物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)全套培訓(xùn)課件

1、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)（二）主講人:鄧勝陽(yáng)2004年5月教 學(xué) 綱 要一、物業(yè)管理招投標(biāo)二、物業(yè)管理的意識(shí)培養(yǎng)三、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理四、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的管理五、物業(yè)交樓六、社區(qū)文化一、物業(yè)管理的招投標(biāo)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否需要通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？2、招標(biāo)的方式有哪幾種？3、招標(biāo)文件包括哪些內(nèi)容？4、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)前是否需要備案？5、沒(méi)有進(jìn)行招投標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否可以取得預(yù)售許可證？6、投標(biāo)文件及投標(biāo)要求是什么？7、如何進(jìn)行投標(biāo)？8、如何進(jìn)行開(kāi)標(biāo)？9、如何進(jìn)行評(píng)標(biāo)？10、如何確定中標(biāo)單位？1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否需要通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四

2、條規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2、招標(biāo)的方式有哪幾種？根據(jù)建設(shè)部辦法的前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法的規(guī)定，招標(biāo)方式主要有以下兩種：（1）公開(kāi)招標(biāo)：采取這種方式的物業(yè)建設(shè)單位， 應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。（2）邀請(qǐng)招標(biāo)：采取這種方式的，應(yīng)

3、當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。 招標(biāo)公告或通知應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲得招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。3、招標(biāo)文件包括哪些內(nèi)容？物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、共用設(shè)施設(shè)備情況、綠化狀況及社區(qū)文娛設(shè)施等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。投標(biāo)書(shū)編制的格式、主要內(nèi)容、依據(jù)和要求。投標(biāo)人的資質(zhì)和條件。組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)。送達(dá)投標(biāo)書(shū)的方式、地點(diǎn)和截止時(shí)間（自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)文件截止之日止）。開(kāi)標(biāo)、招標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)。評(píng)標(biāo)需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。其它需要說(shuō)明的

4、事項(xiàng)。4、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)前是否需要備案？招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，提交以下資料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：（1）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件；（2）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；（3）招標(biāo)文件；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。5、沒(méi)有進(jìn)行招投標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否可以取得預(yù)售許可證？根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法第十九條規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：（1）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；（2）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房

5、預(yù)售許可證之前完成；（3）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。在廣州，商品房預(yù)售許可證是由國(guó)土房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)核發(fā)的，而物業(yè)管理招投標(biāo)是由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)的。從以上規(guī)定分析，沒(méi)有完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的新開(kāi)發(fā)物業(yè)，將可能拿不到預(yù)售許可證。6、投標(biāo)文件及投標(biāo)要求是什么？投標(biāo)文件包括：投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)、物業(yè)管理方案及招標(biāo)文件要求提供的其他材料。投標(biāo)的要求主要包括：（1）投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。（2）投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封并送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)，并要求招標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證。（3）投標(biāo)人在招

6、標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書(shū)面通知招標(biāo)人。7、如何進(jìn)行投標(biāo)？物業(yè)管理?xiàng)l例施行以后，物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，物業(yè)管理招投標(biāo)作為一個(gè)公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)既提供了參與的渠道，也是一種考驗(yàn)和提升。企業(yè)在投標(biāo)書(shū)中對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的設(shè)計(jì)細(xì)致程度和對(duì)服務(wù)對(duì)象的研究深淺程度是最終中標(biāo)成敗的關(guān)鍵。報(bào)價(jià)高低、人員架構(gòu)的設(shè)置也是物業(yè)管理企業(yè)能否中標(biāo)的重要因素。降低運(yùn)營(yíng)成本、科學(xué)合理編制預(yù)算和人員架構(gòu)、提高辦事效率是企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)的必由之路。物業(yè)經(jīng)理的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)答辯水平，也將對(duì)評(píng)標(biāo)分?jǐn)?shù)造成重要影響。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)內(nèi)應(yīng)勤練內(nèi)功，對(duì)外要加強(qiáng)溝通和聯(lián)

7、系，掌握行業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)，提高自身的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，樹(shù)立優(yōu)良的服務(wù)形象。同時(shí)，要選擇合適的物業(yè)經(jīng)理人選參加竟標(biāo)活動(dòng)。8、如何進(jìn)行開(kāi)標(biāo)？（1）開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；（2）開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中確定的地點(diǎn)。（3）開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。（4）開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。（5）開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。9、如何進(jìn)行評(píng)標(biāo)？評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委

8、員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的專(zhuān)家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽樣的方式確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)企業(yè)管理與服務(wù)的策劃進(jìn)行分析，找出投標(biāo)書(shū)中服務(wù)管理措施的不足及對(duì)目標(biāo)物業(yè)分析的失誤，再結(jié)合對(duì)投標(biāo)企業(yè)的信譽(yù)調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)答辯水平，綜合評(píng)出最高分，確定中標(biāo)單位。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。 除了現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并

9、對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。 依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 10、如何確定中標(biāo)單位？招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。 招

10、標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書(shū)。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同；二、物業(yè)管理的意識(shí)培訓(xùn) 1、意識(shí)是指對(duì)周?chē)h(huán)境和周邊事物的反應(yīng)。意識(shí)可以體現(xiàn)出一個(gè)人的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。2、物業(yè)管理意識(shí)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 服務(wù)意識(shí) 法制意識(shí) 自我保護(hù)意識(shí) 安全意識(shí) 危機(jī)意識(shí) 團(tuán)

11、隊(duì)意識(shí) 1、服務(wù)意識(shí)服務(wù)意識(shí)是物業(yè)管理從業(yè)人員的最基本要求，可直接從禮節(jié)禮貌、儀容儀表、言行舉止體現(xiàn)出來(lái)。服務(wù)人員對(duì)待客戶(hù)要做到有禮有節(jié)、有理有據(jù)、不卑不亢。有句話(huà)很有道理：把面子、方便留給住戶(hù)，把麻煩留給自己。海爾集團(tuán)董事長(zhǎng)張瑞敏有一個(gè)分析性的回答：“服務(wù)意味著用戶(hù)的滿(mǎn)意”。出了問(wèn)題的服務(wù)不叫服務(wù)，這叫補(bǔ)償，因?yàn)椴粦?yīng)該出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，你給住戶(hù)造成了麻煩，只是在物質(zhì)上、精神上的補(bǔ)償，那不是服務(wù)，那不是真正意義上的滿(mǎn)意。真正的滿(mǎn)意是住戶(hù)對(duì)潛在的問(wèn)題沒(méi)有意識(shí)到，或者是意識(shí)到也隱隱約約覺(jué)察到了，不知怎樣解決以至提不出來(lái)，但是你給他/她解決了。2、法制意識(shí)物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展也就是短短的二十幾年時(shí)間，經(jīng)

