房地產(chǎn)三期營銷提案課件

1、夏季房展帶來的反思：價格區(qū)間在2500-3500的產(chǎn)品供給量增加，旅順、金州、開發(fā)區(qū)、甘井子中低檔樓盤大量入市，特別是旅順多家參展，分流目標客戶。五大區(qū)域瓜分中低端客戶錦繡成為主角 擁有成熟配套和價格優(yōu)勢， 4天之間預(yù)約客戶過千.甘井子成為熱點 東翠鳴苑公開6天消化客戶200套，辛寨子、金三角、南關(guān)嶺， 泉水，使甘井子成為轉(zhuǎn)型期房荒的主力消化區(qū)。眾益陽光海岸 作為開發(fā)區(qū)的一個代表，成為廣大開發(fā)區(qū)購買者的首選，部分 大連客戶也被逐步分流。金州進展 作為很少參與大連房展的金州地產(chǎn)，受到廣泛關(guān)注.（金州福佳新天地廣場、連大文苑、恒達花園）旅順參展樓盤激增 陽光生態(tài)城（二期鶴海云軒）、夏威夷花園、白玉

2、 山莊、第八天。甘井子新興盤均價及盤量以上項目加上新立項的經(jīng)濟適用房，大連市內(nèi)2005年下半年的低價位樓盤供應(yīng)量超過了150萬平米。大量的低價位樓盤入市，為龍河前期剩余盤源及三期入市帶來一定的阻力。旅順參展樓盤整體分析：相近的地理位置與價格,使龍河客戶面臨分流.核心策略：樹立龍河品牌，主打養(yǎng)生文化！深入解析龍河，脈承養(yǎng)生文化。完善健康配套，塑造養(yǎng)生氛圍。貼心物業(yè)管理，關(guān)懷養(yǎng)生人群。科學產(chǎn)品規(guī)劃，天然養(yǎng)生居所。充分利用、發(fā)揮現(xiàn)有配套優(yōu)勢，減少重復(fù)投入。提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，但要注意物業(yè)費的承受標準?？刂崎_發(fā)成本，增強抗風險能力?？刂瞥杀镜那疤嵯绿岣咂焚|(zhì)一、項目核心開發(fā)理念根據(jù)對市場情況以及客戶需求的

3、分析，我們找到三期的目標客群有如下特征主要年齡段在40歲以上。購買需求以養(yǎng)老為主。有較高的經(jīng)濟收入擁有一定的學歷或社會地位關(guān)注環(huán)境、景觀等因素。有較高的生活品位。結(jié)合三期的開發(fā)背景價格：突破3000元/平方米地段：整個地塊的絕佳位置景觀：海景更充分、更有說服力產(chǎn)品：更成熟的產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)經(jīng)驗需求：養(yǎng)老概念已被市場接受l房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。倍訊易-客戶需求自身素質(zhì)樹立品牌地產(chǎn)提升開發(fā)理念打造附加價值 養(yǎng)生文化海

4、 文 化自然主義與人文精神的融合海洋養(yǎng)生文化地產(chǎn)天人合一文化語言在建筑形態(tài)上的體現(xiàn)；文化功能在配套設(shè)施上的實現(xiàn)；文化氣質(zhì)在園林景觀或建筑細部上的形成；文化個性在物業(yè)管理上的區(qū)分；文化階層在客戶定位上的區(qū)分；全面的在營銷過程中各種細節(jié)和節(jié)點上的傳播文化。 社區(qū)人文營造、歷史文脈繼承、文化沉淀 文化地產(chǎn)保身：40歲尋求的身心保養(yǎng)全生：50歲尋求的回歸天性養(yǎng)親：60歲尋求的天倫之樂盡年：70歲尋求的頤養(yǎng)天年緣督以為經(jīng)，可以保身、可以全生，可以養(yǎng)親、可以盡年。 （莊子養(yǎng)生主）七 位 一 體山海河屋人地天二、龍河三期項目定位龍河三期優(yōu)勢挖掘價格景觀戶型規(guī)劃園林海無論東方還是西方，海都是養(yǎng)生的本源。優(yōu)勢的

