房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)審審核講義_secret

1、 PAGE 42房地產(chǎn)估價報告與估價報告內(nèi)部審核講義*山東*房地產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理內(nèi)容要求：房地產(chǎn)估價報告的作用與內(nèi)容；房地產(chǎn)估價報告審核的內(nèi)容；房地產(chǎn)估價報告審核的的標(biāo)準。2009年8月31日目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc4102 第一章 房地產(chǎn)估價報告的作用和內(nèi)容 PAGEREF _Toc4102 3 HYPERLINK l _Toc18505 第一節(jié)、房地產(chǎn)估價報告的作用 PAGEREF _Toc18505 3 HYPERLINK l _Toc4222 第二節(jié)、房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容 PAGEREF _Toc4222 5 HYPERLINK l _To

2、c401 一、房地產(chǎn)估價報告的合法性 PAGEREF _Toc401 5 HYPERLINK l _Toc15155 二、房地產(chǎn)估價報告的真實性 PAGEREF _Toc15155 7 HYPERLINK l _Toc27117 三、房地產(chǎn)估價報告的相關(guān)性 PAGEREF _Toc27117 8 HYPERLINK l _Toc1104 第三節(jié)、房地產(chǎn)估價報告的風(fēng)險 PAGEREF _Toc1104 8 HYPERLINK l _Toc21797 第四節(jié)、防范評估風(fēng)險的措施 PAGEREF _Toc21797 10 HYPERLINK l _Toc1952 第五節(jié)、降低評估風(fēng)險的方法 PAGE

3、REF _Toc1952 12 HYPERLINK l _Toc12910 第二章 估價報告審核的內(nèi)容 PAGEREF _Toc12910 14 HYPERLINK l _Toc6067 第一節(jié)、內(nèi)部三級審核 PAGEREF _Toc6067 15 HYPERLINK l _Toc29063 第二節(jié)、不同估價目的下審核的重點 PAGEREF _Toc29063 16 HYPERLINK l _Toc22290 一、城市房屋拆遷估價報告 PAGEREF _Toc22290 17 HYPERLINK l _Toc23949 二、抵押目的下的房地產(chǎn)估價 PAGEREF _Toc23949 27 HY

4、PERLINK l _Toc13366 三、司法鑒定房地產(chǎn)估價報告 PAGEREF _Toc13366 34 HYPERLINK l _Toc928 第三章 房產(chǎn)估價報告中的常見問題 PAGEREF _Toc928 37 HYPERLINK l _Toc9760 一、報告的形式、格式方面存在的問題 PAGEREF _Toc9760 37 HYPERLINK l _Toc11159 二、報告的各組成部分存在的問題： PAGEREF _Toc11159 38 HYPERLINK l _Toc14017 三、用以出現(xiàn)的低級錯誤 PAGEREF _Toc14017 39 HYPERLINK l _To

5、c23368 第四章 主管部門對評估報告的審查標(biāo)準 PAGEREF _Toc23368 40 HYPERLINK l _Toc4500 簡介：檢查標(biāo)準見附表： PAGEREF _Toc4500 40 HYPERLINK l _Toc24889 后記54第一章 房地產(chǎn)估價報告的作用和內(nèi)容近幾年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，特別是房地產(chǎn)二級市場的進一步開放，房地產(chǎn)評估在社會經(jīng)濟生活中的作用越來越大，無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、拍賣、估價、保險、課稅，還是房地產(chǎn)的征用、拆遷、補償以及房地產(chǎn)的糾紛、侵害和合并，也不論是企業(yè)合資、合作、租賃、承包經(jīng)營、企業(yè)改制、合并、分設(shè)、破產(chǎn)結(jié)業(yè)清算，還是房地產(chǎn)的投資決

6、策、管理和會計成本核算等，都離不開房地產(chǎn)評估這一基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)評估工作的成果是以評估報告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評估報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。第一節(jié)、房地產(chǎn)估價報告的作用房地產(chǎn)估價涉及的范圍很廣，報告中所述評估目的就是報告的用途，房地產(chǎn)估價報告的法律地位到底有多高呢？在實踐中有兩種認識：一是依據(jù)；二是證據(jù)。無論是依據(jù)還是證據(jù)，都表明估價報告所起的作用。根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)的通知（國辦發(fā)199992號文），評估機構(gòu)屬于 “法律規(guī)范、政府監(jiān)督、行業(yè)自律”模式的機構(gòu)，其

7、行為不具備行政行為效力的全部內(nèi)容。 行政行為包括公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力四個方面： （1）公定力是指行政行為一經(jīng)成立，不論其是否合法，即具有被推定為合法而要求所有機關(guān)、組織或個人予以尊重的一種法律效力。之所以要對行政行為作這樣的推定，是因為社會對行政主體的地位和作用予以充分信任和尊重，從而穩(wěn)定權(quán)力義務(wù)關(guān)系。 （2）確定力是指已生效行政行為對行政主體和行政相對人所具有的不受任意改變的法律效力。它要求行政主體不得任意改變自己所作的行政行為，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這是因為，行政行為是行政主體向行政相對人所作的設(shè)定、變更或消滅權(quán)利義務(wù)的一種承諾，行政主體有義務(wù)信守和兌現(xiàn)自己的承諾，否則就損

8、害了行政相對人對這種承諾的信任。 （3）拘束力是指已生效的行政行為所具有的約束和限制行政主體及行政相對人行為的法律效力。拘束力是對行政主體和行政相對人雙方而言的，對他人不具有拘束力。 （4）執(zhí)行力是指已生效的行政行為要求行政主體和行政相對人對其內(nèi)容予以實現(xiàn)的法律效力。房地產(chǎn)估價機構(gòu)所作的估價報告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力，但它是行政機關(guān)和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產(chǎn)生影響力而非決定力。因此，估價報告符合證據(jù)的特征。估價師所撰寫的估價報告（及其證詞）作為專業(yè)證據(jù)，為政府、司法機關(guān)、仲裁機構(gòu)、律師等所看重。法定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)作出的估價報告屬于優(yōu)勢證據(jù)，在沒有足夠

