房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)課件

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)2022/8/5房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第1頁，共140頁。本節(jié)內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點及作用房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序房地產(chǎn)市場主要內(nèi)容和方法調(diào)查報告的撰寫房地產(chǎn)市場預(yù)測房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第2頁，共140頁。6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)查概述什么是房地產(chǎn)市場調(diào)查？以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第3頁，共140頁。6.1.1 房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點調(diào)研的內(nèi)容廣泛具有很強(qiáng)的針對性調(diào)研方法多樣性調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第4頁，共140頁。6.1.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用發(fā)現(xiàn)新

2、的市場機(jī)會，規(guī)避市場的風(fēng)險 掌握消費者的意向和動態(tài) 目標(biāo):不斷開拓市場，提高市場占有率 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第5頁，共140頁。6.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序調(diào)研目的、搜集資料信息、制訂調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計、資料分析、做出結(jié)論和提出建議房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第6頁，共140頁。三個階段：調(diào)查準(zhǔn)備階段：初步情況分析、非正式調(diào)查正式調(diào)查階段：制定調(diào)查方案、現(xiàn)場實地調(diào)查分析總結(jié)階段：資料寄出分析、統(tǒng)計推斷、撰寫報告房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第7頁，共140頁。階段一 ：調(diào)查準(zhǔn)備階段初步情況分析調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場調(diào)研？通過調(diào)研要解決哪些問題？有關(guān)調(diào)研結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用？ 房地產(chǎn)市場調(diào)

3、查(1)第8頁，共140頁。非正式調(diào)查(1) 研究搜集的信息材料(2) 與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話(3) 了解市場情況房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第9頁，共140頁。階段二：正式調(diào)查階段制訂調(diào)查方案 （1）擬定調(diào)研計劃書 （2）確定調(diào)查主題、方法 （3）準(zhǔn)備調(diào)查表格房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第10頁，共140頁。四種調(diào)研表格：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表 房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表 房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表 房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第11頁，共140頁。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他

4、具體情況和調(diào)研日期等項目。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第12頁，共140頁。房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)?、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項目。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第13頁，共140頁。房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1

5、)第14頁，共140頁。房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第15頁，共140頁?，F(xiàn)場實地調(diào)查（1）組建項目團(tuán)隊 （2）收集材料房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第16頁，共140頁。階段三：分析總結(jié)階段資料匯總整理、統(tǒng)計和分析最后環(huán)節(jié)：報告撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第17頁，共140頁。課堂討論：昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查討論：（1）調(diào)查哪些內(nèi)容？（2）要如何來開展調(diào)查工作？房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第18頁，共140頁。6.3 房地產(chǎn)市場調(diào)查

6、主要內(nèi)容和方法調(diào)查主要內(nèi)容常用調(diào)查方法房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第19頁，共140頁。6.3.1 房地產(chǎn)市場調(diào)查主要內(nèi)容點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場) 線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境) 體回復(fù)到點、線和面 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第20頁，共140頁。（1）點單個樓盤對單個樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ) 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第21頁，共140頁。單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項：第一項是分析樓盤的地理位置 第二項是分析產(chǎn)品 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第22頁，共140頁。三信金鼎廣場房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第23頁，共140頁。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第24頁，共140頁。周邊環(huán)境分析商場：步行街、

7、鎮(zhèn)海街道、武夷商業(yè)街金融：工商銀行、電信文獻(xiàn)東路營業(yè)、農(nóng)業(yè) 銀行、郵政儲蓄學(xué)校：市實驗小學(xué)、藍(lán)天雙語幼兒園、丹丹 藝術(shù)培 訓(xùn)中心、勞動就業(yè)培訓(xùn)中心、電力技術(shù)培中 心休閑娛樂：上島咖啡、愛華賓館廟宇： 文峰天后宮房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第25頁，共140頁。交通狀況分析3路、8路、18路、 10 路、23路等公交車房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第26頁，共140頁。項目規(guī)劃： 占地面積1.569萬平方米，總建筑面積超過13萬平方米。項目由3棟高30層的塔樓、5層商業(yè)裙樓和3層地下室組成，其中3棟塔樓高度達(dá)100米，建成后將成為莆田市第一高樓。規(guī)劃地下室一、二層為大型賣場(已簽約沃爾瑪)，地下三層為停車場(34