5、強化觀海“景觀”房親?！吧睢狈?坐落于4A風景區(qū)內(nèi) 山水環(huán)抱，景色優(yōu)美 遠離污染，空氣清新 環(huán)境安靜 親海、戲海、玩海 海是生活的一部分 位于城市中間 蒞臨公路或公共設(shè)施 空氣質(zhì)量不高 人群囂嘩 看海、聽海 海是生活的點綴旅順大連自然海城市海人與海合一人與海和諧“原創(chuàng)海生活”， 自然主義養(yǎng)生文化社區(qū)定位闡述原創(chuàng)海生活原生態(tài)、原自然濱海文化養(yǎng)生文化定位闡述平衡養(yǎng)生所謂養(yǎng)生，即指保養(yǎng)身體，增強生命力。平衡養(yǎng)生，借鑒東方傳統(tǒng)哲學中的平衡理論，講求天人合一、陰陽平衡。平衡養(yǎng)生自然的生活環(huán)境放松的生活狀態(tài)愉悅的精神享受健康的身體素質(zhì)每個人都向往的自然生活方式核心定位思路養(yǎng)生文化海是養(yǎng)生的本源海文化地中

6、海風情特色西班牙建筑風格案名建議山海龍庭日出海天日海龍庭頤海匯三、 產(chǎn)品規(guī)劃建議整體建筑風格：西班牙銀器式建筑與現(xiàn)代藝術(shù)相結(jié)合的有機建筑體銀器式建筑西班牙建筑的美譽，寓意是這種建筑具有銀器般的精雕細琢的外貌.現(xiàn)代建筑運動中的一個派別，自然界是有機的，因此取名。主張建筑應(yīng)與大自然和諧，并力圖把室內(nèi)空間向外伸展，把大自然景色引進室內(nèi)。 有機建筑西班牙建筑的特色多種文化的充分融合弧型結(jié)構(gòu)的大量應(yīng)用瓷磚的裝飾作用明快燦爛的色彩木質(zhì)石質(zhì)和金屬材質(zhì)的相互補充外立面風格四坡紅色磁瓦屋頂外墻白色涂料拱型柱廊和拱型門廊 屋檐采用小拱卷裝飾弧型單元入戶門屋檐小拱卷瓷磚的裝飾組團分割與組團概念海之音海之韻海之戀海洋

7、之星海之欣海洋主題廣場銷售中心整體開放與局部封閉 園中園式社區(qū)圍合設(shè)計Patio（帕提歐）西班牙庭院“帕提歐”，是西班牙語對建筑物之內(nèi)，柱廊四圍的露天庭院的稱呼 海之戀組團應(yīng)與東側(cè)組團在樓體擺放上形成錯位，保證該組團的東側(cè)景觀。三期自由港二期 一期公建配套設(shè)施鑄鐵花柵 帕提歐風格的體現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃：以六層為主的多層帶電梯建筑體頂層建議設(shè)計出贈送的閣樓,并盡量增加退臺、露臺的面積。3、增加樓體防霉、防潮處理。主力戶型分布圖秀江南90以下120160901209012090120躍層海之音海之韻海之戀海洋之星海之欣戶室比例： 頂層的規(guī)劃頂 層 躍 層海之音海之韻海之戀海洋之星海之欣全部躍層一躍二三躍四

