國際社區(qū)物業(yè)管理知識方案

1、 . . 52/56 . . 國際社區(qū)物業(yè)管理知識方案 日期：藏瓏湖上國際社區(qū)物業(yè)管理方案雙瑞物業(yè)管理目 錄 TOC o 1-2 一） 管理項目之管理特點 1二） 管理運作方式與質(zhì)量管理目標 2三） 管理服務(wù)容 10四） 物業(yè)管理費用預(yù)算與物資裝備建議 35五） 管理人員配備要求與培訓(xùn)安排 36六） 管理規(guī)章制度 44七） 檔案建立與管理 45八） 便民有償服務(wù) 46藏瓏項目物業(yè)管理方案一）管理項目之管理特點藏瓏位于中國省市月湖公園北側(cè)，占地30.7公頃(30.7萬平方米)，其中，項目一期計劃開發(fā)總戶數(shù)：582套，其中花園洋房108套，高層住宅408套，雙拼別墅54套，獨棟別墅12套。整個項目

2、由獨幢別墅、聯(lián)排別墅與高層住宅組成，并配有會所、停車場等配套設(shè)施。項目定位于 “高尚居住社區(qū)” 的發(fā)展理念，區(qū)精致的園林綠化和秀麗景色，極具升值潛力。從整個項目的規(guī)劃設(shè)計與定位來看，需要在多方面進行細致的管理規(guī)劃，使物業(yè)管理服務(wù)能滿足入住藏瓏高尚住宅之人士對服務(wù)品質(zhì)之要求，由此，在管理的方面需要著重注意以下重點：-不間斷、便捷的服務(wù)才能滿足業(yè)主對服務(wù)品質(zhì)之需求； -熱情、細心關(guān)懷備至的個性化服務(wù)，才能使客戶有稱心如意的尊貴感受； -針對業(yè)主對服務(wù)需要的多樣性，細致周全的服務(wù)項目必不可少；-針對業(yè)主之尊貴身份，重點確保小區(qū)之安全工作與私密性尤為關(guān)鍵；-針對業(yè)主之身份與地位，保障其個人隱私是在服務(wù)

3、過程中需要顧與的要點；-針對業(yè)主對環(huán)境、健康與居住質(zhì)量的要求，小區(qū)環(huán)境控制也是重要的環(huán)節(jié)；-保證設(shè)施之正常運作是滿足業(yè)戶生活的最基本要求；為使物業(yè)管理服務(wù)滿足業(yè)主之需求，故此管理者需要從員工的招聘、日常培訓(xùn)核、完善工作管理規(guī)程、實施設(shè)施設(shè)備日常維護與中長期保養(yǎng)計劃、外包承判商服務(wù)品質(zhì)控制等方面制定出相應(yīng)之標準要求、并確保在提供恒久而穩(wěn)定之良好服務(wù)素質(zhì)的同時，結(jié)合業(yè)主對服務(wù)功能不斷提高與定期改變之需要作出不斷改善，從而提升物業(yè)的附加價值，確保業(yè)主之投資能有保障與增值回報。二）管理運作方式與質(zhì)量管理目標配合藏瓏的發(fā)展理念，日常管理服務(wù)必須迎合其舒適與悠閑之特質(zhì)。因此，對整體的物業(yè)管理服務(wù)有如下策劃

4、構(gòu)想：-物業(yè)管理服務(wù)之整體策劃a)“客戶服務(wù)專員”服務(wù)理念的引入為全面提升“以客為尊”的服務(wù)理念，藏瓏引入 “客戶服務(wù)專員”。本著“親切物業(yè)服務(wù)，專業(yè)設(shè)施管理”的宗旨，為業(yè)戶提供體貼入微的服務(wù)，締造一個自然和諧、悠閑舒適的社區(qū)環(huán)境，籍此使業(yè)戶省卻生活瑣事與家務(wù)束縛。騰出更多的空閑時間享受人生。b)專業(yè)的設(shè)施管理引入專業(yè)的設(shè)施管理服務(wù)，超越了一般性的物業(yè)管理，通過專業(yè)化和社會化的服務(wù)，極有效地延長物業(yè)與相關(guān)設(shè)施、設(shè)備之使用年限，確保物業(yè)設(shè)施之運作與發(fā)揮其環(huán)境效益的整體功能。c)結(jié)合5S(五常法)，規(guī)部管理在部管理上，結(jié)合5S(五常法)，量化各崗位的工作指標與服務(wù)規(guī)，實行定員、定量、定額方式，以規(guī)

5、嚴謹?shù)墓芾矸椒?，使員工的素質(zhì)不斷地提高，為真正推行ISO質(zhì)量體系建立堅實的基礎(chǔ)。物業(yè)管理服務(wù)運作機制a)目標管理參考全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則的要求，細化并優(yōu)化各項服務(wù)指標，使小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水準能達至甚至超越國家要求。b) 計劃管理通過計劃管理方式,進行事先較為全面的思考, 分析預(yù)測可能出現(xiàn)問題,避免盲目決策; 因而選擇更為有效的經(jīng)營管理方案,發(fā)現(xiàn)和利用更多降低成本, 減少浪費, 提高效率的機會;更可以客觀評價下屬的工作狀況和管理實績的標準, 有利于全面的管理控制。c) 督導(dǎo)管理采取有效的督導(dǎo)管理方式，對各職能部門實施監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證工作正常運作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具

6、體有以下方法：經(jīng)濟管理：通過制定有競爭力的薪酬與福利，獲得素質(zhì)較佳的員工，通過推行績效管理制度，調(diào)動員工的工作積極性與主動性。法規(guī)管理：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。行政管理：實行每月部門詳細的工作計劃與工作報告，形成定期之管理級會議制度與定期部門會議制度，講評和落實工作，聽取匯報，分析存在問題，提出解決辦法。激勵、培訓(xùn)管理：服務(wù)性行業(yè)重復(fù)工作容易滋生員工惰性，采取各種培訓(xùn)教育措施激發(fā)、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神和職業(yè)的榮譽感則非常重要，同時也需要為員工多創(chuàng)造提高自身素質(zhì)與晉升的機會。 團隊管理與問責(zé)制度物業(yè)管理行業(yè)是需要多個部門共同協(xié)作才能提供好的服務(wù)，將責(zé)任落

