營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的財務影響以保利地產(chǎn)為例

1、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的財務影響以保利地產(chǎn)為例摘要按要求繳稅是企業(yè)的責任。2012年至2018年5月執(zhí)行“營改增”政策，已覆 蓋企業(yè)所得稅范疇。隨著“營改增”的深入推進，在競爭日益激烈的今天，機遇與 挑戰(zhàn)并存，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在政策執(zhí)行過程中更應根據(jù)企業(yè)的自身情況，進行稅 負研究。因而，研究和剖析“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響具備關鍵意義。本 文以“營改增”稅制改革為背景，通過相關理論和文獻研究為基礎，立足于保利地 產(chǎn)，本文剖析了“營改增”對我國房地產(chǎn)開發(fā)的影響及存有的問題，并根據(jù)研究結 果為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予了廣泛的參照經(jīng)驗。關鍵詞：“營改增”，保利地產(chǎn)，稅負研究綜上分析可知，“營改增”政策

2、推行會影響企業(yè)的納稅，并且主要表達在減少 稅費進而減輕納稅負擔。就保利地產(chǎn)而言，在2019年，其銷售費用出現(xiàn)增加， 說明其銷售規(guī)模擴大，但是其營業(yè)本錢卻出現(xiàn)了下降；且在政策改革之前，其營 業(yè)稅為73.153億元，而在政策策改革以后，其增值稅為44.116億元，減少來了 73.153-44.116=29.037億元。以上兩點都得利于稅收政策改制的推行。對房企改征 增值稅，從源頭上解決了之前長期存在的重復征稅問題，并且只對有增值的局部 才征收，這對于納稅人來說更加的公正、客觀和合理。四、“營改增”對保利地產(chǎn)產(chǎn)生的問題分析（一）導致保利地產(chǎn)進項稅額抵扣缺乏保利地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進行“營改增”

3、以前，企業(yè)進行工程開發(fā)， 主要包括兩種本錢：前期開發(fā)和后期建筑施工。前期開發(fā)主要以土地本錢為主， 而建筑施工本錢又主要以材料費和人工費為主。對于前期的土地本錢，從我國的各項政策中可知，其是不可以計算進項稅額 進行抵扣的，但土地本錢其實所花費用極高，占整個建筑本錢的四分之一左右， 因此，這無疑給保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的資金壓力。對于建筑材料費，主要涉及砂石、水泥、鋼材等等，對于水泥和鋼材這局部 材料主要是由一些中小型企業(yè)進行售賣的，這些中小型企業(yè)有的能提供專用發(fā) 票，但對于一些零碎的建筑材料那么大局部是從個體戶手中采購，對于砂石，那么主 要是從一些私人采沙場等渠道進行采購。因此，在實際交

4、易過程中有局部建筑材 料費是無法提供增值稅專用發(fā)票供買家即保利地產(chǎn)進行進項稅額抵扣的，進而計 算增值稅時無法充分抵扣進項。對于人工費，那么主要涉及兩個方面：勞務公司外 包和臨時雇傭人員。對于勞務公司外包這局部，因為勞務公司屬于現(xiàn)代服務業(yè)性 質(zhì)，所以如果采用的是這種方式，其抵扣稅率為6%,而房企納稅稅率為11%, 這就導致了其中存在差異，而這局部稅率差異將直接由保利地產(chǎn)承當；對于臨時 雇傭人員，因為雇傭主體是農(nóng)民工，所以更不能向其開具增值稅抵扣發(fā)票。因此，對于保利地產(chǎn)來說，稅收政策改革以后，將會導致局部進項稅額無法 得到充分抵扣的問題，進而導致工程本錢的增加，提高了保利地產(chǎn)的本錢開支， 而這將直

