銅仁僑泰汽配城營銷策劃提案

1、.：.；僑 泰 汽 配 城 策 劃 提 案第一部分 工程定位第二部分 價錢戰(zhàn)略第三部分 招商方案第四部分 運營方式第一部分 工程定位一、工程概略工程位于銅仁市西北方，接近西外環(huán)新區(qū)，地塊東至鷺鷥巖路，西至西外環(huán)道路，南臨銅仁地域供銷公司停車場，北靠文筆峰路。規(guī)劃總占地面積51公頃約80畝，總建筑面積約10萬平方米，其中住宅建筑面積約6萬平方米，商業(yè)建筑面積約4萬平方米。工程估計將于2006年9月開工建立，建成后將構(gòu)成銅仁乃至黔東地域最大的汽車、汽配買賣市場，會有力提升城市經(jīng)濟整體實力。二、銅仁汽車市場現(xiàn)狀1、銅仁地域汽車市場宏觀調(diào)研分析2004年銅仁公路通車?yán)锍膛c1993年比增長近倍，10多年

2、新建公路逾6000公里。銅仁地域、城區(qū)的各類機動車分別以每年11000、1500多輛的速度增長的時候，銅仁的通車?yán)锍桃舱阅昃?000公里的速度增長。截止2005年8月，銅仁汽車及相關(guān)貿(mào)易額達0.894億元，占年GDP的4.6%。隨著銅仁經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，大量用車的添加，銅仁汽車效力市場的開展前景將是不可限量的。但同時銅仁市汽車行業(yè)開展也遭到一定制約，如城區(qū)規(guī)模較小，市內(nèi)道路狹窄，城市公共設(shè)備老化、功能不全；城市私家車輛少，由于城市規(guī)模較小和人均收入較低，因此私家車輛數(shù)量暫時偏低。目前汽配市場以零售為主，也與汽車保有量低，消費市場有限有關(guān)。2、銅仁汽車效力市場運營面積分析目的：目前汽車效力市場最

3、集中、最具代表性的區(qū)域是客車站一帶和梵凈山大道兩側(cè)，因此我司希望經(jīng)過對上述兩區(qū)域做重點分析，對工程的整體定位提供參考。21客車站一帶含大江路、新路口、西外環(huán)路汽配市場211概述環(huán)繞客車站一帶的大江路、新路口、西外環(huán)路的汽配市場，是銅仁最早汽車效力市場。主要以運營汽車配件、輪胎、機油、汽車修繕、洗車等業(yè)務(wù)為主，以上多數(shù)以獨立門面為主，屬于私人運營，運營時間較長，但物業(yè)整體籠統(tǒng)差，空間規(guī)劃不合理。下面對上述三個區(qū)域做進一步分析。212、大江路汽配運營店相對而言，大江路是最銜接銅仁市中心，因此人氣較為旺盛。店面構(gòu)造是傳統(tǒng)的商、住結(jié)合方式，即底層為店面，上面為住宅這是目前銅仁商業(yè)的主要方式。 、店面特

4、征： 層高較高42m左右，多數(shù)做有夾層； 門面開間普遍較窄約32m； 進深狹長多數(shù)為5-9m，前方5m處為店堂，后方2-4m為廚房或倉庫。 、業(yè)態(tài)、面積分布：從客車站門口大慶路和大江路交叉轉(zhuǎn)盤處開場至大江坪轉(zhuǎn)盤處終了，共有汽配件店面共80余間，其中： 摩托專賣店含宗申、建立、力帆等店面30余間，總面積約為750。 汽配件、汽油、機油、光滑油等店面50余間，總面積約為1400。 大型汽車修繕維護廠3家含銅仁錦江修繕廠、萬達客車銅仁技術(shù)效力站、宏源汽車養(yǎng)護維修中心，總面積約為1600。 綜合上述，大江路段汽車效力市場總面積約為：3800。213、新路口汽配運營店、店面特征：a.南面：暫時建筑的單層

5、式店面；層高2.8m左右；門面開間普遍偏窄32m；進深較長4-6m；b.北面：層高較高4m,多數(shù)做成夾層；開間普遍偏窄-m；進深狹長多數(shù)為5-8m。.業(yè)態(tài)、面積分布：從大江路與新路口交接處往上至西外環(huán)路交接處終了，共有汽配件店面共100余間，其中：a南面：汽配件、輪胎、機油、光滑油等運營店面50余間，總面積約為900。 大型汽車修繕維護廠2家，總面積約為800。 b北面： 汽配件、光滑油、輪胎等店面50余間，總面積約為1000。 綜合上述，新路口汽配市場店面總面積約為：2700。214、西外環(huán)路汽配運營店 西外環(huán)路鷺鷥巖路延伸只需6家汽配店；其次還有2家汽車修繕店市運輸汽車修繕廠和銅仁外運汽車

6、修繕廠，總面積約800。215、區(qū)域分析：綜上所述，客車站一帶汽車效力市場以運營汽配件為主，總運營面積約為7300，該處汽配運營店面最顯著的特征是開間小、進深狹長，面積小，普遍是傳統(tǒng)作坊式的小店面，給大部分商戶的日常運營帶來不便。主要是由于該處店面建成時間早，先期運營定位不明確呵斥的。雖然該處市場開展較成熟，運營戶已與周邊維修廠等構(gòu)成穩(wěn)定的業(yè)務(wù)鏈，但隨著未來業(yè)務(wù)的開展和規(guī)模擴展，必然引發(fā)劇烈的換鋪需求。同時經(jīng)過和商戶的交談，也了解到目前銅仁市汽車保有量有限，同業(yè)間競爭猛烈，但由于配件價錢不是很透明，商戶的利潤還是可觀的，這也闡明銅仁汽配市場還處在原始競爭形狀，假設(shè)未來集中進駐汽配城，商戶們擔(dān)憂

7、價錢透明后利益遭到損失，都表示極大的抗性，這對工程未來的招商是個極大的考驗，必需思索使本工程的租金、面積等方面具有競爭優(yōu)勢。22、梵凈山大道汽貿(mào)一條街2.2.1.概述梵凈山大道以汽車銷售、特約效力為主，運營品牌汽車廠家整車及零配件、飾品等，諸如一汽紅塔總經(jīng)銷、重慶五十鈴、上海華普、長安羚羊等；綜合性的汽車買賣中心有凱旋門汽貿(mào)、輝龍、宏盛汽車城、騰龍等。以上多數(shù)以獨立單層建筑為主，有的為雙層運營，多數(shù)運營時間不長，多數(shù)為新近引進的汽車銷售店。 梵凈山大道多數(shù)為獨立式的運營店為主，多數(shù)為汽車消費廠家直接投資建立，店面籠統(tǒng)相對簡陋。 、店面特征： 層高較高5m左右； 門面寬度普遍較寬6-10m左右；

