四川可行性研究報告_secret

1、*項目可行性研究暨投資經(jīng)濟效益分析報告目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc173045853 一、*房地產(chǎn)市場環(huán)境 PAGEREF _Toc173045853 h 3 HYPERLINK l _Toc173045854 （一）*概況 PAGEREF _Toc173045854 h 3 HYPERLINK l _Toc173045855 1.城市性質(zhì)及地位 PAGEREF _Toc173045855 h 3 HYPERLINK l _Toc173045856 2.城市建設(shè)與規(guī)模 PAGEREF _Toc173045856 h 3 HYPERLINK l _To

2、c173045857 3.居民收支及生活水平 PAGEREF _Toc173045857 h 4 HYPERLINK l _Toc173045858 4.城市特色 PAGEREF _Toc173045858 h 5 HYPERLINK l _Toc173045859 5.小結(jié) PAGEREF _Toc173045859 h 6 HYPERLINK l _Toc173045860 （二）*經(jīng)濟運行狀況 PAGEREF _Toc173045860 h 6 HYPERLINK l _Toc173045861 1.經(jīng)濟運行概況 PAGEREF _Toc173045861 h 6 HYPERLINK l

3、 _Toc173045862 2.固定資產(chǎn)投資狀況 PAGEREF _Toc173045862 h 7 HYPERLINK l _Toc173045863 3.小結(jié) PAGEREF _Toc173045863 h 7 HYPERLINK l _Toc173045864 （三）*城市規(guī)劃 PAGEREF _Toc173045864 h 8 HYPERLINK l _Toc173045865 1.城市空間及功能結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc173045865 h 8 HYPERLINK l _Toc173045866 2.城市規(guī)劃狀況 PAGEREF _Toc173045866 h 9 HYPER

4、LINK l _Toc173045867 3.規(guī)劃編制及實施狀況 PAGEREF _Toc173045867 h 9 HYPERLINK l _Toc173045868 4.政府工作目標及手段 PAGEREF _Toc173045868 h 10 HYPERLINK l _Toc173045869 5.小結(jié) PAGEREF _Toc173045869 h 12 HYPERLINK l _Toc173045870 二、*房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 PAGEREF _Toc173045870 h 13 HYPERLINK l _Toc173045871 （一）房地產(chǎn)市場現(xiàn)況 PAGEREF _Toc173

5、045871 h 13 HYPERLINK l _Toc173045872 1.市場發(fā)展概況 PAGEREF _Toc173045872 h 13 HYPERLINK l _Toc173045873 2.市場格局 PAGEREF _Toc173045873 h 14 HYPERLINK l _Toc173045874 3.部分房地產(chǎn)開發(fā)商 PAGEREF _Toc173045874 h 27 HYPERLINK l _Toc173045875 （二）二手房市場狀況 PAGEREF _Toc173045875 h 29 HYPERLINK l _Toc173045876 （三）區(qū)域商業(yè)狀況 PA

6、GEREF _Toc173045876 h 30 HYPERLINK l _Toc173045877 三、項目地塊解讀 PAGEREF _Toc173045877 h 31 HYPERLINK l _Toc173045878 （一）項目地塊概況 PAGEREF _Toc173045878 h 31 HYPERLINK l _Toc173045879 1.項目地塊位置 PAGEREF _Toc173045879 h 31 HYPERLINK l _Toc173045880 2.周邊配套設(shè)施 PAGEREF _Toc173045880 h 31 HYPERLINK l _Toc173045881

7、3.項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標 PAGEREF _Toc173045881 h 32 HYPERLINK l _Toc173045882 （二）項目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc173045882 h 32 HYPERLINK l _Toc173045883 （三）項目地塊分析 PAGEREF _Toc173045883 h 33 HYPERLINK l _Toc173045884 1.地塊地形/勢分析 PAGEREF _Toc173045884 h 33 HYPERLINK l _Toc173045885 2.項目片區(qū)規(guī)劃 PAGEREF _Toc173045885 h 33 HYPERLINK

8、l _Toc173045886 3.地塊SWOT分析 PAGEREF _Toc173045886 h 36 HYPERLINK l _Toc173045887 四、項目粗略定位 PAGEREF _Toc173045887 h 37 HYPERLINK l _Toc173045888 （一）客群定位 PAGEREF _Toc173045888 h 37 HYPERLINK l _Toc173045889 （二）社區(qū)開發(fā)主題及社區(qū)配套 PAGEREF _Toc173045889 h 38 HYPERLINK l _Toc173045890 （三）產(chǎn)品粗略定位 PAGEREF _Toc1730458

9、90 h 38 HYPERLINK l _Toc173045891 （四）價格粗略定位 PAGEREF _Toc173045891 h 39 HYPERLINK l _Toc173045892 1.項目現(xiàn)階段均價初定 PAGEREF _Toc173045892 h 39 HYPERLINK l _Toc173045893 2.項目均價校正 PAGEREF _Toc173045893 h 42 HYPERLINK l _Toc173045894 五、商業(yè)部分研究 PAGEREF _Toc173045894 h 43 HYPERLINK l _Toc173045895 （一）商業(yè)布局 PAGERE

10、F _Toc173045895 h 43 HYPERLINK l _Toc173045896 （二）商業(yè)面積測算 PAGEREF _Toc173045896 h 46 HYPERLINK l _Toc173045897 六、項目經(jīng)濟測算 PAGEREF _Toc173045897 h 46 HYPERLINK l _Toc173045898 （一）項目總體經(jīng)濟測算（粗略） PAGEREF _Toc173045898 h 46 HYPERLINK l _Toc173045899 （二）項目方案對比 PAGEREF _Toc173045899 h 47 HYPERLINK l _Toc173045

11、900 （三）項目總體經(jīng)濟測算（細化） PAGEREF _Toc173045900 h 48 HYPERLINK l _Toc173045901 （四）項目收益測算 PAGEREF _Toc173045901 h 49 HYPERLINK l _Toc173045902 1.項目成本估算 PAGEREF _Toc173045902 h 49 HYPERLINK l _Toc173045903 2.除土地外收益測算 PAGEREF _Toc173045903 h 51 HYPERLINK l _Toc173045904 七、拿地成本測算 PAGEREF _Toc173045904 h 52*房地

