房地產(chǎn)設(shè)計階段成本控制細則125頁（圖文并茂）

1、設(shè)計階段成本控制細則集團設(shè)計部公司近幾年的發(fā)展與經(jīng)驗教訓(xùn) 萬惡的設(shè)計部PK 萬惡的成本部二、組團規(guī)劃中的成本控制；一、規(guī)劃對施工的成本控制；三、建筑層高中的成本控制；四、非可售面積的成本控制；五、地下停車庫的成本控制；六、機電設(shè)計中的成本控制。組團規(guī)劃規(guī)劃對施工建筑層高非可售面積地下停車庫規(guī)劃成本控制導(dǎo)則支護成本控制土方成本控制基礎(chǔ)成本控制前后樓夾角前后樓間距地下室配套用房面積架空層面積地上配套設(shè)施面積醫(yī)療配套教育配套物業(yè)用房社區(qū)用房不可租售地下室面積總體布局層高及凈高覆土厚度停車效率層數(shù)及格局地庫選型頂板荷載機電設(shè)計一、規(guī)劃對施工的成本控制規(guī)劃對施工支護成本控制土方成本控制基礎(chǔ)成本控制1、在

2、施工方案中充分考慮規(guī)劃布局，結(jié)合單體、地下建筑、施工計劃、塔吊布局之間的 關(guān)系對成本有一定的節(jié)約。2、施工場地的安排合理，減少物品搬運次數(shù)。3、加強施工管理，減少損耗。1.支護成本土地固有物規(guī)劃分期其他設(shè)計因素控制基坑支護經(jīng)濟性總原則1.基坑支護應(yīng)綜合考慮工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、各種作用、邊坡高度臨近建(構(gòu))筑物、環(huán)境條件、施工條件和工期等因素，因地制宜、合理設(shè)計、精心施工。2.當工程條件許可時，應(yīng)優(yōu)先采用自然放坡法。3.當不具備自然放坡條件時，應(yīng)對可選擇的支護方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較和選型。4.對開挖后不穩(wěn)定或欠穩(wěn)定的邊坡，應(yīng)根據(jù)邊坡的地質(zhì)特征和可能發(fā)生的破壞等情況采取自上而下，分段跳槽，及時支護的

3、逆作法或部分逆作法施工，嚴禁無序大開挖，大爆破作業(yè)。5.不應(yīng)在邊坡潛在塌滑區(qū)超量堆載，危及邊坡穩(wěn)定和安全。6.邊坡工程的臨時性排水措施應(yīng)滿足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有條件時宜結(jié)合邊坡工程的永久性排水措施進行。7.邊坡工程開挖后應(yīng)及時按設(shè)計實施支護結(jié)構(gòu)或采取封閉措施，避免長期裸露，降低邊坡穩(wěn)定性。地下室開挖支護形式成本：放坡土釘墻錨索支護樁錨支護樁錨+內(nèi)支撐。支護應(yīng)首選放坡形式，支護形式需要多方案比較。優(yōu)選方案放坡垂直支護案例： 對場地內(nèi)及周邊必須保留物、施工臨時物的退讓，使建筑物基坑開挖時具備自然放坡距離要求，避免產(chǎn)生支護費用。場地內(nèi)、周邊必須保留物：保留樹、已建成道路、已建成建筑

4、、地下無法遷移的保留 物、地上無法遷移的保留物施工臨物：臨時電、臨時水、料場等。案例：1.1 土地固有物產(chǎn)生的支護成本地下車庫施工臨時電線桿地下車庫施工臨時電線桿地下車庫坡道前期施工策劃時，未考慮周全，地下車庫缺少坡道考慮，施工臨時電架設(shè)后，地庫出圖開挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改為護坡樁支護增加成本約70萬元。施工策劃階段方案施工實施階段方案1.2 規(guī)劃分期中因考慮的支護成本X減小基坑開挖深度在土方平衡的前提下，盡量提高室外地坪標高 降低地下室層高 在滿足規(guī)范要求的前提下盡量減小主樓地下室埋深 多層洋房條件允許時采用半地下室地庫平面盡量規(guī)則 減小圍護長度，例如魚骨式地庫基坑圍護總長度比

5、方形地庫增加較多控制主樓地下室與地庫底板高差 避免地庫中間的主樓地下室需要采取基坑圍護措施（土體側(cè)壓力可能使主樓樁基斷裂）例如軟土地區(qū)高差控制在1.2米以內(nèi)雙層地下室 兼顧地庫內(nèi)的利用率及規(guī)劃車位指標控制要求，可考慮負二層內(nèi)退一跨的方案處理埋深較深的地下室 （如局部雙層地下室）盡量離河道和市政道路遠一些1.3 其他設(shè)計因素對支護成本的影響示范區(qū)的范圍劃定與地庫開挖 考慮示范區(qū)快速施工，進度要求，在前期劃定示范區(qū)時與地庫設(shè)計通盤考慮，合理規(guī)劃施工圍護界面2、土方成本控制2.1 嚴格控制土方量、做到場地自平衡2.2 前期做好場地設(shè)計，力求少開完，控制挖、填方量。2.3.1.在方案設(shè)計階段即組織設(shè)計

