第四章1_房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究課件

1、第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià) .財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) .靜態(tài)指標(biāo)（2-1）投資利潤率投資利潤率考察項(xiàng)目單位投資的盈利能力達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率計(jì)算公式：投資利潤率=項(xiàng)目年利潤總額或年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資其中：項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)投資+投資方向調(diào)節(jié)稅+建設(shè)期利息+流動(dòng)資金投資利潤可以是稅前或者是稅后利潤.投資利潤率的運(yùn)用判斷（1）投資利潤率越高，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益越好（2）判斷：投資利潤率是否大于基準(zhǔn)利潤率優(yōu)點(diǎn)（1）易于理解（2）使用簡單、方便，（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份內(nèi)的收益缺點(diǎn)（1）沒有考慮時(shí)間價(jià)值（2）凈利潤指標(biāo)是會(huì)計(jì)概念，與先進(jìn)流量存在差異，

2、不能真正反映投資報(bào)酬的高低.舉例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一項(xiàng)目，總投資為500萬元，其年平均銷售利潤為146萬元，則該項(xiàng)目的年投資利潤率為：146/500*100%=29. 2%.靜態(tài)指標(biāo)（2-2）投資回收期投資回收期衡量投資項(xiàng)目初始投資回收的速度的評估指標(biāo)1、項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需的時(shí)間，從建設(shè)年開始計(jì)算2、償還投資的來源包括凈收益和折舊之和。其中凈收益可以是稅前利潤或者是稅后利潤，有不同的結(jié)果。.計(jì)算公式：.運(yùn)用優(yōu)點(diǎn)：A簡單、方便B 易于理解C考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素缺點(diǎn)：A. 未考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值B. 不計(jì)算償還投資后可能的獲得的收益，不能完全反映投資的盈利程度C. 回收期的標(biāo)準(zhǔn)確定主要依賴決

3、策者的對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度.舉例（靜態(tài)投資回收期）年01234567投資500收入150350400400400400費(fèi)用200220250250250250凈現(xiàn)金流量-500-50130150150150150累計(jì)凈現(xiàn)金流量-500-550-420-270-12030.動(dòng)態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，主要是資金的等值計(jì)算1、社會(huì)折現(xiàn)率：社會(huì)平均的折現(xiàn)率水平2、部門基準(zhǔn)折現(xiàn)率（1）考慮基準(zhǔn)的收益率（2）風(fēng)險(xiǎn)收益率（3）通貨膨脹率. 凈現(xiàn)值法（1）1） 將項(xiàng)目在有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按照預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率折算到開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開始時(shí)的基準(zhǔn)年的值2） 計(jì)算公式 .凈現(xiàn)

4、值指標(biāo)的運(yùn)用與判斷NPV0.，項(xiàng)目是可行的，即項(xiàng)目的收益大于基準(zhǔn)的內(nèi)部收益率原始投資相等時(shí)，選擇NPV最大的為最優(yōu)當(dāng)不同方案的初始投資不同時(shí)，則NPV最大不能成為決策的選優(yōu)的依據(jù).舉例（凈現(xiàn)值2-1）年012345678投資500收入150350400400400400400400費(fèi)用200220250250250250250250凈現(xiàn)金流量-500-50130150150150150150150.凈現(xiàn)值為101.59萬元舉例（凈現(xiàn)值2-2）.凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)A考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值B 反映投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的贏利的大小缺點(diǎn)：A凈現(xiàn)值的大小受到折現(xiàn)率大小的影響，B 凈現(xiàn)值指標(biāo)不能用來直接比

5、較不同投資額的項(xiàng)目的效率的好壞，即不反映投資收益率的高低。. 內(nèi)部收益率1） 定義：使得投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流量流出量的總現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率2） 計(jì)算公式： 其中r即為內(nèi)部收益率IRR.內(nèi)部收益率簡化計(jì)算方法（3-1）A試算法根據(jù)內(nèi)部收益率的概念，有凈現(xiàn)值和折現(xiàn)率之間成反比關(guān)系任意選擇一個(gè)內(nèi)部收益率代入公式進(jìn)行計(jì)算，然后，在根據(jù)所計(jì)算的結(jié)果進(jìn)行判斷和選擇，直到結(jié)果為0時(shí)的折現(xiàn)率為內(nèi)部收益率。NPV r.內(nèi)部收益率的簡化計(jì)算方法（3-2）B 插值法（1）試算兩個(gè)貼現(xiàn)值 （2）計(jì)算內(nèi)部收益率 r1r2NPV1NPV2.舉例2-1：年012345678投資500收入15035040