12、過(guò)不斷的實(shí)踐和摸索，法制、法規(guī)不斷得到完善，物業(yè)管理的效果與作用越來(lái)越得到廣大居民的認(rèn)知和認(rèn)可。同時(shí)，業(yè)主的法律意識(shí)、維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位也得到了確認(rèn)與鞏固，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛時(shí)有發(fā)生，這些對(duì)于物業(yè)管理公司的生存與發(fā)展是一種考驗(yàn)，對(duì)于從業(yè)人員素質(zhì)的也提出了更高的要求。法律、法規(guī)是我們與客戶(hù)溝通的立足點(diǎn)和支撐點(diǎn)，因此，從業(yè)人員要學(xué)習(xí)、掌握、懂得運(yùn)用與物業(yè)管理相關(guān)的各種法規(guī)條文，樹(shù)立良好的法制意識(shí)，努力提高自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和綜合素質(zhì)。3、自我保護(hù)意識(shí)要學(xué)會(huì)自我保護(hù)，承認(rèn)在與客戶(hù)的沖突中，自己始終是不利的、不占優(yōu)勢(shì)的地位，只有不讓沖突發(fā)生，發(fā)生了不讓它“升級(jí)”，才

13、是最明智的選擇。記住一句話(huà)：“你認(rèn)為合理的東西，不一定符合公司的政策”，要擺正自己的位置、角色，屬于自己的職責(zé)、權(quán)限范圍內(nèi)的事務(wù)要想方設(shè)法認(rèn)真去完成，超出范圍的要及時(shí)向上級(jí)報(bào)告并請(qǐng)求給予指引和幫助。認(rèn)真按照公司的程序填寫(xiě)維修單及各類(lèi)表格，做好工作記錄。千萬(wàn)不要過(guò)分承諾，否則可能會(huì)使公司和自己陷入被動(dòng)的局面。4、安全意識(shí)物業(yè)管理除了要做好區(qū)域內(nèi)的治安和消防管理工作外，還要對(duì)公共環(huán)境、突發(fā)事件、安全隱患等樹(shù)立安全意識(shí)，做好安全指引，防范于未然，切忌“熟視無(wú)睹”。（1）玻璃門(mén)要張貼防撞條。（2）公共區(qū)域內(nèi)維修、施工要做好圍蔽、張貼通告，做好現(xiàn)場(chǎng)指引。（3）地面濕滑的地方要做好指示，及時(shí)拖抹，必要時(shí)進(jìn)

14、行圍蔽。（4）制止高空拋物行為，做好宣傳和防范措施。（5）泳池、湖邊及其它不宜攀爬的地方要做好安全措施，并張貼告示牌。（6）暴風(fēng)雨來(lái)臨前，要予以通告，并做好防范措施。5、危機(jī)意識(shí)“居安思危，未雨綢繆”，是一種超前的憂(yōu)患意識(shí)。古人云：“生于憂(yōu)患，死于安樂(lè)”，說(shuō)的就是這種憂(yōu)患意識(shí)。危機(jī)意識(shí)也是一種財(cái)富。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈、政府法規(guī)的逐步完善以及業(yè)主維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，都迫使物業(yè)管理企業(yè)不得不通過(guò)提高自身的服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)效率，增加服務(wù)內(nèi)容和透明度，降低管理成本等，來(lái)改善自身的生存能力和服務(wù)形象。“人無(wú)遠(yuǎn)慮，必有近憂(yōu)”，從事每一項(xiàng)工作都要有計(jì)劃性、前瞻性和預(yù)見(jiàn)性，制定計(jì)劃要有詳盡的方案和應(yīng)急措施。6、團(tuán)

15、隊(duì)意識(shí)一個(gè)企業(yè)的成功不是靠一個(gè)人、或幾個(gè)人能完成的，必須通過(guò)全體員工的努力，個(gè)體永遠(yuǎn)存在缺陷，而團(tuán)隊(duì)則可以創(chuàng)造完美。每個(gè)部門(mén)、每個(gè)員工都應(yīng)從公司的整體利益出發(fā)，善于進(jìn)行換位思考，發(fā)現(xiàn)別人的長(zhǎng)處，發(fā)現(xiàn)雙方存在的共同點(diǎn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短、求同存異。團(tuán)隊(duì)之間要加強(qiáng)溝通，互相配合、支持、體諒，要學(xué)會(huì)忍讓?zhuān)男匾獙拸V一些，建立團(tuán)隊(duì)協(xié)作意識(shí)。 要不斷培養(yǎng)作為康景人的自豪感，樹(shù)立康景人、康景大家庭的概念，讓員工深刻體會(huì)到在這個(gè)集體中憑借著共同的努力可以戰(zhàn)勝所有的困難，以身為康景的一員而自豪，憑著團(tuán)結(jié)一致、和諧互助的精神把康景物業(yè)建設(shè)成為每一個(gè)康景人的家。 三、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理1、裝修申請(qǐng)2、裝修審批3、裝修費(fèi)用

16、4、裝修管理5、違章處理6、裝修驗(yàn)收1、裝修申請(qǐng)住宅室內(nèi)裝飾裝修的定義 建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第二條：本辦法所稱(chēng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，是指住宅竣工驗(yàn)收后，業(yè)主或者住宅使用人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)裝修人）對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動(dòng)。全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十五條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十三條：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)申報(bào)登記。申報(bào)登記一般要提交的資料包括：（1）填妥裝修申請(qǐng)表，詳細(xì)列出裝修項(xiàng)目，遞交詳盡的裝修設(shè)計(jì)圖則，帶齊裝修公司的相關(guān)資質(zhì)證明和裝修工人的身份證明文件，及特種作業(yè)（電工、焊工等）證等