9、的其他相反證據(jù)否定時，仍應(yīng)以其為依據(jù)作出裁判。房地產(chǎn)估價機構(gòu)承攬估價業(yè)務(wù)是通過良好的公信力，其所作出的估價報告是否被行政機關(guān)和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據(jù)對當(dāng)事人不產(chǎn)生直接的拘束力，只有估價報告被行政行為采信后才產(chǎn)生拘束力，因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)無需對有輕微過失性的錯誤估價報告承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，如果估價機構(gòu)故意作出虛假的估價報告致使民事主體作出錯誤的判斷，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在有關(guān)訴訟中，人民法院可以依法對其虛假作證行為進行制裁。因此，信譽是房地產(chǎn)估價機構(gòu)生命之所在。 第二節(jié)、房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定估價報告應(yīng)做到下列幾點：1全面性：應(yīng)完整地反映估

10、價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；2公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；3準確性：用語應(yīng)力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。4概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。估價報告應(yīng)包括下列部分：l封面； 2 目錄； 3致委托方函； 4估價師聲明； 5估價的假

11、設(shè)和限制條件； 6估價結(jié)果報告； 7估價技術(shù)報告； 8附件。具體內(nèi)容規(guī)范中已經(jīng)描述的很詳細，我們要討論的是作為證據(jù)的房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括的內(nèi)容。作為有效證據(jù)的房地產(chǎn)估價報告，必須滿足證據(jù)的合法性、真實性、相關(guān)性三種特性，報告的內(nèi)容應(yīng)滿足并體現(xiàn)三性的特征。一、房地產(chǎn)估價報告的合法性證據(jù)的合法性標(biāo)準是指證據(jù)的主體、取得證據(jù)的程序、方法以及證據(jù)的形式是否符合法律的規(guī)定。證據(jù)的合法性直接決定證據(jù)能力。證據(jù)的合法性包括三方面： （1）證據(jù)主體必須符合法律的有關(guān)規(guī)定。城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第四條規(guī)定：“拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字?！弊C據(jù)的主體只

12、有符合法律的有關(guān)規(guī)定才具有證人資格，否則，即使其提供的證據(jù)客觀真實的并與案件事實有關(guān)，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價報告只有法定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)作出并由房地產(chǎn)估價師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，江蘇省某拆遷項目，就補償安置的問題沒有達成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請，拆遷管理部門作出補償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價報告簽名的“估價師”不具有房地產(chǎn)估價師資格，法院否定該證據(jù)的效力，并以事實不清為由撤銷裁決責(zé)令重新作出。 （2）證據(jù)的收集和取得證據(jù)的方法必須符合法定程序和要求。估價報告的形成必須符合法定程序，城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第六

13、條第二款規(guī)定：“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！?如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價機構(gòu)，所作的估價報告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。 之所以規(guī)定了估價機構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實背景的：作為拆遷人的開發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價機構(gòu)便通過房地產(chǎn)管理部門與作為拆遷人的開發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價機構(gòu)“爭飯吃”的情況下，估價機構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發(fā)公司建立“良

14、好的關(guān)系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個因素在于估價機構(gòu)的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)機制，整個評估市場在拆遷人的操縱之下，估價機構(gòu)很難有獨立人格，只能在妥協(xié)與干預(yù)之中生存與發(fā)展。作為行業(yè)自律的管理部門，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會正在完善公平競爭、公正評估的制度和規(guī)范，當(dāng)然，我國房地產(chǎn)估價師制度建立僅十年，對其要求不能象西方發(fā)達國家?guī)资昴酥辽习倌臧l(fā)展的標(biāo)準。作為國家主管部門，建設(shè)部制定的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，這從制度上保證拆遷房屋評估公正進行，為證據(jù)的合法性審查提供了可能。 （3）證據(jù)的形式必須符合法律規(guī)定。估價報告應(yīng)當(dāng)具備的形式要件包括委托人、評估標(biāo)的、估

15、價方法、估價機構(gòu)、估價師等等。缺少必備要件就屬于證據(jù)的形式不符合法定要求而不被采信。 二、房地產(chǎn)估價報告的真實性證據(jù)的真實性是指是否具有能夠客觀反映事實真相的屬性，或者說是否具有客觀存在性。證據(jù)的真實性是使證據(jù)獲得證據(jù)能力的本質(zhì)要求。 證據(jù)的真實性要求證據(jù)的內(nèi)容和形式都必須具有客觀性，證據(jù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以客觀事物為基礎(chǔ)，離開事物客觀存在的主觀臆斷，無根據(jù)的猜測、幻覺以及迷信邪說都不具有證據(jù)的客觀真實性。據(jù)此，估價報告的結(jié)論存在主觀臆斷，無根據(jù)的猜測因素的，就不具有客觀真實性。證據(jù)形式的客觀性要求證據(jù)必須以一定的有形載體展示在人們面前，應(yīng)當(dāng)是直接或間接的被人們所感知。由于證據(jù)是對未知事實的反映，對于

16、證據(jù)的真實性的認定，要靠人的主觀認識活動來完成，因此，證據(jù)的真實性往往并不能完全等于客觀真實，存在著片面性和誤差等不符合事實真實的可能性。這就要求必須對證據(jù)進行嚴格的審查和甄別，通過證據(jù)的出示、質(zhì)疑和抗辯程序，排除對證據(jù)的虛假和不真實的懷疑，從而使最能夠反映案件事實真相的證據(jù)成為定案的依據(jù)。 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見的一些規(guī)定保證了估價報告客觀真實的反映被拆遷房屋客觀真實的價值。其第五條規(guī)定：“拆遷評估應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果?！钡谑畻l規(guī)定：“受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管

17、理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱?！钡谑臈l規(guī)定：“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行?！?這些規(guī)定為行政執(zhí)法機關(guān)和人民法院對估價報告真實性的判斷提供了線索。 三、房地產(chǎn)估價報告的相關(guān)性證據(jù)的相關(guān)性又稱為關(guān)聯(lián)性，是指證據(jù)是否與案件的待證事實具有一定的關(guān)系。審查估價報告的關(guān)聯(lián)性時包括：（1）該估價報告要證明的內(nèi)容與案件事實是否有關(guān)；（2）該估價報告所證明的問題對案件事實認定是否具有實際意義；（3）該估價報告對于要證明的事實是否具有證明力。 證據(jù)的合法性、真實性和關(guān)聯(lián)性雖各具特點，但具有統(tǒng)一性和不可分割性，是一有機整體，

