廣州市危舊房改造房屋拆遷補償安置工作指導意見

1、 . . 7/7市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見（試行）征求意見稿為加快舊城更新改造，進一步改善城市人居環(huán)境和市容市貌，優(yōu)化和提升城市功能，建設宜居城市。根據(jù)市城市房屋拆遷管理辦法等有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，現(xiàn)就危舊房改造拆遷補償安置工作提出如下意見：一、經(jīng)市人民政府批準的危舊房改造項目圍國有土地上的房屋拆遷補償安置，適用本意見。二、各級人民政府和各相關部門應當堅持“公開、公平、公正”和“先安置、后改造”的原則，推進危舊房改造工作，保障最大多數(shù)人民群眾的切身利益，切實維護社會穩(wěn)定。各區(qū)人民政府具體負責本行政區(qū)域危舊房改造的房屋拆遷補償安置管理工作。建設、規(guī)劃、國土房管等有關部門應當按照各自職

2、責加強監(jiān)督和指導。三、各區(qū)政府從實際出發(fā)，選擇危舊房相對集中的區(qū)域，按照“規(guī)劃先行”的原則，編制舊城更新規(guī)劃；在規(guī)劃指導下，有計劃、分步驟地實施舊城更新改造，制訂改造與補償方案；在舊城更新改造實施前就改造與補償安置方案公開征求意見或舉行公開聽證，吸納改造圍居民意見后，報市人民政府批準實施。四、市、區(qū)人民政府應當根據(jù)危舊房改造的安置需要，優(yōu)先利用存量建設用地，有計劃、分步驟統(tǒng)籌建設一定數(shù)量的異地永遷安置住房。五、危舊房改造項目圍住宅房屋拆遷，被拆遷人可以選擇以下三種補償安置方式之一：（一）貨幣補償；（二）異地房屋產(chǎn)權調(diào)換（下稱：異地永遷）；（三）改造項目經(jīng)政府批準規(guī)劃為住宅的，可選擇在改造項目圍

3、原址回遷安置。危舊房改造項目圍非住宅房屋拆遷，被拆遷人的補償安置方式只實行貨幣補償。六、被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合以下情形，按40平方米予以補償：（一）被拆遷人選擇貨幣補償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人與其配偶唯一產(chǎn)權住宅的；（二）被拆遷人選擇原址回遷，且被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭保障條件的；（三）被拆遷人選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人與其配偶唯一產(chǎn)權的自住住宅的。七、住宅房屋和非住宅房屋的被拆遷人選擇貨幣補償方式的，貨幣補償金額按照房地產(chǎn)市場評估價格確定。為鼓勵被拆遷人支持危舊房改造工程，住宅房屋被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模蓪嵭懈脑飒剟?，具體

4、獎勵標準由各區(qū)政府自行制定，并報市國土房管局備案。住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費的總額原則上不得高于被拆遷住房所在行政區(qū)域新建普通商品住宅（下稱：一手住房）市場交易均價被拆遷住宅房屋應當補償?shù)慕ㄖ娣e之金額。八、住宅房屋被拆遷人選擇原址回遷安置方式的，應當按照被拆遷房屋的貨幣補償金額（按照本意見第七條第一款確定）與原址回遷安置住房的市場價格結(jié)算差價。原址回遷安置住房的市場價格=所在行政區(qū)域一手住房交易均價原址回遷安置住房的建筑面積。住宅房屋被拆遷人選擇原址回遷安置的，可實行改造獎勵，但獎勵標準應當控制在同一改造項目貨幣補償?shù)母脑飒剟顦藴实?0%以，具體獎勵標準由各區(qū)政府自行制定，并報市國土