6、院對土方的平衡進行方案設(shè)計，督導(dǎo)土建設(shè)計院保持對方案設(shè)計的土方進行階段性的復(fù)核；2.3.2.充分理解和利用各開發(fā)地域?qū)貎?nèi)外高程設(shè)計的不同要求，除一、二線城市外，三、四線城市，尤其是丘陵較多地區(qū)、山區(qū)城市，對場地內(nèi)外的完成面標高控制是比較有彈性的?？梢猿浞掷谜邨l件，盡量拔高基地內(nèi)建筑的0.00的絕對標高，為地下空間地面化創(chuàng)造條件；12.3.土方平衡設(shè)計督導(dǎo)導(dǎo)則編制說明：1.基地內(nèi)較高的海拔高度，可以設(shè)置側(cè)壁開敞地下室，減小開挖基坑和地下設(shè)備投入，有采光通風地下室更受市場歡迎。除當?shù)匾?guī)劃部門有明確規(guī)定基地與周邊城市道路高差的地區(qū)外，都可以考慮抬高基地標高。2.4.1.方案階段的土方平衡方案

7、設(shè)計，應(yīng)由項目公司成本部參與編制土方專項成本測算表，并作為向集團申報評審會的材料內(nèi)容之一，并存檔備案；2.4.2.在山地丘陵地區(qū)城市的項目開發(fā)中，土方平衡在建設(shè)全過程成本中所占比重會明顯增大，其影響會向后延伸到基礎(chǔ)、基坑維護、擋土墻、護坡等一系列后續(xù)工程中去，因此，在山地或丘陵地區(qū)項目成本測算中，土方平衡成本應(yīng)作為一個專項進行審查；2.4.3.在一二線城市的開發(fā)實際中，由于其城市管理越來越重視環(huán)境保護，土方的運輸和傾倒單價越來越高，有鑒于此，建議在分期開發(fā)的計劃制定過程中，要求工程部根據(jù)不同場地開發(fā)順序，編制土方運輸存放優(yōu)化方案，減少成本支出。12.4.土方平衡設(shè)計的優(yōu)化管理導(dǎo)則編制說明：1.

8、華東區(qū)域某項目，2011年土方運輸成本已經(jīng)從2010年合同約定的80塊/m，上升至100塊/m，只能采用總包和開發(fā)公司共同承擔漲價部分成本的方式來解決，且項目被當?shù)爻枪懿块T處罰、短時間內(nèi)強制清除帶來的成本支出也很可觀。2.5.1.地下室頂板的景觀堆土，應(yīng)強制采用地下室局部抬高方式解決，頂板覆土厚度不允許出現(xiàn)超出項目實施地域綠地率覆土厚度最小規(guī)定的情況，一般按照最大覆土1.5m厚度控制，禁止在地下室頂板上直接堆坡造景的設(shè)計。2.5.2.在地下室頂板設(shè)計標準中，明確要求加入地下室頂板排水設(shè)計的內(nèi)容，優(yōu)先通過上翻梁預(yù)留排水孔、頂板結(jié)構(gòu)找坡排水的方式排除頂板積水，可以減少覆土層內(nèi)專用排水板或其他后加排

9、水構(gòu)造措施的費用；2.5.3.在政策允許的地區(qū)，優(yōu)先考慮抬高地下室標高的做法，控制地下室底標高抬高至地下水線以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。2.5.設(shè)計全過程土方平衡措施2.6減小基坑開挖深度（同基坑部分）2.7多層無地下室基礎(chǔ)根據(jù)回填后的場地地坪控制樁頂標高，避免承臺開挖深度過大2.8 合理安排工程分期和施工組織，避免“先填后挖”2.9 盡量減小地庫頂板覆土厚度依山就勢，經(jīng)濟、合理地布置建筑充分利用地形特點，有效減少地基處理費用，提升環(huán)境品質(zhì)居住區(qū)內(nèi)道路順應(yīng)地勢起伏，有效減少場平土方量；因地制宜，合理利用地形1234，市政路高于場地標高；充分利用高差設(shè)計地下室空間，形成地下商業(yè)街

