商品房地下室的權屬法律問題_secret

1、PAGE PAGE 10商品房地下室權屬法律問題*現實生活中，商品房地下室不可能是空閑的，有的作為地下倉庫，有的作為地下停車場，有的出租作為經營場所，大量是作為地下停車位來使用的。于是，有關商品房地下室的產權問題引發(fā)了新的爭議。在計劃經濟時代，建筑物地下室的投資主要來源于國家，所以，在法律上應當歸國家所有。隨著城市商品房的發(fā)展，建筑物地下室投資建設主體已由國家作為單一投資建設主體發(fā)展成為多元的投資建設主體。中華人民共和國人民防空法規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者。人民防空法同時還規(guī)定，城市新

2、建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現行法律并沒有明確規(guī)定結合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權的歸屬。據2006年6月10日新京報報道：2005年，北京華清嘉園9名業(yè)主為索要地下建筑物地下室所有權，將北京市海淀區(qū)人防辦告上法庭。9名業(yè)主起訴稱，2000年底，他們以預購的形式先后購買了華清嘉園甲15號樓的房屋。2002年6月，房屋竣工交付使用。此后他們發(fā)現，該樓地下二層經過幾次轉租，最后租給50多名外來農民工，影響了業(yè)主的生活環(huán)境。9名業(yè)主認為，他們購買房屋的房價款中包含了建筑物地下室的造價，建筑物地下室屬于公共服務設施、共用設施，業(yè)主應為該建筑物地下室的投資人及所有權人，故向法院提起訴

3、訟，要求將華清嘉園甲15號樓地下建筑物地下室的所有權確定為業(yè)主所有；要求海淀區(qū)人防辦立即清退華清嘉園甲15號樓地下建筑物地下室內居住的閑雜人員；返還租金人民幣2萬元等。爭議焦點一：北京市人防辦給人大代表高揚的關于人大代表對建筑物地下室產權問題的回復的效力。這個回復中有如下闡述：開發(fā)商將房屋賣出后，隨著房屋產權的轉移，實際上他就不再是投資主體，因為修建地下室的投資已攤入出賣的房價之中而隨房賣出，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。一審法院認為：回復中并未確認防空地下室所有權的歸屬。針對人大代表的提問，其結合相關的法律法規(guī)予以相關的解釋，此種闡述應屬理論探討，并不具有權威性及法律效力。爭議焦點二：王

4、某等9名原告是否為法律意義上的投資人。一審法院認為：“投資”作為法律用語有其特殊含義，強調出資者系為達到一定目的而投入資金，其對投資行為應具有主觀能動性。依據合同條款，各原告在簽訂商品房買賣合同時應已明知其所購買的商品房面積中并不包括本案所爭議的防空地下室，但其在簽訂過程中并未提出任何異議，甚至在權利義務條款中亦未涉及。因此即使修建該防空地下室的成本確為各業(yè)主所分擔，但其在出資時缺乏主觀能動性，也就并非法律意義上的“投資”行為。北京市人防辦在回復中的陳述，其明顯是從成本最終承擔的角度分析，將購房者定義為“投資人”，并未區(qū)分主動出資與被動負擔在法律上的不同意義。如果簡單的將購房款等同于投資款，并

5、依此確認各購房人對建筑物地下室享有所有權，顯然缺乏邏輯上的合理性。爭議焦點三：“收益歸投資者所有”能否推導出“投資者即為所有者”的結論。一審法院認為：依人民防空法的相關規(guī)定，建筑物地下室收益歸投資者所有。即使各原告確為人民防空法上所指的投資者，也不能因此被確認對所爭議的防空地下室享有所有權。收益權確為所有權的四大權能之一，通常狀況下，有所有權，即應享有收益權，但有收益權，不必然享有所有權，因此原告方所主張的邏輯關系并不成立。爭議焦點四：物業(yè)管理條例在本案中是否適用。物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。一審法院認為：物業(yè)管理條例相關

6、條文只對物業(yè)管理區(qū)域內的共用設施的所有權或使用權進行規(guī)范?；诂F狀，本案所爭議的防空地下室并不在物業(yè)管理區(qū)域內，因此物業(yè)管理條例的條文對本案不適用。爭議焦點五：防空地下室是否屬于共用設備設施。一審法院認為：因物業(yè)管理條例在本案中并不適用，故不必要對防空地下室是否為共用設備設施予以確認。北京市海淀區(qū)人民法院認為，原告所提供的證據不能證明該建筑物地下室屬業(yè)主所有，又由于購房款不能簡單地等同于投資款，所以一審駁回了業(yè)主們的訴訟請求，9名業(yè)主不服，上訴至北京市第一中級法院。二審法院審理認為，9名業(yè)主在簽訂合同時應已明知其所購買的商品房面積中并不包括防空地下室，但并未提出任何異議。這表明業(yè)主在確立商品房