17、。（2）填妥“室內(nèi)裝修保證書(shū)”和其它裝修協(xié)議（如分體空調(diào)安裝申請(qǐng)表、天面裝修保證書(shū)等）。裝修設(shè)計(jì)圖則主要包括裝修設(shè)計(jì)平面圖、電器系統(tǒng)及平面圖、裝修說(shuō)明等。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第三十五條規(guī)定：裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。管理中心前臺(tái)必須要對(duì)裝修申請(qǐng)及審批程序非常清晰，對(duì)裝修人提出的問(wèn)題要給予充足的指引。2、裝修審批一般情況下，裝修人有權(quán)根據(jù)自己的喜好對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，但對(duì)影響到樓宇結(jié)構(gòu)和樓宇外觀的裝修申請(qǐng)物業(yè)公司一定要認(rèn)真對(duì)待，因?yàn)檫@些都屬于公共財(cái)產(chǎn)，處理不好會(huì)影響到相鄰關(guān)系，甚至?xí)＜胺课莸陌踩?。裝修

18、審批的時(shí)間一般為5個(gè)工作日。首先是接待人員要對(duì)住戶(hù)提供的圖紙資料是否規(guī)范齊全進(jìn)行審核，包括平面布置圖、水電施工圖、裝修公司相關(guān)證照、裝修人員身份證、特種作業(yè)人員操作證等，查驗(yàn)后留復(fù)印件存檔；其次是由工程主任對(duì)裝修內(nèi)容進(jìn)行審核并加具意見(jiàn)；最后由物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行審批。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第五十三條、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十五條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為及注意事項(xiàng)告知業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)制定裝修手冊(cè)將有關(guān)裝修的管理規(guī)定及相關(guān)程序、注意事項(xiàng)等告知需要裝修的業(yè)主。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十六條規(guī)定：裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服

19、務(wù)協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主辦理裝修申請(qǐng)時(shí)，要注意與其簽定協(xié)議書(shū)，或要求其簽定室內(nèi)裝修保證書(shū)等，以防發(fā)生糾紛（如違章裝修、損壞公物、鄰里關(guān)系等）時(shí)能有理有據(jù)地解決。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第二十三條規(guī)定：裝修人委托企業(yè)承接其裝飾裝修工程的，應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的裝飾裝修企業(yè)。所以物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)對(duì)裝飾裝修公司的資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行審查。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十四條規(guī)定：變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第七條規(guī)定：住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等

20、級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第八條規(guī)定：改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第五條規(guī)定：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計(jì)單位提出方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體。 建筑主體是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。 承重結(jié)構(gòu)是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承

21、重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第六條規(guī)定：裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（1）搭建建筑物、構(gòu)造物；（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；（3）拆改供暖管道和設(shè)施；（4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 本條所列第（1）項(xiàng)、第（2）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)；第（3）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（4）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。涉及到專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、技術(shù)含量較高、結(jié)構(gòu)復(fù)雜和容易產(chǎn)生安全因素的項(xiàng)目的改動(dòng)（增建/改裝），如電力、天線(xiàn)、可視對(duì)講系統(tǒng)等工程，最好還是由原安裝單位負(fù)責(zé)。涉及到排水系統(tǒng)的改裝工程，必

22、須要由專(zhuān)業(yè)的承辦商進(jìn)行施工，并做好防水處理和閉水試驗(yàn)。譬如在陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)改建花池或魚(yú)池時(shí)，擅自將原來(lái)的地漏埋封或隨意增加地漏等，很容易造成返水、排水不暢或滲漏等。防盜門(mén)、窗花、拉閘是否應(yīng)該指定款式？ 一般建筑物外立面包括其外表的前、后、左、右四個(gè)立面以及屋頂。防盜門(mén)、窗花、拉閘如果不是伸出窗戶(hù)或幕墻玻璃外邊，或不是對(duì)主陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉的，都不構(gòu)成對(duì)外立面的破壞。當(dāng)然，統(tǒng)一就是美，如果一個(gè)住宅區(qū)、一棟樓宇都安裝了統(tǒng)一的防盜門(mén)、拉閘和窗花，確實(shí)能給人美的感覺(jué)，但這需要業(yè)主之間達(dá)成共識(shí)，形成公約并共同遵守，否則物業(yè)公司很難找到合法的支撐點(diǎn)。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十二條規(guī)定：裝修人或裝修企業(yè)從事住宅

23、室內(nèi)裝修活動(dòng)，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。也就是說(shuō)，業(yè)主不能侵占入戶(hù)門(mén)外的走廊，將其封閉作為私用。作為服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著眼于為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)于業(yè)主裝修申請(qǐng)的審批，如果有不同意或不清楚的地方，應(yīng)該及時(shí)與裝修人或裝修負(fù)責(zé)人溝通，做好解釋工作，給予正確的指引，盡量考慮一個(gè)折中合理的方案。裝修審批后應(yīng)及時(shí)通知裝修人或裝修負(fù)責(zé)人，辦理“裝修許可證”和裝修人員的“裝修通行證”，及交納相關(guān)的費(fèi)用。裝修審批是裝修管理中非常重要的環(huán)節(jié)，作為物業(yè)經(jīng)理一定要注意把握原則，對(duì)于一些有疑問(wèn)或超出自己權(quán)限范圍的申請(qǐng)項(xiàng)目要了解清楚，嚴(yán)格按照程序辦事，避免因此造成相鄰糾紛或陷入被動(dòng)的局面。3、裝

24、修費(fèi)用裝修保證金（裝修按金）：作為不損壞公共設(shè)施設(shè)備、公共地方及按照已批核裝修圖則進(jìn)行裝修工程的保證金。裝修工程完成后，經(jīng)物業(yè)管理公司檢查完畢，才會(huì)按實(shí)際情況作全部或部分發(fā)還。根據(jù)廣州市物價(jià)局關(guān)于明確我市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知（穗價(jià)1999132號(hào)）規(guī)定：裝修保證金多層住宅最高不超過(guò)800元/戶(hù)，高層住宅最高不超過(guò)1500元/戶(hù)。多層寫(xiě)字樓、商場(chǎng)（鋪）不超過(guò)1500元/戶(hù)（50平方米以?xún)?nèi)），超過(guò)部分加收15元/平方米；高層寫(xiě)字樓、商場(chǎng)（鋪）最高不超過(guò)3000元/戶(hù)（5平方米以?xún)?nèi)），超過(guò)部分加收30元/平方米。裝修保證金在業(yè)（用）戶(hù)裝修完工，經(jīng)物業(yè)管理公司檢查驗(yàn)收，沒(méi)有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施

