《商業(yè)城策劃》word版VIP

1、金星商業(yè)城營(yíng)銷(xiāo)策劃方案一、市場(chǎng)定位（一）定位基本原則：1、從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售者的立場(chǎng)來(lái)確定；2、針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；3、結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)；4、走特色的路，尋求差異化的產(chǎn)品。（二）定位策略金星商業(yè)城位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大學(xué)城內(nèi)，正對(duì)合肥工業(yè)大學(xué)，東側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓，是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的CBD。由于金星商業(yè)城所處的地理位置，決定了其定位應(yīng)該于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大學(xué)城的整體定位保持一致，才能將地理位置的劣勢(shì)變?yōu)閮?yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大學(xué)城區(qū)域定位為科教文旅游地塊，可以根據(jù)大學(xué)城的科教文定位將金星商業(yè)城定位為有特色的商業(yè)地產(chǎn)，區(qū)別與其他三家。由于人口密集度較低

2、，主要人群為大學(xué)生和少部分常住人口，人氣不能充分聚集，大型的國(guó)際化賣(mài)場(chǎng)處于利益考慮，未必投資。針對(duì)未來(lái)在商城里消費(fèi)的人群，一期商鋪，宜定位成大型名牌的中低檔商業(yè)群體的聚集地，其目標(biāo)客戶(hù)也為此類(lèi)客戶(hù)。 (三）定位推導(dǎo)思路1、項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位潛在的市場(chǎng)消費(fèi)群為中青人居多，一部分是大學(xué)生，另外一部分人是居住在周邊小區(qū)業(yè)主，這部分人群的消費(fèi)能力很強(qiáng)，大學(xué)生愿意并主動(dòng)接受新事物，而且隨著擴(kuò)招、工大搬遷，人口基數(shù)逐漸增加，周邊的小區(qū)定位也是中高檔次，業(yè)主基本為社會(huì)中產(chǎn)階層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居住的房屋是成正比關(guān)系的，這部分群體的消費(fèi)能力也相當(dāng)強(qiáng)。但是同時(shí)這部分人對(duì)于過(guò)于奢華的消費(fèi)也顯得力不從心，牌子響、檔次適中

3、的產(chǎn)品成為他們的首選，（別克君威買(mǎi)不起就買(mǎi)別克凱悅，好歹是別克的品牌）2、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的主題定位 任何一個(gè)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)推廣其實(shí)可以總結(jié)為一句話：公司的產(chǎn)品通過(guò)市場(chǎng)流通到客戶(hù)手中。公司的知名度可以推廣項(xiàng)目、項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)可以推廣項(xiàng)目、市場(chǎng)宣傳整合可以推廣項(xiàng)目、客戶(hù)口碑宣傳可以推廣項(xiàng)目（流通主要指快速消費(fèi)品） 從市場(chǎng)看，由于金星房地產(chǎn)公司成立時(shí)間短，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少，未在市場(chǎng)上給消費(fèi)者留下很深的印象，更談不上信任感。， 產(chǎn)品即項(xiàng)目的工程質(zhì)量、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理、可預(yù)見(jiàn)的投資收益性、區(qū)別于其他項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)等等這些都樣達(dá)到一流的水平 商鋪的市場(chǎng)整合宣傳的最有利的賣(mài)點(diǎn)無(wú)外乎“賺錢(qián)”兩個(gè)字，推廣主題明確定位投資賺錢(qián)，穩(wěn)

4、投穩(wěn)賺。 客戶(hù)即客戶(hù)的口碑宣傳，新客戶(hù)往往通過(guò)老客戶(hù)來(lái)挖掘，金星家園的很多客戶(hù)就是老客戶(hù)帶來(lái)的，因此對(duì)客戶(hù)的維護(hù)非常重要，客戶(hù)的一句話往往可以頂我們做一個(gè)整版廣告，除了對(duì)客戶(hù)的正常維護(hù)，重點(diǎn)就是利用自身的資源為客戶(hù)提供收益的機(jī)會(huì)。3、項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格定位， 通常情況下，一層商鋪價(jià)格為當(dāng)前平均住宅房?jī)r(jià)的23倍，二三層價(jià)格為當(dāng)前平均住宅房?jī)r(jià)的1.5-2倍，結(jié)合金星商業(yè)城的現(xiàn)狀，東邊天時(shí)商埠、大學(xué)城商業(yè)中心，西邊天洲商業(yè)街等商鋪，另外還有小區(qū)的零星商業(yè)配套，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較多，加上大學(xué)城商業(yè)中心等建成商鋪的經(jīng)營(yíng)不佳的狀況對(duì)投資者的信心也是一個(gè)打擊，因此，金星商業(yè)城宜低價(jià)開(kāi)市，隨著商業(yè)氣候的成熟逐漸上揚(yáng)。