8、 場地寬闊多數(shù)集運營面積和辦公為一體。汽配貿(mào)易根本都在50平-150平米之間，平均每平米每月租金為810元汽車美容及洗車行50平-180平米之間，平均每平米每月租金為6-8元。零散小戶平米在15-25平米之間，平均每平米每月租金為15元。、業(yè)態(tài)、面積分布： 從大江路轉(zhuǎn)盤處開場至謝橋收費站處終了，共有大型汽貿(mào)、飾品、效力、洗車、修繕共30余家，其中： 整車銷售、飾品、效力店如一汽紅塔、上海華普、長安、長安羚羊、五菱汽車、東風(fēng)汽車等20余家，總面積約為10000。 綜合性的汽車買賣中心乾通汽貿(mào)、凱旋門汽貿(mào)、騰龍、輝龍、宏盛汽車城等，總面積約為3500。 其他洗車、修繕店等，總面積約為1500。 綜

9、合上述，梵凈山大道汽車效力市場總面積約為：15000。222、區(qū)域分析： 梵凈山大道汽貿(mào)一條街是銅仁近年來逐漸構(gòu)成的汽車效力市場。雖然該區(qū)域是由政府規(guī)劃的專業(yè)汽車效力市場，享用政府一定招商引資的優(yōu)惠政策，但區(qū)域內(nèi)運營商戶各自為戰(zhàn)，沒有發(fā)揚運營集中的聚集效應(yīng)，反而是市場整體定位混亂、籠統(tǒng)不一致。這也正闡明了目前銅仁汽車效力行業(yè)缺乏一個定位明確，籠統(tǒng)一致，同時具有品牌凝聚力的專業(yè)市場。本工程如能抓住這一市場空白，定能在未來的競爭中脫穎而出。此外大部分的汽車銷售、特約效力中心為自行投資興建，短期內(nèi)轉(zhuǎn)移能夠性不大，但因做為招商的重要客群，對其實行優(yōu)惠的招商政策。23、銅仁汽車效力市場店面運營總面積分析

10、客車站一帶含大江路、新路口、西外環(huán)路和梵凈山大道汽車效力市場兩處運營店面的總和，再加上其他零散的如伍寰汽貿(mào)等運營面積，即可得出銅仁市汽車效力市場的總面積。如下名 稱面 積客車站一帶7300梵凈山大道汽車效力市場15000其他零散的如伍寰汽貿(mào)等1000銅仁汽車效力市場總面積2330024、銅仁汽車市場運營情況總結(jié)及建議從銅仁市汽車市場分布格局以環(huán)繞客車站一帶的大江路、新路口、西外環(huán)路的汽配件市場，梵凈山大道汽貿(mào)一條街兩大板塊為主來看，闡明汽車效力行業(yè)的運營者們對店址的選擇，影響最大的要素是交通和政策扶持，因此呵斥了大量商戶集中在上述車站及梵凈山大道政府規(guī)劃汽配區(qū)兩大區(qū)域上。而本工程緊貼城間主干道

11、西外環(huán)路，與規(guī)劃中的短途汽車站一路之隔距長途汽車站也僅500米，可謂左右逢源，在占盡地利的同時。 如能再得到政府重點支持如由政府指定汽配廠家集中遷移至本工程，或與政府及相關(guān)部門達成與本汽配城內(nèi)商戶定向的長期互惠效力協(xié)議，定能使本工程在未來的招商、銷售占盡先機。目前銅仁汽車效力行業(yè)無論是產(chǎn)品種類和綜合效力程度都有待進一步完善。整個汽車效力業(yè)還處在一個信息如價錢不透明的原始競爭形狀，而不是一個商家間比綜合效力、比品牌的完全市場競爭形狀，這也是抑制整個銅仁汽車效力行業(yè)開展的瓶頸。本工程努力建成一座規(guī)?；?、專業(yè)化、多品類、多功能的汽車綜合效力中心，將極大促進銅仁汽車行業(yè)綜合效力程度的提高。調(diào)查中我司還

12、發(fā)現(xiàn)，銅仁汽車維修行業(yè)運營情況普遍不錯，側(cè)面反映了本地二手車存在一定市場。做為汽配行業(yè)的衣食父母維修行業(yè)，不斷以來也是面對汽車消費者的窗口行業(yè)。但目前銅仁整個維修行業(yè)無序運營，缺乏一致管理，效力程度、效力功能急待改善。本工程如經(jīng)過政府與開發(fā)商齊心協(xié)力，相關(guān)市場政策扶持，共同打造一個規(guī)范化管理，集多元化效力功能的于一體的汽車汽車服樣板市場，將帶動汽車效力質(zhì)量再上一個臺階。3、銅仁汽車效力市場租賃價錢分析銅仁汽車效力市場運營場所以租賃方式為主，為了給本工程未來的售價和租金的制定提供參考根據(jù)，我司特對客車站一帶和梵凈山大道汽貿(mào)一條街多數(shù)運營門面的租金進展調(diào)研，梵凈山大道汽貿(mào)一條街為汽車消費廠家結(jié)合或

13、單單獨建的性質(zhì)，街邊小店因過于零散和地段位置不同而導(dǎo)致租賃價錢差別過大。故以下銅仁汽車效力市場月租賃價錢將以客車站一帶為主要研討對象。31客車站汽車效力市場運營店面租賃價風(fēng)格研區(qū) 域 租 金 價 格大江路路段700-900元/間/月新路口路段南面靠銅仁五中300-400元/間/月北面靠城南汽車站500-700元/間/月西外環(huán)路路段鷺鷥巖路延伸300-500元/間/月由于客車站一帶的汽車效力市場建成較早，店面多數(shù)都屬于租賃性質(zhì)，且都按房屋的間數(shù)計算，即按每間每月的租賃方式進展，故沒有采用每月每平米的計算規(guī)范。 大江路區(qū)域由于人流量較大，門面多數(shù)層高42米高可做夾層，店身的縱深偏長，故租賃價錢稍高

14、，平均每間租賃價錢750元左右。 新路口區(qū)域分為兩邊，左邊門面層高低，平均租賃價錢350元左右；右邊因有城南汽車站等緣故，人流多，且門面開間、層高可做夾層稍大，故多數(shù)門面在600元左右。 西外環(huán)路區(qū)域鷺鷥巖路延伸由于目前運營戶過于零散，且交通不便，租賃價錢400元左右。32客車站汽車效力市場各區(qū)域每月平均租賃價錢下面將結(jié)合客車站汽車效力市場現(xiàn)有的門面數(shù)量和現(xiàn)行租賃價錢研討，統(tǒng)計算出客車站汽車效力市場店面的月平均租賃價錢因汽修、洗車廠面積過大，且場地征用上存在各種各樣的方式，而且租賃價錢嚴(yán)重失真，故不在計算之列。區(qū) 域 單間月平均價錢大江路路段750元/間/月新路口路段南面靠銅仁五中350元/間