25、，應(yīng)于檢查合格之日起15個(gè)工作日內(nèi)退回業(yè)（用）戶(hù)。收取裝修保證金，一方面是裝修公司在裝修過(guò)程中出現(xiàn)破壞物業(yè)設(shè)施設(shè)備，給其他人造成生命、健康、財(cái)產(chǎn)方面的損失等情形時(shí)，能從這筆押金中支付；另一方面也是為了確保裝修人按照已批核裝修圖則進(jìn)行裝修工程，出現(xiàn)違章建筑時(shí)可從保證金支付進(jìn)行整改。裝修保證金應(yīng)由誰(shuí)來(lái)交？ 既然裝修保證金既是規(guī)范裝修公司，也是規(guī)范裝修人的行為的，所以公平地說(shuō)，應(yīng)由雙方共同負(fù)擔(dān)。從另一個(gè)角度來(lái)分析，如果裝修公司無(wú)力賠付或一走了之時(shí)，裝修保證金對(duì)小區(qū)，對(duì)業(yè)主至少是一種保障。雖然裝修保證金是因業(yè)主要裝修而引起的，但裝修公司也很難保證因自己的原因出問(wèn)題。 在深圳等一些城市對(duì)此早有明文規(guī)定：

26、普通住宅小區(qū)的裝修保證金一般是3000元，其中裝修公司交200元，業(yè)主交1000元。當(dāng)然，錢(qián)由誰(shuí)交付關(guān)鍵是由業(yè)主與裝修公司協(xié)商，即使裝修公司出了這筆錢(qián)，加大的成本最終也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。 物業(yè)管理是一種委托合同關(guān)系，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)收取裝修保證金以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要看合同中對(duì)此項(xiàng)的約定，目前一般依據(jù)是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間簽訂的有關(guān)協(xié)議，如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在協(xié)議中沒(méi)有此項(xiàng)收費(fèi)的約定，物業(yè)管理公司就沒(méi)有依據(jù)進(jìn)行這項(xiàng)收費(fèi)的。裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)：裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾棄置物應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人負(fù)責(zé)清運(yùn)，若委托物業(yè)管理單位清運(yùn)，其清運(yùn)費(fèi)用由雙方協(xié)商議定。根據(jù)廣州市關(guān)于明確我市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的

27、通知規(guī)定：裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)原則上由業(yè)（用）戶(hù)自行清運(yùn)，需由物業(yè)公司清運(yùn)的，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用收取，并報(bào)分管物價(jià)局備案。裝修工人出入證費(fèi)：作為裝修工人出入小區(qū)的身份辨別而收取的證件工本費(fèi)，一般為510元/個(gè)。收取辦證按金是否合理？小區(qū)為了加強(qiáng)外來(lái)人員的管理，采取收取押金的方法辦理出入證，如果在該證用完后退回時(shí)也退回押金，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)這并不算收費(fèi)，也沒(méi)有與法律和法規(guī)相抵觸，因而這種做法并不違法。如果退證時(shí)小區(qū)不退回押金，則屬于違約行為，可以通過(guò)民事訴訟要求小區(qū)退回押金。裝修管理費(fèi)：目前并無(wú)有關(guān)此項(xiàng)收費(fèi)的規(guī)定。裝修過(guò)程中可能出現(xiàn)私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進(jìn)出造成治安混亂等問(wèn)題都會(huì)對(duì)小

28、區(qū)公共利益造成損害，用電梯運(yùn)水泥、沙子也會(huì)對(duì)公共部位造成磨損，物業(yè)管理公司在此過(guò)程中確實(shí)要投入人力物力進(jìn)行管理和約束，適當(dāng)收取一 些費(fèi)用是完全合理的。但應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的約定，如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在協(xié)議中沒(méi)有此項(xiàng)收費(fèi)的約定，物業(yè)管理公司就沒(méi)有依據(jù)進(jìn)行這項(xiàng)收費(fèi)了。有些物業(yè)公司甚至規(guī)定裝修公司不能使用電梯進(jìn)行物品搬運(yùn)，或指定清運(yùn)公司進(jìn)行搬運(yùn)等，都是沒(méi)有依據(jù)的。物業(yè)管理公司可以根據(jù)管理的需要，指定一臺(tái)電梯作為貨物搬運(yùn)使用，或限定時(shí)間作為物品搬運(yùn)時(shí)間，或?qū)ιⅢw物料的搬運(yùn)予以限制，但沒(méi)有權(quán)利禁止裝修人或裝修公司使用電梯進(jìn)行搬運(yùn)，因?yàn)檠b修人與其他業(yè)主一樣交納了管理費(fèi)，擁有相應(yīng)的權(quán)利。除非在業(yè)

29、主公約或管理協(xié)議當(dāng)中對(duì)此有約定，物業(yè)管理公司才可采取上述措施進(jìn)行管理。4、裝修管理證件管理：所有進(jìn)入小區(qū)裝修的人員都應(yīng)由裝修人或裝修公司負(fù)責(zé)人到管理公司辦理出入證，管理公司應(yīng)做好登記并將裝修人員的身份證復(fù)印存檔。出入管理：物業(yè)管理公司可根據(jù)需要設(shè)置施工通道、要求進(jìn)出人員佩帶證件并進(jìn)行登記、帶出物品要按規(guī)定填寫(xiě)放行條。同時(shí)，對(duì)于大堂門(mén)設(shè)有密碼的，在裝修高峰期要經(jīng)常更換，以維護(hù)正常的管理秩序。加班申請(qǐng)：裝修必須要填報(bào)加班申請(qǐng)，管理公司應(yīng)對(duì)加班人數(shù)、時(shí)間及裝修內(nèi)容予以限制，避免影響其他住戶(hù)的正常生活。人員留宿：裝修工人需要留宿的，除了要經(jīng)業(yè)主的許可外，非本市戶(hù)口的，應(yīng)到當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理暫住證，并在管理

