物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

1、財(cái)務(wù)管理辦法3.財(cái)務(wù)管理辦法 總則 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理的重要組成部份，正確處理好管理與理財(cái)關(guān)系是物業(yè)管理的首要問題。 財(cái)務(wù)管理的三方面任務(wù):.1 有計(jì)劃、合理的安排資金，為公司經(jīng)營管理服務(wù);.2 認(rèn)真貫徹各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律，實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督; .3 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，增收節(jié)支，提高經(jīng)濟(jì)效益。 配備專職財(cái)務(wù)人員，開戶建賬，建立一套完整的、切實(shí)可行的會計(jì)核算制度，做好公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)記錄工作。 做好年度的財(cái)務(wù)預(yù)算，落實(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 做好會計(jì)決算和利潤分配報(bào)告，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。 遵守國家及各項(xiàng)有關(guān)法律，法令和條例，接受當(dāng)?shù)囟悇?wù)、銀行、工商等部門的監(jiān)督。3. 接受“會計(jì)師事務(wù)

2、所”對企業(yè)會計(jì)賬目審查。3. 接受公司安排的各項(xiàng)內(nèi)部審計(jì)。3.2 財(cái)務(wù)權(quán)限與職責(zé)3.2.1編制公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算，制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并報(bào)公司負(fù)責(zé)人審定。3.2.2監(jiān)督公司的資金來源與運(yùn)用情況，各項(xiàng)指標(biāo)完成情況，檢查各項(xiàng)制度執(zhí)行情況。.3公司的一切開支，由經(jīng)手人闡明原因報(bào)各部門負(fù)責(zé)人簽字外，經(jīng)財(cái)務(wù)會計(jì)審核簽字報(bào)公司負(fù)責(zé)人審批后方可報(bào)銷。3.2.4財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人有權(quán)拒付違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律和違反管理處財(cái)務(wù)規(guī)定的開支。3.2.5建立完善的管理收費(fèi)系統(tǒng)，及時(shí)足額收取管理費(fèi)及其它費(fèi)用。3.2.6建立固定資產(chǎn)登記制度，防止固定資產(chǎn)的流失。3.2.7建立完善的會計(jì)數(shù)據(jù)文件管理系統(tǒng)，保證會計(jì)資料的完整。3.2.8按公司規(guī)定

3、，編制好各種財(cái)務(wù)報(bào)表，做好財(cái)務(wù)工作。3.2.9對超越財(cái)務(wù)權(quán)限，強(qiáng)行核銷不合理開支，打擊報(bào)復(fù)財(cái)務(wù)人員的行為，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人有權(quán)及有責(zé)任向公司負(fù)責(zé)人報(bào)告申訴。3.3 財(cái)務(wù)管理有關(guān)規(guī)定3.3.1財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家要求，結(jié)合有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真進(jìn)行賬務(wù)處理與會計(jì)核算，及時(shí)編報(bào)各類財(cái)務(wù)報(bào)表，做到認(rèn)真、及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映管理處的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.3.2財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格控制各種費(fèi)用開支，交際、應(yīng)酬費(fèi)應(yīng)根據(jù)需要，本著少花錢辦大事的原則，采取實(shí)報(bào)實(shí)銷的辦法在交際費(fèi)中列支。3.3.3財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格內(nèi)部管理制度，建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理，做到日清月結(jié)、賬賬相符、賬證相符、賬實(shí)相符，及時(shí)清理未達(dá)賬項(xiàng)，每日出納報(bào)收款日報(bào)表

4、，銀行存款日報(bào)表，以便合理使用資金。 嚴(yán)格各種費(fèi)用管理，杜絕假發(fā)票、空白條，杜絕不合理、不合法的費(fèi)用支出。3.公司發(fā)生的各種費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)當(dāng)月費(fèi)用使用情況合理進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用，按權(quán)責(zé)發(fā)出制的原則對公司發(fā)生的各種費(fèi)用作預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)。低值易耗品的攤銷原則上一次進(jìn)入費(fèi)用，但數(shù)額較大的可按使用期限分次攤銷。 固定資產(chǎn)折舊的年限，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.3.7低值易耗批品的攤銷原則上一次進(jìn)入費(fèi)用，但數(shù)額較大的可按使用期限分次攤銷。 業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的其中條款對物業(yè)管理的財(cái)務(wù)運(yùn)作要求3.4.1 業(yè)主臨時(shí)規(guī)約 3.4.1.1 當(dāng)物業(yè)業(yè)權(quán)不是單一擁有，而是有超過一個(gè)業(yè)主時(shí)，需要有一份承諾書供各業(yè)主共同遵守，維護(hù)各業(yè)

