仁壽定位報(bào)告課件

1、POLY天府中軸中容花園居住樣本保利仁壽57畝地塊定位投標(biāo)第1頁(yè)，共85頁(yè)。本次報(bào)告目錄項(xiàng)目背景市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客群需求項(xiàng)目定位價(jià)值體系項(xiàng)目背景情況掃描導(dǎo)出項(xiàng)目定位核心需要研究的問(wèn)題知己知彼了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，構(gòu)建多維價(jià)值致勝競(jìng)爭(zhēng)深挖目標(biāo)客群的本源需求，做最了解客戶的城南項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目背景、競(jìng)爭(zhēng)及客群需求，導(dǎo)出本案最優(yōu)方向強(qiáng)落地的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)建，保證區(qū)域暢銷第2頁(yè)，共85頁(yè)。PART1項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景情況掃描導(dǎo)出項(xiàng)目定位核心需要研究的問(wèn)題第3頁(yè)，共85頁(yè)。大天府新區(qū)規(guī)劃輻射、軌道交通直連成都等因素促進(jìn)城市化價(jià)值快速提升仁壽價(jià)值仁壽縣城天府新區(qū)發(fā)展主軸視高強(qiáng)輻射范圍仁壽處于天府新區(qū)發(fā)展的主軸線延伸段上是四

2、川天府新區(qū)的強(qiáng)輻射范圍市中心 遂資眉高速（資陽(yáng)-眉山） 成都三饒（簡(jiǎn)陽(yáng)-彭山） 成滬高速 天府大道仁壽段（2018年底通車） K3輕軌直連地鐵1號(hào)線（在建中）仁沐新高速（樂(lè)山）視高213國(guó)道 天府大道仁壽段（2018年底通）仁壽縣城第4頁(yè)，共85頁(yè)。仁壽為人口大縣，經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列前茅客群基礎(chǔ)較優(yōu)人口紅利仁壽縣歷年常駐人口統(tǒng)計(jì)年份總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）常住人口（萬(wàn)人）縣城常住人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)化率2013160.17122.3728.629.4%2014160.5122.8131.431.7%2015157.04122.6234.4333.8%2016157.4121.924035.9%西部百?gòu)?qiáng)縣排名省內(nèi)排

3、名縣市西部排名競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)分項(xiàng)指數(shù)經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)人民生活指數(shù)經(jīng)濟(jì)活力指數(shù)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量指數(shù)1西昌市587.3197.8469.4269.3877.792簡(jiǎn)陽(yáng)市1977.3984.2463.0875.8166.423廣漢市2075.878.0972.8280.4963.294金堂縣2374.6177.3365.4490.5560.735都江堰市2474.1674.6872.976.68726新津縣2673.4571.8779.6878.4465.477江油市2773.2876.3967.9471.9466.68彭州市3071.7674.6369.4674.4156.59仁壽縣3469.8577.1456.

4、2764.160.3910崇州市3769.3768.1570.5282.261.59逐年上升第5頁(yè)，共85頁(yè)。泛濕地公園板塊為仁壽縣城內(nèi)的價(jià)值高地，是自然資源和強(qiáng)城市屬性的雙高區(qū)域，價(jià)值潛力較大板塊優(yōu)勢(shì)板塊屬性配套/引擎未來(lái)發(fā)展方向老城板塊傳統(tǒng)居住、生活配套區(qū)中低端場(chǎng)鎮(zhèn)商業(yè)、生活配套老城功能疏散新增供應(yīng)少城南板塊工業(yè)集中規(guī)劃區(qū)多個(gè)工業(yè)規(guī)劃園區(qū)工業(yè)為主住宅用地少泛濕地公園板塊生態(tài)居住核心區(qū)總占地5800畝中央水體公園仁壽城市濕地公園文化公園響水六坊公園生態(tài)水體景觀生態(tài)居住核心集中高品質(zhì)住宅商務(wù)-天府大道板塊未來(lái)商務(wù)、配套中心仁壽一中等優(yōu)質(zhì)教育中鐵仁禾廣場(chǎng)等商業(yè)市政單位、醫(yī)院配套商務(wù)、配套帶 商務(wù)

5、大道-天府大道泛濕地公園板塊蓉遵高速仁壽大道天府大道仁壽段（2018年底通車）蘭磨線遂洪高速老城板塊城南板塊陵州大道價(jià)值高地TOP1第6頁(yè)，共85頁(yè)。成都限購(gòu)限價(jià)對(duì)二三圈層利好明顯，仁壽17、18年量?jī)r(jià)齊升，提前刺激本地和成都外溢需求釋放，本案需緊抓紅利市場(chǎng)暴增圈層區(qū)域2016年銷量（萬(wàn)）2017年銷量（萬(wàn)）銷量差2016年單價(jià)（元/）2017年單價(jià)（元/）均價(jià)差二圈層雙流區(qū)376.8229.6-39%6599903137%溫江區(qū)359.8290.3-19%5716677719%龍泉驛區(qū)372.6321.8-14%5678729829%郫都區(qū)246.7263.17%5793741128%新都區(qū)

6、276.3261.6-5%6139747822%三圈層金堂縣72.6122.769%384139964%都江堰市97.373.9-24%6356707711%邛崍市52.459.914%4325486913%蒲江縣25.116-36%536557968%新津縣45.490.399%5272632620%崇州市50.266.933%4714570521%大邑縣53.259.311%425646389%彭州市35.982.3129%42553989-6%青白江區(qū)62.18638%4027447511%第7頁(yè)，共85頁(yè)。仁壽是品牌房企入駐重點(diǎn)區(qū)域，成為未來(lái)大城南樓市熱點(diǎn)區(qū)但17年后土拍量超250萬(wàn)，

7、存量較大競(jìng)爭(zhēng)加劇開(kāi)發(fā)背景遠(yuǎn)郊熱點(diǎn)區(qū)域2017-2018年品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入情況區(qū)域編號(hào)開(kāi)發(fā)商地塊數(shù)量占地（畝）拍地時(shí)間可開(kāi)發(fā)體量（萬(wàn)）開(kāi)發(fā)商合計(jì)（萬(wàn)）仁壽（包含視高）1保利164.162017/9/137.750.362812017/6/2313.5631052017/5/519.54582018/4/189.62萬(wàn)科563.442018/3/309.334.0361032017/9/2913.737652018/4/18113碧桂園8632018/4/18511.69662018/4/186.64美的10632018/4/186.313.711742018/4/187.45領(lǐng)地12862018/

8、4/1814.414.46北辰1389.892017/8/914.9831.614113.312017/8/1616.627新城控股151052017/9/2913.9913.998遠(yuǎn)大16852017/10/1111.3311.339朗基171002018/1/2422.0422.0410川發(fā)展1868.92017/7/218.38.311海倫堡195002017/6約4040仁壽合計(jì)251.35遠(yuǎn)郊熱點(diǎn)區(qū)域2017-2018年品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入情況區(qū)域編號(hào)開(kāi)發(fā)商地塊數(shù)量占地（畝）拍地時(shí)間可開(kāi)發(fā)體量（萬(wàn)）開(kāi)發(fā)商合計(jì)（萬(wàn)）青白江1恒大1156.292018/1/2336.4736.472花樣年21