12、產(chǎn)市場環(huán)境*概況城市性質(zhì)及地位*縣位于四川省東南部，隸屬于四川省內(nèi)江市，屬于行政三級城市；*是四川東大門門戶，位于成渝經(jīng)濟帶中部，輔以自貢、內(nèi)江、宜賓、永川、瀘州5個中等城市的關(guān)聯(lián)。*是川東南陸路交通樞紐，是四川出川和出海的大通道。有成渝鐵路、隆黃（*至貴州黃桐）鐵路、成渝高速、隆納（*至納溪）、川云（四川至云南）公路、隆雅（*至雅安）公路等交通干線穿越。優(yōu)勢的地理區(qū)位及良好的交通條件使得*享有“川東南門戶”及“川東第一縣”的稱譽。城市建設(shè)與規(guī)模*幅員面積794平方公里，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2006年，*縣建成區(qū)面積12.05平方公里，城鎮(zhèn)化率為35.8%。新建城市道路面積3

13、.53萬平方米，人均城市道路面積631平方米，新增城市綠地面積3.27萬平方米，人均公園綠地面積231平方米；重點工程污水處理廠已累計完成投資4100萬元，城區(qū)段已全線貫通；新鋪設(shè)受壓供氣管網(wǎng)6.4公里，完成供氣量935萬立方米，城市綠化率96.7%；天然氣一戶一表新戶1981戶；安裝Dg100米以上供水主管2500米，供水量585萬噸，水質(zhì)綜合合格率99.87%。城區(qū)一批重點高檔住宅小區(qū)錦林新苑、元亨新村、龍錦家園、南景源、西怡園三期等工程相繼竣工。2006年末，*縣全縣戶籍人口76.61萬人，比上年增加0.33萬人。全縣人口出生率8.52，死亡率5.33，自然增長率3.19。其中：農(nóng)業(yè)人口

14、59.87萬人，非農(nóng)業(yè)人口16.74萬人。常住人口690235人。（以上數(shù)據(jù)為公安部門年報統(tǒng)計數(shù)據(jù)）。2005-2006年*縣人口情況2005年2006年總?cè)丝?6.2876.61非農(nóng)業(yè)人口16.5516.74農(nóng)業(yè)人口59.7359.87常住人口6900356902352006年末，*縣共有在崗職工42832人，比上年增長0.3%。居民收支及生活水平2006年，*縣財政總收入完成28543萬元，同比增長23.5%；實現(xiàn)地方財政收入(含基金收入)13550萬元，同比增長27.1%；財政一般預(yù)算收入9581萬元，同比增長19.3%。*縣財政總支出51696萬元，同比增長27.9%，一般預(yù)算支出51

15、682萬元，同比增長36.8%。財政赤字成為*縣財政主要特點，政府相應(yīng)的大量的投入使得*縣的城市建設(shè)及經(jīng)濟水平等不斷提升。2006年，*縣城鄉(xiāng)居民收入有所增加，生活水平得到進一步改善。據(jù)*縣地方經(jīng)濟調(diào)查隊抽樣調(diào)查資料顯示，2006年，城鎮(zhèn)居民可支配收入達到7514元，比上年增加1424元，增長23.4%，城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)38.9%，城鎮(zhèn)基尼系數(shù)0.23；農(nóng)民人均純收入達到3291元，比上年增加283元，增長9.4%，農(nóng)村恩格爾系數(shù)53.57%，農(nóng)村基尼系數(shù)0.219。2006年，*縣在崗職工年平均貨幣工資11773元，增長15.2%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額47.20億元，比年初增長13.1%。城市

16、特色*享有“川東第一縣”的稱譽，在青石文化、石牌坊文化及景觀資源方面獨具特色。*縣旅游資源豐富，有“三古之旅”的古牌坊、古寨堡、古宇湖。*石牌坊群是全國重點文物保護單位，*縣石牌坊群與安徽歙縣牌坊相媲美，為明弘治九年（公元1496）至清光緒十三年（公元1887年）間“奉旨”建造，距今已有五百余年歷史，素有“立體史書”之稱。*石牌坊現(xiàn)存17座，主要位于巴蜀古驛道*縣城南北兩端的驛道中央。牌坊沉淀和蘊涵華夏文明精髓，是集哲學、歷史、數(shù)學、文學、力學、建筑學、美學為一體的明、清建筑精粹，具有很高的科學藝術(shù)價值和觀賞價值。2005年3月，*縣被中國鄉(xiāng)土藝術(shù)協(xié)會命名為“中國石牌坊之鄉(xiāng)”。云頂古寨始建于明

17、朝洪武四年（公元1368年），距今已有600多年歷史，占地245畝，寨墻總長1640米，墻高7.4米，寨墻寬4.5米，有莊院48座（現(xiàn)存13座），是*最具特色的旅游資源，在四川乃至西南都具有唯一性。云頂寨具有獨特的家族文化、建筑文化及民俗文化。*縣古宇湖為70年代修建的人工中型水庫。湖面面積5.4平方公里，東西最長7.5公里，南北最寬2公里，最大水深27米，平均水深15米，庫容量5600萬立方米，湖中島嶼和半島較多。以湖泊水景、環(huán)湖松林、成群野鴨灰鶴為景觀特色，春夏賞湖光山色、秋冬觀萬千水鳥，素有“川南明珠”、“侯鳥樂園”之美譽。古宇湖距縣城僅0.5公里，是成渝地區(qū)離城市最近的湖泊，極適宜都市

18、人休閑旅游。*盛產(chǎn)青石，目前正著力打造“青石文化城”，可能在城市空間中設(shè)置 “城市之門、城市文脈、城市客廳、城市通廊、城市綠地、景觀環(huán)道、城市金街、地標建筑”八大青石形象要素景觀，構(gòu)架“一座牌坊古鎮(zhèn)，一座青石文化廣場，兩條城市文脈，四座城市之門”的青石文化城。小結(jié)優(yōu)勢的地理區(qū)位及優(yōu)越的交通條件為*縣的經(jīng)濟發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；龍錦家園、錦林新苑、元亨新村、西怡園、華裕家園等高檔住宅小區(qū)相繼竣工帶來*縣城市面貌的改善，客觀上也提升了*縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平；人口增長方面的不穩(wěn)定性特點使得*的房地產(chǎn)市場剛性需求度相對較弱，對于*縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)支撐度有限，而相應(yīng)的市場需求主要來自于遷移性住房需求（農(nóng)村