30、公司進(jìn)行登記。裝修檢查：根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第二十條規(guī)定：裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的檢查監(jiān)督。第三十條規(guī)定：物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。 說(shuō)明 1、住宅物業(yè)屬于業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)，物業(yè)公司應(yīng)該在其提出裝修申請(qǐng)時(shí)就與其簽定相關(guān)的協(xié)議。 2、裝修檢查主要是對(duì)裝修項(xiàng)目（與申報(bào)的內(nèi)容是否相符）、裝修現(xiàn)場(chǎng)（是否符合消防安全規(guī)范、文明施工、遵守裝修規(guī)則）、裝修材料（是否符合國(guó)家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)）以及裝修過(guò)程中有無(wú)占用公共

31、地方、公共通道，損壞公共設(shè)施設(shè)備、影響其他業(yè)主的行為等進(jìn)行巡檢。 3、核對(duì)裝修許可證、裝修出入證及特種作業(yè)（電焊工）證等。消防管理：根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十一條規(guī)定：裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周?chē)》考柏?cái)產(chǎn)的安全。說(shuō)明1、施工場(chǎng)地內(nèi)要配備緊急醫(yī)療物品，以及足夠的防火設(shè)備（按規(guī)定裝修范圍內(nèi)每50平方米必須保證至少提供2個(gè)2公升的手提氣體滅火桶），以備發(fā)生火警時(shí)緊急應(yīng)用。 2、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)的必須要先辦理申請(qǐng)，嚴(yán)格按照政府規(guī)范，由合資格的人員進(jìn)行施工，對(duì)施工場(chǎng)地要做好安全

32、防護(hù)措施。 根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第二十七條規(guī)定：住宅室內(nèi)裝飾裝修過(guò)程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置、方式和時(shí)間堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁違反規(guī)定將各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其他地方。 5、裝修違章處理違章類(lèi)型：（1）擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）破壞樓宇外立面；（3）亂搭亂建；（4）亂打亂鑿導(dǎo)致墻體、地板或天花開(kāi)裂（5）使用不規(guī)范的裝修材料；（6）擅自動(dòng)用明火或進(jìn)行焊接作業(yè)；（7）擅自拆改煤氣管道、可視對(duì)講系統(tǒng)、排水系統(tǒng)或電力設(shè)備系統(tǒng)等。（8）擅自增加用電負(fù)荷；（9）擅自增加樓面負(fù)荷；（10）噪音、環(huán)境污染；（11）亂堆亂放、影響過(guò)道。裝修規(guī)范

33、及要求：（1）對(duì)原地面打鑿時(shí)要采用機(jī)械切割，并采取水平打鑿；（2）管、線(xiàn)、木制材料必須是阻燃型或防火型；（3）各種專(zhuān)業(yè)（給排水、煤氣、供電、電話(huà)、電視、可視對(duì)講系統(tǒng)等）線(xiàn)、管和設(shè)施應(yīng)由專(zhuān)業(yè)的技術(shù)公司進(jìn)行改動(dòng)，必要時(shí)報(bào)政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可施工。（4）室內(nèi)承重墻不能拆除或開(kāi)洞，原設(shè)計(jì)承重墻拆除后，新墻必須采用輕質(zhì)材料；（5）衛(wèi)生間、廚房或陽(yáng)臺(tái)改建花池、魚(yú)池時(shí)要先做好防水并經(jīng)物業(yè)公司進(jìn)行試水試驗(yàn)后方可進(jìn)行下道工序； （6）天花和墻內(nèi)有隱蔽的電線(xiàn)、水和煤氣管道，在打釘、膨脹螺栓時(shí)應(yīng)特別小心，不可打得過(guò)深，以免損壞內(nèi)部管道。 （7）分體空調(diào)請(qǐng)安裝在固定位置，不可采用金屬架，固定室外主機(jī)要使用不銹鋼螺栓

34、； （8）裝修中所有固定式衣柜、酒柜、裝飾柜、電視柜、書(shū)柜等設(shè)施，其底部必須與已經(jīng)鋪設(shè)的復(fù)合地板之間留有合理的空隙，柜體不能直接壓在地板上，以防地板變形； （9）裝修內(nèi)容必須符合政府的有關(guān)規(guī)定和消防要求，在進(jìn)場(chǎng)裝修前，必須做好消防防范工作。裝修現(xiàn)場(chǎng)必須配備總?cè)萘窟_(dá)4公斤的滅火器材。施工時(shí)不得取用樓層消防水和公共用電； 違章處理難點(diǎn)：（1）個(gè)別業(yè)主從私利出發(fā)，可以進(jìn)行違章裝修，而物業(yè)管理公司作業(yè)一間企業(yè)，沒(méi)有行政處罰權(quán)，但按照有關(guān)條例上報(bào)政府相關(guān)部門(mén)時(shí)，又是“教育勸阻不服從，行政處罰馬拉松”，其處理程序至少3個(gè)月。即便如此，政府部門(mén)在執(zhí)行行政處罰時(shí)，也遇到同樣的難題，極個(gè)別業(yè)主并不以行政處罰為然

35、，許多案例不了了之。個(gè)別案例只能通過(guò)法律途徑才得以解決。（2）客觀而言，大多數(shù)裝修的業(yè)主還是自覺(jué)遵守裝修管理規(guī)定的，但一旦碰到極個(gè)別“拒不改正”的“硬骨頭”，有些“看著辦”的業(yè)主當(dāng)認(rèn)為物業(yè)管理公司無(wú)能為力時(shí)就會(huì)“跟著做”，導(dǎo)致越來(lái)越難控制。（3）部分物業(yè)經(jīng)理對(duì)裝修審批沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待，沒(méi)有堅(jiān)持原則，導(dǎo)致個(gè)別裝修人有空子專(zhuān)，結(jié)果導(dǎo)致像鄰糾紛、業(yè)主投訴或政府部門(mén)干涉時(shí)物業(yè)管理公司陷入被動(dòng)的局面。（4）物業(yè)管理人員沒(méi)有做好裝修巡查工作，沒(méi)有巡查記錄，或發(fā)現(xiàn)違章情況沒(méi)有及時(shí)制止，當(dāng)裝修人的裝修影響到毗連房屋或住宅安危的時(shí)候，物業(yè)管理公司是難辭其咎的，甚至要承擔(dān)賠償責(zé)任。違章處理要點(diǎn)：（1）防范于未然：物業(yè)

