房地產(chǎn)專業(yè)人士跑盤方法論

1、專業(yè)人士跑盤方法論2一、初次跑盤的困惑 到售樓處該問什么？ 是否填完樓盤信息表就了事？ 好多信息銷售員都不愿意告訴我，怎么辦？ 我們該扮演怎么樣的角色去跑盤？ 售樓員一個勁地給我推薦戶型、算價格？ 與客戶交談，得到的都是散點式信息？ 網(wǎng)上信息浩如煙海，怎么迅速篩選關(guān)鍵信息？ 3在解放戰(zhàn)爭時期，一個精明的商人想運送一批貨物到另一個城市去賣，結(jié)果在途徑一座山的時候發(fā)現(xiàn)路上很擁擠，有很多人行走往來并運輸一些東西，這個時候他發(fā)現(xiàn)自己的貨物已經(jīng)無法順利通過這條路Question：此時他該怎么辦？4做正確的事VS正確的做事建立假設(shè)意味著指明了結(jié)果的方向，確保所做的事情走上了正確的道路上弄清楚“為什么要做”

2、以及“做什么”遠比“怎么做”要重要得多本次培訓(xùn)的目的是？5正確的市調(diào)是以方法論為基礎(chǔ)，有目的性和針對性市調(diào)，跑盤同樣如此6方法論：以假設(shè)為導(dǎo)向顧問分析問題的路徑搜集資料感性直覺初步分析提出問題首次市調(diào)獲取信息修正假設(shè)再次市調(diào)資料整理市場分析導(dǎo)出結(jié)論天很藍有烏云要下雨了帶傘顧問分析問題的程序7二、入職跑盤目的不是單純的跑盤，我們的研究方法貫穿始終：由下而上從個盤到區(qū)域由表及里從表象到動因研判現(xiàn)狀和趨勢81、我們的目標是預(yù)判這個城市掌握城市物理結(jié)構(gòu);了解城市宏觀經(jīng)濟情況; 產(chǎn)業(yè)、人口構(gòu)成、經(jīng)濟指標、規(guī)劃定位、 開發(fā)強度、年銷售量等;了解城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展歷程;預(yù)判城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢.三、建立基本

3、市場視角92、房地產(chǎn)市場的板塊（片區(qū)）概念掌握板塊脈絡(luò)，建立板塊概念了解板塊構(gòu)成、成因和發(fā)展模式建立區(qū)域印象，感知人文地脈三、建立基本市場視角103、房地產(chǎn)項目好比板塊的一個個窗口了解板塊資源、城市配套、未來規(guī)劃了解主流產(chǎn)品、主流客戶在區(qū)域大背景下審視個盤 三、建立基本市場視角114、體會項目的市場運作了解項目的入市時機、開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)模式 案例：嘉定區(qū)四種開發(fā)模式了解項目的整體規(guī)劃、啟動區(qū)、分期情況了解項目不同階段的營銷策略了解項目的產(chǎn)品演變、客戶演變?nèi)?、建立基本市場視?2開發(fā)模式一：開發(fā)大都市稀缺性產(chǎn)品代表案例：金地格林世界（南翔板塊）項目簡介：總規(guī)劃面積2100畝，總建面約150萬平方

4、米。綜合容積率只有0.65，是以低密度住宅為主體的混合型社區(qū)，主要物業(yè)形態(tài)以TOWNHOUSE為主體，并有部分多層與小高層開發(fā)模式：以低密度住宅作為開發(fā)主體，克服先期配套不足的弱勢，拔高市場形象開發(fā)模式二：產(chǎn)業(yè)中心化代表案例：安亭新鎮(zhèn)項目簡介：小區(qū)西區(qū)一期總建筑面積106萬平方米，占地2.4平方公里，有多層、別墅、2-4層公寓房等?？偩G化率70%，總?cè)莘e率0.33，水面湖泊面積50萬平方米 開發(fā)模式：依托安亭國際汽車城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良機，開發(fā)帶有高技術(shù)含量的德國新鎮(zhèn)。案例1：嘉定區(qū)四種開發(fā)模式13開發(fā)模式三：低成本大規(guī)模集中攻占市場區(qū)段代表樓盤：嘉城（江橋板塊）項目簡介：總建筑面積90萬平方米，