15、/月北面靠城南汽車站600元/間/月西外環(huán)路路段鷺鷥巖路延伸400元/間/月33、汽車效力市場月平均租賃價錢根據(jù)我司對銅仁汽車效力市場目前門面數(shù)量和各區(qū)域市場平均每月租金的分析，并綜合思索各門面受地段所處地理位置、面積大小、層高等影響，初步判別銅仁目前的汽車效力市場月平均租賃價錢根本在600元左右。三、銅仁住宅市場分析1、銅仁住宅市場總體特征11工程體量小、產(chǎn)品同質(zhì)化景象較嚴(yán)重。銅仁目前的房地產(chǎn)工程大多規(guī)模在30畝以內(nèi)，僅有幾個工程在50-80畝，且多為臨街商住樓。規(guī)模小將直接導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)無法做出優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套，加上沿街均為商鋪，降低了產(chǎn)品的居家質(zhì)量，呵斥區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工程同質(zhì)化景象較為突

16、出。在產(chǎn)品及價錢無太大差別的情況下，消費者會目的分散，客源區(qū)域性十清楚顯。 12商業(yè)、住宅利潤空間懸殊目前銅仁市商品房售價區(qū)間是每平方米900至1200元左右,土地樓面價大約250元/,加上建安等開發(fā)本錢約650元/,總本錢大致在850元，而商業(yè)房的成交價最低每平方米8000元左右,最高可達每平方米3萬元左右,利潤空間相對較高。商人追求利益最大化,因此絕大多數(shù)開發(fā)商不愿開發(fā)環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的花園式住宅,往往以“商業(yè)房+住宅房的方式進展初級開發(fā)。13開發(fā)商素質(zhì)和開發(fā)程度不高?？傮w來看，銅仁開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)較低，開發(fā)閱歷與貴陽樓市相比相差甚遠，開發(fā)的樓盤均存在方式單一、小區(qū)環(huán)境普通、戶型構(gòu)造不合

17、理、物業(yè)管理不規(guī)范等諸多弊病。而產(chǎn)品質(zhì)量的低劣也呵斥了大多數(shù)樓盤價錢無法向上攀升。14多數(shù)開發(fā)商的運營方式及手段較為粗放。工程開發(fā)過程中，各開發(fā)商大多存在營銷手段單一、銷售執(zhí)行不規(guī)范等現(xiàn)狀。銷售現(xiàn)場大多規(guī)劃不合理，顯得非常散亂，缺乏規(guī)定動作，樓書及DM單的制造也較為簡單。當(dāng)然，也有極個別樓盤開場規(guī)范操作。15住宅以自用居住為主，投資性消費缺乏。受區(qū)域房屋租金偏低和不動產(chǎn)投資認識等要素影響，購房者的消費目的以居家自用為主。由于受區(qū)域居民人均住房面積較高、房屋租金偏低、流動人口數(shù)量較少等要素的影響，我司在各樓盤市調(diào)中了解到，消費者購房目的用于自住占絕對比例，有投資置業(yè)意向的極少。這是明顯有別于大城

18、市購房消費行為，是區(qū)域消費特征的景象之一。16銅仁的住宅市場處在一個量變的起始階段。隨著近年本地開發(fā)商與外來開發(fā)商、設(shè)計商、謀劃商、廣告商的不斷交融，一批規(guī)模較大、理念先進、規(guī)劃設(shè)計科學(xué)美觀、操作規(guī)范的工程不斷涌現(xiàn)。目前，以御風(fēng)錦江、時代商匯等為代表的中高檔樓盤的熱銷，帶動了本地住宅消費市場質(zhì)的提升。而高質(zhì)量樓盤的不斷出現(xiàn)是一個地域房地產(chǎn)市場走向成熟的一個重要標(biāo)志?？傮w上看，銅仁開發(fā)較勝利的樓盤有如下特征：小區(qū)規(guī)模較大、小區(qū)環(huán)境較好、配套較完善、戶型設(shè)計合理、外觀設(shè)計新潮，尤其是居住氣氛濃重，商住分別。2、住宅市場綜合分析從市調(diào)情況分析，在產(chǎn)品供應(yīng)上，目前銅仁除個別高檔住宅價錢在1600180

19、0元/御風(fēng)錦江、時代商匯，各區(qū)域板塊樓盤均價在10001200元/。主力面積多在80120，其中三房為105120，兩房為7080；各樓盤客源也均以區(qū)域為主，主要還是由于樓盤質(zhì)量化景象突出呵斥的，這種情況下，價錢成為購房者首先思索的要素。四、工程SWOT分析1、汽配城部分SWOT分析11、優(yōu)勢分析S1地理位置西外環(huán)道路的貫穿，擴建后的短途車站建成，以及接近長途車站的地利，為本工程的興隆物流配套提供保證，也是開辟專業(yè)市場黃金寶地。S2.專注性與銅仁現(xiàn)有的汽配市場的定位混亂、籠統(tǒng)不一致相比，本工程是專業(yè)的汽配批零中心，強調(diào)運營的專業(yè)性和專注性。S3.規(guī)劃工程整體規(guī)劃涉及商業(yè)、住宅、辦公等多種物業(yè)類

20、型，各種物業(yè)類型之間相互影響，構(gòu)成互補。例如后期開發(fā)的住宅工程就可作為汽配市場商戶配套居住運用。S4.配套工程未來先進、合理的規(guī)劃設(shè)計，方便商戶運用。配套齊全，倉儲、車位等根本可以滿足業(yè)戶需求。S5.規(guī)模總規(guī)模逾10萬平米的大體量設(shè)計，勢必產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，無論是行業(yè)影響力還是市場覆蓋面，都較銅仁現(xiàn)有的汽配市場如梵凈山大道市場有較大提高。S6.汽車站為汽配城未來開展物流效力提供能夠。S7.產(chǎn)權(quán)真正實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)和運用權(quán)全部銷售，與目前銅仁汽配運營市場上多數(shù)以租賃為主相比優(yōu)勢明顯，自營、出租、轉(zhuǎn)手，業(yè)主可輕松自在選擇。并能保證未來運營戶的穩(wěn)定開展。S8.開展商開展商實力雄厚、在當(dāng)?shù)負碛幸欢ㄖ?、信譽良好