5、接削弱“營改增”減稅降負效果。那么保利地產(chǎn)在實際運營中，那么要充分 關注本錢與經(jīng)營效益之間的關系。（二）導致保利地產(chǎn)增大發(fā)票管理風險如今，對于應繳納的增值稅那么主要用銷項減去購進商品或勞務所取得的進 項，對于進項稅額的抵扣那么需要海關進口專用繳款書和增值稅專用票等。但是在 營業(yè)稅改征增值稅以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動只需要取得普 通發(fā)票即可，因此很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)票意識比擬薄弱；同時，專用發(fā)票有 6個月即180日認證限期，但是對于房企來說，經(jīng)營流程較多，程序繁瑣，一個 工程往往需要幾年甚至十幾年的時間，往往不能在認證期限里進行認證；止匕外， 由于企業(yè)的發(fā)票意識淡薄，因此以前普

6、遍都有虛假開具發(fā)票的行為，但是現(xiàn)在， 國家對于虛開發(fā)票等違法行為加大了打擊力度。以上三種因素都直接或者間接增 加了如保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)票管理風險。（三）財務人員工作水平和業(yè)務素質(zhì)受到極大挑戰(zhàn)企業(yè)稅制改革后，企業(yè)的財務會計處理愈來愈繁雜，財務測算和管理愈來愈 困難，步驟愈來愈繁雜，財務工作愈來愈困難。特別是在是財務工作人員要想碰 到新的稅款政策，就務必把握新的會計政策和稅款預防對策。我國大多數(shù)數(shù)房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基層財務工作人員多年來早已習慣性了營業(yè)稅的會計處理。稅金改 革后，由于企業(yè)所得稅會計計算的繁雜性、管理和步驟的繁雜性，將對財務工作 人員開展鍛練。由于企業(yè)所得稅和營業(yè)稅的測算方

7、式有很大差異。另外，由于 憑證不嚴格、管理不合理、運用不當?shù)龋谶M行稅額控制時可能會遺漏抵扣稅 額，導致企業(yè)納稅的“變更”增加。五、“營改增”實施下應對的建議（一）加強增值稅專用發(fā)票的管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)買進產(chǎn)品或勞務所提供的專用發(fā)票進行稅額抵扣， 這對企業(yè)來說是利好政策。因此，需要進一步加強其發(fā)票管理力度，主要包括： 通過招標等方式，選擇與一般納稅人供應商進行合作，既有質(zhì)量保證，又能提供 專用發(fā)票進行稅額抵扣；增強發(fā)票意識，拒絕接受和向別的企業(yè)開具違法發(fā)票， 杜絕虛開發(fā)票，從正規(guī)渠道取得合法合規(guī)發(fā)票。（-）完善本企業(yè)會計核算制度會計計算越來越愈來愈繁雜。例如，涉及到“應交稅費企業(yè)所得稅

8、”的三 級課程內(nèi)容也更為多元化。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應再次開展自我創(chuàng)新和自我調(diào) 節(jié)，以加強國家稅款政策，關鍵包含：健全企業(yè)內(nèi)部會計計算體系，根據(jù)國家稅 款政策并融合自身狀況開展有效的會計計算，并建立高效合法的核算制度，同時 進行完善和修訂；調(diào)整內(nèi)部財務人員職位，設立專門部門，與稅務部門進行有效 溝通。（三）適當調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略企業(yè)可以根據(jù)自身情況，結合國家有關政策，適當進行經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整，主 要包括：由于需要專用發(fā)票進行進項稅額抵扣，會局部加大生產(chǎn)本錢，那么房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)可以適當提高銷售價格，回籠資金，增大企業(yè)的現(xiàn)金流；其次，可延長 產(chǎn)業(yè)鏈，增加附加值，房屋建設好以后，可以提供精裝修房屋服務，進