19、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口向*縣城城區(qū)遷移）或者城區(qū)居民改善型住房需求；*經(jīng)濟運行狀況經(jīng)濟運行概況作為“川東第一縣”,*縣長期保持了“二三一”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)模式，但是第二產(chǎn)業(yè)的比重上升，第一、三產(chǎn)業(yè)的比重下降。根據(jù)*縣2006年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2006年，*縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）51.86億元，比2005年增長15.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值9.95億元，增長0.7%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值25.72億元，增長26.4%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值16.19億元，增長10.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所變化。2006年，實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值16.82億元，增長4.0%，實現(xiàn)增加值9.95億元，增長0.7%。

20、農(nóng)、林、牧、漁業(yè)結(jié)構(gòu)由2005年的41.8：1.2：52.3：4.7調(diào)整為2006年的38.54：1.04：55.14：5.28；種養(yǎng)業(yè)結(jié)構(gòu)由40.0：60.0調(diào)整為38.80：61.20；糧經(jīng)結(jié)構(gòu)由64.3：35.7變?yōu)?9.51：40.49。2006年，*縣民營經(jīng)濟不斷發(fā)展壯大，初步形成了機械汽配、食品、紡織等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，培育和發(fā)展了一批具有較強支撐能力和帶頭作用的民營骨干企業(yè)。固定資產(chǎn)投資狀況*縣的固定資產(chǎn)投資由2005年的“平穩(wěn)增長”向“增速加快”變化。2005年，*縣完成固定資產(chǎn)投資項目124個，完成全社會固定資產(chǎn)投資9.8億元，同比增長18.2%。其中：基本建設(shè)完成投資31106

21、萬元，同比增長35.2%；更新改造完成投資25204萬元，同比增長64.8%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資15264萬元，同比下降4.6%;其他投資831萬元,下降67.0%。2006年，*縣完成固定資產(chǎn)投資項目153個，完成全社會固定資產(chǎn)投資12.912億元，同比增長33.2%。其中：基本建設(shè)完成投資47446萬元，同比增長39.0%；更新改造完成投資43976萬元，同比增長77.6%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資20775萬元，同比增長34.4%；農(nóng)戶投資16923萬元,同比下降23.6%。2007年上半年,*縣完成全社會固定資產(chǎn)投資80385萬元,同比增長4.1%，其中，基本建設(shè)投資15980萬元，下降28

22、.1%，更新改造投資39896萬元，增長55%，房地產(chǎn)開發(fā)投資12958萬元，增長27.8%,農(nóng)戶投資11551萬元,增長73.1%。小結(jié)2007年上半年，全國GDP上漲11.5%、CPI上漲3.2%（6月份上漲4.4%，為近期最高），CPI持續(xù)走高顯示中國經(jīng)濟由偏快向過熱轉(zhuǎn)化的風險繼續(xù)加大，未來國家將強化緊縮性的宏觀調(diào)控政策，以財稅政策與貨幣政策相結(jié)合，抑制宏觀經(jīng)濟過熱的勢頭。2007年7月20日，央行加息以及國務(wù)院出臺減征利息稅的措施將抑制部分投資需求。*縣保持“二三一”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)模式，且第二產(chǎn)業(yè)比重有增強趨勢，將有望帶動整個城市的經(jīng)濟活力，從而帶來整個城市的發(fā)展機會；*縣經(jīng)濟快速發(fā)展

23、，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，缺乏支柱產(chǎn)業(yè)的有力支撐；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額快速增長，并穩(wěn)定下來。*城市規(guī)劃城市空間及功能結(jié)構(gòu)作為“川滇黔渝”結(jié)合部旅游中轉(zhuǎn)地之一、川南城鎮(zhèn)群“井”字型空間結(jié)構(gòu)之重要極點、內(nèi)江市生產(chǎn)力布局“一核三極一環(huán)一線”之極點、成渝快速通道和南環(huán)線與西南出海通道的重要“結(jié)點”，*依據(jù)自身的城市區(qū)位、資源及區(qū)域交通體系，縣城城市規(guī)劃確定了“一心、兩帶、三組團”的發(fā)展格局。即，以古宇湖風景名勝區(qū)為核心，依托鐵路防護綠化帶和濱河路綠化帶，形成三個組團的強勢發(fā)展。其中，工業(yè)區(qū)依據(jù)*河、成渝鐵路及高速公路向東及南北向發(fā)展，形成三個工業(yè)園區(qū)，即以紡織、食品、獸藥、包裝業(yè)為主的省級開發(fā)區(qū)*經(jīng)濟技

24、術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)（占地1468畝）；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主導(dǎo)、以徐家橋為中心發(fā)展電力、汽配、獸藥等行業(yè)的圣燈工業(yè)園區(qū)；以企業(yè)為主導(dǎo)、以瑞豐公司為中心發(fā)展食品、飼料、動物保健、包裝等行業(yè)的瑞豐工業(yè)園區(qū)（規(guī)劃占地700畝）。住宅區(qū)避開區(qū)域交通樞紐，西向發(fā)展；商業(yè)區(qū)依托老城區(qū)中心街、步行街及東門廣場向西、南發(fā)展；旅游觀光區(qū)以南關(guān)石牌坊、北關(guān)石牌坊及古宇湖為中心。*縣城市總體規(guī)劃空間及功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖城市規(guī)劃狀況*縣城市規(guī)劃圖從*縣城市規(guī)劃上可以發(fā)現(xiàn)，城市受到成渝鐵路和成渝高速以及隆納高速的影響，城市向東向北發(fā)展受到限制，與此相對的是，城西的古宇湖和南北向的*河為城市的發(fā)展提供了空間。從規(guī)劃圖上，以人民路、康復(fù)路、

