四川成都市某住宅項目地塊可研報告_secret

1、第 PAGE 78 頁 共 NUMPAGES 78 頁目 錄 TOC o 1-3 u 第一章 成都市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc123467584 h 4第一節(jié)、成都市宏觀經(jīng)濟環(huán)境概述 PAGEREF _Toc123467585 h 41、城市概況 PAGEREF _Toc123467586 h 42、經(jīng)濟環(huán)境 PAGEREF _Toc123467587 h 73、政策環(huán)境 PAGEREF _Toc123467588 h 9第二節(jié)、成都市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc123467589 h 101、市區(qū)房地產(chǎn)市場整體概況 PAGEREF _Toc123467

2、590 h 102、市區(qū)房地產(chǎn)價格特征 PAGEREF _Toc123467591 h 123、成都市房地產(chǎn)市場特征 PAGEREF _Toc123467592 h 144、成都市消費需求分析 PAGEREF _Toc123467593 h 145、發(fā)展趨勢分析 PAGEREF _Toc123467594 h 15第二章 成都城東房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc123467595 h 16第一節(jié)、城東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc123467596 h 161、總體市場概況 PAGEREF _Toc123467597 h 162、2005年前三季度供銷走勢 PAGEREF

3、 _Toc123467598 h 163、住宅市場概況 PAGEREF _Toc123467599 h 174、非住宅市場概況 PAGEREF _Toc123467600 h 175、城東發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc123467601 h 18第二節(jié)、城東代表性樓盤簡析 PAGEREF _Toc123467602 h 191、城東代表性電梯公寓簡析 PAGEREF _Toc123467603 h 192、成都代表性高檔電梯公寓樓盤簡析 PAGEREF _Toc123467604 h 22第三章 成都市高端住宅及商業(yè)地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc123467605 h 25第一節(jié)、

4、成都市高檔住宅市場分析 PAGEREF _Toc123467606 h 251、2005年上半年成都市高檔住宅（3600元/以上）銷售情況 PAGEREF _Toc123467607 h 252、成都樓市步入高檔階段 PAGEREF _Toc123467608 h 263、高檔住宅市場價格提升速度快 PAGEREF _Toc123467609 h 264、銷售速度加快 PAGEREF _Toc123467610 h 275、潛在高檔住宅供應量還應增加 PAGEREF _Toc123467611 h 276、未來高檔住宅區(qū)域格局將形成 PAGEREF _Toc123467612 h 277、高檔

5、住宅市場步入品牌競爭 PAGEREF _Toc123467613 h 28第二節(jié)、成都市商業(yè)地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc123467614 h 281、2004年成都商業(yè)地產(chǎn)概述 PAGEREF _Toc123467615 h 282、2005年前三季度商業(yè)用房狀況分析 PAGEREF _Toc123467616 h 30第四章 項目定位分析 PAGEREF _Toc123467617 h 32第一節(jié)、項目地塊屬性分析 PAGEREF _Toc123467618 h 321、項目地理位置 PAGEREF _Toc123467619 h 322、項目地質(zhì)、水文、氣候情況 PAGEREF

6、 _Toc123467620 h 333、項目地形、地貌 PAGEREF _Toc123467621 h 334、項目的市政配套情況 PAGEREF _Toc123467622 h 345、項目周邊城市配套情況 PAGEREF _Toc123467623 h 34第二節(jié)、項目地塊SWOT分析 PAGEREF _Toc123467624 h 351、優(yōu)勢 PAGEREF _Toc123467625 h 352、劣勢 PAGEREF _Toc123467626 h 353、機會 PAGEREF _Toc123467627 h 364、威脅 PAGEREF _Toc123467628 h 36第三節(jié)

7、、項目定位 PAGEREF _Toc123467629 h 361、總體定位 PAGEREF _Toc123467630 h 362、項目的形象定位 PAGEREF _Toc123467631 h 373、產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc123467632 h 384、建筑風格定位 PAGEREF _Toc123467633 h 385、目標客戶定位 PAGEREF _Toc123467634 h 396、物業(yè)管理定位 PAGEREF _Toc123467635 h 40第五章 項目規(guī)劃設計 PAGEREF _Toc123467636 h 41第一節(jié)、項目規(guī)劃設計條件 PAGEREF _To

8、c123467637 h 41第二節(jié)、項目技術指標 PAGEREF _Toc123467638 h 41第三節(jié)、項目規(guī)劃設計 PAGEREF _Toc123467639 h 421、規(guī)劃設計理念 PAGEREF _Toc123467640 h 422、規(guī)劃設計指導思想 PAGEREF _Toc123467641 h 433、總平規(guī)劃設計布局要點 PAGEREF _Toc123467642 h 434、建筑風格設計 PAGEREF _Toc123467643 h 435、豎向空間設計 PAGEREF _Toc123467644 h 456、戶型設計 PAGEREF _Toc123467645 h

9、 477、景觀設計 PAGEREF _Toc123467646 h 488、總平交通設計 PAGEREF _Toc123467647 h 509、供電設計 PAGEREF _Toc123467648 h 5110、消防設計 PAGEREF _Toc123467649 h 5111、防排煙 PAGEREF _Toc123467650 h 5212、結(jié)構(gòu)設計 PAGEREF _Toc123467651 h 5213、給排水設計 PAGEREF _Toc123467652 h 5214、空調(diào)與通風設計 PAGEREF _Toc123467653 h 5315、防雷與接地 PAGEREF _Toc12

