高用地強(qiáng)度購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)典型的案例分析的報(bào)告精選課件

1、商業(yè)地產(chǎn)研究院2019年08月30日1壹 總體趨勢(shì)特征貳 標(biāo)準(zhǔn)化策略（5-8層）叁 非標(biāo)準(zhǔn)化思路（8層以上）肆 參考案例資料主要參考案例：上海港匯廣場(chǎng)、南京水游城、天津大悅城；北京西單大悅城、上海正大廣場(chǎng)、上海百聯(lián)又一城、香港朗豪坊等其他參考案例：南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、常熟印象城、華潤(rùn)萬(wàn)象城、上海來(lái)福士、北京新光天地、連云港蘇寧MALL、香港新鴻基APM、又一城等2壹、總體趨勢(shì)特征131系列圖1.典型購(gòu)物中心垂直業(yè)態(tài)布局典型模型A:7層結(jié)構(gòu)（B1-F6）典型模型B:9層結(jié)構(gòu)（B1-F8）41表1-1.天津市主要經(jīng)營(yíng)及建設(shè)中購(gòu)物中心匯總51表1-2.沈陽(yáng)市主要經(jīng)營(yíng)及建設(shè)中購(gòu)物中心匯總61表1-3.成都市

2、主要經(jīng)營(yíng)及建設(shè)中購(gòu)物中心匯總71表1-4.無(wú)錫市主要經(jīng)營(yíng)及建設(shè)中購(gòu)物中心匯總8圖2.各類型購(gòu)物中心分布模型1單主力店多主力店專業(yè)店+混合區(qū)樓層數(shù)面積（萬(wàn)）都市核心區(qū)新城或郊區(qū)社區(qū)型購(gòu)物中心百貨型購(gòu)物中心主題型購(gòu)物中心綜合體型購(gòu)物中心區(qū)域型購(gòu)物中心典型案例：深國(guó)投印象城系列典型案例：1）恒隆港匯廣場(chǎng)2）新鴻基APM系列3）華潤(rùn)萬(wàn)象城4）凱德成都來(lái)福士5）中糧天津大悅城典型案例：中糧西單大悅城系列鵬潤(rùn)水游城典型案例：1）大連萬(wàn)達(dá)系列2）中糧朝陽(yáng)大悅城典型案例：1）恒隆恒隆廣場(chǎng)2）凱德上海來(lái)福士3）銀泰百貨4）南京金鷹9圖3.各類型購(gòu)物中心建筑面積與樓層分布1單主力店多主力店專業(yè)店+混合區(qū)樓層數(shù)面積

3、（萬(wàn)）都市核心區(qū)新城或郊區(qū)社區(qū)型購(gòu)物中心百貨型購(gòu)物中心主題型購(gòu)物中心綜合體型購(gòu)物中心區(qū)域型購(gòu)物中心典型規(guī)模：3-5萬(wàn)典型層數(shù)：2-4層主力店：超市/賣場(chǎng)典型規(guī)模：5-8萬(wàn)典型層數(shù)：6-8層主力店：百貨典型規(guī)模：15-30萬(wàn)典型層數(shù)：3-5層主力店：百貨+超市+家電+家居典型規(guī)模：8-12萬(wàn)典型層數(shù)：8-12層主力店：專業(yè)店+餐飲娛樂(lè)典型規(guī)模：10-15萬(wàn)典型層數(shù)：6-8層主力店：百貨+超市+專業(yè)店10表1-5.國(guó)內(nèi)典型綜合體型購(gòu)物中心概況（一、二線城市）1目前，國(guó)內(nèi)主要綜合體型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)企業(yè)主要包括以下3個(gè)類型：1）境外系：恒隆地產(chǎn)、新鴻基、長(zhǎng)實(shí)、嘉里、凱德置地（5家）2）國(guó)資系：中糧-大悅

