噪聲污染輕微， 綠化率較高，衛(wèi)生環(huán)境較好，人文環(huán)境較

25、好，景觀較好。估價對象2、3區(qū)域土地利用類型多為私人住宅用地，周邊噪聲污染輕微，綠化率 一般，衛(wèi)生環(huán)境一般，人文環(huán)境一般，景觀一般。5、商業(yè)繁華程度估價對象1位于黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽光花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號1 ,附近有龍錦酈城、錦繡苑等住宅小區(qū)及配套商業(yè)和武陵山家具市場、黔江東站 等，周邊人流量較大，車流量較大，商業(yè)繁華程度較好。估價對象2位于黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組 1幢總層數(shù)5層負1、1-1、2-1、 3-1、4-1 ,附近有多為私人修建的獨立棟房，周邊人流量一般，車流量一般，商業(yè)繁 華程度一般。估價對象3位于黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路，附近有多為私人修建的獨立棟房，周邊人 流

26、量一般，車流量一般，商業(yè)繁華程度一般。6、樓幢、樓層、朝向估價對象1位于黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽光花園龍華府邸A棟，該幢建筑物共4層，估價對象位于第1-4層，朝東。估價對象2位于黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組 1幢，該幢建筑物共5層，估價 對象位于第負1-4層，朝南。估價對象3位于黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路，該幢建筑物共 5層，估價對象位于第1-5 層，朝東。六、價值時點二。一七年七月七日。以實地查勘期作為價值時點。本次估價的實地查勘期為二。一七年七月七日。七、價值類型本次估價的價值類型為市場價值。市場價值：估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方， 以公平交易方式在價值時點

27、自愿進行交易的金額。八、估價原則本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的，具體遵循了如下估價原則：（一）獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均 是公平合理的價值或價格的原則。（二）合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。（三）價值時點原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。（四）替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范 圍內(nèi)的原則。（五）最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。九、估價依

28、據(jù)（一）法律、法規(guī)和政策1、中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第62號）；2、中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第28號）；3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第72號）；4、中華人民共和國擔(dān)保法（中華人民共和國主席令第50號）；5、中華人民共和國資產(chǎn)評估法（中華人民共和國主席令第46號）6、司法鑒定程序通則（司法部令第132號）；7、司法部關(guān)于印發(fā)司法鑒定文書規(guī)范和司法鑒定協(xié)議書（示范文本）的通知（司發(fā)通200771號）；8、重慶市司法鑒定條例（2007年11月23日重慶市第二屆人大常委會第 34 次會議通過）；9、重慶市司法局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)司法部 司法鑒定

29、文書規(guī)范和司法鑒定協(xié)議書（示 范文本）的通知（渝司辦2007159號）；10、重慶市司法局關(guān)于規(guī)范司法鑒定工作有關(guān)問題的通知（渝司辦2007161號）；11、重慶市黔江區(qū)人民政府關(guān)于公布黔江區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)土地級別和基準地價的通知（黔江府發(fā)201625號）；12、重慶市高級人民法院印發(fā) 的通知（渝高法發(fā)20121號）；13、重慶市高級人民法院印發(fā) 的通知（渝高法發(fā)2013285號）。14、關(guān)于推進司法鑒定工作的若干意見（渝司法2015175號）。（二）估價標(biāo)準1、中華人民共和國國家標(biāo)準 GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價規(guī)范（自2015年 12月1日施行）；2、中華人民共和國國家標(biāo)準

30、GB/T50899-2013房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準；3、本公司制定的房地產(chǎn)、土地估價操作規(guī)范。（三）估價委托人提供的資料1、重慶市黔江區(qū)人民法院司法評估委托書（2017）渝0114法委評字第59號；2、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證；3、估價委托人提供的與本次估價相關(guān)的其他資料。（四）估價機構(gòu)掌握的資料1、重慶市2016年統(tǒng)計年鑒；2、重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007-2020 年）；3、本估價機構(gòu)掌握的技術(shù)指標(biāo)、相關(guān)參數(shù)、市場信息等資料。（五）估價師實地調(diào)查資料1、估價對象查勘記錄，現(xiàn)狀及周邊環(huán)境照片；2、估價對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)詢價資料。十、估價方法1、估價方法選取通過對估價對象所

31、在區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查，由于近期估價對象所在區(qū)域內(nèi)存在 較多與估價對象類似的房地產(chǎn)成交案例，市場交易很活躍，容易收集到足夠多的成交 案例，可以通過對類似房地產(chǎn)成交案例的分析比較，估算出估價對象的客觀合理價 格，因此，估價師決定采用比較法進行估價。2、估價方法定義比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差 異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。3、計算公式求取可比實例比較價值可比實例比較價值=可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)X市場狀況調(diào)整系數(shù)X 區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)X實物狀況調(diào)整系數(shù)X權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)式中：可比實例正常價格修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)=

32、可比實例實際成交價格修正系數(shù)估價對象價值時點價格指數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例成交日期價格指數(shù)估價對象區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)估價對象實物狀況調(diào)整系數(shù)實物狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例實物狀況調(diào)整系數(shù)估價對象權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)求取估價對象比較價值nP=PDiWDi式中：PDi第i個可比實例的比較價值,i=1,2, ,nn一選取的可比實例的個數(shù)WDi第i個可比實例的權(quán)重系數(shù)，WD1+ W D2+ W Dn=1（注：該公式是以n個可比實例的比較價值的算術(shù)平均數(shù)作為估價結(jié)果）十一、估價結(jié)果本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用比較法，并結(jié)合估 價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析， 綜合確定估價對象房地產(chǎn)在2017年7月 7日的市場價值為：總價：617.46萬元（人民幣大寫：陸佰壹拾柒萬肆仟陸佰元整），詳見估價結(jié) 果一覽表。估價結(jié)果一覽表估價對 象權(quán)利人坐落證載房 屋用途土地使用權(quán)向 積（itf ）建筑面積（叫建面單價 （元 / itf）總價（萬元）1朱繼科黔江區(qū)城東辦事處官壩小 區(qū)黔龍陽光花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號1成套住 宅183.58296.716600195.832朱繼科黔江區(qū)城南辦事處黑山居 委三組1幢總層數(shù)5層負1、1-