9、而取得專 用發(fā)票，進行抵扣；與能提供專用發(fā)票、規(guī)模較大的企業(yè)合作。（四）加大稅收相關知識培訓力度現(xiàn)在，房企在有關稅收層面的很多知識都進行了調(diào)整。因此，這就需要房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織員工進行培訓，學習“營改增”相關政策和稅收知識，以期能更好 的適應國家的稅收政策，主要包括：對企業(yè)領導層培訓，加強其對稅收政策改革 了解和重視，使其在之后決策和管理中具備全局意識；對基層財會人員進行稅收 課程培訓，定期開展培訓，并組織考核，提高財務人員的工作能力；對一線采購 員工加強培訓，注重培養(yǎng)其發(fā)票意識，提高對進項稅可進行抵扣的意識，與能開 具專用發(fā)票商家合作，減輕企業(yè)的稅收負擔。（五）進行合理的納稅籌劃如今，納稅

10、環(huán)節(jié)和會計核算過程變得復雜，且還可以抵扣進項稅額，因此， 如保利地產(chǎn)等房企要進行合理的納稅籌劃，才能更好適應國家稅收政策，主要包 括：對采購施工材料和雇傭勞務時進行籌劃，到達減稅降負目的；進行合法的納 稅延期，獲得短期無息的資金流，促進資金周轉。名吉論作為中國經(jīng)濟開展必不可少的構成一局部，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)良井然有序的運作 是中國經(jīng)濟開展社會開展的前提條件。做為最后一批被列入“營改增”的行業(yè)，房 地產(chǎn)行業(yè)涉及到面廣，與此同時也是其影響的重要。以保利地產(chǎn)為著眼點進一步 剖析“營改增”對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的意義，以及對具體房地產(chǎn)企業(yè)可能產(chǎn)生影 響、問題，并根據(jù)這些問題提出切實可行的應對策略。房地產(chǎn)開發(fā)企

11、業(yè)在這樣一 個大環(huán)境下，應該更加敏銳的洞悉國家方針政策，并時刻與其保持一致，適時地 根據(jù)自身情況調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，完善企業(yè)的會計核算制度、提高企業(yè)人員的稅收知 識水平和進行納稅籌劃，通過有效的節(jié)稅方法，緩解自身的稅款壓力，進而提升 經(jīng)濟收益，推動各行業(yè)井然有序開展。因為筆者的知識水平和精力有限，本文基于保利地產(chǎn)的“營改增”政策的數(shù)據(jù) 分析還比擬的淺顯，不夠深入，且只從具體的一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去分析對整個 行業(yè)的影響，樣本數(shù)據(jù)存在局限性、單一性和片面性，今后還將進一步提高自 身，以期能更好的將理論運用于實踐。致謝歲月如梭，時光荏苒，臨近畢業(yè)，我的內(nèi)心也是感慨萬千，學習生活的點點 滴滴也都一一浮現(xiàn)在我

12、的腦海了。優(yōu)美的校園環(huán)境，濃厚的學習氣氛，深深的熏陶了我，幫助我養(yǎng)成了積極向 上，敢為人先的人生價值觀。其次，感謝我的論文導師李榮榮老師，老師不僅在百忙之中為我的畢業(yè)論文 設計提供指導，而且對我存在的疑難耐心認真的解答，幫助我順利的完成畢業(yè)論 文。再次對李榮榮老師表示由衷的感謝。另外，感謝辛勤養(yǎng)育我的父母，父母的支持是我不斷前進的強大后盾。最后，感謝各位評審專家，謝謝你們?yōu)槲业恼撐奶岢隽嗽S多珍貴的意見，讓 我能把我的論文繼續(xù)完善。商丘學院應用科技學院畢業(yè)論文/設計說明書參考文獻1 YUN LING. Tax Risks of University Hotels based on the Ref

13、orm of Change from Business Tax to Value-Added TaxC. 2017 International Conference on Arts and Design,Education and Social Science (ADESS 2017).黃詩媛，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響JL現(xiàn)代營銷(經(jīng)營版)， 2018(09).3陳欣妍.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負影響分析以C房地產(chǎn)公司為例 J.甘肅金融,2019, (09):67-70.4吳海燕.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響以萬科集團為例J.企業(yè)技 術研發(fā),2018,(11):122-124.5牛

