商業(yè)地產(chǎn)模式研究

1、商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告目錄商業(yè)房地產(chǎn)概述商業(yè)房地產(chǎn)市場狀況商業(yè)房地產(chǎn)模式分析商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析商業(yè)房地產(chǎn)概述商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。按照功能劃分，中國商業(yè)房地產(chǎn)主要有以下11種形式其中購物中心是目前我國商業(yè)房地產(chǎn)的熱點投資方式，特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。按照規(guī)模劃分主要有以下五類近鄰型（小型）社區(qū)型（中型）都市型（大型）超區(qū)域型（超大型）超級型7000M210-20家20-100家100家以上150-200家250-700家5-10萬20萬以上50萬

2、以上商圈輻射幾百萬至幾千萬人口10分鐘車程以內(nèi)30分鐘車程以內(nèi)1.3萬M21.5-7萬M27萬M2以上主營日用品、食品大型超市或批發(fā)商店主力店為大型百貨公司或批發(fā)店100輛500輛1000-5000輛5000輛以上10000l輛10-20萬主力店3-5家10萬M2以上主力店3-6家，業(yè)態(tài)組合更加豐富類型出租面積入駐商戶商圈內(nèi)人口商圈半徑主力店情況停車位數(shù)量商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀宏觀市場情況市場參與者狀況分析價值鏈分析國內(nèi)市場經(jīng)濟的總體向好。零售業(yè)市場的放開，政策的促進以及城市化水平的提升是宏觀環(huán)境的大趨勢商機一：WTO承諾的保護期結(jié)束，2005年后，中國零售市場全面開放，將由一線、二線城市擴大到三

3、線、四線城市商機二：根據(jù)商務(wù)部、建設(shè)部的關(guān)于做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知要求，各地要在04年底前，完成城市商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，以城市經(jīng)營為重點的商業(yè)形態(tài)建設(shè)，將成為城市未來建設(shè)的重點商機三：城市化步伐加快。我國目前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15個百分點，隨著我國城市化水平的提高和城市規(guī)模的擴大，新興城市，特別是科技園區(qū)、工業(yè)園和衛(wèi)星城的出現(xiàn)，作為城市形象的商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃和建設(shè)，將成為城市建設(shè)的重點人均商業(yè)面積比較城市化程度比較商鋪銷售面積占房地產(chǎn)銷售面積比較資料來源：國家統(tǒng)計局統(tǒng)計快報其次，政策的推動。目前正在進行的各地級市城市商業(yè)網(wǎng)點布局的總體規(guī)劃，將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大的

4、、潛在的市場機遇購物中心投資熱點將從各直轄市、省會城市轉(zhuǎn)移至地級市3國內(nèi)各大城市的小商品市場將面臨全面的升級、改建1商業(yè)房地產(chǎn)的項目規(guī)劃將不得不與所在城市的商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合4大型購物中心數(shù)量的增長速度將得到控制2由購物中心全國市場五力競爭分析可知：購物中心競爭較為激烈潛在的競爭者較多：現(xiàn)有的住宅開發(fā)商、國際房地產(chǎn)巨頭、非房地產(chǎn)大型企業(yè)；大多實力雄厚國家土地供應(yīng)日趨緊縮融資渠道單一，銀行貸款條件嚴(yán)格競爭者：跨區(qū)域開發(fā)商數(shù)量較少，但大多實力雄厚各大型零售商和品牌店對開發(fā)商要求嚴(yán)格，存在共同發(fā)展的需求，侃價實力強大品牌專賣店、超市、便利店數(shù)量眾多替代品供應(yīng)方客戶潛在競爭者商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈和關(guān)鍵成功

5、因素分析立項取得土地規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)管理工程管理招商管理商業(yè)管理開發(fā)資金融資流動資金融資商業(yè)房地產(chǎn)價值鏈業(yè)態(tài)組合商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素商業(yè)管理能力所在商圈吸引力自有資金實力/融資能力規(guī)模主力店/品牌店效應(yīng)招商能力土地獲取能力商業(yè)房地產(chǎn)模式分析商業(yè)房地產(chǎn)市場定位中國熱點商業(yè)模式研究國際購物中心模式介紹商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖地域細(xì)分低端高端郊區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖價格細(xì)分中端商業(yè)房地產(chǎn)相對處于一個高價及位于商業(yè)中心區(qū)的位置，并有向郊區(qū)擴張的趨勢圖例： 商業(yè)房地產(chǎn) 寫字樓 住宅寫字樓所主要處于商業(yè)中心，屬于高端價位。并有部分寫字樓處于郊區(qū)住宅處于中低價位，并且主要在

6、居住區(qū)和郊區(qū)之間別墅群體：高價位，郊區(qū)各類型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖地域細(xì)分低端高端郊區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心區(qū)各類型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖價格細(xì)分中端備注： 項目 大型購物中心基本處于郊區(qū)，并成為未來發(fā)展的趨勢百貨商場商業(yè)街超市小商品城都市型購物中心處于商業(yè)中心區(qū)，高端價位中國熱點商業(yè)模式研究大型購物中心（Shopping Mall）模式研究產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究訂單地產(chǎn)模式研究大型購物中心（Shopping Mall）模式研究上海新天地一個商業(yè)房地產(chǎn)的奇跡 上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，并榮獲“2001年中國年代新銳榜建筑”獎、美國 建筑師學(xué)會頒發(fā)的“文化遺產(chǎn)建筑”獎和東方