5、總占地1320畝，容積率1.65，共由34棟小高層和44棟聯(lián)體別墅組成 開發(fā)模式：商業(yè)配套先行，打造區(qū)域成熟發(fā)展中心，迅速鎖定中低層消費客源開發(fā)模式四：依托原有的城市中心開發(fā)代表樓盤：嘉定頤景園（嘉定鎮(zhèn)板塊）項目簡介：小區(qū)占地100畝，總建面63498平方米，容積率1，綠化率40%。開發(fā)模式：依托嘉定老城的成熟的商業(yè)配套，打造面向中高層客戶的產(chǎn)品，營造中高檔的社區(qū) 案例1：嘉定區(qū)四種開發(fā)模式145、體會營銷對于項目的價值創(chuàng)造了解個盤之間營銷理念的差異性了解包裝、展示的差異性了解個盤之間定位的差異性了解競爭中定位差異帶來的產(chǎn)品和客戶的 差異性 案例1：上海 美岸棲庭VS新城尚景案例2：星河丹堤三

6、、建立基本市場視角15案例：美岸棲庭VS新城尚景VS16案例：星河.丹堤非常糟糕的位置：梅林關(guān)口；中途接盤；05年，項目前身山湖林海只買到4000塊的水平，旁邊是高架，九層樓高的大立交橋，周邊交通非常擁擠。最終實現(xiàn)30萬方賣了100多個億，從開始的中端定位，拉升到深圳最高端定位。176、全面掌握板塊房地產(chǎn)項目的基本信息板塊的在售項目、典型項目板塊的住宅、商業(yè)、寫字樓跑盤地圖成果：三、建立基本市場視角18跑盤地圖示例1板塊基本情況 方位: 上北下南道路: 板塊邊界道路系統(tǒng)項目: 標志物在售項目典型項目配套: 機構(gòu)政府機關(guān)商場醫(yī)院學校公園19跑盤地圖示例2 板塊總結(jié)與思考 區(qū)域定位？ 核心區(qū)？ 商

7、業(yè)圈？商務(wù)圈？ 板塊均價? 人文地脈與客戶？20認識一些專業(yè)術(shù)語土地基本數(shù)據(jù)： 占地面積、總建筑面積、容積率基本物業(yè)類型： 高層、小高層、多層、聯(lián)排、獨棟基本產(chǎn)品指標： 戶型、得房率、梯戶比、標準層、朝向等基本銷售指標： 均價、單價、銷售率、上門量四、建立基本行業(yè)認知項目調(diào)查表成果：21四、建立基本行業(yè)認知1、基本情況項目名稱區(qū)域售樓電話位 置土地年期70 年， 自 年起計發(fā)展商投資商建筑設(shè)計環(huán)境設(shè)計承建商策劃代理 物管公司廣告公司內(nèi)部認購日期 年 月 日開盤日期 年 月 日主體竣工日期 年 月 日入伙日期 年 月 日行業(yè)信息營銷節(jié)奏2、通過項目調(diào)查表細化項目信息住宅物業(yè)項目調(diào)查表 1 項目基

8、礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查人： 調(diào)查時間： 審核人： 22四、建立基本行業(yè)認知住宅物業(yè)項目調(diào)查表 1 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查人： 調(diào)查時間： 審核人： 基本數(shù)據(jù)2、項目指標項目分期共分 期，現(xiàn)為 期共 棟 戶本期 棟 戶樓宇類型【高層】 層 棟 【小高層】 層 棟【多層】 層 棟 【別墅】 棟占地面積建筑面積住宅面積商業(yè)面積容積率 綠化率 覆蓋率層高實用率新工藝/材料車位數(shù)量物業(yè)管理費電梯運行費項目概況（包括住宅層數(shù)以及辦公、住宅綜合樓的分層情況等）商業(yè)裙樓位置 層數(shù) 層高 劃鋪方案及單元面積：23四、建立基本行業(yè)認知住宅物業(yè)項目調(diào)查表 1 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查人： 調(diào)查時間： 審核人： 產(chǎn)品品質(zhì)3、建筑、園林與配套建

9、筑風格園林特色公共部分裝修外墻大堂電梯廳會所及周邊配套設(shè)備直飲水 閉路電視監(jiān)控 可視對講 IC門禁系統(tǒng) 自動報警系統(tǒng) 保安24小時巡更 遠程抄表 其它 4、分樓棟信息樓棟名稱最高層數(shù)單元數(shù)電梯占用率（每單元*電梯*戶）實用率（）24四、建立基本行業(yè)認知住宅物業(yè)項目調(diào)查表 1 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查人： 調(diào)查時間： 審核人： 戶型信息價格策略1、工程形象進度工程進度【 】0以下 【 】結(jié)構(gòu)第 層 【 】封頂 【 】外裝修【 】接近完工 【 】已入伙 【 】其它 交房標準【 】毛坯 【 】裝修套餐 【 】廚衛(wèi)裝修 【 】精裝修2、戶型比例與價格起 價元/平方米最高價 元/平方米均 價 元/平方米折扣一次

