仙林寶華地塊投資分析

1、PAGE PAGE 46寶 華 地 塊柏投 資 分鞍 析 報(bào) 白 告擺南京尊地房地產(chǎn)澳營(yíng)銷顧問有限公挨司昂 辦2007年8月挨8日?qǐng)?bào)告總體結(jié)論1、報(bào)告說明邦本報(bào)告中投資估白算采用假設(shè)開發(fā)盎法，依據(jù)定額標(biāo)罷準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣愛例。銷售預(yù)測(cè)采愛用市場(chǎng)比較法。板計(jì)算時(shí)點(diǎn)為20隘07年8月。骯本報(bào)告所采用的俺計(jì)算方法、分析拌依據(jù)以及得出的半結(jié)論和建議只代矮表本公司的觀點(diǎn)辦，供開發(fā)商以及藹相關(guān)單位作決策半?yún)⒖贾?。在?shí)敖際開發(fā)中按照實(shí)板際情況作相應(yīng)調(diào)疤整。2、總體評(píng)價(jià)斑句容寶華得天獨(dú)般厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隘良好的自然生態(tài)隘環(huán)境，城市綜合艾配套功能進(jìn)一步扳加強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)骯事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，邦將為本項(xiàng)目的發(fā)岸展提供良好的

2、社板會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)岸境。大量的土地啊資源、建設(shè)單位襖雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力愛，以及斑“白江蘇高成拔”昂優(yōu)良的品牌資源骯，本項(xiàng)目具有良笆好的市場(chǎng)前景。艾根據(jù)本報(bào)告定性瓣、定量分析和風(fēng)拔險(xiǎn)分析，我們得翱出以下總體結(jié)論奧性意見供委托方搬參考：皚A、拔本項(xiàng)目用地區(qū)位按理想，有相當(dāng)?shù)陌伟l(fā)展?jié)摿Γm合凹開發(fā)大型項(xiàng)目。啊B、懊本項(xiàng)目開發(fā)低密佰度住宅為主的項(xiàng)扒目有較好的市場(chǎng)疤前景。半C、叭本項(xiàng)目在技術(shù)上熬和財(cái)務(wù)上是可行捌的，并具有良好胺的投資價(jià)值和相板當(dāng)?shù)氖找婊貓?bào)。百3、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指爸標(biāo)靶 主要白經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)矮項(xiàng)目般總計(jì)笆數(shù)量啊比例巴占地面積挨(叭畝白)隘700畝邦其中：一期版240畝埃34扮%把 二背期敖244畝熬3

3、5傲%疤 三板期翱216畝傲31巴%八總建筑面積（扳m2跋）搬466620壩啊容積率：1矮住宅（扮m2氨）藹419958捌其中：花園洋房骯242642.胺4熬 52隘%挨 聯(lián)笆體別墅爸130653.拜6唉28皚%啊 獨(dú)板體別墅壩46662懊 10%挨商業(yè)及公共配套敗（百m2傲）辦46662辦 拔10%拜商業(yè)及公共配套半包括:售樓中心班、辦公區(qū)、幼兒案園、社區(qū)配套商耙業(yè)、生活會(huì)所等翱非住宅建筑疤壩項(xiàng)目總占地面積?。?700畝，瓣分三期開發(fā)，其癌中一期240畝扒，二期244畝澳，三期216畝唉。版俺容積率: 1 稗 昂 愛 懊 礙跋建筑密度：22澳 %罷佰綠化率：55.版8 % 胺 芭 柏 扮胺車

4、位比例：1：扳1敗盎項(xiàng)目開發(fā)周期：扮4年懊岸開發(fā)總成本： 百15.39億元挨捌每平方米單位成盎本： 329耙7元/平方米昂按項(xiàng)目銷售收入：霸保守估計(jì)： 藹237042.哀95萬元拌一般估計(jì)： 伴262707.伴06萬元八樂觀估計(jì)： 按288038.斑16萬元搬敖總投資利潤(rùn)率：芭保守估計(jì)： 佰45.38% 艾 唉一般估計(jì)： 哎61.12% 笆 把樂觀估計(jì)： 愛76.66% 靶 4、結(jié)論與建議拔本項(xiàng)目用地區(qū)位拌理想、有相當(dāng)?shù)陌喟l(fā)展?jié)摿Γm合邦開發(fā)大型住宅項(xiàng)把目，并有較好的吧宏觀利好前景，笆具有良好的投資藹價(jià)值和可觀的經(jīng)叭濟(jì)效益。當(dāng)然本皚項(xiàng)目也存在一定熬的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單疤位如果能有效地稗采取措施規(guī)避、

5、按分散、消除或轉(zhuǎn)愛移風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到自敗身資源能夠承受疤的程度，該項(xiàng)目背具有相當(dāng)?shù)目尚邪坌浴?建設(shè)單位般應(yīng)抓緊籌集資金般，合理利用自有班資金，同時(shí)，應(yīng)擺適時(shí)加大廣告宣昂傳力度，優(yōu)化工佰程設(shè)計(jì)，在工程班建設(shè)過程中嚴(yán)格案實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)頒監(jiān)理制，力爭(zhēng)在暗2008年上半敖年開工建設(shè)。目 錄前言：研究結(jié)論一、項(xiàng)目介紹版二、宏觀社會(huì)經(jīng)暗濟(jì)環(huán)境研究耙三、項(xiàng)目區(qū)位環(huán)版境分析搬四、目標(biāo)客戶群絆拓展建議五、項(xiàng)目建議藹六、項(xiàng)目投資估凹算及資金籌措計(jì)暗劃跋七、財(cái)務(wù)分析及隘財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)懊八、項(xiàng)目綜合經(jīng)唉濟(jì)評(píng)價(jià)與建議笆結(jié)束語：有關(guān)說柏明及建議礙第一章 項(xiàng)目介哀紹百一、項(xiàng)目背景及隘地塊現(xiàn)狀1、項(xiàng)目背景敗A、隘寶華鎮(zhèn)位于句容稗市西北部

6、,西距盎南京23公里,矮東至鎮(zhèn)江35公頒里，南至句容市笆區(qū)30公里，北斑至長(zhǎng)江龍?zhí)陡?哎公里，312國(guó)胺道、337省道搬、滬寧鐵路穿境凹而過拌B、伴寶華山境內(nèi)有享瓣譽(yù)東南亞的佛教跋名寺敖頒寶華山隆昌寺及絆寶華山國(guó)家森林拔公園，生態(tài)完好俺，環(huán)境優(yōu)美，地搬理位置優(yōu)越，文吧化底蘊(yùn)深厚。藹C、癌政府計(jì)劃結(jié)合寶哀華鎮(zhèn)獨(dú)特的景觀搬文化資源，學(xué)習(xí)邦邊城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃拜，同時(shí)利用與湯疤山鎮(zhèn)、與南京接皚壤的地理位置，斑大力發(fā)展地區(qū)度芭假休閑型房地產(chǎn)懊業(yè)，在未來的幾啊年內(nèi)，合理發(fā)掘奧出寶華山及附近唉的地塊，打造出阿一塊南京及周邊稗城市高端人群的敖養(yǎng)生休閑的生活霸勝地。斑D、叭南京湯山鎮(zhèn)由于啊其獨(dú)特的溫泉資白源，使其成

7、為一壩個(gè)全國(guó)知名的旅拌游勝地。隨著旅懊游業(yè)的不斷發(fā)展斑，帶動(dòng)了地區(qū)房靶地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展興斑旺。近幾年，隨俺著疤?hào)|湖麗島、城開藹湯山公館等高端氨項(xiàng)目的開發(fā)，其按也成為了南京乃哀至周邊都比較有奧名氣的養(yǎng)生休閑半居所，吸引著來巴自城市中的高端伴人群在此購(gòu)置第白二居所。頒E、稗仙林新市區(qū)，南柏至滬寧高速公路半、北至寧鎮(zhèn)公路百、西至繞城公路盎、東至七鄉(xiāng)河，背規(guī)劃總用地面積按80平方公里。芭是南京總體規(guī)劃暗確定的稗“艾一城三區(qū)靶”芭之一，是以發(fā)展暗教育和高新技術(shù)奧產(chǎn)業(yè)為主的新市絆區(qū)，是集中體現(xiàn)擺現(xiàn)代城市文明和凹綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)盎調(diào)發(fā)展的新市區(qū)百。矮F、盎寶華鎮(zhèn)頒加快推進(jìn)仙林大藹道、自來水、天案然氣建設(shè)步伐，隘確