14、茜.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策J.中國集體經(jīng)濟， 2019, (05):94.6孫志欣.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響研究J.中國管理信息化, 2019, (22):21-22.蘇翠英.淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響與應對措施J.科技 經(jīng)濟導刊,2019, (29):220.8李欣.房地產(chǎn)營改增后稅負增減問題探析J.時代金融,2017, (09):2429陶宣羽.淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響及對策J.會計師， 2017,(16):23-24.10張經(jīng)緯.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負和經(jīng)營業(yè)績的影響研究D.西北農(nóng) 林科技大學,2019.Financial

15、Impact of n Replacing Business Tax with Value-Added Tax on Real Estate EnterprisesTake Poly Real Estate as an ExampleAbstractPaying taxes according to regulations is the responsibility of enterprises. In 2012, the demonstration site of replacing business tax with value-added tax was gradually implem

16、ented, and the policy of replacing business tax with value-added tax was fully implemented in May 2018 to cover all income taxes. With the deepening of the Hreplacing business tax with value-added tax”, challenges and opportunities coexist in todays increasingly fierce competition. When implementing

17、 the tax policy, real estate development enterprises should study the tax pressure according to their own situation. Therefore, this paper analyzes the impact and significance of replacing business tax with value-added tax” on real estate development enterprises. Taking the tax system reform of Hrep

18、lacing business tax with value-added tax as the environment, based on the research of relevant theories and references, and taking Poly Real estate industry as an example, this paper analyzes the impact and problems of replacing business tax with value-added tax on Chinas real estate development, an

19、d gives extensive reference experience for real estate development enterprises according to its results.Key words: Replacing business tax with VAT”; Tax effect; Real estate enterprises TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark37 o Current Document 一、緒論2（一）研究背景2（二）研究意義2二、“營改增”的變化、實施及目的錯誤!未定義書簽。（一）“營改增”的變化4（

20、二）“營改增”的實施錯誤!未定義書簽。（三）“營改增”政策的實施目的錯誤!未定義書簽。 HYPERLINK l bookmark45 o Current Document 三、“營改增”對保利地產(chǎn)財務和稅負層面的影響5 HYPERLINK l bookmark47 o Current Document （-）“營改增”對保利地產(chǎn)的財務層面的影響5 HYPERLINK l bookmark49 o Current Document （二）“營改增”對保利地產(chǎn)的稅負層面的影響6 HYPERLINK l bookmark5 o Current Document 四、“營改增”對保利地產(chǎn)產(chǎn)生的問題分析

21、3 HYPERLINK l bookmark7 o Current Document （一）導致保利地產(chǎn)進項稅額抵扣缺乏3 HYPERLINK l bookmark9 o Current Document （二）導致保利地產(chǎn)增大發(fā)票管理風險4（四）財務人員工作水平和業(yè)務素質(zhì)受到極大挑戰(zhàn)錯誤!未定義書簽。 HYPERLINK l bookmark13 o Current Document 五、“營改增”實施下應對的建議5 HYPERLINK l bookmark15 o Current Document （-）加強增值稅專用發(fā)票的管理5 HYPERLINK l bookmark17 o Curr

22、ent Document （二）完善本企業(yè)會計核算制度5 HYPERLINK l bookmark19 o Current Document （三）適當調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略5 HYPERLINK l bookmark21 o Current Document （四）加大稅收相關知識培訓力度5 HYPERLINK l bookmark23 o Current Document （五）進行合理的納稅籌劃6結論6 HYPERLINK l bookmark27 o Current Document 致謝6 HYPERLINK l bookmark29 o Current Document 參考文獻8一、緒論(