25、中山路，金華路所形成的城市新區(qū)構(gòu)成了整個城市向西發(fā)展的重心，本項目正位于該區(qū)域的中心區(qū)域，將享有較好的市場前景。規(guī)劃編制及實施狀況依據(jù)*縣2006年政府工作報告，2002年以來，*縣的城市規(guī)劃編制和實施取得了重大的成就，具體如下：加大了規(guī)劃編制力度。累計投入資金600余萬元，開展了新一輪土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃修編和城市近期建設(shè)規(guī)劃編制，完成了*“青石文化城”總體城市風貌建設(shè)規(guī)劃編制和古湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，編制了紡織工業(yè)集中區(qū)、乾亨生態(tài)園、老客運站、錦林新苑等62個修建性詳規(guī)。加快了城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。累計投入城市建設(shè)資金8.80億元，完成了興隆立交橋、迎賓大道、白塔路、油建片區(qū)舊城改造

26、等36個重點工程建設(shè)，污水處理廠即將投入試運行；黃家、龍市、界市、響石、周興等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進。城鎮(zhèn)化率由2002年的28.7%提高到目前的35.8%；城市綠化覆蓋率由2002年的16.8%提高到目前的23.5%。提升了城鎮(zhèn)經(jīng)營水平。平穩(wěn)實施了城市公交車、城區(qū)人力客運三輪車、出租車經(jīng)營權(quán)有償出讓和公房出售工作，累計籌措城市建設(shè)資金4262萬元；土地一、二級市場供地3262.95畝，實現(xiàn)土地收益2.80億元；成功掛牌拍賣出讓了老客運站、云豐路南側(cè)地塊等387.82畝國有土地使用權(quán)，成交總價款達4460萬元，成交均價11.5萬元/畝。政府工作目標及手段備注：以下報告內(nèi)容及數(shù)據(jù)來源于*縣20

27、06年政府工作報告。政府后續(xù)五年工作總體要求大力弘揚“*精神”，著力培育發(fā)展支柱，努力構(gòu)建和諧社會，全面加強自身建設(shè)，奮力推進工業(yè)集群化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、商貿(mào)多元化、旅游品牌化、城市特色化，推動*經(jīng)濟社會又快又好發(fā)展。政府后續(xù)五年工作目標地區(qū)生產(chǎn)總值年均遞增12，在川東12縣經(jīng)濟總量中的比重逐年有所上升；財政一般預(yù)算收入同口徑年均遞增12；規(guī)模工業(yè)增加值年均遞增20；萬元產(chǎn)值綜合能耗年均下降4%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年均遞增5；旅游收入年均遞增18%；社會消費品零售總額年均遞增13；到2011年，城鎮(zhèn)化率達40.9%；城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增加898元；農(nóng)民人均純收入年均增加220元。初步建成經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)

28、展、城鄉(xiāng)共同進步、人民生活比較寬裕、生態(tài)環(huán)境不斷改善、社會政治和諧穩(wěn)定的“工貿(mào)強縣”和風格獨具的“新興經(jīng)典文化旅游城市”。政府后續(xù)工作建議A、構(gòu)建實力*，始終堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，加快推進工業(yè)集群化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、商貿(mào)多元化，促進經(jīng)濟又快又好發(fā)展，奮力建設(shè)“工貿(mào)強縣”。a、堅定不移推進工業(yè)集群化，在實施“工業(yè)強縣”戰(zhàn)略上實現(xiàn)再突破。按照“產(chǎn)業(yè)集群化、企業(yè)規(guī)?；⑸a(chǎn)集約化、布局園區(qū)化”的思路，進一步發(fā)展壯大工業(yè)經(jīng)濟，力爭到2011年工業(yè)增加值占GDP的比重達到50.0 %。加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)。加快開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)、圣燈工業(yè)集中區(qū)、瑞豐工業(yè)集中區(qū)建設(shè)，積極引進項目入駐，力爭到2011年“一園兩區(qū)”產(chǎn)值

29、達到70億元，年均遞增30.0%。突出產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。以山川機械、蒙德爾、天視車鏡等企業(yè)為重點，努力擴大減振器、后視鏡等產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模和市場占有率，力爭到2011年機械汽配產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值25億元，年均遞增20.0%；以都英羽絨、長安化纖等企業(yè)為龍頭，著力做好羽絨水洗成衣、絳綸短纖等生產(chǎn)線擴能，力爭到2011年紡織羽絨產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值46億元，年均遞增25.0%；以瑞豐、四海、維爾康等企業(yè)為支撐，引導(dǎo)企業(yè)向精深加工方向發(fā)展，力爭到2011年食品飼料產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值40億元，年均遞增25.0%。做大做強隆橋化工、工務(wù)器材等規(guī)模企業(yè)，積極培育聚壑、天賜石化等成長型企業(yè)，逐步形成梯次跟進、后勁充足的骨干企業(yè)發(fā)展群

30、體，力爭到2011年實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值140億元，規(guī)模工業(yè)企業(yè)達140戶，其中年產(chǎn)值上億元的10戶，上10億元的1戶。b、堅定不移推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，在加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)上實現(xiàn)再突破。按照“區(qū)域化布局、規(guī)?；N養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營”的要求，不斷發(fā)展壯大水禽、生豬、稻魚、蠶桑、麻竹、夏布等產(chǎn)業(yè)，重點培育禽苗市場、銀華絲綢、瑞豐農(nóng)牧、都英羽絨等省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，大力支持維爾康、匯竹食品等成長型企業(yè)，做大曙光種鴨場、曙光麻鴨基地等一批專業(yè)水禽基地，扶持光燦村等一批專業(yè)養(yǎng)豬基地，精心打造萬畝蠶?；亍⑷f畝麻竹基地、萬畝檸檬基地、萬噸水產(chǎn)品基地。c、堅定不移推進商貿(mào)多元化，在實施“商貿(mào)大縣”戰(zhàn)略上實現(xiàn)

31、再突破。按照“構(gòu)建大市場、發(fā)展大商貿(mào)、促進大流通”的思路，努力把*打造成為聯(lián)接成渝、輻射川東的物流、客流中心和商貿(mào)經(jīng)濟走廊。d、堅定不移加快交通能源通信設(shè)施建設(shè)，在改善發(fā)展基礎(chǔ)條件上實現(xiàn)再突破。B、努力構(gòu)建魅力*。始終堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理，突出城市特色化、旅游品牌化，著力建設(shè)人居環(huán)境美、旅游資源佳、文明程度高的“新興經(jīng)典文化旅游城市”。a、推進城市特色化，優(yōu)化人居環(huán)境。圍繞彰顯牌坊風骨、展現(xiàn)青石特色，努力把*建成獨具特色的宜居之城、文化之城、魅力之城。將城市建設(shè)與開發(fā)區(qū)建設(shè)、體現(xiàn)牌坊元素、改善人居環(huán)境結(jié)合起來，抓好城市入城線改造、大北街和大西街舊城改造、*河綜合整

