高層住宅項目工程成本控制

1、高層住宅項目工程成本控制1黃摘要】針對目前商品房價格居高不下的現(xiàn)狀，本論文對高層住宅工程項目的成本開發(fā)展開了分析討論，首先分析了商品住宅房工 程成木的構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上重點從全過程成木控制和建筑監(jiān)理造價控制 兩個角度論述了高層住宅項目工程的成本控制措施與建議，對于進一步 提高和加強商品房成木開發(fā)的控制具有一定借鑒意義。關(guān)鍵詞】高層住宅；建筑工程；成木控制1引言商品住房價格是一個熱門話題，其價格一直居高不下，且漲幅較快, 政府對此十分關(guān)注，普通老百姓反響強烈。許多老百姓窮其一生積蓄也 難買到一套房子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅是一種經(jīng)濟行為，追求 利潤是企業(yè)巨的根本目標。對于房價，理論界專家.房地

2、產(chǎn)業(yè)許多專家 學(xué)者進行了有益的探討，但對控制房價，降低漲幅仍奏效其少。2商品住宅房工程開發(fā)成本的構(gòu)成這里所講的商品住宅成木包括商品住宅的開發(fā)建設(shè)成本及后期使 用階段所發(fā)生的成木。大致可分為8大項:2.1 土地取得成本土地取得成本是指取得商品住宅用地所必需的費用、稅金等。在完 善、成熟的房地產(chǎn)市場下，土地取得成木一般是由購置土地的價款和在 購置時應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費構(gòu)成。2.2開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得的商品住宅開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和商品 住宅建設(shè)所必須的直接費用和相關(guān)費用。在理論上，可以將開發(fā)成本劃 分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下 列幾項：勘察設(shè)計和前期

3、工程費；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；房屋建筑安裝工程 費；公共配套設(shè)施建設(shè)費；開發(fā)建設(shè)過程中的費用。2.3管理費用管理費用是指為組織和管理商品住宅開發(fā)經(jīng)營活動所必須的費用， 包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費、管理用房固 定資產(chǎn)折舊費等。2.4財務(wù)費用這里所說的財務(wù)費用包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的資 金利息和融資費用。2.5銷售費用銷售費用是指銷售開發(fā)完成后商品住宅所必須的費用，包括廣告宣 傳費、銷售代理費等。2.6銷售稅費銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的商品住宅應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納 的稅費。2.7使用成本使用成木是指商品住宅竣工后在使用期間發(fā)生的費用，如：房屋維 護修理費、水電費用

4、等。2.8其他成本這里的其他成本是指在商品住宅壽命周期之內(nèi)發(fā)生的其他費用，如 商品住宅保有財產(chǎn)稅、住房貸款利息等。成本控制過程中，綜合考慮商品住宅的這八項成本，可以使成本控 制更具科學(xué)性和完整性，促進企業(yè)提高經(jīng)濟效益和競爭力。3高層住宅工程開發(fā)成本控制措施與建議3對高層住宅工程實施全面成本控制3.1.1推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程 主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，釆用多家競投，組織 有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在 項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功 夫。3.1.

5、2開展限額設(shè)計，有效控制造價。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料 預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概 算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提 下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施 工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以 保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè) 計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。3.1.3從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制。對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、 新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投

6、資的有效控制。技術(shù)措施是 實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左 右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新 材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。3.1.4從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制。嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理 費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資，如對大宗材料或大型設(shè) 備按合同要求可直接進行供應(yīng)，以達到降低造價之目的。3.2加強工程監(jiān)理在高層住宅工程成木控制中的應(yīng)用建設(shè)監(jiān)理制作為科學(xué)的建設(shè)項目管理方法，主要是以國家政策、技 術(shù)規(guī)范、定額、合同等為依據(jù)，跟蹤控制設(shè)計過程和施工過程的投資、 工期和質(zhì)

7、量，確保三大目標的實現(xiàn)。監(jiān)理的特殊身份，決定了其行為的 客觀性、科學(xué)性，決定了其實施投資控制的合理性、有效性。工程監(jiān)理 可以在項目建設(shè)的各階段，通過科學(xué)的管理和有效的控制來實現(xiàn)業(yè)主控 制工程造價的目標。充分發(fā)揮工程監(jiān)理在項目管理中的作用，最重要的是要明確建設(shè)單 位和監(jiān)理單位相互的責任，每一方都要明白自己該干什么？不該干什 么？建設(shè)單位要充分授權(quán)予監(jiān)理，不要該監(jiān)理做的工作也由建設(shè)單位去 做。目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會設(shè)置自己的工程管理部，相應(yīng)的開 發(fā)項目也會配備自己的工程管理班子。這樣往往在項目的實施過程中， 形成了兩套人馬管一個項目。如果監(jiān)理的管理項目的水平過碩的話，完 全可以放手讓他們?nèi)徒ㄔO(shè)單位進行成本、工期、質(zhì)量的控制，建設(shè)單 位只是按監(jiān)理合同對他們進行相應(yīng)的控制考核即可。這樣即可以保證項 目的各項目標的完成，還能節(jié)省建設(shè)單位的管理費用的支出。4結(jié)語商品住宅成本與其價格密切關(guān)聯(lián)，對價格的一向關(guān)心往往會導(dǎo)致人 們對商品住宅成本的熱心。因此，商品住宅成本控制也就