9、972018/4/932.8332.833佳兆業(yè)3170.122017/10/1634.0234.024金科470.222017/11/814.0429.55577.542017/8/1615.515美的6108.812018/4/914.5129.84776.662017/11/815.336人居885.582017/10/1614.2614.267萬(wàn)科960.852017/11/812.1719.021034.242017/11/86.858新城控股11186.222017/12/631.0431.04青白江合計(jì)227.03新津1保利165.542018/3/205.245.242花樣年2

10、70.032018/3/289.349.343交大地產(chǎn)349.542018/3/286.616.614雅居樂(lè)499.012018/4/1916.530.551052018/3/28145中交地產(chǎn)698.712017/8/169.879.876中洲控股735.692018/3/205.955.957融恒834.12018/3/285.685.688金融街993.542018/4/1915.5915.599太行瑞宏1086.72017/10/2414.414.4新津合計(jì)103.18第8頁(yè)，共85頁(yè)。僅9.6萬(wàn)小規(guī)模項(xiàng)目銷售周期短，且區(qū)域未來(lái)存量較大，抓緊現(xiàn)狀紅利下做市場(chǎng)主流產(chǎn)品快速跑量，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)

11、現(xiàn)金流本體特征占地（畝）計(jì)容建面（萬(wàn)平米）住宅最大指標(biāo)（萬(wàn)平米）商業(yè)最小-最大開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平米）容積率覆蓋率限高（米）57.58不大于9.6，大于7.689.60-0.482.0-2.515-30%100配建要求1、建筑面積不低于250平方米的物管用房；2、用地面積不低于850平方米的室外健身活動(dòng)場(chǎng)地或建筑面積不低于280平方米的室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地；3、建筑面積不低于200平方米的綜合文化室；4、兩處對(duì)內(nèi)公用廁所，每處建筑面積不低于60平方米；返還要求無(wú)建設(shè)要求1、宗地范圍內(nèi)的挖填方由競(jìng)得方自行負(fù)責(zé),棄土需自行運(yùn)送至政府指定棄土場(chǎng)內(nèi)(黑龍灘天橋棄土場(chǎng)),并按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用；2、每個(gè)住宅套型贈(zèng)送面積

12、一律不得超過(guò)15%；成品房要求1、新建住宅全裝修率：100%裝配房要求1、項(xiàng)目預(yù)制裝配率：25%規(guī)劃條例2017版本萬(wàn)科本案領(lǐng)地子然碧桂園美的美的金輝天府大道仁壽段（2018年底通車）仁壽大道蓉遵高速美的第9頁(yè)，共85頁(yè)。仁壽價(jià)值人口紅利板塊優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)背景本體特征緊抓現(xiàn)狀人口區(qū)位紅利下快速跑量實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，規(guī)避后期大體量激烈競(jìng)爭(zhēng)核心聚集市場(chǎng)主流需求，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)劃軌道交通利好城市化價(jià)值快速提升客群需求刺激釋放客群容量基礎(chǔ)較優(yōu)板塊為仁壽未來(lái)價(jià)值高地，資源+城市雙高未來(lái)熱點(diǎn)板塊品牌開(kāi)發(fā)商入駐，競(jìng)爭(zhēng)加劇小規(guī)模中容項(xiàng)目，緊抓現(xiàn)狀利好快速跑量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶需求項(xiàng)目背景項(xiàng)目策略核心研究第10頁(yè)，共85頁(yè)。P

13、ART2知己知彼了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，構(gòu)建多維價(jià)值致勝競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)第11頁(yè)，共85頁(yè)。板塊競(jìng)爭(zhēng)part2.1第12頁(yè)，共85頁(yè)。視高主力吸附成都外溢投資，黑龍灘依靠資源抓取大成都養(yǎng)老度假，本案競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)更多聚焦于仁壽縣城外圍價(jià)值縣城黑龍灘視高直線距離25km直線距離9km直線距離30km成都三繞遂洪高速蓉遵高速板塊主力產(chǎn)品/面積段單價(jià)（元/）總價(jià)（萬(wàn)元）客群特征視高高層：80-110洋房：100-125高層：12000洋房：13500高層：96-132洋房：135-168以大成都范圍投資客、品牌追隨者、興隆湖外溢客戶為主，投資屬性強(qiáng)。黑龍灘獨(dú)棟：190-30615000285-450以一線城市、大成

14、都區(qū)域性養(yǎng)老度假客戶為主。仁壽縣城高層：80-120洋房：110-140別墅：150-200高層：8000-10000洋房：9000-11000別墅：12000-24000高層：70-120洋房：120-150別墅：200-450以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客和老城區(qū)改善客為主，地緣特征明顯。視高重點(diǎn)抓取成都投資客且相對(duì)支付力高于仁壽本地客戶，視高區(qū)域目前屬仁壽價(jià)格天花板；黑龍灘主要依靠生態(tài)資源抓取養(yǎng)老度假客戶，競(jìng)爭(zhēng)體系對(duì)標(biāo)三岔湖龍泉湖旅游度假體系；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更多聚焦于仁壽縣城。第13頁(yè)，共85頁(yè)。城市受規(guī)劃、開(kāi)發(fā)聚集度等驅(qū)動(dòng)主力向東北發(fā)展，濕地公園板塊將成為仁壽縣城樓市熱點(diǎn)區(qū)，聚焦內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)為核心內(nèi)圍占位板塊

15、概況價(jià)值屬性老城傳統(tǒng)居住區(qū)，生活配套成熟、城市界面較陳舊，新增供應(yīng)少【第梯隊(duì)】城市價(jià)值邊緣化區(qū)域城南城市規(guī)劃工業(yè)集中區(qū)域，與城市主力發(fā)展方向背離，住宅少量供應(yīng)【第梯隊(duì)】工業(yè)帶動(dòng)發(fā)展區(qū)商務(wù)/天府大道未來(lái)商務(wù)中心、新城市中心，功能配套齊全，熱點(diǎn)區(qū)域商務(wù)大道開(kāi)發(fā)進(jìn)入中后期，板塊整體向天府大道外延進(jìn)入欠成熟區(qū)域，土地儲(chǔ)備量高【第梯隊(duì)】高城市化價(jià)值區(qū)泛濕地公園城市規(guī)劃生態(tài)居住核心，改善集中區(qū)域，銷售與土地市場(chǎng)雙熱【第梯隊(duì)】高城市化、資源價(jià)值區(qū)老城城市界面一般及大規(guī)模開(kāi)發(fā)可能性有限逐步邊緣化，城市受規(guī)劃、開(kāi)發(fā)聚集度等驅(qū)動(dòng)主力向東北（濕地公園、文化公園等）發(fā)展，濕地公園板塊將成為仁壽縣城樓市熱點(diǎn)區(qū)，聚焦內(nèi)部

16、競(jìng)爭(zhēng)為核心。 商務(wù)大道-天府大道泛濕地公園板塊蓉遵高速仁壽大道天府大道仁壽段（2018年底通車）蘭磨線遂洪高速老城板塊城南板塊陵州大道第14頁(yè)，共85頁(yè)。范圍界定：本案銷售周期較短，更需聚焦核心競(jìng)爭(zhēng)仁壽縣城板塊視高成都投資客主導(dǎo)，地緣客群難以外溢至視高區(qū)域黑龍?zhí)抖唐趦?nèi)1居可能性有限，更多憑借資源吸附大成都2居養(yǎng)老度假客戶本案區(qū)域居住屬性明顯，競(jìng)爭(zhēng)范圍更多局限于仁壽縣城4個(gè)板塊：濕地公園、商務(wù)天府大道、老城、城南板塊第15頁(yè)，共85頁(yè)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)part2.2第16頁(yè)，共85頁(yè)。整體高價(jià)低量，獨(dú)棟主力2.4萬(wàn)/，月均去化3套；雙拼1.3-1.7萬(wàn)/元，月均去化3套；疊拼1.2-1.4萬(wàn)/，月均去化