10、性付款 折；按揭 折朝向差最大 樓層差低段 高段 平均 銷售率戶型比例 戶型結(jié)構(gòu)面 積（平方米）套數(shù)套數(shù)比已銷售跑盤計價棟-單元-房號戶型朝向面積最終計價（優(yōu)惠率）25四、建立基本行業(yè)認知住宅物業(yè)項目調(diào)查表2動態(tài)營銷數(shù)據(jù)調(diào)查人： 調(diào)查時間： 審核人： 3、營銷特色戶型點評亮點形象定位與推廣語現(xiàn)場圍墻/導(dǎo)示/展板/掛幅售樓處營銷手法主打賣點/項目優(yōu)勢主要難點/項目劣勢客戶群暢銷/滯銷原因備注營銷信息26四、建立基本行業(yè)認知本地房地產(chǎn)市場的開發(fā)商本地房地產(chǎn)市場的策劃代理公司本地房地產(chǎn)市場主要的物業(yè)管理公司本地房地產(chǎn)市場的承建商建筑設(shè)計園林設(shè)計/廣告公司等其他相關(guān)公司案例：判斷城市的房地產(chǎn)市場成熟程

11、度（開放度）3、須在跑盤中了解27五、建立基本思考體系1、建立從樓盤到板塊到區(qū)域的關(guān)聯(lián)度2、建立以發(fā)展的眼光審視問題的習慣案例：上海 未來域VS環(huán)球翡翠灣28上海未來域項目：與區(qū)域發(fā)展聯(lián)系緊密，強調(diào)未來發(fā)展?jié)摿?9上海環(huán)球翡翠灣項目:主打自身產(chǎn)品，強調(diào)項目的資源價值30不是為了跑盤而跑盤，而是帶著問題和假設(shè)去尋求答案五、建立基本思考體系出發(fā)前的功課- 在網(wǎng)上先了解板塊的脈絡(luò)結(jié)構(gòu)、板塊成因、發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、客戶構(gòu)成、規(guī)劃方向等;2)帶著問題和假設(shè)去跑盤- 在跑盤中梳理問題，驗證觀點； 案例：大華板塊31跑盤方法論細化1、跑盤看什么？從在售樓盤入手，開始探究市場脈絡(luò)2、跑盤問什么？3、跑盤查什

12、么？4、跑盤總結(jié)什么？32跑盤看什么？跑盤的方法大環(huán)境背景：一看：區(qū)域定位 風貌印象 區(qū)域人群 二看：資源條件 商業(yè)配套 消費人群三看：樓盤檔次 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品價值個盤：四看：樓盤定位 內(nèi)外形象 導(dǎo)示昭示 五看：賣場氛圍 樣板展示 營銷道具六看：規(guī)劃布局 開發(fā)節(jié)奏 產(chǎn)品亮點七看：客戶構(gòu)成 客戶關(guān)注 客戶變化區(qū)域定位區(qū)域價值營銷模式開發(fā)模式33一看 區(qū)域定位 風貌印象 區(qū)域人群 跑盤看什么34二看 資源條件 商業(yè)配套 消費人群跑盤看什么35三看 樓盤檔次 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品價值跑盤看什么36四看 樓盤定位 形象訴求 包裝導(dǎo)示跑盤看什么37五看 賣場氛圍 樣板展示 營銷道具跑盤看什么38六看 規(guī)劃布局

13、 開發(fā)節(jié)奏 產(chǎn)品亮點跑盤看什么39七看 客戶構(gòu)成 客戶關(guān)注 客戶變化跑盤看什么客戶關(guān)注的產(chǎn)品價值排序40抓住一切可以詢問的機會能讓你更有收獲問銷售員問看房的客戶問小區(qū)的保安問街邊的老住民跑盤問什么？跑盤的方法41客戶和產(chǎn)品是基本信息如果你的對象是售樓員：都是什么人來買的？比例是怎樣的？分別是看中哪些因素才買的？分別買哪些不同的產(chǎn)品？來源？交通方式？家庭狀況？購房動因？每月銷售多少？ 什么樣的產(chǎn)品賣的最好？為什么？對于產(chǎn)品，客戶有什么遺憾？產(chǎn)品的哪些點最受歡迎？（不要問太多項目基本數(shù)據(jù)，資料上都會羅列）客戶情況驅(qū)動因素銷售情況產(chǎn)品細節(jié)跑盤問什么42客戶的具象和客戶深層的需求如果你的對象是現(xiàn)場來看