18、相互補充，缺一不可。第三節(jié)、房地產(chǎn)估價報告的風(fēng)險基于房地產(chǎn)估價報告證據(jù)優(yōu)勢，不論是委托人還是當(dāng)事人都對估價報告寄予希望。當(dāng)人們以房地產(chǎn)評估報告為依據(jù)處置房地產(chǎn)而不能取得所期望的結(jié)果時，往往會對當(dāng)初所采信的評估報告的準確性和公正性產(chǎn)生懷疑，甚至將評估機構(gòu)訴之公堂，影響了房地產(chǎn)評估工作的社會評價。評估報告結(jié)果的確定性和評估對象市場價格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評估工作的風(fēng)險性。評估工作在實踐中可能會出現(xiàn)以下風(fēng)險： 1、評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險。估價目的是估價機構(gòu)的期望用途，是建立最終評估價值結(jié)論的基礎(chǔ)，評估價值結(jié)論是與目的相匹配的。有時評估委托方由于節(jié)省評估經(jīng)費等原因，總希望

19、一份評估報告能用于各種用途，比如，當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時，報告提供了不恰當(dāng)?shù)男畔ⅲ涂赡茉斐蓻Q策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險，雖然與委托方和報告的使用者有關(guān)，但還是評估師應(yīng)避免和防范的。 2、委托方提供虛假情況的風(fēng)險。雖然我國市場經(jīng)濟已有較大發(fā)展，但不可否認的是一些法規(guī)制度還亟待完善，不誠信現(xiàn)象仍時有發(fā)生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達到其不可告人的目的，不惜向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。如果評估師因此產(chǎn)生較大失誤

20、，就有可能被人認為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。法律上對重大過失可能推定為故意。 3、評估原則、程序和方法使用不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。在房地產(chǎn)估價規(guī)范中規(guī)定了房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產(chǎn)抵押價值的評估一般應(yīng)采用市場比較法為基準進行評估，替代原理是市場比較法的理論依據(jù)。如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對象，如何對有關(guān)因素進行恰當(dāng)修正等都有賴于評估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場是否存在偏差，所采取的程序和方法是否科學(xué)、適用。評估師如果不能遵守評估原則的精神，運用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報告。特別應(yīng)指出的是，有時房地

21、產(chǎn)評估機構(gòu)之間不正當(dāng)?shù)膲簝r競爭，造成了評估成本的不正常壓縮，必然減少評估人員的外勤工作量，影響評估程序的正常實施和評估方法的選擇，這樣很容易造成評估工作缺陷，使評估工作偏差加大，增加了評估工作的風(fēng)險。 4、評估師素質(zhì)的風(fēng)險。評估工作執(zhí)行的好壞，評估報告水平高低歸根結(jié)底取決于評估師自身素質(zhì)水平，評估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評估師的素質(zhì)越高，評估工作風(fēng)險越小，反之，評估工作風(fēng)險就越大。如果評估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過失、報告誤導(dǎo)，如果評估工作者道德素質(zhì)不過關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現(xiàn)象，是可以預(yù)見的。 隨著改革開放的深入和中國加入世界貿(mào)易組織，國有企業(yè)的改制重組，民

22、營企業(yè)的興起和大量外資的引入，我國多種經(jīng)濟成分并存的局面將更加復(fù)雜，承包，租賃，收購等各種經(jīng)營和資本運作形式也將層出不窮，各種高新技術(shù)將廣泛運用于房地產(chǎn)業(yè)中，這些方面的發(fā)展變化，要求評估工作人員能與時俱進，對評估師的素質(zhì)提出更高的要求。 第四節(jié)、防范評估風(fēng)險的措施 1、加強與客戶的溝通，謹慎選擇客戶。評估人員要控制評估風(fēng)險，首先應(yīng)與客戶進行充分的溝通，不僅要在評估時與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應(yīng)加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實需求，為做出正確的評估計劃做準備；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶

23、合理運用評估報告，減少評估報告誤用的可能性。此外，加強與客戶的溝通，更容易識別資料的真假性，了解客戶的道德品質(zhì)，促使評估機構(gòu)謹慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風(fēng)險，并由此造成的不必要的評估風(fēng)險。 2、強化風(fēng)險意識，樹立質(zhì)量至上的觀念。降低評估風(fēng)險的一個重要方面，是評估師對風(fēng)險的認識態(tài)度。隨著房地產(chǎn)評估的專業(yè)化，社會對房地產(chǎn)評估工作人員的作用和期望也隨著提高，評估工作的責(zé)任范圍和潛在風(fēng)險也相應(yīng)增加，因此，評估工作者應(yīng)認識到評估風(fēng)險的廣泛性和可能帶來的危害，強化風(fēng)險意識，保持應(yīng)有的職業(yè)謹慎，嚴格按規(guī)范和有關(guān)法律法規(guī)進行評估工作，擬定科學(xué)的評估計劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u估程序和方法，制

24、作全面規(guī)范的評估報告，才能減少評估風(fēng)險。強化風(fēng)險意識的同時，要求在評估工作中樹立質(zhì)量至上的觀念，樹立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競爭觀念，只要評估工作質(zhì)量水平上去了，評估風(fēng)險自會隨之下降。此外，評估機構(gòu)還應(yīng)建立評估風(fēng)險基金，以提高評估機構(gòu)的抗風(fēng)險能力。 3、健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系，加強外部監(jiān)督機制。要有效降低評估風(fēng)險，還有賴于內(nèi)部、外部的雙重控制和監(jiān)督。一方面評估機構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，其中，最重要的控制制度是估價復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價師的專業(yè)水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否

25、適當(dāng)，并對評估報告進行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評估風(fēng)險；另一方面房地產(chǎn)評估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀行為要堅決查處，促進評估工作水平的提高，為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。 4、注重評估人員的后續(xù)教育，努力提高評估人員素質(zhì)水平。要把評估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要因素。時代的突飛猛進要求評估人員能跟上發(fā)展步伐，保持其持業(yè)能力以適應(yīng)社會對它的要求，后續(xù)教育是提高評估人員素質(zhì)、保持其持業(yè)能力的有效手段之一。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)有計劃地組織人員集中進行培訓(xùn)和考核活動，各評

