淺論實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理

1、淺論實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的有效途徑【摘要】：流程管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的價(jià)值是有口共睹的，已經(jīng)引起越來(lái)越多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者的認(rèn)可和重視。本文首先介紹流程管理的基本情況以及在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展現(xiàn)狀，然后從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題入手，引入了工作流程和房地產(chǎn)企業(yè)流程概念，并進(jìn)行詳細(xì)分析，進(jìn)而對(duì)流程管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行了總結(jié)，并為房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)流程管理指明了出路。【關(guān)鍵詞】：企業(yè)流程管理 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 流程優(yōu)化一、引言在我國(guó)，市場(chǎng)信息的制造、傳播以及供求雙方信息互動(dòng)的速率加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于成熟，利益點(diǎn)轉(zhuǎn)向購(gòu)房者。此外，政府制度的加強(qiáng)，讓“坑蒙拐騙”的行為無(wú)立足之地，市場(chǎng)環(huán)境變得公平、公正。

2、特別是近兒年出臺(tái)的政策洗刷了市場(chǎng)，行業(yè)中優(yōu)勝劣汰必成定局，老百姓的利益有了較好的保證。隨之而來(lái)，以特定資源為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)已轉(zhuǎn)變?yōu)橐云髽I(yè)管理能力為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)，流程管理的精細(xì)化是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的差異，明顯體現(xiàn)在流程管理上的差異，流程管理成熟度是衡量企業(yè)是否規(guī)范化的主要標(biāo)志。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，結(jié)果經(jīng)常是“摸著石頭過(guò)河”得出的。這可以理解，其主要原因是準(zhǔn)備時(shí)間短，需求變化大，并且資源缺乏。但令人驚訝的是，盡管過(guò)程頗為混亂，但結(jié)果卻經(jīng)常還是被達(dá)到了。但這是什么樣的一種結(jié)果呢?這是以最經(jīng)濟(jì)的方式獲得的最好的結(jié)果嗎?到底犧牲了多少潛在利益，我們最后才說(shuō)陌實(shí)現(xiàn)交付，問(wèn)題解

3、決或項(xiàng)目結(jié)束”?要解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中“不惜一切代價(jià)去做”這個(gè)問(wèn)題，我們需要反省一下，想一想流程管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的價(jià)值。二、企業(yè)流程管理的介紹1、企業(yè)流程管理簡(jiǎn)介（1）、流程管理的定義企業(yè)流程管理主要是指對(duì)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行改革，改變企業(yè)內(nèi)部職能管理部門(mén)重疊、中間層次多、流程不閉環(huán)等，使每個(gè)流程可從頭至尾由一個(gè)職能部門(mén)管理，做到機(jī)構(gòu)不重疊、業(yè)務(wù)不重復(fù)。在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中環(huán)境條件發(fā)生變化時(shí)，及時(shí)對(duì)原計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，使計(jì)劃仍具有指導(dǎo)和組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的作用。企業(yè)通過(guò)對(duì)計(jì)劃的制訂、執(zhí)行、檢查、調(diào)整的全過(guò)程，便能合理地利用人力、物力和財(cái)力等資源，有效地協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)外各方面的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，達(dá)到縮短流程

4、周期、節(jié)約運(yùn)作資本、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。流程管理最終希望提高顧客滿(mǎn)意度和公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力并達(dá)到提高企業(yè)績(jī)效的目的。依據(jù)企業(yè)的發(fā)展時(shí)期來(lái)決定流程改善的總體目標(biāo)，在總體目標(biāo)的指導(dǎo)下，再制定單位流程或每類(lèi)業(yè)務(wù)的改善目標(biāo)。流程管理可以分為“認(rèn)識(shí)流程、建立流程、優(yōu)化流程、E化流程、運(yùn)作流程”。（見(jiàn)圖1） 圖1 “流程管理”的概念圖（2）、流程管理的基本特征企業(yè)的流程按其功能可以區(qū)分為業(yè)務(wù)流程與管理流程兩大類(lèi)別。業(yè)務(wù)流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價(jià)值增值的流程；管理流程是指為了控制風(fēng)險(xiǎn)、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量、提高工作效率、提高對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度，最終提高顧客滿(mǎn)意度和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力并達(dá)到利潤(rùn)最大化和提高經(jīng)營(yíng)效

