某地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)想

1、招商地產(chǎn)番禺工程開發(fā)設(shè)想工程簡介本工程位于廣州市新城區(qū)與市中心區(qū)的節(jié)點處，地理位置、周邊環(huán)境及交通 條件均非常優(yōu)越。總占地大約為3km2，將建成一個集生活、工作、游玩和學習 一體的開放式生態(tài)樂園，共有三大功能區(qū)塊，約1 km2的中央公園區(qū)對南北兩區(qū) 形成有機的補充之勢，并將提升工程的整體格調(diào)和潛在價值。短期內(nèi)對于兩北兩 區(qū)地塊的升級起到關(guān)鍵性作用。2市場及業(yè)態(tài)分析2.1綜合背景嶺南文化中蘊涵有一種追尋探險、率意野性的成分，這里有大量的游客經(jīng)常 出游至險峻地進行旅游，喜歡原生態(tài)叢林的目的地。廣東省自古就是一個對外口岸，更因為它緊鄰香港、澳門，致使其文化中已 經(jīng)染上了濃厚的異國情調(diào)，承載著異域風情

2、的各式消費產(chǎn)品已經(jīng)得到市場認可。 廣州自然人文資源豐富、社會經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚、區(qū)位交通優(yōu)越，旅游、地產(chǎn)業(yè) 極其發(fā)達。經(jīng)濟的發(fā)達，促使廣州率先步入休閑時代，人們在享受休閑生活革命 的同時，對休閑娛樂產(chǎn)品的要求也越來越高。 2000年，廣州提出了 “南拓北優(yōu)東進西聯(lián)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。目前，琶洲會 展休閑商務(wù)區(qū)(RBD)-華南板塊中央居住區(qū)一廣州新城市中心區(qū)一南沙濱海生 活區(qū)開發(fā)建設(shè)正熱火朝天，工程所在地處于華南板塊中，諸多利好條件使地塊呈 現(xiàn)無限潛力。環(huán)境決定價值。自成性格的環(huán)境氛圍成為決定工程成敗的基礎(chǔ)條件。南國的 氣候賦予這里一道獨特的綠色景觀，更為制造特殊氛圍提供了資源和基礎(chǔ)。2.2典型市場及業(yè)

3、態(tài)分析此處將主要的從番禺區(qū)的主題娛樂業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢判斷區(qū)域市場 走向：22.1主題娛樂業(yè)選取番禺區(qū)主要的娛樂性公園進行綜合指標評價:番禺野生動物園長隆野生動物園余蔭山房大夫山森林公園蓮花山森美公園寶墨園百萬葵園2.2.2房地產(chǎn)業(yè)番禺的樓盤在全國房產(chǎn)業(yè)中均有可圈可點之處，其總體特點便是“規(guī)模制 勝”。華南和洛溪兩大板塊，因自有的獨特文化和個性對陣番禺。華南板塊：展現(xiàn)從容優(yōu)雅生活華南板塊號稱中國樓市典范，其住宅產(chǎn)品可謂集國內(nèi)住宅產(chǎn)品之大全，戶型 多變，風格別致，種類齊全；最令人津津樂道的是各大樓盤優(yōu)雅的環(huán)境，更有頗 具規(guī)模和特色的商業(yè)街。代表樓盤：祈福新村、碧桂園、星河灣、雅居樂、錦繡 香

4、江、華南新城、南國奧園等。洛溪板塊：水文化加成熟配套華南板塊的興起，帶起了洛溪板塊。吸取了華南板塊對園林景觀完美追求的 理念及市區(qū)盤借江景發(fā)揮主題的手法，洛溪板塊將江景資源挖掘和演繹的淋漓盡 致，更有依托于華南板塊形成的成熟配套。代表樓盤：麗江左岸、海龍灣、東海 花園、華薈明苑、麗水灣。各主要樓盤在景觀利用方面各顯神通，有的人工開挖水域，制造大規(guī)模海景； 有的依托地理條件，巧妙利用過境河流；更有引入體育因素，彌補自身的不足。 各開發(fā)商都試圖在景觀營造方面標新立異，但是基于開發(fā)土地面積的限制和經(jīng)濟 效益的權(quán)衡，他們不能將更多的精力投入到生態(tài)環(huán)境的改善，景觀營造只是浮于 表面，缺乏更深層次的內(nèi)涵。