14、房的客戶：從哪里來？職業(yè)？家庭狀況？日常生活狀況?購房關(guān)注的價值？在哪些片區(qū)或樓盤之間選擇？為什么？生活觀念？理想中的生活方式？對產(chǎn)品的評價？對開發(fā)商的評價？周邊的親朋好友的購房觀念？對區(qū)域、未來的看法？客戶具象生活觀念跑盤問什么43問也有許多小技巧對于銷售員： 直接以同行的身份詢問 以房地產(chǎn)媒體采集信息的身份詢問 以買房者的身份問（角色扮演）采用封閉式問題： 如外地客戶比例，“20有嗎？” 如客戶購買因素, “三個最重要的選擇因素是什么？”對于客戶： 最好也以想買房的身份交流，可以請對方來分析區(qū)域或樓盤問的技巧怎么問&問題的設(shè)計跑盤問什么44做好準備才會更有效率查規(guī)劃定位、發(fā)展方向查產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

15、、人口構(gòu)成查板塊格局、市場特征查典型項目不妨看看樓盤的業(yè)主論壇(搜房網(wǎng)) 跑盤查什么？跑盤的方法45帶著問題去跑盤，是一個驗證觀點的過程跑盤查什么46怎樣建立關(guān)聯(lián)度？案例1 從個盤客戶中梳理客戶構(gòu)成和分類 推導(dǎo)出區(qū)域的關(guān)鍵驅(qū)動因素案例2 從散點產(chǎn)品中梳理客戶需求方向 指導(dǎo)居住觀念的發(fā)展方向跑盤總結(jié)什么47新北區(qū)典型客戶訪談紀要 公務(wù)員： 鄉(xiāng)政府會計機關(guān)多為龍虎塘本地人，外地調(diào)過來也有，有的住老家，有的要買房，自己住在市區(qū)華聯(lián)吉買盛附近認為龍虎塘的老百姓有錢認為夫妻兩人都在龍虎塘上班的就會考慮在龍虎塘這邊買房，如果一人在市區(qū)一人在龍虎塘還是會在市區(qū)里買認為龍虎塘這里生活配套也還不錯，買菜、超市都

16、不成問題，如果有大超市、大購物中心會更好她買房還是會選擇新區(qū)，市區(qū)里130平方米左右的要7080萬，不如買新區(qū)便宜點的、大一點的躍層；小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境很重要村里有200多戶，很多家里有5口人，400多平方米的自建房，拆遷的話起碼給300平方米，要買兩套房，可以兩代人分了住認為龍虎塘那兒比較鄉(xiāng)下，他們不會去那兒買房，他們拆遷后要去鄉(xiāng)政府旁邊買房，離原來的住處近他們寧愿選擇奧園，認為那里2008年后商業(yè)會更好，道路交通也方便認為余塘、北站一帶拆遷了會去龍虎塘買房村里的年輕人很多出去到開發(fā)區(qū)廠里上班，老年人拿土地的分紅一年有60007000元被訪的一位中年男子已買了第一期的天安新城市花園，他在江邊的自

17、來水廠上班，有廠車接送偉創(chuàng)力員工，剛購置騰龍苑80平米左右房屋，認為那里離工作地點近、價格適合工薪階層，而且環(huán)境也不錯是第一次買房，看過市區(qū)不少二手房，如北環(huán)、翠竹那兒，但二手房手續(xù)費高，價格太貴，而且年代久遠，不如買新區(qū)價格便宜的認為濱江明珠城離他工作單位遠了點，而盤龍苑要一次付清認為我們的地塊位置比較好，在鎮(zhèn)上，而且離市區(qū)更近，但價格應(yīng)該要高些他廠里很多年輕人都認為買市區(qū)四、五十萬太貴，只能接受2030萬的，80多平米的2房比較合適樓層36的他能接受，太高樓層的價格貴 產(chǎn)業(yè)人口： 偉創(chuàng)力邰先生 拆遷戶： 北環(huán)路附近 拆遷戶案例148新北區(qū)板塊的典型客戶細分分類典型客戶置業(yè)動機客戶級別 客戶