6、0400400400400400費(fèi)用200220250250250250250250凈現(xiàn)金流量-500-50130150150150150150150.舉例2-2：.內(nèi)部收益率的簡化計(jì)算方法（3-3） C查表法或者直接運(yùn)用EXCEL進(jìn)行計(jì)算.內(nèi)部收益率的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)A考慮了資金的時(shí)間價(jià)值B 內(nèi)部收益率不需要首先確定所要求的報(bào)酬率C表示投資項(xiàng)目內(nèi)在收益率，反映投資效率高低 缺點(diǎn)A不能直觀地顯示項(xiàng)目投資獲利數(shù)額的大小B 計(jì)算較為復(fù)雜C現(xiàn)金流量不是常規(guī)模式，一個(gè)投資項(xiàng)目可能有多個(gè)內(nèi)部收益率.凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較1、經(jīng)濟(jì)意義不同：凈現(xiàn)值表示投資增加的現(xiàn)值，內(nèi)部收益率表示內(nèi)在利潤率2、計(jì)算凈現(xiàn)值需要

7、首先確定貼現(xiàn)率大小，內(nèi)部收益率不需要3、在對多個(gè)互斥項(xiàng)目排序，有時(shí)會(huì)得出不同的結(jié)論（1）初始投資額不同，不可以直接比較（2）初始投資相同，但當(dāng)現(xiàn)金流量的形式不同時(shí)，方案的效果也不一樣；（3）具有總量現(xiàn)金流量相等的兩個(gè)方案，可能具有不同的投資回收值（4）當(dāng)選擇的基準(zhǔn)回報(bào)率不同時(shí)，互斥方案中的最優(yōu)方案可能有所不同.動(dòng)態(tài)的投資回收期含義：考慮不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量的貨幣的時(shí)間價(jià)值，根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量不具有可比性，因此，可以將不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值，從而使得投資評價(jià)或投資的回收期的計(jì)算具有可比性.動(dòng)態(tài)的投資回收期計(jì)算公式：.動(dòng)態(tài)的投資回收期舉例.財(cái)務(wù)評價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評

8、價(jià)是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。.應(yīng)編制的基本財(cái)務(wù)報(bào)表主要有：現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表?；矩?cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂?基本報(bào)表（一）現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析

9、。按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為： 全部投資現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表投資者各方現(xiàn)金流量表.現(xiàn)金流量表的分類11、全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)作用：用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。.現(xiàn)金流量表的分類2 2、資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，作用：計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。.現(xiàn)金流量表的分類3

10、3、投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，作用計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)反映投資者各方投入資本的盈利能力。.現(xiàn)金流量表分析指標(biāo)（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)。（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)（3）投資回收期(主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目).基本報(bào)表（二）資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況作用：用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。.基本報(bào)表（三）損益表損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率等評價(jià)指標(biāo)。.1、利潤總額的計(jì)

11、算利潤總額=經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一管理費(fèi)用一銷售費(fèi)用一財(cái)務(wù)費(fèi)用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅其中：經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本.2、彌補(bǔ)虧損房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)。.3、利潤分配房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照下列順序分配：（1）彌補(bǔ)企業(yè)以

12、前年度虧損。（2）提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項(xiàng)后的10提取，法定公積金已達(dá)到注冊資本的50時(shí)可不再提取。（3）提取公益金。（4）向投資者分配利潤 .1、分析指標(biāo)（1）投資利潤率 投資利潤率=年平均利潤總額總投資x100（2）資本金利潤率資本金利潤率=年平均利潤總額資本金x100（3）資本金凈利潤率資本金凈利潤率=年平均所得稅后利潤總額資本金x 100 .基本報(bào)表（四）資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表，主要用來反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營期間，其資產(chǎn)和負(fù)債狀況的變化情況，通過該表，可以對該項(xiàng)目所形成的資產(chǎn)和負(fù)債狀況進(jìn)行分析。. 資產(chǎn)負(fù)債分析資產(chǎn)負(fù)債分析是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)

13、營期間的資產(chǎn)與負(fù)債的情況。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。如果資產(chǎn)不等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和，則應(yīng)檢查其他基本報(bào)表。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)可以通過資產(chǎn)負(fù)債來反映。比如：資產(chǎn)負(fù)債比率。資產(chǎn)負(fù)債分析可通過資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行。.基本報(bào)表（五）投資計(jì)劃以及資金籌措表投資計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定，資金的籌措要求滿足投資計(jì)劃中對資金的使用要求。投資計(jì)劃將反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目現(xiàn)金流量的變化，是編制現(xiàn)金流量表以及其他類型的報(bào)表的基礎(chǔ)，是資金來源與運(yùn)用表以及貸款還本付息表的基本編制依據(jù)。.基本報(bào)表（六）成本費(fèi)用估算表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括：1、開發(fā)成本費(fèi)用的分?jǐn)偅ó?dāng)該房地產(chǎn)項(xiàng)目以銷售