36、公司首先要把好審批關(guān)，并注意與裝修人/裝修公司簽定裝修管理協(xié)議，然后要加強(qiáng)對(duì)裝修過(guò)程的巡查，及時(shí)將違章情況撲滅在萌芽狀態(tài)，因?yàn)橐欢ā吧字蟪墒祜垺本秃茈y解決了。（2）及時(shí)溝通；發(fā)現(xiàn)違章情況或其他住戶(hù)投訴時(shí)要注意溝通，及時(shí)與裝修人、裝修單位聯(lián)系，并注意以“違章通知書(shū)”等書(shū)面形式通知業(yè)主（對(duì)方簽收），溝通要注意動(dòng)之以請(qǐng)，曉之以理。很多時(shí)候違章情況都是可以通過(guò)溝通來(lái)解決的。（3）軟硬兼施；一方面要采取以說(shuō)服教育為主的“軟性”手段，但對(duì)于個(gè)別“硬骨頭”要采取一些強(qiáng)硬的措施，包括暫停其違章部分的施工、扣除保證金、報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)政府部門(mén)，甚至訴諸法律。6、裝修驗(yàn)收物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)什么進(jìn)行驗(yàn)收？ 物業(yè)

37、管理公司應(yīng)該在業(yè)主裝修完畢后，收回裝修人員出入證，對(duì)裝修單元是否有違章行為，有無(wú)損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行驗(yàn)收，而不是對(duì)其裝修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。是否業(yè)主住宅裝修過(guò)后發(fā)展商不再承擔(dān)保修義務(wù)？ 不能一概而論。如果出現(xiàn)的問(wèn)題經(jīng)檢測(cè)是因?yàn)檠b修引起的，應(yīng)由裝修公司負(fù)責(zé)維修；如果裝修人或裝修公司對(duì)檢測(cè)不認(rèn)同的，可交由政府認(rèn)可的質(zhì)檢部門(mén)進(jìn)行鑒定，鑒定費(fèi)由責(zé)任人承擔(dān)。裝修保證金應(yīng)何時(shí)退還裝修人/裝修公司？ 如果裝修人或裝修公司沒(méi)有違章行為，沒(méi)有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施，應(yīng)于檢查合格之日起15個(gè)工作日內(nèi)退回業(yè)（用）戶(hù)。物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押裝修保證金？ 公民的權(quán)利，來(lái)自于法律的授權(quán)和合同的約定。物業(yè)公司接受業(yè)主委

38、員會(huì)的委托，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段向違規(guī)裝修戶(hù)追索賠償，既是合同法的授權(quán)，也是物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，同時(shí)在裝修管理協(xié)議當(dāng)中也是有約定的。誰(shuí)負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主裝修質(zhì)量的保修？ 根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第三十二條規(guī)定：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。當(dāng)然，裝修質(zhì)量的保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)由裝修公司負(fù)責(zé)，所以，業(yè)主在聘請(qǐng)裝飾裝修公司時(shí)應(yīng)當(dāng)與其簽定保修協(xié)議或在合同當(dāng)中注明保修條款。 業(yè)主因裝修導(dǎo)致鄰居墻壁滲水或開(kāi)裂怎辦？（1）根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第三十三條規(guī)定：因住宅室內(nèi)裝飾裝修造成相鄰住

39、宅的管道堵塞、滲漏水、停水、停電、物品損壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾或裝修企業(yè)負(fù)責(zé)的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。（2）根據(jù)異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第十一條 規(guī)定：因使用不當(dāng)造成異產(chǎn)毗連房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修繕。（3）根據(jù)民法通則第八十三條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除方妨礙，賠償損失。（4） 根據(jù)異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第十四條規(guī)定：異產(chǎn)毗連房屋的所有人和使用人發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。不愿協(xié)商或協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法

40、院起訴。四、共用部位、共用設(shè)施的管理1、共用部位、共用設(shè)施的概念2、共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)3、共用部位、共用設(shè)施的用途4、共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)5、共用部位、共用設(shè)施的交接驗(yàn)收6、共用部位、共用設(shè)施的管理7、公共安全管理8、公共清潔、綠化管理9、公共水電費(fèi)用的分?jǐn)?0、公共責(zé)任、公共財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)1、共用部位、共用設(shè)施的概念根據(jù)建設(shè)部1999年頒布的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法第三條規(guī)定：共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單棟住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下

41、管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、煤氣線(xiàn)路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性問(wèn)題設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2、共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)概念：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是指住宅樓房?jī)?nèi)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體產(chǎn)權(quán)人或部分產(chǎn)權(quán)人共同所有且使用的房屋的有關(guān)部位及設(shè)施設(shè)備。根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。對(duì)共用部位享有所有權(quán)并不是把共有物分為若干份，各共有人各享有一個(gè)所有權(quán)，而是共有人對(duì)共有物按各自的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。各個(gè)共有人雖然擁有一

42、定的分額，但共有人的權(quán)利并不僅限于共有物的某一部分上，而是及于共有物 的全部。3、共用部位、共用設(shè)施的用途根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第五十條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。解讀：譬如頂樓的業(yè)主希望在樓頂平臺(tái)安裝熱水器、搭建一間輕體房等，必須向政府相關(guān)部門(mén)、業(yè)委會(huì)辦妥相關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)公司，但不得侵害毗連房屋的使用權(quán)。物業(yè)管理?xiàng)l例第第五十一條規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)

43、管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意（雙重同意，加大阻力）；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。物業(yè)管理?xiàng)l例第五十二條規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀（不用征得業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司同意）。物業(yè)管理?xiàng)l例第五十六條規(guī)定：物業(yè)存在安全

44、隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。4、共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。房屋的所有權(quán)人依法對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。由于業(yè)主享有對(duì)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，所以物業(yè)管理企業(yè)利用其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)必須要經(jīng)得相關(guān)業(yè)

45、主或業(yè)主大會(huì)的同意，至于所得收益的處分應(yīng)該由雙方協(xié)商解決。譬如利用小區(qū)內(nèi)道路進(jìn)行停車(chē)，物業(yè)公司進(jìn)行管理要付出成本和風(fēng)險(xiǎn)，獲得一定比例的報(bào)酬也是合情合理的，剩余的收益可用于業(yè)委會(huì)的日常開(kāi)支或補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。5、共用部位、共用設(shè)施的交接驗(yàn)收根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十九條規(guī)定：在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和