18、特征周邊產(chǎn)業(yè)人口泛公務(wù)員自住或投資中、高端公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，對于高端物業(yè)接受能力強置業(yè)區(qū)域跨度相對較大，追求居住品質(zhì)和環(huán)境注重子女教育企業(yè)中層管理、外企白領(lǐng)自住中端就近置業(yè)，上班方便，更青睞小戶型產(chǎn)品看重物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境普通工薪階層自住低端對價格敏感，總價承受能力低，需求的戶型面積小活動半徑小，就近置業(yè)，區(qū)域化私營業(yè)主自住中高端購買力強，渴望生活質(zhì)量提升，追求城市化生活愛面子，追求身份識別和象征多次置業(yè)居多投資各種物業(yè)類別投資意識強烈；看好新北區(qū)企業(yè)從業(yè)人員多，租房市場活躍看好新北區(qū)未來大規(guī)劃，升值空間大當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)居民拆遷戶自住或投資相對低端不愿住安置房，而希望住商品房對價格敏感，區(qū)域化特征

19、明顯換房、改善居住環(huán)境自住中端為子女、老人購置新房看重生活配套區(qū)域化特征明顯市區(qū)溢出人口為追求高品質(zhì)居住環(huán)境自住高端市區(qū)客戶追求更高的居住品質(zhì)和環(huán)境，欲擺脫擁擠的市中心，主動郊區(qū)化多次置業(yè)在新北區(qū)工作的自住中高端距離上班地點近看好新北區(qū)的環(huán)境和未來規(guī)劃，配套在日益成熟二次置業(yè)以上案例149本項目可能客戶群特征和驅(qū)動因素新北區(qū)域客戶市區(qū)溢出客戶價格驅(qū)動追求生活品質(zhì)、舒適的環(huán)境和空間，躲避城市嘈雜和擁擠追求性價比高、便捷的生活空間，難于承受市中心高價物業(yè)中高端收入者，有車族，對交通和居住環(huán)境要求比較高一般為當?shù)氐陌最I(lǐng)，企業(yè)管理層中端以下收入者，對出入交通要求比較高，對購買物業(yè)的價格比較敏感，一般為

20、被拆遷工薪階層、個體戶及其他人士等品質(zhì)驅(qū)動產(chǎn)業(yè)人口區(qū)域居民習慣本區(qū)域生活，保持原來的生活交際圈企事業(yè)中高層人士、小私營業(yè)主、泛公務(wù)員企事業(yè)普通員工，外來人口追求舒適、輕松的居住環(huán)境生活工作方便性，降低生活成本多次置業(yè)者，拆遷戶，小部分投資者等工作關(guān)聯(lián)，自己工作在常州或子女在常州居住案例150怎樣建立關(guān)聯(lián)度？案例1 從個盤客戶中梳理客戶構(gòu)成和分類 推導(dǎo)出區(qū)域的關(guān)鍵驅(qū)動因素案例2 從散點產(chǎn)品中梳理客戶需求方向 指導(dǎo)居住觀念的發(fā)展方向跑盤總結(jié)什么51對臥室的需求：不用太大，夠住就可以，希望能放個衣櫥，大概12平米吧對客廳的要求：朋友來可以有個地方坐坐，放個電視，還有有地方放電腦對餐廳的要求：有沒有其

21、實不太重要，兩個人在角落搭個小桌子就可以了， 人多的話干脆就出去吃對廚房的要求：平時也沒什么時間做飯，就燒水、用微波爐，周末要是做飯 也不會很復(fù)雜，所以夠用就好對衛(wèi)生間的要求：每天都會洗澡，使用率很高，最好能夠干濕分離，互不 影響對陽臺的要求：平時上班沒時間曬衣服，都會掛在室內(nèi)，陽臺要朝南蘇州工業(yè)園區(qū)白領(lǐng)客戶訪談案例252蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品發(fā)展方向目標客戶對生活的追求： 緊湊但不局促的品質(zhì)生活空間 彈性空間 公共空間的個人參與度案例253總結(jié)的重點：是思考方式而不是信息羅列跑盤總結(jié)什么 尋找關(guān)鍵詞 尋求共性 文字解碼關(guān)鍵詞：54怎樣以發(fā)展的眼光審視問題？案例1 深圳華僑城發(fā)展歷程 旅游地產(chǎn)的發(fā)展