32、治、垃圾填埋場、縣城第二水廠等重點工程建設(shè)；力爭到2011年，累計完成城市建設(shè)投資12億元，新增城市道路面積22萬平方米，新增城市綠地面積20萬平方米，城鎮(zhèn)化率達40.9%。b、推進旅游品牌化，優(yōu)化旅游環(huán)境。按照“建設(shè)風格獨具、文化內(nèi)涵豐富、三古聯(lián)動開發(fā)”的思路，突出“牌坊文化”、“川南民俗文化”兩大主題，把旅游業(yè)打造成*縣的支柱產(chǎn)業(yè)，把*打造成名副其實的“中國石牌坊之鄉(xiāng)”和獨具風格的“經(jīng)典文化旅游精品”。逐步形成以南關(guān)石牌坊古鎮(zhèn)、北關(guān)牌坊文化古城為中心，以古宇湖、云頂寨、圣燈山景區(qū)為配套，以龍市古鹽道、黃復(fù)生故里及漁箭、響石、石燕橋牌坊景點為點綴的“中國牌坊文化游”總體布局。小結(jié)政府加重發(fā)展

33、工業(yè)，有利于*縣整體經(jīng)濟實力的快速增強，提升*縣的城市地位，同時，工業(yè)的發(fā)展伴隨著大量的資金進入，帶動地方經(jīng)濟的同時，給與房地產(chǎn)市場帶來市場機會；城市向西發(fā)展，對于本項目所在的區(qū)域帶來重要的市場契機，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了潛在基礎(chǔ)；優(yōu)勢的旅游資源以及政府對于旅游產(chǎn)業(yè)的注重，有利于城市面貌和城市居住環(huán)境的改善，同時，有效改善區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境；北關(guān)石牌坊旅游帶的打造、大北街及大西街的改造，將有效的提升項目所在片區(qū)的交通通達性、市政設(shè)施的完善度，由此對本項目的開發(fā)產(chǎn)生利好；*房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況房地產(chǎn)市場現(xiàn)況市場發(fā)展概況*房地產(chǎn)市場從20世紀九十年代開始，歷經(jīng)多年的發(fā)展，整體發(fā)展態(tài)勢良好。在長達數(shù)年

34、的發(fā)展歷程中，受宏觀經(jīng)濟影響，*房地產(chǎn)市場在20世紀九十年代末（98年前后）以及2004年末2005年初經(jīng)歷兩次低谷時期，隨著經(jīng)濟穩(wěn)定、快速發(fā)展，*縣的房地產(chǎn)自2005年后有了飛速發(fā)展。2005年，*完成全社會固定資產(chǎn)投資9.8億元，同比增長18.2%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資15264萬元，同比下降4.6%，房屋建筑施工面積129.1萬平方米，同比下降23.9%，房屋建筑竣工面積108萬平方米,同比增長17.7%；2006年，*完成全社會固定資產(chǎn)投資129120萬元，同比增長33.2%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資20775萬元，同比增長34.4%；房屋建筑施工面積153.9萬平方米，同比增長1

35、8.6%，房屋建筑竣工面積102萬平方米,同比下降5.6%；2007年上半年,*縣完成全社會固定資產(chǎn)投資80385萬元,同比增長4.1%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資12958萬元，增長27.8%。在*房地產(chǎn)市場長期的發(fā)展過程中，商品房消費者在地域分布上發(fā)生了很大的變化，經(jīng)歷了縣城居民占主導(dǎo)、縣城居民與打工返鄉(xiāng)者及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民并重，再到打工返鄉(xiāng)為主導(dǎo)的過程。2004年前后，伴隨著*縣房改房政策的實施，加上全國房地產(chǎn)市場形勢大好的局面，縣城居民置業(yè)成為*縣房地產(chǎn)市場的主流，大多數(shù)縣城居民擁有了自己的住房。2005年上半年，*縣房地產(chǎn)市場形成了供應(yīng)市場的中空，無房銷售造就了“物以稀為貴”的局面，使得房地產(chǎn)價格

36、猛漲，由2003年800-900元/平方米的價格一躍上漲到1000元/平方米以上，2005年房地產(chǎn)備案單價達到1200-1300元/平方米，2006年上漲到1400-1500元/平方米。伴隨著全國房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展勢頭，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及外出打工者對購房產(chǎn)生了沖動，使得外出打工返鄉(xiāng)購房和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民遷往*縣城的消費由潛在需求急劇變?yōu)橛行枨?，拉升房地產(chǎn)市場的價格一路高歌，至2007年上半年，*縣的房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)上漲到1600-1800元/平方米左右，購房客群也由縣城居民為變?yōu)橐酝獬龃蚬ふ邽橹?。市場格局目前?縣城的房地產(chǎn)市場依據(jù)在售項目情況大致分為4個板塊，即白塔路板塊、新客運站板塊、中心城區(qū)板塊、

37、康復(fù)路-金華路新區(qū)四個板塊。隆昌縣城房地產(chǎn)市場板塊分布圖康復(fù)路金華路新區(qū)板塊白塔路板塊中心城區(qū)板塊新客運站板塊各板塊市場概況板塊代表項目價格狀況建筑形態(tài)物業(yè)類別開發(fā)規(guī)模主力戶型主力面積主要客群康復(fù)路-金華路新區(qū)龍錦家園、錦林新苑、福臨小區(qū)、西怡苑多層1500-1700元/，別墅4888元/多層為主，少量低層住宅為主地塊面積相對較大3房2廳2衛(wèi)，部分大戶型120-135為主，部分大面積，小面積相對較小*外出打工者為主，縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民其次，低層多為礦產(chǎn)私企主中心城區(qū)板塊錦林閣、錦繡外灘多層1800-1900元/，高層1700元/多層為主，高層次之住宅為主、商業(yè)次之小面積地塊為主3房2廳2衛(wèi)，部分小