5、益的目的的流程。企業(yè)內(nèi)的一切流程都應(yīng)以企業(yè)目的為根本依據(jù)，尤其是管理流程：對(duì)外面對(duì)顧客，提高業(yè)務(wù)流程的效率；對(duì)內(nèi)面向企業(yè)目標(biāo)，提高管理流程的效率，平衡企業(yè)各方資源，控制總體效率的平衡，實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體績(jī)效。（3）、流程管理的階段流程管理從計(jì)劃管理來(lái)說(shuō)是按照其特性定位，整個(gè)階段可劃分為三個(gè)階段，即“事前、事中、事后”管理。企業(yè)依據(jù)各項(xiàng)基礎(chǔ)性條件，編制各項(xiàng)、各類(lèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)計(jì)劃書(shū)，對(duì)計(jì)劃書(shū)的可行性、可靠性形成審核體系，保證審核效果，從而確保計(jì)劃的可行、可靠。審核體系包括：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、數(shù)據(jù)的分析、歷史對(duì)比（縱向）和行業(yè)對(duì)比（橫向）、建議性結(jié)論這四個(gè)基本環(huán)節(jié)。審核體系中，數(shù)據(jù)的無(wú)量綱化分析是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它能將

6、不同類(lèi)型的企業(yè)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換后實(shí)現(xiàn)同口徑比較，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)環(huán)節(jié)是基礎(chǔ)，縱、橫向?qū)Ρ仁鞘侄危Y(jié)論是目的。“事前”管理中的審核體系目前企業(yè)并未全面、有效地掌握和運(yùn)用，公司實(shí)施對(duì)這些環(huán)節(jié)的有效控制，能確保計(jì)劃的可行和可靠，并為計(jì)劃的“事中”管理提供操作平臺(tái)。 “事中”管理：主要是對(duì)“計(jì)劃”執(zhí)行體系工作效率的管理。對(duì)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的各類(lèi)偏差，首先要做到超前預(yù)測(cè)，其次是做到措施有效，對(duì)執(zhí)行效果的跟蹤是“事中”管理的主要工作，從而確保計(jì)劃執(zhí)行的效率?！笆轮小惫芾淼呢?zé)任主體是企業(yè)自身，監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)的“事中”管理主要是對(duì)計(jì)劃執(zhí)行質(zhì)量的控制。“事后”管理：主要是對(duì)“計(jì)劃”實(shí)施完畢后的績(jī)效考核、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、匯

7、編材料、歸檔備案。是“事后”管理的主要工作內(nèi)容之一。2、企業(yè)流程管理的發(fā)展（1）、企業(yè)流程管理在國(guó)外的發(fā)展在國(guó)外，流程管理是20世紀(jì)90年代出現(xiàn)的新的管理思想和管理技術(shù)，它一經(jīng)產(chǎn)生便受到國(guó)內(nèi)外學(xué)者的普遍關(guān)注。今天在歐美先進(jìn)國(guó)家這一思想和技術(shù)已經(jīng)走向完善并日趨成熟。流程管理從泰勒的科學(xué)管理思想出現(xiàn)以后開(kāi)始萌芽，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，至今已經(jīng)成為成熟的管理思想和方法，流程管理在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)成為主流的管理思想，成為應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效工具。一是流程管理的萌芽發(fā)展時(shí)期，科學(xué)管理時(shí)期泰勒的作業(yè)程序化、甘特的圖表進(jìn)度控制方法、福特的流水線(xiàn)生產(chǎn)模式等是其最初的體現(xiàn)；二是流程管理的產(chǎn)生發(fā)展階段，以二十世紀(jì)六十