23、-)研究背景營業(yè)稅和企業(yè)所得稅作為國內(nèi)流轉稅的兩個關鍵稅種，在國內(nèi)稅款中充分發(fā) 揮著不能取代的功效。“營改增”發(fā)布公告后，在2012年最開始在上海市開展，而 后逐漸擴大范圍和地區(qū)，歷時四年，在2016年5月正式全面推行，中國正式開 始步入“增值稅”時代。營改增稅制改革意義非凡，其可減少重復征稅、降低企 業(yè)稅負，實現(xiàn)企業(yè)最大化經(jīng)濟利潤，促進資金的有效利用。近20年來，隨著我國市場經(jīng)濟體制的迅速開展和城市化的深層次推動，我 國房地產(chǎn)行業(yè)領域開展快速。稅收制度改革之前，因房企所涉及的業(yè)務之復雜， 資金之密集，因此其涉稅種類同樣極其多。而在2016年5月之后，房企原有的 計稅規(guī)那么和方法要隨之變化，其

24、將只繳納增值稅，這不僅可以落實我國的稅收政 策，也能減輕該行業(yè)企業(yè)的繳稅負擔。除此之外，2019年開展了征收率調(diào)節(jié)，房 地產(chǎn)領域的征收率從10%降至9%。也就是說，在這個背景下，對房企是一次利 好機遇，會進一步推動該行業(yè)的深層次變革。雖然作為我國房地產(chǎn)企業(yè)的前十強，保利地產(chǎn)在應對稅收政策改革過程中， 也遇到許多困難。因而，在這種環(huán)境下，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”的稅款政 策改革具備關鍵意義。通過實際實例，剖析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”過程中的 影響效應和很有可能存有的問題，并根據(jù)這些問題得出其他企業(yè)具有普遍性的可 借鑒經(jīng)驗，同時為本國房地產(chǎn)行業(yè)的良好有序開展打下堅固的根柢。(二)研究意義將必

25、須交納營業(yè)稅的工程改成交納增值稅，別名營改增。降低重復征稅是其 最突顯的特性，進一步推動了社會良性循環(huán)系統(tǒng)體系，緩解了企業(yè)的稅款壓力。 當前，研究“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，確立明確提出整治和防止對策具 備關鍵意義?！盃I改增，作為我國稅制改革的重要一步，在降低雙向征稅層面充分發(fā)揮著十 分關鍵的功效。其遮蓋面廣，打通了企業(yè)所得稅的稅款抵免鏈條。一方面，企業(yè) 可以緩解稅款壓力，提升可持續(xù)開展能力。另一方面，可以理順行業(yè)間的經(jīng)濟關 聯(lián)，推動社會職位的系統(tǒng)職責分工，改進投資、進出口和消費結構，推動經(jīng)濟健 康井然有序開展。盡管“營改增”的稅制改革政策給房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)產(chǎn)生了很多益 處，但我們也應當見到

26、，在實際的處理過程中存有很多問題。通過對這些問題的 研究和對實際房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的剖析，一方面可以為國家進一步健全我國稅收制 度給予參照和提議，使得我國稅收政策充分發(fā)揮出其效能，另一方面能為具體的 公司提供應對策略，同時也可以為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供具有借鑒意義的普遍 性經(jīng)驗。二、“營改增”的變化及實施(-)“營改增”的變化在營業(yè)稅改成增值稅之前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收主要是靠營業(yè)稅來完成的。 通過企業(yè)把無形的資產(chǎn)或者是銷售產(chǎn)生的不動產(chǎn)進行轉讓以及房地產(chǎn)企業(yè)提供應 稅勞務方法來取得房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)額，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)額的5%來收取營 業(yè)稅。不同的稅目稅率會有差異，稅率在3%到20%之間?！盃I改