38、戶型90-125為主，部分90平方米以下戶型*外出打工者為主，縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民其次新客運站板塊客運商城及金房苑、交通路綜合樓、禽苗市場綜合樓1550-1750元/多層住宅、商業(yè)小面積地塊，小體量開發(fā)3房2廳2衛(wèi)115-125*外出打工者和縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民并重白塔路板塊華裕家園約1600元/多層住宅為主地塊面積中等3房2廳2衛(wèi)100-140為主*外出打工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城居民并重綜合情況來看，本項目所在的康復(fù)路金華路由于政府規(guī)劃的偏重，將會有更為廣闊的發(fā)展前途。調(diào)查日期：2007年7月3日 錦繡外灘 編號：01開盤日期2006年12月23日交房日期2008年8月價位分析總價范圍12萬-33萬項目位置*縣金

39、鵝鎮(zhèn)新拱橋濱江路老客運汽車站主力總價25萬左右樓層規(guī)劃項目由1棟15F的高層和3棟6F+1的多層組成， 一、二層為商鋪，有地下室單價范圍1398-2268元/開 發(fā) 商四川*百慶物業(yè)發(fā)展有限公司(住)均價1800元/高層1699元/多層1884元/占地面積總共用地9122.5高層用地 1808.2多層用地 7396.5總建面積總建31812.72住宅21191.96商業(yè)7428.79臨商363.8物管樓 2828(商)價格（元/）臨街：8000-10600河邊：3800-7600風情街2000-3800內(nèi)商業(yè)3800-6600二樓商業(yè)1800-2780容 積 率高層6.69 多層2.1總 戶

40、數(shù)總共301戶；住宅180戶；商鋪121戶車位價格（元/個）地面1990地下：26800-42800車位狀況地面11 個地下30個 3個庫房面積范圍68.43-162.49物 管 費元/月多層：0.32 電梯：0.52總銷金額約6800萬工程進度地基付款方式一次性/按揭暢銷戶型三房兩廳雙衛(wèi)滯銷戶型無首 付 款3成銷售率住宅銷罄,商鋪83%電 話0832-39161110832-8396666優(yōu)惠幅度住宅一次性1.5%商鋪一次性2%VIP優(yōu)惠1%暢銷原因地段,戶型產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域*縣為主2-2-168.43-69.022815.56%類型自住為主3-2-193.44-94

41、.960.33%年齡25-40歲為主3-2-2118.9-125.612871.11%特征外出打工的*人占50%-60%,縣城居民占20%,鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民占15%,外地投資者占5%4-3-2136.77-162.5181%本項目綜合分析分期及項目品質(zhì)：未進行分期銷售項目內(nèi)臨街，外臨河，戶型種類多,戶型面積區(qū)間較大，小區(qū)配套齊全，項目品質(zhì)較高 優(yōu)勢：項目位于*的核心地段：新華街和東新街交匯處，緊鄰*河，提高了消費者的居住品質(zhì)項目引入電梯公寓，滿足了市場在這塊的需求項目周邊交通便利，方便消費者出行項目周邊環(huán)境配套完善，如飛泉醫(yī)院,中國人民銀行,百貨化纖批發(fā)市場等，方便消費者進行購物等日?；顒禹椖繎粜头N類

42、多，戶型面積區(qū)間較大，能夠滿足不同的消費群體項目付款方式靈活:此項目一次性購買者占40%，分期占30%，按揭占30%劣勢：公攤大，電梯公寓27%，多層20%左右調(diào)查日期：2007年7月3日 錦林閣 編號：02開盤日期2007年1月8日交房日期2007年12月31日價位分析總價范圍5萬-23萬項目位置*縣新華路338號，市中區(qū),*縣城關(guān)中學旁主力總價15萬-20萬樓層規(guī)劃項目為6F+1的多層建筑共三棟,分A棟B棟C棟每棟兩個單元局部兩層商鋪，無地下室單價范圍1月1200-1300元/；3月1500元/；5月1700-2000元/開 發(fā) 商四川省*縣康源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(住)均價1800元/占地

43、面積182075總建面積7400(商)價格1F：1萬元/2F：約2500元/容 積 率4.06總 戶 數(shù)共85戶；住宅75戶；商鋪10戶車位價格無車位車位狀況無車位面積范圍43-117物 管 費20元/月戶總銷金額約1500萬工程進度主體修建付款方式一次性/按揭暢銷戶型三房兩廳單衛(wèi)滯銷戶型無首 付 款4成銷售率住宅96%商鋪100%電 話0832-39500000832-3980888優(yōu)惠幅度一次性付款每平方優(yōu)惠30元暢銷原因地段,戶型面積產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域*縣為主1-1-141.93-63.3845.33%類型自住為主2-2-163.75-92.053040%年齡40歲

44、以上3-2-197.4-116.754154.67%特征在外地打工的*人,基本無外地人購買本項目綜合分析分期及項目品質(zhì)：未進行分期銷售；項目把6F+1拆開為7層銷售剩余三套住宅情況如下：7樓 82.25 單價1728元/7樓 101.73 單價1758元/4樓 77.99 單價1918元/項目為現(xiàn)代風格，半圍合式的建筑布局 項目缺乏社區(qū)內(nèi)配套、園林景觀設(shè)計差，項目品質(zhì)相對較低優(yōu)勢：項目地段較好，位于隆瀘大道和康復(fù)中路之間,面朝新華街，消費者對其有一定的期望值項目周邊交通便利項目周邊配套完善-有良好的教育機構(gòu)：城關(guān)中學，順和街小學；有餐飲超市配套：環(huán)聯(lián)商城，三友超市，飛龍超市；周邊政府事業(yè)單位較

45、多：政協(xié)，防疫站，郵電局，供電局，人民醫(yī)院項目戶型種類多：20余款，戶型面積從43到117,滿足了不同家庭對格局的不同需要3劣勢：項目容積率大、建筑密度大、缺乏社區(qū)內(nèi)配套、園林景觀設(shè)計差、戶型設(shè)計差調(diào)查日期：2007年7月2日 金房苑 編號：03開盤日期2006年10月交房日期2007年底價位分析總價范圍9-29萬元項目位置*縣新客運中心對面主力總價17-19萬元樓層規(guī)劃多層，6F+1，1F底商，單價范圍1380-1680元/開 發(fā) 商四川*涼亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(住)均價1560元/占地面積總用地約33畝，1期約25畝，2期約8畝總建面積總建面約2.5萬，2期約1.1萬(商)價格3000-1