17、10-20套別墅量?jī)r(jià)形態(tài)項(xiàng)目名稱主力產(chǎn)品面積段實(shí)得面積贈(zèng)送率單價(jià)（元/）主力去化總價(jià)段（萬(wàn)元）月均去化（套）獨(dú)棟麓島一期148-198350-500136%-152%20000-24000350-4803鐵投碧水云天380990160%-未推雙拼麓峰棕櫚島202580187%15000-17000300-3503中鐵頤禾公館32050057%13000（報(bào)價(jià)）-未推疊拼（2疊）麓峰棕櫚島147-168352-396135%-139%14000200-23510通達(dá)中城國(guó)際119-133254-26296%-113%12000142-1602疊拼（3疊）保利仁里142-143237-24966%

18、-74%1300018520第17頁(yè)，共85頁(yè)。仁壽品質(zhì)標(biāo)桿麓島主要以水景資源、外立面及超前產(chǎn)品力，對(duì)位本地高端客戶對(duì)居住環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的需求別墅案例.1位置仁壽新一中旁府路濕地公園臨湖區(qū)占地面積（畝）64建筑面積（萬(wàn)）7.2萬(wàn)平方米總戶數(shù)276產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)棟、高層（躍層、平層）產(chǎn)品面積高層:132-148、別墅:148-198梯戶比1T2、2T2、2T4容積率1.6開(kāi)盤(pán)時(shí)間2016年8月6日銷售價(jià)格（元/）小高層:9000-12000元/別墅:2.0-2.4萬(wàn)/緊鄰濕地公園，生態(tài)資源優(yōu)越，直享一線湖景景觀視野，兩面觀水景，兩重水景面；高層大平層、躍層設(shè)計(jì)，別墅獨(dú)棟設(shè)計(jì)，開(kāi)啟仁壽高端改善市場(chǎng)，產(chǎn)

19、品設(shè)計(jì)首先填補(bǔ)市場(chǎng)空白，品質(zhì)感高；觀湖實(shí)體樣板間、體驗(yàn)示范區(qū)、水景沙盤(pán)，放大項(xiàng)目核心價(jià)值，強(qiáng)化客戶購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn)，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)屬開(kāi)創(chuàng)性做法。大平層高層組團(tuán)中心水景軸躍層觀湖樣板間體驗(yàn)示范區(qū)水景沙盤(pán)獨(dú)棟別墅組團(tuán)第18頁(yè)，共85頁(yè)。別墅案例.2占地（畝）102.87容積率1.2總建面約10萬(wàn)產(chǎn)品類型高層、洋房、雙拼、疊拼層數(shù)高層32F；洋房6+1F；別墅3、4F總套數(shù)606產(chǎn)品面積高層96-126；洋房115；別墅147-202梯戶比高層2T3、2T4，洋房1T2單價(jià)（元/）高層：8500別墅：14000-17000下批次推售時(shí)間2018年下半年客戶地緣自住80%、仁壽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源20%二期一期靠近濕地

20、公園和文化公園，休閑景觀資源豐富，緊鄰仁壽大道，交通便利；物業(yè)形態(tài)豐富，低密產(chǎn)品涵蓋洋房、疊拼及雙拼，項(xiàng)目品質(zhì)較高；通過(guò)層層退臺(tái)，獨(dú)具特色的打造出5重景觀體系，可享20個(gè)景觀組團(tuán)資源。暢銷別墅麓峰主要依靠景觀資源和全系產(chǎn)品形成差異化，對(duì)位高端客戶對(duì)居住環(huán)境和物業(yè)形態(tài)的需求第19頁(yè)，共85頁(yè)。主力產(chǎn)品單價(jià)9500-11500元/，總價(jià)120-150萬(wàn)，月均去化20-40套，產(chǎn)品面積110-140洋房量?jī)r(jià)項(xiàng)目名稱樓層主力產(chǎn)品面積段實(shí)得面積贈(zèng)送率單價(jià)（元/）主力去化總價(jià)段（萬(wàn)元）月均去化（套）備注麓峰棕櫚島6+111513820%10000115152018年初一期洋房售罄君雁皇家尊邸6、10125

21、-155150-20520-35%9500118-14740鐵投碧水云天6+1、8+1107-142158-19235%-47%9500（報(bào)價(jià)）-前期蓄客中鐵頤禾公館6+1、9+197-141110-20513%-45%950090-11520洋房售罄麓府6+1、7+1100-135150-20250%11500115-16030美好花園城7+1110-135166-28050%-107%9000100-1208尾盤(pán)第20頁(yè)，共85頁(yè)。暢銷洋房皇家尊邸主要以高低配、高性價(jià)比形成差異化在仁壽快速走量洋房案例占地面積（畝）96建筑面積（萬(wàn)）12.1容積率1.89形態(tài)高層、洋房總戶數(shù)915樓層高層：

22、12-18F洋房：6+1F、9+1F梯戶比高層：2T3、2T4洋房：1T2面積區(qū)間96-157銷售均價(jià)（元/）高層：9000洋房：9500項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)高性價(jià)比、贈(zèng)送大；居住舒適度較高客戶來(lái)源以仁壽本地客戶為主，少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶北面臨近濕地公園建筑面積：155 ，實(shí)得面積205臨近濕地公園，屬濕地公園南側(cè)板塊，周邊配套待完善，但可便捷享受良好景觀資源 ；洋房6+1、9+1設(shè)計(jì)，高層控制高度為12-18層，項(xiàng)目整體以類全洋房形態(tài)面世，品質(zhì)感較強(qiáng)；戶型尺度設(shè)計(jì)舒適、贈(zèng)送較大、性價(jià)比較高。第21頁(yè)，共85頁(yè)。老城城南相對(duì)價(jià)值較低，商務(wù)濕地公園單價(jià)0.9-1.0萬(wàn)元，115萬(wàn)內(nèi)功能型套三套四暢銷，月均去化6

23、0-100套高層量?jī)r(jià)板塊項(xiàng)目名稱套型主力產(chǎn)品面積段實(shí)得面積單價(jià)（元/）贈(zèng)送率主力去化總價(jià)段（萬(wàn)元）月均去化（套）備注老城中城國(guó)際套三、套四80-135-7000-56-9460尾盤(pán)城南美好花園城套三、套四74-10796-140780030%56-8080尾盤(pán)上城南苑套三91-103109-127780020%-23%72-8220尾盤(pán)翡翠錦城套三118130780010%9215尾盤(pán)柏悅城套二/套三75-9786-111740015%52-6830永興一品套二/套三/套四67-11281-1358500（報(bào)價(jià)）21%未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)前期蓄客城北（商務(wù)大道）東泰國(guó)際套三/套四70-12791-16

