淺論實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理

1、淺論實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的有效途徑【摘要】：流程管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的價值是有口共睹的，已經(jīng)引起越來越多房地產(chǎn)開發(fā)者的認可和重視。本文首先介紹流程管理的基本情況以及在國內(nèi)外的發(fā)展現(xiàn)狀，然后從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及問題入手，引入了工作流程和房地產(chǎn)企業(yè)流程概念，并進行詳細分析，進而對流程管理對房地產(chǎn)企業(yè)的價值進行了總結(jié)，并為房地產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)流程管理指明了出路?！娟P鍵詞】：企業(yè)流程管理 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 流程優(yōu)化一、引言在我國，市場信息的制造、傳播以及供求雙方信息互動的速率加快，房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于成熟，利益點轉(zhuǎn)向購房者。此外，政府制度的加強，讓“坑蒙拐騙”的行為無立足之地，市場環(huán)境變得公平、公正。

2、特別是近兒年出臺的政策洗刷了市場，行業(yè)中優(yōu)勝劣汰必成定局，老百姓的利益有了較好的保證。隨之而來，以特定資源為基礎的競爭已轉(zhuǎn)變?yōu)橐云髽I(yè)管理能力為基礎的競爭，流程管理的精細化是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的差異，明顯體現(xiàn)在流程管理上的差異，流程管理成熟度是衡量企業(yè)是否規(guī)范化的主要標志。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，結(jié)果經(jīng)常是“摸著石頭過河”得出的。這可以理解，其主要原因是準備時間短，需求變化大，并且資源缺乏。但令人驚訝的是，盡管過程頗為混亂，但結(jié)果卻經(jīng)常還是被達到了。但這是什么樣的一種結(jié)果呢?這是以最經(jīng)濟的方式獲得的最好的結(jié)果嗎?到底犧牲了多少潛在利益，我們最后才說陌實現(xiàn)交付，問題解

3、決或項目結(jié)束”?要解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中“不惜一切代價去做”這個問題，我們需要反省一下，想一想流程管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的價值。二、企業(yè)流程管理的介紹1、企業(yè)流程管理簡介（1）、流程管理的定義企業(yè)流程管理主要是指對企業(yè)內(nèi)部進行改革，改變企業(yè)內(nèi)部職能管理部門重疊、中間層次多、流程不閉環(huán)等，使每個流程可從頭至尾由一個職能部門管理，做到機構不重疊、業(yè)務不重復。在計劃執(zhí)行過程中環(huán)境條件發(fā)生變化時，及時對原計劃進行調(diào)整，使計劃仍具有指導和組織生產(chǎn)經(jīng)營活動的作用。企業(yè)通過對計劃的制訂、執(zhí)行、檢查、調(diào)整的全過程，便能合理地利用人力、物力和財力等資源，有效地協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)外各方面的生產(chǎn)經(jīng)營活動，達到縮短流程

4、周期、節(jié)約運作資本、提高企業(yè)經(jīng)濟效益。流程管理最終希望提高顧客滿意度和公司的市場競爭能力并達到提高企業(yè)績效的目的。依據(jù)企業(yè)的發(fā)展時期來決定流程改善的總體目標，在總體目標的指導下，再制定單位流程或每類業(yè)務的改善目標。流程管理可以分為“認識流程、建立流程、優(yōu)化流程、E化流程、運作流程”。（見圖1） 圖1 “流程管理”的概念圖（2）、流程管理的基本特征企業(yè)的流程按其功能可以區(qū)分為業(yè)務流程與管理流程兩大類別。業(yè)務流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價值增值的流程；管理流程是指為了控制風險、降低成本、提高服務質(zhì)量、提高工作效率、提高對市場的反應速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場競爭能力并達到利潤最大化和提高經(jīng)營效