46、物業(yè)使用說(shuō)明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十九條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)歸業(yè)主，其資料也應(yīng)該歸業(yè)主共同所有，因?yàn)檫@些資料的設(shè)計(jì)、版權(quán)、印制費(fèi)用都已計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本，并打入了業(yè)主購(gòu)房的費(fèi)用當(dāng)中。6、共用部位、共用設(shè)施的管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接程序結(jié)束后，標(biāo)志著物業(yè)管理公司要承擔(dān)起日

47、常的維護(hù)與管理責(zé)任。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等工作，要制訂月、季、半年、年保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真執(zhí)行，做好相關(guān)記錄。建立完善的規(guī)章制度，包括設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、維護(hù)制度、交接班制度、緊急救援方案及操作程序等，并嚴(yán)格參照?qǐng)?zhí)行。健全檔案管理制度，對(duì)相關(guān)的設(shè)備圖紙、使用說(shuō)明書(shū)、出廠明細(xì)表等技術(shù)資料，以及日常運(yùn)行維修記錄等要建立設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），以便查閱。設(shè)備維保人員必須具備相關(guān)設(shè)備的運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書(shū)。保修期內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)和維修一般由供應(yīng)商或承建商負(fù)責(zé)，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維保工作，費(fèi)用從供應(yīng)商或承建商的質(zhì)保金中扣除，但雙方應(yīng)簽訂相關(guān)協(xié)議。保

48、修期滿(mǎn)后一般性的維保工作由物業(yè)公司自建隊(duì)伍承擔(dān)或外派給專(zhuān)業(yè)的設(shè)備保養(yǎng)公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用由物業(yè)管理費(fèi)支付。保修期滿(mǎn)后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新、改造，要及時(shí)編制維修、更修改造計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造，費(fèi)用應(yīng)從專(zhuān)修維修資金中支付。7、公共安全管理物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救援工作。 物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

49、的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。小區(qū)的安全管理就是有健全的安全管理制度，包括來(lái)訪(fǎng)登記制度、巡查制度、消防管理制度、消防演習(xí)制度、車(chē)輛管理制度、消防及安全設(shè)施設(shè)備管理制度等。對(duì)日常的安全管理工作一定要有記錄，并做好工作臺(tái)帳，進(jìn)行歸檔。包括來(lái)訪(fǎng)出入登記、巡查記錄、消防設(shè)施檢查記錄、監(jiān)控及消防中心值班記錄（監(jiān)控中心的錄象要保存15天左右）、車(chē)輛進(jìn)出記錄、監(jiān)控、門(mén)禁、消防系統(tǒng)運(yùn)行記錄等。物業(yè)管理企業(yè)要想在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)免責(zé)或減輕責(zé)任的，需要：（1）履行物業(yè)服務(wù)合同中有關(guān)安全服務(wù)的義務(wù)，提供相應(yīng)的服務(wù)，采取相應(yīng)的防范措施。（2）建立完善的安全管理制度。（3）員工值勤時(shí)嚴(yán)格執(zhí)

50、行公司各項(xiàng)制度，盡職盡責(zé)，沒(méi)有發(fā)生睡崗、離崗、串崗等現(xiàn)象。（4）保安設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好，發(fā)生故障時(shí)及時(shí)修理，或采取必要的安全防范措施。（5）安全指示清晰明確，現(xiàn)場(chǎng)管理竟然有序。（6）保安巡查要有具體的地點(diǎn)、路線(xiàn)及次數(shù)，并要在巡查的位置設(shè)立巡查記錄本，做好巡查記錄。（7）注意證據(jù)保存，所有記錄、臺(tái)帳清晰完整。社區(qū)安全管理義務(wù)的具體內(nèi)容：1、物業(yè)消防管理：（1）定期檢查、維修消防設(shè)施和器材、設(shè)置消防安全標(biāo)志，確保消防設(shè)施和器材的完好、有效。（2）定期組織防火檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。（3）開(kāi)展防火安全知識(shí)宣傳教育。（4）保障疏通通道、安全出口暢通，并保持符合國(guó)家規(guī)定的消防安全疏通標(biāo)志。（5）當(dāng)物業(yè)管理

51、區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行救助工作，并及時(shí)通知消防機(jī)關(guān)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（6）其它約定的事項(xiàng)。2、小區(qū)治安管理（1）執(zhí)行門(mén)衛(wèi)值班制度，以防閑雜人員進(jìn)出物業(yè)小區(qū)。（2）大件物品搬出應(yīng)有放行條，并由業(yè)主簽名放行。（3）實(shí)施巡邏制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除安全隱患。（4）制止不遵守業(yè)主公約等規(guī)章制度的各種行為。（5）檢查進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛，并維護(hù)小區(qū)內(nèi)車(chē)輛的停放秩序。（6）防范并制止其他妨害小區(qū)公共安全秩序的行為。3、公共安全指引（1）公共安全標(biāo)識(shí)清晰明確：下雨路滑的地方要有“小心路滑”、湖邊、池邊要有“請(qǐng)勿攀爬”等。（2）安全防范措施要做足：水池及其它危險(xiǎn)的地方要有護(hù)欄等設(shè)施。（3

52、）高空拋物要予以制止：包括宣傳、監(jiān)控措施。（4）公共部位、設(shè)備檢修時(shí)要做好圍蔽，并設(shè)置安全告示。（5）設(shè)備房、空置房等要注意鎖好，避免小孩或其他人員、動(dòng)物等進(jìn)入導(dǎo)致安全事故。（6）計(jì)劃內(nèi)的停水、停電、停氣等要提前出通知，并做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作：譬如電梯停用、關(guān)好水、電、煤氣開(kāi)關(guān)或啟用發(fā)電設(shè)備等。（7）公共娛樂(lè)、休閑設(shè)施要注意其安全性能、經(jīng)常檢查檢查、維護(hù)。8、公共清潔、綠化管理日常保潔、綠化保養(yǎng)應(yīng)嚴(yán)格按照合同條款對(duì)清潔、綠化保養(yǎng)公司進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)達(dá)不到要求的要發(fā)整改通知，甚至扣減合同費(fèi)用。日常保潔：對(duì)公共樓道、樓層、電梯及電梯廳、道路、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱、綠化帶、休閑娛樂(lè)設(shè)施、門(mén)崗、監(jiān)控探