24、1900027%-30%60-10710尾盤(pán)中鐵頤禾公館套三/套四82-96103-123850025%-29%69-8460嘉和夢(mèng)想城套三76-90100-121850032%-34%65-7770北城時(shí)代2期套二/套三/套四71-12088-1408500（報(bào)價(jià)）17%-24%-前期蓄客麓府套三/套四99-124131-1691000032-36%99-12460城北（濕地公園）君雁皇家尊邸套三/套四96-127122-153900020%-27%86-11450保利仁里套四105-125130-159920023-27%96-115100鐵投碧水云天套三/套四90-106114-1357

25、800（報(bào)價(jià)）23%-27%未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)前期蓄客永興濱湖1號(hào)套三/套四90-130122-15310500（報(bào)價(jià)）18%-36%未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)前期蓄客相對(duì)價(jià)值低90萬(wàn)內(nèi)相對(duì)價(jià)值高115萬(wàn)內(nèi)第22頁(yè)，共85頁(yè)。暢銷高層中鐵頤禾公館主要以成熟配套和低總價(jià)形象為核心價(jià)值點(diǎn)，低總價(jià)滿足首置首改客戶購(gòu)買(mǎi)需求高層案例.1高層洋房、聯(lián)排占地面積（畝）162建筑面積（萬(wàn)）39.88容積率2.5形態(tài)高層、洋房、雙拼總戶數(shù)2732樓層高層：25F洋房：6+1F、9+1F梯戶比高層：3T6、2T4洋房：1T2面積區(qū)間82-132銷售均價(jià)（元/）高層：8500洋房：9500項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)高低配、配套齊全，品牌開(kāi)發(fā)商客戶來(lái)源主

26、要以仁壽城區(qū)客源為主（60%）、其次仁壽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源（30%）、及少量成都及外地投資客源（10%）地處商務(wù)大道核心區(qū)域，周邊政務(wù)、教育、商業(yè)等配套醇熟，居住氛圍濃厚；洋房、別墅等低密產(chǎn)品雖獨(dú)立成區(qū)，但對(duì)整盤(pán)形象拉動(dòng)明顯，高層產(chǎn)品借勢(shì)低密形象，品質(zhì)感更為客戶認(rèn)可。第23頁(yè)，共85頁(yè)。高層案例.2占地面積（畝）80建筑面積（萬(wàn)）11容積率2.16形態(tài)高層、洋房總戶數(shù)942樓層高層：32F洋房：6+1F、7+1F梯戶比高層：2T2、2T4洋房：1T2面積區(qū)間高層：99-124洋房：100-135銷售均價(jià)（元/）高層10000，洋房11500項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)內(nèi)部近40%綠化面積以及地面全水景打造項(xiàng)目引黑龍灘活

27、水資源，小區(qū)內(nèi)部園林可飲用級(jí)水景打造，近40%綠化面積；6棟高層享超200米樓間距，以洋房拉動(dòng)項(xiàng)目整體品質(zhì)，拔升高層產(chǎn)品價(jià)值；注重采光面設(shè)計(jì)，進(jìn)一步放大景觀視野優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化核心價(jià)值。2T2高層（32F）6+1，7+1洋房標(biāo)桿高層麓府主要以園林水景和洋房形象為核心價(jià)值點(diǎn)，滿足對(duì)品質(zhì)有追求的首置首改客戶島居湖居洋房，前后觀水210-250米2T4高層（32F）第24頁(yè)，共85頁(yè)。暢銷產(chǎn)品項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱容積率產(chǎn)品樓層梯戶比面積段贈(zèng)送率裝修情況性價(jià)比型皇家尊邸1.89高層、洋房高層：12-18洋房：6、10高層：2T3、2T4洋房：1T2高層：96-127洋房：125-155高層：20-27%洋房：2

28、0-35%清水中鐵頤禾公館2.5高層、洋房、雙拼高層：25洋房：6+1、9+1雙拼：3高層：2T4、3T6洋房：1T2高層：82-96洋房：97-141雙拼：320高層：25-29%洋房：13-45%雙拼：57%清水（A6#精裝試點(diǎn)，約1000元/）品質(zhì)型麓島1.6高層、獨(dú)棟高層：14-18獨(dú)棟：3-4高層：2T2、2T4高層：132-148獨(dú)棟：148-198-清水麓峰1.2高層、洋房、疊拼、雙拼高層：30洋房：6+1疊拼：4雙拼：3高層：2T3、2T4洋房：1T2疊拼：1T2高層：96-126洋房：115疊拼：147-168雙拼：202高層：25%洋房：20%疊拼：110-170%雙拼：1

29、87%清水麓府2.16高層、洋房高層：32洋房：6+1、7+1高層：2T2、2T4洋房：1T2高層：99-124洋房：100-135高層：32-36%洋房：50%清水盤(pán)點(diǎn)仁壽在售暢銷項(xiàng)目，高性價(jià)比項(xiàng)目可通過(guò)低總價(jià)快速走量，品質(zhì)型則在梯戶比、樓層、項(xiàng)目面積段更為舒適第25頁(yè)，共85頁(yè)。區(qū)域市場(chǎng)：高層為市場(chǎng)主力產(chǎn)品適價(jià)（0.9-1.0）暢銷（單項(xiàng)目月均60-100套），總價(jià)115萬(wàn)內(nèi)別墅：高價(jià)低量，雙拼1.3-1.7單項(xiàng)目月均3套總價(jià)350萬(wàn)內(nèi)，疊拼1.2-1.4單項(xiàng)目10-20套總價(jià)200萬(wàn)內(nèi)；洋房：適價(jià)適量，單價(jià)9500-11500元/，總價(jià)120-150萬(wàn)，月均去化20-40套；高層：商務(wù)濕

30、地公園單價(jià)0.9-1.0萬(wàn)元，115萬(wàn)內(nèi)功能型套三套四暢銷，月均去化60-100套。第26頁(yè)，共85頁(yè)。存量競(jìng)爭(zhēng)part2.3第27頁(yè)，共85頁(yè)。高層市場(chǎng)存量主力但出清周期可控（3-7個(gè)月），別墅洋房存量出清周期相對(duì)較長(zhǎng)在售存量物業(yè)類型形態(tài)項(xiàng)目名稱存量套數(shù)存量產(chǎn)品面積段（）預(yù)計(jì)出清周期（月）別墅聯(lián)排/疊拼麓峰棕櫚島90125-1709保利仁里170142-1439洋房皇家尊邸200125-15510麓府368100-13512永興濱湖1號(hào)210117-13410高層中城國(guó)際20880-1353永興一品70067-11215翡翠錦城1601187柏悅城20075-975麓府44899-1247嘉

31、和夢(mèng)想城50076-907頤禾公館30082-965永興世家20082-1103保利仁里160105-1252永興濱湖1號(hào)42490-1306別墅：聯(lián)排/疊拼存量260套，主力面積段125-170，出清周期約9個(gè)月；洋房：存量778套，主力面積段110-150，出清周期10-12個(gè)月；高層：存量3300套，主力面積段80-110，出清周期3-7個(gè)月第28頁(yè)，共85頁(yè)。新進(jìn)拿地多為中低容地塊，共266萬(wàn)，去化4年，已知規(guī)劃項(xiàng)目中，大多數(shù)為高層+疊拼、高層+洋房等高低配產(chǎn)品土地存量項(xiàng)目類型土地容積率占地面積（畝）總建筑面積（萬(wàn)）用地性質(zhì)樓面地價(jià)（元/）形態(tài)低密項(xiàng)目北辰113畝1.2113.319.