8、8個車位)；地上一至五層為大型休閑購物中心；第六層為架空層和空中花園；第七至三十層為高級住宅。配套設(shè)施： 三信金鼎廣場262套高級住宅采用了莆田首創(chuàng)、全國技術(shù)領(lǐng)先的五大“科技環(huán)保節(jié)能體系”，包括家居智能化系統(tǒng)、健康直飲水系統(tǒng)、中空玻璃、外墻保溫系統(tǒng)和中央供熱系統(tǒng)等房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第27頁，共140頁。第三項是剖析價格組合第四項是了解廣告策略 第五項是銷售執(zhí)行 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第28頁，共140頁。價格東百.三信金鼎廣場以6288的開盤價傲視全城，同比于同處中心板塊的名殿.女人街的4888，也高出了將近1400塊，相比于近期開盤的鳳達(dá)花園的3889整整高出了兩千三百多。 三信金鼎廣場自然

9、格外得到廣大莆田市民的認(rèn)可，三信金鼎廣場2號樓在春節(jié)前就全部被買走，3號樓也是在開盤當(dāng)天短短2個多小時內(nèi)就銷售了三分之二。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第29頁，共140頁。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第30頁，共140頁。（2）線和面區(qū)域市場 區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第31頁，共140頁。區(qū)域分析 在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第32頁，共140頁。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第33頁，共140

10、頁。區(qū)域產(chǎn)品 主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第34頁，共140頁。市中心樓盤大唐廣場房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第35頁，共140頁。正榮 時代廣場房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第36頁，共140頁。城東片區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第37頁，共140頁。城南片區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第38頁，共140頁。城西片區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第39頁，共140頁。城北片區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第40頁，共140頁。需求特征 是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，

11、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好，需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第41頁，共140頁。（3）體宏觀環(huán)境 對點、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查做得更活更深入。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第42頁，共140頁。房地產(chǎn)市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第43頁，共140頁。第二節(jié) 調(diào)研的內(nèi)容：房地產(chǎn)市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、房地產(chǎn)市場需求調(diào)研、房地產(chǎn)市場供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容。 房地產(chǎn)市場

12、調(diào)查(1)第44頁，共140頁。房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為產(chǎn)提的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制因素。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第45頁，共140頁。房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 房地產(chǎn)市場需求既可以是特定房地產(chǎn)市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。 市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第46頁，共140頁。(一) 房地產(chǎn)消費者調(diào)研(1)消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢(2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等房地產(chǎn)市場

13、調(diào)查(1)第47頁，共140頁。上海、南京、杭州三地房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 調(diào)查顯示，三大城市房地產(chǎn)市場漸趨平穩(wěn)，自住型消費剛性需求增加，所占比重高達(dá)75，僅6的市民購房是為了投資。 另有14的市民為父母或兒女購房，5的市民購買了第二處住房。購房自住的現(xiàn)象在上海尤為突出，超過八成的消費者提及。由此可見，自住型消費在市場上唱主調(diào)。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第48頁，共140頁。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第49頁，共140頁。(3)消費者的經(jīng)濟(jì)來源和經(jīng)濟(jì)收入水平(4)消費者的實際支付能力(5)消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價格、服務(wù)等方面的要求和意見等 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第50頁，共140頁。對比調(diào)查中顯示的三地居

14、民在過去半年內(nèi)家庭月總收入狀況：上海居民家庭月總收入平均為12551元/月，南京平均8311元/月，杭州平均6654元/月；上海、南京、杭州市民心中可承受的購房總價分別是當(dāng)?shù)鼐用窦彝ツ晔杖氲?.11倍、4.312倍和8.08倍。由此可見，上海、杭州人對房價的承受能力較強(qiáng)，購買力大，南京人對房價的承受能力相對較低，購買力較差。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第51頁，共140頁。數(shù)據(jù)顯示，在上海、南京、杭州三地居民心中，可承受的購房總價為：上海107.1萬，南京43萬，杭州59.7萬；可承受的購房單價集中在上海7000元/平方，南京4000元/平方，杭州5800元/平方。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第52頁，共

15、140頁。在對房屋的要求上，三大城市居民偏愛小高層（7-11層）（提及率為46）和多層建筑（1-6層）（提及率為42），三地居民對高層建筑興趣較低，只有10的人提及，三地居民選擇別墅型的奢華住宅則占比重僅為2%。橫向比較，南京居民更喜歡1-6層的多層建筑，提及率占58，而杭州居民和上海居民則更喜歡7-11層的高層，提及率分別為52和50。在住房面積和戶型上，總體來說，81100平方、兩房一廳及三房一廳戶型的住房最受追捧。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第53頁，共140頁。(二) 房地產(chǎn)消費動機(jī)調(diào)研房地產(chǎn)消費動機(jī)就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。房地產(chǎn)消費動機(jī)是激勵房地產(chǎn)消費者