10、3467654 h 5316、報警與聯(lián)動 PAGEREF _Toc123467655 h 5417、天燃氣設計 PAGEREF _Toc123467656 h 5418、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項目防盜對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng) PAGEREF _Toc123467657 h 5419、項目配套設施 PAGEREF _Toc123467658 h 54第六章 項目價格分析 PAGEREF _Toc123467659 h 56第一節(jié)、住宅市場定價分析 PAGEREF _Toc123467660 h 561、可類比住宅項目及參數(shù)確定 PAGEREF _Toc123467661 h 562、本

11、地塊比較價格計算值 PAGEREF _Toc123467662 h 57第二節(jié)、商業(yè)市場定價分析 PAGEREF _Toc123467663 h 57第七章 項目投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc123467664 h 581、*成本估算 PAGEREF _Toc123467665 h 582、靜態(tài)總投資 PAGEREF _Toc123467666 h 603、動態(tài)總投資 PAGEREF _Toc123467667 h 604、資本金 PAGEREF _Toc123467668 h 615、資金籌借 PAGEREF _Toc123467669 h 61第八章項目銷售利潤分析 PAGE

12、REF _Toc123467670 h 621、初步產(chǎn)值利潤分析 PAGEREF _Toc123467671 h 622、盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc123467672 h 623、敏感分析 PAGEREF _Toc123467673 h 634、項目開發(fā)現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc123467674 h 645、財務評價結(jié)論 PAGEREF _Toc123467675 h 65第九章 項目開發(fā)時間計劃與資金使用計劃 PAGEREF _Toc123467676 h 66第一節(jié)、項目開發(fā)時間計劃 PAGEREF _Toc123467677 h 66第二節(jié)、資金使用計劃 PAGE

13、REF _Toc123467678 h 66第十章 項目組織機構(gòu)與人員配置 PAGEREF _Toc123467679 h 67第一節(jié)、項目組織機構(gòu) PAGEREF _Toc123467680 h 67第二節(jié)、人員配置 PAGEREF _Toc123467681 h 67第十一章 項目開發(fā)思路 PAGEREF _Toc123467682 h 69第一節(jié)、項目開發(fā)初步策略 PAGEREF _Toc123467683 h 691、開發(fā)分期 PAGEREF _Toc123467684 h 692、產(chǎn)品*的先后順序 PAGEREF _Toc123467685 h 693、商業(yè)建筑的開發(fā)思路 PAGER

14、EF _Toc123467686 h 70第二節(jié)、項目策劃 PAGEREF _Toc123467687 h 701、市場調(diào)查 PAGEREF _Toc123467688 h 702、項目定位策劃 PAGEREF _Toc123467689 h 70第三節(jié)、項目設計 PAGEREF _Toc123467690 h 71第四節(jié)、項目* PAGEREF _Toc123467691 h 71第五節(jié)、項目推廣 PAGEREF _Toc123467692 h 71第六節(jié)、項目銷售 PAGEREF _Toc123467693 h 72第七節(jié)、項目招商管理 PAGEREF _Toc123467694 h 72

15、第八節(jié)、項目物業(yè)管理 PAGEREF _Toc123467695 h 72第十二章 項目風險分析 PAGEREF _Toc123467696 h 731、宏觀經(jīng)濟與政策變動導致的風險分析 PAGEREF _Toc123467697 h 732、成都市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對項目的風險分析 PAGEREF _Toc123467698 h 743、成都市總體規(guī)劃與區(qū)域環(huán)境對項目的風險分析 PAGEREF _Toc123467699 h 744、項目財務風險分析 PAGEREF _Toc123467700 h 745、項目運作風險 PAGEREF _Toc123467701 h 74結(jié) 論 PAGEREF

16、_Toc123467702 h 76第一章 成都市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)、成都市宏觀經(jīng)濟環(huán)境概述1、城市概況成都，一座來了就不想離開的城市。1.1、城市地位成都是四川省省會、中國歷史文化名城、首批中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市。是西部大開發(fā)的龍頭城市，是西部重要的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，中國的特大城市之一，先后榮獲聯(lián)合國“人居獎”和“最佳范例獎”兩項殊譽。新華社2003年12月16日刊發(fā)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：在中國最適合居住的城市中、成都名列第三（僅次于上海、北京），在最合適投資城市中、成都名列第四（僅次于上海、北京和廣州）。隨著西部大開發(fā)的進程和發(fā)展，成都城市地位將進一步提升

17、，成都在中國和世界的重要地位必將吸引更多的投資商進入，進一步提升整個城市的影響離和社會經(jīng)濟水平。1.2、交通狀況成都是中國西南地區(qū)的交通樞紐，是西部最大的航空港、又是全國公路最密集的城市之一。雙流國際機場是全國四大空港之一，已開通國際國內(nèi)航線240多條，年客流量500萬人次；鐵路有成渝、寶成、成昆和達成鐵路交匯于此；公路除成渝、成綿、成樂、成雅、成灌高速公路外，還有3條國道通過，形成了以川陜、川藏、川甘和成渝、成阿等23條省級以上公路為骨干的放射型公路網(wǎng)絡。成都交通方便快捷，“五路一橋”的修建形成快捷的交通通道。現(xiàn)有公共汽車1202輛，營運線路99條。1.3、通信狀況成都是西南地區(qū)郵電通訊樞紐

18、，已發(fā)展成為全國8個郵政通信一級處理中心和全國6個通訊交換中心之一，并先后與160余個國家和地區(qū)建立了通信聯(lián)系。1.4、人口狀況2004年末，成都市總?cè)丝诩s為1100萬人，在全國特大城市中，人數(shù)僅次于重慶、北京、上海，居第四位。成都市區(qū)的流動人口約有150多萬，在成都市區(qū)，外地人購買的商品房總量超過50%，流動人口消費成為房地產(chǎn)消費的中堅力量。成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，西部大開發(fā)的“窗口”，隨著WTO和西部大開發(fā)的進程，其重要的城市地位必將吸引更多置業(yè)、投資者的青睞。1.5、城市發(fā)展規(guī)劃介紹1.5.1、城市發(fā)展經(jīng)濟總量目標：國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到250