8、保年內(nèi)實(shí)現(xiàn)與罷南京的無縫對(duì)接氨。盡快打通貫穿澳南北交通的南北案通路。絆G、盎寶華鎮(zhèn)中的房產(chǎn)靶大部分都規(guī)劃在哀仙林板塊中。氨 氨 跋 罷2、寶華鎮(zhèn)與周芭邊城鎮(zhèn)的關(guān)系八A、寶華鎮(zhèn)與南澳京的關(guān)系：寶華傲鎮(zhèn)屬于南京都市笆圈,到南京CB佰D中心大概1小背時(shí)車程拔B、寶華鎮(zhèn)與仙澳林的關(guān)系：寶華八鎮(zhèn)在仙林規(guī)劃圈矮內(nèi)擺C、寶華鎮(zhèn)與湯骯山的關(guān)系：寶華敗鎮(zhèn)距離湯山10伴公里路程3、地塊現(xiàn)狀藹項(xiàng)目地塊位于寶稗華鎮(zhèn)，總占地7唉00畝。地塊南艾臨仙林大道東延版線，東側(cè)與湯龍傲公路為鄰，北側(cè)瓣目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。稗項(xiàng)目地塊被青山藹綠水環(huán)抱。70稗0畝土地，遍地挨都是青青的草，扒燦爛的花；遙叭望如黛青山矮；地塊中間又有傲一汪清澈

9、的池水岸緩緩流動(dòng)。矮本地塊完全納入罷群山環(huán)繞、樹木柏青翠、流水潺潺阿的寶華山風(fēng)景區(qū)暗域之中，天然景把觀環(huán)境資源得天艾獨(dú)厚。板 地塊實(shí)景 拜 熬 傲 胺 罷 拜 哎 藹 敗 地塊實(shí)挨景 巴 襖 交通區(qū)位圖唉二、項(xiàng)目地塊綜柏合開發(fā)環(huán)境爸1、自然及人文艾歷史景觀條件奧地塊整體自然條懊件優(yōu)越，挨寶華山境內(nèi)有享岸譽(yù)東南亞的佛教啊名寺版敗寶華山隆昌寺及翱寶華山國(guó)家森林暗公園，生態(tài)完好矮，環(huán)境優(yōu)美，地般理位置優(yōu)越，文疤化底蘊(yùn)深厚。2、交通條件辦A、岸項(xiàng)目地塊與外界岸連接交通條件霸地塊邊有一條兩般車道水泥路面公盎路捌敖湯龍公路，整體擺路況較好，連接半龍?zhí)兜綔芥?zhèn)。襖另外還有一條在般建的兩車道水泥壩路面公路，連

10、接搬仙林大道。擺B、斑項(xiàng)目地塊周邊交瓣通狀況班與湯山鎮(zhèn)敖5公里唉路程，驅(qū)車20柏分鐘更可到達(dá)市柏區(qū)。瓣3、水、土地、叭空氣污染狀況板項(xiàng)目地塊整體污瓣染狀況小。地塊跋內(nèi)水質(zhì)較為清澈伴、流量?。煌恋匕绕教?，幾乎均為皚農(nóng)業(yè)用地；仙林背大道連接線的施般工未對(duì)周邊環(huán)境耙造成明顯破壞，扒粉塵污染較低。挨從整體比較，本按項(xiàng)目地塊污染狀背況遠(yuǎn)比南京市區(qū)罷要輕，似有心曠吧神怡及有氧運(yùn)動(dòng)邦之美。氨4、項(xiàng)目地塊周罷邊治安狀況分析佰項(xiàng)目地塊周邊居傲民以村民為主，斑服務(wù)業(yè)人口較少熬，居民世代為鄰隘，總體治安狀況辦較好。哀三、項(xiàng)目地塊周扳邊建筑狀況分析捌 唉項(xiàng)目地塊周邊建熬筑以村民的房舍盎為主，以圍合式巴院落和兩層自建岸

11、房為主。阿四、項(xiàng)目地塊周稗邊居民狀況頒 叭項(xiàng)目地塊周邊居般民人口較少，以板附近村民為主，爸農(nóng)業(yè)人口占絕對(duì)白比重，沒有其它襖類型的居民，商愛業(yè)人口、服務(wù)業(yè)藹人口及企業(yè)單位扳居民極少。版五、項(xiàng)目地塊周奧邊市政工程實(shí)施疤情況巴 目前地塊周邊骯在建的市政工程頒僅仙林大道連接艾線一項(xiàng)。政府在襖環(huán)境地塊四周均扳規(guī)劃有市政道路稗，目前均未進(jìn)行矮施工。皚六、項(xiàng)目地塊周鞍邊配套設(shè)施狀況1、商業(yè)設(shè)施案地塊周邊的商業(yè)瓣設(shè)施幾乎沒有，拜當(dāng)?shù)鼐用褓I東西礙一般都會(huì)騎車去礙五公里伴之外的湯山鎮(zhèn)。2、生活設(shè)施擺 地塊處于農(nóng)業(yè)耙區(qū)內(nèi)，周邊沒有瓣菜市場(chǎng)等生活配芭套設(shè)施。班 附近缺拜少醫(yī)院、療養(yǎng)院扮和教育單位。暗七、項(xiàng)目地塊優(yōu)白劣

12、勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)分析案土地平坦，自然笆條件優(yōu)越，適宜昂進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)岸及營(yíng)造良好的居吧住環(huán)境。把A、伴項(xiàng)目規(guī)劃用地近邦700畝，符合叭房地產(chǎn)規(guī)?；_稗發(fā)的趨勢(shì)，同時(shí)矮也給設(shè)計(jì)師留出氨了設(shè)計(jì)的空間，傲便于組團(tuán)的規(guī)劃隘與配套設(shè)施的完巴善。伴B、伴緊臨仙林大道連埃接線和龍湯公路疤，距南京市區(qū)2半3公里，交通條拌件極為便利。仙八林大道連接線的按高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及按現(xiàn)有的龍湯大道阿，不僅大大縮短壩了城鄉(xiāng)距離，也芭令回家成為一種芭享受。埃C、背項(xiàng)目地塊位于寶跋華鎮(zhèn)未來規(guī)劃的壩中高檔居住區(qū)內(nèi)矮，區(qū)域含金量高艾，升值潛力大。絆未來區(qū)域的整體熬開發(fā)將有利于提邦升版塊整體形象白和競(jìng)爭(zhēng)力。懊D、岸地塊內(nèi)有水有山阿，有利于

13、打造生阿態(tài)景觀；地塊內(nèi)扒良好的茂密竹林斑，既有利于打造艾自然和諧的景觀壩環(huán)境，又為開發(fā)辦企業(yè)節(jié)省了營(yíng)造敗景觀綠化的成本佰；河漫灘有利于八營(yíng)造親水的休閑扮空間。岸E、霸項(xiàng)目地塊所處區(qū)岸域?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)絆的處女地，開發(fā)翱起點(diǎn)高，政府便敖于加強(qiáng)控制與規(guī)絆劃，令區(qū)域產(chǎn)品阿整體風(fēng)格與檔次懊較為統(tǒng)一，可保斑持版塊形象的完藹整性拜F、斑本項(xiàng)目良好的區(qū)岸位環(huán)境和地塊特拔征為項(xiàng)目的成功扒開發(fā)創(chuàng)造了良好吧的基礎(chǔ)條件。加扒之江蘇高成公司敗雄厚的資金實(shí)力奧背景和良好的政捌府資源背景，輔埃以岸“般高成地產(chǎn)敖”搬良好的項(xiàng)目品牌拜和運(yùn)作模式，都安將進(jìn)一步加強(qiáng)本百項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。2、劣勢(shì)分析八A、奧項(xiàng)目地塊面積大拌，開發(fā)建設(shè)周期拌

14、長(zhǎng)，投資成本大八，資金回收慢。扮B、把地塊周邊現(xiàn)有的哎交通條件較差，把仙林大道連接線安施工處于停滯階罷段，存在較大的癌變數(shù)，若其建設(shè)柏滯后，將對(duì)本項(xiàng)隘目的開發(fā)周期產(chǎn)按生較大影響。佰C、壩地塊周邊的商業(yè)奧、生活、娛樂等盎配套設(shè)施落后，版居住環(huán)境與商業(yè)擺環(huán)境尚未形成，挨不利于項(xiàng)目的推芭廣。哀D、襖在本項(xiàng)目周邊地八塊到現(xiàn)在都沒有伴實(shí)質(zhì)性的開發(fā)動(dòng)骯作，造成本項(xiàng)目熬在營(yíng)造區(qū)域配套阿設(shè)施和吸引人氣斑上顯得勢(shì)單力孤邦。氨第二章 宏觀社跋會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究襖本項(xiàng)目投資規(guī)模般大，開發(fā)周期長(zhǎng)澳，在項(xiàng)目投資、哎營(yíng)建、營(yíng)銷和管靶理的各個(gè)環(huán)節(jié)必矮然會(huì)受到國(guó)家宏敖觀經(jīng)濟(jì)形式及產(chǎn)板業(yè)政策的影響。搬當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)靶測(cè)宏觀面對(duì)本項(xiàng)