8、年代產(chǎn)生的質(zhì)量管理運(yùn)動(dòng)和業(yè)務(wù)過(guò)程的自動(dòng)化設(shè)計(jì)為代表，主張對(duì)組織的運(yùn)營(yíng)流程進(jìn)行精確控制，提升管理效率；三是流程管理的全面發(fā)展階段引，尤以二十世紀(jì)九十年代哈默等人提出的業(yè)務(wù)流程再造為典型代表，主張對(duì)流程進(jìn)行徹底再設(shè)計(jì)，全面提升組織運(yùn)行績(jī)效。然而，就在眾多企業(yè)大力推廣流程再造的過(guò)程中，失敗率卻居高不下，結(jié)果也不像人們所預(yù)期的那樣能夠促進(jìn)運(yùn)營(yíng)績(jī)效的急劇提升，因此受到越來(lái)越多的質(zhì)疑。BPR果真如人們所吹詡的那樣能夠全面解決組織的運(yùn)行效率問(wèn)題嗎?以再造為主題的流程管理越來(lái)越體現(xiàn)出其局限性。在此情況下，流程主導(dǎo)下的管理思想開(kāi)始走向前臺(tái)。通過(guò)對(duì)流程管理思想演進(jìn)與發(fā)展歷程的分析，可以使我們對(duì)流程管理的思想內(nèi)涵有

9、更充分全面的認(rèn)識(shí)，從而把握其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并用以指導(dǎo)實(shí)踐。（2）、企業(yè)流程管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展目前在我國(guó)流程管理則處于剛剛起步階段，在我國(guó)對(duì)這一思想的學(xué)習(xí)、引進(jìn)和研究則處于起始階段，對(duì)流程管理的概念及技術(shù)應(yīng)用還存在很多誤區(qū)。本文從流程管理的界定、流程管理的起源以及流程管理的發(fā)展歷程出發(fā)進(jìn)行研究，欲使人們更清楚地認(rèn)識(shí)流程管理思想及技術(shù)。在此基礎(chǔ)上，為改善我國(guó)流程管理的技術(shù)和方法提供借鑒。許多企業(yè)開(kāi)始重視流程管理，但缺少建立標(biāo)準(zhǔn)的流程管理系統(tǒng)，自然談不上具體的流程管理或再造的問(wèn)題；雖然也有部分企業(yè)設(shè)計(jì)了一些所謂的“流程”，但大多是照貓畫(huà)虎，憑主觀(guān)臆斷繪制出來(lái)的，并不符合企業(yè)實(shí)際情況，甚至給企業(yè)帶來(lái)很大

10、的負(fù)面影響。還有的企業(yè)制定的“流程”，基本上是擺設(shè)和流于形式，缺少具體的實(shí)現(xiàn)流程管理的手段和工具。相當(dāng)一部分管理中和員工，對(duì)流程管理的認(rèn)識(shí)還處于較低的水平。3、流程管理對(duì)傳統(tǒng)管理的超越（1）什么是流程要理解流程管理的含義，首先要明確什么是流程。關(guān)于流程的定義，Hammer在1990年提出流程是把一個(gè)或多個(gè)輸入轉(zhuǎn)化為對(duì)顧客有價(jià)值的輸出的活動(dòng)；Davenport在1990年提出業(yè)務(wù)流程是一系列可測(cè)量的結(jié)構(gòu)化的活動(dòng)集合，并為特定的市場(chǎng)貨特定的顧客了產(chǎn)生特定的輸出，ISO9000規(guī)范將業(yè)務(wù)流程定義為一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相關(guān)聯(lián)或相互作用的活動(dòng)。歸結(jié)起來(lái)，流程包括輸入、輸出以及一系列的轉(zhuǎn)化活動(dòng)三部分。業(yè)