26、估機構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點進行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對當(dāng)前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實為提高評估人員素質(zhì)水平服務(wù)。 5、加強同行間的溝通與合作不同的估價師所具備的估價專長不一樣，有的估價師擅長做住宅評估，有的擅長做商業(yè)房地產(chǎn)評估，有的擅長做土地評估。估價機構(gòu)也是如此。通過同行的相互合作，可以取長補短、相互借鑒、互通信息，對一些難度較大或比較新型的評估業(yè)務(wù)可以共同探討研究，在做出高質(zhì)量的評估報告的同時，也分擔(dān)了風(fēng)險。比如，本市某住宅小區(qū)由于前后設(shè)計方案的變化，小

27、區(qū)業(yè)主認為自己的房屋價值受到了影響，部分房屋的價值有所變動，與開發(fā)商發(fā)生了糾紛。開發(fā)商委托評估機構(gòu)進行價值影響量的評估。這是比較具有新意的評估項目。筆者所在機構(gòu)與其他四家機構(gòu)共同進行該項評估，在評估中多名估價師發(fā)揮自身所長，緊密合作，在規(guī)定的時間內(nèi)出色地完成評估，得到了當(dāng)事人的認可，使糾紛得以圓滿解決。第五節(jié)、降低評估風(fēng)險的方法房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險就是承擔(dān)法律責(zé)任。因為不管是受到經(jīng)濟賠償、行政處罰或刑事處罰，都是依據(jù)相應(yīng)的法律、法規(guī)作出的?！肮健⒐?、公開”是房地產(chǎn)估價師基本的職業(yè)道德標(biāo)準，絕大多數(shù)估價師是能夠遵守的。可是由于不同的原因，有意的：如礙于情面、爭取業(yè)務(wù)、行政干預(yù)、謀取私利等；

28、無意的：如疏忽大意、過于自信、受騙上當(dāng)、被串改變造等，總有一些估價報告內(nèi)容全部或部分失實，損害了當(dāng)事人的利益。許多房地產(chǎn)估價師埋頭鉆研業(yè)務(wù)知識，對估價規(guī)范、估價技術(shù)、估價參數(shù)耳熟能詳，但對法律知識卻知之甚少，導(dǎo)致難以把握對與錯、是與非、合法與違法以及罪與非罪的界限。自己埋下的這棵“定時炸彈”，說不定什么時候就會被追究責(zé)任。1、保證估價結(jié)果的合理性委托方拿到估價報告后，首先關(guān)心的是估價結(jié)果，因為估價結(jié)果對當(dāng)事人的經(jīng)濟活動有決定性的影響。如果估價結(jié)果合理，估價師也就不會有任何承擔(dān)法律責(zé)任的可能，執(zhí)業(yè)風(fēng)險也無從談起。因此，提高估價結(jié)果的合理性是防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的核心措施。如何保證估價結(jié)果的合理性？方法有

29、很多，如規(guī)范操作、機構(gòu)內(nèi)部三級審核、案例和參數(shù)選取準確等。最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進行評估。在市場經(jīng)濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格。估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價結(jié)果要貼近市場行情，不能偏差太大。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應(yīng)用于評估實踐中。從某種意義上說，每一份評估報告的真正審核者不是單位的總估價師、總經(jīng)理，而是市場。評估結(jié)果必須經(jīng)得起市場的檢驗，這是防范風(fēng)險的實質(zhì)性措施。2、提高估價業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)有些風(fēng)險是由于委托

30、方和估價方責(zé)任未明確造成的。比如，房地產(chǎn)估價規(guī)范4.0.2條規(guī)定“估價目的應(yīng)由委托方提出”，這點必須在委托合同中寫明，并由委托方認可。因為不同估價目的下的評估結(jié)果會有較大差異。舉例來說，同一套住宅，以轉(zhuǎn)讓為目的評估得出的評估結(jié)果中可能會含有房屋的裝修價值，而以抵押為目的評估得出的價格就不包含裝修價值，甚至出于謹慎原則，評估結(jié)果僅為抵押價值。如果將以轉(zhuǎn)讓為目的的評估報告用于抵押貸款，就會高估價值。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那么在發(fā)生評估報告的實際用途與報告內(nèi)規(guī)定用途不符時，估價師極有可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實的評估報告。而有效防范此風(fēng)險的方法是提高估價

31、業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)。估價業(yè)務(wù)委托合同是進行估價的依據(jù)之一，它明確了委托方和估價方的權(quán)利和義務(wù)以及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，必須由委托方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)務(wù)必在委托合同中寫明。3、合理使用估價報告的“假設(shè)與限制條件”在實踐中，估價報告中的“假設(shè)與限制條件”對某些難以確定的事項作了必要的假設(shè)，同時限制了估價結(jié)果應(yīng)用的條件，確實起到了保護估價師的作用。但是，必須注意的是，“假設(shè)與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規(guī)為前提。比如，某臨街底層房地產(chǎn)合法用途是住宅，實際用途是店鋪（但沒有合法證明）。住宅用途的市場價格為5000元/平方米，當(dāng)事人為了要銀行多貸款，找到估價師要求出一份評估報告，

32、并要求按照商業(yè)店鋪用途評估到1萬元/平方米。這時，估價師必須按照規(guī)范，按照合法原則評估住宅用途的價格，千萬不能順應(yīng)委托方要求，在“假設(shè)與限制條件”中假設(shè)其用途為商業(yè)店鋪用途后按店鋪用途出具估價報告。這樣做違背了合法原則，也很容易產(chǎn)生風(fēng)險。估價師必須杜絕濫用假設(shè)與限制條件。房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范是一項系統(tǒng)工程，需要估價師個人、估價機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門共同努力，其中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是內(nèi)部審核制度，完善的三級審核制度是報告質(zhì)量的保證。第二章 估價報告審核的內(nèi)容盡管房地產(chǎn)估價規(guī)范對估價報告有標(biāo)準的格式，但正如世界上沒有兩片相同的葉子一樣，每一份報告都應(yīng)有自己的重點和難點。當(dāng)估價機構(gòu)承接一個項目后