27、增”政策的實施， 讓房地產(chǎn)企業(yè)的付稅由營業(yè)稅轉變?yōu)榱嗽鲋刀?。營業(yè)稅就是通過轉讓無形的資產(chǎn) 等等方式取得營業(yè)額為依據(jù)的商品稅，當營業(yè)額存在時，只要房地產(chǎn)企業(yè)銷售房子 或者是轉讓無形財產(chǎn)等方式都需要繳納營業(yè)稅。一般情況下營業(yè)稅主要在房地產(chǎn) 企業(yè)的主營業(yè)務稅金以及附加科目中核算。營業(yè)稅是流轉稅制中的主要的稅種。營 業(yè)稅的征稅范圍就是在中華人民共和國的境內(nèi)，有關于建筑業(yè)，交通運輸業(yè)，郵電 通訊業(yè)等等產(chǎn)業(yè)的個人以及集體的銷售不動產(chǎn)轉讓無形資產(chǎn)應該繳納的稅。增值 稅就是當房地產(chǎn)企業(yè)涉及到加工，維修等方面才會征收的稅?！盃I改增”以后的房 地產(chǎn)企業(yè)的稅率是11%,并且“營改增”后的稅在“應交稅費一一應交增值稅

28、”以 及“應交稅費一一未交增值稅”兩個二級科目中核算。在“營改增”后的稅種是增值稅。國家采用“營改增”有效的減少了反復征稅的壞處，加強了社會稅收管理, 也對房地產(chǎn)企業(yè)的開展有著重要的意義。（二）“營改增”的實施自從國家稅務總局以及財務部在2012年1月1日起，在上海的局部現(xiàn)代服 務業(yè)以及交通運輸業(yè)實施營業(yè)稅改成增值稅的試點之后?！盃I改增政策”才正式 向全國推行?！盃I改增政策”就是國家根據(jù)企業(yè)的營業(yè)額進行收稅的方式改成了 以企業(yè)的增值稅進行收稅，并且在實施政策之前與實施政策之后企業(yè)所交的稅率 也有很大變化，國家之所以采取“營改增”的實施，是為了減少營業(yè)額的重復征 稅，讓社會市場中的分工更加明確，

29、不受稅制所影響，在全國范圍2013年8月1 日，營改增試點推向全國，同時將廣播影視服務納入試點范圍;2014年1月1日，鐵 路運輸業(yè)和郵政業(yè)在全國范圍實施營改增試點;2014年6月1日，電信業(yè)在全國范 圍實施營改增試點.從2016年的5月1日起，國家將政策實施的范圍擴大到房地 產(chǎn)行業(yè)，建筑業(yè)，服務業(yè)等諸多的領域。并且將所有行業(yè)的不動產(chǎn)的增值稅納入 了抵扣范圍。目前營業(yè)稅已經(jīng)全面營改增，所以企業(yè)需要繳納增值稅才能出售房地產(chǎn)，提供 勞務，轉讓無形資產(chǎn)。從課稅角度看，稅率會直接影響稅負，并呈現(xiàn)一定的正相關關系。房地產(chǎn)業(yè) 納稅業(yè)務主要圍繞銷售和租賃房產(chǎn)、轉讓土地使用權三個方面，并且納稅額主要 局部是銷

30、售房產(chǎn)，這三個方面稅率也存在不同，主要是：土地使用權屬于無形資 產(chǎn)的一種，因此轉讓征收稅率為5%；房產(chǎn)租賃是服務行業(yè)租賃產(chǎn)業(yè)，租賃征收 稅率也是5%。所以在現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)業(yè)的主體征收稅率是5%。在2016年5 月進行稅制改革時公布的房地產(chǎn)適用稅率來看，其小規(guī)模和一般納稅人分別適用 稅率為3%、11%；而根據(jù)2018年再次公布的稅率來看，小規(guī)模納稅人適用 3%, 一般納稅人適用10%,可以進行預售，并使用稅率3%增值稅進行增值稅預 繳，其中對于不動產(chǎn)在建，超出原值50%可按照2年分期抵扣。在全面推行稅收政策改制以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設過程中的相關費用和 所采購的物資，以及局部資金應用到工程