15、佰目的影響程度，罷作出量化分析是耙非常困難的，本吧章我們將根據(jù)以爸下幾個(gè)不同的 胺層面及角度對(duì)本敖項(xiàng)目面臨的宏觀佰背景及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)擺作定性研判扮一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)景凹?xì)鉅顩r對(duì)本項(xiàng)目澳的影響矮在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拌趨勢(shì)減緩，一些敗權(quán)威結(jié)構(gòu)普通提柏出悲觀預(yù)測(cè)的時(shí)敖候，中國(guó)GDP哎在今年一季度增敗長(zhǎng)8.1%，需皚求方面，全社會(huì)艾固定資產(chǎn)投資同版比增長(zhǎng)12.4頒%，消費(fèi)品零售阿總額同比增長(zhǎng)1矮0.3%，呈現(xiàn)岸出穩(wěn)定增長(zhǎng)的運(yùn)拔行態(tài)勢(shì)，進(jìn)而亞稗洲開發(fā)銀行版4月19日板也提出預(yù)測(cè)，認(rèn)笆為中國(guó)和東南亞耙各國(guó)經(jīng)濟(jì)今年增瓣速分別大7%和礙6%以上。敗目前觀察，國(guó)內(nèi)壩需求今年是上升礙趨勢(shì)，物價(jià)也是霸穩(wěn)定的，只要各懊項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策

16、拔保持連續(xù)性和穩(wěn)般定性，內(nèi)需不會(huì)板出現(xiàn)異常變化。艾不確定因素主要白是外需，最近，疤有越來越多的國(guó)皚內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為，板世界經(jīng)濟(jì)尤其美柏國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩按慢將明顯影響中霸國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。瓣這種影響將在下愛半年顯現(xiàn)。捌國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局拌長(zhǎng)邱曉華認(rèn)為，愛國(guó)際需求將減少耙，國(guó)內(nèi)需求則會(huì)版增加，二者相抵柏后，我國(guó)今年整敗個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將相阿對(duì)平穩(wěn)，增長(zhǎng)率背保持在7%8跋%之間，不會(huì)出佰現(xiàn)大起大落。與埃此同時(shí)，據(jù)國(guó)家斑統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，一柏季度全國(guó)企業(yè)景辦氣指數(shù)118.澳6，比上年同期按提高3.4個(gè)百吧分點(diǎn)，扣除季節(jié)頒因素與上季持平爸，特別是股份合盎作企業(yè)和私營(yíng)企愛業(yè)的景氣指數(shù)有扮所提高。板我們認(rèn)為，整體辦國(guó)民經(jīng)濟(jì)將突顯擺內(nèi)

17、需為主格局，拌就目前的經(jīng)濟(jì)景皚氣狀況及今年的霸經(jīng)濟(jì)基本面而言巴是支持本項(xiàng)目的挨，但在本項(xiàng)目開背發(fā)中應(yīng)注意到今板年下半年經(jīng)濟(jì)增澳長(zhǎng)可能放緩對(duì)內(nèi)百需增長(zhǎng)的影響。叭二、銀行利息及班金融政策對(duì)本項(xiàng)佰目的影響案從已發(fā)布的貨幣扮信貸情況中，今靶年一季度，人民案銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)扮健的貨幣政策，鞍供應(yīng)適度，落到吧了中央年初調(diào)整邦目標(biāo)13安把14%之內(nèi)，金白融運(yùn)行平穩(wěn)。國(guó)邦家貨幣政策委員跋會(huì)今年確定總的啊方針是，繼續(xù)執(zhí)胺行穩(wěn)健的貨幣政辦策，保持貨幣總白量政策基本穩(wěn)定巴；靈活運(yùn)用公開頒市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作，岸及時(shí)調(diào)節(jié)商業(yè)銀襖行流動(dòng)性；保持霸人民幣利率總水拜平穩(wěn)定，保持人襖民幣匯率基本穩(wěn)伴定；積極運(yùn)用信暗貸政策，促進(jìn)信啊貸結(jié)

18、構(gòu)調(diào)整；促艾進(jìn)貨幣市場(chǎng)和醬唉市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。艾據(jù)專家預(yù)測(cè)，從絆我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啊自身情況以及世鞍界經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)百來看，短期內(nèi)我芭國(guó)銀行利息不會(huì)班有上調(diào)的可能。辦因此，該項(xiàng)目的哀開發(fā)期內(nèi)依然會(huì)背處于一個(gè)較為寬伴松有利的金融環(huán)耙境中。只要良好擺地把握項(xiàng)目的開耙發(fā)進(jìn)程，相關(guān)的暗配套資金及時(shí)到安位，工程抵押貸按款和消費(fèi)性按揭百貸款總體上利率稗風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。熬三、通貨膨脹因百素對(duì)本項(xiàng)目的影耙響背今年一季度居民罷消費(fèi)價(jià)格總水平翱同比上漲0.7疤%，物價(jià)總水平昂呈現(xiàn)出長(zhǎng)穩(wěn)中微奧漲之勢(shì)。其中，盎城市上漲0.6靶%，農(nóng)村上漲0疤.8%。從構(gòu)成把看，上漲較快的凹項(xiàng)目主要是娛樂板教育文化用品及斑服務(wù)項(xiàng)目和居住把，同比分

19、別上漲敖9.2%和2.班4%，但食品價(jià)耙格下降1.6%皚。工業(yè)品出廠價(jià)岸格上漲0.8%隘，原材料、燃料哎、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格版上漲2.9%。邦今年的物價(jià)還會(huì)挨進(jìn)一步上漲，但鞍漲幅不會(huì)太大，般漲速也不會(huì)太快傲。由于物價(jià)水平拔總體比較平穩(wěn)，岸對(duì)本項(xiàng)目的投資芭收益影響不會(huì)太昂大。但是原材料版、燃料、動(dòng)力價(jià)背格上漲較快可能班會(huì)影響項(xiàng)目開發(fā)吧成本及費(fèi)用開支奧，委托方應(yīng)注意罷把握開發(fā)節(jié)奏，靶合理控制成本。搬四、固定資產(chǎn)投癌資對(duì)本項(xiàng)目的影八響澳今年1稗懊4月份國(guó)有及其案它經(jīng)濟(jì)類型累計(jì)傲完成投資423百6億元，增長(zhǎng)1氨6.5%，比去拜年同期高出7.靶2個(gè)百分點(diǎn)，其盎中更新改造和房胺地產(chǎn)開發(fā)投資繼扒續(xù)保持了快速增班長(zhǎng)

20、的態(tài)勢(shì)：更新搬改造投資增長(zhǎng)2拔4.8%，房地頒產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)笆22.8%，基芭本建設(shè)投資增長(zhǎng)扮12.1%。在柏固定資產(chǎn)投資的盎地區(qū)分布中1唉扳4月份，西部地疤區(qū)國(guó)有及其他經(jīng)爸濟(jì)類型投資67靶2億元，同比增礙長(zhǎng)了26.2%般，而東部和中部澳地區(qū)投資增速各哀比西部地區(qū)增速案慢了7.9和1熬2.9個(gè)百分點(diǎn)疤。吧在投資增長(zhǎng)中，岸有二個(gè)方面是值襖得關(guān)注的。一是隘新開工項(xiàng)目和資拌金來源呈現(xiàn)了較版快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，辦在資金來源中，礙自籌資金增長(zhǎng)明岸顯，從自籌資金跋的較快增長(zhǎng)中可拜以看出，在加入耙世貿(mào)的壓力與政挨府鼓勵(lì)措施的共癌同作用下，擴(kuò)大熬更新改造投資在隘很大程度上已成澳為企業(yè)的一種自壩覺行為，這將促爸進(jìn)投資

21、增長(zhǎng)；而扒房地產(chǎn)開發(fā)投資絆的增長(zhǎng)狀況則反哀映出整體經(jīng)濟(jì)活唉動(dòng)日漸活躍。二啊是住房投資的增胺長(zhǎng)已經(jīng)連續(xù)數(shù)個(gè)絆季度保持在20矮%以上，由此也吧帶來了建材、裝擺修和家具市場(chǎng)的辦繁榮，人們的購(gòu)柏房觀念和行為也按開始從消費(fèi)向投鞍資轉(zhuǎn)變。這與消壩費(fèi)信貸的發(fā)展有稗很大的關(guān)系。在氨去年高速增長(zhǎng)的襖基礎(chǔ)上，今年第壩一季度的信貸繼爸續(xù)大幅增長(zhǎng)，成絆為中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金拔融發(fā)展中的一個(gè)案突出現(xiàn)象。這也把是今年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)藹回升的一個(gè)重要巴因素。襖五、消費(fèi)需求對(duì)柏本項(xiàng)目的影響埃改革開放以來，案我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最哀主要、最穩(wěn)定的盎推動(dòng)力量是消費(fèi)八需求的增長(zhǎng)。除哎個(gè)別年份，消費(fèi)巴增量占GDP增礙量的比重在60搬%左右來源于居骯民消費(fèi)的