7、實到部門與個人能樹立員工職業(yè)道德和責(zé)任意識，通過部門之間之協(xié)作溝通，建立團隊精神，使員工形成與物業(yè)管理利益一致性的認同感，不斷提高員工自身素質(zhì)和服務(wù)水平。公平原則： 公司將制定規(guī)的獎罰與晉升機制，擯棄任人唯親的作風(fēng)，創(chuàng)造一個好的工作氛圍。d) 全面質(zhì)量管理根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標準，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題與時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高，將ISO質(zhì)量體系工作落到管理服務(wù)上。e) 協(xié)調(diào)管理運用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的矛盾和沖突。鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增

8、強服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來與作出處理，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生。f) 組織管理通過管理處對全體員工之間進行分工合作的管理, 要使每一個員工知道: 應(yīng)該做什么, 不該做什么, 如何去做, 公司獎勵做什么, 反對做什么。它具體應(yīng)包括: 組織機構(gòu)設(shè)置, 員工手冊的制定, 崗位責(zé)任制的制定, 作業(yè)規(guī)程的制定, 容易發(fā)生問題的注意事項, 對非正式組織的管理等, 目的是將組織所承擔(dān)的任務(wù)完成好。g) 控制管理通過設(shè)立各種工作標準, 然后用這些標準來指導(dǎo)評估員工的工作和結(jié)果, 籍以檢討提高服務(wù)標準的空間與標準本身脫離實際,決定是否需要修訂標準或?qū)T工進行培訓(xùn)、獎懲甚至撤換。h) 建立以

9、服務(wù)為核心的管理系統(tǒng)建立以指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋為主體的管理系統(tǒng)，從組織結(jié)構(gòu)完成對實施服務(wù)與管理控制。業(yè)戶 指 揮 執(zhí) 行 監(jiān) 督 反 饋 i) 實行主管輪值責(zé)任制管理處設(shè)值日夜輪值制度，由各部門經(jīng)理/主管輪值行使管理日常工作的指揮權(quán)，與時處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受業(yè)戶投訴，保證管理機制的高效運轉(zhuǎn)。管理處運作系統(tǒng)示意圖：業(yè)主委員會公司主管部門指示指示總物業(yè)經(jīng)理計算機管理系統(tǒng)查詢、輸入指令反饋指示業(yè)戶管理服務(wù)員工工作計劃輸出投訴服務(wù)地點服務(wù)地點反饋任務(wù)任務(wù)反饋 A B執(zhí)行執(zhí)行主管1員工員工主管2督導(dǎo)命令命令 督導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準a) 對管理員工之標準管理員工的態(tài)度必須隨時

10、保持親切友好，要以他們的禮貌和熱情，使業(yè)戶有備受尊重的感受。管理員工要經(jīng)過全面培訓(xùn)與達至專業(yè)性要求，向業(yè)戶顯示出高質(zhì)量、專業(yè)化之規(guī)行為。管理員工以誠懇的態(tài)度對待業(yè)戶，并對其提出的合理要求做出與時反應(yīng)與跟進。管理員工有良好的個人儀表形象。管理員工穿著整潔之工裝與佩帶好工牌上崗。b) 清潔服務(wù)物業(yè)現(xiàn)場保持有良好、整潔的環(huán)境和氛圍，給業(yè)戶潔凈舒適的感受。擬定物業(yè)清潔服務(wù)之基準確保保潔服務(wù)的位置、圍、清潔的次數(shù)或保潔程度達至要求，與能以合理費用而達到理想成效。物業(yè)現(xiàn)場無隨意設(shè)置之廣告牌，無隨意放置之雜物與隨意占用公共區(qū)域的情況，業(yè)戶無違反規(guī)定飼養(yǎng)禽畜、寵物。根據(jù)服務(wù)標準，制定完善清潔監(jiān)督的日常報表與服

11、務(wù)質(zhì)量標準，監(jiān)查保潔公司日常運作，確保清潔成效。定期審核厘定清潔費用之基準，以控制成本開支。清潔設(shè)備齊全完好、干凈，配置合理，并實行袋裝化垃圾管理。定期安排消殺滅蟲工作，滅四害工作達到國家衛(wèi)生城市滅四害工作標準?；S池按三級無害化糞池標準管理。定期安排清洗外墻作業(yè)，務(wù)求令物業(yè)保持其清新的形象（根據(jù)情況再行確定）。倡導(dǎo)家居清潔與環(huán)保概念，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，設(shè)置垃圾分類箱，向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋，將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理，減少垃圾二次污染。c) 維修保養(yǎng)服務(wù)運用工程專業(yè)服務(wù)，落實對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)與定期記錄、監(jiān)察設(shè)施設(shè)備運行情況與運行數(shù)據(jù)。編制設(shè)施設(shè)備中長期維修保養(yǎng)計劃，確保機電設(shè)備之

12、保養(yǎng)基準與品質(zhì)能達至特定之效果，以延長設(shè)施設(shè)備之使用年限。對已經(jīng)移交之配套設(shè)施設(shè)備進行管理和維修保養(yǎng)，無因公司責(zé)任造成任何損壞或服務(wù)中斷，盡力確保營業(yè)時間所有機電設(shè)備之運作正常。凡可能對業(yè)戶帶來不便的維修、保養(yǎng)作業(yè)，提前作出通知。并盡量安排在合理時間進行，減少對業(yè)戶之影響，緊急搶修除外。接到任何原因造成的影響(或潛在影響)正常運作的物業(yè)與其配套設(shè)施設(shè)備損壞或服務(wù)中斷的通知，管理人員在15分鐘趕到現(xiàn)場檢查；依據(jù)現(xiàn)場情況對的能耗進行控制，在確保服務(wù)品質(zhì)之情況下安排節(jié)能方案，控制成本開支。擬訂與根據(jù)服務(wù)合約標準，制定完善監(jiān)督的日常報表與服務(wù)質(zhì)量標準，監(jiān)查分包公司日常運作，確保外包保養(yǎng)服務(wù)之成效。d)