19、0美元，財政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度；結(jié)構(gòu)調(diào)整目標：逐步提高非公有制經(jīng)濟占國民經(jīng)濟的比重，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為745.547.5，高新技術產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到15%以上，調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快城市化進程，2005年城市化水平達到38以上；人口就業(yè)目標：人口自然增長率控制在4以內(nèi)，2005年全市總?cè)丝诳刂圃?070萬人，非農(nóng)業(yè)從業(yè)人員比重達到60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；居民收入目標：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%；社會發(fā)展目標：2005年恩格爾系數(shù)

20、加權平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47%，人均期望壽命達到74歲，城鎮(zhèn)社會保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。1.5.2、城市*加快*城市中央商務區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎設施配套完善，城市管理科學規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎的城鎮(zhèn)體系。2005年城市生活污水處理率達70%，城區(qū)生活垃圾處理率達100%，城市綠地覆蓋率達30%；生態(tài)環(huán)境目標：基本實現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在級，國家級和省級風景名勝區(qū)穩(wěn)定在級，工業(yè)廢水排放達標率、

21、工業(yè)煙塵排放達標率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達到90%、90%和85%。1.5.3、城市規(guī)劃“扇葉綠楔，向東向南，七星拱月?！敝行某鞘胁季中螒B(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，引導城市向東、向南發(fā)展。城市交通：“井”字加環(huán)狀加放射“井”字型道路。歷史文化：“三片一帶五十五個節(jié)點”?！叭敝镐交ㄆ瑓^(qū)、十陵片區(qū)和北郊風景片區(qū)，“一帶”指以府南河為紐帶的環(huán)古城垣歷史文化風光帶，全長19公里?！拔迨藗€接點”包括城市中軸線道路串聯(lián)12個重要接點，8個重要古城接點，以及38個中心城的文物保護單位。非城市*用地規(guī)劃：規(guī)劃非城市*用地控制分三級：絕對控

22、制區(qū)、重點控制區(qū)、一般控制區(qū)，其中絕對控制區(qū)主要包含以下區(qū)域：非城市建成區(qū)中的密林地，外環(huán)路內(nèi)外兩側(cè)500米區(qū)域內(nèi)地，沿河兩岸200米范圍內(nèi)用地和東風渠兩岸100米內(nèi)用地，其他中小河流兩岸50米，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的沼澤用地以及生態(tài)高敏感區(qū)域。2、經(jīng)濟環(huán)境2.1、成都2004年經(jīng)濟概況自2003年以來，成都市宏觀經(jīng)濟運行處于高速發(fā)展的上升階段。2004年，成都市社會固定資產(chǎn)投資額為1085.2億元，同比增長25.7%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額為291.4億元，同比增長18.8%。2005年1-4月，全市各固定資產(chǎn)投資額為301.01億元，同比增長54.6%；其中房地產(chǎn)業(yè)投資為111.9億元，同比增長60.

23、1%。2004年，成都市社會消費品零售總額為875.28億元，比上年增長13.5%；生活物價方面，市區(qū)居民人均可支配收入為10394元，人均消費性支出達到了8997元，同比增長27.4%；2004年成都市城市居民消費價格指數(shù)達到103.9，高于2003年水平。以上數(shù)據(jù)表明，成都經(jīng)濟正處于一個較高速度的發(fā)展階段。但是，我們也應注意到，隨著經(jīng)濟增長速度提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不和諧的因素，特別是在個別地區(qū)、個別行業(yè)出現(xiàn)的一些盲目投資，低水平重復*問題嚴重，從而導致宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)局部過熱的現(xiàn)象。對此，政府采取了系列宏觀調(diào)控措施，并取得較好的效果。預計今、明年成都宏觀經(jīng)濟將向著宏觀調(diào)控的預定目標發(fā)展，

24、繼續(xù)保持平穩(wěn)、適度的增速。2.2、成都2005年前三季度經(jīng)濟概況 成都是全國商貿(mào)中心改革試點城市，成都前三個季度經(jīng)濟保持了快速增長態(tài)勢，實現(xiàn)了速度與結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益的統(tǒng)一。2.2.1、經(jīng)濟總量不斷擴大今年前三季度全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1783億元，同比增長13.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值136億元，增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值855億元，增長17.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值792億元，增長10.0%。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為3.2%、60.9%和35.9%。2.2.2、第三產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展前三季度，交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)增加值比上年同期增長10.9%，批發(fā)和零售業(yè)增長11.

25、0%，金融業(yè)增長7.7%，房地產(chǎn)業(yè)增加值增長1.7%。 2.2.3、消費品市場持續(xù)旺盛，物價指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn)前三季度，成都市實現(xiàn)社會消費品零售總額739.8億元，增長14.2%。2.2.4、對外經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁前三季度，成都市實現(xiàn)進出口總額31.86億美元，增長34.8%，分別比一季度和上半年增加11.2、6.1個百分點，其中出口19.03億美元，增長52.5%。2.2.5、利用外資成效顯著前三季度，全市合同外商直接投資金額10.34億美元，實際利用外商直接投資3.54億美元，分別增長1.79倍和75.5%。2.2.6、財政收入和居民收入穩(wěn)步提高前三季度，成都市完成財政總收入248.5億元，增長3