5、益的目的的流程。企業(yè)內(nèi)的一切流程都應以企業(yè)目的為根本依據(jù)，尤其是管理流程：對外面對顧客，提高業(yè)務流程的效率；對內(nèi)面向企業(yè)目標，提高管理流程的效率，平衡企業(yè)各方資源，控制總體效率的平衡，實現(xiàn)企業(yè)總體績效。（3）、流程管理的階段流程管理從計劃管理來說是按照其特性定位，整個階段可劃分為三個階段，即“事前、事中、事后”管理。企業(yè)依據(jù)各項基礎性條件，編制各項、各類企業(yè)經(jīng)營活動計劃書，對計劃書的可行性、可靠性形成審核體系，保證審核效果，從而確保計劃的可行、可靠。審核體系包括：數(shù)據(jù)統(tǒng)計、數(shù)據(jù)的分析、歷史對比（縱向）和行業(yè)對比（橫向）、建議性結(jié)論這四個基本環(huán)節(jié)。審核體系中，數(shù)據(jù)的無量綱化分析是關鍵環(huán)節(jié)，它能將

6、不同類型的企業(yè)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換后實現(xiàn)同口徑比較，數(shù)據(jù)統(tǒng)計環(huán)節(jié)是基礎，縱、橫向?qū)Ρ仁鞘侄?，結(jié)論是目的?！笆虑啊惫芾碇械膶徍梭w系目前企業(yè)并未全面、有效地掌握和運用，公司實施對這些環(huán)節(jié)的有效控制，能確保計劃的可行和可靠，并為計劃的“事中”管理提供操作平臺。 “事中”管理：主要是對“計劃”執(zhí)行體系工作效率的管理。對計劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的各類偏差，首先要做到超前預測，其次是做到措施有效，對執(zhí)行效果的跟蹤是“事中”管理的主要工作，從而確保計劃執(zhí)行的效率?！笆轮小惫芾淼呢熑沃黧w是企業(yè)自身，監(jiān)察、審計部門的“事中”管理主要是對計劃執(zhí)行質(zhì)量的控制?！笆潞蟆惫芾恚褐饕菍Α坝媱潯睂嵤┩戤吅蟮目冃Э己恕⒖偨Y(jié)經(jīng)驗、吸取教訓、匯

7、編材料、歸檔備案。是“事后”管理的主要工作內(nèi)容之一。2、企業(yè)流程管理的發(fā)展（1）、企業(yè)流程管理在國外的發(fā)展在國外，流程管理是20世紀90年代出現(xiàn)的新的管理思想和管理技術，它一經(jīng)產(chǎn)生便受到國內(nèi)外學者的普遍關注。今天在歐美先進國家這一思想和技術已經(jīng)走向完善并日趨成熟。流程管理從泰勒的科學管理思想出現(xiàn)以后開始萌芽，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，至今已經(jīng)成為成熟的管理思想和方法，流程管理在發(fā)達國家已經(jīng)成為主流的管理思想，成為應對激烈的市場競爭的有效工具。一是流程管理的萌芽發(fā)展時期，科學管理時期泰勒的作業(yè)程序化、甘特的圖表進度控制方法、福特的流水線生產(chǎn)模式等是其最初的體現(xiàn)；二是流程管理的產(chǎn)生發(fā)展階段，以二十世紀六十

8、年代產(chǎn)生的質(zhì)量管理運動和業(yè)務過程的自動化設計為代表，主張對組織的運營流程進行精確控制，提升管理效率；三是流程管理的全面發(fā)展階段引，尤以二十世紀九十年代哈默等人提出的業(yè)務流程再造為典型代表，主張對流程進行徹底再設計，全面提升組織運行績效。然而，就在眾多企業(yè)大力推廣流程再造的過程中，失敗率卻居高不下，結(jié)果也不像人們所預期的那樣能夠促進運營績效的急劇提升，因此受到越來越多的質(zhì)疑。BPR果真如人們所吹詡的那樣能夠全面解決組織的運行效率問題嗎?以再造為主題的流程管理越來越體現(xiàn)出其局限性。在此情況下，流程主導下的管理思想開始走向前臺。通過對流程管理思想演進與發(fā)展歷程的分析，可以使我們對流程管理的思想內(nèi)涵有