22、增長(zhǎng)和稗政府支出的擴(kuò)張爸。在總消費(fèi)中，拜居民消費(fèi)一直占叭80%左右，處笆于主導(dǎo)地位。拔今年4月份，國(guó)斑內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)繼把續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)癌，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)社會(huì)哎消費(fèi)品零售總額暗2821億元，巴比上年同月增長(zhǎng)拔9.7，增幅比爸上年同期高0.藹6個(gè)百分點(diǎn)，1扒拔4月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)跋社會(huì)消費(fèi)品零售爸總額12077扳億元，比上年同安期增長(zhǎng)10.1鞍%。半今年1月1日開哎始從三個(gè)方面增敗加工資，一是為哎機(jī)關(guān)事業(yè)單位職安工每人每月平均癌增加工資100哀元，二是給13翱個(gè)省634個(gè)縣挨的職工發(fā)放扳“癌艱苦和邊遠(yuǎn)地區(qū)般津貼澳”隘，三是實(shí)施干部邦稱職考評(píng)，發(fā)放板年終獎(jiǎng)。這次調(diào)跋整工資涉及45板00多萬人，增扳支800億元。擺

23、增加800億元八的工資，相當(dāng)于氨全國(guó)工資總額增芭另0.75個(gè)百俺分點(diǎn)左右。由于班工資政策具有長(zhǎng)靶期效應(yīng)，因此，叭這次調(diào)整工資將爸對(duì)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求矮、強(qiáng)化內(nèi)需對(duì)經(jīng)礙濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作哀用將產(chǎn)生重要影岸響。鞍同時(shí)我國(guó)住房制罷度改革柏“佰九五半”拔期間取得了突破岸性進(jìn)展，住房的癌貨幣化分配正在凹全國(guó)范圍逐步展板開，去年全國(guó)首俺次出現(xiàn)了住房個(gè)百人貸款超過開發(fā)笆貸款的現(xiàn)象，國(guó)扮家計(jì)劃以高達(dá)1矮，000億銀行啊貸款扶持個(gè)人住哎消費(fèi)貸款，均將絆進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)暗需求。氨結(jié)論：從上述宏芭觀基本面分析，澳跨入2007年絆，中國(guó)房地產(chǎn)面芭臨發(fā)展的特殊機(jī)頒遇和挑戰(zhàn)。國(guó)家稗宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中見拜暖，新的經(jīng)濟(jì)熱岸潮將有力地影響暗房地

24、產(chǎn)業(yè)，整體襖經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國(guó)家扒宏觀政策導(dǎo)向支敗持本項(xiàng)目并有相熬當(dāng)?shù)睦帽尘?。翱但是由于宏觀面跋特別是國(guó)際經(jīng)濟(jì)敗的不確定性因素藹，委托方在開發(fā)按項(xiàng)目過程中仍要礙密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)局佰勢(shì)，根據(jù)形勢(shì)的凹變化預(yù)期，及時(shí)奧調(diào)整項(xiàng)目動(dòng)作思矮路。敗第三章 項(xiàng)目區(qū)絆位環(huán)境分析拜一、項(xiàng)目區(qū)位行擺政區(qū)劃矮 絆寶華鎮(zhèn)位于南京爸市東郊、句容市安西北部, 西距氨南京23公里,般緊鄰南京仙林大絆學(xué)城，屬南京經(jīng)愛濟(jì)圈，東至鎮(zhèn)江骯35公里。南至阿南京祿口機(jī)場(chǎng)3柏0公里，北至長(zhǎng)板江龍?zhí)陡?公里藹，312國(guó)道、頒滬寧鐵路穿境而昂過。寶華得名于瓣境內(nèi)佛教艾“啊律宗第一名山敗”扮寶華山，寶華山安國(guó)家森林公園屬伴國(guó)家AAAA 笆級(jí)風(fēng)景區(qū)，內(nèi)有

25、瓣享譽(yù)東南亞佛教巴名寺翱吧寶華山隆昌寺。熬交通便捷，區(qū)位矮優(yōu)越，資源豐富班。 絆叭 寶華鎮(zhèn)總面積佰100平方公里阿,2.55萬人扮口,總戶數(shù)72般27戶，耕地2凹.5萬畝，山地矮6500多畝，吧水面4200畝扳，已成林面積6澳萬多畝，下轄7皚個(gè)行政村,2個(gè)版社區(qū)居委會(huì)，1八個(gè)國(guó)家森林公園敖,1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)佰開發(fā)區(qū)。200芭6年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)瓣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3敖.5億元，財(cái)政板收入2889萬阿元，農(nóng)民人均收澳入5300元。半今年1-6月份敖，財(cái)政收入21笆10.76萬元襖，列全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)之拜首。 霸二、項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)俺濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r叭 芭 稗 巴 暗 盎 愛 罷 傲 巴 般 寶華鎮(zhèn)是江蘇懊省人民政府對(duì)外啊開放重點(diǎn)工

26、業(yè)衛(wèi)藹星鎮(zhèn)之一。十多稗年來，寶華鎮(zhèn)憑絆借80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)扮企業(yè)發(fā)展積累起柏來的資金, 于疤1992年建設(shè)熬了啟動(dòng)面積1.癌2平方公里的省埃級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),敖先后投入一億多拔元實(shí)施班“柏五通一平背”拜。十多年來歷經(jīng)挨國(guó)家宏觀調(diào)控趨擺緊、開發(fā)熱降溫邦的嚴(yán)峻考驗(yàn)，創(chuàng)八立了江蘇省第一背家擺“癌無費(fèi)區(qū)半”傲，并輔之以伴“昂一站式盎”疤服務(wù)體系。稅費(fèi)芭政策的透明環(huán)境稗、政府服務(wù)的高半效環(huán)境、社會(huì)信哀用的誠(chéng)信環(huán)境,凹使全區(qū)累計(jì)吸引扳投資10億元人埃民幣，形成了電耙子、汽車及配件斑、機(jī)械、化工、板輕工、物流等1翱0多個(gè)行業(yè)，有哀包括列世界50拔0強(qiáng)的羅門哈斯隘公司在內(nèi)的10氨0多家企業(yè)進(jìn)區(qū)跋落戶,僅200隘4年就有

27、30多鞍家中外企業(yè)在區(qū)把內(nèi)投資,注冊(cè)資扒本達(dá)到1億元,懊來自浙江的民資把企業(yè)就有十多家叭. 園區(qū)面積從吧原先的1.2平瓣方公里裂變成4斑2平方公里。2扳006年，全鎮(zhèn)礙實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)襖值10.573拜億元，工業(yè)增加敗值2.8億元，皚銷售收入9.6耙億元，利稅58半86萬元。今年胺1-6月份，實(shí)俺現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值半6.65億元，拜工業(yè)增加值2.背03億元，銷售骯收入6.29億扒元，利稅485鞍0萬元。 巴擺 寶華鎮(zhèn)屬丘陵邦地區(qū)，山清水秀愛，是有名的魚米澳之鄉(xiāng)，果樹之園埃，花草之地。近把年來，寶華鎮(zhèn)立稗足本鎮(zhèn)實(shí)情，主隘動(dòng)迎合市場(chǎng)，大敖力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)佰。先后建成了奶跋牛養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)吧殖、蔬菜大棚、疤野

28、生植物、茶葉藹之園等10多個(gè)挨高效農(nóng)業(yè)示范基板地，形成了南片敗以果、樹、茶為矮主的種植業(yè)，北襖片以漁、蟹、蝦疤為主的養(yǎng)殖業(yè)以拔及全鎮(zhèn)奶牛養(yǎng)殖澳的格局。在此基癌礎(chǔ)上，對(duì)水稻、壩油菜進(jìn)行良種繁稗殖，便農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)岸穩(wěn)步提升。20案04年，糧食總礙產(chǎn)1.2萬噸，扮油料總產(chǎn)975艾噸，奶?？倲?shù)1擺000頭。 擺藹 集鎮(zhèn)建設(shè)日新捌月異。寶華新集昂鎮(zhèn)自1992年俺新建以來，經(jīng)過爸十幾年的發(fā)展，熬目前已初具規(guī)模百。形成了商業(yè)區(qū)稗、辦公區(qū)、教學(xué)邦區(qū)、工業(yè)園區(qū)、邦生活區(qū)五大區(qū)塊盎，功能齊全，布版局合理。200版3年以來，為全唉面對(duì)接南京，寶拌華鎮(zhèn)重新對(duì)集鎮(zhèn)氨科學(xué)規(guī)劃，結(jié)合敗寶華山的旅游資案源，著力打造成背文化教育、

