2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合能力考點(diǎn)剖析3

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合能力考點(diǎn)剖析3 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合力量考點(diǎn)剖析3信息由物業(yè)管理師考試頻道供應(yīng)， 物業(yè)管理用房的權(quán)屬規(guī)定宜更加明晰 物權(quán)法草案，內(nèi)容涉及物業(yè)管理的很多方面。其中第七十六條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。我認(rèn)為 物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有這個(gè)提法在目前的現(xiàn)實(shí)中很難得到敬重和維護(hù)，為合理愛(ài)護(hù)各方權(quán)益，并在實(shí)踐中避開和解決各種糾紛，還需要進(jìn)一步加以斟酌明晰。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為物業(yè)管理人供應(yīng)必要的物業(yè)管理用房，是其實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)最基本的保證，也是最重要的條件之一。雖然我國(guó)法律已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管

2、理用房歸業(yè)主共有，但現(xiàn)實(shí)生活中，由于相關(guān)法律規(guī)定不夠完善，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋之后，常常會(huì)因建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理用房的全部權(quán)和使用權(quán)問(wèn)題而與房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生各種糾紛。有些時(shí)候，物業(yè)管理單位也會(huì)由于各種緣由而涉入這些糾紛，與業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生一些不必要的沖突。 實(shí)踐中物業(yè)管理用房糾紛的表現(xiàn)形式許多，最常見的如進(jìn)展商不按規(guī)定供應(yīng)足量的物業(yè)管理用房，或?qū)⑵滢D(zhuǎn)作它用，致使物業(yè)管理用房短缺。由于信息不對(duì)稱，作為全部者的業(yè)主大多數(shù)并不明白歸自己共有的物業(yè)管理用房畢竟位于何處，面積有多大。這就使進(jìn)展商或物業(yè)管理單位隨便轉(zhuǎn)變管理用房的用途成為可能，而且一旦消失也難以準(zhǔn)時(shí)得到制止。如2021年，蘇州高新區(qū)馨泰花苑

3、的業(yè)主委員會(huì)與新港物業(yè)公司綻開了一次物業(yè)管理用房之爭(zhēng)。緣由就是物業(yè)管理公司將面積僅有140多平方米管理用房出租給他人，預(yù)備開一家美容美發(fā)店，且未事先征得業(yè)主同意。更為嚴(yán)峻的是，由于把握著產(chǎn)權(quán)證明，有時(shí)開發(fā)商甚至?xí)⑽飿I(yè)管理用房違法出賣給他人。如2021年9月，長(zhǎng)春市二道區(qū)萬(wàn)勝花園小區(qū)的開發(fā)商將該小區(qū)的物業(yè)管理用房（居民自己掌管的業(yè)主管理辦公室）出賣給他人，買主隨后即拿到新的產(chǎn)權(quán)證號(hào)，而開發(fā)商則突然之間不見了蹤影。又如北京市內(nèi)某小區(qū)，在規(guī)劃時(shí)原來(lái)有兩層共1261.7平方米是作為物業(yè)管理用房的。但2021年物業(yè)管理公司卻把其中三分之二以上面積以商場(chǎng)的房屋用途，以私有的房屋全部權(quán)性質(zhì)賣給了他人，從而

4、引發(fā)了發(fā)生物業(yè)管理用房之爭(zhēng)?，F(xiàn)實(shí)中也不乏因違法抵押物業(yè)管理用房而引發(fā)的糾紛。大慶市開發(fā)龍鳳精品大廈的瑞興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將面積為150平方米物業(yè)管理用房供應(yīng)給物業(yè)管理單位龍鳳其次物業(yè)管理處（產(chǎn)權(quán)歸屬甲方）使用，繼而又將該房抵押給物業(yè)管理單位。2021年9月， 龍鳳業(yè)主、物業(yè)分家，龍鳳精品大廈、隆府樓聘請(qǐng)到新的物業(yè)公司之后，業(yè)主委員會(huì)成員找到其次物業(yè)要求收回物業(yè)管理用房。老管家卻拿出開發(fā)商已將物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)抵押給自己的協(xié)議書，聲稱物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸自己全部，從而使業(yè)主聘來(lái)的新管家面臨無(wú)家可歸的尷尬，引發(fā)了建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房全部權(quán)的簡(jiǎn)單糾紛。 上述案例說(shuō)明

5、，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有這個(gè)提法的確與當(dāng)前的實(shí)際狀況不太相符。上述沖突與糾紛的產(chǎn)生決不是偶然的，其根源在于對(duì)物業(yè)管理用房權(quán)屬關(guān)系缺乏明晰規(guī)定，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系不非常明朗?；诜梢?guī)定和事實(shí)上的占有，業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位均認(rèn)為物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)屬于自己全部，理應(yīng)由自己進(jìn)行處分，勢(shì)必會(huì)引發(fā)各種糾紛。目前我國(guó)的大多數(shù)住宅小區(qū)，業(yè)主對(duì)房屋的全部權(quán)都是通過(guò)購(gòu)買關(guān)系獲得的。開發(fā)商正是據(jù)此堅(jiān)持，假如業(yè)主要對(duì)物業(yè)管理用房真正享有事實(shí)上的共有權(quán)利的話，他們必需為此而支付金錢。相反，假如業(yè)主沒(méi)有付這部分錢，他們對(duì)管理用房就沒(méi)有事實(shí)上的權(quán)利！客觀事實(shí)是，從物業(yè)管理進(jìn)入我國(guó)以來(lái)，物業(yè)管理用房始終算入買房公攤面積。但20