8、頂層躍層四躍五頂層躍層五躍六頂層躍層六躍七其他頂層為6層帶4.8米挑高南北通透，自然通風。五明設(shè)計。小進深、大開間，采光良好。戶戶贈送露臺，低層贈送花園。頂層增加贈送面積，減少戶型面積，增進銷售。室內(nèi)無障礙。公共區(qū)域與室內(nèi)門、道均加寬至輪椅通過。預(yù)留空調(diào)機位和太陽能熱水器管道口、安裝角位。戶型設(shè)計建議：養(yǎng)生主義的貫徹 園林規(guī)劃建議一軸三帶式地中海特色情景園林“一軸”為南北景觀主軸“三帶”包括: 中心主題景觀帶 龍河自然景觀帶 組團封閉景觀帶一軸三帶南北景觀主軸與中心主題景觀帶： 異域風情與本地綠化為主題龍河自然景觀帶 以龍河及河內(nèi)設(shè)施為主的自然景觀，豐富河邊綠化及雕塑小 品，突出海濱風情與大連

9、本地民俗主題。組團封閉景觀帶 除最南組團外，其他組團內(nèi)部以綠化、水景小品為主。最南組 團應(yīng)突出強化水景，并突出海的主題。最南側(cè)設(shè)計海洋主題廣場。海之音海之韻海之戀海洋之星海之欣海洋主題廣場銷售中心南北景觀主軸中心主題景觀帶龍河自然景觀帶組團封閉景觀帶地中海特色:豐裕的物質(zhì)條件歡愉的精神生活足夠的閑暇時間強調(diào)陽光、海灘與開闊式設(shè)計通過公共區(qū)域營造和諧的社區(qū)氛圍，多角度搭建鄰里之間的溝通平臺。營造出一種具有陽光感的、活潑的、松弛的社區(qū)氛圍 。溫情花園:多層次的景觀處處點綴鮮花 水景噴泉小品木雕浮雕體現(xiàn)濱海特色與大連民俗的結(jié)合以溝通為主題的人文規(guī)劃每個組團都設(shè)置可群坐的亭 園林理念每家每戶都可推窗見

10、景噴泉雕塑廣場燈廣場上的羅馬柱墻面浮雕鮮花在樓盤園林建設(shè)上把灌木、喬木等觀賞性樹種剪成一定幾何形狀或者某種模樣，在專業(yè)術(shù)語上稱“模紋花壇”。模紋花壇瓷磚在園林中的運用路的裝飾果皮箱海洋生物雕塑棟間水景小型觀景臺與廣場相連的觀景平臺較高大的梧桐等樹種，表現(xiàn)異國情調(diào)。立體綠化層次，植物景觀:草皮灌木喬木3、 不同組團栽種主題植物，增加識別力。4、 應(yīng)用視線高度的高灌木或矮喬木，配合地形 的塑造形成理想的綠色屏障。多層次立體綠化 景觀先行整體產(chǎn)品描述核心理念： 東方“平衡養(yǎng)生”理念核心定位： 原創(chuàng)海生活建筑形式： 西班牙建筑風格核心文化： 濱海文化四、產(chǎn)品配套建議1、充分利用現(xiàn)有配套資源2、處處體現(xiàn)

11、養(yǎng)生理念3、注重產(chǎn)品細節(jié)的表現(xiàn)4、增加人性化設(shè)施社區(qū)無障礙設(shè)計走廊及門的寬度社區(qū)內(nèi)多設(shè)休閑椅緊急呼救按鈕樓宇對講系統(tǒng)五、服務(wù)價值體現(xiàn)一卡式服務(wù)管理系統(tǒng)為每位業(yè)主配備業(yè)主卡，可實現(xiàn)以下功能：作為出入組團的身份認證。作為享受各項服務(wù)的憑證。作為使用龍河內(nèi)部社區(qū)配套的憑證。作為健康檔案的身份確認。服務(wù)內(nèi)容：每年享受一次免費體檢。 （可根據(jù)業(yè)主自身需要隨時進行，但限定一次。）免費游覽水上人間、塔河灣浴場等談定設(shè)施。 （第一年為全年免費，以后每年設(shè)定時間和次數(shù)。）可享受龍河與其他旅順設(shè)施所談定的優(yōu)惠。 包括龍河公建各項招商設(shè)施以及旅順各項旅游、餐飲、 住宿等設(shè)施。作為乘坐業(yè)主班車的憑證。管家式崗位負責制