46、0000元/容 積 率總約0.86，2期約2總戶數(shù)總101戶，2期88戶車位價格暫無車位狀況地面車位面積范圍60-185物 管 費暫未定總銷金額2期約2000萬元工程進度外墻裝飾付款方式一次性，部分按揭暢銷戶型3-2-2（舒適性三房）滯銷戶型4房（150以上）首 付 款三層銷售率84%電 惠幅度一次性30元/暢銷原因市場環(huán)境、地理位置、價格相對較低產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域*鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地打工1-2-160-6766%類型遷移性自住3-2-193-1211919%年齡30-40歲為主3-2-2114-1236059%特征*鄉(xiāng)鎮(zhèn)上遷移至縣城的改善性住房消費者

47、；*外出打工，返鄉(xiāng)置業(yè)者；4-2-2150-1851616%以上產(chǎn)品測算含客運商城一期部分的住宅（共13套）本項目綜合分析分期及項目品質(zhì)：本項目分為兩期，一期為客運商城，多為商業(yè)，含少量住宅；二期即為金房苑，共88套；項目采用圍合布局方式，現(xiàn)代建筑，社區(qū)配套設(shè)施較少，居住品質(zhì)在*縣城居中低水平；優(yōu)勢：交通便利：靠近客運中心、交通路、成渝中路等城東交通干道；周邊配套：金娥鎮(zhèn)二中、板栗灣市場等生活、教育配套較完善；劣勢：周邊環(huán)境差：項目臨近新客運中心，社會治安相對較差；通往項目小區(qū)大門的道路暫未打通，影響居家便利性；調(diào)查日期：2007年7月5日 禽苗市場擴建工程綜合樓 編號：04開盤日期2007年

48、5月交房日期2007年12月價位分析總價范圍16.5-20萬元項目位置*縣新客運中心旁主力總價18.8-20萬元樓層規(guī)劃2棟多層建筑,一棟6F商住樓（1F商業(yè)），一棟3F商業(yè)+商務(wù)（1F商業(yè)）單價范圍1388-1568元/開 發(fā) 商*縣禽苗市場開發(fā)有限責任公司(住)均價1530元/占地面積市場總占地62畝總建面積市場總建面約2.5萬，綜合樓部分建面6636(商)價格只租不售容 積 率市場總?cè)莘e率約0.6總 戶 數(shù)住30戶，商16戶車位價格無車位狀況地面臨時停車位面積范圍119.91-126.87物 管 費暫未定總銷金額約1000萬元工程進度主體修建付款方式一次性，暫無按揭暢銷戶型低樓層，119

49、.91滯銷戶型126.87首 付 款全款銷售率30%電 惠幅度一次性30元/滯銷原因小區(qū)規(guī)模小，品質(zhì)低產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域外地打工3-2-2119.9115套50%類型自住3-2-2126.8715套50%年齡30歲左右特征*外出打工返鄉(xiāng)人員本項目綜合分析分期及項目品質(zhì)：項目作為禽苗市場的一部分，住宅區(qū)規(guī)模較小，僅作為市場的配套，居住品質(zhì)較低；禽苗市場總規(guī)劃面積為62畝，總建筑面積約2.5萬，禽苗交易區(qū)建面3360，禽苗交易區(qū)大棚6624，辦公綜合樓7988，育稚區(qū)建面3375，停車場3364。優(yōu)勢：交通便利：靠近客運中心、交通路、成渝中路等城東

50、交通干道；周邊配套：金娥鎮(zhèn)二中、板栗灣市場等生活、教育配套較完善；劣勢：項目規(guī)模小，品質(zhì)差；缺乏社區(qū)內(nèi)部配套：項目基本無社區(qū)內(nèi)部配套；周邊環(huán)境差：項目臨近新客運中心及禽苗市場，社會治安較差，之后的空氣污染較重；調(diào)查日期：2007年7月5日 交通路綜合樓 編號：05開盤日期2007年5月交房日期2007年底價位分析總價范圍11-24萬元項目位置*縣新客運中心對面主力總價20-24萬元樓層規(guī)劃單體多層建筑，6F單價范圍1620-1760元/開 發(fā) 商*縣康源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(住)均價1700元/占地面積約3畝總建面積3688(商)價格無容 積 率約1.8總 戶 數(shù)36戶車位價格無車位狀況地面臨時

51、停車面積范圍67-136物 管 費0.18元/月總銷金額約630萬元工程進度主體修建付款方式一次性暢銷戶型3-2-1滯銷戶型3-2-2（舒適性）首 付 款全款銷售率19.5%電 惠幅度無滯銷原因市場環(huán)境（淡季）、小區(qū)規(guī)模和社區(qū)品質(zhì)、價格相對周邊項目較高產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域外地打工3-2-2122.94-135.51850%類型自住3-2-195.5617%年齡30歲左右2-2-167.24-70.511233%特征*本地人外出打工后返鄉(xiāng)；本項目綜合分析分期及項目品質(zhì)：本項目現(xiàn)為交通路綜合樓的一部分，其余部分已經(jīng)銷售完畢，但是整個社區(qū)基本沒有內(nèi)部配

52、套，建筑立面也較差，小區(qū)品質(zhì)較低。優(yōu)勢：交通便利：靠近客運中心、交通路、成渝中路等城東交通干道；周邊配套：金娥鎮(zhèn)二中、板栗灣市場等生活、教育配套較完善；劣勢：缺乏社區(qū)內(nèi)部配套：項目基本無社區(qū)內(nèi)部配套；周邊環(huán)境差：項目臨近新客運中心，社會治安相對較差；調(diào)查日期：2007年7月2日 華裕家園 編號：06開盤日期2006年10月交房日期2007年10月價位分析總價范圍12萬-22萬項目位置*縣金鵝鎮(zhèn)云峰南路（東區(qū)云峰路白塔公園旁）主力總價176萬-21.9萬樓層規(guī)劃多層：10棟7F單價范圍1500-1660元/開 發(fā) 商四川華裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(住)均價約1600元/占地面積約21畝總建面積340