10、，減少挖方填方的成本。因地制宜，合理利用地形利用原有地形中的洼地部分設(shè)計成地下商業(yè)街與市政道路相連接的室外地坪3、基礎(chǔ)成本控制根據(jù)地勘報告，對單體、地庫進行綜合布局，避開基礎(chǔ)前期處理費用較高的規(guī)劃。3.1、勘察報告審查與咨詢，合理取值盡量挖掘場地土的工程力學(xué)性能；例如通過壓板試 驗等補充測試手段，直接實測承載力，減少相關(guān)參數(shù)經(jīng)驗推算存在的誤差值；3.2、優(yōu)先選擇施工簡單，成本低廉的天然基礎(chǔ)（獨立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)）方案， 在必須選用樁基的情況下，優(yōu)先選用管樁，其次是鉆孔樁、沖孔樁與人工挖孔樁；3.3、塔樓與裙樓地下室的柱底內(nèi)力相差懸殊，應(yīng)分別選擇不同的基礎(chǔ)形式，不得簡單統(tǒng)一 ，造成裙樓地

11、下室基礎(chǔ)選型不合理；3.4、在初步設(shè)計階段，設(shè)計院應(yīng)提供基礎(chǔ)選型的經(jīng)濟型報告，不得少于三種基礎(chǔ)形式的比 對。3.5、合理安排開發(fā)順序，在前期基坑開挖時應(yīng)考慮到對后期建設(shè)基礎(chǔ)避免基底土被擾動3.6抬高場地標高、降低地下室層高、采用半地下室等，減少基礎(chǔ)抗浮成本；3.7 主體建筑物（特別是高層）避開溶洞等不利地質(zhì)條件，盡量避開較深的河塘、暗浜等不良地質(zhì)區(qū)域；3.8 場地地基承載力不均勻時，將高層建筑置于地基承載力較高的區(qū)域。3.9 無論主樓、車庫，均應(yīng)首選天然地基方案，當不滿足要求時，應(yīng)優(yōu)先采用樁 土共同工作的復(fù)合地基方案，避免采用樁基。3.10 對車庫，如抗浮水位不高，地基承載力較好，基礎(chǔ)型式應(yīng)優(yōu)

12、先采用獨立基礎(chǔ)加防水板，否則應(yīng)采用無梁板基礎(chǔ)，不建議采用梁板式基礎(chǔ)。3.11 主樓基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)計為梁板式筏板基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)型式的板厚約為總層數(shù)的1/3；不應(yīng)設(shè)計為平板式筏板基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)型式的板厚約為總層數(shù)的1/2。而板厚決定了鋼筋用量。 3.12.1.基地內(nèi)有水系、池塘、濕地等天然條件的，應(yīng)考慮充分利用。3.12.2.地質(zhì)狀況存在沉陷區(qū)、流沙區(qū)、河塘水田淤泥、鹽堿土壤的，應(yīng)在勘測報告出具后，作為設(shè)計前置條件繪制在總平面圖中，并交項目公司存檔備案；3.12.3.基地地質(zhì)不利條件，應(yīng)作為方案設(shè)計輸入條件提交方案公司，并在經(jīng)營方案評審的項目概況介紹中提交集團審查。3.12.利用基地內(nèi)既有基礎(chǔ)條件3.13.

13、在滿足建筑功能的前提下，優(yōu)化上部結(jié)構(gòu)布置。3.14.樓面荷載、隔墻等效、消防車荷載、覆土荷載等均應(yīng)按實際取值；不應(yīng)放大。 3.15.實配鋼筋時除KL、L及板的正彎矩鋼筋可放大1.11.15外，其余均不放大。 3.16.受力鋼筋均采用HRB400級高強鋼筋。3.12.1.基礎(chǔ)條件較差，需要換土的情況下，建議設(shè)置地下空間，減少回土的成本。3.12.2.地下室設(shè)計應(yīng)考慮施工回土工作量，請工程部門和成本部門跟進評估。3.12.3.基地分期施工應(yīng)避免跨河道、市政道路設(shè)置管線，例如一期集中設(shè)置消防水池、變電所、開閉所、消控中心的情況下，如后期開發(fā)要利用這些設(shè)施則必須跨越河道、道路、橋梁等，會造成大量成本支

14、出，并承擔不必要的開發(fā)風險。13.12.換土、回土成本控制導(dǎo)則編制說明：1.華東區(qū)域某項目，2010年開發(fā)的一期，與二、三期隔河、隔市政道路，二期設(shè)計時為了追求前期經(jīng)營分析表的效果，要求利用一期既有的消防給水、開閉所、消控中心，結(jié)果現(xiàn)場開工后再協(xié)調(diào)跨河的管線，為后期開發(fā)和業(yè)主使用埋下很大隱患。二、組團規(guī)劃中的成本組團規(guī)劃前后樓夾角前后樓間距分期開發(fā)控制多產(chǎn)品類型分區(qū)布置其他設(shè)計因素不同產(chǎn)品類型與地庫單元組合控制經(jīng)濟合理方案成本增大方案增加了無效面積，降低了停車效率，單車位面積增大占用車位面積，形成單排停車，降低了停車效率。1.前后樓夾角控制控制方法：組團內(nèi)前后樓盡量平衡布置。經(jīng)濟合理方案成本增