16、產(chǎn)生消費行為的內(nèi)在原因。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機(jī)的因素，消費者購買動機(jī)的類型等。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第54頁，共140頁。(三) 房地產(chǎn)消費行為調(diào)研(1)消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類(2)消費者對房屋設(shè)計、價格、質(zhì)量及位置的要求(3)消費者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象(4)房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第55頁，共140頁。在全國范圍內(nèi)的各大房地產(chǎn)開發(fā)商中，萬科集團(tuán)在三地居民中的認(rèn)知度最高，有20的市民提及。其中上海市民認(rèn)知度最高的三大開發(fā)商分別是萬科（46）、綠地（10）和大華（8），南京市民認(rèn)知度最高三大的開發(fā)商分別是萬

17、科（5）、棲霞建設(shè)（5）和人恒（4），杭州市民認(rèn)知度最高三大的開發(fā)商分別是綠城（33）、綠洲（10）和萬科（8）。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第56頁，共140頁。房地產(chǎn)市場供給調(diào)研 房地產(chǎn)市場的供給是指在某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)研以下幾個方面： 行情調(diào)研 ；現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度； 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第57頁，共140頁。 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第58頁，共140頁。房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研 房地產(chǎn)市場營銷活動

18、是一系列活動的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、促銷、廣告等活動。因此房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研應(yīng)圍繞這些營銷組合要素展開。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第59頁，共140頁。(一) 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研 (二) 房地產(chǎn)價格調(diào)研 (三) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 (四) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第60頁，共140頁。(一) 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第61頁，共140頁。對競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括(1)競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況；(2)競爭企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會信譽(yù)；(3)競爭企業(yè)所采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品

19、的開發(fā)情況；(4)對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的分析、預(yù)測等。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第62頁，共140頁。對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：(1)競爭產(chǎn)品的設(shè)計、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況；(2)競爭產(chǎn)品的市場定價及反應(yīng)狀況；(3)競爭產(chǎn)品的市場占有率；(4)消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第63頁，共140頁。(二) 房地產(chǎn)價格調(diào)研(1)影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是國家價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響； (2)房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢；(3)房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大??；房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第64頁，共140頁。(4)開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量

20、的影響；(5)國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格；(6)開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第65頁，共140頁。(三) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研廣告促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個問題。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括：(1)房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇；(2)房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第66頁，共140頁。(3)房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研；(4)房地產(chǎn)商品廣告計劃和預(yù)算的擬定；(5)房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；(6)人員促銷的配備狀況；(7)各種營業(yè)推廣活動的租售績效。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第67頁，共

21、140頁。(四) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研(1)房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；(2)房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；(3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；(4)房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第68頁，共140頁。6.3.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法房地產(chǎn)市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第69頁，共140頁。（一） 按調(diào)研對象劃分 普查 重點調(diào)研 抽樣調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第70頁，共14

22、0頁。普查普查是對調(diào)研對象總體所包含的全部單位進(jìn)行調(diào)研。 可能獲得非常全面的數(shù)據(jù)。工作量大很大。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第71頁，共140頁。重點調(diào)研重點調(diào)研是以有代表性的單位或消費者作為調(diào)研對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。 被調(diào)研的對象數(shù)目不多重點對象的選擇房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第72頁，共140頁。抽樣調(diào)研抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對象全體（總體）中選擇若干個具有代表性特征的方法。 抽樣調(diào)研大體上可分為兩大類：一是隨機(jī)抽樣，二是非隨機(jī)抽樣。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第73頁，共140頁。隨機(jī)抽樣隨機(jī)抽樣最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會，這們的事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)研的樣

23、本的結(jié)果來推斷母體的情況。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第74頁，共140頁。非隨機(jī)抽樣非隨機(jī)抽樣是指市場調(diào)研人員在選取樣本是并不是隨機(jī)選取而是先確定某個標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機(jī)會并不是相等的。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第75頁，共140頁。（二） 按調(diào)研方法劃分 訪問法 觀察法 實驗法定性研究法房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第76頁，共140頁。訪問法訪問法是通過直接詢問被調(diào)查者的方式了解市場情況和客戶需求的一種方法。這是最常用的市場調(diào)研方法?？茖W(xué)設(shè)計調(diào)研表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第77頁，共140頁。調(diào)研形式人員訪問電話訪問郵寄訪問網(wǎng)上訪問留置問卷