5、主之共同利益，明確定出各業(yè)主們的責(zé)任和義務(wù)，及授予管理公司權(quán)利執(zhí)行物業(yè)之管理工作。最終以各業(yè)主臨時(shí)規(guī)約為準(zhǔn)。3.4.2 業(yè)主臨時(shí)規(guī)約內(nèi)訂定的一些條款對物業(yè)管理的財(cái)務(wù)運(yùn)作要求有如下：-(以下是一些一般性的條款) 3.4.2.1 管理費(fèi)及其它費(fèi)用： 3.4.2.1.1 “各業(yè)主需盡速如期付清因其擁有完全所有權(quán)的單元而產(chǎn)生的現(xiàn)有及將來的各種費(fèi)用、稅收、攤分費(fèi)和支出； 3.4.2.2 追討欠交管理費(fèi)及其它費(fèi)用： 3.4.2.2.1 各業(yè)主應(yīng)按時(shí)(一般是每月第一日)將其單元應(yīng)繳之當(dāng)月管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用付給管理者。若超出限期未支付者，各業(yè)主須按未付金額支付滯納金(規(guī)約一般也設(shè)定了滯納金的比率，或由管理者

6、按合理情況決定)；3.4.2.2.2 管理者繼而再向業(yè)主發(fā)出通告，詳列所欠款項(xiàng)及清繳期限若再過期未付，管理者可采取進(jìn)一步行動(dòng)(如限制該欠款或違約之業(yè)主使用項(xiàng)目電梯、共享設(shè)施等)。 3.4.2.3 管理維修資金：房屋專項(xiàng)維修資金由開發(fā)商按照維修資金管理辦法按程序在房地局制定開戶銀行開戶，并發(fā)送收繳通知書。 3.4.2.4 業(yè)主進(jìn)行其物業(yè)的內(nèi)部裝修 3.4.2.4.1 各業(yè)主在其單元進(jìn)行任何裝修工程前，必須取得管理者的書面同意，并須遵守有關(guān)之裝修守則及將一筆管理者指定的款項(xiàng)以管理者指定的方式交付管理者作為違約賠償金，方可展開工程。如進(jìn)行裝修工程的業(yè)主違反管理者訂立的裝修規(guī)則或因裝修工程引起任何追討

7、、損失或法律責(zé)任，管理者可從該違約賠償金中扣除管理者認(rèn)為合適的款項(xiàng)作為賠償。如有不足之?dāng)?shù)，管理者亦可向有關(guān)業(yè)主追討。該保證金或其余款項(xiàng)會在裝修工程完成后，免息發(fā)還給有關(guān)業(yè)主。若有和當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)不同之處，依照法律法規(guī)。.2.5 公司財(cái)務(wù) 3.4.2.5.1 公司應(yīng)于每年12月31日前制訂下一個(gè)年度的管理預(yù)算。項(xiàng)目運(yùn)作應(yīng)在此預(yù)算范圍內(nèi)。倘若管理者在任何時(shí)候發(fā)現(xiàn)該年度管理預(yù)算不足夠支付實(shí)際支出，管理者可修改管理預(yù)算，屆時(shí)管理費(fèi)應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整；若年度管理費(fèi)用有剩余，應(yīng)留作下年度管理開支。3.4.2.5.2 管理者處理項(xiàng)目的收、支： A: 收入：向各業(yè)主或其物業(yè)用戶收取管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用。B: 支出