13、 園藝保養(yǎng)安排園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀之保養(yǎng)工作。安排適當(dāng)之保養(yǎng)計劃，確保花木品種多樣，長勢良好，修剪整齊美觀。保持花木品種多樣，觀葉、觀花、觀干植物兼有，花草樹木與建筑物配置得當(dāng)。挑選供應(yīng)適時之盆栽安排室布置，以改善現(xiàn)場環(huán)境。制定綠化日常工作服務(wù)質(zhì)量標準與監(jiān)管標準并落實實施。e) 保安、消防與車輛控制實施封閉式管理與憑證出入之管理制度。實行24小時保安監(jiān)控和消防值班，維護小區(qū)正常秩序，與時巡查小區(qū)治安與消防設(shè)施等狀況，發(fā)現(xiàn)消防與安全隱患與時排除，無因公司責(zé)任造成的重大刑事案件、治安事故和消防事故。根據(jù)小區(qū)現(xiàn)場的具體情況，合理安排保安崗位，并配以巡邏人員以與時發(fā)現(xiàn)各處可能出現(xiàn)的異常情況。

14、采用固定崗位、流動模式，通過定時的換崗流動，盡可能使當(dāng)值人員在有效時間達到最佳的工作效果。制定保安與消防管理的工作流程、編制保安與消防管理制度，確保服務(wù)服務(wù)與時、準確、規(guī)。針對突發(fā)情況制定相應(yīng)的應(yīng)急處理方案并定期進行演練，確保將影響控制在最低程度。接到任何突發(fā)性事件、安全事故和消防事故的報告，管理人員在5分鐘趕到現(xiàn)場處理，組織現(xiàn)場處理。開展部培訓(xùn)與定期聯(lián)合業(yè)戶與消防部門舉行消防演習(xí)，并向業(yè)戶宣傳消防常識與家居防盜常識。定期召開會議，檢討保安工作，以確保保安服務(wù)能達到預(yù)定的效果。配合工程部門定期安排對保安系統(tǒng)與消防設(shè)施進行養(yǎng)護，確保設(shè)施之正常運作。制定停車場管理方案，為停車場提供專業(yè)管理服務(wù)，對

15、進出物業(yè)之車輛實行登記管理制度，定時巡查車輛停放狀況，確保車輛停放之安全與勸喻違章情況。合理控制停車場保險費用開支，做好風(fēng)險轉(zhuǎn)移工作。定期對區(qū)行車、道路標識標志進行保養(yǎng)與檢查工作，避免由此引發(fā)的管理責(zé)任。 f) 其它方面按照ISO質(zhì)量體系規(guī)運作，建立健全管理制度、崗位責(zé)任制與操作規(guī)，每個崗位有完善的標準和工作說明書，服務(wù)與時、準確、安全、規(guī)。開創(chuàng)無間斷優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)，務(wù)求令各住戶隨時隨地得到服務(wù)。做好小區(qū)財務(wù)管理工作，按照國家與政府部門規(guī)定定期公布管理費與物業(yè)維修基金之開支情況，接待業(yè)戶之查詢。制定費用追收程序，避免因欠費影響物業(yè)管理運作之情況。建立有序與管理嚴密之財務(wù)管理制度，建立財務(wù)預(yù)、決算

16、方案，定期審核各項開支并為控制管理處營運成本提供合理化建議。接收并完好保存完整的物業(yè)驗收資料、圖紙、檔案，維護物業(yè)使的符合規(guī)劃要求。配合成立業(yè)主管理委員會(條件具備時)，簽訂物業(yè)管理合同，制定管理公約和住戶手冊，建立健全業(yè)主的檔案。制定與落實社區(qū)文化活動之方案，籌辦各類慶祝聯(lián)誼與社區(qū)活動，如安排節(jié)日裝飾布置與舉辦各類文娛康樂活動，務(wù)求增添節(jié)日氣氛與豐富業(yè)戶余暇生活；創(chuàng)辦小區(qū)部通訊刊物，以加強管理處與住戶之間的溝通與交流；適時為業(yè)戶提供更多便捷的有償服務(wù)與增值服務(wù)。從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā)，采用多種形式，積極進行環(huán)保的宣傳教育，創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。各項管理服務(wù)細化標準序號指標名稱國家標準達標標準

17、管理指標實施措施1房屋完好率98%以上99%分區(qū)負責(zé)，責(zé)任到人，實行日巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。2房屋零修、急修與時率100%100%接到維修信息，維修人員在5分鐘趕到現(xiàn)場維修、零修工程，與時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督，工程維修部嚴格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并與時回訪。4管理費收繳率無90%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上聘請專業(yè)綠化管理人員或分包管理，進行對區(qū)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。6清潔、

18、保潔率95%以上99%以上聘請專業(yè)清潔人員或分包管理，實行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)的垃圾中轉(zhuǎn)站與清潔器具進行消毒、殺菌，落實管理區(qū)域的責(zé)任制。7道路完好率與使用率95%以上99%實行個人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機制，制定各項維護、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設(shè)施進行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不發(fā)生因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上100%12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以與小品雕塑完好率98%以上100%13消

19、防設(shè)施、設(shè)備完好率99%以上100%進行編號入檔管理，管理員與保安員每天必須對消防設(shè)施、設(shè)備進行全面檢查，做好防盜，損壞的防、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施的完好與正常啟動運行。14小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實行24小時保安巡查制度，三級巡邏，管理中心24小時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。15火災(zāi)發(fā)生率1%以下1%以下組建保安義務(wù)消防隊，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強防火宣傳，對火災(zāi)隱患與時處理，盡量減低火災(zāi)發(fā)生率。16違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上1%以下100%建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強裝修戶的監(jiān)管，與時發(fā)現(xiàn)，與時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。17住戶有效投訴

20、率與處理率2%以上95%以上1%以下100%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/住戶投訴與時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%實行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、部培訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。19維修服務(wù)回訪率95%以上100%對有償服務(wù)進行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對業(yè)主不滿意的問題進行整改。20業(yè)戶對物業(yè)管理滿意率90%95%定期、不定期向業(yè)主/住戶咨詢、收集對管理公司的意見，不斷改進管理服務(wù)質(zhì)量，加強雙方的溝通，使業(yè)主/住戶理解接受支持我們的工作。三）管理服務(wù)容為配合藏瓏之發(fā)展理念與現(xiàn)場工作，我們將物業(yè)管理工作細分為以下幾個階段，整體的物業(yè)管理服務(wù)有如下安排：-