32、06住宅5511別墅為主碧桂園6號(hào)地塊1.2635住兼商3956洋房、疊拼、聯(lián)排碧桂園7號(hào)地塊1.5666.6住兼商3914洋房、疊拼、聯(lián)排永興34畝地塊1.534.553.46住宅1780別墅，高層/洋房永興78畝地塊1.578.537.85住宅3310美的8號(hào)地塊1.5636.3住兼商3815洋房、別墅美的9號(hào)地塊1.5747.4住兼商3803加恒麓島2期1.660.596.46住兼商2320洋房、別墅高低配項(xiàng)目鐵投碧水云天1.4938050住宅高層、洋房、疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟川發(fā)展項(xiàng)目1.868.98.27住兼商3991遠(yuǎn)洋可能參與，高層、洋房海倫堡項(xiàng)目229038.7住宅協(xié)議拿地高層、洋房

33、、疊拼金輝2號(hào)地塊2.2629住兼商3206高低配中南新悅府2.275.2111.03住兼商3128高層（81-111）、洋房（115-126）北辰國(guó)頌府2.589.8914.98住兼商4058高層（95-118）、洋房（119-128）領(lǐng)地地塊（仁壽大道）2.58614.4住兼商3060高低配規(guī)劃中保利地塊（仁壽大道）2.5589.6住兼商3126峨眉山子然（仁壽大道）2.57813住兼商4572高層項(xiàng)目萬(wàn)科項(xiàng)目（仁里旁邊）2.263.449.3住兼商4353小高層（88-108）永興世家2.242.794.8住兼商931高層萬(wàn)科地塊（天府大道仁壽段旁）2.56511住兼商3425超高層北城

34、時(shí)代2期39719.4住宅高層合計(jì)266第29頁(yè)，共85頁(yè)。新拿地將打造純低密項(xiàng)目至少5個(gè)，共52.12萬(wàn)，并且集中于濕地公園旁，區(qū)域未來(lái)低密具備明顯資源優(yōu)勢(shì)低密競(jìng)爭(zhēng)天府大道陵州大道仁壽大道加恒鷺島2期永興世家北辰113畝永興34畝永興78畝北辰國(guó)頌府萬(wàn)科63畝中南新悅府川發(fā)展69畝萬(wàn)科1#金輝2#保利3#領(lǐng)地4#峨眉子然5#碧桂園6#碧桂園7#美的8#美的9#海倫堡290畝鐵投380畝北城時(shí)代2期北辰113畝R=1.2，9萬(wàn)別墅為主碧桂園陵江府共129畝， 11.6萬(wàn)洋房、疊拼、聯(lián)排永興34+78畝R=1.5， 11.3萬(wàn)洋房/高層，別墅美的137畝（2塊）R=1.5， 13.7萬(wàn)洋房、別墅

35、加恒麓島2期，61畝R=1.6， 6.5萬(wàn)洋房、別墅第30頁(yè)，共85頁(yè)。高低配項(xiàng)目至少6個(gè)，共146萬(wàn)，存量最大，區(qū)域新項(xiàng)目高層將通過(guò)低密形態(tài)達(dá)成拔升品質(zhì)的目的高低配競(jìng)爭(zhēng)天府大道陵州大道仁壽大道加恒鷺島2期永興世家北辰113畝永興34畝永興78畝北辰國(guó)頌府萬(wàn)科63畝中南新悅府川發(fā)展69畝萬(wàn)科1#金輝2#保利3#領(lǐng)地4#峨眉子然5#碧桂園6#碧桂園7#美的8#美的9#海倫堡290畝鐵投380畝北城時(shí)代2期川發(fā)展68.9畝R=1.8， 8.27萬(wàn)遠(yuǎn)洋可能參與，高層+洋房海倫堡290畝R=2， 38.7萬(wàn)高層、疊拼（重新設(shè)計(jì)中）金輝62畝地塊R=2.2，9萬(wàn)高低配領(lǐng)地86畝地塊R=2.5，14.4萬(wàn)

36、預(yù)計(jì)高低配中南新悅府R=2.2，75畝高層（81-111）、洋房（115-126）北辰國(guó)頌府90畝R=2.5，15萬(wàn)高層（95-118）洋房（119-128）鐵投碧水云天380畝， 50萬(wàn)高層、洋房、疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟第31頁(yè)，共85頁(yè)。目前已知純高層項(xiàng)目為4個(gè)，共44.5萬(wàn)，除本地開(kāi)發(fā)商外，萬(wàn)科品牌對(duì)項(xiàng)目有品質(zhì)加持作用高層競(jìng)爭(zhēng)天府大道陵州大道仁壽大道加恒鷺島2期永興世家北辰113畝永興34畝永興78畝北辰國(guó)頌府萬(wàn)科63畝中南新悅府川發(fā)展69畝萬(wàn)科1#金輝2#保利3#領(lǐng)地4#峨眉子然5#碧桂園6#碧桂園7#美的8#美的9#海倫堡290畝鐵投380畝北城時(shí)代2期萬(wàn)科63.44畝R=2.2，9.3萬(wàn)

37、小高層（88-108）萬(wàn)科65畝R=2.5，11萬(wàn)超高層北城時(shí)代2期，97畝R=3，19.4萬(wàn)平密高層永興世家，43畝R=2.2，4.8萬(wàn)高層第32頁(yè)，共85頁(yè)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)核心聚焦仁壽縣城，市場(chǎng)主流需求以115萬(wàn)內(nèi)高層套三四為主，月均60-100套，中低密產(chǎn)品適價(jià)低量且后續(xù)存量壓力較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈1.2.3.視高成都投資客主導(dǎo)，黑龍?zhí)洞蟪啥?居養(yǎng)老度假客戶為主，且短期內(nèi)難以改變，本案區(qū)域更多承接地緣居住需求，故需核心聚集仁壽縣城市場(chǎng)別墅高價(jià)低量（聯(lián)排1.3-1.7疊拼1.2-1.4），洋房（0.95-1.15）適價(jià)適量，市場(chǎng)主流需求為高層115萬(wàn)內(nèi)功能型套三套四暢銷，月均去化60-100套在售端：

38、高層存量主力但出清周期可控在3-7個(gè)月左右，別墅洋房存量出清周期相對(duì)較長(zhǎng)，新拿地端：R在1.2-2.2，現(xiàn)了解規(guī)劃項(xiàng)目多為低密/高低配第33頁(yè)，共85頁(yè)。PART3客群需求深挖目標(biāo)客群的本源需求，做最了解客戶的城南項(xiàng)目第34頁(yè)，共85頁(yè)。大仁壽三類主流客戶：成都前跳投資客戶、仁壽縣城改善客戶、仁壽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶仁壽客群物業(yè)類型項(xiàng)目基礎(chǔ)信息客戶來(lái)源購(gòu)房目的在售情況面積段總價(jià)段大成都仁壽縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)自住投資高層中鐵頤和公館在售829675100萬(wàn)10%60%30%95%5%匯信星河灣售罄991225585萬(wàn)10%70%20%85%15%洋房中鐵頤和公館在售105115萬(wàn)2%95%3%95%5%疊