15、大方案間距不合理形成單排停車，效率降低，地庫成本增加。間距符合停車模數(shù)間距不符合停車模數(shù)2.前后樓間距控制控制方法：前后樓間距符合提成模數(shù)，提高停車效率。前后樓間距控制參考要素樓間距計算時需考慮住宅南向大開間空間可作為停車空間，進而減小節(jié)約無效地下室面積，節(jié)約成本。更大限度的利用住宅投影地下室設(shè)計子母車位出租銷售，降低地庫單車位面積。3.單元組合控制3.1單元組合盡量體量相同，避免單元組合占用地下車道，影響停車效率3.2 .塔樓宜兩個單元一組，非樓王單位避免單個單元組成一棟樓，由及以上兩個單元組成的樓棟，單元連接處體量應(yīng)相差不大，并應(yīng)對齊，盡量避免夾角扭轉(zhuǎn)。3.3.由及以上兩個單元組成的樓棟，

16、單元高度宜相近，避免高低配。增加外墻面積當規(guī)劃地塊中有多種產(chǎn)品類型時，分區(qū)排布有利于地庫的集中排列，同時，高層和多層區(qū)域間隔排列有利于日照計算。4.多產(chǎn)品類型分區(qū)布置經(jīng)濟合理方案一期開發(fā)地庫范圍5.分期開發(fā)控制控制方法：車庫同小區(qū)的分期施工提前考慮，減少施工難度，控制施工成本。二期開發(fā)地庫范圍成本增大方案一、二期車庫只用通道相連接，減少施工難度，控制施工成本。一期開發(fā)地庫范圍二期開發(fā)地庫范圍一、二期車庫整體相連接，分期施工難度大，增大施工成本。經(jīng)濟合理方案6.不同產(chǎn)品類型與地庫的結(jié)合控制方法：不同產(chǎn)品類型的住宅基礎(chǔ)埋深不同，利用基礎(chǔ)埋深大的產(chǎn)品和車庫結(jié)合，有效利用地下面積，降低開發(fā)成本。成本增

17、大方案高層住宅、有地下車庫多層住宅、無地下車庫聯(lián)排住宅、無地下車庫公建、有地下車庫高層、多層住宅整體地下車庫7.其他設(shè)計因素地庫平面及交通流線盡量簡單，提高車庫利用率，例如多層住宅盡量成排對齊布置，雙排房屋之間地庫條形布置；在小區(qū)規(guī)劃中控制示范區(qū)面積和范圍，集約經(jīng)濟；組團布置應(yīng)考慮消防車道及場地的經(jīng)濟性，消防車道宜平直，盡量利用小區(qū)道路或與景觀道路共用三、建筑層高中的成本控制建筑層高各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)建筑層高控制標準控制嚴格控制非可售結(jié)構(gòu)面積嚴格控制非可售結(jié)構(gòu)面積組成地下室配套用房面積架空層面積地上配套設(shè)施面積醫(yī)療配套教育配套物業(yè)用房社區(qū)用房不可租售地下室面積四、非可售面積的控制；1.地下室配套

18、用房面積設(shè)備用房面積控制表建筑層高各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)建筑層高控制標準控制2.不可租售地下室面積定義：地下室中除停車位、設(shè)備配套用房和物業(yè)配套用房外的無效用地下室、自行車庫。2.1 住宅正投影下，盡可能不做地下室，僅保留交通核與地下車庫連通。地下車庫地下車庫住宅投影住宅投影住宅投影住宅投影住宅交通核住宅交通核住宅交通核住宅交通核注：可不做地下室物業(yè)：多層、小高層及中高層（根據(jù)各地結(jié)構(gòu)計算爭?。┦纠?此做法通常用于住宅與地下車庫的地下室標高相差較大的情況下。此做法會減少鋼筋砼的用量，但卻使防水層用量增加，同時增加結(jié)構(gòu)及防水施工的復(fù)雜性，增加施工質(zhì)量隱患，而實際的節(jié)省費用尚無準確數(shù)據(jù)。故是否采用應(yīng)綜合