21、物業(yè)竣工驗收階段 管理公司在對物業(yè)狀況充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無患，防于未然。驗收與接管程序如圖所示：移交接管前的準備工作物業(yè)資料的接管移交制定物業(yè)移交接管工作計劃保修工作管理物業(yè)接管驗收項目與標準住宅接管驗收項目與標準公共設(shè)施接管驗收項目與標準業(yè)主（住戶）入住管理工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準備工作移交接管前的準備工作a) 移交接管前的準備工作委托管理合同簽訂后，成立物業(yè)管理處。提前介入管理，擬派管理人員到位，落實管理用房和員工宿舍，做好各項籌備工作。成立驗收

22、小組。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，了解物業(yè)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置與走向與存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。b) 物業(yè)資料的移交接管接管樓宇資料的驗證與部分移交的資料 產(chǎn)權(quán)資料（項目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等） 政府驗收合格資料（消防驗收合格證、物業(yè)綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等） 工程技術(shù)資料（竣工圖紙包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程與隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程合同與開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛(wèi)生器具等

23、設(shè)備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告c) 物業(yè)接管驗收程序開發(fā)公司通知物業(yè)公司接管驗收。物業(yè)公司驗收小組核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復(fù)函。公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行竣工驗收。對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責(zé)整改，并商定時間復(fù)核。對住宅室物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。業(yè)戶入住時，由物業(yè)助理陪同對戶進行全面細致的查驗，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告管理處，并轉(zhuǎn)交開發(fā)商由其要求承建商在限期逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項。在保修期，在使用過程中業(yè)戶

24、或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告管理處查驗證實后，大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修，小修、急修可委托管理處維修，費用由承建商負責(zé)。d) 房屋接管驗收項目與標準驗收項目。（包括梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；衛(wèi)廚之防水防滲等容）驗收標準。（住戶與房屋的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部標準和國家頒布的房屋接管驗收標準與達到業(yè)戶的合理要求。）e) 物業(yè)公共設(shè)施接管驗收項目與標準驗收項目。（物業(yè)公共設(shè)施與其水電等；基礎(chǔ)設(shè)施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車場系統(tǒng)；標識標志與相關(guān)公共配套等）驗收標準。（參

25、照建設(shè)部和國家頒布的房屋接管驗收標準與達到設(shè)計要求。）f) 工程完善和工程遺留問題處理在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，進行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面容作為工程遺留問題提交開發(fā)商跟進。管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。給進場承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。限制噪音和施工時間，確保業(yè)戶休息。加強保安力量，監(jiān)督施工隊人員，做好現(xiàn)場管理。g) 業(yè)戶入住前準備工作制定物業(yè)交樓準備計劃。交樓文件準備；交樓物品準備；交樓場地布置；清潔開荒

26、準備；交樓模擬訓(xùn)練；政府與相關(guān)公共事業(yè)機構(gòu)之協(xié)調(diào)工作；協(xié)助通知業(yè)主收樓；業(yè)戶入住期的收樓服務(wù)業(yè)主收樓是一件非常值得慶賀的事情，因此，交樓現(xiàn)場的布置應(yīng)該顯得隆重?zé)崃?，交樓期間可以舉行慶?；顒?，配合開發(fā)商之銷售活動。收樓過程可以由物業(yè)管理公司派出 “客戶服務(wù)專員” 全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，避免業(yè)主長時間等候或受冷落的情況。a) 辦理入住手續(xù)流程接待、驗證業(yè)主身份收取入住期間費用派發(fā)資料予業(yè)主填寫，并簽訂相關(guān)協(xié)議文件等發(fā)放鑰匙交、驗房屋跟進遺漏工程或協(xié)助辦理開通水電氣，代辦、電視等業(yè)務(wù)。b) 辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，物業(yè)公司將以熱情、高效的態(tài)度。由物業(yè)管理公司派出 “客戶服務(wù)專員” 全

27、程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進與業(yè)主之間的溝通，同時提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺等相關(guān)機構(gòu)協(xié)調(diào)，減省業(yè)主辦理業(yè)務(wù)之時間或簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。同時，為業(yè)戶提供多項免費裝修服務(wù)咨詢和家居采購便利服務(wù)。另外，提供預(yù)約收樓或集體辦理等便捷服務(wù)。業(yè)戶入住期的裝修服務(wù)為維護物業(yè)外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設(shè)施、設(shè)備的正常使用，功能不被破壞，我們對業(yè)戶裝修階段實施嚴格管理，嚴格審批，把裝修工作納入入住階段的一個重點工作，加強裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修跟進處理，嚴格裝修驗收環(huán)節(jié)，我們擬采取的違章裝修控制流程：業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對業(yè)戶、裝修施工隊

28、伍裝修宣傳培訓(xùn)合格后申報裝修，嚴格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)與再次申明裝修規(guī)則部裝修管理方案各部門主管監(jiān)管物業(yè)助理、保安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取必要措施向政府部門反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟手段、法律手段解決a) 對業(yè)戶和裝修隊伍的宣傳為加大裝修宣傳培訓(xùn)的力度，我們除了將在入住初期策劃一項大型活動，還在小區(qū)設(shè)立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能，約束功能，并架起管理處與業(yè)戶、裝修公司的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。b) 建立嚴格的裝修審批制度結(jié)束辦理裝修手續(xù)作業(yè)程序：補辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否裝

29、修申請人身份驗證申報裝修（給）1裝修申請表2裝修協(xié)議3動用明火申請表4防火責(zé)任書與裝修管理與收費5裝修指南和裝修承諾書等審批（交）裝修申請表裝修圖紙動用明火申請表（若需要）防火責(zé)任書裝修隊資質(zhì)與營業(yè)執(zhí)照是否符合要求修改否收取1裝修管理費2裝修押金/保證金3裝修垃圾清運費4出入證押金5出入證工本費6其他相關(guān)費用停工處理施工是否符合要求否裝修結(jié)束1申請驗收 2.填寫驗收記錄3審核裝修許可證是是否符合要求修改否業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗收書上簽字財務(wù)財務(wù)憑驗收記錄退押金，憑出入證數(shù)退證押金資料整理歸檔1裝修申請書2裝修圖紙3動用明火申請表4防火責(zé)任書5驗收記錄6施工隊的裝修承諾書c) 裝修審