5、4、推廣通路定位 從商業(yè)城的規(guī)劃看，單間最大鋪面64平米，適宜個(gè)人投資，客戶(hù)基本定位為“中小老板”（如有大型商場(chǎng)入駐另算），年齡在3550之間，文化層次中下等，對(duì)于直接的廣告訴求、刺激性廣告較為敏感，不宜軟文宣傳，對(duì)大眾通俗媒體感興趣，報(bào)紙：新安晚報(bào)（看房車(chē)）、安徽商報(bào)，公交車(chē)（量大）、安徽電視臺(tái)（第一時(shí)間）、工地圍墻包裝、DM單頁(yè)二、項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目概況金星商業(yè)城位于大學(xué)城商業(yè)中心區(qū)域，北臨緯四路，南臨丹霞路，西至經(jīng)四路，東至西石鼓路，東南面對(duì)合肥工業(yè)大學(xué)北大門(mén)，東北兩面與綠軸公園相連。周邊有金星家園、翰林雅居、翡翠花園、華宇未來(lái)城等眾多高檔小區(qū)，地域自然環(huán)境、商業(yè)價(jià)值得天獨(dú)厚，地塊為

6、規(guī)則的正方形，包括商鋪和寫(xiě)字樓兩種建筑類(lèi)型，分兩期進(jìn)行，一期開(kāi)發(fā)商鋪，二期開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓。 （二）技術(shù)資料項(xiàng)目總占地面積：50畝總建筑面積：5.43萬(wàn)平方米;容積率：1.62覆蓋率：綠化率：（三）周邊配套1、項(xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)周邊常住人口為住宅小區(qū)居民、各高校生活區(qū)居民、當(dāng)?shù)夭疬w居民，流動(dòng)人口為各高校學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員，在近幾年各住宅小區(qū)的入住率都不高，人口總數(shù)中流動(dòng)人口占大多數(shù)比例，常住人口比例較少。2、居民習(xí)慣的日常購(gòu)物場(chǎng)所金星商業(yè)城所在區(qū)域?yàn)閷?lái)的合肥新城區(qū)，但從目前來(lái)看離繁華尚有時(shí)日，而且目前經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)去的中心位置為明珠廣場(chǎng)一帶，人流到了明珠廣場(chǎng)、徽?qǐng)@一帶就停止不前。當(dāng)?shù)鼐用?/p>

7、及大學(xué)生是金星商業(yè)城的主要消費(fèi)群體，但有部分大學(xué)生和有私家車(chē)的居民會(huì)利用空閑去市內(nèi)集中采購(gòu)，導(dǎo)致部分客源流失。3、周邊居民文體設(shè)施 缺乏大型的公眾活動(dòng)的文體場(chǎng)所，雖有公園，但形同虛設(shè)，除購(gòu)物外，居民戶(hù)外活動(dòng)的機(jī)會(huì)比較少。4、醫(yī)療衛(wèi)生該區(qū)域大型醫(yī)院沒(méi)有，多為小診所，安醫(yī)第二附屬醫(yī)院位于和政務(wù)區(qū)交界處，各高校內(nèi)部校醫(yī)院5、金融服務(wù)周邊的銀行較少，多集中在合安路以東區(qū)域，（可以考慮招商的對(duì)象）6、學(xué)校本區(qū)域內(nèi)教育資源相當(dāng)豐富，眾多高校以及兩所貴族學(xué)校，這也是本地其他項(xiàng)目的一個(gè)重要宣傳賣(mài)點(diǎn)。（五）交通條件金星商業(yè)城位于大學(xué)城底站，226、126公交車(chē)始發(fā)站，150從旁邊經(jīng)過(guò)，149底站為安大新區(qū)，如果