26、0.1%，城市市區(qū)居民人均可支配收入達8473元，比上年同期增長10.5%；城市市區(qū)居民人均消費性支出6643元，增長10.0%。以上情況表明，前三季度成都市經(jīng)濟總體運行良好，呈現(xiàn)健康、良好發(fā)展態(tài)勢，預計2005年成都市經(jīng)濟增速在13%左右。3、政策環(huán)境近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻越來越大、房地產(chǎn)業(yè)的地位也越來越重要。各級政府相關法律、法規(guī)及政策的逐漸出臺和完善，加強了對房地產(chǎn)開發(fā)的管理和服務，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加規(guī)范。近期國家和地方對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控的主要政策有：3.1、貨幣政策：擴大貸款浮息制度、利率調(diào)整（加息）、人民銀行2003年121號文件等等。3.2、土地政策

27、：實行土地垂直管理、嚴格土地保護制度、加強土地保護執(zhí)法力度，土地出讓采用“招、拍、掛”形式；等等。3.3、行政措施：禁止拍賣基本住房、七部委關于穩(wěn)定房價的通知等等。其中，2005年4月30日*部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的關于做好住房價格穩(wěn)定的意見，對房地產(chǎn)市場局部地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品住房價格上漲過快、供應結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等突出問題進行強有力的行政調(diào)控。關于做好住房價格穩(wěn)定的意見及以上政策措施的出臺，進一步加強了對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定了住房價格，促進

28、房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。成都市的房地產(chǎn)市場一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的趨勢，供求基本平衡、健康有序，沒有明顯的炒作和泡沫成分，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的消費者持幣觀望情緒不再繼續(xù)，購買力得到了進一步釋放，十分有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。第二節(jié)、成都市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、市區(qū)房地產(chǎn)市場整體概況1.1、商品房供應持續(xù)增長，供求趨于平衡2005年前三季度市區(qū)（六城區(qū)）累計商品房供應量655.24萬，同比增長42.03%；累計銷售商品房568.93萬，同比下降7.74%。其中商品住宅累計銷售面積為445.07萬，同比下降14.08%。 從近3年的新增商品住宅供求總量觀察，2003年、2004年新增商品住宅面積均小于實際銷售面積

29、，供應略顯不足。而到了2005年前三季度，新增商品住宅面積與實際銷售面積基本相當，在供銷總量上商品住宅逐漸趨向平衡狀態(tài)。1.2、城東供銷兩旺、城南商業(yè)發(fā)力、城西住宅供應增長迅速，城北商業(yè)回落2005年前三季度，城東商品房供應和銷售均保持快速增長，新增供應面積為191.65萬，同比增長85.19%，銷售面積為143.35萬，同比增長48.81%；城南商業(yè)用房供銷大幅增長，供應和銷售增幅分別達到138.35%和91.21%；城西住宅新增供應較大，但銷售面積卻同比回落29.85%；城北住宅有所起色，供應有所加強，但商業(yè)較去年有較大幅度的下降。詳情見下表：2005年前三季度市區(qū)各方位商品房供求狀況單位

30、：萬項 目城東城南城西城北面積同比面積同比面積同比面積同比總體供給191.0985.19%173.263.5%224.270.4%50.19-28.2%銷售143.3548.81%146.11.58%167.2-29.9%50.49-21.4%住宅供給149.6774.28%115.451.2%153.370.8%31.818.28%銷售127.9848.0%112.7-9.8%132.4-37.1%31.1-22.5%商業(yè)用房供給14.91107.3%31.3138.4%37.7948.8%10.89-61.9%銷售7.344.47%20.0691.2%16.48-1.23%12.71-22

31、.3%辦公用房供給6.09368.6%5.291.8%4.71125.1%2.88-21.8%銷售4.34675.6%1.99-2.2%7.56132%4.350.9%1.3、一環(huán)路內(nèi)商品住宅供應增加，銷售回落；商業(yè)用房和辦公用房供應同比下降，而銷售趨旺2005年前三季度一環(huán)以內(nèi)區(qū)域商品住宅供應面積為51.39萬，同比增長26.05%，而住宅銷售面積為56.89萬，同比下降52.01%；商業(yè)物業(yè)的供應面積為8.94萬，同比下降52.82%，銷售面積為18.94萬，同比增長29.29%。1.4、一環(huán)至二環(huán)區(qū)域商品房供銷均回落，辦公物業(yè)市場旺盛2005年前三季度一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的商品住宅新增供應面積

32、為67.19萬，同比下降40.84%；銷售面積為108.31萬，同比下降18.99%；供應和銷售均表現(xiàn)不足；辦公物業(yè)呈現(xiàn)供銷兩旺的行情，且銷售大幅增長達287.08%。1.5、二環(huán)至三環(huán)區(qū)域商品住宅供應大幅增長，銷售小幅回落 2005年前三季度一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的商品住宅供應大幅增長，新增供應面積為276.67萬，同比增長58.56%，銷售面積為251.78萬平方，同比下降7.33%，該區(qū)域是目前商品住宅的主要供應和銷售區(qū)域，約占總供應（銷售）的六成左右。1.6、三環(huán)外商品房市場蓬勃發(fā)展隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸外推，三環(huán)外已逐漸成為一個重要的區(qū)域。2005年前三季度新增供應面積為135.55萬，同比

33、增幅達到573.04%；銷售面積達到69.74萬，同比增長218.86%。1.7、供應住宅的面積主要集中在90180區(qū)間，且供應量大幅增長 2005年前三季度，90120和120180的住宅供應面積分別為112.96萬和184.81萬，分別同比增長62.67%和67.31%，以上兩戶型區(qū)間的供應面積占比分別為24.49%和40.07%。2、市區(qū)房地產(chǎn)價格特征2.1、整體房價上漲得到一定抑制 2005年前三季度，成都市區(qū)商品房總體銷售均價為4036元/，同比增長10.79%，市區(qū)住宅均價3699元/，同比增長17.17%。從季度價格看，今年第三季度的價格相比于第二季度有所回落。 2005年前三季