5、相比之下，我們所擁有的開發(fā)條件是最好的，1平 方公里的土地利用面積，是其他樓盤無法望及項背的。大規(guī)模的生態(tài)改善將在番 禺板塊引起轟動的效應(yīng)。2.2.3辨析大勢一一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)呼之欲出創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)(Creative Industries)是融合時尚工業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、資訊科技、娛樂 傳播于一體的新型復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代大都市發(fā)展從生產(chǎn)一一技術(shù)創(chuàng)新階段演進 到文化一一藝術(shù)一一技術(shù)創(chuàng)新階段的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系。泛華南板塊房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)，已為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的引入和成長帶來良好 的生活配套、人居環(huán)境、就近就業(yè)的高素質(zhì)人力資源，更具意義的是房地產(chǎn)業(yè)是 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的天然盟友，房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品及社區(qū)環(huán)境，是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重大研發(fā)、展

6、 示、分銷窗口與基地。泛華南板塊亟待改變近郊居住單一功能的窘?jīng)r，率先發(fā)展、集聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)， 打造廣州的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)(CID)，將是番禺北區(qū)產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展的難得機遇。招商局番禺工程一一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)的策源地極佳的區(qū)位、雄厚的操作能力，天時、地利、人和，使招商局番禺工程率先 揭竿，策動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)革命。以創(chuàng)意工業(yè)為主導(dǎo)的地區(qū)經(jīng)濟體系將由此產(chǎn)生。中央公園區(qū)一一休閑娛樂功能的綜合提升招商局番禺工程的中央公園區(qū)，將成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)體系中休閑娛樂功能的集中 體現(xiàn)，它不僅聯(lián)合工程南北兩個地塊有機打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)體系的核心鏈條，更是番 禺地區(qū)甚至大廣州圈主題娛樂的綜合提升。它也將通過各種不同形態(tài)、不同營業(yè) 方式的娛樂，組合為一個承

7、擔綜合休閑功能的片區(qū)，既與其他兩地塊相輔相成， 又自成體系。市場也真正呼喚一處濃郁文化性格包圍下，充滿自然野趣，不僅肢 體得以放松，更是心靈得以舒解的所在。中央公園區(qū)域開發(fā)設(shè)想2.1市場定位計劃中對中心公園片區(qū)的定位是一個擁有生態(tài)環(huán)境的新型世外桃源。它的基 本任務(wù)是滿足招商地產(chǎn)番禺工程對整個片區(qū)特殊生態(tài)環(huán)境的需要。我們認為在整個片區(qū)內(nèi)，中心公園將成為一個空間開放、功能內(nèi)斂的區(qū)域， 它應(yīng)該是一個能夠積聚廣泛人氣的核心吸引物，同時它也是提升整個大片區(qū)檔次 的必要條件。工程的主要目標市場是以廣州市為中心的整個大廣州地區(qū)。首先，我們工程 特殊的地理位置決定了它必將在廣州市城區(qū)發(fā)展中處于十分重要的節(jié)點位

8、置；其 次，整個大廣州地區(qū)將近兩千萬的人口基數(shù)是我們重要的市場基礎(chǔ)，足夠的游客 到訪率和重游率是我們進行正常經(jīng)營的保證。我們的二級市場定位于整個珠三角地區(qū)。珠三角地區(qū)擁有能夠支持我們工程 開展的高品質(zhì)游客群，廣州作為珠三角的中心城市具有極強的輻射能力和上佳的 進入性，這些是我們不可忽視的市場資源。對主要市場的有效開發(fā)后帶來的口碑效應(yīng)，必將拉動二級市場以及更廣泛范 圍內(nèi)的關(guān)注。我們的產(chǎn)品也將成為廣州旅游產(chǎn)品格局中的亮點，成為珠三角地區(qū) 旅游業(yè)態(tài)的新發(fā)現(xiàn)。（具體的規(guī)模預(yù)算及影響力還需依托更嚴縝的市場調(diào)查）2.2開發(fā)主題都市叢林都市叢林是一個經(jīng)常被提及的概念，但人們一聽到它往往想到就是鱗次櫛比 的高