8、149改道從大學(xué)城經(jīng)過(guò)，將工大和安大連接起來(lái)，將對(duì)金星商業(yè)城以及其他幾家都有非常大的幫助。（六）街區(qū)功能1、目前形象金星商業(yè)城位于大學(xué)城，這給投資者的第一印象為，環(huán)境不錯(cuò)，但過(guò)于偏遠(yuǎn)，周邊尚未熱起來(lái)，過(guò)三五年后將是個(gè)投資的好地方。2、未來(lái)發(fā)展由于金星商業(yè)城位于合肥的西南新城區(qū)，和合肥城市的規(guī)劃方向一致，緊靠開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓，政府的搬遷、工大的整體搬遷，都將帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，作為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政府可能會(huì)加大對(duì)該區(qū)域的投資，大力整頓該片區(qū)的市場(chǎng)與市容，但可能還要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能完成，對(duì)于大學(xué)城區(qū)域未來(lái)的發(fā)展多數(shù)人都持樂(lè)觀的態(tài)度。三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）S 、 優(yōu)勢(shì)分析由于周邊幾座商城的銷(xiāo)

9、售給金星商業(yè)城項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)形的宣傳效果，出現(xiàn)項(xiàng)目尚未啟動(dòng)就有客戶(hù)登記咨詢(xún)的現(xiàn)象。和其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，金星商業(yè)城的地理位置優(yōu)越，面對(duì)工大的北大門(mén)和學(xué)生宿舍出口。由于尚未動(dòng)工，所以無(wú)論是在建筑設(shè)計(jì)上，還是銷(xiāo)售策略上都可以規(guī)避了其他項(xiàng)目中的一些不成功因素。大學(xué)城經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展已經(jīng)具備雛形，人氣正逐年攀升，商業(yè)投資也逐漸升溫，再有部分關(guān)系客戶(hù)做保證，銷(xiāo)售勢(shì)頭較為可觀。金星家園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中積累的部分客戶(hù)資源大拆違后市區(qū)門(mén)面房上漲的影響可能會(huì)波及大學(xué)城區(qū)域W、 劣勢(shì)分析其他項(xiàng)目已經(jīng)基本成型，各項(xiàng)配套設(shè)施較為完善，已經(jīng)有商戶(hù)入住經(jīng)營(yíng)，這樣會(huì)增加客戶(hù)投資的信心，相比而言，金星商業(yè)城還是一片空地，部分客戶(hù)會(huì)有所擔(dān)

10、憂。 大學(xué)城目前適宜做中長(zhǎng)期的投資，這就排除了投資者中想利用商鋪短期受益的部分客戶(hù)。 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手過(guò)多，同時(shí)其他項(xiàng)目冷清的經(jīng)營(yíng)狀況會(huì)削弱投資者的信心大客戶(hù)很難引進(jìn)，零售勢(shì)必將銷(xiāo)售戰(zhàn)線拉得過(guò)長(zhǎng)，資金壓力過(guò)大。銷(xiāo)售隊(duì)伍實(shí)力不強(qiáng)，同時(shí)兼顧兩個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售任務(wù)。O 、 機(jī)會(huì)分析政務(wù)區(qū)搬遷、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓啟用、工大整體搬遷 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是威脅，但同時(shí)也帶來(lái)了規(guī)模效應(yīng) 拆違后門(mén)面價(jià)格的上漲趨勢(shì)； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使性?xún)r(jià)比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)； 項(xiàng)目還未正式施工，增強(qiáng)了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 大學(xué)城地塊在市民中的知名度逐步提高；T 、 威脅因素 來(lái)自資金的壓力 特殊的地理位置決定投資者日后經(jīng)營(yíng)的局限性，客戶(hù)購(gòu)房過(guò)程中來(lái)自開(kāi)發(fā)

