保障房ABS項(xiàng)目分析

1、保障房ABS項(xiàng)目一、保障房行業(yè)及相關(guān)政策保障房建設(shè)屬于我國(guó)民生建設(shè)工程的重要組成部分，一般由廉租房、經(jīng) 濟(jì)適用房、政策性租賃住房、限價(jià)房及棚改房構(gòu)成。為支持保障房建設(shè)， 自2010年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院、發(fā)改委等相繼發(fā)布了政策支持保障房建設(shè)，相關(guān) 政策見(jiàn)下表。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)要情況在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，保障房項(xiàng)目在負(fù)面清單方面也受到國(guó)家支持。但由 于保障房項(xiàng)目本身的條件限制（涉及拆遷安置等不可控因素、與地方政府 債務(wù)有直接或間接關(guān)系等），目前市場(chǎng)上成功簿記發(fā)行的保障房ABS項(xiàng)目并不多。從2014年開(kāi)始，市場(chǎng)上成功發(fā)行的保障房項(xiàng)目總共有 13單，發(fā)行規(guī)模總計(jì)122.19億元，項(xiàng)目的簡(jiǎn)要信息見(jiàn)下表。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)發(fā)行

2、科額基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型起息日1建發(fā)禾山后埔-粉湖片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造耶S11棚改/保障房U014-8-202徐州市保障性安居工程ABS20相改/保障房2014-11-63揚(yáng)州保障房伯托受ABSL0. 5信托受益權(quán)2015-8-74天津房信限價(jià)房信托受益權(quán)ABS3. 7信托受益權(quán)2015-8-15鎮(zhèn)江紅星也業(yè)安置房信托受益權(quán)ABS7. 4S信托受益權(quán)2016-H6鎮(zhèn)江公住保障房借托受曲權(quán)ABS4. 92信托受益權(quán)2016-5-LS7南通天生安置房信托受盈權(quán)AHSLI信托受益板2016-6-38天津房信限價(jià)房信托受盎權(quán)二期淋55. 3信托受益枚2016-12-29上掘金匯保障房信托受益權(quán)ABS9. 12信托受

3、益枳20W-12-510鎮(zhèn)江保障房信托受棉權(quán)狷SIL 1信托受益權(quán)2017-3-R11晉江房建安置.房ABS8,8委托貸款2017-4-L112財(cái)富證券-常德城投天源保障房信托受益權(quán)ABS5, 8信托受益權(quán)2017-5-413國(guó)開(kāi)證券-武夷新岡保障房-期ABSs10. 5信托受苗枝 ！詼防從上表看出，在資產(chǎn)支持證券負(fù)面清單發(fā)布之前（2014年12月基金 業(yè)協(xié)議發(fā)布了證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單），市場(chǎng)上只成功發(fā)行了 兩單ABS，這兩單ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)均是原始權(quán)益人與地方政府簽訂的保障 房相關(guān)合同債權(quán)（包括相關(guān)附屬權(quán)利），地方政府作為直接或間接債務(wù)人 對(duì)ABS項(xiàng)目承擔(dān)還款義務(wù)。在負(fù)面清單發(fā)布之后至

4、今，市場(chǎng)上又成功發(fā)行了 11單保障房ABS項(xiàng)目，其基礎(chǔ)資產(chǎn)均清一色的變成了信托受益權(quán)（僅有一單為銀行委貸債券），穿透來(lái)看基礎(chǔ)資產(chǎn)均為保障房銷(xiāo)售收入，ABS的直接還款義務(wù)人為保障房的購(gòu)房人而非地方政府。三、保障房ABS項(xiàng)目的實(shí)操要點(diǎn)已開(kāi)工建設(shè)的保障房不列入負(fù)面清單，可以作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS。在實(shí)際操作中，入池的保障房小區(qū)需要納入省級(jí)保障房計(jì)劃（以省級(jí)住建廳下 發(fā)的紅頭文件中規(guī)定的保障房片區(qū)為準(zhǔn)，保障房所在地區(qū)的地方政府需對(duì) 保障房建設(shè)有相關(guān)批示）。入池小區(qū)的開(kāi)發(fā)商需有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)（暫定 資質(zhì)也行），入池小區(qū)樓盤(pán)需四證齊全、完成環(huán)評(píng)報(bào)告等；在完工進(jìn)度方面，入池小區(qū)最好在ABS項(xiàng)目申報(bào)交易所之前