7、周末舉辦的第一屆“2002 HIGH在上海”“最時尚場所”獎上海新天地是由以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門里弄于充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，成為集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。 北里由多棟石庫門老房子組成， 通過外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新，在保持歷史風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，并結(jié)合了西方現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級消費場所及餐廳。充分展現(xiàn)了新天地的國際元素。新天地北里 新天地南里建成了一座總樓面面積達兩萬五千平方米的購物、娛樂、休閑中心于二零零二年中正式開幕，除了來自世界各地的餐飲場所外，更進駐了年輕人最喜愛的時裝專門店、時尚飾品點、美

8、食廣場、電影院及大規(guī)模的一站式健身中心 新天地南里建有酒店式公寓和一個具有二百二十個車位的地下停車場新天地南里在南里和北里的分水嶺（興業(yè)路）是中共“一大”會址所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與現(xiàn)代藝術(shù)的城市風(fēng)景線 新天地一派繁華，但目前這個項目對投資商來說卻是虧損的，總體14億的投資大約要10年以后才可收回 高成本 新天地項目收回14億的投資至少要在10多年以后了。正是由于這個原因，瑞安董事長羅康瑞在接手個項目的時候被業(yè)界譏為“瘋子”。1、高地價新天地位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架的交匯點，屬于上海的黃金地段2、高費用為保持石庫門建筑的原貌，瑞安集團請來了具有東西方背景的兩

9、家國際公司以及同濟大學(xué)專家共同制定解決方案，并進口昂貴的防潮藥水以整舊如舊動遷安置費用達6.7億，地下管道費用高達3億3、低密度新天地建筑最高不超過四層，新天地每平方米建造成本高達2萬元人民幣，項目總投資14億元4、低容積率新天地項目的容積率只有1.8，這樣的項目在上海市中心肯定虧本5、低收入目前新天地內(nèi)共有租戶92家，瑞安集團年收入只有七、八千萬人民幣瑞安集團賠本建設(shè)新天地，玄機就在于在太平橋的整體改建計劃中，新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動太平橋整體地價 A 太平橋人工湖綠地： 人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場可提供20

10、0多個車位。整個項目耗資近1億元。B 上海新天地 上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游區(qū)，占地3萬平方米。集餐飲、商業(yè)、文化和娛樂功能為一體。D 企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū) 企業(yè)天地坐落太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2公里的湖邊建筑。建筑面積逾50萬平方米，將興建多棟甲級辦公樓、酒店、商場及其他配套設(shè)施。企業(yè)天地目標(biāo)是營造一流的商圈，發(fā)展成為跨國公司總部所在地。C 翠湖天地高級住宅小區(qū) 翠湖天地位于人工湖的南側(cè)，是整體規(guī)劃中占地面積最大的項目，總建筑面積68萬平方米。 翠湖天地一期五棟住宅樓在三周內(nèi)已全部售完，二期正在開發(fā)中。太平橋整體改造項目目的及理念 先改善環(huán)境來提升該

11、地區(qū)品質(zhì)和價值，帶動整個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。首先開發(fā)新天地，為該地區(qū)營造一個高品位的人文環(huán)境；然后開發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造一個優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，提升了 52公頃的土地的品質(zhì)，再進行房地產(chǎn)開發(fā)，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益雙贏。E 瑞安集團總部大樓東區(qū)將興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，作為瑞安集團未來的總部。白玉蘭是上海市花，這個建筑將成為太平橋項目的象征。上海新天地成了中國舊區(qū)改造的樣板。羅康瑞也通過新天地的成功獲得了杭州西湖和重慶化龍橋改造項目。瑞安集團正逐步躋身亞太重量級房產(chǎn)集團的行列化龍橋片區(qū)重建項目位于重慶主城區(qū)的中心地段，占地面積130萬平方米。建成后的化龍橋片區(qū)，將配合重慶市的國際化

12、發(fā)展，延伸和補充解放碑中央商務(wù)區(qū)的功能?；垬蚱瑓^(qū)改造項目定位：重慶的制造業(yè)服務(wù)中心。瑞安集團將在設(shè)計上強化該區(qū)與山水的親和性。作為重慶制造業(yè)的服務(wù)中心，未來的化龍橋片區(qū)將提供各種的配套服務(wù)設(shè)施：包括會展、貿(mào)易和批發(fā)中心、高檔星級酒店、智能寫字樓、高檔住宅下去以及餐飲、娛樂、購物、休閑等相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施，成為國內(nèi)外駐渝人士、商賈以及企管、設(shè)計、開發(fā)、市場退管、貿(mào)易等各界人士的匯聚點。杭州西湖天地西湖天地是瑞安集團應(yīng)杭州市政府官員邀請到杭州打造既具歷史文化特色又有國際水準(zhǔn)的時尚休閑場所。整個西湖天地發(fā)展項目占地五萬平方米，總建筑面積達五萬八千平方米。第一期園林篇占地三萬平方米，已于二零零三年五月

13、開幕。 西湖天地將成為具有杭州歷史文化特色的多功能休閑旅游景區(qū)。重慶化龍橋片區(qū)重建項目金源時代購物中心，無論是龐大的規(guī)模還是齊備的功能都當(dāng)之無愧現(xiàn)代中國的商業(yè)航母 大建筑面積大：作為北京市2003年60項重點工程之一，金源ShoppingMall占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬平方米；單體面積大：一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，是世界最大的商業(yè)單體建筑。東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層；停車面積大：有大型室內(nèi)停車樓，車位達6800余個，開車可達各個商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的ShoppingMall之一。業(yè)態(tài)種類多：一站式購物理念，集百貨，超市，建材家居