29、生態(tài)班旅游、休閑娛樂霸新集鎮(zhèn)，結(jié)合沿瓣江開發(fā)和工業(yè)園百區(qū)建設(shè)，著力打班造成工業(yè)物流碼笆頭新城。目前，傲浙江新湖集團(tuán)、扳江蘇省城市建設(shè)板開發(fā)總公司等三扮大房地產(chǎn)公司投啊資33億元的國(guó)傲際生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目白已正式啟動(dòng)。 礙癌 寶華的社會(huì)事埃業(yè)發(fā)展迅速。廣懊播電視實(shí)現(xiàn)了小敖康鎮(zhèn)目標(biāo)，中小爸學(xué)、幼兒園教學(xué)般現(xiàn)代化建設(shè)達(dá)到伴了省級(jí)示范標(biāo)準(zhǔn)暗，連續(xù)3年農(nóng)民俺合作醫(yī)療保險(xiǎn)參岸保率均在90%骯以上，農(nóng)村道路斑建設(shè)黑色化率達(dá)熬60%以上，百“搬雙清雙美板”百工作快速推進(jìn)，阿平安創(chuàng)建工作被百上級(jí)評(píng)為先進(jìn)單氨位，農(nóng)村社會(huì)保背持穩(wěn)定。目前，板寶華鎮(zhèn)正全面對(duì)藹接南京，打造精背品寶華，為早日頒實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)而啊奮斗。胺三、項(xiàng)目

30、區(qū)位人擺文歷史與景觀狀芭況背寶華因境內(nèi)有佛壩教跋“稗律宗第一名山啊”壩寶華山。寶華山俺在我國(guó)佛教史上擺占據(jù)著重要的地背位。隆昌寺始建敗于梁朝天監(jiān)元年扳（502年），敗至今1500余皚年。是全國(guó)重點(diǎn)巴開放佛教寺院，扒國(guó)內(nèi)現(xiàn)存最大的盎佛門律宗道場(chǎng)，版為氨“安金陵四百八十大皚梵剎最上者絆”熬。寶華上素有跋“盎林靡之美，峰巒唉之秀，洞塹之深礙，煙霞之勝癌”把四大奇景。19板96年4月被批礙準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)森林板公園，森林覆蓋伴率高達(dá)92%。凹寶華山是寧鎮(zhèn)山壩脈之名峰，海拔骯437.2米艾，僅次與紫金山斑（瓣448米搬），為周圍群山俺之冠。氣勢(shì)雄偉捌，景色壯麗。版四、項(xiàng)目區(qū)位道壩路與交通狀況凹公路：版312國(guó)

31、道、南扳京三環(huán)縱橫穿越埃，滬寧高速、疏板港大道依境而過昂，西至南京市區(qū)佰23公里搬，東接鎮(zhèn)江白34公里挨，上海盎250公里跋鐵路：八滬寧鐵路橫貫東敗西，連接滬杭線霸，京九線、京滬芭線，至南京火車哎站靶18公里阿，龍?zhí)痘疖囌景?公里昂。熬水路：半至亞洲最大內(nèi)河佰港口案礙龍?zhí)陡郯?公里翱，年吞吐量25矮4萬標(biāo)箱。有三愛個(gè)2.5萬噸級(jí)癌和兩個(gè)千噸級(jí)集皚裝箱裝用泊位。擺航空：俺至南京祿口機(jī)場(chǎng)俺50公里佰，擁有5條國(guó)際吧航線，每月超過鞍300個(gè)起飛架礙次，年旅客吞吐版量4000萬人氨次，貨郵吞吐量昂100萬噸。版五、項(xiàng)目區(qū)位城背市發(fā)展規(guī)劃半近年來，寶華充按分利用自身擁有案的人緣、地緣優(yōu)癌勢(shì)，以旅游、房按

32、地產(chǎn)、電子等新背興產(chǎn)業(yè)為依托，矮加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)擺展進(jìn)程。未來十襖年，寶華將建成把二、三產(chǎn)業(yè)高度板發(fā)達(dá)、人居環(huán)境傲一流的現(xiàn)代化都?jí)问行l(wèi)星城。白六、項(xiàng)目區(qū)位綜吧合開發(fā)價(jià)值分析1、有利因素般A、自然環(huán)境優(yōu)敖越矮“辦上風(fēng)上水把”巴的寶華占據(jù)了作敗為生活居家之所板的吧“擺天時(shí)笆”俺和皚“板地利骯”吧。除了具有江南拌溫潤(rùn)的天氣之外半，其清新的空氣頒、優(yōu)良的水質(zhì)、澳繁茂的樹木花草艾等自然條件，強(qiáng)礙于南京市及南京啊東、南、北幾個(gè)邦方向的區(qū)縣。優(yōu)瓣越的自然環(huán)境是哀寶華作為房地產(chǎn)佰開發(fā)地的一大優(yōu)柏勢(shì)。耙B、土地資源豐伴富，可進(jìn)行大規(guī)安模開發(fā)隘寶華基本上是房板地產(chǎn)開發(fā)的處女辦地，易找到大塊捌適合開發(fā)的土地柏，加之寶

33、華政府襖對(duì)招商引資的注罷重，因此，寶華半是南京近郊適合拌開發(fā)邦“笆第一居所襖”熬的一塊寶地。而扳且，目前在寶華爸可拿到一手地，安地價(jià)相對(duì)便宜。柏寶華豐富的土地艾資源有利于開發(fā)懊商進(jìn)行大規(guī)模的班成片開發(fā)，帶來擺房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)哀模效益。辦C、文化附加價(jià)背值高邦寶華作為全國(guó)的捌佛教勝地，是一愛筆難以估量的無半形資產(chǎn)，形成了邦其獨(dú)有的文化優(yōu)頒勢(shì)。按D、一定數(shù)量的斑市政建設(shè)和生活般配套設(shè)施稗寶華鎮(zhèn)及湯山鎮(zhèn)藹目前的市政建設(shè)笆情況和現(xiàn)有的生藹活配套設(shè)施可以隘滿足當(dāng)前寶華鎮(zhèn)俺居住人群的需要吧。胺E、政府對(duì)房地隘產(chǎn)開發(fā)的重視與版大力促進(jìn)板寶華鎮(zhèn)政府對(duì)房懊地產(chǎn)開發(fā)的重視柏程度高，不僅給班予了各項(xiàng)優(yōu)惠政襖策，而且在

34、城市搬規(guī)劃方面也努力昂配合房地產(chǎn)開發(fā)頒的進(jìn)程。奧F、規(guī)劃后的交襖通狀況良好扳寶華鎮(zhèn)以現(xiàn)有的絆交通線路加上規(guī)懊劃修建的道路，班將形成較完善的拔交通網(wǎng)絡(luò)奧笆通暢便捷的縣內(nèi)板道路和四通八達(dá)爸的通向南京和周吧邊郊縣的干線，捌勢(shì)必提升寶華的捌綜合開發(fā)價(jià)值。2、不利因素百A、南京市向一辦南一北發(fā)展對(duì)寶澳華房地產(chǎn)發(fā)展的把影響癌南京市政府提出埃的向南向北發(fā)展捌的戰(zhàn)略規(guī)劃使政矮公眾的注意力被跋南、北方的發(fā)展埃所吸引；而對(duì)寶耙華地區(qū)房地產(chǎn)開艾發(fā)的宣傳只能有傲當(dāng)?shù)卣畞硗瓿赊k，其力度的不足巴導(dǎo)致宣傳的效果阿的不明顯。因此把，要使得消費(fèi)者巴對(duì)寶華房地產(chǎn)熱哎切關(guān)注成為一大白難題。擺B、仙林、湯山埃等板塊高端項(xiàng)目稗的開發(fā)

35、對(duì)本案將熬造成一定的市場(chǎng)澳沖擊啊仙林、湯山等的皚房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在懊已成一定規(guī)模，敖其交通和生活配百套更為完善，并埃且南京市消費(fèi)者昂對(duì)湯山和仙林的敗認(rèn)知程度比對(duì)寶唉華更加深刻。同鞍是南京近郊的房柏地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，背湯山和仙林目前按占據(jù)相對(duì)有利的叭地位。骯C、道路建設(shè)中熬的不確定因素笆本項(xiàng)目緊鄰的仙皚林大道連接線的吧修建現(xiàn)處于停滯伴階段，開工與通襖車時(shí)間尚難以確斑定。般D、本地房產(chǎn)開扒發(fā)對(duì)寶華房地產(chǎn)俺市場(chǎng)的影響搬寶華本地房地產(chǎn)隘市場(chǎng)的容量有限背，需求的層次較瓣低。新開發(fā)的項(xiàng)爸目與其原有的樓按盤相比品質(zhì)上具翱有較大的跨越。頒消費(fèi)者對(duì)于突然襖提升品質(zhì)樓盤的昂接受會(huì)需要一定澳的時(shí)間。伴E、規(guī)?；木影妥…h(huán)境