19、權(quán)衡后決定。)案例：大連某項目示例2.2 優(yōu)化地下室輪廓，減少無效空間2.3 .自行車庫，由于坡道面積大，盡可能集中設(shè)置，減少出入口。注：可不做地下室物業(yè)：多層、小高層及中高層（根據(jù)各地結(jié)構(gòu)計算爭?。┦纠鱿萝S戶型，贈送下沉小院，增加上部樓層附加值，把地下面積用起來。2.4.化無用為有用a.將部分地下室做下沉庭院b.可將高層住宅樓投影下面的面積分成多個小面積庫房，一次性租售給樓上的用戶作為儲 藏室，這即方便業(yè)主的生活用品、蔬菜和水果的儲存，又有利于開發(fā)資金的回收 。2.5 .人防面積的控制盡量通過異地建設(shè)減小人防應(yīng)建面積；控制人防口部數(shù)量、面積和位置，有效減少不可租售地下室面積人防盡量布置在住

20、宅樓的地下空間內(nèi)，減少人防設(shè)施對車庫的影響人防區(qū)域車庫區(qū)域設(shè)備用房在設(shè)計時減少對有效車位的占用。地下二層設(shè)備用房布置與上層對齊，方便設(shè)備安裝。在變電站頂板設(shè)吊裝孔，避免產(chǎn)生由于設(shè)備高度而導(dǎo)致地下室局部層高需增加的可能。防火分區(qū)的劃分時，盡量利用住宅樓梯或自行車坡道進行疏散。排風井及地下室出地面的樓梯間均應(yīng)避開景觀軸線及出入口，并保持與住宅有一定距離，避免降低住宅的價值。2.6.其他控制方法3.架空層面積架空層相當于無圍護結(jié)構(gòu)的正常樓蓋（同時高度大于標準層高度），其造價與標準層造價相差無幾，每建一層架空層時，按可售面積單方造價3500元計算，可以得出如下結(jié)論：高 層33層則可售面積單方造價增加約

21、為3.0%，及105元/m2；中高層18層則可售面積單方造價增加約為5.6%，即196元/m2;小高層11層則可售面積單方造價增加約為9.1%，即227元/m2。架空層配置標準架空層配置各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)架空層控制標準控制4.地上配套設(shè)施面積4.1 .用地面積的規(guī)定控制手法：盡量多框非建設(shè)用地作為配套設(shè)施的用地面積（如紅線與建筑退線間用地）。建筑控制線用地紅線ABB架空半地下室地下室；能做半地下車庫，盡量少做或不做全地庫；盡量不做兩層車庫；人防應(yīng)集中設(shè)置；消防車道盡量少布置在地下室頂板上。3.1減少開挖的成本和風險，最直接方法就是減少地庫。優(yōu)先采用地面停車和地下停車相結(jié)合的有限人車分流模式設(shè)計，

22、在實際使用中，能夠直達住宅一層大堂的地面車行道和停車位更受業(yè)主好評。3.2多層建筑（3層以上的洋房）底層利用不算面積的2.2m架空層至少每戶可以解決兩輛停車位，不能停車的空間亦可以用來出讓使用權(quán)或充當自行車庫減少地下自行車配套。3.3多層建筑利用樓間距設(shè)置半地下停車庫，在綠化率能夠滿足的前提下，結(jié)合景觀設(shè)計，在集中綠地中設(shè)置50輛停車規(guī)模以下的半地下小型車庫。3.4地下車庫的人行出入口設(shè)計，不限于常見的直達地下電梯廳，可結(jié)合架空層的設(shè)置，就近排布能夠到達架空層的地下室步行出入口，可以節(jié)省高層建筑投影下部的地下室。1推廣地面停車、多層采用2.2m架空層停車、半地下停車導(dǎo)則編制說明：1.參見杭州坤

23、和房產(chǎn)開發(fā)的親親家園一期地下車庫設(shè)計；車庫定性指標車庫定性指標各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)車庫定性指標控制標準控制2.總體布局地庫形式地庫布局獨立地庫與大底盤地庫各有利弊，須結(jié)合地址條件及總圖布局進行經(jīng)濟性研究，確定最優(yōu)的地庫布局，將地庫成本控制在最初階段；塔樓宜布置在地下室四周，盡量靠邊；核實并盡量控制人防面積，不做5級人防。2.1 地庫形式關(guān)于總體布局時控制成本的方法建議：1、在小柱網(wǎng)的獨立地庫設(shè)計方案中考慮采用無梁樓蓋加托板柱帽的結(jié)構(gòu)形式，設(shè)備管線躲避托板柱帽排布可節(jié)約空間。因此埋深也會減少，水浮力減小，底板、側(cè)壁配筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設(shè)置行車道，增加額外的板厚配筋）2、大底盤地