53、頭、護(hù)欄、垃圾箱、停車(chē)場(chǎng)等提出具體的清潔標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)垃圾收集和處理提出具體的時(shí)間和要求。外墻清洗一般兩年清洗一次，飲用水水池（箱）每半年清洗消毒不得少于1次，化糞池每年應(yīng)清理一次，排水明溝應(yīng)每月清理一次。衛(wèi)生消毒：針對(duì)滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體的計(jì)劃。園林綠化養(yǎng)護(hù)及管理（1）草坪：保持常綠、生長(zhǎng)正常，無(wú)雜草、無(wú)病蟲(chóng)害，草坪平整或坡度平緩，留茬高度保留在80mm以下。（2）園林樹(shù)木：生長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)良好，沒(méi)有死樹(shù)和枯枝死杈。管理期間樹(shù)林基本無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬生長(zhǎng)造型正常，整形修剪表面平整，棱角線(xiàn)條基本統(tǒng)一收齊，葉色正常，修剪及時(shí)。（3）花壇：花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，沒(méi)有枯萎、病蟲(chóng)害等現(xiàn)象。（4

54、）人工湖、噴水池：定期打撈湖面上的漂浮垃圾，對(duì)水池進(jìn)行定期清潔，保持水池的清澈，水面無(wú)雜物，池邊無(wú)污質(zhì)。（5）假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：定期進(jìn)行清潔，并檢查山石之間是否牢固。9、公共水電費(fèi)用的分?jǐn)偽飿I(yè)管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，其費(fèi)用由物業(yè)管理單位負(fù)擔(dān)，不得向?。ㄓ茫?hù)分?jǐn)偂Ｐ^(qū)綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動(dòng)、宣傳、裝飾等用水用電，其費(fèi)用由物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)列支，不得向?。ㄓ茫?hù)分?jǐn)?。小區(qū)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水、電費(fèi)用，由該項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收益列支，不得向住（用）戶(hù)分?jǐn)?。住宅大堂?nèi)走廊、樓梯、公用設(shè)施的公用水、電費(fèi)用，由本樓?。ㄓ茫?hù)合理分?jǐn)?。小區(qū)范圍的路燈

55、用電費(fèi)用，由小區(qū)的所有?。ㄓ茫?hù)合理分?jǐn)?。電梯等共用設(shè)備運(yùn)行的電費(fèi)，設(shè)獨(dú)立用表，由所有使用該電梯和設(shè)備的住（用）戶(hù)合理分?jǐn)?。沒(méi)有獨(dú)立設(shè)置用電計(jì)量的，由物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)統(tǒng)一列支，不得向?。ㄓ茫?hù)分?jǐn)?。根?jù)廣州市居民住宅公共用電電量攤分辦法（穗價(jià)函116號(hào)文）規(guī)定：本辦法所攤分的居民公用電量包括以下四個(gè)方面：差額電量、水泵用電量、電梯用電量、梯燈用電量。注差額電量是指總表電讀數(shù)與其屬下分表之和的電度差，主要由變損、線(xiàn)損和表?yè)p等損耗電量構(gòu)成。實(shí)行一戶(hù)一表的公變戶(hù)，公用電量由城市用電服務(wù)公司分?jǐn)偟?，其中差額電量按每戶(hù)每月2千瓦時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)收取，也可由物業(yè)公司或業(yè)主自行分?jǐn)?。根?jù)廣州電用處200011號(hào)“關(guān)于

56、明確綜合住宅小區(qū)的各類(lèi)用電電費(fèi)類(lèi)別的通知”，對(duì)綜合住宅小區(qū)內(nèi)的各種用電類(lèi)別明確如下：（1）居民住宅區(qū)內(nèi)居家的生活用電和在住宅樓宇內(nèi)部的電梯、梯燈、水泵等用電，按住宅用電電價(jià)計(jì)費(fèi)。（2）小區(qū)內(nèi)提供有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)用電，包括會(huì)所、俱樂(lè)部、銀行、商場(chǎng)、食肆等按商業(yè)用電的電價(jià)計(jì)費(fèi)。（3）除以上兩種用電類(lèi)別外的配套設(shè)施用電，包括：大堂的照明和溫度調(diào)節(jié)用電（如專(zhuān)供住戶(hù)使用，則按住宅電價(jià)計(jì)費(fèi)）、小區(qū)內(nèi)路燈和保管站的用電，物業(yè)管理公司的辦公場(chǎng)地用電、污水處理的用電、消防用電、液化氣站的用電、地下室和電房的照明和通風(fēng)用電、園林綠化的澆水和噴泉用電、建筑物外墻的射燈用電等按非工業(yè)用電的電價(jià)計(jì)費(fèi)。公共電費(fèi)分?jǐn)傓k法

57、：（1）對(duì)已實(shí)行一戶(hù)一表的公變戶(hù)，差額電量按每戶(hù)每月2千瓦時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)收取，對(duì)專(zhuān)變戶(hù)和未實(shí)行一戶(hù)一表的公變戶(hù)的差額電量，用戶(hù)承擔(dān)部分按入住實(shí)際用戶(hù)攤分；水泵用電攤分按實(shí)際用戶(hù)數(shù)分?jǐn)偅浑娞萦秒娏砍讓硬皇褂秒娞莸挠脩?hù)不攤分，按樓層系數(shù)及實(shí)際用戶(hù)攤分；梯燈由安裝樓梯燈的樓層實(shí)際用戶(hù)，平均攤分。（2）供電局一般是依據(jù)是否實(shí)際發(fā)生供電量來(lái)計(jì)算電費(fèi)的，如果業(yè)主未收樓入住，則未發(fā)生供電，業(yè)主不需承擔(dān)公共用電的攤分；如業(yè)主已收樓入住，并發(fā)生供電，則按上述規(guī)定承擔(dān)公共用電的攤分。若已實(shí)際使用房屋，在承擔(dān)電費(fèi)以外，還應(yīng)承擔(dān)公用電費(fèi)的分?jǐn)?。在供電局核算電費(fèi)時(shí)，也會(huì)計(jì)入實(shí)際供電用戶(hù)中攤分公共用電的電費(fèi)。說(shuō)明：（1）公共用水費(fèi)用和公共照明電費(fèi)，業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定收取分?jǐn)傓k法；業(yè)主大