物業(yè)管理的運(yùn)作流程

1、物業(yè)管理的運(yùn)作流程1.0前期介入事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)在后期管理中出現(xiàn)的問(wèn)題總是在房產(chǎn)建筑過(guò) 程中就已經(jīng)存在了。因此最佳的做法是“提前介入”，從后期管理 的角度直接參與對(duì)樓宇的規(guī)劃設(shè)計(jì)。1.1介入程序A規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。B土建施工階段。C設(shè)備安裝與裝飾裝修階段。D驗(yàn)收接管階段。1.2操作要點(diǎn)A土建管理。B注意試運(yùn)行的效果。C必須看懂各種圖紙。D提前進(jìn)行人員培訓(xùn)，先期設(shè)定管理模式，健全管理機(jī)構(gòu)和 制度。E各管理人員逐步到位，充分掌握第一手資料。“接管驗(yàn)收”是指建筑施工單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、政府主管部門(mén)、 物業(yè)管理公司以及業(yè)主對(duì)樓宇的接管驗(yàn)收。它是一個(gè)承上啟下的 重要環(huán)節(jié)。2.1接收程序A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向施工

2、企業(yè)接管驗(yàn)收樓宇。B政府各有關(guān)主管與職能部門(mén)參與綜合驗(yàn)收。C物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商接管驗(yàn)收樓宇。D用戶(hù)向物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收樓宇。2.2驗(yàn)收要點(diǎn)A依照規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)接管驗(yàn)收，使工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。B站在業(yè)主的立場(chǎng)代表業(yè)主的利益參與接管驗(yàn)收。C認(rèn)真、全面、細(xì)致地對(duì)樓宇的各個(gè)部分進(jìn)行綜合驗(yàn)收。D詳細(xì)記錄在驗(yàn)收中查出的各種問(wèn)題，并嚴(yán)格監(jiān)督處理， 直至達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。E注意接管驗(yàn)收條件是否具備。F注意接管驗(yàn)收所有的物業(yè)資料：（1）產(chǎn)權(quán)資料（2）技 術(shù)資料。交鎖移房俗稱(chēng)“入伙”。用戶(hù)和物業(yè)管理公司簽訂“物業(yè)管理合同”，預(yù)交管理費(fèi)、水電費(fèi)押金等，填寫(xiě)相關(guān)表格，簽領(lǐng)鑰匙，然后接房入住。物業(yè)管理公司的工作是

3、：驗(yàn)明用戶(hù)身份，核對(duì)合法手續(xù)。4.0裝修管理4.1用戶(hù)向客服部、工程部提交裝修申請(qǐng)。提交二次裝修申請(qǐng)表、二次裝修圖紙、政府部門(mén)批示文件和裝修投保副本。4.2工程部審批用戶(hù)所提交資料。4.3用戶(hù)到財(cái)務(wù)部辦理繳費(fèi)手續(xù)。應(yīng)繳納二次裝修押金和出入證費(fèi)用及押金。4.4用戶(hù)前來(lái)客務(wù)部領(lǐng)取臨時(shí)出入證。4.5裝修竣工，工程部進(jìn)行驗(yàn)收并對(duì)損壞部分照價(jià)索賠并填寫(xiě)竣工驗(yàn)收單。財(cái)務(wù)部按章歸還裝修押金或扣除裝修押金及出入證押金。5.0入伙后的管理5.1設(shè)備管理設(shè)備管理不是一項(xiàng)保存式的工作，而是一項(xiàng)增值式的管理工作。5.1.1工作程序A設(shè)備登記建檔。B接管驗(yàn)收。C設(shè)備檢修項(xiàng)目及規(guī)范。5.1.2操作要點(diǎn)A按設(shè)備分類(lèi)登記建檔

4、。（1）供電及照明設(shè)備（2）給排水及衛(wèi)生設(shè)備（3）運(yùn)輸設(shè)備（4）消防及保安設(shè)備（5）空調(diào)設(shè)備（6）通風(fēng)設(shè)備（7）娛樂(lè)及辦公設(shè)備（8）防雷及接地裝置B按法規(guī)進(jìn)行接管驗(yàn)收。C機(jī)電設(shè)備管理人員檢修項(xiàng)目及規(guī)范。消防系統(tǒng)給排水系統(tǒng)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)供電系統(tǒng)5.2保安管理能否提高單位面積物業(yè)管理費(fèi)，安全感是至關(guān)重要的。確保用戶(hù)的生命與財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè)管理最重要的一項(xiàng)工作。工作程序A設(shè)定保安崗位與重點(diǎn)目標(biāo)。B用戶(hù)登記與車(chē)輛登記。C完善安全防范設(shè)施，健全保安管理制度。D突發(fā)性事件的處理。5.3清潔綠化管理清潔與綠化給人們創(chuàng)造良好的工作與生活環(huán)境，提升物業(yè)的形象。5.3.1清潔管理A確立清潔工作程序。B建立清潔人員崗位職責(zé)。C清潔設(shè)備與消耗用品管理。D清潔監(jiān)督檢查。5.3.2綠化管理A確定綠化工作步驟。B建立綠化人員崗位職責(zé)。C綠化的監(jiān)督檢查。5.4客戶(hù)服務(wù)管理客服部的工作以