14、，汽車展銷，專賣店，餐飲，溜冰場，電影院，酒吧，咖啡廳，書店等休閑娛樂項目于一體；店鋪多：規(guī)劃有5至6家主力店，還有20余家半主力店，600余家專賣店，100余家主題餐廳，10余家娛樂休閑娛樂場所；客流量多：據(jù)權(quán)威機構(gòu)預(yù)測，金源ShoppingMall的客流量每天將達到10萬人次，年銷售額將超過50億元人民幣。購物環(huán)境好：統(tǒng)一管理，以具有時尚休閑風(fēng)格的連接各個業(yè)態(tài)商家的步行街，具有環(huán)境與人文意識的多個中庭布置，以及大型觀光屋頂花園；品牌知名度高：已簽約燕莎、正大集團易初蓮花、居然之家、北京亞運村汽車交易市場、紅人俱樂部、紙老虎等眾多著名的國際國內(nèi)主力店；消費力高：擁有附近世紀(jì)城、魯藝上河園、萬

15、泉新新家園、錦繡大地等高檔社區(qū)的客流優(yōu)勢。123 多 高無獨有偶，金源集團采用低廉的租金作Shopping Mall，也是看重Shopping Mall 附近世紀(jì)城的開發(fā)，只不過這一次是先造城再造Mall金源 Mall金源集團首先建造120萬M2的世紀(jì)城一、二期。通過準(zhǔn)現(xiàn)房銷售、5000元每平方米的低價、大規(guī)模成熟社區(qū)等賣點，2003年以3663億元的銷售額高居北京十大熱銷樓盤榜首1 繼成功投資開發(fā)京西最大商品房項目“世紀(jì)城”后，再次重拳出擊，投資38億，打造世界最大的商業(yè)單體：68萬M2金源時代購物中心 2與此同時，金源集團開展了183萬M2世紀(jì)城三期的建設(shè)，三期開盤就已經(jīng)達到均價6300元

16、3金源模式總結(jié)首先建造中檔次的大型住宅區(qū)，采用低價銷售，快速回籠資金然后再建設(shè)高檔次的Shopping Mall，提升該地段的人氣及商業(yè)氛圍同時推出大型的綜合住宅區(qū)，再一次實現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠利用回籠的現(xiàn)金以及造成的影響，迅速在全國其他地方復(fù)制該模式，實現(xiàn)集團的快速擴張。綜觀金源模式，其最大的特點在于“做快大盤”-快速銷售、快速回籠資金、快速在全國擴展復(fù)制低價快速銷售120萬M2的世紀(jì)城住宅區(qū)，在短期內(nèi)迅速回籠資金達80億借勢迅速推出68 M2的MALL和183萬M2的住宅區(qū)。低價快速引進商家，提升地段整體價值。123未來發(fā)展（04-08）1、金源集團將在全國將設(shè)4家左右的Shopping Ma

17、ll2、在全國將建設(shè)6至8家左右的五星級酒店 通過快速擴張，實現(xiàn)集團由住宅房地產(chǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)和酒店業(yè)的轉(zhuǎn)型一體化開發(fā)模式已經(jīng)成為Shopping Mall 的主要開發(fā)模式，并有著巨大的商業(yè)利潤，我們總結(jié)，該模式有如下的特點253以小帶大，實現(xiàn)一體化整體區(qū)域的升值部分微利或虧損，整體盈利只租不售的經(jīng)營手法與政府密切配合，獲得整體開發(fā)權(quán)新天地首先改善環(huán)境、營造商業(yè)文化和歷史文化來提升太平橋整體地段的品質(zhì)和價值，從而帶動整個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。金源mall的建設(shè)也是為整體303萬M2的世紀(jì)城大盤營造良好的商業(yè)氛圍。新天地地區(qū)目前是虧損很大，但是通過新天地效應(yīng)所帶來的地價升值卻是非常大的。太平橋地段以前

18、均價是8000元，但是2003年翠湖小區(qū)的售價達到了20000元左右。金源mall目前投資要12年以上才能收回投資，但是其住宅房地產(chǎn)確有大量現(xiàn)金回籠新天地和金源并沒有采用流行的分割商鋪，迅速取得現(xiàn)金的方法，而是采用只租不售的經(jīng)營手法，有利于企業(yè)的長久經(jīng)營，樹立企業(yè)的整體形象而實現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。瑞安集團密切配合盧灣區(qū)政府，最終獲得了整體52公頃的開發(fā)權(quán)。瑞安集團才敢拿出一小塊地做新天地。金源集團也是拿到了3000畝地。如果工程切分成幾塊，交給不同的房產(chǎn)開發(fā)商去做，將會使各開發(fā)商單兵作戰(zhàn)，缺乏整體協(xié)調(diào)，難形成綜合效應(yīng)，也不可能有今天的新天地和金源14以市場為導(dǎo)向的周密的項目規(guī)劃與完善的

19、企業(yè)管理上海新天地的規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營都是以市場為導(dǎo)向，有著周密安排的 。新天地所作的環(huán)環(huán)相扣的每一步，都是有完善的管理的支持。金源集團也是如此。一體化開發(fā)模式以其巨額的利潤引來無數(shù)英雄競折腰，然而機會只垂青那些已經(jīng)準(zhǔn)備好的人適用于自有資金比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)；能夠獲得大塊土地開發(fā)權(quán)，能夠從后續(xù)的開發(fā)中取得收益；擁有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；不適用于自有資金不雄厚的企業(yè)，希望通過項目短期內(nèi)獲得資金回報；僅取得小塊土地的開發(fā)權(quán)，不能從周圍地段的升值取得收益彌補前期損失；沒有統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃和完善的管理體系。產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究案例1：柳林大廈在繁華的上?；春Ｂ?，岳祥投資推出分割出售并返租柳林大廈