33、，必須分析這個項目的特點，機構(gòu)中誰最適合做這個項目，對難度較大的評估項目應(yīng)成立三人以上的項目組，確定項目負責(zé)人。人員的組成要兼顧估價人員的技術(shù)能力和寫作能力，參與人員應(yīng)該有明確的分工，盡量把低級錯誤杜絕在撰寫過程中。第一節(jié)、內(nèi)部三級審核在報告完成后，按照估價規(guī)范的要求，必須經(jīng)過三級復(fù)核才能出具正式報告，每一級審核要有明確的分工，對審核的內(nèi)容各有側(cè)重點，即使以后報告出現(xiàn)問題，也可馬上知道哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，“三審”分工為：1、“一審”責(zé)任人為項目負責(zé)人。一個評估項目一般有兩個以上評估人員，包括項目參與者和項目負責(zé)人。在領(lǐng)受項目及完成撰寫報告期間，一審應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）參與人員的審核首先要審核項

34、目參與者與該項目是否有利益沖突（假如分配項目時忽視這一點），如有必須請相關(guān)人員回避。（2）資料的審核對委托方提供的資料逐一審核，有可能的話，核對原件，以確保資料的準確、全面、合法。（3）審核報告格式是否按照估價對象的現(xiàn)狀、估價目的選擇房地產(chǎn)估價規(guī)范或城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范的版本撰寫報告。（4）審核文字與排版，是否符合機構(gòu)報告的標(biāo)準格式，例如：字體、顏色、段落、文字表達必須清晰、準確，避免出現(xiàn)錯別字。（5）審核對價格影響因素的分析是否與估價結(jié)果相符。對整個報告的評估過程是否放在當(dāng)前房地產(chǎn)市場大背景下進行分析，是否對房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢進行分析。2、“二審”的責(zé)任人為部門業(yè)務(wù)經(jīng)理審核的側(cè)重點為：（1）估價定

35、義的審核價值定義是否清楚。是否會產(chǎn)生歧義，前后是否一致，影響價格的關(guān)鍵因素在定義中是否體現(xiàn)，如土地使用年限、容積率等。（2）估價方法、估價思路的審核估價方法、估價思路是否符合本次估價目的，估價過程是否正確。比較復(fù)雜的項目是否用多種評估方法測算。（3）假設(shè)條件和說明的審核假設(shè)條件是否成立，相關(guān)說明是否規(guī)避估價師和估價機構(gòu)的風(fēng)險（筆者始終認為體現(xiàn)一個估價師的水平，最重要的是要看他如何在此項中的表述），對一些比較特殊的項目是否將背景情況表述清楚。（4）估價對象描述的審核通過描述是否說明估價對象的權(quán)利狀況、建筑物或土地的現(xiàn)狀，“四至”（是規(guī)劃中，還是現(xiàn)狀）、區(qū)域狀況、個別因素等是否陳述清楚。（5）附件

36、的審核附件是否適用該報告，是否缺少或多余（附件不是越多越好。有些作為估價依據(jù)的如政府改變規(guī)劃的批文等，必不可少）。3、“三審”的責(zé)任人為總估價師主要審核內(nèi)容：（1）估價報告風(fēng)險控制的審核就估價目的、估價依據(jù)、估價結(jié)果綜合考慮，出具該報告對機構(gòu)可能會帶來的影響和風(fēng)險。（2）估價結(jié)果的審核對估價結(jié)果的橫向（同期的不同區(qū)域）和豎向 （不同期的同區(qū)域）的比較和權(quán)衡，最終得到估價結(jié)果。第二節(jié)、不同估價目的下審核的重點拋開第一章中我們講到的估價師執(zhí)業(yè)中的道德風(fēng)險以外，正常執(zhí)業(yè)中的風(fēng)險應(yīng)該通過內(nèi)部審核來降低。評估目的不同，相關(guān)當(dāng)事人對報告關(guān)注的重點也不同，要求我們對報告審核的內(nèi)容也要有所偏重。我們最常見的房

37、地產(chǎn)估價報告按估價目的，可分為抵押、拆遷、司法鑒定和損害賠償?shù)取Ｎ覀冇懻撘幌庐?dāng)事人的關(guān)注重點，同時分析我們內(nèi)部審核的重點。一、城市房屋拆遷估價報告補償安置是城市房屋拆遷中的核心內(nèi)容，拆遷活動所涉及的民事法律關(guān)系主要表現(xiàn)為補償安置，補償安置的基礎(chǔ)是被拆遷房屋價格的評估，評估結(jié)論的載體是估價報告。此類報告應(yīng)注意哪些問題呢，我們通過一個案例來討論。案例1：“六家被拆遷戶狀告鄭州市拆遷辦”原載2006年03月17日今日安報15版拆遷引發(fā)訴訟案，代理律師：張國法。本案背景：原住宅位于鄭州市西太康路的繁華地段的名被拆遷房屋的業(yè)主，年月日，鄭州市地產(chǎn)集團依據(jù)鄭州市拆遷辦“鄭拆裁字第號”行政裁決書，將他們的房

38、屋強制拆遷。名原告認為，無論是價格上的補償，還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，他們都受到了不公平待遇。而被告則認為，年月日，第三人鄭州市地產(chǎn)集團在拆遷區(qū)域張貼了房屋拆遷公告，同年月日又張貼了拆遷宣傳提綱。拆遷工作開始后，大部分被拆遷人與鄭州市拆遷辦簽訂了補償安置協(xié)議，并進行了搬遷。而上述名原告卻沒有與鄭州市地產(chǎn)集團達成拆遷協(xié)議，也未在規(guī)定時間內(nèi)對被拆遷房屋的評估報告提出書面異議。雙方發(fā)生爭議后，年月日，名原告一紙訴狀將鄭州市拆遷辦告上法庭，請求法院撤銷被告作出的這項行政裁決。開庭時間：年月日上午時開庭地點：鄭州市金水區(qū)人民法院第一審判庭合議庭組成人員： 審判長：*、審判員：*、* 原告：委托代理人：*，河南*律師

