新編-【大學(xué)課件】房地產(chǎn)市場

1、房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場的定義和特征房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容與特點(diǎn)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)市場周期房地產(chǎn)市場有效性分析docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的定義和特征房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)買賣雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)成一致意見的任何安排 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，其交易對象實(shí)際上是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利，而不是土地或物業(yè)本身 房地產(chǎn)市場有時(shí)是正式的，有時(shí)是非正式的，甚至是非公開的和臨時(shí)的docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的定義和特征房地產(chǎn)市場的主要參與者1、土地所有者或當(dāng)前的使用者2、房地產(chǎn)開發(fā)商3、政府及政府機(jī)構(gòu)4、金融機(jī)構(gòu)5、建筑承包

2、商6、專業(yè)顧問7、消費(fèi)者或用戶docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的定義和特征房地產(chǎn)市場的分類（按交易形式）一級市場：土地使用權(quán)的出讓市場主要特征：非完全競爭二級市場：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場主要特征：增量（供給擴(kuò)大）配置三級市場：既有房地產(chǎn)的經(jīng)營市場主要特征：存量（供給不變）重新配置docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的定義和特征房地產(chǎn)市場的特征基本特征：供給缺乏彈性，需求富有彈性，價(jià)格主要由需求決定其他特征1、房地產(chǎn)市場的地域性2、高信息費(fèi)用和交易成本3、不連貫的價(jià)格信息4、政府干預(yù)docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容與特點(diǎn)房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容1、房地產(chǎn)市

3、場分析的層次區(qū)域房地產(chǎn)市場分析專業(yè)房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容與特點(diǎn)2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析：基本趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢區(qū)位分析：地點(diǎn)的最佳用途分析市場概況分析：房地產(chǎn)市場總趨勢、項(xiàng)目及所屬專業(yè)市場在整個(gè)房地產(chǎn)市場中發(fā)展趨勢專業(yè)市場供求分析：細(xì)分市場、確定目標(biāo)子市場項(xiàng)目競爭分析：目標(biāo)項(xiàng)目的特征分析、選擇競爭對象、評價(jià)競爭力、價(jià)格預(yù)測營銷建議docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容與特點(diǎn)不同使用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點(diǎn)投資決策：側(cè)重于項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目融資：側(cè)重于還款能力分析房地產(chǎn)證券化：側(cè)重于房地產(chǎn)市場前景和項(xiàng)目

4、物業(yè)的回報(bào)率分析房地產(chǎn)開發(fā)：側(cè)重于客戶需求和購買力分析房地產(chǎn)市場宏觀管理：側(cè)重于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、基本趨勢和公眾需要分析docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)市場的供求分析1、房地產(chǎn)市場需求及其特點(diǎn)房地產(chǎn)需求消費(fèi)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上愿意而且能夠購買和承租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量；人們對房地產(chǎn)的需求水平最終取決于他們的消費(fèi)水平房地產(chǎn)需求常?？梢苑譃樯a(chǎn)經(jīng)營性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制土地需求通常表現(xiàn)為一種引致需求房地產(chǎn)需求具有明顯的區(qū)域性房地產(chǎn)需求者的消費(fèi)偏好差距較大2、房地產(chǎn)市場需求的影響因素國民收入的增

5、長速度與分配結(jié)構(gòu)人口總量與人口結(jié)構(gòu)城市化進(jìn)程的影響未來預(yù)期政府政策及其他docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制3、房地產(chǎn)市場的供給房地產(chǎn)供給在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上愿意并且能夠出售或出租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量房地產(chǎn)供給包括現(xiàn)實(shí)供給（原有房地產(chǎn)）和潛在供給（在建房地產(chǎn)）土地供給剛性并被國家壟斷（公有制條件下）房地產(chǎn)供給存在時(shí)間上的滯后性docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制4、影響房地產(chǎn)供給的因素房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)本身的價(jià)格房地產(chǎn)投資資金的數(shù)量房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)能力（土地開發(fā)量及程度）房地產(chǎn)投資者對未來的預(yù)期實(shí)例：北京各大開發(fā)商聯(lián)手囤積10萬套商品房政府政策

6、的變化docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制5、房地產(chǎn)市場的均衡過程docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)存量市場與流量市場的均衡模型存量市場：已開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)供給與需求流量市場：正在開發(fā)或預(yù)期開發(fā)的房地產(chǎn)供給與 需求兩個(gè)市場的需求可以相互轉(zhuǎn)換，而其供給相對分離，結(jié)果：房地產(chǎn)總市場可能均衡，但房地產(chǎn)存量市場和流量市場內(nèi)部可能非均衡docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制1、存量流量均衡機(jī)制的模型結(jié)構(gòu)供求基本特征：存量房供給完全缺乏彈性

7、，需求富有彈性流量房供給與需求均具有彈性市場均衡設(shè)S、D房地產(chǎn)市場總需求與總供給S存、D存存量房地產(chǎn)供給與需求S流、D流流量房地產(chǎn)供給與需求均衡條件： S存= D存， S流= D流docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制2、存量流量均衡機(jī)制的市場特征流量市場需求曲線特征（1）一般來說，流量市場調(diào)節(jié)后的需求相對于流量市場未調(diào)節(jié)的需求總是更富有彈性（2）存量市場需求彈性越大，調(diào)整后的流量需求彈性越大流量市場長期均衡點(diǎn)特征長期來看，存量市場與流量市場處于非均衡狀態(tài)，兩個(gè)市場長期要求均衡的傾向帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展docin/sundae_