20、商鋪的舉措，引來眾多的投資者爭相購買，即將為投資商帶來了5.5億元的現(xiàn)金流入 柳林大廈位于上海最高檔商業(yè)區(qū)淮海中路商業(yè)街的南首。是一棟綜合大廈，大廈樓高131.9米，地下二層，地上33層。總建筑面積4萬平方米，16層為大型商場，總建筑面積1.38萬平方米。1分割出售返租：分割出售產(chǎn)權(quán)，投資人將商鋪交由HK100統(tǒng)一經(jīng)營管理，在前五年享受5的固定年度回報率 2引進專業(yè)經(jīng)營機構(gòu)：由香港“HK100”負(fù)責(zé)商場招商和經(jīng)營管理3引進專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)：由“第一一百第一太平”作為物業(yè)管理專業(yè)顧問4引進專業(yè)的策劃機構(gòu)：由第一百貨組織實施商業(yè)策劃5引進畢馬威華振：負(fù)責(zé)對招商收入進行審計，確保招商收入的真實性6引

21、進聯(lián)合律師事務(wù)所：對招商活動的真實性和租金收入分配進行監(jiān)督岳祥投資的具體措施“柳林模式”模式是通過經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)和管理權(quán)“三權(quán)分離”的營運模式，達到交易三方的三贏局面擁有管理權(quán)通過分割銷售在短期內(nèi)獲得大量的現(xiàn)金回報分散風(fēng)險.1通過三權(quán)分離實現(xiàn)三贏局面開發(fā)商2業(yè)主方3經(jīng)營方擁有所有權(quán)可以通過固定租金回報取得投資收益，擁有經(jīng)營權(quán)通常是由專業(yè)的經(jīng)營者統(tǒng)一經(jīng)營，以保證物業(yè)增值模式特點： 發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將商場分割成不同面積單位進行出售來快速獲取開發(fā)利潤。同時在保證業(yè)主每年一定的收益率的前提下，要求業(yè)主與發(fā)展商簽訂與大型商家租期一致的承包經(jīng)營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂租賃合同奠定基礎(chǔ)

22、 。 對于業(yè)主來講，這是一種低投入，低風(fēng)險，回報穩(wěn)定的投資方式。 案例2：常興時代廣場2003年8月，深圳常興時代商城推出全國首創(chuàng)的商鋪銀行投資模式，在地產(chǎn)市場和投資市場引起強烈轟動。短短幾個月時間，商鋪銀行已成為了深圳城中最熱門的話題項目情況： 常興時代廣場位于南山常興北路與桃源路交匯處，由深圳新常興城實業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)而成，本項目由五層群樓商場及兩棟二十五層的住宅塔樓共同組成，總建筑面積為84875.49平方米，一至五層商業(yè)面積為37019平方米。開發(fā)商的做法：1、客戶購鋪后，開發(fā)商將一次性返還34，年租金回報率達到約4.5，客戶可以立刻收租；2、投資者每年可獲10的固定返租額，同時擁有

23、鋪位的產(chǎn)權(quán)3、天虹商場承租常興時代廣場24樓15年，整體為月租金46元/平方米，該租金在2年內(nèi)不變，而在后面的315年內(nèi)每年至少遞增2%10%4、根據(jù)商場的經(jīng)營狀況，當(dāng)一方提出年租金的遞增比例超過2%時，須由甲乙雙方協(xié)商決定，若雙方協(xié)商不成，則仍按2%遞增比例執(zhí)行5、提出商鋪銀行概念常興時代廣場借助商鋪銀行的概念，在開盤當(dāng)日即銷出130套商鋪，當(dāng)月銷售超過2000套，并居2003年深圳市商鋪銷售的榜首，其具體情況如下 經(jīng)營則交給專業(yè)大型商家天虹商場統(tǒng)一運作，通過先進經(jīng)營管理獲取高額穩(wěn)定的收益商鋪銀行的投資者由合作銀行統(tǒng)一辦理商鋪投資一本通。商鋪按揭貸款、投資額、收益額均通過銀行在一本存折上處理

24、和體現(xiàn)。在滿足要求的情況下還可憑一本通向銀行進行鋪位抵押，從而使資金周轉(zhuǎn)更自由。 商城鋪位的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全分離，業(yè)主和投資者投入資金獲得產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)商鋪銀行“商鋪銀行”的特點： 以產(chǎn)權(quán)式商城為載體，以現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營為盈利方向，以金融機構(gòu)提供服務(wù)和保障機制，從而使得地產(chǎn)、商業(yè)、金融這幾大黃金行業(yè)的優(yōu)勢資源全面匯聚，為廣大中小投資者創(chuàng)造了一個全新的理財平臺和投資渠道地產(chǎn)商業(yè)金融 案例3：涌金廣場一樣米養(yǎng)百樣人，地處浙江吳山商圈的涌金廣場也曾借商鋪投資熱潮的東風(fēng)，采用產(chǎn)權(quán)出售方式并創(chuàng)下銷售奇跡，被稱為延安路南部商圈重新崛起的領(lǐng)頭羊 ，但是開業(yè)僅20天，就出現(xiàn)商家大忌：“關(guān)店門”現(xiàn)象 1、位置涌金廣場

25、位于杭州延安南路與西湖大道十字路口，緊臨延安路與解放路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，南近吳山廣場，東臨杭州火車站，西靠西子湖2、結(jié)構(gòu)涌金廣場是主體高五層的特大型商業(yè)中心，總建筑面積達10.2萬平方米，商場面積6.6萬平方米，公寓、寫字樓面積1.3萬平方米。涌金廣場是杭州目前面積最大的集商場、超市、餐飲、娛樂于一體的單體建筑 經(jīng)過總結(jié)，我們得出：涌金項目失敗主要有四大失誤根本原因：開發(fā)商在項目設(shè)計、開發(fā)、銷售過程中，未能充分考慮商業(yè)物業(yè)的特點，以致造成脫節(jié)失誤之一：選址錯誤涌金廣場處于西湖大道。西湖大道一頭連結(jié)著火車站，一頭連著西湖，而且筆直寬闊，因此對乘火車的旅客來說，疏散功能極好，而商業(yè)氣氛極差失誤之二：缺乏