39、事務(wù)所律師被告：鄭州市*管理辦公室第三人：鄭州市*集團原告：我方訴訟請求有兩項：、判決撤銷被告作出的“鄭拆裁字第號”行政裁決書；、訴訟費用由被告承擔(dān)。被告：、我們所作的行政裁決認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用法律正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以維持；、名原告訴訟請求的理由沒有事實和法律依據(jù)，依法不能成立。第三人：原告所稱“地產(chǎn)集團提交材料不合規(guī)定，沒有取得拆遷許可證”等事實和理由不能成立，這是原告的主觀猜測。我們按照建設(shè)部城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程的規(guī)定向鄭州市拆遷辦提交了資料，鄭州市拆遷辦依照法定程序作出的裁決合理合法。我方在年月日已取得拆遷許可證，評估程序與結(jié)果客觀公正，原告的回遷請求因建

40、設(shè)項目的性質(zhì)而無法滿足。原告的訴訟請求無法律依據(jù)，請法庭依法予以駁回。被告：我們向法庭共提交份證明材料，以證明我們所作裁決的依據(jù)是依原告的申請而進行的。主要有拆遷裁決申請書、被拆遷房屋的估價報告、補償安置方案、拆遷宣傳提綱、協(xié)商記錄、提出異議通知書、調(diào)解會記錄、送達回證、該案爭議的裁決書等。原告質(zhì)證：估價程序是否合法審判長：請原告對被告的證據(jù)進行質(zhì)證。原告：我方認為，被告所出示的證據(jù)之四鄭州市光明房地產(chǎn)評估公司對所拆遷房屋作出的評估報告不合法。首先，依據(jù)建設(shè)部城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第條的規(guī)定，雙方達不成一致意見的，應(yīng)該采取投票或由當(dāng)事人抽簽的方式選擇評估機構(gòu)，而原告并未能夠參加確定評估機構(gòu)的

41、活動，也未接到被告方任何形式的通知，所以確定評估機構(gòu)的程序不合法；其次，估價的程序嚴重違法。該評估報告作出的日期是年月日，而動員拆遷戶們進行拆遷的宣傳提綱所公布的日期是年月日。（只有三天時間）這說明評估機構(gòu)沒有進行實地調(diào)查。原告代理律師張國法：一、被告為拆遷人頒發(fā)的房屋拆遷許可證超過了有效期限。被告為拆遷人鄭州市地產(chǎn)集團頒發(fā)鄭拆許字（2004）第019號房屋拆遷許可證的時間是2004年4月16日。該房屋拆遷許可證許可的拆遷期限是180天。也就是說應(yīng)在2004年10月16日前實施拆遷。如果沒有在規(guī)定的期限內(nèi)完成拆遷的，應(yīng)當(dāng)按照鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例第12條的規(guī)定在其原拆遷期限屆滿15日前向被

42、告申請辦理延期手續(xù)。但直到2004年10月21日房地產(chǎn)估價報告才作出。這時許可其拆遷的期限就已經(jīng)超過5天了。被告作為城市房屋拆遷管理部門，在作出拆遷裁決時，對拆遷人持有的房屋拆遷許可證的效力不加審查，而將一個超期無效的房屋拆遷許可證作為證據(jù)使用，顯然是錯誤的。二、被告作出的拆遷裁決書所依據(jù)的房地產(chǎn)估價報告存在嚴重的違法和違規(guī)現(xiàn)象。第一、確定拆遷估價機構(gòu)的程序不合法。按照建設(shè)部印發(fā)的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第六條的規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例第35條規(guī)定，“拆遷當(dāng)事人就委托評估機構(gòu)達不成一致意見的，由人民政府城市建設(shè)拆遷

43、管理部門組織有關(guān)當(dāng)事人在具有資質(zhì)的評估機構(gòu)中隨機抽定”。涉及到本案，被告和拆遷人至今沒有提供出其依法確定評估機構(gòu)的證據(jù)，所以，被告確定拆遷房屋估價機構(gòu)的程序不合法。第二、房地產(chǎn)估價程序嚴重違法。 1、拆遷房屋的估價結(jié)果有可能是拆遷人和評估機構(gòu)協(xié)商得出的。我們提醒法庭注意的是，拆遷人鄭州市地產(chǎn)集團動遷宣傳提綱是在2004年10月18日公布的，本案中的房地產(chǎn)估價報告是在動遷宣傳提綱宣布之后的第四天，即2004年10月21日作出的。令人稱奇的是，在估價報告尚未作出之前，動遷宣傳提綱中竟然就公布出了拆遷房屋的評估價（見動遷宣傳提綱第四頁中間部分）！這就不得不讓人對評估結(jié)果的公正性和公平性產(chǎn)生懷疑。這種

44、現(xiàn)象的發(fā)生究竟是評估機構(gòu)在弄虛作假，還是委托人與評估機構(gòu)在協(xié)商評估價格，甚至是雙方串通在一起來損害原告的合法權(quán)益，原告很是疑惑！河南省城市房屋拆遷管理條例第44條規(guī)定，“估價機構(gòu)顯示公正、弄虛作假的，其評估結(jié)果無效，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其退回評估費用，并處5萬元以上10萬元以下的罰款”。在此，原告認為該評估結(jié)果有失公正，應(yīng)是無效的，被告據(jù)此作出的裁決也是不合法的。 2、評估機構(gòu)沒有對被拆遷房屋進行實地查勘。城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第15條第1款規(guī)定“拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料”，我們在被告提供的證據(jù)中沒有看到評估機

45、構(gòu)對實地進行查勘的記錄和相關(guān)的影像資料。因為“實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可”（見城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第15條第2款）。即便是“因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的”，也“應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明”（見城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第15條第3款）。代理人沒有看到被告或評估機構(gòu)履行實地查勘程序的證據(jù)。因此，該評估報告程序不合法的。依據(jù)最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定第62條的規(guī)定，對被告在行政程序中采納的鑒定結(jié)論如果原告提出證據(jù)證明鑒定程序嚴