31、建設中產(chǎn)生的進項稅，其可以在后面進 行結轉并抵扣，這一機制可極大的減少了企業(yè)的稅負支出本錢，從而使公司能有 足夠的現(xiàn)金流用于規(guī)模投資和擴建，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力；其次， 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營的“產(chǎn)品”采取的預銷售模式，因此增值稅不一次性全 額計提，而在增值稅申報中每個月預提3%增值稅，等到實際的房產(chǎn)交付后，才 進行最后一次性清算，這種制度為建設經(jīng)營資金留出更為寬的回旋空間，可進一 步推動房地產(chǎn)企業(yè)進一步實現(xiàn)組織化、規(guī)?；_展，實現(xiàn)經(jīng)濟利潤的最大化。（二）“營改增”政策的實施目的2012年5月，營改增試點方法正式開始實施，截止2017年底，財政部和國 務院發(fā)布了大約200多個文件不

32、斷推動營改增政策的實施。其中，在2012年發(fā) 布的營業(yè)稅改征增值稅試點方案中明確了營改增政策的指導思想，具體內(nèi)容 是“建立健全有利于科學開展的稅收制度，促進經(jīng)濟結構調(diào)整，支持現(xiàn)代服務業(yè) 開展”，同時該文件還詳細指出了營改增政策的基本原那么，包括“在保證增值稅 規(guī)范運行的前提下，根據(jù)財政承受能力和不同行業(yè)開展特點，合理設置稅制要素, 使改革試點行業(yè)總體稅負不增加或略有下降，基本消除重復征稅”。結合文件中 的指導思想和基本原那么，可以總結出營改增政策的三大目的，分別為防止重復征 稅、減輕稅收負擔和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。三、“營改增”對保利地產(chǎn)財務和稅負層面的影響（一）“營改增”對保利地產(chǎn)的財務層面的影響“

33、營改增”對于保利地產(chǎn)財務層面的影響，主要表達在以下本錢支出、固定資 產(chǎn)、會計處理四個方面：（1）對固定資產(chǎn)方面的影響。所購入固定資產(chǎn)，需要根據(jù)取得專用發(fā)票進行 抵扣。以保利地產(chǎn)銷售規(guī)模大小進行劃分，肯定是承當一般納稅人身份。在全面 推行“營改增”之前，保利地產(chǎn)以其所購買資產(chǎn)的原價加上進項稅額作為入賬金 額，并按照入賬金額計提折舊和攤銷本錢；而政策改革以后，入賬價值那么以購買 固定資產(chǎn)原價減去支付增值稅為依據(jù)。在2016年全面進行“營改增”以后，保利地 產(chǎn)的固定資產(chǎn)購進金額為112,645,695.38元，其中包括運輸工具類15,195,677.09 元、電子及辦公設備類60,405,528.3

34、3元、其他設備37,044,489.96元，這里假設 所有購進固定資產(chǎn)都能進行抵扣，那么實際入賬價值為99,686,455.8元。(2)對本錢支出方面的影響。在全面推行“營改增”以前，企業(yè)在銷售商品的同 時要結轉本錢，此時結轉的本錢是是按照實際的支出進行結轉；而在政策改革以 后，本錢結轉是減去進項的余額。這一舉措，對于保利地產(chǎn)來說，將減少本錢費 用的數(shù)額。(3)對會計處理的影響。銷售產(chǎn)品，政策改革以前，其稅率為5%,且入賬價值含稅；“營改增”以后，如果所進的金額是含稅的，就應該除以(1+稅率)得出不含稅金額，進而入 賬。(二)“營改增”對保利地產(chǎn)的稅負層面的影響從被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)看，一般納稅人與小規(guī)模納稅人繳納的稅額有明顯差 異，按照財稅201636號文件及相關配套文件可知，一般納稅人應納稅額為當期 的銷項稅額與當期進項稅額的差額確定，小規(guī)模納稅人的應納稅額那么不同，即按 照全部價款和價外費用的5%征收率計稅。對于規(guī)模較小的企業(yè)來說，稅制改革 前后雖然都是3%的稅率，但是它們兩個存在計算方法差異，一個是價內(nèi)稅，一 個是價外稅，所以最后所算出的應納稅額