34、度成都市區(qū)商品房及商品住宅房價情況單位：元/ 2005年1-9月第一季度第二季度第三季度同比同比同比同比商品房403610.79%401514.32%41076.78%39919.28%商品住宅369917.17%355315.36%376817.68%374317.08%2.2、2005年前三季度單月商品房價格變化情況數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 2.3、高質(zhì)樓盤和普通樓盤價格上升明顯，中質(zhì)樓盤價格下降 2005年前三季度這些樓盤成交價格的月平均環(huán)比為0.23%，但不同檔次、不同區(qū)域的住宅項目價格走勢也存在著較明顯的差異。高質(zhì)樓盤、中質(zhì)樓盤和普通樓盤月平均環(huán)比上漲速度分別為0.79%、-0.5

35、4%和1.04%。注：成都市房產(chǎn)管理局對高質(zhì)樓盤、中質(zhì)樓盤和普通樓盤的定向界定標準如下：高質(zhì)樓盤：二環(huán)路以內(nèi)銷售均價在4500元/以上，二環(huán)路外銷售均價在4000元/以上。中質(zhì)樓盤：二環(huán)路以內(nèi)銷售均價在35004500元/，二環(huán)路外銷售均價在30004000元/。普通樓盤：二環(huán)路內(nèi)銷售均價在3500元/以下，二環(huán)路外銷售均價在3000元/以下。3、成都市房地產(chǎn)市場特征3.1、房地產(chǎn)開發(fā)由幾年前的集中在二環(huán)開發(fā)轉(zhuǎn)向三環(huán)及以外和城郊以及更遠郊的郊區(qū)樓市并舉的局面。3.2、房地產(chǎn)開發(fā)的重心由原來的城西向城南和城東轉(zhuǎn)移，城北也將是下一個開發(fā)的熱點區(qū)域。3.3、市中區(qū)（二環(huán)以內(nèi)）由于可供開發(fā)土地越來越少

36、，加之地價高昂，所開發(fā)項目主要以商業(yè)、商務和中高檔住宅為主。3.4、成都的住房消費市場為增量市場，過去的存量市場到目前為止已基本被完全消化。目前，住宅產(chǎn)品在內(nèi)、在品質(zhì)方面越來越趨向市場細分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象、服務等日益成為重要的競爭指標。高品質(zhì)、高檔次的精品住房越來越引得消費者認同，競爭加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵、質(zhì)量和外在形象。4、成都市消費需求分析4.1、外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。4.2、消費者對成都房地產(chǎn)市場信心度較高，買房需求強烈；持幣觀望的消費心理已經(jīng)逐步得到釋放。4.3、受房價、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件

37、影響，城西、城南仍為購房的主要選擇方位；但近期城東購買意向漸濃。4.4、房者購買住宅期望價格在3000元/以下，但是縱觀目前在售樓盤價格普遍遠遠超過消費者的期望價格。4.5、普通住宅需求為當前主流，但高檔住宅需求也較大，且是逐漸上升趨勢。目前，在90120及121140之間的戶型供應上還存在較大缺口。5、發(fā)展趨勢分析5.1、中國房地產(chǎn)市場還將持續(xù)發(fā)展1020年。1）、我國已經(jīng)確定了全面*小康社會的奮斗目標和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國人居委制定的標準，小康目標的人均住房面積是35，而現(xiàn)在我國的住房面積是人均23，離這個目標還非常遠?，F(xiàn)在的*數(shù)量是，每人每年可以增加1，按照這個*速度，我國12年后才能

38、達到預定的小康目標。2）、城市化*是動態(tài)的。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進城人口就是1100萬人。今后20年內(nèi)我國的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的30%提高到50%，每年增加一個百分點，城市人口的增長每年是500萬，加起來就是1600萬。3）、拉動國民經(jīng)濟增長的需要。中國經(jīng)濟增長離不開房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長每年是15個百分點，如果加上建材，大概能達到30%。5.2、商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層短期內(nèi)不會出現(xiàn)。5.3、2006年成都市房價仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長，但房價的漲幅不大。5.4、供應加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。5.5、城南三環(huán)外和城東南的開發(fā)將急速升溫。第二章 成

39、都城東房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)、城東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析1、總體市場概況2005年前三季度城東共批準銷售項目64個，批準預售面積191.65萬，與2004年同期相比，預售項目增加了26個，批準預售面積則同比增加85.18%，相比于其他方位，城東供應面積同比增速最快。 銷售方面，2005年前三季度城東共銷售商品房面積143.35萬，銷售面積同比增加48.81%，銷售金額52.75億元，平均價格3680元/，平均價格同比增加14.2%； 從供銷比來看，去年為1.2233，今年為1.3369。供應和銷售面積均同比增加供銷比穩(wěn)中有升，反映開發(fā)商和市場對城東的普遍看好。城東房地產(chǎn)市場保持供銷兩旺的態(tài)勢。2、2

40、005年前三季度供銷走勢數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 3、住宅市場概況 2005年前三季度城東共批準預售住宅14393套，共149.67萬，套均面積103.99。與去年同期相比，供應套數(shù)和面積分別同比增加79.91%和74.28%。 銷售方面，城東同期交易住宅14393套共127.98萬，套數(shù)和面積分別同比增加50.36%和48.01%。 住宅2005年前三季度交易面積占城東商品房總交易面積的89.28%，交易金額45.7億元，平均3571元/，平均價格同比增加24.2%。2005年前三季度城東住宅價格的具體走勢情況詳見下圖： 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局4、非住宅市場概況2005年前三季度城東共