11、務(wù)流程可以被看作一系列內(nèi)部和企業(yè)之間的若干活動(dòng)，這些活動(dòng)相互作用將一定的輸入轉(zhuǎn)化為對(duì)顧客有價(jià)值的輸出。見(jiàn)圖2 圖2 流程概念示意圖（2）流程管理對(duì)職能管理實(shí)現(xiàn)了五大超越 管理的導(dǎo)向性超越。流程管理的組織結(jié)構(gòu)以流程為中心；企業(yè)目標(biāo)以顧客為導(dǎo)向，以服務(wù)為導(dǎo)向。 管理效率性超越。產(chǎn)品信息從輸入到輸出時(shí)間短，銷(xiāo)量高。 管理的應(yīng)變性超越。結(jié)構(gòu)變動(dòng)快、管理任務(wù)，快速適應(yīng)市場(chǎng)變化。 整體性的超越。企業(yè)流程管理是內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)化，全過(guò)程管理。內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)與外部網(wǎng)絡(luò)的統(tǒng)一，強(qiáng)調(diào)通常被忽視的外部網(wǎng)絡(luò)。 協(xié)調(diào)性的超越。以流程管理為中心的協(xié)作，同時(shí)強(qiáng)調(diào)企業(yè)內(nèi)部流程協(xié)作與外部協(xié)作，特別強(qiáng)調(diào)通常被忽視的尾部流程協(xié)作。以上的5個(gè)方面

12、說(shuō)明。流程管理是一種完全不同于傳統(tǒng)“科層制”職能管理的全新的管理思想與方法，是適應(yīng)于信息經(jīng)濟(jì)科技和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展起來(lái)的現(xiàn)代管理方法。4、企業(yè)流程管理的重要性企業(yè)流程管理指的是企業(yè)的每一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)只要有了“計(jì)劃書(shū)”，就說(shuō)明該企業(yè)在每一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)執(zhí)行前都經(jīng)過(guò)了系統(tǒng)籌劃、科學(xué)預(yù)測(cè)、全面分析，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中可能出現(xiàn)的偏差制定了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，從而確保了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)果是可預(yù)測(cè)、可控制的。反之，沒(méi)有計(jì)劃書(shū)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必定是盲目的、被動(dòng)的，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的結(jié)果也將是不可預(yù)測(cè)的、不可控制的，那么這個(gè)企業(yè)的管理層和基層也必然是失敗的。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，企業(yè)要生存、要發(fā)展、要保持可持續(xù)發(fā)展

13、的態(tài)勢(shì)，企業(yè)任何一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都不允許處于盲目的、被動(dòng)的狀態(tài)，其經(jīng)營(yíng)效果必須處于可控狀態(tài)下。換言之，計(jì)劃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者意志和理念的具體體現(xiàn)。因此，計(jì)劃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)決策者為實(shí)現(xiàn)自己的意志和理念必須要不斷的夯實(shí)和鞏固這個(gè)基礎(chǔ)，不斷提高計(jì)劃的科學(xué)性。所以企業(yè)流程管理在企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過(guò)程中起到的是至關(guān)重要的決定性的作用，就像人體中的血液流遍全身，是不可或缺的。三、企業(yè)流程管理的現(xiàn)狀和意義1、流程管理現(xiàn)狀從傳統(tǒng)的以資源為基礎(chǔ)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐云髽I(yè)管理能力為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)，考驗(yàn)的是企業(yè)的管理創(chuàng)新。流程管理的精細(xì)化水平是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理之前面臨的重要課題。企業(yè)管理水平的差距主要體現(xiàn)在

14、流程管理上的差異，以及對(duì)于各個(gè)節(jié)點(diǎn)預(yù)期目標(biāo)掌控能力的高低，因此，流程管理的成熟水平是衡量企業(yè)是否規(guī)范化的主要標(biāo)志之一傳統(tǒng)的企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中，很多理論和做法都是“摸著石頭過(guò)河”得出來(lái)的，往往是習(xí)慣成自然。企業(yè)缺乏系統(tǒng)的管理運(yùn)作體系，導(dǎo)致絕大多數(shù)的資源和潛在利益在摸索過(guò)程中被白白浪費(fèi)，無(wú)法達(dá)到以最經(jīng)濟(jì)的方式獲得最好的結(jié)果。因此，在一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中，一個(gè)企業(yè)流程管理的“內(nèi)功深厚”與否，將決定其內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理能力、盈利能力和持續(xù)發(fā)展的能力。目前國(guó)內(nèi)企業(yè)的流程管理現(xiàn)狀是:大多數(shù)企業(yè)未形成系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程體系;各項(xiàng)活動(dòng)的職責(zé)權(quán)限不清晰，接ii不暢通;流程繁瑣，流轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，流轉(zhuǎn)效率低;己有流程的內(nèi)部