26、規(guī)劃涌金廣場開發(fā)商是從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入商業(yè)的，在建造之前未作商業(yè)規(guī)劃。并且不知道為什么要造這么大的樓。涌金廣場總建筑面積達10.2萬平方米，其中商場面積就達6.6萬平方米 失誤之三： 采用分割銷售，完全失去了控制權(quán)涌金廣場直至建成后才發(fā)現(xiàn)，大面積帶來了售樓上的難題 ，不得已之下，涌金廣場作了分格式出售，分格式出售帶來了業(yè)主產(chǎn)權(quán)的多元化，產(chǎn)權(quán)的多元化決定了只得采用“店中店”的模式 失誤之四：分散經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一的管理涌金廣場全部采用房產(chǎn)商出售、業(yè)主經(jīng)營的方式，缺乏整體管理和可信度。銷售后各店鋪各自為政，無法做到分散店鋪與統(tǒng)一管理完美結(jié)合，使涌金廣場無法形成合力與品牌。案例4：中國小商品城專業(yè)市場的一朵

27、奇葩。中國小商品城經(jīng)過幾十年的發(fā)展，不僅在1993年成為上市公司，目前更發(fā)展成為國際性的先進的全亞洲最大的小商品集散中心 中國小商品城由中國義烏國際商貿(mào)城、篁園市場、賓王市場三個市場簇群組成, 市場擁有34個行業(yè)、1502個大類、32萬種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品。其中，飾品、襪子、玩具產(chǎn)銷量占全國市場1/3強。物美價廉，應(yīng)有盡有的特色鮮明，在國際上具有極強的競爭力。 中國小商品城坐落于浙江中部義烏市，創(chuàng)建于1982年，是我國最早創(chuàng)辦的專業(yè)市場之一。20多年來，經(jīng)歷四次搬

28、遷八次擴建，現(xiàn)擁有營業(yè)面積80多萬平方米，商位34000余個，從業(yè)人員8萬多，日客流量20多萬人次,2003年市場總成交額達248.27億元，其中外貿(mào)出口占50%強，連續(xù)13年位居全國工業(yè)品批發(fā)市場榜首，被國家質(zhì)檢總局授予“重質(zhì)量、守信譽”市場榮譽稱號，是國際小商品的流通、研發(fā)、展示中心，我國最大的小商品出口基地中國小商品城經(jīng)過幾十年的發(fā)展形成了如下特點連鎖化的擴張隨著中國小商品城市場外向度不斷提高，建立了以義烏為中心在金、臺、溫、麗等地區(qū)形成國際性的小商品產(chǎn)業(yè)帶，促進了市場產(chǎn)業(yè)簇群式發(fā)展，進一步鞏固和擴大市場在國際產(chǎn)業(yè)分工中的地位國際化的戰(zhàn)略定位建立了“打造全球最大超市、建設(shè)國際購物天堂”的

29、戰(zhàn)略目標(biāo)，積極實施國際化戰(zhàn)略，大力發(fā)展購物旅游業(yè)，加速市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)范而現(xiàn)代化的管理中國小商品城是我國首個建立ISO9001國際質(zhì)量體系，首家采用專業(yè)市場電子信息化管理系統(tǒng)的專業(yè)市場，已實現(xiàn)市場開發(fā)、商位租賃、經(jīng)營戶行為規(guī)范、商務(wù)信息等服務(wù)的全電腦管理中國小商品城的特點發(fā)達而完善的物流體系中國小商品城是浙江省三大物流中心之一。形成了公路、鐵路、航空立體化的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，日貨物吞吐量達5000余噸。同時，開辦海關(guān)辦事處，開通“一關(guān)三檢”，配套建設(shè)了國際物流中心、商城物流中心兩個現(xiàn)代物流基地，現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施先進，功能完善、高效 使用電子商務(wù)中國小商品城市場信息傳播渠道寬暢，擁有各種專業(yè)報刊

30、。并建立了中國小商品數(shù)字城。形成了中國小商品城的網(wǎng)上市場，促進了電子商務(wù)的發(fā)展 面向世界，服務(wù)全國、輻射深遠(yuǎn)中國小商品城商品輻射180多個國家和地區(qū)，行銷東南亞、中東、歐美等地，年出口量已達總成交額的50%強。先進的市場設(shè)施中國小商品城擁有先進而發(fā)達的市場體系，會展業(yè)發(fā)起早、影響力大。市場配套建有居國際先進水平的大型展館每年承接不同規(guī)模的國際國內(nèi)展會20余個。采用上市融資手段2004年3月，小商品城以16.62元/股的高價增發(fā)2094萬股A 股，并獲49倍超額認(rèn)購 。小商品城從此敲開了資本市場融資的大門 中國小商品城從最早簡陋的交易場所發(fā)展到現(xiàn)在的全亞洲最大的商品集散地，其秘訣在于小商品城一套