8、：根據(jù)巳批準(zhǔn)之預(yù)算案支付所有管理項(xiàng)目的營運(yùn)開支，有：設(shè)備維修及保養(yǎng)、共用地方的修理、共用地方和外墻清潔、花草種植、節(jié)日裝飾、共用地方及設(shè)施的水電和 及其它供應(yīng)、秩序維護(hù)服務(wù)、營運(yùn)中牽涉的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、法律顧問費(fèi)用、審計(jì)費(fèi)用、辦公室費(fèi)用、管理運(yùn)作費(fèi)用、物業(yè)管理處固定資產(chǎn)項(xiàng)目的拆舊費(fèi)用、低值易耗品的攤銷費(fèi)用、管理者酬金及所有其它有關(guān)為完善管理所必須的合理支出及費(fèi)用。 3.4.2.6 維修資金管理 3.4.2.6.1 維修資金按照國家規(guī)定的維修基金管理辦法執(zhí)行。 以上須參照全國物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)條款。3.5 稅務(wù)事宜國家稅務(wù)總局發(fā)出有關(guān)物業(yè)管理的稅務(wù)通知國家稅務(wù)總局于98年12月15日發(fā)出了一份通知，

9、牽涉到物業(yè)管理上的稅項(xiàng)問題，現(xiàn)轉(zhuǎn)載如下，公司財(cái)務(wù)可作參考。國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知(國稅發(fā)1998217號；1998年12月15日)關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)征營業(yè)稅的問題，根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)通知如下：物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)稅目中的“代理業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、

10、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)稅目中的“代理業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。維修基金，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財(cái)政部物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定(財(cái)基字19987號)的規(guī)定，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人委托代管的房屋共享部位維修基金和共享設(shè)施設(shè)備維修基金。物業(yè)公司一般會牽涉的稅項(xiàng)有：個(gè)人所得稅營業(yè)稅；城建稅教育附加防洪基金；印花稅；企業(yè)所得稅3.5.1 個(gè)人所得稅3.5.1.1 個(gè)人所得稅的征收范圍中國大陸區(qū)的個(gè)人所得稅，采取分類列舉的辦法確定個(gè)人所得稅的征收范圍，共十一類，現(xiàn)

11、列舉其中有關(guān)的一類：工資、薪金所得，具體內(nèi)容包括個(gè)人因任職或受雇而取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或受雇有關(guān)的其它所得。3.5.1.2 稅率個(gè)人所得稅的稅率根據(jù)不同的應(yīng)稅項(xiàng)目，分別采用了超額累進(jìn)稅率和比例稅率。 3.5.1.2.1 工資、薪金所得，適用九級超額累進(jìn)稅率。最低稅率為5%，最高稅率為45%。(稅率表見下表)：個(gè)人所得稅稅目稅率表級數(shù)全月應(yīng)納稅所得額稅率(%)速算扣除數(shù)1不超過500元502超過500元至2,000元的部份10253超過2,000元至5,000元的部份151254超過5,000元至20,000元的部份203755超過20,000元至40

12、,000元的部份251,3756超過40,000元至60,000元的部份303,3757超過60,000元至80,000元的部份356,3758超過80,000元至100,000元的部份4010,3759超過100,000元的部份4515,375備注：表中所列含稅級距與不含稅級距，均為按照稅法規(guī)定減除有關(guān)費(fèi)用后的所得額。 含稅級距適用于由納稅人負(fù)擔(dān)稅款的工資、薪金所得；不含稅的級距適用于由他人(單位)代付稅款的工資、薪金所得。3.5.1.2.2 稅額計(jì)算納稅人自行負(fù)擔(dān)繳納稅款的，稅額計(jì)算如下：人民幣工資、薪金應(yīng)納稅額=(納稅人之全月工資、薪金 - 費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)) x 適用稅率 - 適用之速算扣

13、除數(shù)* 費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn):a.工資、薪金所得，以每月收入扣除費(fèi)用RMB2000元后的余額，為應(yīng)納稅所得額。這也就是說個(gè)人所得稅對個(gè)人工資、薪金所得的課稅，只就納稅人每月收入超過RMB2000元以上的部份征稅，如果個(gè)人每月的工資、薪金收入沒有超過RMB2000元，則不需要交納個(gè)人所得稅。 b.對在中國境內(nèi)無住所而在中國境內(nèi)取得工資、薪金所得的 納稅人和中國境內(nèi)有住所而在中國境外取得工資、薪金所得的納稅人以及華僑、港澳臺同胞，可以根據(jù)其平均收入水平、生活水平以及匯率變化情況決定附加減除費(fèi)用。 物業(yè)管理營運(yùn)上，管理處需為國內(nèi)員工和駐廈港職/外籍物業(yè)、工程經(jīng)理申報(bào)和代扣代繳國內(nèi)之個(gè)人所得稅。3.5.2 營