9、更充分全面的認識，從而把握其未來發(fā)展趨勢，并用以指導實踐。（2）、企業(yè)流程管理在國內(nèi)的發(fā)展目前在我國流程管理則處于剛剛起步階段，在我國對這一思想的學習、引進和研究則處于起始階段，對流程管理的概念及技術應用還存在很多誤區(qū)。本文從流程管理的界定、流程管理的起源以及流程管理的發(fā)展歷程出發(fā)進行研究，欲使人們更清楚地認識流程管理思想及技術。在此基礎上，為改善我國流程管理的技術和方法提供借鑒。許多企業(yè)開始重視流程管理，但缺少建立標準的流程管理系統(tǒng)，自然談不上具體的流程管理或再造的問題；雖然也有部分企業(yè)設計了一些所謂的“流程”，但大多是照貓畫虎，憑主觀臆斷繪制出來的，并不符合企業(yè)實際情況，甚至給企業(yè)帶來很大

10、的負面影響。還有的企業(yè)制定的“流程”，基本上是擺設和流于形式，缺少具體的實現(xiàn)流程管理的手段和工具。相當一部分管理中和員工，對流程管理的認識還處于較低的水平。3、流程管理對傳統(tǒng)管理的超越（1）什么是流程要理解流程管理的含義，首先要明確什么是流程。關于流程的定義，Hammer在1990年提出流程是把一個或多個輸入轉(zhuǎn)化為對顧客有價值的輸出的活動；Davenport在1990年提出業(yè)務流程是一系列可測量的結(jié)構化的活動集合，并為特定的市場貨特定的顧客了產(chǎn)生特定的輸出，ISO9000規(guī)范將業(yè)務流程定義為一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相關聯(lián)或相互作用的活動。歸結(jié)起來，流程包括輸入、輸出以及一系列的轉(zhuǎn)化活動三部分。業(yè)

11、務流程可以被看作一系列內(nèi)部和企業(yè)之間的若干活動，這些活動相互作用將一定的輸入轉(zhuǎn)化為對顧客有價值的輸出。見圖2 圖2 流程概念示意圖（2）流程管理對職能管理實現(xiàn)了五大超越 管理的導向性超越。流程管理的組織結(jié)構以流程為中心；企業(yè)目標以顧客為導向，以服務為導向。 管理效率性超越。產(chǎn)品信息從輸入到輸出時間短，銷量高。 管理的應變性超越。結(jié)構變動快、管理任務，快速適應市場變化。 整體性的超越。企業(yè)流程管理是內(nèi)部網(wǎng)絡化，全過程管理。內(nèi)部網(wǎng)絡與外部網(wǎng)絡的統(tǒng)一，強調(diào)通常被忽視的外部網(wǎng)絡。 協(xié)調(diào)性的超越。以流程管理為中心的協(xié)作，同時強調(diào)企業(yè)內(nèi)部流程協(xié)作與外部協(xié)作，特別強調(diào)通常被忽視的尾部流程協(xié)作。以上的5個方面

12、說明。流程管理是一種完全不同于傳統(tǒng)“科層制”職能管理的全新的管理思想與方法，是適應于信息經(jīng)濟科技和網(wǎng)絡技術飛速發(fā)展起來的現(xiàn)代管理方法。4、企業(yè)流程管理的重要性企業(yè)流程管理指的是企業(yè)的每一項經(jīng)營活動只要有了“計劃書”，就說明該企業(yè)在每一項經(jīng)營活動執(zhí)行前都經(jīng)過了系統(tǒng)籌劃、科學預測、全面分析，在計劃執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的偏差制定了相應的應對措施，從而確保了企業(yè)經(jīng)營活動結(jié)果是可預測、可控制的。反之，沒有計劃書的經(jīng)營活動必定是盲目的、被動的，其經(jīng)營活動的結(jié)果也將是不可預測的、不可控制的，那么這個企業(yè)的管理層和基層也必然是失敗的。 在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)間的競爭異常激烈，企業(yè)要生存、要發(fā)展、要保持可持續(xù)發(fā)展