36、尚未形成挨土地的大規(guī)模開艾發(fā)的并不多；而爸完全依靠政府行伴為無法建成成熟藹的社區(qū)生活居住皚環(huán)境。因此本區(qū)氨位現(xiàn)在暫時(shí)還不扒具有規(guī)模化的居搬住環(huán)境。罷七、項(xiàng)目地塊周芭邊市場(chǎng)現(xiàn)狀絆 A霸、句容寶華鎮(zhèn)境班內(nèi)樓盤皚 由吧于寶華鎮(zhèn)的寶華白山與南京接壤，捌所以幾乎現(xiàn)在所壩有在寶華山周邊芭開發(fā)的樓盤項(xiàng)目敖的開發(fā)商都把客佰群目標(biāo)定在南京敗，把自己的項(xiàng)目板規(guī)劃在仙林版塊吧中，如陽光新街啊坊也可以叫做仙邦林新街坊。同時(shí)耙?guī)缀鯇毴A的所有吧樓盤都會(huì)在南京頒設(shè)市區(qū)售樓處。敗 巴 周邊項(xiàng)目比較扳性分析拔項(xiàng)目名稱奧陽光新街坊瓣新湖 仙林翠谷愛寶華新村艾寶華 山一方頒項(xiàng)目地址疤仙林東部，七鄉(xiāng)安河?xùn)|哀市區(qū)售樓處：新絆模范馬路8

37、8號(hào)敗寶華山森林公園巴市區(qū)售樓處：龍拜蟠中路229號(hào)百寶華新集鎮(zhèn)隘市區(qū)售樓處：龍案蟠中路26號(hào)頒寶華山南路問茶埃路斑市區(qū)售樓處：龍搬蟠中路26號(hào)百項(xiàng)目規(guī)模盎總建筑面積：2芭8萬平方米拌總建筑面積：扳241909平百方米傲建筑面積：5萬氨多平米芭建筑面積：15案000平米般開發(fā)商疤江蘇寶地置業(yè)有愛限公司笆新湖房產(chǎn)百江蘇山城地產(chǎn)按江蘇寶華旅游開版發(fā)公司鞍容積率熬1.3隘0.35八1藹綠化率矮50%背54%藹開盤/交付時(shí)間擺2007.7.哀1/2008.俺7.31八2007年下半藹年矮2006.9.鞍28/2007百.12.31斑物業(yè)類型按多層住宅癌別墅皚普通多層住宅氨度假型物業(yè)凹現(xiàn)在價(jià)格霸3980

38、元/平按米暗預(yù)計(jì)均價(jià)500搬0元/平米俺均價(jià)：2500吧元/平米挨均價(jià)4800元氨/平米 拔起價(jià)16萬/套背銷售現(xiàn)狀?yuàn)W50%瓣價(jià)格走勢(shì)捌半年上漲500扳元/平米按平均半年上漲6耙00元/平米 擺 挨 擺 新湖 仙林板翠谷 襖 白 搬 昂 陽光新傲街坊 背 骯 奧寶華 山一方 跋精裝修度假小戶版型公寓 哎B、項(xiàng)目雖然地挨處句容寶華地塊挨，但本項(xiàng)目同時(shí)班也靠近南京，所氨以我司同時(shí)選取敖離項(xiàng)目地塊大約傲五公里遠(yuǎn)的湯山搬鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目做市岸場(chǎng)分析。跋項(xiàng)目名稱盎東湖麗島凹城開湯山公館靶養(yǎng)龍山莊跋巴厘.原墅扳項(xiàng)目地址拜湯山鎮(zhèn)湯泉湖半案島麗島路88號(hào)扒 挨湯山街道溫泉路霸以南、湯銅路以佰北岸湯山鎮(zhèn)湯泉東路拜38

39、號(hào)把湯山古泉鎮(zhèn)斑項(xiàng)目規(guī)模擺占地面積：19八.20萬平方米矮頒建筑面積：9.埃00萬平方米埃占地面積：疤15000平方敗米耙板 擺占地面積：7.版27萬平方米靶白建筑面積：10擺.00萬平方米埃傲占地面積：57拜163平米把佰建筑面積：25拜701.45平霸米八吧 礙開發(fā)商 HYPERLINK javascript:open_intro(100174) 拜江蘇嘉華實(shí)業(yè)公叭司笆 HYPERLINK javascript:open_intro(100692) 拜南京城開房地產(chǎn)澳置業(yè)有限責(zé)任公笆司跋 HYPERLINK javascript:open_intro(100202) 扮南京天工房地產(chǎn)耙開發(fā)

40、公司翱 HYPERLINK javascript:open_intro(100529) 盎亞東.南京古泉邦房地產(chǎn)開發(fā)公司哀容積率吧0.410擺1百0.5靶0.490挨綠化率巴52.00斑64%靶60敗礙55.80頒車位比瓣1：1.5笆1：1安1：1.5耙1：1般開盤/交付時(shí)間奧2004-6/挨現(xiàn)房阿城開湯山公館礙2006-12頒-30敖（一期） 氨2007-1-熬28擺（二期）/20皚08.4岸2005-5-拔16唉2006年初/盎2006年底百現(xiàn)在價(jià)格翱獨(dú)棟11500拌元/平米埃雙拼6500元奧/平米哎聯(lián)排6000元瓣/平米巴6400元/平艾米（聯(lián)排） 把5900元/平氨米（疊加）盎養(yǎng)龍山莊

41、四合院伴：13000元襖/平米罷別墅：5500拌元/平米 俺獨(dú)立別墅100啊00元/平米疤雙拼別墅750矮0元/平米芭小公館為860拔0元/平米 扮銷售現(xiàn)狀把75.65%柏61.94%骯78.65%敖74.39%頒價(jià)格走勢(shì)邦平均每年價(jià)格上埃漲1000元/懊平方奧起價(jià)：5900笆元/平方米懊均價(jià)：7000八元/平方米八最高價(jià)：800辦0元/平方米柏平均每年價(jià)格上隘漲1000元/癌平方頒平均每年價(jià)格上拌漲1000元/稗平方絆平均每年價(jià)格上癌漲1000元/版平方 般 敗 哎東湖麗島 癌 壩 半 耙 背 澳 捌城開湯山公館耙 熬 稗 版養(yǎng)龍山莊敖 愛 白 白 巴 耙 鞍 奧巴厘.原墅傲第四篇 項(xiàng)目建耙

42、議鞍一、產(chǎn)品主題定伴位敗A、人本主義的耙“擺健康癌”板關(guān)懷敖項(xiàng)目生活的實(shí)質(zhì)藹，是用文化精神壩營(yíng)造一種積極向佰上、樂觀開朗的氨健康生活氛圍。襖項(xiàng)目的生活理念扮強(qiáng)調(diào)：在生活中辦快樂，在生活中背放松。享受和適耙宜、快樂而舒心安，是項(xiàng)目生活氛芭圍的最亮點(diǎn)。人哎們?cè)谏钪薪涣靼飧星?，在生活中板釋放煩惱、消除半疲憊、緩解壓力敖、暢通心情。提芭出的一種爸“笆身心健康扳”柏的生活方式。安B、南京生活安“板休閑柏”版現(xiàn)象搬 與南京扳主城在遠(yuǎn)與近之辦間，與繁華隔離凹，但又與繁華在壩咫尺之間。在主背城工作的人群如背果天天下班后還扮要回到此處居住捌，必定不太現(xiàn)實(shí)案。所以更合理的絆定位還是第二居奧所，在繁忙的工背作之余

43、，利用節(jié)霸假日的時(shí)間來到扮此處居住，親近癌大自然，呼吸新板鮮的空氣，或驅(qū)搬車五分鐘到湯山耙泡一泡溫泉，對(duì)岸身體和心靈將是佰最佳的調(diào)養(yǎng)。項(xiàng)敗目又地處兩塊有頒名的度假旅游勝半地之間，擁有著凹豐富的自然旅游凹資源，周邊開發(fā)啊項(xiàng)目也較少，更氨加突出自然環(huán)境笆優(yōu)勢(shì)，融合了人藹們希望自然放松暗，少點(diǎn)塵土紛擾巴的需求心理。柏C、地塊的把“熬生態(tài)艾”按環(huán)境絆項(xiàng)目地塊所屬的跋寶華山區(qū)域，被班評(píng)為了安“安國(guó)家級(jí)生態(tài)示范班區(qū)拜”扒。其生態(tài)優(yōu)越，骯地勢(shì)平坦，為純阿居住型生態(tài)社區(qū)芭的開發(fā)提供發(fā)良捌好的自然環(huán)境。壩大規(guī)模的花卉生挨產(chǎn)基地與生態(tài)綠啊化帶營(yíng)造的氛圍壩，清新的空氣與岸泥土的氣息無一安不為自然生態(tài)居按所創(chuàng)造了良好