11、商的一些限制。 周邊其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。如：大學(xué)城商業(yè)中心、天時(shí)商埠、天洲商業(yè)街、美食街、各小區(qū)的商業(yè)配套。四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略原則（一）復(fù)合原則：避免單一產(chǎn)品所可能帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，“不把全部的雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里”，并且本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)項(xiàng)目都有可能視機(jī)而動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)壓力不少。豐富產(chǎn)品類(lèi)型，具體產(chǎn)品策略是：出售客戶(hù)自營(yíng)高層項(xiàng)目物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)出租小高層售后返租產(chǎn)權(quán)式商鋪策略意義： 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散，互為賣(mài)點(diǎn)，互為配套具體可參考 瑞景國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)（二）適量原則：先開(kāi)少量精品位置鋪位，不求多，但求精，花功夫做好，盡可能將經(jīng)營(yíng)搞好，即使開(kāi)發(fā)商先行部分投資。好的開(kāi)頭一方面能收回資金，另一方面為后期的開(kāi)發(fā)

12、做樣板。策略意義：田忌賽馬的啟發(fā)：快速制勝，以鼓舞士氣（三）經(jīng)濟(jì)+美的原則：以金星家園為例，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)失誤，就是別人能看見(jiàn)的東西做的不細(xì)，而內(nèi)在做的實(shí)在，這對(duì)于不懂行的人來(lái)說(shuō)，是件出力不討好的事情，在商城開(kāi)發(fā)的時(shí)候，要借鑒這個(gè)教訓(xùn)，在確保“美”的情況下，兼顧經(jīng)濟(jì)的原則，開(kāi)發(fā)出的性?xún)r(jià)比優(yōu)，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，經(jīng)得起價(jià)格戰(zhàn)， 五、項(xiàng)目案名/主題口號(hào)（一）項(xiàng)目案名 金星商業(yè)城（二）主題口號(hào)： 領(lǐng)袖大學(xué)城無(wú)限商機(jī)（可向社會(huì)征集）（三）賣(mài)點(diǎn)梳理：A、 地段優(yōu)越，可與其他作對(duì)比BCD價(jià)格策略（一）定價(jià)原則1、定價(jià)考慮因素 低開(kāi)高走在樓盤(pán)開(kāi)售之初定以較低的價(jià)格，吸引更多客戶(hù)，然后再逐步漸進(jìn)提高。 理由：低開(kāi)可

13、以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起投資者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣，如工程允許，建議開(kāi)盤(pán)放在房展會(huì)期間。低開(kāi)意味著價(jià)格路線會(huì)逐步走高，從而使前期購(gòu)買(mǎi)者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是對(duì)投資者宣傳的最好途徑。低開(kāi)在推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。 留有余地不把價(jià)格做得太滿，給客戶(hù)預(yù)留一定的升值空間。房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來(lái)愈來(lái)愈不以為然，近幾年來(lái)樓市的低迷，讓諸多購(gòu)房者持幣觀望。作為高價(jià)消費(fèi)品，許多購(gòu)房者是窮其一生積蓄購(gòu)買(mǎi)，他們?cè)跊Q定購(gòu)房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎。價(jià)格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期的銷(xiāo)售。 小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變

14、動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次，形成小步快跑的態(tài)勢(shì)。 靈活付款 根據(jù)客戶(hù)的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇，需要同各家銀行協(xié)商。 儲(chǔ)備資源 不要一次將好鋪面銷(xiāo)售完，剩下將有可能爛尾，適度地將好的鋪面留到手里，根據(jù)不同時(shí)期分別投市。2、定價(jià)的目標(biāo) 最大利潤(rùn)目標(biāo)獲取最大利潤(rùn)是重要目標(biāo)，但追求最大利潤(rùn)并非追求最高價(jià)格，而是追求最大總利潤(rùn)。 銷(xiāo)售目標(biāo)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售，避免打持久戰(zhàn)。3、影響產(chǎn)品定價(jià)的因素 成本因素定價(jià)過(guò)程中，成本占有重要的地位。在建造、銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)所投入的各種費(fèi)用構(gòu)成了樓盤(pán)的生產(chǎn)、銷(xiāo)售成本。因此在金星商業(yè)城的成本控制上應(yīng)該堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)+美”的原則，給價(jià)格一個(gè)更大的空間。 競(jìng)爭(zhēng)因素