21、，有力保證了本工程的勝利運作。S9.政策銅仁市重點工程，政府指點注重，給予多項政策優(yōu)惠。工商、稅務(wù)等各項稅費都會有一定程度的減免。12、優(yōu)勢分析W1地段工程地塊周邊目前生活、商業(yè)配套落后，環(huán)境臟亂，整體籠統(tǒng)欠佳。W2商業(yè)氣氛地塊周邊目前只需零散汽配商戶運營，尚缺乏成熟的汽配運營氣氛。W3租金工程周邊商業(yè)物業(yè)目前租金較低，缺乏以支撐本工程較高的售價。W4地形工程地形起伏較大，最大高差為18米，用地不規(guī)整，給規(guī)劃帶來一定困難。W5自建工程梵凈山大道的大批整車銷售公司及特約效力中心，多為自行投資興建，根本不會思索遷移至本工程，且部分市內(nèi)運營戶簽了長期租約年限，短期內(nèi)也不會選擇搬遷。13、時機分析O1

22、政府資源開發(fā)商與市政府經(jīng)過小十字市場的初次勝利的協(xié)作，博得政府的信任，為本工程在未來的開發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持發(fā)明條件。O2市場目前銅仁汽配市場缺乏定位明確、籠統(tǒng)一致的專業(yè)市場，本工程假設(shè)能經(jīng)過明確的市場定位，打造一個功能完善，規(guī)劃合理、專業(yè)運營的汽配中心買賣市場，將填補這項空白。O3借勢銅仁目前整個汽車效力市場，雖然開展了象梵凈山汽貿(mào)一條街這樣的專業(yè)市場，依然似一盤散沙，未發(fā)揚出銅仁汽車效力的品牌集聚效應(yīng)。如能在本工程的硬件平臺根底上，借政府之勢整合各項資源，例如成為公車或出租車定點效力市場，或是政府效力職能機構(gòu)的結(jié)合進駐打造地域品牌效應(yīng)的中心市場，定能實現(xiàn)開發(fā)商與政府雙贏的局面。1

23、4要挾分析T1同業(yè)競爭遭到梵凈山汽貿(mào)一條街及客車站汽配市場等市場競爭的要挾，由于本工程當(dāng)前不論在市場成熟度，還是在交通便利性上西外環(huán)大道全面貫穿還存在變數(shù)，都與上述市場存在差距。這也是本工程最大的要挾。T2投資客戶競爭銅仁市目前在售商業(yè)工程對本工程的投資型客戶呵斥一定分流。T3、市場容量銅仁市目前汽車保有量8000余輛車管所數(shù)據(jù)，數(shù)量偏少，制約本地汽車行業(yè)的開展。從開展的角度，在思索工程定位及功能定位時，應(yīng)量力而行，不可盲目追求一步到位。2、住宅部分分析21優(yōu)勢分析S1、商住互補緊鄰汽配城、車站，做為上述物業(yè)的配套，構(gòu)成互補。S2、自然景觀西眺文筆峰，與城市“綠肺為鄰，突顯其稀缺性。22優(yōu)勢分

24、析W1、生活配套落后目前各種生活配套設(shè)備不全，且整體籠統(tǒng)臟、亂。W2、相互關(guān)擾未來與汽配城、車站為鄰互項干擾，自然降低居住質(zhì)量。W3、完好性地塊被規(guī)劃路分隔，整體性被破壞。23時機分析O1、升值潛力未來汽配城及車站建成，開展?jié)摿o限，住宅居住、投資兩相宜。O2、人氣聚集目前周邊住宅工程的陸續(xù)開發(fā)，未來必將帶動區(qū)域人氣，配套逐漸完善。24要挾分析T1、客戶分流周邊競爭樓盤不斷添加，分流本工程的住宅客流。五、工程定位1、整體市場定位分析：首先，汽配城近年的興起順應(yīng)了大量添加的汽配運營者對低價營業(yè)場所的需求。同時，城市的動遷改造和運營場所租金的飛漲，運營者的“扎堆效應(yīng)，地方政府把汽配城作為拉動經(jīng)濟開

25、展和安排就業(yè)的載體，都是汽配城得以昌盛的要素。而另一方面，汽配城運營主要是經(jīng)過零售業(yè)務(wù)為主開展起來，因此城內(nèi)運營主體層次不一，難于一致管理，在環(huán)境、位置、便利性、價錢透明度方面寸在無發(fā)防止的缺乏，是直接影響消費的緣由。以銅仁目前汽車保有量，及我司市場調(diào)查來看，多數(shù)運營戶仍以零售為主零售僅為少量大型貨車配件，且備貨量缺乏，因此運營場所多為街鋪，且租金不高平均600元見租金調(diào)研，假設(shè)本工程仍沿用普通汽配城運營方式，同時在租金上不占優(yōu)勢，將使招商任務(wù)帶來極大考驗。其次，現(xiàn)代商鋪營銷鏈應(yīng)該是：開展商投資者運營商家消費市場，這樣一個完好的綜合體系。商鋪營銷首先必需思索消費市場，只需準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)運營定

26、位，商鋪才干生存與開展，運營商家才干賺到錢，投資者才有報答，開展商手中的商鋪才干真正賣個好價錢。不充分思索商鋪的運營性，商鋪的價值就不能夠最大化。遵照上述營銷鏈規(guī)那么，本工程做為政府指定的未來大型汽配專業(yè)市場，同樣從消費市場汽車配件思索，汽車配件零售市場與建材、百貨等傳統(tǒng)零售市局面對個人消費者不同，汽配市場主要面對的是上游售后效力型企業(yè)，如維修中心，品牌特約效力中心等。因此汽車效力行業(yè)構(gòu)成如下消費鏈：汽車配件、裝飾用品整車專賣、售后效力維修中心、美容汽車運用者為保證未來汽配城可繼續(xù)開展的目的，從本行業(yè)及本地運營特點思索，本汽配城假設(shè)只是單一運營汽配零售，將好像無水之源，失去運營的根本；同時針對

27、目前銅仁汽車效力行業(yè)缺乏中心市場、綜合競爭才干弱的現(xiàn)狀，因次本工程必需利用本身交通便利的優(yōu)勢，整合銅仁現(xiàn)有汽車行業(yè)效力資源，使本工程集多元化效力功能于一體，提供一站式優(yōu)化效力，最大程度滿足客戶的消費需求，且規(guī)?；?、規(guī)范化運營的專業(yè)市場，才干保證市場未來的安康開展。本工程整體市場定位：效力銅仁地域、專業(yè)化、集多種效力功能于一體、具有強大輻射的大型綜合汽配城。2、目的客群定位21分析思緒：在做客群定位之前，首先將本工程潛在的各類客群一一列出，然后再按照產(chǎn)業(yè)特點、市場現(xiàn)狀和本工程的實踐情況逐個去分析，最后根據(jù)分析結(jié)果分別得出主要客群、次要客群等定位。22本工程汽配城潛在客群：A：工程周邊及客車站一帶