41、批準預售非住宅41.98萬，同比增加138.52%。銷售方面。2005年前三季度城東交易非住宅15.37萬，同比增加55.88%。去年同期的供銷比為1.785，今年則為2.7313，供銷比偏大。具體情況詳見下表： 2005年前三季度城東非住宅供銷情況（單位：萬）非住宅辦公用房商業(yè)用房其 他供應面積41.986.0914.9120.98比重100%14.51%35.52%49.98%同比138.52%368.46%107.37%130.04%銷售面積15.374.347.343.69比重100%28.24%47.76%24.015同比55.88%675%4.41%61.845供銷比2.731.4

42、02.035.69數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 2005年前三季度城東非住宅價格情況 （單位：元/）總體均價辦公用房商業(yè)用房2005年前三季度 3680372267112004年前三季度322225007639同比增長12.45%48.88%12.15% 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 城東商品房總體均價3680元/，同比增長12.45%，低于市區(qū)商品房總體漲幅；商業(yè)均價同比下降12.15%，降幅最大。5、城東發(fā)展規(guī)劃5.1、成都市“向東發(fā)展”規(guī)劃概況成都市向東發(fā)展規(guī)劃區(qū)范圍一共226平方公里，其中外環(huán)路以內(nèi)為76平方公里，外環(huán)路以外為150平方公里，范圍是西至沙河成仁公路，南至三環(huán)路成龍路南側(cè)控制

43、界，東至龍泉驛東側(cè)成環(huán)路，北至成南高速公路。規(guī)劃面積76平方公里，規(guī)劃人口73.5萬人定位以生活居住、休閑旅游、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)分區(qū)總體結(jié)構(gòu)包括一個副中 心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)，五縱五橫的干道系統(tǒng)核心核心區(qū)規(guī)劃面積1.38平方公里，是集辦公、綜合性商業(yè)服務、大型金融設施等為一體的綜合性服務中心5.2、交通狀況城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。四條放射線分別為成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬方大道（成都洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都龍泉驛交通主干道）。通過四條放射線的*使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）“三縱”的

44、*又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。5.3、投資潛力目前城東各個片區(qū)房價差距較大。一環(huán)至二環(huán)間九眼橋片區(qū)樓盤售價在36004500.00元/之間。少數(shù)高品質(zhì)樓盤售價達到5500元/以上；二環(huán)至三環(huán)目前售價在3200.003800.00元/之間。三環(huán)外十陵片區(qū)房價在18002800.00元/之間，雖然房價穩(wěn)中有升，但比起其它同級區(qū)域，差距十分明顯。城東部分地區(qū)與城西房價相差已不大，部分地區(qū)房價還有很大的上升空間。城東作為成都市政府著力打造的生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的區(qū)域，城東樓市具有較好的投資潛力。第二節(jié)、城東代表性樓盤簡析1、城東代表性電梯公寓簡析1.

45、1、東方新城項目地址：海椒市街蓮花北路1號總戶數(shù)：863戶（住宅591戶，商業(yè)272戶）總占地面積：近40畝總建筑面積：約77000余車位：380個容積率：3綠化率：26.5%樓盤形態(tài)：3幢小高層戶型區(qū)間：項目定位：項目價格：均價3700元/銷售電話：簡述：該項目臨近蓮花社區(qū)，位于海椒市街，東大街口，交通方便，居住環(huán)境成熟，東大街的商業(yè)氛圍也在積極改善中，整個樓盤集住宅、商業(yè)、辦公于一體，多種形態(tài)并存難免會影響形成良好的居住氛圍。1.2、康郡項目地址：二環(huán)路側(cè)新沙河東籬翠湖景點旁開發(fā)商：成都東方名園房地產(chǎn)有限公司總戶數(shù)：約1150戶總占地面積：約200畝總建筑面積：約21萬余車位：380個容積

46、率：2.06綠化率：32%樓盤形態(tài)：聯(lián)排別墅、疊拼別墅、板式小高層戶型區(qū)間：小高層75225項目價格：小高層均價3700元/簡述：整個小區(qū)由別墅和小高層公寓組成，緊臨整治完成的沙河，外部環(huán)境不錯，小區(qū)內(nèi)部景觀分為幾大組團，樓盤的整體品質(zhì)不錯，目前的生活配套還需依托金象社區(qū)的成熟配套。1.3、青房云上項目地址：二環(huán)路外，錦華路 開發(fā)商：成都青年房產(chǎn)總戶數(shù)：425戶總占地面積：約130畝總建筑面積：約61000車位：1：0.7容積率：不詳綠化率：30%樓盤形態(tài)：高層項目均價：3800元/簡述：由高層電梯公寓組成，建筑密度僅為20%左右，戶型建筑設計采用兩梯四戶式一梯三戶。戶型設計緊湊、實用。項目附

47、近就是成仁路公交站，交通比較方便，配套相對成熟。1.4、海棠名居3期項目地址：二環(huán)路東三段沙板橋路開發(fā)商： HYPERLINK javascript:open_intro(110793) 成都寶泰實業(yè)有限公司總戶數(shù)：430戶總建筑面積：47000車位：380個容積率：2.2綠化率：35%樓盤形態(tài)：多層、小高層戶型區(qū)間： 項目價格：32003700元/簡述：地處二環(huán)路外，沙板橋路，位于沙河改造風景區(qū)內(nèi)，整個項目分三期開發(fā)，前兩期已交房入住，小區(qū)的物業(yè)管理和環(huán)境都不錯，樓盤周邊分布有紅旗超市、銀行、各式餐飲，生活比較方便。 1.5、蜀都花園5期項目地址：水碾河路14號開發(fā)商： HYPERLINK