24、庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區(qū)域。3、確認退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多退讓1米，滿足施工需求和后期的管線預(yù)埋。2.1 地庫布局多層建筑部分盡量少做地下室，減少人防配建指標，因為多層建筑地下埋深超過3米后按基底面積配建人防；通過對地下室內(nèi)交通流線及設(shè)備用房等的合理布置，有效控制獨立地庫邊界與主樓間的間距，以期達到采用簡單支護解決基坑開挖的目的。在小柱網(wǎng)的獨立地庫設(shè)計方案中考慮采用無梁樓蓋加托板柱帽的結(jié)構(gòu)形式，設(shè)備管線躲避托板柱帽排布可節(jié)約空間。因此埋深也會減少，水浮力減小，底板、側(cè)壁配筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設(shè)置行車道，增加額外的板厚配筋）大

25、底盤地庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區(qū)域。確認退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多退讓1米，滿足施工需求和后期的管線預(yù)埋。3.人防設(shè)計人防等級人防面積1.1.部分三線城市如設(shè)置5級人防地庫，人防面積可以較設(shè)置6級人防減少一半。1.2.選擇人防類型時優(yōu)先設(shè)置人防物資庫，減少復(fù)雜的人員口部。1.3.應(yīng)避免一個區(qū)塊人防總面積超出5000，超出則需要配件人防電站，電站設(shè)置成本極高。綜合當?shù)厍闆r控制人防面積4.層數(shù)及格局地下室層數(shù)地下室格局4.1 地下室層數(shù)4.2 地下室人防布局4.3 地下室格局如果做兩層地庫，地下二層應(yīng)盡量避開主樓，以免形成主樓負二層的無效空間；對于雙層地

26、下室，兼顧地庫內(nèi)的利用率及規(guī)劃車位指標控制要求，可考慮負二層內(nèi)退一跨的方案處理（前面已提及）5.地庫覆土厚度景觀種植深度管網(wǎng)埋深場地坡度地域?qū)傩杂绊懙貛炻裆畹囊蛩?注：圖中數(shù)據(jù)僅為示意不做參考1.0m0.5m0.0m1.5m方案A方案B方案C方案D景觀管網(wǎng)人防1.0m0.5m0.0m1.5m方案A方案B方案C方案D景觀管網(wǎng)人防凍土層1.0m0.5m0.0m1.5m方案A方案B方案C方案D景觀管網(wǎng)1.0m0.5m0.0m1.5m方案A方案B方案C方案D景觀管網(wǎng)凍土層非采暖有人防非采暖無人防采暖有人防采暖無人防方案A滿足所有條件最大需求方案B優(yōu)化其中一項因素方案C綜合優(yōu)化各項因素方案D成本極端化，

27、可行性待論證如：人防異地建設(shè)等-3.6m5.1 .景觀種植深度成本控制方法方法：堆坡、樹池供大型喬木種植，降低地庫整體覆土厚度。 要求景觀專業(yè)在地下車庫建筑方案設(shè)計時、結(jié)構(gòu)設(shè)計開始前提供相對準確的景觀種植圖。0.0m0.8m1.5m方法：設(shè)置管溝減少覆土厚度5.2 .管網(wǎng)設(shè)計成本控制方法方法：設(shè)置設(shè)備管廊減少覆土厚度設(shè)備管廊住宅住宅住宅住宅地下車庫覆土覆土地下車庫5.3 .場地坡度場地豎向設(shè)計有高差下，覆土厚度與地庫層高的關(guān)系方案一：覆土厚度高低不同，地庫頂板荷載增加。方案二：地庫層高低不同，覆土厚度相同，頂板 荷載減輕，地庫維護成本增加?？刂品椒ǎ阂蚓唧w項目具體問題不同，建議存在場地高差時，

28、設(shè)計院針對地庫要進行以 上兩個方案成本比較。6.頂板荷載景觀荷載消防車道荷載6.1.景觀荷載控制景觀局部荷載落圖堆土、樹池、水景、雕塑、亭架降低景觀荷載方法覆土改為薄水池法7.停車效率柱網(wǎng)人防口部布車方式輪廓線設(shè)備用房控制單車位面積的經(jīng)濟效益單車位指標核算公式：單車位控制指標控制說面要極限努力創(chuàng)造所有有利條件，使單車位指標達到最理想值，如達不到理想值時，需在提前會診。單車位面積控制單車位面積指標各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)單車位面積指標控制標準控制地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除；柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，達到緊湊布置避免行車道靠外墻布置避免布置平行或斜向車位；設(shè)備用房及非機動車庫不允許

29、擠占車道兩邊的停車位；設(shè)備用房勉強夠用即可，不能有富余；人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方；關(guān)鍵的部位對結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行局部轉(zhuǎn)換（慎用）；如設(shè)置地下大堂，盡量靠近交通核，不占用車位防火分區(qū)的劃分，盡量借用已有的樓梯疏散，避免增加疏散樓梯提高停車效率的關(guān)鍵措施：7.1 柱網(wǎng)控制車庫柱網(wǎng)各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)車庫柱網(wǎng)控制標準控制車位尺寸與柱網(wǎng)的關(guān)系：標準車位分析車型號長(mm)寬(mm)高(mm)寶馬730521219021478奧迪Q7508619831737雅閣2.0494518451480帕薩特467517401461馬自達3453217551465高端車位普通車位類別車位尺度分類普通車位滿足530