28、汽配運營戶工程周邊及客車站一帶汽配運營戶約有300戶運營戶。他們大多已運營多年，擁有穩(wěn)定的業(yè)務(wù)鏈及市場覆蓋范圍且運營情況根本良好。但隨著業(yè)務(wù)的開展和規(guī)模的擴展，目前陳舊、落后的買賣平臺已不能滿足運營開展的需求，換鋪的需求比較劇烈。這種宏大的劇烈需求將是本工程客群最大最重要的組成部分。而且這類客群也是營銷層面最便利的客群，且有助于本工程后期運營管理。但要吸引上述客群除了建立功能完善、規(guī)劃合理的硬件平臺，尚需引進與其相關(guān)的上游效力型企業(yè)如維修中心或銷售效力中心等及政策的指引，如能經(jīng)過前期優(yōu)惠的招商政策吸引這類企業(yè)，會構(gòu)成大運營戶帶動小運營戶的以點帶面的聯(lián)動效應(yīng)。結(jié)論：工程周邊及客車站一帶汽配運營戶

29、是本工程主要銷售、招商的客群。B：梵凈山汽貿(mào)一條街汽車銷售、售后效力類運營戶以汽車銷售、特約效力、汽車維修為主，汽配為輔。且大多汽配運營戶都與區(qū)域內(nèi)的維修中心或汽貿(mào)中心有著穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)，本工程如能以優(yōu)惠政策吸引部分特約效力中心、汽車維修廠進駐，不僅能帶動該區(qū)域汽配運營戶，同時也能客車站一帶汽配運營戶以自信心。據(jù)我司了解該區(qū)域許多運營戶土地運用權(quán)并不合法，因次存在搬遷的能夠。結(jié)論：梵凈山汽貿(mào)一條街汽車銷售、售后效力類運營戶是本工程主要招商客群。C：本地投資型客群據(jù)目前銅仁市許多投資型商業(yè)工程較為火爆的銷售局面，尤其是小十字農(nóng)貿(mào)市場的積極認購，可以看出有一類消費層面是認可投資商鋪高額返租這種理財

30、方式的。假設(shè)能充分展現(xiàn)本工程的開展優(yōu)勢、升值潛力，定能吸引他們的關(guān)注，故投資型客群也占據(jù)重要位置。此外現(xiàn)有商鋪擁有者集中在機關(guān)事業(yè)單位干部職工及專業(yè)人員手中，闡明這幾類人不斷是收入程度較高而且比較偏好投資商鋪物業(yè)的。這明確了我們選擇目的投資者的方向。結(jié)論：本地投資型客群是本工程銷售的主要客群。D：銅仁市周邊縣、市汽配運營戶銅仁市周邊也構(gòu)成了一些中小型的汽配市場。但這些市場普遍規(guī)模偏小，無法構(gòu)成商業(yè)氣氛。未來本工程建成后無論是從影響力還是從交通、配套等方面都占有優(yōu)勢。所以本工程的運作還是有望吸引該區(qū)域一部分運營性業(yè)戶的。結(jié)論：銅仁市周邊縣、市汽配運營戶是本工程的招商次要客群。E：省內(nèi)相關(guān)汽配品牌

31、經(jīng)銷商本工程在此也有能夠吸引到一部分省內(nèi)相關(guān)市場運營戶客群。但由于涉及到跨地市，很多中小業(yè)戶不會冒這種風(fēng)險，所以會有一定的妨礙，而且外地市招商的本錢要遠遠大于本地。結(jié)論：省內(nèi)相關(guān)汽配市場運營戶是本工程的銷售次要客群，招商次要要客群。F：國內(nèi)汽車效力連鎖所公司該類公司含美容、維修、養(yǎng)護、裝飾的系列化效力和汽車用品配貨效力及整車售后市場技術(shù)培訓(xùn)效力，三大效力功能于一體，通場常以直營店和加盟店的方式運營，對于提高本工程售后效力功能質(zhì)量，及吸引下游汽配運營戶有很大作用。結(jié)論：汽車效力連鎖所公司是本工程的招商主要客群?？偨Y(jié)：綜上分析，本工程銷售潛在客群主要有較高收入的企事業(yè)單位人員和中等規(guī)模的私營老板，

32、這部分群體，收入穩(wěn)定且較高，已較好的處理了住房問題，相當(dāng)一部分已有私家車，有投資置業(yè)的愿望和才干，他們最關(guān)注的是投資的平安和財富的增值，他們年齡在35-50歲之間；另一部分那么是有一定實力的汽配運營戶，這部分群體除了關(guān)注投資平安，財富增值外，還關(guān)注本工程的后續(xù)開展，政府的優(yōu)惠政策，市場的一致的效力管理等。招商客群主要針對售后效力類運營戶及汽配零售商，尤其是銅仁本地具有號召力的售后效力的品牌商家。他們關(guān)注本市場能否具備開展?jié)摿?，能否能得到消費者的認可，市場管理部門進展一致的推行、管理和效力的才干。23本工程住宅潛在客群：A、入駐運營戶大量汽配運營戶的進駐，勢必帶來居主的需求B、區(qū)域內(nèi)小商戶及公務(wù)

33、員、教師等中高收入階層3、功能定位31汽配城功能定位汽車銷售中心汽配中心汽車維修效力中心汽車裝飾、美容效力中心倉儲、物流配送中心二手車買賣中心綜合管理效力中心車管、稅務(wù)、牌照等商業(yè)效力中心餐飲、文娛等我司產(chǎn)品建議：汽車配件中心總面積控制在3萬。倉儲功能面積適當(dāng)減少，主要思索到商鋪如設(shè)置夾層，同時工程當(dāng)前運營以零售為主，實踐運營需求不大，但可預(yù)留部分空間。餐飲、文娛、辦公部分的出入口，應(yīng)與汽配中心主入口分開，防止干擾。留出汽配城管理中心和政府效力中心辦公空間。倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲效力區(qū)兩種方式；農(nóng)貿(mào)市場選址宜安排在工程東部，接近鷺鷥巖路處，可做為周邊地域的公用生活配套，不僅為本工程