7、買賣合同關系時，應明知其所支付的購房款并不包括防空地下室，因此即使修建該防空地下室的成本確為各業(yè)主所分擔，但其在出資時缺乏主觀能動性，也就并非法律意義上的“投資”行為。所以不能以此獲得對該建筑物地下室的所有權。二審法院最終判決駁回上訴，維持原判。法院最終判決并沒有回答建筑物地下室究竟應當歸誰所有，而只是針對原告的請求，認為原告主張的請求不能成立。對于建筑物地下室或者說地下車庫、車位的歸屬，存在著較為激烈的爭論。主要存在以下看法：1、業(yè)主共有說。因為既然業(yè)主對于所購房屋擁有專有所有權，也就對地下車庫、車位擁有共有部分的持分權。認為不屬于開發(fā)商所有而應由業(yè)主共有的主要理由是：首先，開發(fā)商沒有繳納地

8、下車庫、車位建設用地的土地出讓金。地下車庫、車位的土地出讓金包含在整個項目的土地出讓金之內，而出讓金已經被開發(fā)商分攤計入成本之內，即已包含在房屋單價之內；其次，如果開發(fā)商不能提供其單獨為建設地下車庫、車位的投資證明，即興建地下車庫、車位的建筑成本已被開發(fā)商分攤計入成本，并已包含在房屋單價之內；再次，地下車庫、車位屬于小區(qū)規(guī)劃內的配套基礎設施，按有關法律應為全體業(yè)主所有。全國人大法律委員會在制定物權法時經反復研究，并借鑒國外通常的做法，認為：屬于業(yè)主共有的財產，應是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財產，如電梯等公用設施、綠地等公用場所。從房地產市場的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的

9、車庫、車位的歸屬，是由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。2、開發(fā)商所有說。此種觀點認為，小區(qū)業(yè)主分攤的是國有土地使用權，分攤面積僅僅限于地表的使用權，而地下車庫、車位是利用該土地的地下空間利用權而建造的，所以地下車庫、車位是開發(fā)商建造的，理所當然應當歸開發(fā)商所有。1997年12月1日起施行的建設部城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定第25條規(guī)定：“地下工程應本著誰投資、誰所有、誰受益、誰維護的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃?！?。3、國家所有說。此種觀點認為，地下車庫、車位屬于建筑物地下室，根據人民防空法的

10、有關規(guī)定的精神，應當推定為國家所有。華清嘉園居民樓建筑物地下室所有權糾紛案的一審主審法官就同意此種觀點。主要理由是：（1）建筑物地下室屬于國防資產，國防資產歸國家所有；（2）雖然修建國防地下室的成本最終由業(yè)主負擔，就象業(yè)主購房后要交納稅費一樣，建筑物地下室也是業(yè)主必然要承擔的費用；（3）如果防空地下室的所有權確認為開發(fā)商或業(yè)主所有，或者由開發(fā)商與業(yè)主共有，所有權的實現會存在諸多難題，其根源則在于開發(fā)商的利益與業(yè)主的利益之間存在著不可調和的矛盾。而反對建筑物地下室歸國家所有的主要理由有：（1）人民防空法并沒有明確規(guī)定所有的建筑物地下室都屬于國家所有。人民防空法只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投

11、資者所有，并沒有界定建筑物地下室的所有權歸屬問題。（2）在市場經濟條件下，界定產權最基本的原則仍然是投資者享有產權。（3）如果建筑物地下室屬于國家所有，政府應當承擔管理和維護的義務。但是事實上，對小區(qū)建筑物地下室的管理費用并非由國家承擔的，大量由開發(fā)商或者業(yè)主承擔。（4）小區(qū)建筑物地下室不歸國家所有，也不會影響到國家安全。即使國家不享有所有權的情況下，可以基于公共利益的需要，對建筑物地下室進行征收征用。4、約定歸屬說。物權法基于對已存在的地方性法規(guī)規(guī)定和實踐做法的總結，以協(xié)調兼顧業(yè)主和開發(fā)商兩者利益為出發(fā)點，最終采納了約定歸屬說的觀點。中華人民共和國物權法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于

12、停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！敝饕⒎ɡ碛捎幸韵聨讉€方面：充分體現私法自治原則。只有當事人才是自身利益的最佳判斷者。物權法作為私法的重要組成部分，作為財產歸屬與利用的基本法，其也應遵循自治的內在要求。符合市場經濟的內在要求。在市場經濟條件下，將此問題交給市場來解決，通過交易，在歸屬上實現各方利益的最大化。如果房屋市場是一個賣方市場，房屋仍然是供不應求，在此情況下，開發(fā)商可能通過格式合同保留車庫、車位的所有權。如果房屋處于買