15、監(jiān)控體系有待完善，沒(méi)有引入量化的關(guān)鍵業(yè)績(jī)(KPD指標(biāo)和控制點(diǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)控制。2、流程管理的意義（1）提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。在流程設(shè)計(jì)與流程再造的過(guò)程中，通過(guò)對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行流程化的塑造，包括改善管理和運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵指標(biāo)(如成本、質(zhì)量、速度、靈活性、滿(mǎn)意度)、資源結(jié)構(gòu)調(diào)整和人力資源結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而明確哪項(xiàng)工作應(yīng)該由哪個(gè)部門(mén)、哪個(gè)人來(lái)具體負(fù)責(zé)，使企業(yè)各部門(mén)、各職(崗)位的責(zé)權(quán)更加明晰地體現(xiàn)出來(lái)，提高企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。（2）實(shí)現(xiàn)企業(yè)形態(tài)的轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)期以來(lái)，大多數(shù)企業(yè)都實(shí)施一種職能式管理的形態(tài)，而企業(yè)在實(shí)施了流程式管理模式后，企業(yè)將由以職能為中心的傳統(tǒng)形態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粤鞒虨橹行牡男滦土鞒虒?dǎo)向企業(yè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方

16、式和管理方式的根本轉(zhuǎn)變。四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題1、房地產(chǎn)概述（1）房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是

17、承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。（2）房地產(chǎn)業(yè)的分類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)除了取得土地、建造房屋

18、、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購(gòu)買(mǎi)房屋后出租，購(gòu)買(mǎi)房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘哔?gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓?zhuān)婚_(kāi)發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓?zhuān)袑?duì)舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開(kāi)發(fā)等。房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)

19、行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（3）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，很多行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)都有涉及到一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。所以說(shuō)，房地產(chǎn)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民勝過(guò)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度比較高，帶動(dòng)力較強(qiáng)，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

20、他的重要作用可以歸納如下：可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；可以改善人民的居住和生活條件；可以改善投資環(huán)境，加快改革開(kāi)放的步伐；通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；可以為城市建設(shè)開(kāi)辟重要的積累資金渠道；可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前在我國(guó)已初步顯示出來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更重要、更廣泛的作用。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是改善居住質(zhì)量、提高居民住房水平、滿(mǎn)足人民群眾

21、物質(zhì)文化生活需求的基本需求；是擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)投資增長(zhǎng)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有力途徑。實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開(kāi)始興起，1998年國(guó)家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正發(fā)展起來(lái)。90年代發(fā)展壯大，在國(guó)家積極的財(cái)政政策刺激下，全國(guó)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的

22、成就。全國(guó)人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4%，城鄉(xiāng)合計(jì)達(dá)7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來(lái)住宅建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率均在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。（1）地區(qū)發(fā)展不平衡房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無(wú)論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致。中部的增長(zhǎng)速度(除了銷(xiāo)售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國(guó)平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變

23、化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)(除銷(xiāo)售額)的增長(zhǎng)速度均高于其他兩部。地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷(xiāo)售面積占全國(guó)銷(xiāo)售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅在全國(guó)的份額也在增加，隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。（2）房?jī)r(jià)居高不下近來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“三高”，房?jī)r(jià)高、居民購(gòu)房熱情高和居民可支配收入高。3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀(guān)這20年的發(fā)展，其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場(chǎng)化；（2）房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密；（3）房地