34、聚集人氣，也為住宅部分添加賣點。32住宅功能定位本工程住宅大致分兩大組團，東向組團遠離汽配城和車站，且可遠眺文筆峰，享用城市少有的“綠肺，利于營造居家氣氛；西向組團因環(huán)繞汽配城和車站，受商業(yè)干擾大，居住質(zhì)量較難提升，反而依托汽配城和車站未來構(gòu)成的商業(yè)氣氛，“靠山吃山更能表達其價值。我司產(chǎn)品建議：東組團以效力汽配城運營戶和車站客流為主，產(chǎn)品建議適當(dāng)配置部分公寓、賓館，住宅面積控制以中小戶型為主。西組團為中檔住宅，總價控制在12萬以內(nèi)。第二部分 價錢戰(zhàn)略一、總體戰(zhàn)略1、平開高走針對工程現(xiàn)狀，資金實力雄厚，價錢經(jīng)過平開高走，吸納首批買家，聚集一定人氣，然后逐漸上調(diào)售價，使樓盤升溫、增值。前提：當(dāng)旺銷

35、局面繼續(xù)半個月左右時才思索提價。2、差別定價對于不同的客群，對不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進展不同的定價。經(jīng)過價錢杠桿，引導(dǎo)購買意向，到達平衡出貨。二、銷售價錢制定價錢是客群最敏感的元素，也是投資利潤能否最終實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。在房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)的定價是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營銷過程中的中心性的關(guān)鍵性問題。需求思索到工程所處區(qū)域的板塊定位、房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)有形狀和趨勢、區(qū)域消費程度、區(qū)域內(nèi)消費人群消費特性。價錢定位的合理性對于一個工程的勝利與否是非常關(guān)鍵的。為了使本工程的定價更符合市場、更趨于合理、更可以讓業(yè)戶接受，我們在定價時采用了三種定價原那么，即綜合質(zhì)量

36、定價法市場比較法、租金反推法和客戶心思定價法。最終的價錢定位將是這三種定價法那么綜合結(jié)果的產(chǎn)物。1、街鋪外門面11、綜合質(zhì)量定價法綜合質(zhì)量如何是業(yè)戶所關(guān)懷的問題，商鋪的地理位置、工程的整體規(guī)模、物業(yè)的檔次、規(guī)劃設(shè)計的合理性、配套設(shè)備的齊全、交通物流的便利性、后期運營的好壞都將直接影響工程的綜合質(zhì)量。為了可以更為科學(xué)的、客觀的反響各個地產(chǎn)工程的綜合質(zhì)量，并將其量化。綜合質(zhì)量評定法運用了商業(yè)地產(chǎn)工程綜合質(zhì)量目的評測系統(tǒng)，建立數(shù)學(xué)計算模型，對各個工程的綜合質(zhì)量進展評定。系統(tǒng)以層次分析法為根本原理，經(jīng)過分析論證確定影響工程的重要要素，用層次分析法AHP確定其權(quán)重，運用德爾菲法對各工程要素綜合評定打分，

37、最終得出各工程的綜合質(zhì)量目的。在分析樣本的選擇上，我們主要針對工程周邊和市區(qū)內(nèi)具有代表性的新建、在售專業(yè)市場為主，而其它沿街門面因建成較早詢價不準(zhǔn)確，而只需租金統(tǒng)計，故將在之后租金反推法中運用。各要素權(quán)重統(tǒng)計表地段交通規(guī)模檔次規(guī)劃業(yè)態(tài)25%20%10%10%20%15%工程綜合質(zhì)量評定編號稱號地段交通規(guī)模檔次規(guī)劃業(yè)態(tài)綜合質(zhì)量1萬貨城80858580808081.52紅色28858580808085833錦江廣場9090908585908854文筆新苑80807575707576.255金灘新城75809080808079756本工程街鋪70708075758074經(jīng)過對本工程的各權(quán)重要素打分并

38、計算得出本工程的綜合質(zhì)量為7625工程可比均價統(tǒng)計表編號工程稱號銷售均價元/m2綜合質(zhì)量可比均價1萬貨城1250081.51532紅色2812500831503錦江廣場沿外街門面15000沿內(nèi)街門面7500均價8500885964文筆新苑800076251055金灘新城75007975946本工程街鋪880674119可比均價=各工程均價/各工程綜合質(zhì)量本工程的可比均價=各工程可比均價之和求平均值=119本工程的銷售均價=本工程綜合質(zhì)量*本工程可比均價=74*119=8806由綜合質(zhì)量評定法得出：本工程的街鋪銷售均價應(yīng)在9028元/平方米左右。1.2、租金反推法租金反推法即按照工程周邊一樣或類

39、似工程的租金程度經(jīng)過反推的手法推算出來的銷售價錢。詳細的算法是周邊租金程度/周邊工程投資報答率平均值。本工程周邊除紅色28外，缺乏可類比的商業(yè)物業(yè)，故主要參考我司經(jīng)過市調(diào)得到的銅仁汽配市場每間門面租金為根據(jù)。本工程周邊街鋪平均租金程度如下：區(qū) 域 租 金 價 格大江路路段750元/間/月新路口路段南面靠銅仁五中350元/間/月北面靠城南汽車站600元/間/月西外環(huán)路路段鷺鷥巖路延伸400元/間/月經(jīng)過上表可以看出，工程周邊的租金程度高低不一，范圍很廣，即使是同路段運營汽配的街鋪，租金動搖也較大。靠慮到未來本工程街鋪采用類似大江路汽配市場的空間規(guī)劃，即大層高，大開間格局。故每間街鋪的租賃價錢參照

40、大江路路段較有代表性，即取750元/間/月。同時經(jīng)過大量的市場調(diào)研，我們得知周邊商業(yè)地產(chǎn)工程的投資報答率根本在8%左右。而本工程運營初期市場尚需培育，所以暫8%計算。市場每間汽配街鋪的平均銷售價錢=周邊年租金程度/周邊工程投資報答率平均值=800*12/8%=120000元因此經(jīng)過租金反推法計算得出的銅仁汽配行業(yè)街鋪銷售均價在150000元/間左右。再根據(jù)現(xiàn)有街鋪大多數(shù)運營面積在1520，得出本工程街鋪均價在60008000元/。13、客戶心思價位假設(shè)說綜合質(zhì)量定價法和租金反推法是按照供應(yīng)市場來定價，那么客戶心里價位那么是從需求角度思索對價錢的接受才干。根據(jù)我司多年來的閱歷，街鋪總價的高低直接

41、影響購買的決策。經(jīng)過對銅仁目前在售工程街鋪的總價范圍搜集，推測目的客戶的的心思價位，做為上述兩方面定價的補充，詳細數(shù)據(jù)如下：工程稱號街鋪主力面積均價元/主力總價萬元萬貨城401250050紅色284070125005087錦江明珠18-386800122258藍波灣400055貴康商城300041從調(diào)研來看，萬貨城和貴康商城的街鋪銷售情況較好，紅色28總價在50萬左右的街鋪較50萬以上的去化速度快，從側(cè)面可以看出市場街鋪總價在4050萬較易被接受。同時據(jù)調(diào)查顯示，投資者能接受的總投資金額主要集中在811萬，1120萬，2025萬三個區(qū)間，平均總金額為22萬元，為工程今后在街鋪及內(nèi)鋪的詳細定價上