30、批重點保證房屋設(shè)施的正常使用功能，審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施與管線；供水、供電管線。保證房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空調(diào)安裝與管線走向。裝修材料符合防火規(guī)定。原房屋承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件有否拆改。有否改變房屋與配套設(shè)施的使用功能。有否出現(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬又闆r。所有樓板面裝修荷載有否超過設(shè)計要求。增加墻必須采用輕質(zhì)材料。有否影響、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。安裝空調(diào)須在指定位置，空調(diào)出水須排入專供空調(diào)使用的管道。有否在窗臺與陽臺上搭任何形式的雨篷。d) 建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系成立裝修管理中心，由各個部門之人員組成，負責(zé)裝修的日

31、常工作與突發(fā)事故的處理，派出所管段民警負責(zé)裝修暫住人員管理。成立裝修檢查隊，檢查隊由保安部、工程部、客戶服務(wù)部等人員組成，負責(zé)對裝修現(xiàn)場之日常巡視監(jiān)管。e) 避免與處理違章裝修之措施預(yù)防性措施，包括裝修規(guī)章宣傳、出入材料控制等。說服措施。經(jīng)濟措施。行政措施。法律措施。業(yè)戶入住期的安全控制a) 保安部門建設(shè)建立高素質(zhì)的保安部門。按高標準、嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。保安員選聘退伍的、具有良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務(wù)技能的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。保安管理引入輪換制和未位淘汰制。b) 確立治安重點由于入住裝修階段人員眾多，管

32、理現(xiàn)場較復(fù)雜，特別針對人流、物流、車流制定有效監(jiān)控管理措施。常規(guī)管理運作階段的管理對常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將全面按照物業(yè)管理ISO質(zhì)量管理體系進行，嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。a) 管理處部運作管理為規(guī)管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求，實施由部門主管到物業(yè)公司經(jīng)理逐級巡檢制度。管理處各部門主管負責(zé)轄各項工作的日檢。管理處主任負責(zé)主管工作的周檢。總公司部門主管與管理處主任負責(zé)組織每月的月檢。物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。b) 業(yè)戶報修處理工作規(guī)程目的是為盡快處理業(yè)戶的報修，規(guī)維修工作，確保為

33、業(yè)戶提供滿意的服務(wù)?？蛻舴?wù)部負責(zé)記錄報修，并傳達至工程部。工程人員負責(zé)報修容的現(xiàn)場確認與維修。工程部主管負責(zé)維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目表”以外的報修容進行評審?？蛻舴?wù)部負責(zé)對維修工作進行跟蹤反饋與回訪。c) 業(yè)戶投訴處理工作確保業(yè)戶的有效投訴能與時、準確、合理地得到解決。客戶服務(wù)部負責(zé)對業(yè)戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。被投訴部門按照投訴容跟進安排，具體解決有關(guān)問題。管理處主任負責(zé)對投訴處理的效果進行檢查。d) 服務(wù)收費管理規(guī)管理處服務(wù)收費（包括管理費、水電費）程序，確保業(yè)戶對服務(wù)的滿意。管理處為業(yè)戶提供有償維修服務(wù)收費與每月管理費、水電費的收取。管理處財務(wù)人員負責(zé)辦理各項費用的銀行托收工作。

34、客戶服務(wù)部負責(zé)派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務(wù)做好費用的催繳工作。工程部負責(zé)對有償維修服務(wù)進行核費。管理處主任對有償維修服務(wù)收費進行審核。e) 突發(fā)事件或異常情況處理確保物業(yè)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時，能迅速、果斷進行處理，保護業(yè)主的人身與其生命財產(chǎn)安全。管理處應(yīng)進行突發(fā)事件與異常情況處理等的培訓(xùn)，管理處主任在緊急情況下負責(zé)應(yīng)急事件的全面處理，負責(zé)搶救現(xiàn)場指揮與督導(dǎo)等工作。由管理處全體員工組成應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。當(dāng)值人員應(yīng)嚴守崗位。保安員負責(zé)安全防，工程人員負責(zé)水電供應(yīng)與搶修。其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護或搶險。f) 社區(qū)文化活動管理管理處組

35、織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動當(dāng)中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境?？蛻舴?wù)部負責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃與經(jīng)費預(yù)算，并具體組織實施環(huán)節(jié)。管理處主任負責(zé)審核、批準社區(qū)文化活動計劃。管理處其他部門負責(zé)配合工作以確保社區(qū)文化活動的順利開展。g) 給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理確保給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。機電值班工負責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄與異常報告。給排水維修工負責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。工程部主管負責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理與上述工作的檢查監(jiān)督。管理處主任負責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督?？蛻舴?wù)部負責(zé)向有關(guān)業(yè)戶通知停水情況與做好解釋工作。給排水設(shè)備發(fā)生故障，給排水維修

36、工負責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督與外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。與時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。h) 中控室設(shè)備運行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財產(chǎn)安全。中控室保安員負責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。弱電維修工負責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)，確保中控室設(shè)備運行正常。工程部主管負責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理與對上述工作的檢查監(jiān)督，并對維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督與外委修理的聯(lián)系工作。管理處主任負責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。中控室保安員負責(zé)中控室機電設(shè)備操作，確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性，正確性。i) 消防

37、管理建立行的有效的消防管理安全體系，建立防火安全“三級”檢查制度，保證業(yè)戶的生命和財產(chǎn)安全。管理處負責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改監(jiān)督工作。工程主管對消防設(shè)施定期進行檢查監(jiān)督，確保消防設(shè)施能正常運作。管理處主任對消防工作全面負責(zé)?？蛻舴?wù)部負責(zé)對客戶進行防火常識宣傳。保安消防巡邏每日負責(zé)對消防設(shè)備進行全面巡邏檢查與記錄，排除一般不安全因素，上報不能解決的火情隱患與不安全因素。保安主管每周組織對本地管轄地段、設(shè)備、物資進行一次檢查，檢查班組一級對防火安全工作的執(zhí)行落實情況，組織處理火險隱患與整改，管理處主任每月向公司匯報本管理處消防安全情況。每月由物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)進行重點或抽查，公司安全領(lǐng)導(dǎo)小