48、javascript:open_intro(110793) 成都華盛實業(yè)有限公司總戶數(shù)：約2370戶，五期420戶總占地面積：約156畝總建筑面積：約30萬左右車位：1200個容積率：2.92綠化率：53.5樓盤形態(tài)：多層、小高層戶型區(qū)間：30-222項目價格：均價4200元/簡述：小區(qū)內(nèi)建有3000豪華會所、3000幼兒園、中心音樂廣場、室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場等設施； 擁有大型水景、坡式綠地；配套商業(yè)56000，其中引入著名超市家樂福，并有銀行、證券、商務中心、郵政電信、電臺、電視臺等多家機構(gòu)入駐。 2、成都代表性高檔電梯公寓樓盤簡析項目名稱項目地址開發(fā)商規(guī)模規(guī)劃指標均價/ 推出時間粼江峰閣

49、順江路18號吉寶置業(yè)占地61畝；建面19萬總戶數(shù)1143綠化率60.6%容積率4.066500元04.11中海格林威治城望江路1號中海興業(yè)占地:60000 建面:約20萬其中住宅14萬總戶數(shù)1172綠化率36%容積率3.5車位900多5400元04.12.25世紀朝陽成都市宏濟新路四川朝陽房地產(chǎn)占地41633 建面195490.8總戶數(shù)1480綠化率30%車位9003850元04.10.16萬科金色家園一環(huán)路北四段成都萬科占地3.8萬 建面10.9萬總戶數(shù)740綠化率30.69%容積率2.5車位1:0.94800元04.06世紀城南延線東新國際會展中心有限公司占地400畝；建面40萬總戶數(shù)20

50、00綠化率37%容積率2.0車位1:0.95500元凱萊帝景人民南路四段成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司占地30畝建面10萬總戶數(shù)492綠化率51%容積率5.5車位4025960元00.12上?；▓@神仙樹南路39號上房集團占地:87畝建面:14萬總戶數(shù):744綠地率:42.2%車位1:15000元2005.04底優(yōu)品道光華大道博瑞集團占地400畝建面40萬總戶數(shù)2000綠化率37%容積率2.0車位1:0.94680元04.11新里維多利亞神仙樹南路上海綠地集團占地181畝建面23萬總戶數(shù)1000綠化率35%容積率2.43車位9374500元 (一期)04.10麗景華庭青羊大道龍騰路成都創(chuàng)業(yè)實業(yè)建面15

51、萬總戶數(shù)1500綠化率40%容積率3.5車位7004100元04.09.24融城理想高新區(qū)成都職業(yè)技術學院北側(cè)南興實業(yè)占地170畝建面20萬總戶數(shù)757綠化率35%容積率2.43車位9373800元05.01.25御府花都南部新區(qū)天府大道東藍光和駿占地65畝建面135920總戶數(shù)828綠化率30%容積率4.2車位6003700元05.02.03麗都玉園(A區(qū))光華大道西三環(huán)西側(cè)成都置信占地20531.05 建面29432.3總戶數(shù)388綠地率32.5%容積率1.14車位1983500元05.04黌門公館華西壩黌門街建川集團中鐵八局總占地面積：17畝總建筑面積：70000容積率：6綠化率：25%

52、總戶數(shù)：581車位：365個精裝5200.00清水4800.0005.6優(yōu)品道光華大道博 瑞 地 產(chǎn)總占地面積:400畝總建筑面積：40萬總戶數(shù)：2000綠化率：37%容積率：2.0車位：1:0.94680.0004.11鷺島國際社區(qū)外雙楠逸都路外騰 王 閣地產(chǎn)總占地面積：422畝總建筑面積：75萬容積率：2.1綠化率：52.7%總戶數(shù)：4300車位：554個精裝水晶國際公寓：7500.00精裝酒店式公寓：5500.0005.9第三章 成都市高端住宅及商業(yè)地產(chǎn)市場分析第一節(jié)、成都市高檔住宅市場分析1、2005年上半年成都市高檔住宅（3600元/以上）銷售情況以上數(shù)據(jù)來源于成都市房管局 從上圖可

53、以看出，2005年上半年市區(qū)價格在3600元/以下的住宅銷售面積同比大幅下降；而價格在3600元/以上住宅銷售面積呈高速增長之勢。銷售額住宅中，價格主要分布在27003600元/及36005000元/，二者分別占住宅總銷售面積的39.8%和37%。價格在3600元5000元的高檔住宅共銷售73.58萬平方米，同比增長73.78%；價格在5000元/平方米以上的高檔住宅銷售14.43萬平方米，同比增長64.74%，占2005年上半年住宅銷售總量的7.25%，其中銷售價格在5000元/以上的別墅銷售面積為1.86萬平方米（累計56套），占該價格區(qū)間銷售住宅面積的12.9%。2、成都樓市步入高檔階段

54、近幾年來，成都房地產(chǎn)市場上高價房的市場份額明顯增加，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯地向高檔住宅市場過渡的形態(tài)。據(jù)成都市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，2003年高價位住宅僅占所有住宅銷售的2.9%，而2005年一季度就達到了43.8%，比重上升了30.9個百分點。雖然高價房并不代表就是高檔房，但通過近幾年的住宅產(chǎn)品變化趨勢發(fā)現(xiàn)：高價同時帶來了更多相應的高檔住宅特征。3、高檔住宅市場價格提升速度快前兩年，30004000元/已是成都高檔住宅的高價。但經(jīng)過2003年、2004年，高檔住宅的價格已經(jīng)有了普遍的大范圍拉升，這反映在三個方面：一是區(qū)域價格升值效應明顯，各高檔住宅板塊在近一年來普遍經(jīng)歷了較大幅度的價格提升，如城南副中