5、完成竣工備案，達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)。2、保障房小區(qū)的銷(xiāo)售對(duì)象：由于保障房分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房、限價(jià)房及棚改房，不同種類(lèi)的保障房的銷(xiāo)售群體不同。如 某些地方的廉租房或公租房的銷(xiāo)售對(duì)象為已在小區(qū)內(nèi)租賃滿(mǎn)一段時(shí)間的租 戶(hù)（通常為租滿(mǎn)半年以上），這部分租戶(hù)本身收入能力欠佳，且在租金便 宜的情況下購(gòu)房意愿不高，因此該類(lèi)保障房未來(lái)銷(xiāo)售面臨很大問(wèn)題，現(xiàn)金 流不穩(wěn)定。實(shí)際操作中，入池的保障房小區(qū)最好選擇拆遷安置房，其中又 以和拆遷戶(hù)已簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、準(zhǔn)備交房的拆遷安置小區(qū)為佳，因?yàn)檫@ 部分小區(qū)已基本確定了還款來(lái)源：（通常來(lái)說(shuō)，拆遷戶(hù)由于在拆遷時(shí)獲得 豐厚的拆遷補(bǔ)償款，有購(gòu)房能力，同時(shí)因?yàn)樵》勘?/p>

6、拆，也有強(qiáng)烈的購(gòu)房 意愿，如果該部分拆遷戶(hù)已和相關(guān)保障房開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房協(xié)議，則違約 概率十分小，這部分入池小區(qū)的未來(lái)銷(xiāo)售收入穩(wěn)定性很高）。其次，由政 府委托第三方公司統(tǒng)一采購(gòu)的安置房也可作為 ABS入池資產(chǎn)中比較好的資產(chǎn)（因?yàn)檫@部分保障房由政府統(tǒng)一向外部開(kāi)發(fā)商采購(gòu)，質(zhì)量和外觀較好， 而價(jià)格又比周邊普通商品房?jī)r(jià)格較低，因此也受到購(gòu)房人的青睞），但此 類(lèi)保障房一般需要地方政府出具說(shuō)明，明確保障房采購(gòu)與地方政府債務(wù)之 間并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。區(qū)的未來(lái)銷(xiāo)售收入才能有保障，進(jìn)而保障房 ABS項(xiàng)目的證券持有人的本息回收才有保障。在普通購(gòu)房者眼中，保障性住房的施工質(zhì)量和外觀格局等 一般沒(méi)有同地段的商品房好，因此必

7、須在價(jià)格上有足夠的彌補(bǔ)他們才愿意 買(mǎi)房。實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、拆遷安置房等保障性住房受到市場(chǎng) 青睞的原因與其較低的價(jià)格有直接的聯(lián)系，如很多拆遷安置房的單價(jià)基本 是同地段商品房的三分之一、經(jīng)濟(jì)適用房單價(jià)一般也比商品房低很多。對(duì) 于政府委托第三方購(gòu)買(mǎi)的保障房，其購(gòu)買(mǎi)價(jià)格一般接近市場(chǎng)價(jià)或比市場(chǎng)價(jià) 略低，這部分保障房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯，在實(shí)際操作中需要關(guān)注這部分 保障房的品質(zhì)及歷史銷(xiāo)售情況。4、保障房小區(qū)的歷史現(xiàn)金流： 任何ABS項(xiàng)目都需要對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金 流回流進(jìn)行測(cè)算，如果保障房小區(qū)已有部分銷(xiāo)售記錄，且歷史銷(xiāo)售情況良 好，則有助于入池小區(qū)的未來(lái)銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)。如果入池小區(qū)或附近類(lèi)似 的保障房小區(qū)無(wú)銷(xiāo)售記錄，未來(lái)銷(xiāo)售情況全靠地方政府出具的