15、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于價(jià)格有影響，如果金星商業(yè)城一經(jīng)面世，銷(xiāo)售火暴，價(jià)格就可以適當(dāng)上調(diào)。 消費(fèi)者心理因素如果消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價(jià)就有較大的自由度。通常消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之前會(huì)考慮產(chǎn)品能為自己提供效用的大小，發(fā)覺(jué)產(chǎn)品是否有適合自己要求的特征，從而確定自己的期望價(jià)格。所以定價(jià)前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值判斷。 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和中長(zhǎng)期目標(biāo)，金星商業(yè)城的定價(jià)可采取低價(jià)入市的策略，占領(lǐng)鞏固市場(chǎng)份額。宣傳推廣（一）推廣策略商城銷(xiāo)售的節(jié)奏是短平快，宣傳推廣可以分為開(kāi)盤(pán)前和開(kāi)盤(pán)后兩個(gè)階段，重點(diǎn)在開(kāi)盤(pán)前集中宣傳，把項(xiàng)目炒熱，讓很多人關(guān)注，等到開(kāi)盤(pán)時(shí)，一哄而上為項(xiàng)目造勢(shì)，商業(yè)講的是

16、人氣，如工程進(jìn)度允許，可將開(kāi)盤(pán)日期定在房展會(huì)期間，借房展會(huì)積聚的人氣，為項(xiàng)目造勢(shì)，如不能預(yù)期開(kāi)盤(pán)，在房展會(huì)上發(fā)放貴賓卡，并登記資料，開(kāi)盤(pán)前手機(jī)短信群發(fā)通知。商城的宣傳以報(bào)紙、車(chē)身、電視、新聞公關(guān)為主。招商對(duì)于商城的宣傳也是一種促進(jìn)，在廣告宣傳的同時(shí)，銷(xiāo)售人員主動(dòng)出擊招商，一期商鋪招商的對(duì)象應(yīng)該選擇，大型知名品牌，但是消費(fèi)檔次屬于中等檔次水平的客戶(hù)。（二）九月銷(xiāo)售推廣全體銷(xiāo)售人員要走出銷(xiāo)售大廳，利用身邊的一切關(guān)系，極力推銷(xiāo)金星商業(yè)城。從8月22日起至9月2日，每天安排二名銷(xiāo)售人員，帶著商業(yè)城的有關(guān)宣傳資料，到茶樓、網(wǎng)吧、賓館、飯店等尋找潛在的購(gòu)房戶(hù)。外出人員必須在第二天認(rèn)真填寫(xiě)好外出訪客表，具體

17、表格附后。銷(xiāo)售大廳值班人員，通過(guò)電話聯(lián)系有關(guān)潛在的客戶(hù)，做到電話服務(wù)、上門(mén)服務(wù)相結(jié)合。（三）十月份工作隨著工程的進(jìn)展，在辦理預(yù)售期間，要掌握拿證的大致時(shí)間，有意向的客戶(hù)可交2000元/號(hào)的誠(chéng)意金，預(yù)售證拿到之后正式通知客戶(hù)備購(gòu)房款，如果客戶(hù)對(duì)位置不滿意的可以在可選范圍內(nèi)再調(diào)號(hào)，并交定金5萬(wàn)元/號(hào)，購(gòu)房戶(hù)需在一個(gè)星期之內(nèi)辦理正式購(gòu)房手續(xù)。選號(hào)可結(jié)合十月份的房展會(huì)開(kāi)展活動(dòng)。（四）聯(lián)系貸款銀行聯(lián)系四家銀行，了解有關(guān)商業(yè)用房的貸款條件及辦理貸款的有關(guān)程序和手續(xù)，選擇哪家銀行的目的是，以方便客戶(hù)及公司要求而定。具體四家銀行的聯(lián)系人為：建行大鐘樓支行 趙軍工行包河支行 胡軍工行城建支行 蘇偉中行金寨路支行