55、心、神仙樹、金沙、望江片區(qū)、塔子山、城東副中心等等，有的區(qū)域升幅超過兩千元；二是成都高檔住宅的頂價不斷被打破：中海格林威治城的均價5400元/、優(yōu)品道售價5600元/、嶙江峰閣均價6000元/、而鷺島國際社區(qū)的水晶國際公寓價格達到7500元/；三是超大規(guī)模高檔住宅社區(qū)的出現(xiàn)對整個住宅市場價格的快速拉升帶來較大影響。城南副中心的世紀城占地1500畝，總建筑面積約150萬，其中住宅約100萬。其推出一期的住宅約1300套，卻引來超過3000多人的熱烈追捧（排號），價格由最初的約4600元/快速攀升到現(xiàn)在約5200元/ ，且還有進一步上漲的可能；同處城南的和記黃埔“南地王”項目占地約1036畝，計劃

56、明年推出，據(jù)相關因素估算，估計總體均價不會低于5500元/；城西中海國際社區(qū)（1811畝）今年下半年時價格已突破5000元/，鷺島國際社區(qū)為4500元/，最高價突破了7700元/。成都高檔住宅的高價不斷被突破、實際上是在不斷嘗試考驗著市場潛能，但通過各個樓盤不俗的銷售業(yè)績來看，高檔房在成都市場的接受能力很強。2005年前三季度不同檔次住宅不同戶型區(qū)間上的價格平均環(huán)比漲幅60以下609090120120144144以上總 體高質(zhì)樓盤0.95%0.65%2.60%1.25%1.39%0.79%中質(zhì)樓盤0.83%0.33%-0.60%-1.20%-0.06%-0.54%普通樓盤1.18%-0.02%

57、1.71%-0.03%0.30%1.04%4、銷售速度加快雖然高價房的價格不斷提升，但其總體的銷售速度卻非?？欤紫仁巧鲜兄芷诤芏蹋行┍P開盤不到一周就清盤的現(xiàn)象都有，排隊現(xiàn)象普遍。通過對二十多個高檔房的銷售速度進行考察發(fā)現(xiàn)，與前幾年比，高價房的銷售速度在加快。5、潛在高檔住宅供應量還應增加隨著成都市政府對大塊土地的包裝整體出售，帶來了成都目前的東南西地王爭奪市場的情況，各個重量級品牌開發(fā)商通過大塊土地帶來巨大的高檔住宅供應量。并且，由于政府對經(jīng)濟適用房的放量供應以及對市場前景的樂觀預期，也會帶來一批開發(fā)企業(yè)被追走高段路線，從而使高檔住宅的供應量增加。6、未來高檔住宅區(qū)域格局將形成在進行土地規(guī)

58、劃及城市規(guī)劃的同時，事實上已經(jīng)對高檔住宅區(qū)域進行了基本的劃分。高檔住宅實際上，依托的就是區(qū)位價值，未來在成都市的各個高區(qū)位價值區(qū)域都會產(chǎn)生一個高檔住宅的供應板塊，而這些板塊都有屬于自己的獨特標識，各個板塊之間的競爭也更多地表現(xiàn)為區(qū)位價值之間的比較。在城南副中心（世紀城項目和和記黃埔“南地王”項目）及其周邊區(qū)域，東部副中心及其周邊區(qū)域、城西中海國際社區(qū)區(qū)域?qū)⒅饾u形成高檔住宅區(qū)。7、高檔住宅市場步入品牌競爭目前成都市區(qū)高檔住宅基本形成幾家大型開發(fā)企業(yè)占據(jù)著較大的市場份額的格局，萬科、中海、置信、上海綠地、和記黃埔、華潤置地、融創(chuàng)、新加坡吉寶、騰王閣、博瑞這10家開發(fā)商占據(jù)了高檔住宅市場的大部分版圖

59、。第二節(jié)、成都市商業(yè)地產(chǎn)市場分析 HYPERLINK /news/2005_03/04/1109931976016.jpeg t _blank 1、2004年成都商業(yè)地產(chǎn)概述1.1. 供應增長較快，需求相對疲軟2004年成都市區(qū)累計供應商業(yè)用房面積127.44 萬，同比增長32.63%，銷售面積81.38萬，同比增長6.34%，這說明2004年成都商業(yè)用房市場供應增長較快而需求相對疲軟。相對過剩的直接后果便是商業(yè)用房的空置面積不斷上漲。2002年商業(yè)營業(yè)房的空置面積就達到歷史新高41.18萬，接近當年商業(yè)營業(yè)房的銷售面積。2003年商業(yè)營業(yè)房在建規(guī)模達到323.5萬，其空置更攀高到43.06萬

60、。2004年空置面積更大幅增長了26.5%，達到了54.92萬。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是商業(yè)用房的投資開發(fā)增長過快造成的供應相對過剩。另外產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化問題突出、市場定位不盡合理等也是造成市場疲軟、開發(fā)資金積壓等現(xiàn)象的因素，再加上政府的宏觀調(diào)控和規(guī)劃都不到位，導致低層次重復*嚴重，惡性競爭影響到整個商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。1.2、市區(qū)各方位商業(yè)樓盤狀況 HYPERLINK /news/2005_03/04/1109931976016.jpeg t _blank 251269024681012系列251269東西南北中城南的項目數(shù)量最多，其次才是城中，項目數(shù)量最少的是城東方位。城南商業(yè)項目最多