31、完善的發(fā)展戰(zhàn)略1繁榮市場、提高素質(zhì)由注重“量”的擴展到注重“質(zhì)”的提高的主體發(fā)展戰(zhàn)略2連鎖經(jīng)營、對外拓展以連鎖經(jīng)營為依托，加強與全國大中市場聯(lián)系合作，提高市場鋪蓋面的對外拓展戰(zhàn)略3扶強倡聯(lián)、創(chuàng)建品牌創(chuàng)建市場品牌：加強市場管理、加大打假力度，強化服務(wù)功能，注重市場的現(xiàn)代化建設(shè)強調(diào)商品品牌：注重引進名 牌商品、拓展精品經(jīng)營的品牌戰(zhàn)略4依托國內(nèi)、走向世界以國內(nèi)市場為依托，將未來發(fā)展重點定位于發(fā)展中國家的跨國戰(zhàn)略5股票上市、強強聯(lián)合一方面加大股市操作力度，另一方面積極推進資產(chǎn)重組，實現(xiàn)低成本擴張的資本運營戰(zhàn)略6科學(xué)經(jīng)商、以人為本以“科學(xué)興商”為原則，造就現(xiàn)代經(jīng)商者；以人為本，注重人才的人才戰(zhàn)略7強化主

32、業(yè)、多元發(fā)展以強化市場功能為目標(biāo)，圍繞市場發(fā)展進行商業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)、交通、信息、旅游、廣告等行業(yè)多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的資本運營戰(zhàn)略小商品城發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)權(quán)式商鋪模式有著良好的發(fā)展前景，我們總結(jié)，該模式有如下的特點23收益高、現(xiàn)金回收期短、短期資金風(fēng)險低租售相結(jié)合的經(jīng)營手法，不利于長期的發(fā)展，長期經(jīng)營風(fēng)險高產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品在不斷更新?lián)Q代產(chǎn)權(quán)式商鋪模式除了具有商業(yè)房地產(chǎn)的高利潤特點之外，開發(fā)商還可以通過售賣產(chǎn)權(quán)式商鋪在短期內(nèi)迅速回籠資金，收回投資，具有風(fēng)險低的特點。租售結(jié)合，快速回籠資金，可以解決開發(fā)商資金實力不足的問題。但是對物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營造成了極大的障礙，從長期來看，風(fēng)險較大。最初的產(chǎn)權(quán)式商鋪只是分割

33、出售，第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪推出目前較為流行的出售返租方式，第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪是深圳常興時代廣場又推出了商鋪銀行的概念。1通過對以上案例的分析，我們初步得到以下結(jié)論優(yōu)點目前發(fā)展前景良好；投資回報率高對自有資金要求較低；對地段要求相對較低；資金回籠迅速，現(xiàn)金流順暢缺點對項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計要求越來越高；業(yè)主越來越理性，存在招商風(fēng)險；對如何處理好開放商、業(yè)主、經(jīng)營商的關(guān)系要求很高；對后期經(jīng)營管理要求非常高。對開發(fā)商而言， 產(chǎn)區(qū)式商鋪模式具有以下優(yōu)缺點訂單地產(chǎn)模式研究“訂單地產(chǎn)”模式主要內(nèi)容是聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建四個方面的綜合訂單地產(chǎn)1234 聯(lián)合協(xié)議1、具有強大的吸引力和凝聚力的世界強企業(yè)

34、；2、社會知名度高，親和力強的亞洲超一流企業(yè)；3、國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名與全球各大跨國企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。共同參與城市的選擇地塊選擇規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)方面的對接在項目開發(fā)之前就獲得合作伙伴的認(rèn)可平均租金與合作伙伴達成協(xié)議，按照城市將租金劃分等級，并事先規(guī)定好租金的數(shù)目。將合同洽談的時間大大減少。先租后建在確定面積、城市、租金后在開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設(shè)。要運作好“訂單地產(chǎn)”，必須關(guān)注六大要素：結(jié)合實際、準(zhǔn)確選址、規(guī)劃為本、主力店入駐、以租為主、經(jīng)營管理結(jié)合實際在選址等方面不可照搬國外經(jīng)驗，必須必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況來進行準(zhǔn)確選址地段是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵成功因素，選擇地段需結(jié)合客戶需求、商

35、業(yè)氛圍、租金要求、交通狀況、周邊人口、城市規(guī)劃等各個方面來綜合考慮12規(guī)劃為本有了好的地段還必須進行好的規(guī)劃才能做好一個項目。在做規(guī)劃之前要注意以下原則：客戶需求、交通優(yōu)先、路路相通、提高任期、小店優(yōu)先3主力店入住購物中心的成功關(guān)鍵是能否找到有號召力的品牌主力店：1、人氣的保證2、永續(xù)經(jīng)營的保證4以租為主以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營方式可以保證良好的整體形象與經(jīng)營風(fēng)格。有利于物業(yè)的長久升值。5經(jīng)營管理良好的經(jīng)營管理是維護地段升值的保障因素。良好的經(jīng)營管理不僅可以在短期內(nèi)提升租金，更可在長期內(nèi)保障企業(yè)規(guī)劃的順利執(zhí)行6訂單地產(chǎn)模式六大運作要素采用訂單地產(chǎn)的項目，其融資結(jié)構(gòu)增加了主力店的投資，大大減少了

36、項目的資金風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約20將由開發(fā)商直接投資20左右由主力店企業(yè)自己投資約60投資將向項目當(dāng)?shù)劂y行貸款。首先努力爭取當(dāng)?shù)卣С?，其次以主力店入駐為賣點取得銀行支持。爭取與銀行達成銀企合作協(xié)議訂單地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)我們總結(jié)，訂單地產(chǎn)開發(fā)模式的特點如下23采用訂單捆綁方式，降低風(fēng)險選擇合作伙伴采用強強聯(lián)合、強中納強充分考慮合作伙伴的需求、在各個環(huán)節(jié)與合作伙伴密切配合萬達有15個頂級的商業(yè)企業(yè)合作伙伴，萬達的商業(yè)廣場在建設(shè)之前已經(jīng)有了租戶的訂單，降低了建成之后的承租風(fēng)險。而且，萬達與租戶的“固定租金年度升值”出租模式，不僅保證了長期穩(wěn)定的投資回報，而且在開工之前就大致算出了長期的投資收益