14、為目的時(shí)，成本費(fèi)用按照銷售計(jì)劃中，每期銷售的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?；?dāng)項(xiàng)目一出租或者自營為目的時(shí)，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用為固定資產(chǎn)或者總的開發(fā)成本的年折舊的金額）。2、銷售費(fèi)用：一般可以按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入等進(jìn)行估計(jì)，為銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目或者其他經(jīng)營項(xiàng)目等所發(fā)生的廣告費(fèi)用以及銷售人員的工資等支出。3、經(jīng)營成本：是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在銷售或者經(jīng)營過程中發(fā)生的實(shí)際的成本費(fèi)用支出，反映了該房地產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)的現(xiàn)金流量的改變。.基本報(bào)表（七）貸款還本付息表該表反映每期借款、還款數(shù)額，計(jì)算每期的利息數(shù)額，并顯示償還貸款的本息的資金來源及償還期限。通過該表可以對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清償能力進(jìn)行分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目清償能

15、力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。 .舉例基本情況.資金來源與運(yùn)用表.借款及利息計(jì)算表.全部投資現(xiàn)金流量表.自有資金現(xiàn)金流量表.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇 .方案比較選擇的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對這些方案進(jìn)行比選。 .投資方案的類型（一）獨(dú)立方案1、含義：方案間互不干擾，一個(gè)方案的執(zhí)行不影響另一方案的執(zhí)行2、方案之間的加法法則成立，則這些方案之間是彼此獨(dú)立的（二）互斥方案在若干方案中，選擇其中一個(gè)方案，其他方

16、案必然被排斥（三）混合方案1、獨(dú)立方案與互斥方案的混合結(jié)構(gòu)2、若干相互獨(dú)立的方案，在這些獨(dú)立方案中間包括幾個(gè)互斥的方案.方案比較選擇的指標(biāo)在進(jìn)行可供比較方案比選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。.房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的方案比選指標(biāo)1、差額投資內(nèi)部收益率(AIRR)。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率(MARR)進(jìn)行比較，當(dāng)時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案

17、比選時(shí)，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。2、凈現(xiàn)值（NPV）3、等額年值(AW)在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。.方案比較的指標(biāo)的選擇 （2-1）1、 開發(fā)期相同的方案的比較當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再進(jìn)行比選。2、 開發(fā)經(jīng)營期比較短的項(xiàng)目的比較與選擇對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可直接采

18、用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。.方案比較的指標(biāo)的選擇 （2-2）3、 效益或費(fèi)用基本相同的方案的比較與選擇 對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時(shí)，為簡化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。（1）費(fèi)用現(xiàn)值(PC)指標(biāo)。 （2）等額年費(fèi)用(AC)指標(biāo)。 在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。 .不確定性分析.不確定性分析的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要組成部分，對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析可

19、以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。.不確定性分析的方法房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括：敏感性分析臨界點(diǎn)分析概率分析。.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定性因素可進(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售價(jià)格銷售進(jìn)度出租率開發(fā)周期項(xiàng)目總投資土地費(fèi)用建安工程費(fèi)融資比例融資成本等。.敏感性分析敏感性分析是通過預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計(jì)算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。.項(xiàng)目敏感性分析步驟：

20、1、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。2、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。3、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。4、通過評價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的變動(dòng)因素，對項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效益有重大影響，并且在項(xiàng)目的開發(fā)與出租期間可能發(fā)生變動(dòng)的因素，作出進(jìn)一步的分析。.敏感性分析方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動(dòng)引起的評價(jià)指標(biāo)相對變動(dòng)幅度，也可以采用敏感性分析圖對多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。方法：在決定開發(fā)項(xiàng)目投

21、資經(jīng)濟(jì)效益的許多不確定性因素中，測定其中一個(gè)或幾個(gè)不確定性因素的變動(dòng)對項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的影響情況。.敏感性因素與一般因素或不敏感性因素1）敏感性因素：引起投資經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)敏感反映的不確定性因素2）一般因素或不敏感性因素：不能引起投資經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)敏感反映的不確定性因素.舉例-表.舉例-圖.臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是測算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。不確定性因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表或圖解的方法。.臨界點(diǎn)分析的因素（3-1）1、最低售價(jià)和最低銷售量、最低租金和最低出租率。售價(jià)和銷售量是房地產(chǎn)項(xiàng)目重要的不確

22、定性因素，能否在預(yù)定的價(jià)格下銷售出預(yù)想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。最低售價(jià)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的銷售量。當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時(shí)，可相應(yīng)進(jìn)行最低租金和最低出租率的分析。最低售價(jià)與預(yù)測售價(jià)之間的差距越大，最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。.臨界點(diǎn)分析的因素（3-2）2、高土地取得價(jià)格。土地費(fèi)用是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價(jià)格是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷

23、售額和其費(fèi)用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。當(dāng)土地費(fèi)用超過這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目將無法獲得足夠的收益。最高土地取得價(jià)格與實(shí)際估測的土地價(jià)格之間差距越大，最高土地取得價(jià)格越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目承受土地使用權(quán)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng)。.臨界點(diǎn)分析的因素（3-3）3、最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。當(dāng)土地開發(fā)工程量不大時(shí)，最高工程費(fèi)用是指最高建筑安裝工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測的可能工程費(fèi)用之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。.盈虧平衡分析方法1、盈虧平衡點(diǎn)的確定方法1）圖解法2）代數(shù)法2、計(jì)算公式：.盈虧平衡

24、點(diǎn)的表示1）盈虧平衡點(diǎn)上的單位銷售價(jià)格2）盈虧平衡點(diǎn)上的銷售率3）盈虧平衡點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利用率.舉例某個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)：平均售價(jià)為4000元/平方米，單位變動(dòng)成本為2000元/平方米固定成本為1000萬元開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為20000平方米，容積率為5計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)？.計(jì)算：盈虧平衡點(diǎn)的銷售量盈虧平衡點(diǎn)的銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利用率.概率分析概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。.概率分析的一般步驟為：1、列出需

25、要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。2、選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。3、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率。4、計(jì)算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。舉例：教材P64頁.概率分析方法（1）正態(tài)分布 分布函數(shù)： 特點(diǎn)： 以直徑 為軸左右對稱 曲線與模型坐標(biāo)圍成的面積等于1一般的概率分析類似與決策樹的分析方法以及不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析方法.舉例P64，表上決策分析方法.投資風(fēng)險(xiǎn)度變異系數(shù).舉例某企業(yè)投資一房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)為40%，獲利200萬元，失敗的機(jī)會(huì)為60%，損失50萬元，試計(jì)算自有資金500萬元和50萬元兩種情況下的生存風(fēng)險(xiǎn)度和風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)度。 .計(jì)算.房地產(chǎn)項(xiàng)目

26、綜合評價(jià).房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評價(jià)的含義是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，評價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理性。 房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評價(jià)包括：綜合盈利能力分析社會(huì)影響分析。.國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)與財(cái)務(wù)評價(jià)的主要區(qū)別（2-1）1 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同財(cái)務(wù)評價(jià)主要側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，按照資源合理配置的原則，從一個(gè)國家整體的角度來分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，主要是一種宏觀分析與評價(jià)，不僅要考慮微觀盈利狀況，還要考慮項(xiàng)目對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。2 價(jià)值尺度不同財(cái)務(wù)評價(jià)采用的是現(xiàn)行價(jià)格水平；而國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用的是影子價(jià)格體系。.國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)與財(cái)務(wù)評價(jià)的主要區(qū)別（2-2）3 折現(xiàn)率不同

27、財(cái)務(wù)評價(jià)采用的是行業(yè)、或者部門的基準(zhǔn)收益率或無風(fēng)險(xiǎn)收益率再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整植，不同的項(xiàng)目可能具有不同的折現(xiàn)率國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用的是全國統(tǒng)一的社會(huì)折現(xiàn)率。4 匯率不同財(cái)務(wù)評價(jià)采用的是現(xiàn)行市場匯率而國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用的是經(jīng)過購買力調(diào)整過的影子匯率體系。 .綜合評價(jià)中項(xiàng)目的效益綜合評價(jià)中項(xiàng)目的效益是指房地產(chǎn)項(xiàng)目對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)分為：直接效益間接效益。.（一）直接效益。直接效益是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi)政府能夠得到的收益，一般包括下列方面： 1出讓國有土地使用權(quán)所得的收益。 2因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益稅等。如土地增值 3項(xiàng)目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費(fèi)，如房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅、進(jìn)口關(guān)稅和增值稅

28、、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、消費(fèi)稅、資源稅、所得稅等。 4項(xiàng)目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益，如供電增容費(fèi)、供水增容費(fèi)、排水增容費(fèi)、城市增容費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、電訊費(fèi)等。.（二）間接效益。間接效益是指由房地產(chǎn)項(xiàng)目引起的、在項(xiàng)目直接效益中未得到反映的那部分效益。主要有：增加地區(qū)就業(yè)人口繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)促進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益。.綜合評價(jià)中項(xiàng)目的費(fèi)用 綜合評價(jià)中項(xiàng)目的費(fèi)用是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià)，分為：直接費(fèi)用間接費(fèi)用.直接費(fèi)用。直接費(fèi)用是指在項(xiàng)目范圍內(nèi)政府所花費(fèi)的投資和經(jīng)營管理費(fèi)用：一般包括下列方面：（1）征地費(fèi)用。（2）土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用。（3）建筑工程和城市配套設(shè)施費(fèi)用。（4）經(jīng)營管理費(fèi)用。.間接費(fèi)用。間接費(fèi)用是指由項(xiàng)目引起的、在直接費(fèi)用中未