46、重違法的，人民法院對此鑒定結(jié)論不予采納。第三、評估結(jié)論內(nèi)容不完整，估價報告缺少必需的內(nèi)容。 建標(biāo)199948號房地產(chǎn)估價規(guī)范第8部分第2條規(guī)定“估價報告應(yīng)包括下列部分：1封面；2目錄；3致委托方函；4估價師聲明；5估價的假設(shè)和限制條件；6估價結(jié)果報告；7估價技術(shù)報告；8附件。而被告提供的證據(jù)房地產(chǎn)估價報告中卻缺少了估價技術(shù)報告這部分重要的內(nèi)容。這樣，原告就不知道該房地產(chǎn)估價是如何對個別因素、區(qū)域因素、市場背景、最高最佳使用進行分析的。更不知道估價方法是如何選用的，估價測算是如何進行的，當(dāng)然也就不知道估價結(jié)果是如何確定出來的。該房地產(chǎn)估價報告中的附件也不符合規(guī)范的要求，房地產(chǎn)估價規(guī)范中第8部分第

47、3條第17項規(guī)定“附件應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。而本案被告提供的房地產(chǎn)估價報告的附件中，就沒有估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，也沒有估價對象的產(chǎn)權(quán)證明。代理人認為，該估價報告中缺失這些必需的內(nèi)容，就違反了河南省城市房屋拆遷管理條例第30條第3款所規(guī)定的“估價機構(gòu)評估時應(yīng)當(dāng)遵守估價規(guī)范，做到公開、公平、公正”的原則。依據(jù)最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定第62條的規(guī)定，對被告在行政程序中采納的鑒定結(jié)論如果原告提出證據(jù)證明鑒定結(jié)論內(nèi)容不完整的，人民法院對此

48、鑒定結(jié)論不予采納。三、被告以分類評估結(jié)果作為拆遷裁決的依據(jù)不合法。從被告提供的房地產(chǎn)估價報告中可以看出，此次估價是對拆遷項目的分類評估。即在評估時點對成套住宅和非成套住宅進行了分類評估。鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例第34條規(guī)定“城市建設(shè)拆遷補償安置評估包括對拆遷房屋的分類評估和分戶評估。分戶評估是指評估機構(gòu)對被拆遷房屋，按戶根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)和建筑面積，結(jié)合該房的樓層、朝向、成新等因素進行的房地產(chǎn)市場價格的評估”。第35條規(guī)定“拆遷當(dāng)事人可參照被拆遷房屋的分類評估價格簽訂拆遷補償安置協(xié)議；拆遷當(dāng)事人對分類評估結(jié)果有異議，達不成協(xié)議的，被拆遷房屋的補償金額以分戶評估的價格確定，分戶評估的評

49、估機構(gòu)由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商共同委托?！?拆遷人在其動遷宣傳提綱中第3頁，也對該條例的第35條進行了宣傳。既然原告對分類評估結(jié)果有異議，而且拒絕以分類評估的結(jié)果為依據(jù)和拆遷人簽訂安置補償協(xié)議，那么，作為被告就應(yīng)按照鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例的規(guī)定組織拆遷當(dāng)事人進行分戶評估。遺憾的是被告沒有依法行政，使得其裁決存在違法的情形。四、被告以原告在裁決程序中沒有以書面的形式對評估結(jié)果提出異議，就推定“評估結(jié)果合法有效”即沒有事實根據(jù)，也沒有法律依據(jù)。首先，按照城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第20條的規(guī)定“拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托

50、估價機構(gòu)評估”，這里就要求書面申請復(fù)核估價的前提是“收到估價報告”，而原告卻從來沒有收到過正式送達的估價報告。其次，到目前為止原告查找了國家、河南省以及鄭州市的關(guān)于房屋拆遷的法規(guī)和規(guī)章，均沒有發(fā)現(xiàn)關(guān)于要求“拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議必須以書面方式提出”的規(guī)定。再次，原告已經(jīng)清楚的向被告和拆遷人表明對估價結(jié)果持有異議：原告得知拆遷人給出的拆遷房屋補償標(biāo)準之后，就認為這個估價太低，因此，拒絕和拆遷人簽訂補償安置協(xié)議；在裁決程序中的調(diào)解會上，原告用明示或默示的方式表示補償標(biāo)準太低，對估價結(jié)果有異議，最終沒有達成調(diào)解協(xié)議；在拆遷人的裁決申請書中第6頁，被告的拆遷裁決書中的第7頁，本訴訟中被告所提供的證

51、據(jù)7中（即：未達成拆遷安置補償協(xié)議的戶數(shù)比例及原因說明）都表述了原告對估價結(jié)果不認同有異議的態(tài)度。所以，被告以原告在裁決程序中沒有以書面的形式對評估結(jié)果提出異議，就推定“評估結(jié)果合法有效”即沒有事實根據(jù)，也沒有法律依據(jù)。五、房地產(chǎn)評估報告超過了有效的使用期限。 該評估報告是2004年10月21日交付的（拆遷人在2004年10月18日就知道結(jié)果了），被告所作出的拆遷裁決是2005年11月7日。在該評估報告的第9頁第13部分顯示的是“估價報告應(yīng)用有效期”即“有效期自估價報告交付之日起至拆遷補償結(jié)束時止，并不得超過12個月，超過12個月后需要重新進行評估”。從評估報告交付之日（2004年10月21日

52、）到被告作出裁決之日（2005年11月7日）時隔12個月有余，而且拆遷補償?shù)浆F(xiàn)在也沒有結(jié)束，所以，按照該評估報告自身的規(guī)定，其已經(jīng)因超過了有效期而歸于無效。被告依據(jù)一個超過有效期限的鑒定結(jié)論作為裁決的依據(jù)顯然是錯誤的。六、被告和拆遷人沒有提供確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格的證據(jù)。本案中，被告作出的拆遷裁決書中認可了拆遷人制定的補償安置方案，但在補償安置方案中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”方案中，安置房的總價款卻不知是如何計算出來的。國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例第25條、河南省城市房屋拆遷管理條例第31條以及鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例第32條均規(guī)定：實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定，分別對拆遷房屋和所調(diào)換的房屋的價格