14、業(yè)稅營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營業(yè)額征收的一種稅。3.5.2.1 納稅義務(wù)人：根據(jù)條例規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。3.5.2.2 營業(yè)稅稅目、稅率：營業(yè)稅的稅目、稅率，依照條例所附的營業(yè)稅稅目、稅率表(見下表)執(zhí)行。稅目、稅率的調(diào)整，由國務(wù)院決定。營業(yè)稅稅目、稅率表稅項(xiàng)征收范圍稅率一、交通運(yùn)輸業(yè) 物業(yè)公司不適用二、建筑業(yè)建筑、安裝、修繕、裝飾及其它工程作業(yè)3%三、金融保險(xiǎn)業(yè) 物業(yè)公司不適用四、郵電通信業(yè) 物業(yè)公司不適用五、文化體育業(yè) 物業(yè)公司不適用六、娛樂業(yè) 物業(yè)公

15、司不適用七、服務(wù)業(yè)代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其它服務(wù)業(yè)。物業(yè)公司的營運(yùn)乃屬“服務(wù)業(yè)5%八、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 物業(yè)公司不適用九、銷售不動(dòng)產(chǎn) 物業(yè)公司不適用3.5.2.3 營業(yè)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算：營業(yè)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算比較簡單。納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式是：應(yīng)納稅額 = 營業(yè)額 x 稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。納稅人以外匯結(jié)算營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)按外匯市場價(jià)格折合成人民幣計(jì)算。物業(yè)管理營運(yùn)上向業(yè)戶/租戶所收取的管理費(fèi)，為營業(yè)稅項(xiàng)下的應(yīng)納稅額。3.5.3 印花稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受的憑證征收的

16、一種稅。征稅對象為稅法列舉的各類經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿和權(quán)利許可證照等，由憑證的書立人、領(lǐng)受人在書立、領(lǐng)受憑證時(shí)繳納。這是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。 在征收方法上，為了簡便易行，改變了原來的蓋印辦法，而由國家統(tǒng)一印制印花稅票，由納稅人自行購買并粘貼在應(yīng)稅憑證上注銷完稅。3.5.3.1 納稅義務(wù)人：印花稅暫行條例規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)書立，領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。 印花稅的納稅義務(wù)人，根據(jù)不同納稅對象，分別稱為立合同人，立帳簿人，立據(jù)人，領(lǐng)受人。3.5.3.2 稅目、稅率 (詳見下表)：3.5.3 稅目：印花稅暫行條例規(guī)定的應(yīng)納稅憑證包括五大類：

17、* 合同或具有合同性質(zhì)的憑證 * 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)* 營業(yè)帳簿* 權(quán)利許可證照* 經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其它憑證3.5.3稅率：(a) 比例稅率印花稅暫行條例規(guī)定，對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，都采用比例稅率。 (b) 定額稅率印花稅暫行條例規(guī)定，對一些無法計(jì)算金額的憑證，如各種權(quán)利許可證照；或者雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)明顯不合理憑證，如其它帳簿等。印花稅稅目、稅率表稅目范圍稅率應(yīng)納稅額的計(jì)算納稅義務(wù)人說明1.購銷合同包括供應(yīng)、預(yù)購、采購購銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易貨等合同按購銷金額3o貼花購銷金額 x 3o立合同人2.加工承攬合同物業(yè)公司不適用3.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同物業(yè)公司不適

18、用4.建筑安裝工程承包合同包括建筑、安裝工程承包合同按承包金額3o貼花承包總金額 x 3o立合同人5.財(cái)產(chǎn)租賃合同物業(yè)公司不適用6.貨物運(yùn)輸合同物業(yè)公司不適用7.倉儲保管合同物業(yè)公司不適用8.借款合同9.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證信用等保險(xiǎn)合同按保險(xiǎn)費(fèi) 1貼花保險(xiǎn)費(fèi)金額 x 1立合同人單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花10.技術(shù)合同包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同按所載金額3o貼花價(jià)款、報(bào)酬或使用費(fèi) x 3o立合同人11.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)物業(yè)公司不適用12.營業(yè)帳簿生產(chǎn)經(jīng)營用帳冊記載資金的帳簿，按“實(shí)收資本與“資本公積合計(jì)金額的5o貼花。其它帳簿按件貼花5元“實(shí)收資本+ “資本公積x 5o；