39、拼麓峰棕櫚島在售147168250280萬(wàn)2%96%2%98%2%匯信星河灣售罄150170128-145萬(wàn)10%80%10%90%10%雙拼麓峰棕櫚島在售202480萬(wàn)0%100%0%100%0%*仁壽縣城典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成盤(pán)點(diǎn)絕對(duì)主力成都投資【基數(shù)小】仁壽縣城改善客戶【基數(shù)一般】仁壽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶【基數(shù)較大】支付力低高第35頁(yè)，共85頁(yè)。視高現(xiàn)狀流向視高憑大天府新區(qū)攔截成都前跳投資客戶，仁壽縣城改善客戶兼顧自住舒適度和配套完善度強(qiáng)地緣粘性聚集于仁壽縣城板塊，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)受支付力有限影響在仁壽縣城項(xiàng)目中游離二繞三繞黑龍?zhí)犊h城天府大道視高高層1150012500丨洋房13500【低總價(jià)投資（主）+

40、城市外溢居?。ㄝo）】城市發(fā)展主軸天府新區(qū)非限購(gòu)區(qū)升值潛力可期黑龍?zhí)丢?dú)棟15000【二居所度假（主）+物業(yè)形態(tài)升級(jí)（輔）】生態(tài)資源強(qiáng)勢(shì)低密物業(yè)純粹仁壽縣城高層850010000丨別墅1200020000【地緣居住改善（主）+低總價(jià)投資（輔）】天府新區(qū)輻射城市配套完善第36頁(yè)，共85頁(yè)。視高區(qū)位屬性、規(guī)劃價(jià)值及近城距離將持續(xù)攔截成都投資客戶，仁壽縣城居住氛圍和生活配套較好持續(xù)承接地緣居住屬性需求，黑龍?zhí)抖唐趦?nèi)難以改變持續(xù)2居體系價(jià)值演變板塊視高黑龍?zhí)度蕢劭h城價(jià)值立基天府新區(qū)規(guī)劃價(jià)值預(yù)期+不限購(gòu)生態(tài)資源城市成熟度+天府新區(qū)輻射城市距離45KM59KM65KM城市規(guī)劃強(qiáng)低中城市配套弱弱強(qiáng)生態(tài)資源弱強(qiáng)中

41、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高中高開(kāi)發(fā)企業(yè)保利、萬(wàn)科、朗基中鐵保利、萬(wàn)科、中南、中鐵、北辰區(qū)位價(jià)值規(guī)劃價(jià)值近城距離生態(tài)資源低密物業(yè)近城距離城市價(jià)值城市配套成熟氛圍第37頁(yè)，共85頁(yè)。視高存量89萬(wàn)持續(xù)吸附大城南前跳投資客，且投資客相對(duì)游離更多考慮未來(lái)價(jià)值和價(jià)格，板塊或項(xiàng)目難以固化樓市演變項(xiàng)目情況項(xiàng)目形態(tài)面積段（）存量（萬(wàn)）預(yù)計(jì)去化周期（月）在售保利天府南院高層/疊拼高層：94-106疊拼：126-1300.031天府公園城高層55-1150.021萬(wàn)科城市之光高層90-1090.021萬(wàn)景九洲天府洋房12-15F89-11885保利天府林語(yǔ)高層/洋房高層：95-107洋房：105-1260.91新城悅雋天府高層/

42、洋房/疊拼79-134115（高層/洋房）遠(yuǎn)大天府南庭高層75-951.52朗基香頌天府高層/洋房高層：96-106洋房：106-12616.64（一期）合計(jì)-38.07待售成信悅府高層70-939.18鐵投天府桃園高層80-140158大學(xué)里高層67-116156鉑智德科技100.08畝計(jì)容約12政府確定的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，帶部分住宅用地，70%的商品住房作為人才公寓房源鉑智德科技98.01畝計(jì)容約17鉑智順科技99.21畝計(jì)容約11合計(jì)-51.1剔除才公寓房源買(mǎi)單原因 馮女士，家住成都，手上有較多閑錢(qián)，專業(yè)投資客，一直想繼續(xù)在天府新區(qū)買(mǎi)房，但因已經(jīng)在成都已經(jīng)買(mǎi)了三套房子，無(wú)購(gòu)房資格，對(duì)于同

43、屬于天府新區(qū)的視高未來(lái)發(fā)展看好，相信“中軸論”，認(rèn)為保利面積偏大，所以選擇了朗基95的小戶型。成都投資客第38頁(yè)，共85頁(yè)。仁壽縣城剛改客戶持續(xù)主力60%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城20%，少量成都投資客補(bǔ)充，看重區(qū)域自然資源和項(xiàng)目打造的綜合品質(zhì)感板塊客群核心客群跟隨客群補(bǔ)充客群60%20%20%仁壽縣城地緣剛改客戶仁壽縣城的地緣客戶，多為本地企業(yè)管理層及公職人員，經(jīng)過(guò)多年的積累，進(jìn)入二次換房階段，居住品質(zhì)急需升級(jí)，看重物園林、物業(yè)、配置等綜合品質(zhì)的提升。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城剛需客戶仁壽縣城下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)人群，價(jià)格承受力有限，認(rèn)可仁壽縣城的城市價(jià)值，看重小區(qū)品質(zhì)、戶型功能。大成都投資客因成都城市整體向南規(guī)劃及仁

44、壽縣與成都市區(qū)較近的原因，少量成都及外地投資客群，看重升值空間。第39頁(yè)，共85頁(yè)。仁壽縣城改善客戶看重項(xiàng)目居住舒適度和項(xiàng)目品質(zhì)，更多看重小區(qū)規(guī)劃、中庭園林、外顯建筑品質(zhì)和戶型實(shí)用性等客戶敏感點(diǎn)復(fù)合/主題安全/智能關(guān)注建筑品質(zhì)、園林景觀、配套、戶型等戶型注重實(shí)用性和功能布局的合理性，看重戶型的絕對(duì)利用率要求園林品質(zhì)高，具有復(fù)合型外顯/品質(zhì)第40頁(yè)，共85頁(yè)?？腿盒枨笠暩邞{借近城距離和大天府新區(qū)規(guī)劃持續(xù)攔截成都投資客，本案板塊客群仍以地緣改善客群為主，看重項(xiàng)目居住舒適度和項(xiàng)目綜合品質(zhì)1.2.3.現(xiàn)狀：視高憑大天府新區(qū)攔截成都前跳投資客戶，仁壽縣城改善客戶兼顧自住舒適度和配套完善度強(qiáng)地緣粘性聚集于

45、仁壽縣城板塊，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城在縣城游離演變：價(jià)值演變及樓市預(yù)判中可以看出視高將持續(xù)攔截成都投資客的外溢，本案板塊客群仍以地緣改善客群為主力聚焦：聚焦地緣家庭改善需求，強(qiáng)調(diào)居住舒適度和項(xiàng)目綜合品質(zhì)，看重小區(qū)規(guī)劃、中庭園林、外顯建筑品質(zhì)和戶型實(shí)用性等第41頁(yè)，共85頁(yè)。本案快速跑量下聚焦市場(chǎng)主流需求，主力以115萬(wàn)內(nèi)高層承接的地緣剛改套三套四需求為主聚焦地緣剛改需求同時(shí)市場(chǎng)高層同質(zhì)化產(chǎn)品背景下，圍繞客群需求構(gòu)建項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系致勝競(jìng)爭(zhēng)第42頁(yè)，共85頁(yè)。PART4項(xiàng)目定位根據(jù)項(xiàng)目背景、競(jìng)爭(zhēng)及客群需求，導(dǎo)出本案最優(yōu)方向第43頁(yè)，共85頁(yè)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略目標(biāo)客群方向精準(zhǔn)戶型配比項(xiàng)目物業(yè)選型1234第44頁(yè)，共85