18、 王斌（五）聯(lián)系老客戶(hù)對(duì)已購(gòu)金星家園的住宅客戶(hù)，電話通知金星家園近期的進(jìn)展，歡迎客戶(hù)前來(lái)看房、裝修、入住，對(duì)新開(kāi)的金星商業(yè)城是否有購(gòu)買(mǎi)的意向，老客戶(hù)購(gòu)商城將給予極大的優(yōu)惠。如購(gòu)50M2以下的將給予2萬(wàn)元優(yōu)惠，50-100M2將給予4萬(wàn)元優(yōu)惠。也可以按折扣點(diǎn)來(lái)優(yōu)惠，主要目的是讓老客戶(hù)感到購(gòu)商城能得到實(shí)在在的好處。對(duì)住宅客戶(hù)帶來(lái)的新客戶(hù)也將給予可觀的優(yōu)惠。對(duì)已登記的購(gòu)商城的客戶(hù)，在放號(hào)前通知前來(lái)選號(hào)，并交誠(chéng)意金5萬(wàn)元。（六）咨詢(xún)辦證、準(zhǔn)備合同掌握工程的進(jìn)度，了解辦證的時(shí)間，有關(guān)的圖紙和手續(xù)，以及能夠及時(shí)辦好預(yù)售許可證書(shū)。收集其它商鋪的合同文本，并多家參照制定金星商城合同文本，同時(shí)請(qǐng)律師審定。（七）

19、銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)全體銷(xiāo)售員能夠熟練掌握金星商業(yè)城的圖紙、周邊環(huán)境、交通路線等，做到熱情接待，詳細(xì)講解，并為客戶(hù)制定投資計(jì)劃。（八）銷(xiāo)售傭金銷(xiāo)售員銷(xiāo)售傭金按1提取，合同簽訂后，當(dāng)月可提首付款的1，剩余房款到帳后方可提取傭金。每次傭金扣留20%年底一次提取。（九）一期營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃準(zhǔn)備預(yù)售的一期商城基本上是設(shè)計(jì)上有煙道的，應(yīng)以餐飲、酒吧等為主營(yíng)。1、西一、二街區(qū)一樓單戶(hù)銷(xiāo)售，大戶(hù)64.8M2,均價(jià):5500元/M2,一套為356400元,總計(jì)24套,共可售：8553600元。小戶(hù)32.4M2,均價(jià)5500元/M2,一套為:178200元,共計(jì)21大套，共可售3742200元。一層共計(jì)可售：12295800

20、元。2、西一街區(qū)二層、三層可做為二種銷(xiāo)售方案，西一街區(qū)二、三層分開(kāi)銷(xiāo)售，西二街區(qū)二、三層按戶(hù)連體銷(xiāo)售。二層西一街區(qū)共計(jì)19戶(hù)，均價(jià)：3300元/M2。其中64.8M2為13戶(hù),可售:213840元/戶(hù),共計(jì)2779920元；97.2M2一戶(hù),可售:320760元；小戶(hù)為31.95M2,可售:105435元,共計(jì)4戶(hù),合計(jì)為:421740元,此小戶(hù)可與大戶(hù)合并銷(xiāo)售。二層西街區(qū)單層銷(xiāo)售共可售：3522420元。西二街區(qū)連體銷(xiāo)售，均價(jià)為2000元/M2，共計(jì)18戶(hù)，其中大戶(hù)129.6M2為13戶(hù),每戶(hù)可售259200元,合計(jì)可售3369600元;小戶(hù)96.75M2,合計(jì)5戶(hù),每戶(hù)可售:193500元

21、,合計(jì)可售:967500元,二、三層連體銷(xiāo)售可售4337100元。3、西一街區(qū)三層單銷(xiāo)售可售：20戶(hù)，均價(jià)：2000元，其中：97.2M2一戶(hù),可售:194400元,64.8M2/戶(hù)共計(jì)19戶(hù),每戶(hù)可售:129600元,共計(jì)可售2462400元。西一街區(qū)三層總計(jì)可售：2656800元。綜合統(tǒng)計(jì)：一期商業(yè)城預(yù)售總價(jià)為：22812120元。（十）廣告安排 為配合銷(xiāo)售資金回籠，前期投入大量廣告進(jìn)行支持，從8月底開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱，10、11月為高潮期。廣告安排計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度調(diào)整。A ) 8月份是市場(chǎng)的預(yù)熱期，該階段旨在告之消費(fèi)者金星商業(yè)城即將開(kāi)盤(pán)，起到讓所有人在談?wù)撋啼佂顿Y的時(shí)候會(huì)想到金星商業(yè)城的效果。工地圍墻廣告在工地的南面和東面人群聚集的地方，對(duì)圍墻進(jìn)行包裝，并傳遞銷(xiāo)售部在金星家園會(huì)所的信息。白馬車(chē)三個(gè)月，20輛，