4、城、華潤(rùn)-萬(wàn)象城、陽(yáng)光興業(yè)（首創(chuàng)）、深國(guó)投商用、中信地產(chǎn)（5家）3）民資系：萬(wàn)達(dá)、寶龍、銀泰、深圳茂業(yè)城、南京金鷹、江蘇雨潤(rùn)、鵬潤(rùn)等11表1-6.國(guó)內(nèi)典型綜合體型購(gòu)物中心概況（一、二線城市）1早期綜合體商場(chǎng)面積在5-10萬(wàn)左右；中期部分項(xiàng)目超過(guò)20萬(wàn)；近期主流面積集中在10萬(wàn)左右。12表1-7.國(guó)內(nèi)典型綜合體型購(gòu)物中心概況（一、二線城市）1總體經(jīng)營(yíng)樓層集中在7-8層，部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)樓層可達(dá)11-13層；單層面積集中在10,000-20,000 。131影響綜合體型購(gòu)物中心的規(guī)模的主要因素：A.建筑結(jié)構(gòu)因素：1）占地面積：早期單一塔樓（占地面積?。┑纳虉?chǎng)面積在5萬(wàn)左右，雙子樓或三塔樓的商場(chǎng) 面積一

5、般在10萬(wàn)以上；2）樓層分布： 5萬(wàn)左右一般在5層左右，地下一層；10萬(wàn)可地下2層，地面在6層以上。B.商業(yè)經(jīng)營(yíng)因素：3）主力商家組合：?jiǎn)我话儇浀昊虺械昝娣e在5萬(wàn)，多專業(yè)店組合規(guī)模在8-12萬(wàn)，多個(gè) 大型主力店組合在15萬(wàn)以上；4）業(yè)態(tài)配比因素：5萬(wàn)左右的餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)比重在20%以內(nèi)，8-12萬(wàn)一般比重超過(guò)40%。141綜合體型購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)：A.規(guī)模：1）面積：趨于中等化，集中在10-15萬(wàn) ；2）樓層：趨于高層化，常規(guī)為：地下一層，地上6層；非常規(guī)可實(shí)現(xiàn)：地下2層，地上10層。B.業(yè)態(tài)：3）商家組合：零售業(yè)中，中型專業(yè)店取代大型百貨主力店商家，精品超市取代大賣場(chǎng)；餐飲、 娛樂(lè)等商家在

6、主力商家的比重越來(lái)越大；4）業(yè)態(tài)：零售業(yè)比重減少到60%以內(nèi)，餐飲比重在20-30%之間，適當(dāng)增加娛樂(lè)業(yè)形態(tài)（娛樂(lè)與 零售混合型），其他服務(wù)（生活服務(wù)）比重日益增加。151上海來(lái)福士廣場(chǎng)上海港匯廣場(chǎng)161南京國(guó)際廣場(chǎng)無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)17沈陽(yáng)萬(wàn)象城118天津水游城119沈陽(yáng)恒隆市府廣場(chǎng)120貳、標(biāo)準(zhǔn)化思路（5-8層）2具體案例：上海港匯廣場(chǎng)、南京水游城、天津大悅城212南京水游城上海港匯廣場(chǎng)天津大悅城221）地下3-4層，地上5-6層，合計(jì)經(jīng)營(yíng)樓層為6-7個(gè)樓層；2）零售業(yè)態(tài)約占4-5個(gè)樓層，集中分布于B1-L4層；餐飲、娛樂(lè)約占1個(gè)樓層。表2-1.參考購(gòu)物中心樓層業(yè)態(tài)布局情況2-1-樓層布局223

7、表2-2.業(yè)態(tài)配比（按營(yíng)業(yè)面積）備注：其他主要包括生活服務(wù)（如美容美發(fā)等） 1)業(yè)態(tài)組合：零售、餐飲、娛樂(lè)的黃金比例為52：30：18 ；但從實(shí)際項(xiàng)目情況來(lái)看，餐飲業(yè)比例在下降，娛樂(lè)及其他比例在增加，形成55：20：20：5組合。22-2-業(yè)態(tài)組合24表2-3.天津大悅城小業(yè)態(tài)組合1)在新一代大悅城中（天津大悅城）：對(duì)零售進(jìn)行細(xì)分，并提出時(shí)尚集成店的概念；并豐富娛樂(lè)業(yè)態(tài)，以達(dá)到集聚人氣的效果。2-2-業(yè)態(tài)組合225F4：大型正餐/休閑餐飲/西餐/日韓料理/茶餐廳/快餐F3：茶餐廳/休閑餐飲/日韓料理/輕食小點(diǎn)F2：茶餐廳/咖啡/茶B1：快餐/輕食小點(diǎn)F1：咖啡/茶/休閑餐飲/日韓料理F5：休閑