38、組每年不少于一次全面檢查。檢查管理處貫徹防火安全制度的執(zhí)行情況，重點檢查要害部位防火安全管理與執(zhí)行情況。j) 機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理制定公共設(shè)施機電運行和保養(yǎng)工作計劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標準規(guī)運作，確保設(shè)施設(shè)備之正常運作。建立與完善設(shè)備管理制度、設(shè)備運行操作規(guī)程、設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù)檔案管理制度等管理制度。建立機電設(shè)備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。保障供電、供水，消防等正常運作并做好記錄。巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)有異常情況須與時報告、記錄并在主管安排下盡快處理。搞好設(shè)備房的物品管理，加強安全防工作。負責(zé)機電設(shè)施，設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并

39、做好記錄。定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。建立有效的信息傳遞體系。實行24小時值班，隨時接管業(yè)戶和部員工的維修申請和故障報告，與時反饋信息，在最短時間使有關(guān)人員到位與時處理問題。對部分機電養(yǎng)護工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負責(zé)定期之養(yǎng)護工作，并由工程主管安排下屬員工按服務(wù)合同條款監(jiān)管專業(yè)公司之養(yǎng)護，確保維保工作之品質(zhì)，完整、準確地作好保養(yǎng)記錄。安排相關(guān)保險。k) 治安管理通過制定保安員務(wù)、作風(fēng)、紀律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自覺維護保安工作的正常運行。保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)，提高服務(wù)水平。通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀律嚴明的保安隊伍。保安員負責(zé)本崗位的治安

40、保衛(wèi)工作與物業(yè)正常秩序維護。保安班長負責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。保安主管負責(zé)和物業(yè)治安消防工作的全面管理。保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)用語。當(dāng)班保安班長負責(zé)督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)。保安主管負責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊全面軍體培訓(xùn)工作與考評。物業(yè)公司保安部經(jīng)理負責(zé)檢閱、考評保安隊員整體軍體素質(zhì)。全面防實施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、固定崗、機動崗三崗聯(lián)合防，著重安全防點、線、面的配合與互動；針對物業(yè)的特點，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時間，并利用智能巡更系統(tǒng)與安防系統(tǒng)對巡邏進行績效監(jiān)控；密切與當(dāng)?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工

41、作，加大治安綜合管理力度。l) 清潔管理通過將清潔外判給專業(yè)承包商。確保清潔工作之品質(zhì)之同時也能有效地避免新手經(jīng)驗上的不足，與前期員工流動性較大的問題。管理處將擬定清潔服務(wù)條款，對清潔承包商進行招標，從中選出有經(jīng)驗之公司，并獲得有競爭價格之清潔服務(wù)合同。管理處將協(xié)同清潔承包商擬定物業(yè)清潔服務(wù)之標準，如清潔之圍、每周、日清潔容等。管理處將安排工作人員對清潔公司之工作程序、工作質(zhì)量進行監(jiān)督與檢查。督促清潔公司加強對物業(yè)現(xiàn)場清潔巡查，確?，F(xiàn)場環(huán)境保持良好、整潔。督促清潔公司加強對清潔設(shè)備之管理工作，確保設(shè)備齊全完好、干凈，配置合理。定期安排消殺滅蟲與除四害工作。加強環(huán)保意識之宣傳，倡導(dǎo)家居清潔與環(huán)保

42、概念，努力創(chuàng)造環(huán)保社區(qū)。定期安排清洗外墻作業(yè)。m) 園藝保養(yǎng)通過將園藝保養(yǎng)外判給專業(yè)承包商。確保園藝保養(yǎng)工作之品質(zhì)之同時也能省卻經(jīng)驗不足與人員監(jiān)管所帶來的問題。管理處將擬定服務(wù)條款，進行招標，從中選出有經(jīng)驗之園藝公司，并獲得有競爭價格之園藝服務(wù)合同。安排園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀之保養(yǎng)工作，包括每日澆水、除雜草、補缺、保潔、施肥等。安排適當(dāng)之保養(yǎng)計劃，確?；酒贩N多樣，長勢良好，修剪整齊美觀。制定綠化日常工作服務(wù)質(zhì)量標準與監(jiān)管標準。安排管理員工依據(jù)有關(guān)保養(yǎng)合同對園藝保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，確保園藝保養(yǎng)承包商按質(zhì)、按時完成相關(guān)工作。于特定銷售活動，安排園藝之不同布置，以配合銷售氣氛。n) 車輛管理

43、制定與落實停車場管理規(guī)，完善停車場的安全管理，保障車輛停放安全，轄區(qū)交通暢順，出入有序，確保車場設(shè)施設(shè)備之運轉(zhuǎn)正常安全，防止事故發(fā)生。管理處將根據(jù)現(xiàn)場情況擬定停車場管理方案與突發(fā)情況之應(yīng)急方案。采用人車分流管理方式，進入小區(qū)的車輛一律停放在車庫。分區(qū)管理各類車輛設(shè)置汽車停放區(qū)、摩托車停放區(qū)、單車停放區(qū)。安排專人負責(zé)車場秩序與巡檢記錄，使車輛停放整齊有序，無亂停亂放。對出入小區(qū)的車輛實行登記制度，靈活運用智能化設(shè)施相結(jié)合管理，盡量避免小區(qū)交通事故與減低車輛被盜率。安排相關(guān)停車場保險以轉(zhuǎn)移管理風(fēng)險。擬定停車場系統(tǒng)與車場設(shè)備之維修保養(yǎng)計劃，安排工程人員進行定期保養(yǎng)工作與巡檢。安排清潔公司負責(zé)車場之清