53、進行房地產(chǎn)的市場評估，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。本案中的被告和拆遷人沒有提供確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格證據(jù)和依據(jù)。其在安置方案中提出擬進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋沒有進行價格評估。被告在作出拆遷裁決時認可安置方案確定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格，也屬于“主要證據(jù)”不足。七、被告和拆遷人沒有考慮對被拆遷的房屋室內(nèi)自行裝修、裝飾部分的損失進行補償。 建設(shè)部城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第3條第2款規(guī)定“被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定”。拆遷人在實施拆遷行為時應(yīng)考慮被拆遷房屋室內(nèi)的裝飾裝修補償問題，這是每一個居民都會遇到的實際問題。是拆遷時就必須考慮補償因素。但被告

54、和拆遷人在此次拆遷補償過程中不但不考慮被拆遷人的這部分利益，而且被告作為拆遷管理部門竟然對此問題置若罔聞，更不要談組織協(xié)商和評估了。被告在裁決時對這部分補償金不予確認就侵犯了被拆遷人的合法權(quán)益，其拆遷裁決顯然也是違法的。八、被告沒有對原告土地使用權(quán)的補償問題進行裁決。我國憲法第10條第3款規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。我國土地管理法第58條規(guī)定，為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，政府在收回土地時對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。從本質(zhì)上看，拆遷人地產(chǎn)集團此次的拆遷行為，是希望通過拆遷獲得被擁有的土地，因此，在房屋拆遷安置補償時必

55、須考慮土地使用權(quán)的補償問題。被告裁決時對此不予考慮是于法相悖的。九、 被告作出的拆遷裁決程序違法。（一）被告沒有核實補償安置標(biāo)準。如前所述，拆遷人在申請裁決時已經(jīng)清楚的告知被告，原告對評估結(jié)果有異議，認為補償標(biāo)準太低，因此遲遲不簽訂拆遷補償安置協(xié)議。城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第10條第4項規(guī)定“當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。鑒定時間不記入裁決時限”。被告作為裁決機構(gòu)，明知原告對評估結(jié)果有異議，而且評估結(jié)果又明顯不符合法律規(guī)定的程序，并遺漏了許多重要的內(nèi)容。卻不去委托專家評估委員

56、會進行鑒定。徑直作出裁決是嚴重的程序違法行為。（二）被告沒有依法送達拆遷裁決書。城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第15條規(guī)定“裁決書應(yīng)當(dāng)通過直接送達、留置送達、委托送達或郵寄送達等方式送達”。而原告至今也沒有正式接收到裁決書的正式文本，被告更沒有提供送達裁決書的書面證據(jù)，因此，被告的裁決程序違法。十、本次拆遷行為違反了法律的禁止性規(guī)定。河南省城市房屋拆遷管理條例第12條和鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例第13條都規(guī)定：工程指揮部等臨時性機構(gòu)和房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。但是本次拆遷最終卻由“鄭州市丹尼斯夢幻世界項目指揮部”來實施強制拆遷。這種行為顯然是違法的，對此行為無論是被告還是

57、人民法院都應(yīng)該予以糾正。綜上所述，由于被告所作出的具體行政行為（即2005鄭拆裁字第002號行政裁決書）的主要證據(jù)不足，而且違反了法定程序。依據(jù)行政訴訟法第54條第1款第2項的規(guī)定，人民法院應(yīng)依法判決撤銷被告所作出的2005鄭拆裁字第002號行政裁決書并應(yīng)判決被告重新作出具體行政行為。被告：年月日，第三人鄭州市地產(chǎn)集團在拆遷區(qū)域張貼了房屋拆遷公告，同年月日又張貼了拆遷宣傳提綱等，宣傳提綱中告知了已審查備案的搬家獎勵費、搬家補助費、補償安置方案及產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置地點等內(nèi)容；拆遷工作開始后，大部分被拆遷人與鄭州市拆遷辦簽訂了補償安置協(xié)議，并進行了搬遷。而上述名原告卻沒有與鄭州市地產(chǎn)集團達成拆遷協(xié)議，

58、也未在規(guī)定時間內(nèi)對鄭州光明房地產(chǎn)評估有限公司的評估結(jié)果（即被拆遷房屋的評估報告）提出書面異議。并且，拆遷人主體適格，實施拆遷程序合法，補償安置方案符合國務(wù)院發(fā)布的城市房屋拆遷管理條例、鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例等的有關(guān)規(guī)定。我們同時查實，拆遷人拆遷后的建設(shè)項目只有商務(wù)樓，住宅樓的計劃沒有得到有關(guān)部門的批準，原告提出的原地回遷的要求無法滿足屬正常情況。所以，拆遷人的拆遷工作符合有關(guān)規(guī)定，拆遷辦的行政裁決合法。綜上所述，原告的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)該予以駁回。法院最終的判決是：駁回？；調(diào)解？；撤銷？這都不是我們關(guān)注的重點。從本案可以看出，估價報告是否有效成了判決的關(guān)鍵。我們從本案中應(yīng)該得

59、到啟示，當(dāng)事人不一定懂得估價方法，但卻掌握更專業(yè)的法律知識。依據(jù)城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，我們內(nèi)部審核的重點應(yīng)放在以下幾個方面。一、房地產(chǎn)估價報告的合法性審查 （1）主體資格必須合法。估價機構(gòu)必須是三級以上資質(zhì)，簽字的估價師必須是本機構(gòu)專職注冊房地產(chǎn)估價師（2）證據(jù)的收集和取得證據(jù)的方法必須符合法定程序和要求。拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。（3）證據(jù)的形式必須符合法律規(guī)定。實地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意

60、在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中做出相應(yīng)說明。二、房地產(chǎn)估價報告的真實性審查 1、估價報告的結(jié)論應(yīng)客觀真實的反映被拆遷房屋客觀真實的價值；2、被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬是否真實；3、是否嚴格執(zhí)行政府或者其授權(quán)部門公布的價格。三、房地產(chǎn)估價報告的相關(guān)性審查 最高最佳使用的假設(shè)是否符合被拆遷房產(chǎn)的現(xiàn)實；二、抵押目的下的房地產(chǎn)估價2006年1月，三部委關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知及配套發(fā)布房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見，確定房地產(chǎn)評估在金融機構(gòu)抵押貸款業(yè)務(wù)中重要作用，也明確金融業(yè)與評估業(yè)合作的重要性。隨著國家宏觀調(diào)控的進