37、率選擇具有強大的吸引力和凝聚力的世界強企業(yè)；社會知名度高，親和力強的亞洲超一流企業(yè)；國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名的合作伙伴。并且通過合作伙伴的選擇實現(xiàn)跨行業(yè)業(yè)態(tài)的資源整合，各種業(yè)態(tài)交相輝映，相得益彰，并釋放出整體輻射力 在建造購物中心之前，充分考慮合作伙伴的需求，在城市選擇、地塊選擇、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計要求、經(jīng)營管理等各個環(huán)節(jié)與合作伙伴密切配合，確保成功。14以租為主的經(jīng)營手法以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營手法，有利于企業(yè)的長久經(jīng)營，樹立企業(yè)的整體形象，實現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。訂單地產(chǎn)模式風(fēng)險低，回報大。使用訂單地產(chǎn)模式必須具備以下特點適用于整合資源能力很強，能夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴；擁有完善的管理體系和

38、統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團隊；具有跨區(qū)域管理的能力。不適用于整合資源能力不強，不夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴；不具有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；不具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團隊；不具有跨區(qū)域管理的能力。注意：主力店撤資等違約行為將會給訂單地產(chǎn)模式帶來的致命的潛在風(fēng)險國際先進地產(chǎn)模式介紹美國購物中心的發(fā)展歷程 大型購物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費群體和男女老幼都會從中得到選擇和滿足 雛型：美國西爾斯羅巴克公司在城市邊緣地帶，規(guī)劃建造的具有初步的整體規(guī)劃的許多獨立的商店街，同時

39、附設(shè)了免費的停車場鼻祖：Country Club Plaza：提供住宅區(qū)內(nèi)居民可以享受消費服務(wù)的場所特色：具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范 郊區(qū)化發(fā)展：由于郊區(qū)城市的低土地價格及新興產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購物中心而繁榮起來的邊緣城市 此階段購物中心的發(fā)展：具有經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義 發(fā)展原因1、7 0 年代初能源危機，石油價格暴漲，郊區(qū)購物費用過高2、解決城市中心空心化的要求市區(qū)化發(fā)展期：摩爾購物中心又開始開進美國市中心， 且

40、市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型共同發(fā)展 20世紀(jì)20年代初期20世紀(jì)20年代中期萌芽發(fā)展期20世紀(jì)50年代20世紀(jì)70年代郊區(qū)化快速發(fā)展期2000年市區(qū)化回歸發(fā)展期至今多類型發(fā)展期年份發(fā)展階段美國成功Shopping Mall目前具有以下四大特點琳瑯滿目的商品和多樣化的服務(wù)以人為本的舒適購物環(huán)境便捷的地理位置先進的管理技術(shù)1234奉行以人為本的經(jīng)營理念：將消費者的利益放在首位，最大限度地滿足消費者的購物需求，使消費者的購物成為一種快樂的體驗。設(shè)有多種休閑

41、、娛樂設(shè)備：為了體現(xiàn)以人為本的宗旨，Shopping Mall 大多設(shè)有較多的休閑、娛樂設(shè)施。歐洲最大的 MallBluewater為了追求消費者最大的滿意，用將近15000 平方米作為娛樂休閑場地，并伴有風(fēng)景如畫的7個湖泊和20公頃的園地、花園，并建有自行車道、劃船和野餐區(qū)，還有一個1000 平方米的大型溫室建筑，以熱帶雨林為主題， 擁有30米高的熱帶樹木，以及池塘和瀑布。商品組合力求多樣化：以最大限度地滿足不同層次的消費者不同檔次的消費需求。引入各種不同的零售業(yè)態(tài)：國外的Mall大體是以百貨店和超市為核心，輔以眾多的專賣店、專業(yè)店和餐飲店及各種其他設(shè)施，并定期舉辦音樂、戲劇、表演和藝術(shù)展覽

42、等活動，從而實現(xiàn)消費者在Mall內(nèi)一次購全所需商品的目標(biāo)以日本為例：日本福崗的運河城內(nèi)設(shè)有兩家國際著名星級酒店、專賣店、餐飲、影視劇場和娛樂城等。運河城對各個不同的目標(biāo)顧客進行分類，據(jù)此分設(shè)不同的購物區(qū)，盡量滿足消費者一站購物的需要最大限度地增加客流量：Mall經(jīng)常選址在消費者相對容易到達的地方。由于國外小汽車的普及，消費者購物以駕車為主，因此，為了降低營運成本、避免城市的交通擁擠，國外大多數(shù)Mall選址在城市的郊區(qū)。為此，Mall必須提供便捷的交通。Bluewater為了減少公路的交通流量，每,- 分鐘就有一趟從倫敦和其周邊城鎮(zhèn)到Bluewater的定時火車服務(wù)，以及由火車站到購物城門口的短

43、距離往返巴士接送。Mall的優(yōu)勢在于整合效應(yīng)：為了最大限度地發(fā)揮這一效應(yīng)，Mall在管理上必須借助于高科技，運用先進的管理方法來發(fā)揮競爭優(yōu)勢?，F(xiàn)代Mall的設(shè)計、運作和管理打破了傳統(tǒng)零售業(yè)的種種局限性，已經(jīng)成為了零售業(yè)中的最具高科技特征之一的經(jīng)營方式。將最先進的管理手段運用到Mall中已成為國外購物中心發(fā)展商的共識：英國的許多Mall紛紛自建網(wǎng)絡(luò)，并且將其鏈接到不同零售商的網(wǎng)站，為購物者提供了先在網(wǎng)上瀏覽再到店里選購的方便。新加坡是東南亞各國中零售業(yè)發(fā)展較快的國家。零售業(yè)總營業(yè)額1993年至1996年每年增長7%，1996年為160億美元。新加坡人口320萬人，1998年觀光客人數(shù)達600萬人