13、的態(tài)勢，企業(yè)任何一項經(jīng)營活動都不允許處于盲目的、被動的狀態(tài)，其經(jīng)營效果必須處于可控狀態(tài)下。換言之，計劃是企業(yè)經(jīng)營決策者意志和理念的具體體現(xiàn)。因此，計劃是企業(yè)經(jīng)營活動的基礎，經(jīng)營決策者為實現(xiàn)自己的意志和理念必須要不斷的夯實和鞏固這個基礎，不斷提高計劃的科學性。所以企業(yè)流程管理在企業(yè)的整個經(jīng)營運作過程中起到的是至關重要的決定性的作用，就像人體中的血液流遍全身，是不可或缺的。三、企業(yè)流程管理的現(xiàn)狀和意義1、流程管理現(xiàn)狀從傳統(tǒng)的以資源為基礎的企業(yè)競爭轉(zhuǎn)變?yōu)橐云髽I(yè)管理能力為基礎的競爭，考驗的是企業(yè)的管理創(chuàng)新。流程管理的精細化水平是企業(yè)實施內(nèi)部控制和風險管理之前面臨的重要課題。企業(yè)管理水平的差距主要體現(xiàn)在

14、流程管理上的差異，以及對于各個節(jié)點預期目標掌控能力的高低，因此，流程管理的成熟水平是衡量企業(yè)是否規(guī)范化的主要標志之一傳統(tǒng)的企業(yè)運作過程中，很多理論和做法都是“摸著石頭過河”得出來的，往往是習慣成自然。企業(yè)缺乏系統(tǒng)的管理運作體系，導致絕大多數(shù)的資源和潛在利益在摸索過程中被白白浪費，無法達到以最經(jīng)濟的方式獲得最好的結(jié)果。因此，在一個充分競爭的市場環(huán)境中，一個企業(yè)流程管理的“內(nèi)功深厚”與否，將決定其內(nèi)部控制和風險管理能力、盈利能力和持續(xù)發(fā)展的能力。目前國內(nèi)企業(yè)的流程管理現(xiàn)狀是:大多數(shù)企業(yè)未形成系統(tǒng)的業(yè)務流程體系;各項活動的職責權限不清晰，接ii不暢通;流程繁瑣，流轉(zhuǎn)周期長，流轉(zhuǎn)效率低;己有流程的內(nèi)部

15、監(jiān)控體系有待完善，沒有引入量化的關鍵業(yè)績(KPD指標和控制點進行實時控制。2、流程管理的意義（1）提高企業(yè)整體競爭力。在流程設計與流程再造的過程中，通過對企業(yè)的各項業(yè)務進行流程化的塑造，包括改善管理和運營的關鍵指標(如成本、質(zhì)量、速度、靈活性、滿意度)、資源結(jié)構調(diào)整和人力資源結(jié)構調(diào)整，從而明確哪項工作應該由哪個部門、哪個人來具體負責，使企業(yè)各部門、各職(崗)位的責權更加明晰地體現(xiàn)出來，提高企業(yè)的整體競爭力。（2）實現(xiàn)企業(yè)形態(tài)的轉(zhuǎn)變。長期以來，大多數(shù)企業(yè)都實施一種職能式管理的形態(tài)，而企業(yè)在實施了流程式管理模式后，企業(yè)將由以職能為中心的傳統(tǒng)形態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粤鞒虨橹行牡男滦土鞒虒蚱髽I(yè)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營方

16、式和管理方式的根本轉(zhuǎn)變。四、我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題1、房地產(chǎn)概述（1）房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任務；建筑業(yè)則是