30、02400高端車位可滿足57002500殘疾人車位滿足68003600普通車位高端車位殘疾人車位車位分級：普通車位尺寸:5300mm2400mm(國標要求小型車位最小尺寸)高端車位尺寸:5700mm2500mm(滿足高端車型最大尺寸）殘疾人尺寸:6800mm3600mm8100*8100 柱網(wǎng)6006008100*5000 柱網(wǎng)請華中區(qū)域補充控制方法8000*N柱網(wǎng)8100*7800 柱網(wǎng)78007800600600-8007800*7800 柱網(wǎng) 5400*5400 柱網(wǎng)總車位：52輛區(qū)域內(nèi)柱網(wǎng)總面積：1368平米單車位：26.3平米5500*5500 柱網(wǎng)請華中區(qū)域補充控制方法對提高地庫車

31、位比較重要，設(shè)計中設(shè)備用房布置遵循的主要原則：a.合理布置各設(shè)備用房，不占用停車位，盡量將設(shè)備用房布置在塔樓下方及其他不便停車的 邊角地帶；水泵房靠近配電間布置，靠近給水主管井，可減少管線的長度；b.根據(jù)國家及地方規(guī)范，合理設(shè)計設(shè)備用房積； c.生活及消防水池可以利用坡道下方及其他受限制空間； 生活水池需采用食品級不銹鋼，容積為最高日用水量的15%20%， 當?shù)刈詠硭驹试S采用無負壓供水設(shè)備時，不需設(shè)置生活水池； 消防水池采用鋼筋混凝土水池，可利用地庫原有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。d.變配電所和發(fā)電機房 變配電所設(shè)置在地庫，宜設(shè)置在靠近大型用電負荷處；室外通往變配電所綠色車道的層高為2.8米，可采用局

32、部梁上翻。7.2 設(shè)備用房位置控制7.3. 柱網(wǎng)、布車方式、輪廓線的綜合關(guān)系7.3.1 避免水平停車及車道靠近外墻；7.3.2 柱距、車道寬度、地庫輪廓設(shè)計不合理；7.3.3 車道寬度、車道靠近外墻設(shè)計不合理；7.3.4 合理控制無效面積；7.3.5 坡道出入口及人防出入口；8.地庫層高結(jié)構(gòu)高度通行高度設(shè)備高度地下室層高標準地下室層高各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)地下室層高控制標準控制地下室層高的決定因素：地下室層高參考數(shù)值（梁板式）：地庫層高優(yōu)化方法：1、中心區(qū)大面積區(qū)域地庫頂板采用結(jié)構(gòu)找坡，局部建筑找坡。2、盡量使“主風道”靠近車道外側(cè)設(shè)置或走車位上空，車行通道凈高控制在2200mm，停 車位凈高可控制

33、在2000mm，即可以將主風管及噴頭等設(shè)置在停車位區(qū)域，節(jié)省總層高。3、風道寬度盡量控制在1.2米以內(nèi)，風管盡量不要設(shè)置噴淋；4、電氣橋架、設(shè)備管線與風道平行設(shè)置，盡量不要設(shè)在風道下方，特別是無動力污水管道；5、各類管線交叉點不要設(shè)置在主車道處；6、機電綜合管線高度計算： 機電走管高度=通風管+自動噴淋高度+電橋架+預(yù)留 其中：通風管高度：300mm500mm(含50mm的安裝支架高度)； 自動噴淋高度：200mm7、在地庫面積較大，且流線布局穩(wěn)定的項目，可以考慮摒棄普通風管，采用誘導(dǎo)風機，以節(jié) 省層高。但需另外考慮排煙要求。1.1.有消防車通行，或覆土在1m以上的無梁樓蓋地下室頂板，結(jié)構(gòu)最小

34、厚度約0.45m。1.2.不設(shè)機械排煙的地下室，電纜橋架和消防噴淋管的最小安裝高度需求為0.2m。1.3.機動車通行高度為2.2m，因此無梁樓蓋地下室最小層高應(yīng)按照2.85m控制。極限層高地下室層高參考數(shù)值（無梁樓蓋）：剖面分析無梁樓蓋層高相比梁板式減少250，地庫層高的減小使成本更加優(yōu)化。地下二層層高計算：梁板式梁高（800）+設(shè)備高度（650）+車道凈高（2200）+150（面層）3800無梁樓蓋式板厚（350）+設(shè)備高度（750）+車道凈高（2200）+150（面層）3450層高:常規(guī)做法：地下二層：方案一結(jié)構(gòu)梁板式 梁高：800機電普通風管 設(shè)備高度：650建筑地漏排水 面層：150方

