新時期下房地產(chǎn)的創(chuàng)新營銷_secret

1、新時期下房地產(chǎn)的創(chuàng)新營銷進人2l世紀，我國各地經(jīng)濟的發(fā)展已越來越引起人們的關(guān)注，與此同時，強勁的經(jīng)濟增長速度及其雄厚的經(jīng)濟實力極大的活躍了各地區(qū)的房地產(chǎn)市場。首先經(jīng)濟增長伴隨著外來人口數(shù)量的增多、素質(zhì)的提高，因此對房地產(chǎn)的需求也越來越大;其次是社會中高收人階層財富日積月累急于尋找合適的投資保值渠道。房地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者的愿望，一批在房地產(chǎn)市場活躍的投資者帶動了更多的人投人到購房投資的行列;第三是隨著當(dāng)?shù)厝藗兪杖说牟粩嘣黾?，對生活質(zhì)量的要求不斷提高，房的更新?lián)Q代成為一種必然趨勢。但是房地產(chǎn)價格的瘋漲存在著大量的泡沫，自2007年下半年以來，國家出臺了多項政策，逐步加強了對房地產(chǎn)市場的

2、調(diào)控力，以穩(wěn)定房價。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康待續(xù)的發(fā)展。從2008年上半年的房價來看，高速增長的勢頭有所減弱，傳統(tǒng)的營銷方式已難以滿足新經(jīng)濟條件下人們對于休閑、現(xiàn)代等房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。面臨這種現(xiàn)象，研究房地產(chǎn)市場營銷管理十分必要。 1現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展形勢1.1地產(chǎn)市場不成熟，導(dǎo)致盲目的高地價和低地價 土地本身不是商品，在市場經(jīng)濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關(guān)系影響?？墒?，我國地產(chǎn)市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個問題顯得很突出:一是盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益

3、大，其實不然。按市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，地價過高會使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產(chǎn)和消費，這反過來會導(dǎo)致經(jīng)濟萎縮和地產(chǎn)市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經(jīng)濟的初期和上升期，都是以低地價為條件的，只有經(jīng)濟發(fā)展到城鎮(zhèn)土地資源嚴重短缺和壟斷，供需矛盾對認，在平均利潤率作用下，地價水平才高居不下。 1.2房價將繼續(xù)小幅看漲，漲幅漸趨合理 近幾年，隨著人民群眾收人的增加和消費觀念的更新，更多的人把錢花在改善居住條件上，住房成為消費熱點，房價上漲較快。雖然近段時間房價回落較快，房價是與經(jīng)濟發(fā)展成正比的。只要中國經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，國家宏觀控制得當(dāng)，房價就不會大起大落。但隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展

4、和人民群眾收人水平的提高，住房仍將是人們消費的熱點。有限的土地資源是市場持續(xù)走高的誘因。但是，隨著政府宏觀調(diào)控和各項禁止炒房政策的出臺，房價快速上漲的勢頭也將得到有效遏制。 1.3房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，拉動了整個國民經(jīng)濟的增長房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其速度先行和健康發(fā)展，可以支撐和帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。其具體體現(xiàn)在三個方面:對其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動.這包括了水泥、機械等后向關(guān)聯(lián)、金融保險和廣告等前向關(guān)聯(lián)以及測量設(shè)計等側(cè)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè);其次，通過乘數(shù)效應(yīng)和價格傳輸促進區(qū)域經(jīng)濟內(nèi)包括第三服務(wù)業(yè)、商業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展，并且由于房地產(chǎn)具有明確的產(chǎn)權(quán)概念

5、，其發(fā)展將推動了財產(chǎn)權(quán)制度的完善，從而誘致相關(guān)的土地和住房分配制度等經(jīng)濟制度環(huán)境發(fā)生變遷，推動區(qū)域向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，為城鄉(xiāng)一體化的順利實施提供制度性的保障;第三，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經(jīng)濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發(fā)展自然會帶動經(jīng)濟快速向前發(fā)展。 2加強房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷創(chuàng)新的措施2.1渠道營銷營銷創(chuàng)新包括手段創(chuàng)新和目標市場創(chuàng)新，是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品競爭力的有效手段。前者的創(chuàng)新除利用傳統(tǒng)促銷手段，如電視、廣播等媒介外，可充分利用Internet、手機短信等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段;后者的創(chuàng)新需要對近年來我國的房地產(chǎn)的客源地進行詳細分析

6、，分清主次，在穩(wěn)固現(xiàn)有市場份額的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)臓I銷策略，積極拓展其他潛在市場。在渠道上，我們首先應(yīng)充分重視同策劃代理商的聯(lián)系.加強合作，從而讓他們提出更好的營銷策劃;第二是充分利用房產(chǎn)網(wǎng)站和房產(chǎn)頻道，在網(wǎng)上提供豐富多彩的房產(chǎn)產(chǎn)品介紹以引起客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品的注意。充分借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布旅游信息，實行動態(tài)促銷，使客戶可以即時和實時獲取產(chǎn)品信息。2.2產(chǎn)品營銷花大力氣發(fā)展新一代的房地產(chǎn)產(chǎn)品，這是適應(yīng)房地產(chǎn)市場競爭變化的迫切需要，在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)方面，我們要針對客戶追求現(xiàn)代化與時尚的心理，不斷豐富老產(chǎn)品，開發(fā)新產(chǎn)品，努力開發(fā)專項普通住宅產(chǎn)品，公寓別墅產(chǎn)品，增強房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場上的競爭力。在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上

7、，我們應(yīng)集中人力、物力、財力、著重完善公寓別墅產(chǎn)品，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品由單一縱向型向綜合橫向型產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變。同時要運用支持戰(zhàn)略，推廣戰(zhàn)略性房地產(chǎn)產(chǎn)品。戰(zhàn)略性房地產(chǎn)產(chǎn)品的選擇與確定通常會涉及不同的利益群體，他們之間的關(guān)系錯綜復(fù)雜，這對房地產(chǎn)營銷的整合提出了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)營銷面臨的最大挑戰(zhàn)之一莫過于如何把目的地相關(guān)的利益群體聚集在一起，而不是一盤散沙，各自為政，惡性競爭。這需要房地產(chǎn)目的地政府充分發(fā)揮其職能，以支持戰(zhàn)略為主，影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行整合和完善，形成具有市場競爭力的戰(zhàn)略性產(chǎn)品。2. 3品牌營銷 在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了許多商家進入房地產(chǎn)業(yè)，但當(dāng)時成立的這些房地產(chǎn)公司規(guī)模都不大，它們開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)業(yè)進人了微利時代，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。目前許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商都把發(fā)展成熟的品牌管理體系、實現(xiàn)管理的高效與科學(xué)、發(fā)展高品質(zhì)的服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。這需要房地產(chǎn)企業(yè)通過多方面提高客戶對房地產(chǎn)品牌的認知。比如，碧桂園在南方房地產(chǎn)市場中就以“你一個五星級的家”為招牌大力提高了其企業(yè)本身的價值，雖然可以用很多方法使這個名字更為顯而易見，