24、訪問房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第78頁，共140頁。人員訪問優(yōu)點 最具彈性 回收率高 有利于溝通缺點 成本高 受地域影響比較明顯 受訪者無法對問題進(jìn)行過多的思考 容易被訪問員誘導(dǎo)房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第79頁，共140頁。電話訪問電話調(diào)查的優(yōu)點 時間短 受訪問員影響小電話調(diào)查的缺點 無法展示產(chǎn)品 不能深入訪問 不易取得受訪者的合作房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第80頁，共140頁。網(wǎng)上調(diào)查網(wǎng)上調(diào)查是借助于聯(lián)機(jī)網(wǎng)絡(luò)、計算機(jī)通訊和數(shù)字交互式媒體實現(xiàn)研究目的的市場調(diào)查方法。網(wǎng)上調(diào)查的大規(guī)模發(fā)展源于20世紀(jì)90年代。網(wǎng)上調(diào)查具有自愿性、定向性、及時性、互動性、經(jīng)濟(jì)性與匿名性。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第81頁，共140頁。優(yōu)

25、點：組織簡單；費用低廉；客觀性好不受時空與地域限制；速度快缺點：網(wǎng)民的代表性存在有不準(zhǔn)確性網(wǎng)絡(luò)的安全性不容忽視受訪對象難以限制房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第82頁，共140頁。按照調(diào)查者組織調(diào)查樣本的行為，網(wǎng)上調(diào)查可以分為主動調(diào)查法與被動調(diào)查法按照網(wǎng)上調(diào)查采用的技術(shù)，網(wǎng)上調(diào)查可以分為站點法、電子郵件法、隨機(jī)IP法和視訊會議法房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第83頁，共140頁。留置問卷調(diào)查留置問卷調(diào)查的優(yōu)點 回收率高 有利于受訪者獨立思考回答問題留置問卷調(diào)查的缺點 費用高 空間范圍小房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第84頁，共140頁。調(diào)研表的設(shè)計一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么。 二是按照所需

26、搜集的信息，寫出一連串的問題，并確定每個問題的類型。 三是按照問題的類型、難易程度，選擇題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第85頁，共140頁。四是選擇一些調(diào)研者作調(diào)研表的初步測試，請他們先做題，然后召開座談會或個別談話，征求意見。五是按照測試結(jié)果，再對調(diào)研表作必要修改，最后得出正式調(diào)研表。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第86頁，共140頁。調(diào)研表設(shè)計注意事項 一是問題要短。二是調(diào)研表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。三是問題中不要使用太專門的術(shù)語。四是問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第87頁，共140頁。觀察法觀察法是

27、指調(diào)研人員不與被調(diào)研者正面接觸，而是在旁邊觀察的調(diào)研方法。這樣被調(diào)研者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)研效果也較理想。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第88頁，共140頁。觀察法形式直接觀察法實際痕跡測量法 行為記錄法 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第89頁，共140頁。實驗法實驗法是指將調(diào)研范圍縮小到一上比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗后得出一定結(jié)果，然后再推斷出樣本總體可能的結(jié)果的調(diào)研方法。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第90頁，共140頁。定性研究法焦點小組座談法深度訪談法投影技法房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第91頁，共140頁。調(diào)研規(guī)模與技術(shù)條件 樣本數(shù)的份量 樣本涵蓋面的廣度 問題涵蓋面的廣度 調(diào)研的深度 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第92

28、頁，共140頁。調(diào)研制度每日例會制度 調(diào)研日記制度 晝考夜談 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第93頁，共140頁。問卷設(shè)計基本要求：調(diào)查主體明確、重點突出問卷設(shè)計要求房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第94頁，共140頁?；窘Y(jié)構(gòu)：1、問卷的名稱 問卷的名稱應(yīng)簡明扼要，概括專項調(diào)查的主題，以使被調(diào)查者明確主要的調(diào)查內(nèi)容和調(diào)查目的。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第95頁，共140頁。問卷標(biāo)題：某某地區(qū)居民住房狀況調(diào)查問卷編號房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第96頁，共140頁。尊敬的先生女士：您好!我是XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的市場調(diào)研員，感謝您在百忙之中接受我們的采訪！我們正在開展一項關(guān)于XX市居民購房消費的市場調(diào)查，以便了解您的住房需求