24、產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長(zhǎng)迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散；（4）國(guó)家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善；為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)程中的運(yùn)作行為，中央政府及各地方政府出臺(tái)完善一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起到積極作用的政策，這些政策將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的良性發(fā)展。五、流程管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用1、房地產(chǎn)企業(yè)流程分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的管理就是典型由流程來(lái)驅(qū)動(dòng)的。根據(jù)以上對(duì)流程的理解，也可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流程作如圖3的構(gòu)架。圖3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流程構(gòu)架圖其中，質(zhì)量管理和財(cái)務(wù)管理跨越企業(yè)的管理工作和業(yè)務(wù)工作的范圍，例如財(cái)務(wù)管理流程中的工資管理、固定資產(chǎn)管理等屬于管理工作內(nèi)容，而應(yīng)收帳管理

25、、應(yīng)付賬管理屬于業(yè)務(wù)工作內(nèi)容。2、流程管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中的價(jià)值體現(xiàn)好的流程管理可以克服資源不足所帶來(lái)的劣勢(shì)，從而取得良好業(yè)績(jī)。在政府的幾輪宏觀(guān)調(diào)控之下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)相信將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)不是短跑，而是長(zhǎng)跑。事實(shí)上，流程概念在房地產(chǎn)企業(yè)管理中并不鮮見(jiàn)，但大多數(shù)房企高管的感覺(jué)是：不缺流程，缺乏落實(shí)，讓流程落地才是企業(yè)所需。據(jù)了解，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本很大一部分就消耗在不同部門(mén)崗位之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作上。專(zhuān)家指出，繁雜的運(yùn)作方式導(dǎo)致整體運(yùn)行效率低下，是大多企業(yè)管理流程中的主要缺陷。要讓跨部門(mén)跨崗位的人協(xié)同起來(lái)“做正確的事”，就必須將企業(yè)的流程管理精細(xì)化?！熬?xì)化的流程可以使企業(yè)內(nèi)部形成順暢的管理秩序、公平

26、的評(píng)價(jià)體制、有效的執(zhí)行準(zhǔn)則，對(duì)外還將獲得更高的顧客滿(mǎn)意度”。在企業(yè)管理過(guò)程中，“按流程管理”提供了幾個(gè)關(guān)鍵的提高效率和性能的優(yōu)勢(shì)：流程提供了行動(dòng)指南，避免了每次動(dòng)作前都要重新考慮步驟所浪費(fèi)的精力；流程允許集中時(shí)間和資源在目標(biāo)和結(jié)果上，而不是為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)而進(jìn)行的每一個(gè)操作步驟上；流程提供給員工一種參考，允許方便地使臨時(shí)員工迅速融入項(xiàng)目和操作流程中；流程通過(guò)提高生產(chǎn)率和鎖定目標(biāo)來(lái)降低生產(chǎn)成本。3、房地產(chǎn)企業(yè)流程管理現(xiàn)狀通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)幾家較具代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)研了解到，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流程管理現(xiàn)狀是：大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未形成系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程體系；各項(xiàng)活動(dòng)的職責(zé)權(quán)限不清晰，接口不暢;流程繁

27、瑣，流轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，流轉(zhuǎn)效率低；已有流程的監(jiān)控體系有待完善；沒(méi)有引入量化的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)控制。根據(jù)以上現(xiàn)狀，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是需要進(jìn)行流程優(yōu)化與設(shè)計(jì)的。六、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的有效途徑通過(guò)以上全面的分析，我們已經(jīng)很清楚，實(shí)現(xiàn)流程管理是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個(gè)刻不容緩需要解決的問(wèn)題，也是房地產(chǎn)企業(yè)徹底改善以前傳統(tǒng)管理模式，使管理步上一個(gè)新臺(tái)階的必經(jīng)之路。但是，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)流程化管理，其出口和途徑又在哪里？1、要做好信息收集工作企業(yè)在識(shí)別原有流程時(shí)，首先要收集大量的關(guān)于原有流程的信息。只有收集到準(zhǔn)確和詳細(xì)的信息，流程優(yōu)化和設(shè)計(jì)的實(shí)施者才能夠充分認(rèn)識(shí)企業(yè)原有流程，了解原有流程的現(xiàn)狀，發(fā)