44、潔工作與溝渠疏通。定期對車道和停車場的指示標志進行檢查與養(yǎng)護補缺。o) 房屋維修管理與日常養(yǎng)護房屋維修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當(dāng)，對保證房屋正常發(fā)揮作用功能，延長使用壽命，能使其保值與增值，是維護業(yè)主利益的根本體現(xiàn)，同時也能提高開發(fā)商的聲譽，也反映出物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和管理質(zhì)量。管理處將根據(jù)現(xiàn)場情況制定房屋管理與巡查保養(yǎng)方案與工作計劃。根據(jù)維修任務(wù)編制年度計劃，按照年度計劃和施工任務(wù)的情況，編制月、季度施工工作計劃并依時落實。嚴格執(zhí)行暨定的工作質(zhì)量標準，按照制定的統(tǒng)籌計劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序體系。管理員在規(guī)定時間每天巡查所負責(zé)的樓宇，對樓宇的主體工程、門窗與裝修工

45、程、樓地面工程、油漆粉飾工程等到進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題與時記錄并作出處理。對樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室基礎(chǔ)、梁板、外墻、空間、地面進行定期檢查維護，對擅自改變房屋規(guī)劃結(jié)構(gòu)、上下水管、亂搭建等行為，即時處理，糾正，并耐心做好勸喻工作，直到恢復(fù)原狀為止。嚴格執(zhí)行暨定的房屋養(yǎng)護質(zhì)量標準進行分項管理。對房屋的公共部位和用戶室的維修做全面記錄，并定時回訪。做好雨季、大風(fēng)、暴雨過后對房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施之完好。p) 物業(yè)管理工作抽查與考核管理定期安排由物業(yè)管理公司對管理處日常工作之抽檢與考核，驗證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。物業(yè)管理公司總經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長，負責(zé)抽檢小

46、組的建立和抽檢工作的組織。物業(yè)管理公司各部門經(jīng)理為組員，抽檢小組成員負責(zé)抽檢工作的實施，根據(jù)公司與管理處制定之服務(wù)標準定期或不定期安排抽查，作為品質(zhì)控制和改善服務(wù)質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)維修養(yǎng)護計劃我們將根據(jù)建筑物本體部位的不同使用情況，通過加強日常維護的力度，得以延長中、大修的周期和減輕維修難度，以最少的維修支出得到最好的維修質(zhì)量，減輕業(yè)主負擔(dān)，使物業(yè)保值、增值，從而達到真正維護業(yè)主利益的目的。我們針對樓宇、公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備制定了如下維修養(yǎng)護計劃：a) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護計劃與實施方案序號項目維修類別劃分日 常 維 修計劃方案實施效果1房屋承重與抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原因造成

47、的結(jié)構(gòu)問題日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕標準實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”，提出方案，委托專業(yè)公司實施；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報請開發(fā)單位處理。安全，正常使用；功能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補；2）外墻面局部滲漏；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新;每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修。由工程維修部負責(zé)組織實施。無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一。3共用屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題

48、，與時維修。由工程維修部負責(zé)組織實施1）無積水，無滲漏；2）隔熱層完好無損；3）避雷網(wǎng)無間斷。4電梯日常巡查每天巡視多遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時同電梯維修單位聯(lián)系維修。由工程維修部電梯維修工負責(zé)巡視，特約電梯維修公司負責(zé)維修。1）安全正常運行、平穩(wěn)；2）機房、橋廂整潔；3）電梯各組成部分安全率100%5機電設(shè)備1）發(fā)電機與水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)；2）日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修。由工程維修部組織實施。1）無故障停電；2）保障安全運行；6共用防盜監(jiān)控與郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)；2）線路的檢修；3）防盜門與郵政信箱的維修養(yǎng)護。每周檢查

49、一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修。由工程維修部負責(zé)組織實施1）系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效；2）郵政信箱與防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無損壞。3）線路無亂搭建。7共用照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修與更新。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修。由工程維修部負責(zé)組織實施1）線路無搭亂接；2）照明燈具正常有效。8消防設(shè)施1）疏散標志的維修與維護；2）室消防栓（箱）的有效維護與檢修；3）煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排隊和維護。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題與時維修。由工程維修部負責(zé)組織實施1）設(shè)施有效，標志清楚，完好無損；2）靈敏、準確報警。9共用通道門、廳、樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門、廳的墻、天棚維護；3

50、）樓間墻面、扶手、踏步的維護。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修。由工程維修部負責(zé)組織實施1）整潔、無缺損，無霉跡；2）扶手完好，無貼痕跡。10共用排煙 管道1）由道橫損壞與導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙每季檢查一遍由工程維修部專業(yè)人員負責(zé)維修。1）排煙通暢。2）不回?zé)煟淮疅?，不漏煙?1上、下水主管1）接口與砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題與時維修。由工程維修部專業(yè)人員負責(zé)維修。上、下水通暢，無滲漏。b) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護計劃與實施方案序號類別日 常 維 修計劃方案實施效果1區(qū)道路進住裝修期與施工期杜絕車輛擠壓人行道，嚴禁在

51、路面拉制砼或砂架污染路面；每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、人行道板進行翻新。由管理員加強裝修督查，嚴禁中高層施工車輛進入?yún)^(qū)道路；翻新工作委托有關(guān)單位實施；減少不必要的路面受污損和破壞；使局部損壞嚴重路面翻新延長壽命，從而使整個道路保持勻衡使用功能。2室外照明燈桿定期刷漆一次；定期清潔燈具一次；每季檢修線路一遍；由工程維修部負責(zé)組織實施實現(xiàn)良好的燈具外觀；照明系統(tǒng)正常啟用；照明設(shè)施線路完好好率達95%以上。3溝渠池井化糞池每半年清理一次；井蓋板每年刷一次漆；防止銹蝕；每季度清理井雜物一次；每年全面維修完善一次。由工程維修部負責(zé)組織實施化糞池?zé)o沉積物，出口暢順；井蓋正常使用，密合；流水通暢。4

52、園林綠地春、夏季各補換3%6%綠地一次，樹木補種春夏各一次，每次3%；對各類花草樹木定期修剪；循環(huán)水每周更換一次；每周清潔園林小品，雕塑一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。由專業(yè)公司按服務(wù)合同規(guī)定標準實施綠草叢，樹木青草，剪切整齊；雕塑、小品完整清潔，流水清潔。5會所每年對圍干墻更新、護欄刷漆，線路檢修，設(shè)備設(shè)施檢修；會所墻二年粉刷一次，其他每年維護一次，設(shè)備設(shè)施線路檢修與其建筑部分維護修理。由工程維修部負責(zé)組織實施各類文娛場所能正常有效使用；場所設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常功效和正常運轉(zhuǎn)，環(huán)境地設(shè)施完好。6停車場每年對損壞多次修補部位進行更新一次；對因施工質(zhì)量問題造成的局部