42、提供參考根據(jù)。1.4、銷售價錢定位前面曾經(jīng)提到過，本工程的價錢定位將是三種定價原那么綜合結(jié)果的產(chǎn)物。定價原那么綜合質(zhì)量定價法租金反推法客戶心里價位街鋪均價元/m28806600080002050萬總結(jié)：在綜合兩種定價原那么得出的兩種結(jié)果的同時，思索到工程前期聚集人氣的需求及投資者總價接受才干，我司建議主要以租金反推法為主要參考根據(jù)，故本工程街鋪的開盤銷售均價定位在8000元/平方米，街鋪主力總價控制在2535萬。隨著工程的面市搜集反響的客戶心思價位，再進展修正并最終定出合理的均價，后期經(jīng)過對工程充分的炒作、推行陸續(xù)調(diào)高銷售均價，實開發(fā)商利益最大化。2、內(nèi)鋪汽配中心參考目前銅仁專業(yè)市場內(nèi)鋪一層/

43、外門面=05006紅色28：057，萬貨城：054，結(jié)合我司多年操作閱歷，本工程尚處啟動期，建議取05，故內(nèi)鋪一層定價在4000元/；同理內(nèi)鋪二層/內(nèi)鋪一層=05055，內(nèi)鋪二層定價在20002200元/。3、住宅31、綜合質(zhì)量定價法各要素權(quán)重統(tǒng)計表地段交通規(guī)模檔次規(guī)劃景觀20%20%15%10%15%20%工程綜合質(zhì)量評定編號稱號地段交通規(guī)模檔次規(guī)劃景觀綜合質(zhì)量1御風(fēng)錦江90908590909590252時代商匯9090909085908953錦江廣場859090858580864文筆新苑75808080757577255紅色2880858080757579256本工程住宅707080707

44、07071.5經(jīng)過對本工程的各權(quán)重要素打分并計算得出本工程的綜合質(zhì)量為74工程可比均價統(tǒng)計表編號工程稱號銷售均價元/m2綜合質(zhì)量可比均價1御風(fēng)錦江155090251712時代商匯0895153錦江廣場1200861394文筆新苑110077251425紅色28115079251456本工程街鋪106571.5149本工程的銷售均價=本工程綜合質(zhì)量*本工程可比均價=71.5*149=1065由綜合質(zhì)量評定法得出：本工程的街鋪銷售均價應(yīng)在1065元/左右。32、租金反推法由于銅仁地域住宅多以自住為住，且周邊物業(yè)可類比租金不具參考性，故暫不思索用租金反推法。33、客戶心思價位據(jù)市調(diào)報告得出，目前銅仁

45、市住宅主力總價在912萬元區(qū)間內(nèi)，主力戶型主力面積多在80120，其中三房為105120，兩房為7080，34、住宅銷售價錢定位前面曾經(jīng)提到過，本工程的價錢定位將是三種定價原那么綜合結(jié)果的產(chǎn)物。定價原那么綜合質(zhì)量定價法租金反推法客戶心里價位街鋪均價元/m21065略912萬總結(jié)：在綜合兩種定價原那么得出的兩種結(jié)果的同時，思索到本工程住宅尚處啟動期，故我司建議均價暫定位在1030元/平方米，住宅主力總價控制在912萬。隨著工程的面市搜集反響的客戶心思價位，再進展修正并最終定出合理的均價，后期經(jīng)過對工程充分的炒作、推行陸續(xù)調(diào)高銷售均價，實開發(fā)商利益最大化。第三部分 招商方案招商的勝利與否，是關(guān)乎后

46、期運營問題與影響前期營銷中投資者自信心的決議性要素之一,也即是說,它不僅關(guān)系到開展商的資金能否順利回籠,也是影響后期運營的關(guān)鍵。作為立于企業(yè)的戰(zhàn)略高度的招商營銷，怎樣壓服商戶往往成為商業(yè)物業(yè)勝利營銷的第一步。由于本工程細節(jié)存在不確定性，目前先針對整體戰(zhàn)略、招商客群、招商方式、招商推行作初步論述。一、招商整體戰(zhàn)略本工程招商定位：立足銅仁、輻射貴州、面向西南二、招商原那么：先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為保證運營，根據(jù)工程的銷售時機把握好招商的節(jié)拍，堅持以“固本吸遠、遠交近攻的招商原那么。本地市場的汽車產(chǎn)品構(gòu)造、檔次、價位是與消費者經(jīng)過長期磨合而構(gòu)成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費者的

47、需求，抓住本地市場資源開發(fā)的同時，要更注重省內(nèi)、重慶、湖南等周邊市場新的品牌資源的引進如知名品牌連鎖店，以提升本工程運營檔次及發(fā)明新亮點。同時也對本地的經(jīng)銷商產(chǎn)生較大的刺激力和吸引力，利于招商的進展。三、招商客群定位根據(jù)上述招商原那么，為了對招商客群進展細分，以便對后期的招商政策及招商步驟提供指點和根據(jù)，我們對本工程一切的招商潛在客群進展了初次等級劃分，其中級別越高，闡明越是本工程的主力客群，一系列的招商優(yōu)惠措施和招商步驟也根本按照級別由高究竟的原那么來執(zhí)行。一級：梵凈山汽貿(mào)一條街汽車效力運營戶售后效力型為主二級：工程周邊及客車站一帶汽車效力運營戶三級：省內(nèi)品牌汽車效力連鎖公司四級：省內(nèi)實力汽

48、車效力品牌經(jīng)銷商、代理商五級：西南地域?qū)嵙ζ囆Яζ放平?jīng)銷商、代理商備注：在招商過程中根據(jù)實踐情況，做適當(dāng)調(diào)整四、招商政策1、資歷審核11、各運營戶所需提供審核資料略12、分區(qū)招商為保證汽配城管理的一致，汽配城對一切的樓層和區(qū)域的功能及運營種類進展了科學(xué)的分區(qū)，入駐客戶必需嚴(yán)厲遵守汽配城的功能及運營種類分區(qū)規(guī)定。簽定予以制約131租賃程序132、簽署時須提交的資料和費用經(jīng)過本公司資歷審查的客戶應(yīng)由法定代表人或者授權(quán)人親身到場簽署，并提交以下資料：略簽署時，每間首層商鋪須交付認租定金現(xiàn)金人民幣伍千元整；其他各層每間商鋪須交納認租定金金額部分待定133、簽署時須提交的資料和費用、原件；、認租定金收

