現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃-陳倍麟

1、 4/4現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)陳倍麟中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部 副總經(jīng)理上海市注冊(cè)咨詢專家、上海市注冊(cè)咨詢師中國(guó)注冊(cè)高級(jí)商務(wù)策劃師、國(guó)際商務(wù)策劃師目錄一、商業(yè)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)特征1. 購(gòu)物中心（銷(xiāo)品茂）2. 商業(yè)街3. 休閑街區(qū)4. 商務(wù)寫(xiě)字樓5. 酒店6. 社區(qū)商業(yè)7. 地下商業(yè)二、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中的六大類常見(jiàn)問(wèn)題（一）先搞建設(shè)后做定位（二）用住宅思路做商業(yè)（三）主次入口與交通錯(cuò)位（四）商圈能級(jí)判斷錯(cuò)誤（五）缺乏專業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)概念三、商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、商業(yè)項(xiàng)目的外觀形態(tài)設(shè)計(jì)2、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3、商業(yè)項(xiàng)目的建筑動(dòng)線設(shè)計(jì)4、商業(yè)項(xiàng)目的中庭功能設(shè)計(jì)5、商業(yè)項(xiàng)目的人性化設(shè)計(jì)6

2、、商業(yè)項(xiàng)目的城市功能融合（1）關(guān)于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點(diǎn) 用地指標(biāo)、地塊形狀 地塊的容積率 地塊的車(chē)/人的流向 地塊的用地性質(zhì)（使用功能） 景觀效果（有河岸線考慮視覺(jué)效果） 項(xiàng)目的預(yù)算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本 ） 提示：“L”型、“凹”字形比較適合人的心理，從結(jié)構(gòu)上看，最省錢(qián)的設(shè)計(jì)是長(zhǎng)方型。（2）關(guān)于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點(diǎn) 地塊的容積率限高規(guī)定 項(xiàng)目地塊所處地段價(jià)值高低（土地成本） 項(xiàng)目地塊的商業(yè)屬性（市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)商圈）提示：國(guó)外商業(yè)建三層比較多（非市級(jí)商業(yè)中心）。（3）關(guān)于商業(yè)建筑主次入口的思考點(diǎn) 交通流向（車(chē)流方向） 行人流向（人從哪來(lái)？)讓人進(jìn)入沒(méi)有壓迫感，更人性化的設(shè)計(jì)

3、 什么方向位置，什么朝向（風(fēng)向、陽(yáng)光） 內(nèi)部使用取景要求（景觀作用） 開(kāi)門(mén)的視覺(jué)與整體設(shè)計(jì)正面、側(cè)面、背面的設(shè)計(jì)要求的直接銜接 消防系統(tǒng)，安全要求提示：十字路口金角的位置為佳。（4）關(guān)于商業(yè)建筑內(nèi)部動(dòng)線的思考點(diǎn) 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達(dá)到最高效益。 有輔助性的空間，營(yíng)造客廳的感覺(jué)（有座位、有咖啡店）。 視面積與長(zhǎng)寬，跨度結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，走道上不適合有很多柱子。 有主力店的商場(chǎng)，流向上要為它考慮。 消防問(wèn)題，一定距離之內(nèi)留出安全出口（緊急出口）。 餐廳、美食廣場(chǎng)需要天然的采光。提示： 自然光帶給人好心情，高級(jí)餐廳要有庭院采光。（5）關(guān)于商業(yè)建

4、筑中庭的思考點(diǎn) 心理上人一般不喜歡進(jìn)了商場(chǎng)一頭看到底，中庭可以讓購(gòu)物者不會(huì)有視覺(jué)疲憊。 心理上人走過(guò)200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點(diǎn)來(lái)過(guò)渡。 有輔助性的空間，營(yíng)造客廳的感覺(jué)（有座位、有咖啡店）。提示： 中庭是集聚人流的磁場(chǎng)，人天然親近自然光，中庭必須見(jiàn)天采光。（6）關(guān)于商業(yè)建筑外部景觀的思考點(diǎn) 景觀對(duì)于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設(shè)計(jì)良好（綠化、停車(chē)場(chǎng)、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。 商業(yè)需要聚焦視覺(jué)，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來(lái)人流。提示： 讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。第一：商業(yè)項(xiàng)目的建筑外觀形態(tài)設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格要有商業(yè)元素2

5、、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)要有視覺(jué)沖擊力3、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)要與景觀設(shè)計(jì)融合第二：商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)2、商業(yè)的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)解析第三：商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目建筑動(dòng)線設(shè)計(jì)的內(nèi)容與原則1、商業(yè)動(dòng)線的概念2、商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)的目的3、外部動(dòng)線設(shè)計(jì)原則4、內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)原則5、垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)原則第四：商業(yè)項(xiàng)目的中庭設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、商業(yè)中庭（1）商場(chǎng)中庭功能（2）中庭的設(shè)計(jì)（3）中庭的藝術(shù)化設(shè)計(jì)2、商業(yè)項(xiàng)目的連廊、退臺(tái)、平頂（1）連廊設(shè)計(jì)（2）走廊設(shè)計(jì)要美觀（3）退臺(tái)空間設(shè)計(jì)（4）平頂活動(dòng)空間設(shè)計(jì)第五：商業(yè)項(xiàng)目的人性化設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、商場(chǎng)指示牌2、休息座椅3、洗手間4、其他人性化設(shè)計(jì)第六：商業(yè)項(xiàng)目的城市功能融合綠地公園表演臺(tái)（露天電影）展覽館圖書(shū)館娛樂(lè)場(chǎng)體育館停車(chē)場(chǎng)h、通道附：一、不同業(yè)態(tài)業(yè)種對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)的不同要求1. 大型主力店對(duì)物業(yè)配置要求（超市、家電、數(shù)碼、家居、家具等）2. 餐飲業(yè)對(duì)物業(yè)配置要求（正餐、中西快餐、休閑餐飲、特色餐飲等）3. 娛樂(lè)休閑業(yè)對(duì)物業(yè)配置要求（影院、健身中心、美容SPA等）（