29、。您提供的所有意見和資料都將被絕對保密，感謝您的合作！ 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第97頁，共140頁。2、被調(diào)查者的基本情況 包含的內(nèi)容有：性別、年齡、家庭人口、婚姻狀況、文化程度、職業(yè)、工作地點、收入、上下班交通工具房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第98頁，共140頁。消費者背景資料（我們鄭重承諾：客戶以下個人資料將嚴(yán)格保密絕不外泄?。?、性別 男 女 2、年齡 25歲以下 2530歲 31-40歲 41-50歲 50歲以上3、學(xué)歷 博碩士研究生 本科 大專 大專以下4、您的家庭人口共 人5、在購買住房時，您是：最終決策者 參與決策者 不參與決策者房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第99頁，共140頁。6、您估算您的家庭

30、月收入大約是多少？10000元以上 900110000元 80019000元 70018000元 60017000元 50016000元 40015000元 30014000元 20013000元 2000元以下 7、您的工作地點？房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第100頁，共140頁。8、你平時的出行工具是？私家車摩托車 自行車公交車出租車 其他9、您現(xiàn)在擔(dān)任的職務(wù)？ 政府高級公務(wù)員 高級科研人員 企業(yè)高管 企業(yè)中層 下崗待業(yè)者 普通職員 私企業(yè)主 政府普通公務(wù)員 其它（請說明） 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第101頁，共140頁。3、調(diào)查問卷的主體內(nèi)容 一是人們的行為，包括對被調(diào)查者本人的行為或通過被調(diào)查者了

31、解他人的行為。如對消費者的消費行為進(jìn)行專項調(diào)查，就要調(diào)查消費者的具體消費行為。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第102頁，共140頁。二是人們的行為后果，如對開征利息稅社會效應(yīng)專項調(diào)查，就要對被調(diào)查者調(diào)查開征利息稅后對其實際收入的影響、開征利息稅后將如何處置在銀行的存款等。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第103頁，共140頁。三是人們的態(tài)度、意見、感覺、偏好等。如進(jìn)行下崗職工再就業(yè)意向?qū)ｍ椪{(diào)查，就要調(diào)查目前是否有就業(yè)愿望、不愿再就業(yè)的原因、未能就業(yè)的原因、現(xiàn)在尋找工作的方式、希望從事哪些新工作、對政府及有關(guān)部門實施的再就業(yè)工程的要求或建議等。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第104頁，共140頁。一、購房計劃1、您現(xiàn)在居住

32、的住房屬于？自購商品房單位分房政府福利房自建房租房其他2、您對您現(xiàn)在的居住條件是否滿意？滿意比較滿意一般 不太滿意極不滿意3、您預(yù)計在什么時間購買新住房？ 今年12年內(nèi) 23年內(nèi)3年以后暫無購房計劃房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第105頁，共140頁。4、您如果購買新住房，主要用途是？度假時臨時住所 長期居家 投資出租炒賣（低價買入，高價賣出）其它（請說明）5、請問您喜歡以下哪種物業(yè)類型？獨立別墅聯(lián)體別墅多層住宅小高層住宅高層住宅6、您喜歡哪種戶型結(jié)構(gòu)？平面戶型躍式戶型 錯層戶型 復(fù)式戶型房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第106頁，共140頁。二、功能設(shè)計要求21、您在選擇住房時比較看重的因素主要有？（選出您覺得最

33、重要的15項）片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 小區(qū)規(guī)模 發(fā)展商的信譽(yù)和實力 價格物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境小區(qū)周邊環(huán)境交通配套小區(qū)內(nèi)生活配套智能化系統(tǒng)子女教育問題建筑風(fēng)格戶型結(jié)構(gòu) 房屋景觀與朝向保值升值潛力 其它（請說明）房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第107頁，共140頁。22、您喜歡哪種建筑風(fēng)格的小區(qū)？ 中國古典風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 現(xiàn)代簡潔風(fēng)格 美式風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑風(fēng)格 川西民居建筑風(fēng)格 其它（請說明） 23、您喜歡什么樣的小區(qū)環(huán)境設(shè)計主題？ 以水景為主題 以大面積園藝綠化為主題 以運動、健康為主題 以大型社區(qū)中心廣場為主題 無須特別風(fēng)格，有綠化即可 其它（請說明） 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第108頁，共140頁。4、