44、的笆開發(fā)題材。壩二、項(xiàng)目賣點(diǎn)建霸議：埃1、邦原生態(tài)環(huán)境，優(yōu)啊勢(shì)景觀人文資源百。寶華山乃藏龍阿臥虎之地、聚寶氨之地。懊2、霸城市才是事業(yè)縱跋衡的領(lǐng)域，但成愛功人物分秒必爭(zhēng)鞍，總愛挑選離商按務(wù)中心不遠(yuǎn)的精藹致宅邸。所以我叭們強(qiáng)調(diào)離城不離半CBD 奧3、扳 保持適當(dāng)?shù)木喟措x來避開塵囂，辦坐擁繁華中的靜稗謐，所謂離塵不擺離城霸4、斑企業(yè)趨勢(shì)開始走凹向整合合作，社阿交聚會(huì)時(shí)一些經(jīng)靶營(yíng)心得及商機(jī)的阿交換，往往才是鞍事業(yè)拓展的關(guān)鍵頒，所以我們也已昂提供必須的名流邦社交場(chǎng)所及隱密笆性的規(guī)劃。凹5、絆家庭社交聚會(huì)已柏經(jīng)成為國(guó)際時(shí)尚阿生活的趨勢(shì)，所埃以我們的豪宅室壩內(nèi)已考慮社交聚疤會(huì)的空間，并且氨把公共社交空間埃

45、與私密生活空間扮于以明顯的區(qū)隔挨。 癌三、產(chǎn)品檔次定拜位白結(jié)合南京目前房氨地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與扳郊縣房產(chǎn)開發(fā)情百?zèng)r，潛在消費(fèi)群壩體對(duì)綜合品質(zhì)高埃，配套設(shè)施完善叭，生態(tài)環(huán)境良好稗，社區(qū)功能與活礙動(dòng)豐富的中高檔愛組團(tuán)項(xiàng)目具有較骯高的期望值。疤因此，本項(xiàng)目采芭用差別定位法，稗走中高檔樓盤定捌位路線，有力、凹有效借用并推廣啊原有品牌，高速斑提升艾開發(fā)翱商在南京的社會(huì)挨形象。白第五篇 目標(biāo)客藹群拓展策略安一、目標(biāo)客群分耙析與策略笆 中產(chǎn)階搬級(jí)成功人士。未板來我們項(xiàng)目的中阿堅(jiān)推動(dòng)力量、豪疤宅的后續(xù)跟進(jìn)業(yè)安主及物質(zhì)、精神氨贊助商。決不能隘低估他們的作用澳，正如股市莊家藹與跟風(fēng)實(shí)力股民安之關(guān)系，絕對(duì)是伴股市的真理也

46、是矮市場(chǎng)的真理。其愛人員結(jié)構(gòu)包括： 高級(jí)白領(lǐng)艾 中小私營(yíng)企昂業(yè)主 海歸派爸 IT、律師安等時(shí)尚行業(yè)的金瓣領(lǐng)人士 專家教授 政府官員愛 銀行等金融凹單位的中高層扒 股份合資企愛業(yè)高級(jí)管理人員阿 外資企業(yè)聘俺用高層拔 文化界、體叭育界、文藝界人敖士疤 投資性置業(yè)骯者他們的特點(diǎn)：百1、位于事業(yè)的扮高峰期，工作是昂生活的主旋律，疤在緊張工作之余笆尋找靠近主城又扒有自然風(fēng)景的住鞍宅作為第一居所昂2、隨著財(cái)富的澳積累和事業(yè)的發(fā)半展，生活觀念有笆了質(zhì)的飛躍，追矮求的不僅僅是一拜個(gè)安居的地方而靶是生存的質(zhì)量，愛對(duì)健康休閑、高扳尚社交、高品味叭生活方式、服務(wù)拜等方面有超出一柏般社會(huì)層次的要扒求阿3、希望與富豪拌

47、階層更多商務(wù)合把作與社會(huì)交往。半4、非金字塔頂敗尖的富豪階層，氨不是一味追求豪白華，更強(qiáng)調(diào)性價(jià)壩比，也更人文。啊擁有私家車，交哎通距離的遠(yuǎn)近不岸再是關(guān)鍵。拌二、拓展目標(biāo)客把群通道媒體傳播盎1、報(bào)紙新聞式八報(bào)道、專題文章敖炒作、專題廣告罷；鞍2、電視專題報(bào)暗道、廣告片；3、戶外宣傳；奧4、專門對(duì)話式奧網(wǎng)站5、其他；吧（1）藏版經(jīng)典懊藏書式樓書；盎（2）珍藏版經(jīng)般典風(fēng)格精彩成品伴別墅；捌（3）網(wǎng)絡(luò)銷售扮。長(zhǎng)三角各城市背設(shè)營(yíng)銷點(diǎn)藹針對(duì)高級(jí)居所、疤高級(jí)轎車、高檔扳休閑場(chǎng)所的宣傳版；胺第六章 項(xiàng)目瓣投資估算及資金邦籌措暗一、投資估算的捌范圍胺按征地700畝埃，總建筑面積按559944平昂方米叭進(jìn)行投資估

48、算。搬二、投資估算的半內(nèi)容埃本項(xiàng)目采取分階敗段征地、建設(shè)、岸再投入的滾動(dòng)方班式開發(fā)。整個(gè)項(xiàng)俺目共分4個(gè)階段按，各階段開發(fā)均叭包括住宅建設(shè)、伴公用建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)扮施建設(shè)。懊1）住宅建設(shè)包癌括花園洋房、聯(lián)翱體別墅、獨(dú)體別隘墅三種建筑類型拌。襖2）公用建筑包伴括行政管理、文盎化體育、金融郵氨電、商業(yè)服務(wù)、敗市政公用、醫(yī)療啊衛(wèi)生六種建筑類擺別。板3）公用設(shè)施建拜設(shè)包括小區(qū)內(nèi)的哀供電、供水工程唉、排水、排污工唉程、智能化工程擺及區(qū)內(nèi)道路工程伴、綠化水體工程扒等。霸 叭 傲 半項(xiàng)目分期開發(fā)經(jīng)皚濟(jì)技術(shù)指標(biāo)巴 礙 單翱位：m愛2胺項(xiàng)目阿合計(jì)半一期扒二期阿三期凹占地面積(畝)矮700斑240扒244按216拜總建筑

49、面積（m阿2）百466620巴159584.擺04百162383.氨76安144652.笆2皚住宅（m2）邦419958扮150251.翱64藹143718.辦96挨125987.扮4拜花園洋房（52懊%）把242642.爸4吧97056.9啊6阿72792.7擺2拌72792.7盎2阿聯(lián)體別墅（28半%）襖130653.壩6挨39196.0耙8瓣52261.4鞍4襖39196.0拜8艾獨(dú)體別墅（10芭%）拔46662鞍13998.6昂18664.8罷13998.6扮商業(yè)及公共配套背（m2）（10阿%）藹46662邦9332.4熬18664.8矮18664.8唉三、投資估算的按依據(jù)頒土建工程：

50、參照版江蘇省建筑工吧程計(jì)價(jià)定額(擺SGD-95)礙、江蘇省建設(shè)愛工程計(jì)價(jià)定額附拜錄所作同類工背程概算，并參考傲南京市建筑市場(chǎng)奧的實(shí)際情況及建阿筑工程造價(jià)的統(tǒng)半計(jì)數(shù)據(jù)，設(shè)定各扳類建筑的造價(jià)。叭按1200元/昂平方米計(jì)算。包拜括開發(fā)期各項(xiàng)稅搬費(fèi)：按國(guó)家及省熬、市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)扮定繳納，包括：敗市政設(shè)施配套費(fèi)哀、中小學(xué)危房改皚造費(fèi)、人防建設(shè)班費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)巴等。扒土地成本：包括啊土地征用費(fèi)、土搬地增值稅等，成阿本為100萬元吧/畝。吧前期費(fèi)用：為建骯安成本的3%。暗基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)絆：為建安成本的癌10%。襖報(bào)建費(fèi)用：按每靶平方米100元敖計(jì)算。愛工程管理費(fèi)：為邦建安成本的3%般。爸銷售費(fèi)用：包括疤廣告、

51、推廣宣傳背、銷售代理、項(xiàng)暗目包裝等。按4柏%進(jìn)行計(jì)算。擺財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括傲銀行利息支出，八金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)爸用、融資費(fèi)用等疤。按年息6.0安3%的連續(xù)復(fù)利疤計(jì)算。佰不可預(yù)見費(fèi)：本巴項(xiàng)目在開發(fā)過程俺中的某些零星稅伴費(fèi)、雜費(fèi)、預(yù)算挨外支出，按工程凹費(fèi)用和其他費(fèi)用哀之和的5%估算捌。四、項(xiàng)目總投資礙本項(xiàng)目總投資全啊部為固定資產(chǎn)投扳資，開發(fā)過程中罷的財(cái)務(wù)費(fèi)用及銀爸行利息不計(jì)入開頒發(fā)總投資中。本襖項(xiàng)目的總投資為搬15.39億元芭，單方造價(jià)為3盎010元/平方敖米。啟動(dòng)資金為哀7.5億元。笆 芭 芭 啊 斑 斑 扮 辦 項(xiàng)目投資估算盎表岸 班 絆 愛 盎單位：萬元案序號(hào)白項(xiàng)目阿單位成本班籌備期壩一期啊二期暗三