49、據(jù)；、三個月租金的租賃保證金及一個月租金；、按政府房地產(chǎn)租賃管理部門的規(guī)定雙方交納房屋租賃登記費及印花稅。134、租賃期限1、租賃期限最低一年，最長五年。2、租金每半年預(yù)付一次，即每半年的年末預(yù)付下一半年的租金。2、優(yōu)惠政策21、總體優(yōu)惠政策重要招商客群根據(jù)其在業(yè)內(nèi)的影響力，及對本市的示范帶動作用，給予不同程度的優(yōu)惠政策；其他客群結(jié)合其進駐時間給予相應(yīng)的優(yōu)惠。22、針對性招商優(yōu)惠措施A：品牌售后效力連鎖店、知名汽配經(jīng)銷商、代理商主要是指在汽車效力行業(yè)內(nèi)享有一定聲譽及影響力，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力的知名品牌連鎖店、經(jīng)銷商、代理商等。對于此類客群可根據(jù)詳細情況給予一定免租

50、期運用，或一定期限內(nèi)酌情減收租金，同時享有租賃商鋪的優(yōu)先選擇權(quán)。B：當(dāng)?shù)鼐哂小邦^羊作用售后效力大戶主要是指銅仁汽車效力市場中具有“頭羊作用的售后效力大戶。所謂“頭羊作用是指他的一舉一動會影響周邊與其有親密業(yè)務(wù)往來的汽配運營戶，從而構(gòu)成以點帶面的效果，同時又由于它的進駐，添加其他運營戶自信心，也有助于吸引新的客群參與本市場。對于此類客群可根據(jù)詳細情況給予一定期限內(nèi)的租金優(yōu)惠，同時享有租賃商鋪的優(yōu)先選擇權(quán)。C:前50戶進駐的客戶在一切優(yōu)惠政策的根底上，再享用招商租金的9.5折優(yōu)惠也可以增送裝修基金的方式。D:前51-100戶進駐的客戶在一切優(yōu)惠政策的根底上，再享用招商租金的9.8折優(yōu)惠E：銀行為租

51、、售客戶提供融資支持；按揭貸款、小額流動資金貸款利率從低，擔(dān)保方式可更靈敏。23、按租期實行優(yōu)惠租金優(yōu)惠按租約年限不同，優(yōu)惠程度不同。一年租約第二年將在原有租金根底上遞增10%，兩年租約的租戶第三年租金將遞增10%，以此類推。3、市場推行支持在正式開業(yè)的前期，由起汽配城一致在有關(guān)媒體進展廣告宣傳，且不收取運營者的廣告費；正式開業(yè)后，一致組織汽配城市場推行活動，為商戶提供售后效力。4、制約措施按商定條件進場運營，優(yōu)惠款項一年后退還；假設(shè)不遵守，扣除優(yōu)惠款。運營保證金：為了一致業(yè)態(tài)運營，業(yè)戶需交納一定的保證金，一年后返還。租賃保證金：租賃者應(yīng)交付一定費用作為租賃保證金，保證金按照租約期限成正比增減

52、，合同到期后原額退還。5、運營要求、租戶必需按汽配城規(guī)定時間進店運營服裝，并必需符合汽配城的整體運營規(guī)劃業(yè)態(tài)分區(qū)要求。、租戶必需嚴(yán)厲遵守汽配城有關(guān)運營管理規(guī)定及相關(guān)規(guī)章制度，服從汽配城的一致管理，維護汽配城的聲譽。、租戶在汽配城運營必需遵守相關(guān)的法律、法規(guī)。、租戶必需按照汽配城的規(guī)定和要求按時裝修、布置店面、入場運營。租戶未按規(guī)定時間入場運營的，視為違約。五、招商步驟本工程的總體招商步驟從招商區(qū)域方面遵照“先內(nèi)后外的原那么，從商戶的實力方面遵照“先大后小的原那么。目的：加強業(yè)主運營自信心，保證開業(yè)旺場。盡量發(fā)掘主力商戶，普通商戶作為補充。預(yù)熱階段：首先在銅仁本地進展重點客戶招商，利用本地主力商

53、戶的進駐，為工程開盤推介做預(yù)備，同時進展部分意向商戶的積累。啟動階段：在銅仁全面啟動招商；同時對周邊城市及重要客群如品牌連鎖店等進展針對性的宣傳招商。經(jīng)過DM直郵進展推行、然后采用直訪及招商洽談會等方式進展招商。利用市場信息的反響，進展運營規(guī)劃的規(guī)劃調(diào)整。推進階段：完成首批商戶的簽約，繼續(xù)推進本地招商同時，參與周邊地域汽配展會、舉行招商推介會等方式，實施外地招商，發(fā)掘意向商戶。深化階段：繼續(xù)做好招商簽約任務(wù)，召開商戶座談會，加強彼此自信心。開業(yè)預(yù)備階段：組織商戶全面進場裝修，繼續(xù)積累客戶，做好應(yīng)急預(yù)備方案。六、招商方式招商將采取自主招商為主。A、主力商戶品牌連鎖店、經(jīng)銷商，本地售后效力大戶主要

54、采用直接招商的方式：目的客戶搜集準(zhǔn)客戶確定招商顧問訪問進展工程推介遞交招商手冊協(xié)作洽談達成協(xié)作意向簽署協(xié)作合同書；B、散戶招商采用常規(guī)推行方式：目的客戶確定派發(fā)招商折頁和DM直郵確定準(zhǔn)客戶準(zhǔn)客戶回訪達成協(xié)作意向進展商戶資歷審查與合格商戶簽署租賃合同；七、招商推行戰(zhàn)略1、總體戰(zhàn)略前期招商手冊等資料的派發(fā)僅針對主力目的商戶展開，不得對其它商戶派發(fā)招商手冊；前期充分利用銷售推行和宣傳，來提高招商的影響力；配合銷售情況在第二輪的強銷期后，采用招商手冊、宣傳頁派發(fā)和人員推行的方法擴展宣傳面；2、爭取當(dāng)?shù)卣畲笾С诌@其中包括給予本工程一系列的優(yōu)惠政策，提升投資者的自信心。同時我司提供以下建議：本市場建成規(guī)范化的樣板市場，有時機成為政府公務(wù)車及出租車、二手車行業(yè)定點售后效力區(qū)，并以優(yōu)惠的價錢和親切的效力作為報答，這樣不僅直接吸引運營戶進駐，還能構(gòu)成事件進展炒作推行。由開發(fā)商管理公司與政府相關(guān)職能部門組成汽配城管委會，結(jié)合對今后市場的日常運營進展