8、meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律（分為房地產(chǎn)投資市場和房地產(chǎn)使用市場來研究）1、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行模型（四象限模型）（1）第象限：房地產(chǎn)使用市場之一部分（2）第象限：房地產(chǎn)投資市場之一部分（3）第象限：房地產(chǎn)投資市場之另一部分（4）第象限：房地產(chǎn)使用市場之另一部分docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制2、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程（1）經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)使用需求的影響docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制（2）長期利率變動對房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的影響docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制（

9、3）開發(fā)成本的變化對房地產(chǎn)供給的影響docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場周期房地產(chǎn)市場周期運(yùn)動的描述 房地產(chǎn)市場周期：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、復(fù)蘇繁榮衰退蕭條循環(huán)往復(fù)的四個(gè)環(huán)節(jié)docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場周期docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場周期1、房地產(chǎn)復(fù)蘇與增長階段（ABC）2、房地產(chǎn)繁榮階段（CDE）3、房地產(chǎn)危機(jī)與衰退階段（EFG）4、房地產(chǎn)蕭條階段（GHJ）各階段主要特征見后表docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場周期階段供求交易量價(jià)格入市者特征經(jīng)濟(jì)形勢政策背景其他復(fù)

10、蘇供求關(guān)系改善逐漸回升從低位逐漸上漲自用性投資者居多宏觀經(jīng)濟(jì)向好寬松政策扶持投資成本較低時(shí)間長繁榮大幅增長供不應(yīng)求大幅增長至飽和極限愈漲愈高泡沫出現(xiàn)使用者投機(jī)者眾多宏觀經(jīng)濟(jì)高漲宏觀調(diào)控加大暴利出現(xiàn)時(shí)間短衰退下降，需求下降更快大幅持續(xù)減少暴跌泡沫破滅投資投機(jī)者先后立場宏觀經(jīng)濟(jì)滑坡緊縮政策陸續(xù)出臺風(fēng)險(xiǎn)極大破產(chǎn)失業(yè)蕭條供給嚴(yán)重過剩萎縮至極低水平持續(xù)下跌跌幅漸緩市場參與者持續(xù)減少宏觀經(jīng)濟(jì)低位徘徊回暖限制性政策減少泡沫擠干時(shí)間較長docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場周期房地產(chǎn)市場周期波動的宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場周期波動經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間關(guān)系密切（高度正相關(guān)）宏觀經(jīng)濟(jì)周

11、期與房地產(chǎn)業(yè)波動呈同向發(fā)展趨勢，但房地產(chǎn)業(yè)周期略早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期2、國民收入水平與房地產(chǎn)周期波動房地產(chǎn)需求隨收入水平變動而波動（以消費(fèi)需求為例）收入變動影響消費(fèi)者對房地產(chǎn)物業(yè)的支付能力docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場周期收入變動影響消費(fèi)者對財(cái)富積累的預(yù)期3、通貨膨脹與房地產(chǎn)周期波動通貨膨脹因素影響房地產(chǎn)名義價(jià)格與真實(shí)價(jià)值變動，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)相應(yīng)變化 物價(jià)上漲房地產(chǎn)名義價(jià)格上漲真實(shí)價(jià)值上升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張；物價(jià)下跌房地產(chǎn)名義價(jià)格下降真實(shí)價(jià)值下降房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收縮通貨膨脹因素影響房地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值功能發(fā)生變動，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期波動docin/sundae_meng房地

12、產(chǎn)市場周期房地產(chǎn)市場周期波動的微觀經(jīng)濟(jì)分析1、房地產(chǎn)供求關(guān)系變動與房地產(chǎn)市場周期波動房地產(chǎn)供求受價(jià)格彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)因素和宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響，其變動過程直接或間接影響房地產(chǎn)市場周期波動房地產(chǎn)市場波動可以理解為房地產(chǎn)供求關(guān)系從非均衡向均衡狀態(tài)逼近的過程2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征與房地產(chǎn)市場周期波動3、市場因素與房地產(chǎn)市場周期波動docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場有效性分析有效市場假說（EMH）1、EMH定義 如果有用的信息以不帶任何偏見的方式全部在價(jià)格中得到了反映，就可以認(rèn)為市場是有效的 如果一個(gè)資本市場是有效率的，資產(chǎn)價(jià)格的變動并不存在內(nèi)在聯(lián)系，而且除了相關(guān)的信息外，所有不相關(guān)的信息都不會引

13、起人們的重視。也就是說，市場反映了所獲得的信息。(美)尤金法馬docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場有效性分析2、市場的有效性程度及其意義（1）信息類型歷史信息公開信息內(nèi)幕信息（2）市場類型弱式有效市場半強(qiáng)式有效市場強(qiáng)式有效市場docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場有效性分析（3）意義反映一個(gè)市場上投資者的理性程度、投資水平體現(xiàn)市場對信息的傳播和反應(yīng)速度判斷市場中有無操縱行為市場成熟程度的重要判斷方法之一docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場有效性分析有效市場的直觀判斷方法整個(gè)市場沒有摩擦和限制性規(guī)定所有資產(chǎn)完全可分割、可交易整個(gè)市場充分競爭，參與者都是價(jià)格的接受者信息成本為零所有市場參與者同時(shí)接受信息所有市場參與者都是理性的，并追求效用最大化docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場有效性分析房地產(chǎn)市場的有效性分析 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行效率指房地產(chǎn)市場價(jià)格是否有效、完全、準(zhǔn)確地反