52、期邦總成本柏比例安1案土地及相關(guān)費(fèi)用拜100萬元/畝吧70000跋70000柏46%敖2盎前期費(fèi)用柏3%阿1399.86敖1399.86叭1%拔3案建安成本鞍1000元/扒15958.4凹16238.3胺8佰14465.2扒2矮46662安30%伴4拔基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)扮10%盎1595.84柏1623.84靶1446.52按4666.2疤3%瓣5吧報(bào)建費(fèi)用傲100元/拜1595.84伴1623.84胺1446.52奧4666.2搬3%唉6昂工程管理費(fèi)用耙3%疤478.75奧487.15辦433.96啊1399.86耙1%擺7襖銷售費(fèi)用扳4%昂3887.62敖4080.13霸3553.78俺115

53、21.5拜3巴7%啊 熬利息費(fèi)用鞍6.03%耙6211.8暗6211.8背4%敗小計(jì)艾71399.8皚6般23516.4皚5班24053.3哀4熬27557.8哎146527.拌45芭95%岸8愛不可預(yù)見費(fèi)癌5%拔3569.99斑1175.82絆1202.67巴1377.89暗7326.37靶5%骯總成本伴3297元/m稗2岸74969.8鞍5愛24692.2佰7伴25256.0鞍1俺28935.6伴9搬153853.隘82昂100%版比 例芭49%岸16%板16%愛19%疤100%扮五、投資分年投壩入計(jì)劃盎根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)皚度計(jì)劃安排，將按每年為一個(gè)計(jì)算胺期，即4年期。礙把各期的各項(xiàng)投爸資成本

54、費(fèi)按當(dāng)期昂實(shí)際完成情況進(jìn)拌行估算。六、資金籌措芭 瓣 暗 八 般 扮 八 白 胺 佰 笆資金籌措伴計(jì)劃伴資金來源阿比例伴金額(萬元)岸自有資金扮33%跋50771.7熬6藹銀行貸款背32%氨50000傲銷售收入耙25%霸38463.4熬6邦施工單位墊資及白其他隘10%扳15385.3半8癌合計(jì)拌100%芭153853.把82吧第七章 財(cái)務(wù)效扮益分析與財(cái)務(wù)評(píng)把價(jià)艾根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目盎的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)效稗益分析在成本估絆算和銷售測(cè)算的拜基礎(chǔ)上，按盡量埃接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)巴際情況的原則，翱以現(xiàn)金流量為分阿析基礎(chǔ)，選取特班定的財(cái)務(wù)指標(biāo)，瓣分別對(duì)各開發(fā)階靶段和開發(fā)過程進(jìn)唉行效益分析，進(jìn)跋行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。版一、財(cái)務(wù)分析的

55、般依據(jù)1、計(jì)算期頒據(jù)項(xiàng)目分四階段壩開發(fā)的策略，需傲?xí)r四年。在進(jìn)行扒財(cái)務(wù)分析是假定翱把每年作為一計(jì)岸算期，總共為四岸期。土地征用費(fèi)扮、前期費(fèi)用和開靶發(fā)期稅費(fèi)等反映啊在各期期末進(jìn)行八計(jì)算，各項(xiàng)工程矮費(fèi)用將按工程進(jìn)拌度反映在各核算疤期末。2、項(xiàng)目銷售辦依照投資項(xiàng)目財(cái)八務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，骯在進(jìn)行項(xiàng)目投資案估算、銷售收入骯、銷售成本等均爸假設(shè)采用現(xiàn)時(shí)的皚價(jià)格水平，在計(jì)皚算期內(nèi)保持不變班，不考慮通貨膨阿脹因素對(duì)項(xiàng)目財(cái)岸務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影愛響。傲項(xiàng)目的定價(jià)按照罷保守、一般、樂盎觀三種方案進(jìn)行愛預(yù)測(cè)，并基于對(duì)邦南京市其他郊縣吧樓盤價(jià)格的調(diào)研凹與比較，參照寶扒華山一方項(xiàng)目、巴湯山翱東湖麗島、熬城開湯山公館、白養(yǎng)龍山莊、

56、巴厘柏.原墅進(jìn)行綜合疤比較分析，采用拜市場(chǎng)比較法擺進(jìn)行修正，得出吧銷售價(jià)格為百：敗銷售假定每期期哎末全部銷售完畢笆，銷售收入再投敗入下一期進(jìn)行滾柏動(dòng)開發(fā)的理想狀靶態(tài)，在預(yù)測(cè)盈虧愛平衡點(diǎn)是可以看瓣出銷售量達(dá)到某絆一數(shù)字就達(dá)到盈笆虧平衡。搬項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)把測(cè)俺（單位：元/ 鞍）背保守方案搬一般方案胺樂觀方案芭花園洋房頒4500俺5000藹5500吧聯(lián)體別墅皚5500襖6000百6500白獨(dú)體別墅胺8000頒9000霸10000案商業(yè)用房扮4000艾4500挨5000氨保守方案柏單價(jià)叭一期靶二期班三期愛銷售額耙數(shù)量拌總額岸數(shù)量昂總額挨數(shù)量哎總額壩花園洋房骯4500伴97056.9巴6把43675.6

57、澳3佰72792.7伴2版32756.7扮2骯72792.7白2罷32756.7俺2傲109189.絆08藹聯(lián)體別墅八5500瓣39196.0霸8頒21557.8辦4敗52261.4襖4氨28743.7扒9案39196.0捌8盎21557.8安4隘71859.4般7哎獨(dú)體別墅盎8000唉13998.6百11198.8熬9瓣18664.8白14931.8鞍4邦13998.6礙11198.8襖9昂37329.6啊商業(yè)用房鞍4000熬9332.4艾3732.96氨18664.8安7465.92稗18664.8佰7465.92爸18664.8癌合 計(jì)稗80165.3癌2搬83898.2拌7俺72979

58、.3懊7把237042.矮95 笆一般方案巴單價(jià)挨一期吧三期按銷售額扮數(shù)量跋總額跋數(shù)量白總額隘數(shù)量盎總額辦花園洋房辦5000柏97056.9疤6佰48528.4哀8般72792.7案2皚36396.3昂6疤72792.7背2叭36396.3皚6俺121321.半2胺聯(lián)體別墅捌6000叭39196.0拌8巴23517.6絆5版52261.4敖4胺31356.8跋6半39196.0叭8疤23517.6扒5八78392.1把6跋獨(dú)體別墅傲9000擺13998.6疤12598.7礙4哀18664.8唉16798.3扳2矮13998.6班12598.7襖4笆41995.8八商業(yè)用房啊4500半9332.

59、4啊4199.58骯18664.8罷8399.16骯18664.8藹8399.16稗20997.9白合 計(jì)翱88844.4敖5跋92950.7癌80911.9爸1俺262707.斑06凹樂觀方案敖單價(jià)稗一期捌二期澳三期辦銷售額爸?jǐn)?shù)量拜總額斑數(shù)量爸總額氨數(shù)量壩總額般花園洋房熬5500敗97056.9拔6凹53381.3般3盎72792.7跋2叭40036搬72792.7壩2按40036拜133453.叭32拌聯(lián)體別墅挨6500巴39196.0凹8邦25477.4版5扳52261.4挨4挨33969.9稗4挨39196.0埃8哎25477.4哀5俺84924.8暗4吧獨(dú)體別墅邦10000癌1399

60、8.6捌13998.6瓣18664.8昂18664.8斑13998.6壩13998.6敗46662盎商業(yè)用房笆5000澳9332.4佰4333.2百18664.8八9332.4八18664.8邦9332.4白22998挨合 計(jì)奧97190.5耙8班102003.俺14靶88844.4安5跋288038.啊16挨二、財(cái)務(wù)效益分啊析熬營(yíng)業(yè)稅及附加：版5.64%。擺所得稅：在項(xiàng)目斑盈虧平衡后按每般一期和算期內(nèi)盈叭利所得的33%疤計(jì)。靜態(tài)投資收益率凹對(duì)項(xiàng)目總投資率瓣潤(rùn)率及權(quán)益資本癌利潤(rùn)率作研究，案即便在保守預(yù)測(cè)爸的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目斑的權(quán)益資本利潤(rùn)靶率超過行業(yè)普遍芭平均利潤(rùn)率水平暗。阿 啊 阿 伴 八 埃