17、承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務。（2）房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋

18、、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或者價值進

19、行估算和判定的活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動。物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。（3）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，很多行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)。反過來說，任何行業(yè)都有涉及到一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的參與者。所以說，房地產(chǎn)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民勝過的基礎產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度比較高，帶動力較強，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

20、他的重要作用可以歸納如下：可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；可以改善人民的居住和生活條件；可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；可以帶動相關產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構的合理調(diào)整；有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構；有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設；可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前在我國已初步顯示出來，隨著我國國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更重要、更廣泛的作用。促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是改善居住質(zhì)量、提高居民住房水平、滿足人民群眾

21、物質(zhì)文化生活需求的基本需求；是擴大內(nèi)需、促進消費、拉動投資增長、保持國民經(jīng)濟持續(xù)健康快速發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有力途徑。實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。2、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年代發(fā)展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的

22、成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農(nóng)村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉(xiāng)合計達7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設對經(jīng)濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。（1）地區(qū)發(fā)展不平衡房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構發(fā)生變

23、化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。（2）房價居高不下近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。3、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點主要有以下幾個方面：（1）房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化；（2）房地產(chǎn)與資本市場的關系更加緊密；（3）房地

24、產(chǎn)進入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散；（4）國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善；為適應我國房地產(chǎn)發(fā)展的需求，促進房地產(chǎn)市場化，規(guī)范房地產(chǎn)市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺完善一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。五、流程管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用1、房地產(chǎn)企業(yè)流程分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營和服務的管理就是典型由流程來驅(qū)動的。根據(jù)以上對流程的理解，也可以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流程作如圖3的構架。圖3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程構架圖其中，質(zhì)量管理和財務管理跨越企業(yè)的管理工作和業(yè)務工作的范圍，例如財務管理流程中的工資管理、固定資產(chǎn)管理等屬于管理工作內(nèi)容，而應收帳管理

25、、應付賬管理屬于業(yè)務工作內(nèi)容。2、流程管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中的價值體現(xiàn)好的流程管理可以克服資源不足所帶來的劣勢，從而取得良好業(yè)績。在政府的幾輪宏觀調(diào)控之下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)相信將來的競爭不是短跑，而是長跑。事實上，流程概念在房地產(chǎn)企業(yè)管理中并不鮮見，但大多數(shù)房企高管的感覺是：不缺流程，缺乏落實，讓流程落地才是企業(yè)所需。據(jù)了解，企業(yè)運營成本很大一部分就消耗在不同部門崗位之間的協(xié)調(diào)運作上。專家指出，繁雜的運作方式導致整體運行效率低下，是大多企業(yè)管理流程中的主要缺陷。要讓跨部門跨崗位的人協(xié)同起來“做正確的事”，就必須將企業(yè)的流程管理精細化?！熬毣牧鞒炭梢允蛊髽I(yè)內(nèi)部形成順暢的管理秩序、公平

26、的評價體制、有效的執(zhí)行準則，對外還將獲得更高的顧客滿意度”。在企業(yè)管理過程中，“按流程管理”提供了幾個關鍵的提高效率和性能的優(yōu)勢：流程提供了行動指南，避免了每次動作前都要重新考慮步驟所浪費的精力；流程允許集中時間和資源在目標和結(jié)果上，而不是為了實現(xiàn)目標而進行的每一個操作步驟上；流程提供給員工一種參考，允許方便地使臨時員工迅速融入項目和操作流程中；流程通過提高生產(chǎn)率和鎖定目標來降低生產(chǎn)成本。3、房地產(chǎn)企業(yè)流程管理現(xiàn)狀通過對國內(nèi)幾家較具代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)研了解到，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流程管理現(xiàn)狀是：大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未形成系統(tǒng)的業(yè)務流程體系；各項活動的職責權限不清晰，接口不暢;流程繁