13、方市場，開發(fā)商開發(fā)的房子根本賣不出去，開發(fā)商就不可能把車庫、車位的價格抬得過高，為了賣掉房子，可能會把車庫、車位進行搭售。所以，在市場競爭的情況下，對于買受人來說，要獲得較好的居住配套環(huán)境，就要付出合理的成本和對價。有利于對車庫、車位有效利用和管理。如果要歸業(yè)主共同管理，怎么協(xié)調是一個大問題。即使通過業(yè)主委員會來分配，在使用管理方面的效率也會大大降低。有利于鼓勵開發(fā)商修建車庫、車位。多年來，我國城市建設忽略了車位的建設，造成了目前城市車位緊張的狀況，停車難的問題非常突出，當然，這也與我們汽車市場發(fā)展太快有關系。而若將車位、車庫規(guī)定為業(yè)主共有財產，開發(fā)商缺乏投資刺激，怠于建筑，則車庫、車位問題會

14、日趨緊張，最終損害的還會是業(yè)主的利益。物權法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個新概念，建筑區(qū)劃是否包括建筑物地下室或者說地下車位、車庫？最高人民法院物權法研究小組認為不屬于整個小區(qū)的地下停車場不屬于物權法第74條的調整范圍。中華人民共和國城市房地產管理法第二條第二款規(guī)定，“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。”。也就是說，適合于頒發(fā)房地產權證的范疇是地上的房屋，而不包括地下建筑物。我國現行法只規(guī)定了以地表為客體的國有土地使用權制度，尚無空間利用權。有觀點認為，盡管空間利用是包含在土地使用權之中，但是其又是按規(guī)劃來確定空間的利用，因而土地使用權又可以分為地上的空間利用權和地下的空間利用權。業(yè)

15、主購買了專有部分之后，實際上已經擁有了地上的空間利用權和地表的空間利用權，而地下的空間利用權要根據規(guī)劃來界定。深圳市的法院對于買賣地下室停車位的合同的效力是這樣認定的：地下室停車位權利的設定和轉移，不僅涉及到建筑物區(qū)分所有權問題，還涉及到停車位轉讓的前提條件和程序等復雜問題。在深圳市目前的情況下，法院對出賣人轉讓地下停車位的行為，均按無效處理。理由是地下停車位作為商品樓宇的一部分，出賣人要取得銷售權，必須先獲得銷售許可手續(xù)。目前，深圳市房地產主管部門尚未向出賣人頒發(fā)過停車位的銷售許可證。清華大學崔建遠教授認為“按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋20037

16、號）第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明的，商品房預售合同無效。在系爭案件中，開發(fā)商只取得了一份商品房銷售許可證，沒有獨立取得車庫的銷售許可證，加上商品房銷售許可證沒有特別說明車庫可以單獨銷售，因而，只能解釋為車庫不是一個獨立于地上房屋的物，不得單獨作為一個交易的客體，不得單獨買賣，以車庫為標的物的買賣合同無效。”。有一個一波四折的案例：青島太平洋中心工程地下有兩層車庫，約189個車位，業(yè)主們原本每月向物業(yè)交400元便可停車。2003年底，開發(fā)商竟突然開始“外賣”車位，6平方米售價8萬元！原來，開發(fā)商青島四和房地產發(fā)展有限公司已于2003年1月拿到了市國土資源和房屋管理局為該地下車庫核發(fā)

17、的產權證。第一折，業(yè)主向青島市市南區(qū)法院提起訴訟，要求撤銷該產權證。依據建設部城市房屋權屬登記管理辦法的規(guī)定，房屋所有權登記，應當按照權屬單元以房屋的門牌號、幢、套、間以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。原告方認為：“這是房屋權屬登記的強制性規(guī)定，房管部門作為頒證機關，怎么能違反此規(guī)定？”。2004年8月，一審判決：因核發(fā)的產權證沒有車庫的具體位置，造成產權證有重大瑕疵而撤銷該證。當年 10月 28日，開發(fā)商對車庫重新登記后，市國土資源和房屋管理局再次為其發(fā)證。 第二折，2005年3月，9名業(yè)主以“地下車庫不是土地上的建筑物不該發(fā)證”為由，聯名將青島市國土資源和房屋管理局告上法庭，開發(fā)商為第三人。2005年 8月，一審法院審理后認為，開發(fā)商申請發(fā)證的地下車庫也是土地上的建筑物，駁回業(yè)主的訴訟請求。 第三折，