22、模式案例2 深圳中心區(qū)寫字樓開發(fā)進程 寫字樓客戶的特征變化趨勢跑盤總結(jié)什么55華僑城以深圳三大主題公園和生態(tài)景觀為特色,具備游樂、商業(yè)功能居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)旅游區(qū)旅游區(qū)商業(yè)集中布置，形成區(qū)域核心區(qū)，旅游功能分散排布；商業(yè)區(qū)集中布置于社區(qū)中心；文教、體育區(qū)集中布置于社區(qū)中心；居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布。案例156華僑城房地產(chǎn)開發(fā)歷程：土地持續(xù)增值依賴于區(qū)域配套的完善、景觀環(huán)境的營造和社區(qū)文化建設(shè)發(fā)展階段1996年以前19962000年20002004年代表樓盤中旅廣場錦繡花園二、三期波托菲諾、純水岸配套建設(shè)及環(huán)境營造三大主題公園華夏藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館海景酒店獨特性的道路及道路綠化

23、供人們休憩的廣場沃爾瑪OCT廣場人文雕塑食街、酒吧街建立社區(qū)標識系統(tǒng)歡樂谷在建燕棲湖燕晗山歡樂谷主題公園開放威尼斯皇冠假日酒店打通私家路，建立與華僑城的聯(lián)系住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高檔住宅區(qū)高尚人文社區(qū)價格變化75008000900015000配套與住宅的關(guān)系分析醫(yī)院與學校都不是知名品牌，只為社區(qū)提供服務(wù)；主題公園的存在，建立了與城市的聯(lián)系，但沒有給住宅帶來直接價值；藝術(shù)中心和美術(shù)館建立了區(qū)域形象，但沒有給住宅帶來直接價值；綠化環(huán)境和獨特的道路設(shè)計，提升區(qū)域價值。OCT廣場進一步把環(huán)境與人文結(jié)合；引入沃爾瑪，進一步提高生活便利性；區(qū)域標識更加清晰；威尼斯酒店與歡樂谷處于建造期，進一步提高區(qū)域在城

24、市中的地位。國外生活方式的借鑒；走向以挖掘資源為中心，如燕晗山、燕棲湖等，使資源效應(yīng)放大；商業(yè)街檔次上與區(qū)域形象接軌；對客戶進行篩選，對人群進行組合。案例157華僑城配套與區(qū)域價值的關(guān)系配套分類配套設(shè)施區(qū)域價值住宅價值文化娛樂主題公園：民俗文化村、世界之窗、歡 樂谷、錦繡中華文化藝術(shù)：何香凝美術(shù)館、藝術(shù)中心休閑娛樂：雕塑公園和走廊、OCT生態(tài) 廣場、保齡球館、體育活動中心等 教育華僑城第一幼兒園南山實驗學校華僑城小學華僑城中學暨南大學中旅學院 醫(yī)療華僑城醫(yī)院 酒店歡樂谷國際青年旅館海景酒店：4星級深圳灣大酒店： 4星級威尼斯皇冠假日酒店：5星級 銀行中國銀行、工商銀行、招商銀行 交通城市公共巴

25、士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車站 經(jīng)營城市的角度進行配套建設(shè)，同時滿足社區(qū)和城市需求；配套設(shè)施同時面向社區(qū)和城市，滿足需求；教育和醫(yī)療設(shè)施對住宅的影響度大；文化娛樂設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次。案例158華僑城成功的KPI指標體系1、大力營造生態(tài)環(huán)境，提出“在花園中建城市”的規(guī)劃理念；2、開發(fā)前期大力營造區(qū)域環(huán)境和配套設(shè)施，建立區(qū)域形象；住宅開發(fā)借助區(qū)域優(yōu)勢，實 現(xiàn)土地價值最大化；3、以城市的模式興建配套設(shè)施，同時面向城市和社區(qū)，提升區(qū)域形象和檔次；4、提供OCT生態(tài)廣場、玫瑰廣場、特色商業(yè)街等別具特色的公共休閑空間；5、在不改變原貌的基礎(chǔ)上進行區(qū)域規(guī)劃，極力保護自然面貌，營造生態(tài)資源；6、獨特的道路設(shè)計和道路綠化環(huán)境；7、商業(yè)層次多樣，業(yè)態(tài)豐富。優(yōu)美的環(huán)境，成熟的配套，濃厚的文化吸引了深圳高端置業(yè)和日韓等外國人士入??；片區(qū)主要客戶主要是深圳市內(nèi)高端