34、作業(yè)證明的記載 所謂作業(yè)證明的記載，是指要在調(diào)查問卷的最后注明調(diào)查員的姓名、訪問日期、訪問時間等。如有必要，還需注明被調(diào)查者的姓名、單位或家庭住址、電話等，以便于審核和進(jìn)一步追蹤調(diào)查。當(dāng)然對于涉及被調(diào)查者隱私的問卷，則視情況可以考慮上述內(nèi)容是否不列入。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第109頁，共140頁。訪問員姓名：起始時間：時分終止時間：時分訪問地點：客戶簽名： 客戶聯(lián)系方式： 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第110頁，共140頁。5、問卷說明 一份完整的專項調(diào)查問卷，還應(yīng)包括必要的問卷說明，通常包括：（1）調(diào)查的目的和意義；（2）指標(biāo)解釋、調(diào)查須知及其他事項說明等；（3）如涉及需為被調(diào)查者保密的內(nèi)容，必須指

35、明予以保密，不對外提供等，以消除被調(diào)查者的顧慮。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第111頁，共140頁。再一次感謝您的支持！訪問員聲明 我特此聲明：此份問卷是根據(jù)我所接受的訪問指示所做的準(zhǔn)確的完整的訪問，若有假，我所做的所有問卷都作廢，并賠償委托方的損失。訪問員簽名：日期： 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第112頁，共140頁。問題類型：開放式問題封閉式問題半開放式問題房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第113頁，共140頁。您喜歡哪種戶型結(jié)構(gòu)？平面戶型躍式戶型錯層戶型復(fù)式戶型您心目中理想的房地產(chǎn)品牌是哪幾個：房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第114頁，共140頁。您最關(guān)注的室內(nèi)設(shè)施：（ ）（可多選，若上述沒有您的選擇，請?zhí)顚懀?A. 寬

36、帶網(wǎng)絡(luò) B. 有線電視 C. 冬日供暖 D. 供水供氣供電 E. 排廢系統(tǒng) F. 安全系統(tǒng) G.其它 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第115頁，共140頁。需要注意的問題：1、問卷要編碼。目的是滿足專項調(diào)查數(shù)據(jù)處理的需要。對此，切不可忽視；2、目的要明確、重點要突出、內(nèi)容要簡潔，避免可有可無的問題；3、提問自然、用詞準(zhǔn)確、通俗易懂、適合被調(diào)查者身份、易為被調(diào)查者接受與合作；4、要充分考慮到分析和研究的需要。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第116頁，共140頁。6.4 調(diào)查報告的撰寫（1）客觀、真實、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果； （2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出； （3）文字精練，用語中肯； （4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，

37、可歸納為要點； （5）報告后附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （6）報告完整，印刷清楚美觀。 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第117頁，共140頁。 小思考你如何對住房消費市場與一般耐用消費品市場進(jìn)行市場調(diào)查？兩者的市場調(diào)查有何區(qū)別？房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第118頁，共140頁。房地產(chǎn)與一般耐用消費品市場調(diào)研的區(qū)別市場調(diào)研的內(nèi)容不同 市場調(diào)研的方法不同 市場凋研的對象不同 房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第119頁，共140頁。6.5 房地產(chǎn)市場預(yù)測定性預(yù)測法定量預(yù)測法房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第120頁，共140頁。6.5.1 定性預(yù)測法集合意見法專家意見法顧客意見法市場因子推演法房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第121頁，共140頁。集合意見法經(jīng)理人員集合意見法 由企業(yè)經(jīng)理與營銷有關(guān)或熟悉市場情況的各部門經(jīng)理（市場經(jīng)理、銷售經(jīng)理、采購經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、市場研究部門負(fù)責(zé)人等），讓他們對市場發(fā)展作出判斷房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第122頁，共140頁。銷售人員集合意見法把所有銷售人員（包括代理商、經(jīng)銷商等）召集起來或通過發(fā)預(yù)測表的形式，對各銷售人員意見交易集中預(yù)測的一種方法。房地產(chǎn)市場調(diào)查(1)第123頁，共140頁。預(yù)測結(jié)果可通過討論形式直接得出結(jié)果，也可以使用“三點法”，即由每個人列出最高銷售額、最可能銷售額、最低銷售額及其發(fā)生概率，通過計算得出預(yù)測值。房地