28、現(xiàn)原有流程中存在的問(wèn)題，從而為今后工作的展開(kāi)奠定良好的基礎(chǔ)。2、要識(shí)別與描述企業(yè)流程大多數(shù)實(shí)施流程改進(jìn)與設(shè)計(jì)的企業(yè)，在改進(jìn)實(shí)施前，都是以職能的形式進(jìn)行管理，企業(yè)在進(jìn)行流程改進(jìn)與設(shè)計(jì)前首先要識(shí)別企業(yè)中現(xiàn)有的流程，并且以一定的方式描述出來(lái)，以利于發(fā)現(xiàn)流程中存在的問(wèn)題，進(jìn)而設(shè)計(jì)新的流程或改進(jìn)原有流程，以達(dá)到大幅度提高企業(yè)效率的目的。3、選擇關(guān)鍵流程通常情況下，一個(gè)企業(yè)內(nèi)的流程有成百上千，這些流程大致可分為兩種類(lèi)型:一類(lèi)是圍繞職能線(xiàn)形組織運(yùn)轉(zhuǎn)的子流程，從單個(gè)部門(mén)內(nèi)進(jìn)行投入，并在這個(gè)部門(mén)形成產(chǎn)出;一類(lèi)是跨職能流程，這類(lèi)流程橫跨多個(gè)職能部門(mén)，沒(méi)有一個(gè)人對(duì)整個(gè)流程負(fù)全責(zé)。我們所要選擇的關(guān)鍵流程應(yīng)當(dāng)是第二類(lèi)跨

29、職能流程。4、選擇需要改進(jìn)的關(guān)鍵流程每家企業(yè)都有很多關(guān)鍵流程，但并不是所有關(guān)鍵流程都存在問(wèn)題，況且企業(yè)的資源有限，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇存在重大問(wèn)題的關(guān)鍵流程進(jìn)行改進(jìn)。5、確定需要改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)在確定了需要改進(jìn)白鍵流程后，就需要對(duì)這些流程進(jìn)行診斷，每個(gè)流程都是是由系列活動(dòng)組成的，但并不是每一個(gè)活動(dòng)都需要改進(jìn)。此，需要找出這些流程中導(dǎo)致績(jī)效低下的關(guān)鍵點(diǎn)，然無(wú)析造成問(wèn)題的原因，從而開(kāi)始流程的再設(shè)計(jì)。七、對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的有效途徑提出自己的見(jiàn)解根據(jù)以上的所有內(nèi)容，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用是舉足輕重的，涉及的行業(yè)很多很廣。但是目前流程管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用不是很廣泛，而且存在諸多的問(wèn)題。以下我就

30、從流程設(shè)計(jì)和流程優(yōu)化連個(gè)方面來(lái)對(duì)房地產(chǎn)如何是先流程管理提出我自己的看法。1、流程設(shè)計(jì)（1）流程再造實(shí)施計(jì)劃 成立流程管理委員會(huì) 培訓(xùn)：流程與規(guī)范描述方法和技巧 確定流程和規(guī)范模板 流程和規(guī)范的形成 業(yè)務(wù)流程按業(yè)務(wù)分類(lèi)分解流程，并用甘特圖進(jìn)行控制進(jìn)度 管理流程按職能分類(lèi)分解流程 確定流程負(fù)責(zé)人 制定流程動(dòng)態(tài)管理制度 形成流程和規(guī)范相關(guān)文件 （2）考評(píng)方案實(shí)施計(jì)劃流程管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成后，一定要輔之以相應(yīng)的績(jī)效考評(píng)，否則企業(yè)很容易回到原來(lái)的狀態(tài)，流程管理項(xiàng)目的成果就難以真正鞏固。 成立考評(píng)委員會(huì) 考評(píng)委員會(huì)收集并與各部門(mén)溝通KPI指標(biāo)及指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)體系 指標(biāo)收集表格 總經(jīng)理主持開(kāi)會(huì)通報(bào)KPI和指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)體系 一定限期的溝通提出異議時(shí)間 考評(píng)委員會(huì)決策通過(guò)KPI和指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)體系 人力資源部根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 考評(píng)流程、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)、考評(píng)方法、計(jì)算方法2、流程優(yōu)化（1）改