46、頁(yè)。超越老城及商務(wù)大道板塊，成為仁壽縣城絕對(duì)的價(jià)值高地，吸附仁壽高支付力的地緣客群板塊占位板塊概況價(jià)值屬性老城【無(wú)大規(guī)模改造可能性區(qū)域逐漸邊緣化】傳統(tǒng)居住區(qū)，生活配套成熟、城市界面較陳舊，新增供應(yīng)少【第梯隊(duì)】城市價(jià)值邊緣化區(qū)域城南【工業(yè)園區(qū)居住氛圍有限】城市規(guī)劃工業(yè)集中區(qū)域，與城市主力發(fā)展方向背離，住宅少量供應(yīng)【第梯隊(duì)】工業(yè)帶動(dòng)發(fā)展區(qū)商務(wù)/天府大道【商務(wù)化城市蔓延區(qū)】未來(lái)商務(wù)中心、新城市中心，功能配套齊全，熱點(diǎn)區(qū)域商務(wù)大道開(kāi)發(fā)進(jìn)入中后期，板塊整體向天府大道外延進(jìn)入欠成熟區(qū)域，土地儲(chǔ)備量高【第梯隊(duì)】高城市化價(jià)值區(qū)泛濕地公園【資源+城市雙高區(qū)域】城市規(guī)劃生態(tài)居住核心，改善集中區(qū)域，銷售與土地市場(chǎng)雙

47、熱【第梯隊(duì)】高城市化、資源價(jià)值區(qū) 商務(wù)大道-天府大道泛濕地公園板塊蓉遵高速仁壽大道天府大道仁壽段（2018年底通車）蘭磨線遂洪高速老城板塊城南板塊陵州大道第45頁(yè)，共85頁(yè)。小規(guī)模中容項(xiàng)目板塊內(nèi)部補(bǔ)缺者，實(shí)現(xiàn)適價(jià)快跑的目標(biāo)內(nèi)部占位領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者追隨者補(bǔ)缺者行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場(chǎng)次、非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者制定游戲規(guī)則壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可復(fù)制性建立成本優(yōu)勢(shì)改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值建立低成本結(jié)構(gòu)搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)占位項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱容積率規(guī)模市場(chǎng)上暢銷項(xiàng)目高低配皇家尊邸1.8

48、996畝麓島1.664畝麓峰1.2104畝高層中鐵頤禾公館2.5162畝周邊土地低密碧桂園1.2-1.5129畝美的1.5137畝加恒麓島2期1.661畝北辰1.2113畝高低配金輝2.262畝中南新悅府2.275畝北辰國(guó)頌府2.590畝領(lǐng)地2.586畝高層萬(wàn)科（仁里旁）2.263畝超高層萬(wàn)科（天府大道旁）2.565畝第46頁(yè)，共85頁(yè)。同總價(jià)或稍高總價(jià)下用更高物業(yè)形態(tài)去置換市場(chǎng)主流需求，以功能性產(chǎn)品為基礎(chǔ)疊加項(xiàng)目綜合品質(zhì)（園林建筑公區(qū)品質(zhì)等）競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略【核心】功能產(chǎn)品提升同總價(jià)或稍高總價(jià)下更高物業(yè)形態(tài)置換市場(chǎng)主流需求【疊加】綜合品質(zhì)提升總平規(guī)劃產(chǎn)品力項(xiàng)目品質(zhì)感結(jié)合節(jié)點(diǎn)景觀的風(fēng)情總平規(guī)劃

49、單體、戶型及精裝競(jìng)爭(zhēng)力建筑立面、園林打造、公區(qū)配套等第47頁(yè)，共85頁(yè)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略目標(biāo)客群方向精準(zhǔn)戶型配比項(xiàng)目物業(yè)選型1234第48頁(yè)，共85頁(yè)。仁壽本地相對(duì)高支改善客群為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城&成都投資為輔核心主力：仁壽老城區(qū)40歲+地緣家庭型改善客戶客群主力30-40%60-70%【跟隨型】周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城&成都區(qū)域投資客戶【主力】仁壽地緣相對(duì)高支改善客群主力客群跟隨客群仁壽鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城：下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)人群，價(jià)格承受力有限，認(rèn)可仁壽縣城的城市價(jià)值成都區(qū)域投資客戶：經(jīng)過(guò)視高攔截后稍低總價(jià)的大成都投資型客戶仁壽縣城的地緣客戶，多為本地企業(yè)高管及公職人員，經(jīng)過(guò)多年的積累，進(jìn)入二次換房階段，居住品質(zhì)急需升級(jí)，

50、看重物園林、物業(yè)、配置等綜合品質(zhì)的提升。第49頁(yè)，共85頁(yè)。剛改需求為主力，一定總價(jià)控制的功能34房換房需求功能型需求舒適度追求客群需求.1板塊項(xiàng)目名稱套型主力產(chǎn)品面積段實(shí)得面積單價(jià)（元/）贈(zèng)送率主力去化總價(jià)段（萬(wàn)元）老城中城國(guó)際套三、套四80-135-7000-56-94城南美好花園城套三、套四74-10796-140780030%56-80上城南苑套三91-103109-127780020%-23%72-82翡翠錦城套三118130780010%92城北（商務(wù)大道）東泰國(guó)際套三/套四70-12791-161900027%-30%60-107中鐵頤禾公館套三/套四82-96103-12385

51、0025%-29%69-84嘉和夢(mèng)想城套三76-90100-121850032%-34%65-77北城時(shí)代2期套二/套三/套四71-12088-1408500（報(bào)價(jià)）17%-24%-麓府套三/套四99-124131-1691000032-36%99-124城北（濕地公園）君雁皇家尊邸套三/套四96-127122-153900020%-27%86-114保利仁里套四105-125130-159920023-27%96-115鐵投碧水云天套三/套四90-106114-1357800（報(bào)價(jià)）23%-27%未開(kāi)盤(pán)永興濱湖1號(hào)套三/套四90-130122-15310500（報(bào)價(jià)）18%-36%未開(kāi)盤(pán)10

52、5-115剛改套四90-100剛改套三暢銷產(chǎn)品：緩銷產(chǎn)品：100-120套三功能型需求舒適度需求第50頁(yè)，共85頁(yè)。對(duì)于小區(qū)品質(zhì)有一定要求，主要體現(xiàn)在園林打造、建筑品質(zhì)及公區(qū)配套展示上客群需求.2園林打造綜合品質(zhì).產(chǎn)品力建筑立面公區(qū)配套軟性服務(wù)第51頁(yè)，共85頁(yè)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略目標(biāo)客群方向精準(zhǔn)戶型配比項(xiàng)目物業(yè)選型1234第52頁(yè)，共85頁(yè)。R2.5兩種方向：高低配or全中容，主要有3種方案：高低配高層+疊拼高層+洋房，全中容全電梯小高兩種方向R=2.557.58畝,9.6萬(wàn),快銷高低配全中容方案一高層+疊拼方案三全電梯小高方案二高層+洋房物業(yè)體量關(guān)系體量占地高層80%7.7萬(wàn)29畝疊拼20%1.