9、樓大廈，壓抑狹窄的灰色天空。當都市變成一座座鋼筋水泥的叢林，尋夢的 人們就像徘徊在叢林里的螞蟻，從一幢大樓到另一幢大樓。面對都市日益惡化的生態(tài)環(huán)境，人們越來越向往在大自然中那種純樸的生活方式，希望能聆聽林中鳥兒愉快的歡唱，浸沐于葉間灑下的點點陽光。中心公園需要推崇的就是這樣一種生態(tài)魅力，這里我們有足夠的土地，這里我們有足夠的水域。我們帶給每一個住在這里，來到這里的人非同一般的體驗。叢林中蘊含的寶藏需要你一點一點的尋找，叢林中彌漫的生活需要你一滴一滴的品嘗。不斷的驚喜帶給你無限的歡笑，詮釋著不一樣的生活方式。從都市到叢林只需一步從城市里走出來，只需小小的一步你就能進入到另一個奇妙的世界。工作的

10、壓力，生活的煩惱會統(tǒng)統(tǒng)被拋棄在叢林之外。叢林蠶食的都市被原始叢林蠶食的都市這里不是一片被硬磚冷瓦包裹著的樹林，這里出現(xiàn)的是一座被叢林蠶食掉的 城市，原始森林的枝葉、藤蔓、野性甚至味道像沒有韁繩的野馬，跨過公路，跨 過圍墻，入侵了整個社區(qū)，包圍了家家戶戶，推開塵封的門窗，迎接你的將是林 中的朝陽。2.3工程功能初步安排2.3.1功能安排示意圖根據(jù)開發(fā)商的意愿和當?shù)卣嘘P(guān)土地使用的條件，我們從旅游開發(fā)的角度 對于未來中央公園地塊的整體發(fā)展做出如下的概念設(shè)想：232工程功能定位整體工程的功能定位從開放、半開放、私密這三個等級，分別圍繞都市叢林 的概念來進行展開，三者之間互相滲透，互相支撐。 開放的

11、公共綠地以及主題地產(chǎn)，主要面向番禺工程及周邊區(qū)域市場，為 在這一大片區(qū)內(nèi)的常住居民提供一個可以自由進入的開放的活動空間。通過大規(guī)模的植被培養(yǎng)滿足政府對地塊的要求，改善整個社區(qū)的生態(tài)環(huán) 境，創(chuàng)造一個溫馨舒適的工作和生活環(huán)境。主題公園式的雨林休閑區(qū)是整個中央公園的重點，是我們都市叢林的概 念的集中體現(xiàn)。雨林廣場、雨林河谷以及叢林樂園，引用亞馬遜印加地 區(qū)的雨林文化加以包裝。富有野趣的工程設(shè)置，將會展現(xiàn)給游客一種別 樣的異國情調(diào)；豐富多彩的植被營造會帶給游客巨大的視覺沖擊。游客 能在園區(qū)中將會體驗到都市生活中不可想象的叢林探奇。園區(qū)的活動設(shè)置目標針對以娛樂休閑的度假生活為目的的外來游客，半 開放的園

12、林環(huán)境將通過較低的門票價格屏蔽掉一些外來因素的人為十 擾，在只有土地經(jīng)營權(quán)的情況下，具體工程的單獨收費將會是整體經(jīng)濟 效益的體現(xiàn)。VIP俱樂部是一個高端人群享受生活的場所，較高的進入門檻保證了區(qū) 域內(nèi)游客的品質(zhì)和檔次。這里提供全方位、高品級的服務(wù)，意想不到的 叢林休閑方式能夠確保在這一片區(qū)內(nèi)活動的人群得到較高層次的滿意 度和社會認同感。2.3.3工程概念設(shè)置主要園區(qū)的工程設(shè)置緊緊圍繞都市叢林這一概念，中央公園努力塑造自己的 形象與風格。在整體環(huán)境方面，充分利用山體、水體、水岸、小品、叢林、生態(tài) 廣場等方法，構(gòu)筑園區(qū)景觀。并與開發(fā)區(qū)的空間建設(shè)，與商業(yè)住宅板塊的開發(fā)相 結(jié)合，塑造高檔次的可持續(xù)“城

13、市生態(tài)居住區(qū)”，真正做到-以人為本。青少年營地區(qū)域以叢林概念包裝的拓展類工程將對青少年和公司團隊產(chǎn)生 巨大的吸引力。開放水面給與普通人更多的親水機會，安排一些低強度低刺激性的活動。沿水岸線錯落設(shè)置多個大型的收費工程，以雨林風格進行包裝： 雨林河谷，一個以雨林探險為目的的綜合大型漂流河類工程； 奪寶奇兵，通過起伏的山勢開展探險類活動；激流勇進，體驗山水互動的高強度刺激體驗；蘭精靈城堡，針對低年齡兒童，配合適宜父母休息的綜合休閑設(shè)施；VIP森林桑拿、叢林溫泉針對高端用戶，私密性較強，相對空間大。（以上工程均為概念性設(shè)想，具體安排需要結(jié)合實體情況）2.3.4概念圖示開發(fā)總體策略中央公園的開發(fā)首先做好