5、房管局備案。原址回遷安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產(chǎn)權的建筑面積。九、住宅房屋被拆遷人選擇異地永遷安置的，異地永遷應當補償安置的住房建筑面積（下稱：應當補償面積）按照以下公式確定。具體計算公式：應當補償面積=（被拆遷住房所在地一手住房交易價格異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格）被拆遷房屋合法產(chǎn)權建筑面積。異地永遷安置住房的實際建筑面積大于或小于應當補償面積的，超出或不足部分按照異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格面積差來結(jié)算差價。十、國土房管部門應當對危舊房改造圍的直管房租賃情況進行清查，對不符合我市直管房租賃條件的承租人進行清退，依法解除租賃關系。符合直管住宅租賃條件的承租人

6、同意解除租賃關系的，應當按照被拆遷房屋貨幣補償金額的30%以與全額的改造獎勵給予房屋承租人棄租補償。符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關系的，由拆遷人統(tǒng)一安排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國土房管部門依法配合安置工作。十一、按照市城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定，拆遷人應當支付臨時安置補助費的，臨時安置補助費標準應當按照被拆遷房屋所處地段的當年房屋租金參考價確定，支付時間自搬遷之日起到發(fā)出安置住房入住通知之日后3個月止。十二、為加快推進危舊房改造工作，危舊房改造項目可實行搬遷時限獎勵制度。拆遷人可按照被拆遷人在規(guī)定搬遷期限前提前搬遷和在規(guī)定搬遷期限按時搬遷的不同時限，給

7、予不同的搬遷時限獎勵費。搬遷時限獎勵費標準在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價的15%以確定，具體標準由各區(qū)政府自行制定，并報市國土房管局備案。十三、房屋補償安置面積以房地產(chǎn)權證記載的合法面積為準。符合轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局關于解決我市歷史遺留的辦理房地產(chǎn)證問題若干意見的通知（穗府辦20087號）規(guī)定，但尚未領取房地產(chǎn)權證的房屋，視同已領取房地產(chǎn)權證，按實際測繪面積確定房屋補償安置面積。建筑和超過批準期限的臨時建筑原則上不予補償，但對1997年4月1日市城市規(guī)劃條例實施前建設的房屋，可按照不超過房屋房地產(chǎn)市場評估價的70%給予貨幣補償，具體補償標準由各區(qū)政府自行制定，并報市國土房管局備案。十四、擁有合法產(chǎn)權

8、，歷史上擅自住改商的住宅房屋，被拆遷人選擇異地永遷或原址回遷的，按住宅用途進行補償安置；選擇貨幣補償?shù)模匆韵路绞浇o予補償：（一）1997年4月1日市城市規(guī)劃條例施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實際正在營業(yè)的，拆遷人可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的70%扣減改變用途應補交的土地出讓金后給予補償。（二）1997年4月1日市城市規(guī)劃條例施行后至本意見實施之前改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實際正在營業(yè)的，拆遷人可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的50%扣減改變用途應補交的土地出讓金后給予補償。按前款第（一）、（二）項計

9、算的貨幣補償款低于按照本意見第七條有關住宅用途計算出來的補償總額（貨幣補償款加上改造獎勵）的，應當按照本意見第七條規(guī)定確定補償。十五、國土房管等相關部門應當加強拆遷評估市場監(jiān)管力度，確保評估結(jié)果依法公正。危舊房改造項目的房屋評估工作應由拆遷人與被拆遷人共同委托的一家房地產(chǎn)評估機構負責。拆遷人與被拆遷人對共同委托不能達成一致意見的，由市城市房屋拆遷管理辦公室采取隨機抽取的方式確定。同一改造項目只能由同一家房地產(chǎn)評估機構實施評估。十六、對已批準實施的危舊房改造項目，各區(qū)人民政府應督促拆遷人限期組織實施拆遷補償安置，在危舊房改造決定規(guī)定的拆遷期限，通過協(xié)商達成拆遷補償安置協(xié)議。逾期未達成拆遷補償安置協(xié)議的，如簽訂補償、安置協(xié)議的被拆遷人達到或超過50%的，即直接可受理行政裁決與啟動相關程序。被拆遷人和利害關系人對行政裁決結(jié)果不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟；逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出危舊房改造決定的區(qū)人民