44、 ，其購物中心近期有如下特點郊區(qū)與市中心購物中心同時發(fā)展零售業(yè)發(fā)生變化購物中心發(fā)生變化新加坡較大型的購物中心集中在新加坡市中心的烏節(jié)（Orchard）地區(qū)，是著名的“烏節(jié)購物環(huán)帶區(qū)”，包括多種形式。2001年建成的布爾斯/羅可區(qū)的購物中心，位于交通樞紐附近，周末假日客流可達到16萬人次；首家郊區(qū)型購物中心1994年才在新加坡北部出現(xiàn)，但發(fā)展的十分迅速，陸續(xù)有15個這種大型購物中心完工。均座落在較大型的住宅區(qū)，同時又位于交通樞紐附近，有百貨公司、電影城、娛樂電玩中心、保齡球館、購物商店、室外餐廳和咖啡館等多種業(yè)態(tài)形式。都市與郊區(qū)購物中心的競爭態(tài)勢已經(jīng)形成；以生活型態(tài)為導(dǎo)向的多種零售業(yè)更加流行：如

45、教育娛樂業(yè)的書店興盛、美容美發(fā)等新興行業(yè)增加；.重視年輕消費族群，且其將成為主流：新加坡人口中年輕人占37%，亦即有110萬的24歲以下的人。雖然其收入不高，但是其可支配所得卻非常高，所以零售業(yè)者都已注意到這個族群；國際網(wǎng)路普及率提高：雖然電子購物的比例不高，但零售業(yè)者在網(wǎng)上出現(xiàn)，有助于提升知名度。購物中心的收入由傳統(tǒng)的租金收入占多數(shù)轉(zhuǎn)向廣告和停車收入等：由于商場的顧客流量提高了50%，用作廣告和展示的公共空間的面積大約增加55%；購物中心進行重整時，以邊調(diào)整邊營業(yè)的方式：可以繼續(xù)營業(yè)有收入，而消費者也可以有休閑逛街的地方；購物中心改善和整修的部分主要有：開放空間加大、增加采光、裝設(shè)新的信號裝

46、置如方向指示和停車指示訊號、引進專為餐飲店設(shè)計的空調(diào)、增設(shè)電子計算機系統(tǒng)、保持賣場的動線順暢、在門口裝設(shè)新的安全警衛(wèi)系統(tǒng)、提供額外通往停車場的通道等，以方便消費。新加坡零售業(yè)中購物中心的平均店面出租率為90%。烏節(jié)路黃金地段的購物中心毛利率約在5%6%之間，并且在不斷的發(fā)展中形成了完善的管理方式有效組織及運作系統(tǒng)：購物中心管理有明確的工作流程，以進行催收租金等例行性工作。對行政作業(yè)也制訂了明確的管理規(guī)范，如收取租金標(biāo)準(zhǔn)須一季評估一次。組織結(jié)構(gòu)：一個20萬平方米的購物中心，一般有20個管理人員，包括購物中心經(jīng)理、不動產(chǎn)管理專員、專員助理、工程師、技術(shù)人員、停車場管理、商場租賃人員等。不動產(chǎn)服務(wù)等

47、大多外包，可使人員任用較有彈性。.采取各種策略提高出租率以增加收入：提高廣告曝光率，增加知名度；制作簡介手冊、海報；發(fā)放、郵寄宣傳品；與承租戶保持良好關(guān)系，定期作意見調(diào)查等。招商條件：購物中心與承租戶的租約大都以23年為主，押金在23月租金之間。對具競爭性的主力商店，要比其它的商店條件低。完善的管理方式從國際先進購物中心的發(fā)展，我們看到在中國發(fā)展Shopping Mall 應(yīng)該注意以下四點得到消費者的認(rèn)同處理好規(guī)模與效益的關(guān)系實現(xiàn)有序競爭形成集體競爭力使消費者形成到Mall 購物的習(xí)慣1234基本特點是規(guī)模大：一般的Mall都在10萬20萬平方米之間，大的可達到.40萬50萬平方米。獲利為標(biāo)準(zhǔn)

48、的：任何一種商業(yè)形態(tài)、選擇都是以是否獲利為標(biāo)準(zhǔn)的。Mall雖然 以規(guī)模取勝，但并不是規(guī)模越大越好。24億到30億元的銷售額：城鄉(xiāng)結(jié)合部建一個30萬平方米的Mall，每年每平方米保本銷售額大致不能少于800- 1000元，全年Mall 總的銷售額為24億到30億元。吸引消費者是關(guān)鍵：要實現(xiàn)Mall的銷售額，必須保證適當(dāng)?shù)娜肆鲾?shù)量，吸引更多的消費者來購物成為Mall 生存與發(fā)展、及時收回成本獲得贏利的關(guān)鍵。實現(xiàn)贏利的關(guān)鍵是得到消費者的認(rèn)同：從而吸引越來越多的消費者前來購物，為消費者創(chuàng)造和提供滿足消費需求的一切條件，真正實現(xiàn)以人為本。國外比較成功的Mall都崇尚顧客第一、消費者至上的經(jīng)營理念。經(jīng)常為顧客提供咨詢，解決顧客困難，協(xié)助辦理退換貨手續(xù)，創(chuàng)建優(yōu)雅的購物環(huán)境。但是目前國內(nèi)許多的購物中心大多還不具備這一條件。因此，能不能創(chuàng)造一個讓消費者滿意的購物環(huán)境成為今后國內(nèi)Mall發(fā)展的重要因素之一。