53、沉陷損壞，5年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在5%。由工程維修部委托相關(guān)施工單位；停車場地面均穩(wěn)衡，有效發(fā)揮功用；使局部損壞嚴重通過翻新延長其使用壽命；場地平整，無積水。7消防設(shè)施與排水管網(wǎng)消防栓與水泵接合器每年油漆一次；消防栓每半年排一次水，檢修一次。由工程維修部負責(zé)組織實施正常有效使用；外觀完好。8公用標志設(shè)施每月清潔標志一次；每半年對標志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護；每半年對標志進行維護一次。由工程維修部負責(zé)組織實施標志清潔美觀；安放穩(wěn)固；標志清晰。9走廊與自行車房每二年粉刷一次；每年油漆護欄一次；每半年檢修一次照明線路；由工程維修部負責(zé)組織實施完全正常使用；美觀完好。10其他共用設(shè)施每年刷油漆

54、一遍；每季度檢查檔土墻項排水溝通暢情況；每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程維修部負責(zé)組織實施設(shè)施安全正常使用；美觀完好。11管理與商業(yè)用房每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備；每半年檢查一次電氣線路；每二年粉刷一次；每年對其他建筑部分維護一次。由工程維修部負責(zé)組織實施整潔、完全，正常使用；設(shè)施、設(shè)備完好。c)共用設(shè)施日常維修計劃與實施方案序號類別日 常 維 修計劃方案實施效果1區(qū)道路每天檢查一遍，隨壞隨修由工程維修部負責(zé)組織實施干凈、無坑洼、無積水、無缺損2室外照明每天檢查一遍，隨壞隨修由工程維修部負責(zé)組織實施燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿與燈座無破損3溝渠池井每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修

55、部負責(zé)組織實施井蓋完好率達100%無缺損，少污積；無堵4園林綠地每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修環(huán)境管理部進行綠化補種，園藝維修綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好5會所每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修部負責(zé)組織實施整潔、完全、場所功能正常有效；無改建、無亂堆放；各項設(shè)施、設(shè)備完好，正常使用；6停車場（不含高層）每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修部負責(zé)組織實施平整、無積水、無缺損、完好率99%以上，標志清晰7消防設(shè)施與排水管網(wǎng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修部負責(zé)組織實施管道早通，無堵塞；無泄露；消防設(shè)施正常有效8公用標志設(shè)施每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修部負責(zé)組

56、織實施標志設(shè)施完好率100%；標志無損壞；9走廊與自行車房每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修部負責(zé)組織實施無亂搭建；整潔、通暢；墻面無破損或污跡。10其他共用設(shè)施每周檢查一遍由工程維修部負責(zé)組織實施1）確保圍欄、檔土墻安全使用；2）確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用11屋宇物業(yè)每周檢查一遍由工程維修部負責(zé)組織實施正常安全使用；各項設(shè)施、設(shè)備完好；無改建。d)共用設(shè)施定期維護計劃與實施方案序號項目維修類別劃分日 常 維 修計劃方案實施效果1房屋承重與抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。1）每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查、防止白蟻與腐蝕性液體的侵害；2）與時了解住戶家庭有無白蟻情況；

57、做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由工程維修部負責(zé)組織實施1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補；2）外墻面局部滲漏；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新（25年周期）1）每年對于較大面積滲漏外墻應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴大與污染墻面；2）每年雨季住戶對外窗臺進行一次密封維護檢查。由工程維修部負責(zé)組織實施1）外墻平整，無滲水；2）整潔統(tǒng)一。3共用屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。1）避雷網(wǎng)每年刷一次銹蝕；2）每年全面修一次屋面隔熱層板，重新勾縫；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年對屋面防水層檢修一次。由工程維修部負責(zé)組

58、織實施1）無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏；2）隔熱層完好無損；3）避雷系統(tǒng)完好。4電梯定期保養(yǎng)項目每月進行二次定期保養(yǎng)由專業(yè)電梯公司實施維修保養(yǎng)。1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常運行；2）確保通過安全監(jiān)督部門檢查。5機電設(shè)備1）發(fā)電機與水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)；2）日常機電設(shè)備零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。1）月檢設(shè)備一次；2）每季開關(guān)靈敏度與開關(guān)緊固件完好情況；3）年檢電源切換與自動保護裝置；4）每季檢修一次發(fā)電機設(shè)備。由工程維修部負責(zé)組織實施1）運轉(zhuǎn)正常、安全；2）設(shè)備完好率100%6共用防盜監(jiān)控與郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)；2）線路的檢修；

59、3）防盜門與郵政信箱的維修養(yǎng)護。1）每月對系統(tǒng)進行一次維護檢修（含線路）2）每年對防盜門噴漆一次；3）每年對防盜門與信箱進行一次緊固維護。由工程維修部負責(zé)組織實施。1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線路正常；3）設(shè)施美觀，整潔；7共用照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修與更新。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。由工程維修部負責(zé)組織實施1）線路無老化；2）照明燈具正常使用照明完好。8消防設(shè)施1）疏散標志的維修與維護；2）室消火栓（箱）的有效維護與檢修；3）煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排隊和維護。1）每月檢查一次煙、溫感報警系統(tǒng)完好情況；2）每半年進行一次煙感試驗；3）每年對消防箱油漆一遍，

60、并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉由消防、機電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負責(zé)實施；1）設(shè)施完好率100%；2）報警系統(tǒng)靈敏有效。9共用通道門、廳、樓梯間1）共用地面的維修改造；2）共用通道、門廳的墻、天棚維護；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護。1）每半年對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地磚；2）每二年刷新一次通道門廳與梯間墻壁在棚、護手與欄桿；3）每年全面維護一次樓梯踏步，對空鼓、開裂、破損等進行修復(fù)。由工程維修部負責(zé)組織實施美觀完好、整潔，清爽。10共用排煙管道1）由道橫損壞與導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。每半年對屋面出煙口蓋板與防護罩進行一次維護。由工程維修部負責(zé)組織實施排