53、9萬(wàn)29畝物業(yè)體量關(guān)系體量占地高層70%6.7萬(wàn)25畝洋房30%2.9萬(wàn)33畝物業(yè)體量關(guān)系體量占地小高100%9.6萬(wàn)i58畝第53頁(yè)，共85頁(yè)。根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀價(jià)格測(cè)算前提：高層1.1（精裝）、小高1.2（精裝）、洋房1.3（精裝）、疊拼1.45（清水）測(cè)算依據(jù)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀備注承接需求測(cè)算前提高層0.9-1.0地塊要求考慮精裝剛改1.1（精裝）疊拼1.2-1.4（清水）控總價(jià)且別墅精裝多樣化不建議精裝入門(mén)級(jí)低密改善1.45（清水）6F洋房0.95-1.15（清水）地塊要求考慮精裝一般改善1.3（精裝）9-12F小高市場(chǎng)上很少比高層溢價(jià)500-1000，比洋房便宜地塊要求考慮精裝剛改1.2（精裝）

54、第54頁(yè)，共85頁(yè)。方案一：高層+疊拼稅后利潤(rùn)1.63億元13.4%，方案二：高層+洋房稅后利潤(rùn)1.61億元13.3%，方案三：全小高稅后利潤(rùn)1.79億元14.3%效益比較方案一：高層+疊拼方案二：高層+洋房方案三：全小高物業(yè)體量銷售收入12.21億元12.12億元12.58億元開(kāi)發(fā)成本7.83億元7.78億元7.83億元經(jīng)營(yíng)成本2.21億元2.19億元2.85億元稅后成本10.58億元10.51億元10.78億元稅后利潤(rùn)1.63億元1.61億元1.79億元稅后利潤(rùn)率13.4%13.3%14.3%備注：測(cè)算考慮戶均1個(gè)車位銷售第55頁(yè)，共85頁(yè)。通過(guò)經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等綜合因素考慮，建議優(yōu)選全

55、小高方案，以升級(jí)物業(yè)置換市場(chǎng)主流需求綜合優(yōu)選方案物業(yè)占比體量針對(duì)客群規(guī)劃價(jià)值預(yù)估物業(yè)價(jià)格經(jīng)濟(jì)效益比較風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度高層+疊拼高層80%7.7萬(wàn)剛改客群高低配住區(qū)兩組團(tuán)感覺(jué)1.1（精裝）1.63億元13.4%疊拼后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大疊拼20%1.9萬(wàn)低密入門(mén)級(jí)客戶1.45（清水）高層+洋房（6F）高層70%6.7萬(wàn)剛改客群行列式規(guī)劃難有發(fā)揮空間1.1（精裝）1.61億元13.3%洋房后期競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較大且高層洋房定位趨同容易內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)洋房30%2.9萬(wàn)一般改善客群1.3（精裝）全小高（9-12F）全小高100%9.6萬(wàn)剛改客群相對(duì)純粹性較優(yōu)高低錯(cuò)落的小高社區(qū)1.2（精裝）1.79億元1

56、4.3%相對(duì)純粹市場(chǎng)主流產(chǎn)品優(yōu)選方案第56頁(yè)，共85頁(yè)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略目標(biāo)客群方向精準(zhǔn)戶型配比項(xiàng)目物業(yè)選型1234第57頁(yè)，共85頁(yè)。前期以套三為主，新項(xiàng)目主力，套三:套四=3:7熱銷掃描項(xiàng)目名稱套型主力產(chǎn)品面積段實(shí)得面積套數(shù)比例套型比例前期熱銷項(xiàng)目麓峰套四雙9612036%套三：套四0:1套四雙10613236%套四雙12215218%套四雙12615710%頤禾公館套三單8210333%套三：套四1:0套三雙8811033%套三雙9612333%皇家尊邸套三雙9611531%套三：套四62%：38%套三雙10712831%套四雙11513813%套四雙12715225%麓府套三雙991203

57、3%套三：套四66%：33%套三雙10513033%套四雙12415533%新進(jìn)熱點(diǎn)項(xiàng)目鐵投碧水云天套三單9011216%套三：套四67%：33%套三雙931169%套三雙971219%套三雙9912333%套四雙10112616%套四雙10613216%保利仁里套四雙10513025%套三：套四0:1套四雙11113525%套四雙11414125%套四雙12515925%中南新悅府套三單82-14%套三：套四28%：72%套三雙94-14%套四雙104-14%套四雙101-29%套四雙112-29%第58頁(yè)，共85頁(yè)。新面世項(xiàng)目功能型套四熱度較高且功能滿足下總價(jià)控制越好越暢銷新進(jìn)掃描項(xiàng)目名稱

58、套型主力產(chǎn)品面積段實(shí)得面積套數(shù)比例套型比例新進(jìn)熱點(diǎn)項(xiàng)目鐵投碧水云天套三單9011216%套三：套四67%：33%套三雙931169%套三雙971219%套三雙9912333%套四雙10112616%套四雙10613216%保利仁里套四雙10513025%套三：套四0:1套四雙11113525%套四雙11414125%套四雙12515925%中南新悅府套三單82-14%套三：套四28%：72%套三雙94-14%套四雙104-14%套四雙101-29%套四雙112-29%第59頁(yè)，共85頁(yè)。本案全小高產(chǎn)品，以升級(jí)物業(yè)置換市場(chǎng)主流需求清水總價(jià)為高層主流115萬(wàn)內(nèi)，精裝總價(jià)控制應(yīng)在主流洋房總價(jià)120-

59、150萬(wàn)內(nèi)較為安全總價(jià)參考第60頁(yè)，共85頁(yè)?，F(xiàn)狀為功能型套三套四雙需求為主但相同或略高總價(jià)下還是希望多個(gè)功能房客戶需求“我們家雖然居住結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單即便買(mǎi)了房子也是我父母和我一起居住套三足夠，但是如果總價(jià)差不多給我一個(gè)套四我還是覺(jué)得可以，做儲(chǔ)物間或者多功能間，或者后期再改成一個(gè)大套三”仁壽客群楊小姐訪談第61頁(yè)，共85頁(yè)。戶型配比物業(yè)類型承接需求產(chǎn)權(quán)面積段實(shí)得面積段贈(zèng)送率套數(shù)配比清水單價(jià)（元/）清水總價(jià)（萬(wàn)元）測(cè)算精裝單價(jià)（元/）（成本500，報(bào)價(jià)1500）精裝總價(jià)（萬(wàn)元）全小高層12F仁壽地緣剛改需求10512520%贈(zèng)送率相對(duì)越大越好，建議溝通突破新規(guī)15%78-80%1050011012

60、000126110-115130-13520%10500115-12012000132-138120-125145-1552%（頂?shù)椎忍厥鈱樱?1000132156建議全套四產(chǎn)品為主，緊湊的105套四，110-115標(biāo)準(zhǔn)型四房為標(biāo)準(zhǔn)層，可考慮少量120-125躍層套四產(chǎn)品第62頁(yè)，共85頁(yè)。本案以升級(jí)小高物業(yè)置換市場(chǎng)主流高層需求，對(duì)即將入市項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)反扣項(xiàng)目類型土地容積率占地面積（畝）總建筑面積（萬(wàn)）用地性質(zhì)樓面地價(jià)（元/）形態(tài)低密項(xiàng)目北辰113畝1.2113.319.06住宅5511別墅為主碧桂園6號(hào)地塊1.2635住兼商3956洋房、疊拼、聯(lián)排碧桂