6、21年，國(guó)家有關(guān)部門下發(fā)了有關(guān)削減公攤面積的文件，其中就包括物業(yè)管理用房不算在買房公攤面積之內(nèi)。依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986-2021房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，單幢的值班警衛(wèi)室以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積可以計(jì)入分?jǐn)偯娣e，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室和管理用房則不計(jì)入共有建筑面積?；诖?，各地大多都對(duì)此做了類似規(guī)定。正是基于此種規(guī)定，購(gòu)房人鑒署的購(gòu)買合同或商定大多沒(méi)有標(biāo)明業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房具有共有權(quán)。在這種背景下，即便法律規(guī)定物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有，業(yè)主亦可依法通過(guò)不同途徑主見這種權(quán)利，并得到人民法院的支持，但他卻不行能真正取得物業(yè)管理用房的權(quán)屬證明。即便訴至法院，他們?nèi)籼岢鲆平晃飿I(yè)管理用房權(quán)屬證

7、明的要求也不會(huì)得到支持。福建XX山莊業(yè)主委員會(huì)訴廈門XX企業(yè)進(jìn)展有限公司物業(yè)管理用房糾紛案的審判結(jié)果,可以證明筆者的上述推斷。廈門百士德樓宇管理有限公司（下稱百士德公司）于2021年接受被告托付對(duì)XX山莊進(jìn)行前期物業(yè)管理。原告登記成立后連續(xù)托付百士德公司對(duì)該山莊進(jìn)行物業(yè)管理。同年，原告向廈門市湖里區(qū)人民法院提起訴訟，懇求判令被告移交物業(yè)管理用房及其權(quán)屬證明。被告辯稱本公司已經(jīng)供應(yīng)物業(yè)管理用房給原告使用，但因該房費(fèi)用并未分?jǐn)傆?jì)費(fèi)到戶，故其產(chǎn)權(quán)仍屬自己全部。一審法院認(rèn)為原告懇求被告移交物業(yè)管理用房的訴訟懇求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。其懇求被告移交物業(yè)管理用房的 權(quán)屬證明沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。12月

8、法院作出一審判決，判令被告向原告業(yè)委會(huì)移交面積為140平方米的房屋作為物業(yè)管理用房，并駁回原告的其他訴訟懇求。宣判后，原被告均不服一審判決，向福建省廈門市中級(jí)人民法院提起上訴。二審法院于2021年終審判決，判令駁回雙方上訴，維持原判。 那么，在什么條件下業(yè)主才能真正享有對(duì)物業(yè)管理用房事實(shí)上的全部權(quán)，并獲得其權(quán)屬證明呢？筆者以為，解決這個(gè)問(wèn)題的最佳途徑就是規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)管理用房按建設(shè)成本價(jià)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，并依法完成其全部權(quán)及權(quán)屬證明的轉(zhuǎn)移。廣東茂名首期安居房物業(yè)管理用房糾紛順當(dāng)解決可以證明這一點(diǎn)。依據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，物業(yè)管理用房由每戶各分?jǐn)偲椒矫讟?gòu)成，開發(fā)商應(yīng)在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，移交管理用房給業(yè)

9、委會(huì)，再由業(yè)主委員會(huì)供應(yīng)給所聘的物業(yè)管理公司使用。2021年3月，由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司因種種緣由自動(dòng)撤出，業(yè)主委員會(huì)隨后正式成立，并依法要求開發(fā)商移交物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)，卻遭受諸多阻礙。后來(lái)，在各方壓力下開發(fā)商最終將管理用房平方米移交給業(yè)委會(huì)，并辦理了移交手續(xù)。很明顯，這一糾紛之所以能夠得到有效化解，根源在于此前業(yè)主已經(jīng)為621平方米的物業(yè)管理用房買了單，或者說(shuō)他們已經(jīng)事實(shí)上擁有這部分房屋的全部權(quán)！在實(shí)踐中，假如業(yè)主的確沒(méi)有付成本價(jià)款給開發(fā)商，人民法院在依法判決物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的同時(shí)，還可設(shè)法促使其產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)一步明晰化，從根本上消退糾紛發(fā)生的根源。浙江省溫州市黎明南僑村管理服務(wù)用房使用權(quán)糾紛案可以視為這方面的一個(gè)范例。溫州市鹿城區(qū)人民法院受理黎明南僑村管理服務(wù)用房使用權(quán)糾紛案，小區(qū)住戶要求開發(fā)商將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)交自己使用。審理結(jié)果是：物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)轉(zhuǎn)交小區(qū)住戶使用；鑒于出售給該小區(qū)住戶的商品房售價(jià)中不包括訟爭(zhēng)的房屋建筑成本，故房屋建筑成本由該小區(qū)住戶返還開發(fā)公司。隨后法院托付有關(guān)部門對(duì)建房成本進(jìn)行了核算、鑒定，最終開發(fā)公司和黎明南僑村住戶達(dá)成調(diào)解協(xié)議，物業(yè)管理用房歸住戶