53、00(商)價格無容 積 率1.9總 戶 數(shù)322車位價格30元/月（租金）車位狀況地上面積范圍81-137物 管 費0.3元/總銷金額約5400萬工程進度內(nèi)裝付款方式一次性，按揭暢銷戶型110以下去化較快滯銷戶型137，112首 付 款4成銷售率88%電 惠幅度無優(yōu)惠暢/滯銷原因市場環(huán)境，開發(fā)商品牌是其銷售較好的原因，但其中第6層部分大戶型銷售抗性較大。產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域*縣2-2-181-843711.49%類型多為自住2-2-295-9892.8%年齡25-40歲為主3-2-198-10811435.4%特征*外出打工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城居民并重。

54、3-2-2110-13716250.31%本項目綜合分析分期及項目品質(zhì) 項目只有一期，可能是受其體量的影響。項目由10棟多層建筑構(gòu)成，總共322戶。小區(qū)內(nèi)缺少休閑配套，影響業(yè)主生活品質(zhì)，降低樓盤品質(zhì)。樓盤景觀設(shè)計缺少重點和特色，雖然綠化率達到30%，但是實際應(yīng)用效果并不很好。項目建筑外立面略顯單調(diào)，缺少層次感。項目應(yīng)屬于*中等品質(zhì)的樓盤。優(yōu)勢：開發(fā)商華裕地產(chǎn)在*開發(fā)過多個樓盤，消費者的市場認同度較好。項目體量較大，相對于小盤有一定的優(yōu)勢。劣勢：項目所在片區(qū)商業(yè)配套和生活配套欠缺，影響一定的生活品質(zhì)。項目的交通相對其他片區(qū)樓盤有一定的劣勢。項目自身休閑配套不足，景觀打造的也不夠。售樓部面積小，售

55、樓人員素質(zhì)相對較低，影響項目在消費者心中的品質(zhì)。調(diào)查日期：2007年7月2日 錦林新苑 編號：07開盤日期2006年初交房日期07年7月底價位分析總價范圍16萬-39萬項目位置*縣金華路主力總價16萬-18萬樓層規(guī)劃12幢6F+1多層住宅,一幢12F寫字樓(2F地下車庫)單價范圍開 發(fā) 商康源房產(chǎn)(住)均價1350元/(06)1500元/(07)占地面積67.346畝總建面積共7.3萬，其中商鋪4516(商)價格3800-4600容 積 率1.8總 戶 數(shù)354戶車位價格5萬/個車位狀況地下車位123個面積范圍住宅120-295商鋪30-70物 管 費53元/月總銷金額約1億元工程進度1-9棟

56、外裝完工,10-12棟未動工付款方式一次性，按揭，分期伏款暢銷戶型多數(shù)戶型去化較好滯銷戶型少數(shù)頂樓大戶型首 付 款6成銷售率98%電 話0832-39808880832-3980666優(yōu)惠幅度一次性付款住宅20元/；商鋪160元/暢銷原因地段，教育配套，開發(fā)商品質(zhì)，并不高的價格是其暢銷的原因。產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域*3-2-2121.1-134.6523666.67%類型自住為主4-2-2165.61-186.423610.17%年齡4-3-2194.08-215.324612.99%特征多為外出打工人員和*鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口,多為遷移性首次置業(yè)者.4-3-3 216.7461.69%

57、5-3-3200.18-295.57267.34%5-4-3 286.2341.13%本項目綜合分析分期及項目品質(zhì)： 項目從06年初開始銷售，共一期，去化較快。項目是*知名開發(fā)商的大盤，體量較大。項目自身休閑配套不足，景觀設(shè)計缺少特色，中央廣場實際使用效果并不好。項目的戶型都較大，針對較高端的客戶群。該項目應(yīng)屬于*縣中高端樓盤。優(yōu)勢：項目所在金華路片區(qū)是*規(guī)劃中較好的片區(qū)，消費者對該片區(qū)的預(yù)期較好。項目周邊教育資源豐富，有*一中，*二中，多個小學，利于提高項目的影響力。項目可以借用一中附近的商業(yè)配套，較齊全。開發(fā)商康源房產(chǎn)是*有名的開發(fā)企業(yè)，市場認可程度非常高。該項目體量較大，是大企業(yè)的大盤，

58、能提升市場關(guān)注度。項目的價格屬于市場主流，有一定的優(yōu)勢。劣勢：該項目自身休閑配套不足。項目景觀做的不算好，影響居住品質(zhì)。項目的戶型整體偏大，缺少小戶型，部分頂樓由于受到面積和樓層的限制，銷售抗性較大。調(diào)查日期：2007年7月2日 龍錦家園 編號：08開盤日期04年末一期,06年2期,07年三期交房日期07年7月31號價位分析總價范圍11萬-33萬項目位置*縣城西區(qū)望城坡主力總價20萬-30萬樓層規(guī)劃多層：6F+1；7F，有兩棟樓有2層地下車位，別墅單價范圍1500-2000開 發(fā) 商銀發(fā)有限公司(住)均價一期1200二期1500三期1700左右別墅：4888占地面積70余畝總建面積5.5萬(商

59、)價格只租不售,價格未定容 積 率約1.2總 戶 數(shù)約500戶車位價格車庫:10萬/個車位:6萬/個臨時車位:免費車位狀況車庫30多個，地下車位4層每層70多個面積范圍67.09-299.68物 管 費0.35元/總銷金額約9000萬工程進度外裝付款方式一次性/按揭暢銷戶型各種大小的戶型銷售都較好，主要受樓層的制約滯銷戶型一，二期剩余少量頂躍，三期剩余的戶型分布較平均首 付 款最高貸款額850元/銷售率92%電 惠幅度暢/滯銷原因項目初期由于價格較高，銷售受阻，后經(jīng)過優(yōu)惠活動加上自身品質(zhì)，地段的優(yōu)勢，保證了后期銷售，但整體銷售周期較長。產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴

60、求客源區(qū)域*縣1-2-167.09-79.66428.37%類型多為自住2-2-186.95-112295.78%年齡26-40歲較多2-2-294.33-131438.57%特征多層客群:40%為*在外打工人員,暫不入住較多.60%為在*生活為自己或為父母購買,入住別墅:多為煤礦老板3-2-1120-12520.40%3-2-2120-17223246.22%3-3-2134-158387.57%3-3-3140-164183.59%4-3-2184122.39%4-2-3167305.98%4-3-3187122.39%5-2-427881.59%5-3-5299.68203.98%6-2