12、在各社區(qū)封閉處設(shè)立管家崗位，與業(yè)主入戶對講相通，保護業(yè)主生活私秘性。對業(yè)主的陌生拜訪者提供簡單的接待洽談服務(wù)。各封閉組團設(shè)專門的管家，提供24H咨詢、協(xié)調(diào)服務(wù)。實施崗位負責制，一個管家解決所有物業(yè)問題。提供代訂報紙、代訂牛奶、代辦郵件、代看管、代租賃等服務(wù)。為每戶業(yè)主提供小型存物箱，可投郵件、報紙、牛奶等雜物。保健養(yǎng)生文化體系保健中心的設(shè)置。健康活動的組織。強調(diào)健康的心態(tài)。親近的鄰里關(guān)系。1、保健中心緊急呼救按鈕的監(jiān)控中心。24H呼救幫助服務(wù)。與旅順知名醫(yī)院合作，為每位業(yè)主設(shè)置健康檔案。與旅順知名醫(yī)院合作，提供每年一次的體檢服務(wù)。為特殊突發(fā)性疾病患者提供上門體檢服務(wù)，并定期跟蹤病情。邀請知名醫(yī)

13、師、教授定期舉辦健康咨詢、健康論壇。定期制作養(yǎng)生資料，并發(fā)至業(yè)主手中。通過招商，找到門診、藥房等協(xié)作方。2、健康活動的組織社區(qū)健康活動的組織： 社區(qū)老年活動中心、活動隊 社區(qū)垂釣比賽 與大連知名社區(qū)聯(lián)誼龍舟賽 消夏啤酒夜 文化大賽：繪畫、書法、棋類 櫻桃采摘、踏青、賞櫻花 老年徒步大會、登山大會充氣式水上運動。3、營造和諧的鄰里關(guān)系 由各組團自愿選出樓長，負責各組團的日 常文藝活動。 物業(yè)將提供一切可能支持樓長的工作。六、 產(chǎn)品價格策略三期項目整體均價： 32003500元/平方米價位構(gòu)成： 市場比較 成本加成 附加值定價一、項目整體均價二、分組團開發(fā)與銷售的建議荷風桂香秀江南約3000元/平

14、方米躍層約3200元/ 約3300元/約3400元/約4000元/約3500元/先開發(fā)與銷售戀組團，以低總價優(yōu)勢打開市場韻音欣三組團從北向南依次開發(fā)與銷售海洋之星作為項目四期及整個社區(qū)的最佳景觀，最后開發(fā)與推出。沿龍河部分因景觀優(yōu)勢，應(yīng)充分拉開價差。 以下均價為前期預(yù)定，實際價差應(yīng)按照規(guī)劃終稿，并充分考慮戶型、園林等設(shè)計，制定價差。海之音海之韻海之戀海洋之星海之欣七、銷售目標 整體開發(fā)與銷售銷售目標：開盤后8個月 ，完成項目整體95%以上最終銷售均價：3200元/平方米第一種方案：銷售至50%，價格普遍上調(diào)200元/平方米銷售至80% 價格普遍上調(diào)100元/平方米銷售至95% 價格普遍上調(diào)100元/平方米最終銷售均價：3500元/平方米共增加 銷售收入 2500 萬第二種方案： 分組團銷售的價格攀升模式銷售目標：開盤后12個月內(nèi)清盤銷售中心裝修風格洽談桌接待臺海濱氛圍的營造1、通過沙盤的直接表現(xiàn)，建議三期重新制作沙盤2、在三期最接近的海的位置，建造觀景臺，可供 客戶直接看海。3、在售樓處的裝修與裝飾中，突出海的概念，增 加海的元素。八、 推廣策略一、推廣目標： 繼續(xù)增加龍河家園美譽度 樹立龍河家園品牌二、整體推廣原則