27、瑣，流轉(zhuǎn)周期長，流轉(zhuǎn)效率低；已有流程的監(jiān)控體系有待完善；沒有引入量化的關鍵業(yè)績指標控制。根據(jù)以上現(xiàn)狀，現(xiàn)階段國內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是需要進行流程優(yōu)化與設計的。六、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的有效途徑通過以上全面的分析，我們已經(jīng)很清楚，實現(xiàn)流程管理是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個刻不容緩需要解決的問題，也是房地產(chǎn)企業(yè)徹底改善以前傳統(tǒng)管理模式，使管理步上一個新臺階的必經(jīng)之路。但是，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)流程化管理，其出口和途徑又在哪里？1、要做好信息收集工作企業(yè)在識別原有流程時，首先要收集大量的關于原有流程的信息。只有收集到準確和詳細的信息，流程優(yōu)化和設計的實施者才能夠充分認識企業(yè)原有流程，了解原有流程的現(xiàn)狀，發(fā)

28、現(xiàn)原有流程中存在的問題，從而為今后工作的展開奠定良好的基礎。2、要識別與描述企業(yè)流程大多數(shù)實施流程改進與設計的企業(yè)，在改進實施前，都是以職能的形式進行管理，企業(yè)在進行流程改進與設計前首先要識別企業(yè)中現(xiàn)有的流程，并且以一定的方式描述出來，以利于發(fā)現(xiàn)流程中存在的問題，進而設計新的流程或改進原有流程，以達到大幅度提高企業(yè)效率的目的。3、選擇關鍵流程通常情況下，一個企業(yè)內(nèi)的流程有成百上千，這些流程大致可分為兩種類型:一類是圍繞職能線形組織運轉(zhuǎn)的子流程，從單個部門內(nèi)進行投入，并在這個部門形成產(chǎn)出;一類是跨職能流程，這類流程橫跨多個職能部門，沒有一個人對整個流程負全責。我們所要選擇的關鍵流程應當是第二類跨

29、職能流程。4、選擇需要改進的關鍵流程每家企業(yè)都有很多關鍵流程，但并不是所有關鍵流程都存在問題，況且企業(yè)的資源有限，企業(yè)應當選擇存在重大問題的關鍵流程進行改進。5、確定需要改進的關鍵點在確定了需要改進白鍵流程后，就需要對這些流程進行診斷，每個流程都是是由系列活動組成的，但并不是每一個活動都需要改進。此，需要找出這些流程中導致績效低下的關鍵點，然無析造成問題的原因，從而開始流程的再設計。七、對實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的有效途徑提出自己的見解根據(jù)以上的所有內(nèi)容，可見房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用是舉足輕重的，涉及的行業(yè)很多很廣。但是目前流程管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運用不是很廣泛，而且存在諸多的問題。以下我就

30、從流程設計和流程優(yōu)化連個方面來對房地產(chǎn)如何是先流程管理提出我自己的看法。1、流程設計（1）流程再造實施計劃 成立流程管理委員會 培訓：流程與規(guī)范描述方法和技巧 確定流程和規(guī)范模板 流程和規(guī)范的形成 業(yè)務流程按業(yè)務分類分解流程，并用甘特圖進行控制進度 管理流程按職能分類分解流程 確定流程負責人 制定流程動態(tài)管理制度 形成流程和規(guī)范相關文件 （2）考評方案實施計劃流程管理項目設計完成后，一定要輔之以相應的績效考評，否則企業(yè)很容易回到原來的狀態(tài)，流程管理項目的成果就難以真正鞏固。 成立考評委員會 考評委員會收集并與各部門溝通KPI指標及指標標準體系 指標收集表格 總經(jīng)理主持開會通報KPI和指標標準體系 一定限期的溝通提出異議時間 考評委員會決策通過KPI和指標標準體系 人力資源部根據(jù)標準執(zhí)行 考評流程、考評標準、考評方法、計算方法2、流程優(yōu)化（1）改