35、案二結(jié)構(gòu)無梁樓蓋 板厚：350機電普通風管 設(shè)備高度：700建筑地漏排水 面層：150結(jié)論：常規(guī)做法，地下二層推薦結(jié)構(gòu)形式選用無梁樓蓋，結(jié)構(gòu)層高為3.45m無梁樓蓋式板厚350常規(guī)地下室層高示意圖：車庫凈高2200風管450 x1200梁高800層高:特殊做法：以地下一層為例：結(jié)構(gòu)梁板式 主梁高：800機電普通風管 設(shè)備高度：450建筑地漏排水 面層：150結(jié)構(gòu)層高計算（地下一層）：梁高（800）+設(shè)備高度（450）+車道凈高（2200）+150（面層）3600剖面分析結(jié)論：經(jīng)濟做法，地下各層結(jié)構(gòu)層高比常規(guī)做法節(jié)省0.2m，地庫埋深共減少0.4m建筑面層150設(shè)備高度450備注：風管可避開降板

36、區(qū)，按此層高計算降板區(qū)亦滿足凈高要求車庫凈高2000風管450 x2000設(shè)備高度650結(jié)構(gòu)層高計算（地下二層）：板厚（350）+設(shè)備高度（550）+車道凈高（2200）+150（面層）3250優(yōu)化后地下室層高示意圖：地下室層高控制的正確做法；在部分城市，只要當?shù)鼐G化辦沒有嚴格的條令規(guī)定覆土厚度，可以采用地下室大梁上翻的方式設(shè)計。700-800高的結(jié)構(gòu)大梁，可以考慮上翻出頂板200左右，計算覆土則仍從頂板開始計算。上翻梁形成的梁格子，可以考慮在板頂預(yù)留排水孔濾水層和結(jié)構(gòu)找坡的方式排除積水，部分驗收不嚴格的地區(qū)，可以簡單的用破碎輕質(zhì)砌塊+水泥澆筑回填的方式抹平，1m的覆土加局部堆坡足夠種大樹。結(jié)

37、構(gòu)上翻梁說明：地下室層高控制的經(jīng)濟效益；地下室層高控制的經(jīng)濟效益；六、機電設(shè)計中的成本控制機電設(shè)計給排水專業(yè)熱力管網(wǎng)專業(yè)電氣專業(yè) 在方案已經(jīng)獲得公司批準，正式方案文本制作之前，安排一次與開發(fā)地域的轄區(qū)人防、消防、市政、環(huán)保、綠化、交警、教育、規(guī)劃、建委、發(fā)改委、電力、燃氣、自來水、電信、電視、城管、衛(wèi)生、房管、圖審等部門的溝通，由項目總牽頭，含外配套、設(shè)計、成本、營銷專業(yè)人員對可能影響建設(shè)的不利和有利因素進行梳理匯總，并存檔備案。1梳理全建設(shè)過程中的外配套成本項，減少計劃外成本支出導(dǎo)則編制說明：1.華東區(qū)域某項目2011年由于在設(shè)計階段未充分考慮室外變電站，引發(fā)業(yè)主投訴維權(quán)，景觀在交房后進行較

38、大整改，增加成本支出；1.、給排水專業(yè) 小區(qū)生活、消防水泵房布置應(yīng)考慮以下因素：1）小區(qū)規(guī)模及小區(qū)內(nèi)各建筑性質(zhì)；2）小區(qū)地勢、地形；3）小區(qū)周邊市政給水管網(wǎng)水壓情況；4）市政規(guī)劃路或現(xiàn)狀路的影響；小區(qū)分期開發(fā)建設(shè)計劃。小區(qū)水池設(shè)計：1）小區(qū)用生活水池容積按最高日用水量的15%計算；單體建筑用生活水池容積按最高日用水量20%計算；計算生活水池容積時不包括市政直供水樓層的用水量。2）當采用疊壓管網(wǎng)給水設(shè)備供水時，不設(shè)生活水池。3）當室外給水管網(wǎng)能保證室外消防用水量時，消防水池的有效容積量應(yīng)滿足在火災(zāi)延續(xù)時間內(nèi)室內(nèi)消防用水量的要求；當室外給水管網(wǎng)不能保證室外消防用水量時，消防水池的有效容積量應(yīng)滿足火災(zāi)延續(xù)時間內(nèi)室內(nèi)消防用水量和室外消防用水量不足部分之和的要求。4）生活、消防水池應(yīng)分別設(shè)置。水泵房的設(shè)計：1）水泵房應(yīng)與水池貼臨設(shè)置。2）消防供水設(shè)備按泵房服務(wù)范圍內(nèi)最大一棟建筑所需流