14、生活居住環(huán)境的優(yōu)化與完善，強調(diào)叢林的概念，以 吸引更多常住人口，提高基礎(chǔ)設(shè)施的利用效率。中央公園在公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)方面注意與番禺工程的功能定位相協(xié)調(diào)， 與長遠發(fā)展目標相結(jié)合。將以公共綠地、防護綠地、生產(chǎn)綠地、風景林地及道路綠化共同構(gòu)筑有機 的綠化網(wǎng)絡(luò)，提供充分的綠化空間，形成經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益同步增 長的發(fā)展新格局。以高水平的規(guī)劃和嚴格的經(jīng)管使不同水平的建筑外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一，塑造統(tǒng)一 和諧富有韻味的叢林主題形象。深化公園ci設(shè)計，通過對廣場、綠地、小品、廣告標牌等的精心雕琢， 建立起富有特色的標識系統(tǒng)。中央公園建設(shè)注意景觀形象的設(shè)計，做好主要地段與街道的景觀與空間設(shè) 計，注意標志物建筑

15、與生活情趣小品的建設(shè)。注重雨林廣場的構(gòu)建，增強文化的 凝聚性。3.1公共空間、休閑工程的開發(fā)意義綠色生態(tài)空間提供了高速路及快速路的綠色隔離，并為整個番禺工程提供大 范圍的可進入的綠色開敞空間，構(gòu)成以叢林為主的視覺環(huán)境，使番禺工程片區(qū)置 于綠色背景之上。在生態(tài)叢林中可布置各種休閑設(shè)施，通過富有情趣的游覽路將 其相互連接，人們510分鐘步行便進入生態(tài)綠帶，呼吸到新鮮的空氣。中央公園工程建設(shè)的綠地生態(tài)景觀和相應(yīng)的休閑場所，這些地方都不收門 票。首先，作為公眾生活和休閑的服務(wù)工程，這些建設(shè)基本屬于社會服務(wù)性質(zhì)， 并不能單一地從經(jīng)濟角度考慮；其次，生態(tài)休閑旅游的經(jīng)濟效益來自休閑消費， 人氣是消費興旺的前

16、提，因此從這個角度來說，敞開正是為了吸引更多的人氣。旅游與地產(chǎn)之間的聯(lián)系：第一，改善了這個區(qū)域的環(huán)境；第二，提升了區(qū)域 的品質(zhì)，提高了人氣；第三，通過主題公園式的園林在業(yè)界內(nèi)建立一個良好口碑 的傳播渠道。環(huán)境創(chuàng)造好了，口碑傳播開了，房子的銷售自然就會好。地產(chǎn)的品 質(zhì)越高，區(qū)域的升值潛力就越大。3.2主題地產(chǎn)區(qū)的開發(fā)中央公園工程主題地產(chǎn)區(qū)可引入度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店。主題地產(chǎn)區(qū)的業(yè)主通 過與設(shè)計團隊的溝通，景觀設(shè)計師可以將消費個體的注意力引向外圍的景致，同 時可以用造景手法將周邊的獨特環(huán)境引入酒店、住宅、商業(yè)場所，從而大幅度提 高地產(chǎn)的賣點，加深消費者的記憶，并提升整個片區(qū)的知名度。其環(huán)境設(shè)計中適 當融入與酒店相配套的消費功能與場所，而這些室外活動又可成為旅游地產(chǎn)工程 的亮點與賣點。完善的度假酒店應(yīng)依其所在地的氣候條件，結(jié)合室外景觀設(shè)游泳 池、餐飲設(shè)施、棋牌活動、網(wǎng)球、按摩、理療等，熱帶酒店可加入水吧、滑水道 等內(nèi)容，將與叢林生活結(jié)合的拓展運動作為吸引公司團體活動的賣點。適當?shù)牟?劃與設(shè)計將為投資者帶來綜合性的回報。3.3開發(fā)階段中央公園的開發(fā)分五期進行。一期：整體片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，中央公園水面開挖。二期：在對一期周邊進行開發(fā)建設(shè)的同時，根據(jù)漢溪工程、金山工程與中央 公園的互動性進行大眾綠地的建設(shè)。中央公園綠化土方造型完成。三期:完善中央公園片區(qū)主