8、餐飲通過(guò)在各零售樓層布局休閑、特色餐飲，達(dá)到聚集人氣的效果。2-2-業(yè)態(tài)組合圖2-1.天津大悅城各樓層餐飲布局226表2-4.北京新光天地各樓層業(yè)態(tài)分布以百貨（臺(tái)北新光三越）為主導(dǎo)的新光天地購(gòu)物中心在垂直業(yè)態(tài)布局中采取了類似大悅城的策略：在各零售樓層適當(dāng)布置餐飲或生活服務(wù)業(yè)態(tài)。2-2-業(yè)態(tài)組合227表2-5.主力商家比例（按面積）由于中型專業(yè)店替代百貨主力店，精品超市取代大賣場(chǎng)，使得主力商家占總體面積的比重控制在30%以內(nèi)。22-3-商家組合備注：天津大悅城5大主力商家：泰國(guó)中央百貨、廣州金逸影視、全明星冰場(chǎng)、華潤(rùn)Ole超市、寶貝當(dāng)家。28（備注：原主力店為富安百貨，15,000，分布于F2-

9、F4三個(gè)樓層）港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)整策略：將原先的KTV等大眾娛樂(lè)商家全部替換成更高利潤(rùn)的數(shù)碼館。隨后，該廣場(chǎng)中一樓品牌店也逐步進(jìn)行提升，引入了國(guó)際化品牌，還會(huì)有一些世界一線化妝品品牌入駐港匯。引入一個(gè)幾千平方米的兒童專賣區(qū)。此外家居用品也較為看好。2表2-6.港匯廣場(chǎng)主力商家29每層3-5家中型主力商家，零售集中在400-1500；餐飲600-1600；娛樂(lè)2500-3000。2表2-7.南京水游城主力商家302-4-租金分配表2-8.天津大悅城租金分配計(jì)劃1)在零售業(yè)態(tài)中，超市的租金水平最低，時(shí)尚服飾最高，比值在1：5左右；2)餐飲與零售比值在1：2左右；娛樂(lè)與餐飲的比值也在1：2左右。2311

10、)百貨、超市占總出租面積的約65%，總租金收入的約38%；2)百貨、超市的效值最低,分別為0.43、 0.68；時(shí)裝及配飾、鞋類及手套效值最高；分別達(dá)到3.10、 2.90；最大比值可達(dá)到7倍。表2-9.嘉茂零售中國(guó)業(yè)態(tài)分布情況（2009年）2-4-租金分配232港匯廣場(chǎng)：總建筑面積13萬(wàn)平方米，分為7個(gè)營(yíng)業(yè)層面，地上六層和地下一層。商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積7萬(wàn)余平方米，公共活動(dòng)部位近6萬(wàn)平方米。港匯廣場(chǎng)233港匯廣場(chǎng)234(4,200)(6,500) I.T（香港） ZARA（西班牙） 絲芙蘭（化妝品）B1港匯廣場(chǎng)235F1施華洛世奇港匯廣場(chǎng)236F2VERSUS VERSACE CAFPORTS港匯廣

11、場(chǎng)237F3only/vero moda/Jack&JonesTeenie Weenie港匯廣場(chǎng)238F4UNIQLO馬克華菲港匯廣場(chǎng)239(1,500)F5采蝶軒（1,600）鹿港小鎮(zhèn)肯德基必勝客望香園代官山釜山燒烤一茶一座 蕉葉咖喱屋翡翠南北小廚禾綠壽司港匯廣場(chǎng)240(6,000)(5,000)F6港麗餐廳港匯廣場(chǎng)241用地面積：26,770平方米 ，總建面積：167,333平方米；其中地上面積：79,124平方米 ，地下面積：88,209平方米 商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米，酒店面積2.7萬(wàn)平方米，停車場(chǎng)面積為4萬(wàn)平方米；建筑層數(shù)：地下4層、裙房商業(yè)5層、主樓13層、14層兩棟酒店。2南京水游

12、城42BHG 超市IN BASEB22南京水游城43B1Mannings 萬(wàn)寧麥當(dāng)勞MUJI 無(wú)印良品2南京水游城44F1ZARAH&Mi.tMANGOSEPHORA歐爵咖啡星巴克1,3601,2502南京水游城45F2H&MZARAUNIQLOONLYBASIC HOUSETEENIE WEENIESELECTED1,2002南京水游城46F3idef.zuo塔可美食餐廳香港多品牌店Jack JonesCabbeenso basicETAMMark Fairwhale2南京水游城47F4Health&Beauty SPA新華書店天才寶貝川味観3,0002南京水游城48F5上海小南國(guó)品味軒潮粵菜2南京水游城49 B01B0