19、立帳簿人按件貼花5元13.權(quán)利、許可證照包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證按件貼花5元只按件貼花5元領(lǐng)受人3.5.3.3 納稅辦法有3種：3.5.3 自行貼花: 首先，納稅人要對照印花稅稅目、稅率表，按規(guī)定的 稅率計(jì)算出該憑證應(yīng)納的稅額；其次，向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)或其它出售印花稅票的處所購買印花稅票;最后，在應(yīng)納稅憑證上一次貼足印花，并加以注銷。3.5.3 匯貼或匯繳：對同一類應(yīng)稅憑證需要頻繁貼花的納稅義務(wù)人，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后發(fā)給匯繳許可證，采用匯貼、匯繳的辦法納稅。3.5.3 委托代征：由于印花稅的征稅對象廣泛，涉及的部門較多，為了發(fā)揮

20、有關(guān)權(quán)利機(jī)關(guān)和部門的作用，印花稅除了由納稅人自行繳納外，凡通過國家有關(guān)部門發(fā)放、鑒證、公證或仲裁的應(yīng)稅憑證，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托這些部門代征。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)給代征單位代征委托書。物業(yè)管理營運(yùn)上，所簽署的工程施工和保養(yǎng)合同、清潔服務(wù)合同、購買項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)合同、工商營業(yè)執(zhí)照、管理帳目的帳冊等，都需購貼印花稅票。3.5.4 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對國內(nèi)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其它所得征收的一種稅。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其它所得，包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得。3.5.4.1 納稅義務(wù)人：實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或組織，為企業(yè)所得稅的納稅義人：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、股份制企業(yè)等。3.5.4.2 應(yīng)納

21、稅所得額的計(jì)算：納稅人每一納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額為應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式是：應(yīng)納稅得額 = *收入總額 *準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額*管理處的主要收入： A. 生產(chǎn)、經(jīng)營收入 管理項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi) B. 其它收入*準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目，是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失。3.5.4.3 虧損彌補(bǔ)：納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)；下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長不得超過5年。在5年內(nèi)未彌補(bǔ)完的虧損，從第6年起應(yīng)從企業(yè)稅后利潤或盈余公積中彌補(bǔ)。3.5.4.4 稅率：新實(shí)施的企業(yè)所得稅確定的稅率很簡單，只有一個(gè)25%的

22、比例稅率。(自2008年1月1日起正式實(shí)施)服務(wù)業(yè) 物業(yè)管理乃屬于服務(wù)性行業(yè)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在中境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場所屬于服務(wù)企業(yè)的，其應(yīng)納稅所得額可以按下列計(jì)算公式計(jì)算：應(yīng)納稅所得額 = *業(yè)務(wù)收入凈額 + 營業(yè)外收入 營業(yè)外支出*業(yè)務(wù)收入凈額 =業(yè)務(wù)收入總額 (業(yè)務(wù)收入稅金 + 業(yè)務(wù)支出 + 管理費(fèi)用 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用)會計(jì)核算的基本原則 會計(jì)核算的基本原則4.1 會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)依據(jù)會計(jì)法進(jìn)行，認(rèn)真執(zhí)行企業(yè)財(cái)務(wù)通則、企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定。4.2 會計(jì)核算劃分為月、季、年。會計(jì)年度自公歷一月一日起至十二月三十一日止。4.3 會計(jì)核算工作以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生

23、制的原則記帳，做到記錄準(zhǔn)確、內(nèi)容完整，方法正確、手續(xù)完備、符合時(shí)限。4.4 收入和費(fèi)用的核算應(yīng)當(dāng)相互關(guān)聯(lián)、配比，統(tǒng)一會計(jì)期間所取得的收入與其相關(guān)聯(lián)的成本費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會計(jì)期間登記入帳。4.5 會計(jì)核算采用借貸記帳法，以人民幣為記帳本位幣，記帳文字為中文，財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表可采用中英文對照。4.6 會計(jì)科目的設(shè)置按照2006年財(cái)政部制定的企業(yè)會計(jì)制度執(zhí)行。按其反映的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分為資產(chǎn)類、負(fù)債類、所有者權(quán)益類及損益類四大類。4.7 會計(jì)記帳的分類依據(jù)為原始憑證，各種原始憑證必須內(nèi)容真實(shí)、完整、手續(xù)完備、數(shù)字準(zhǔn)確、摘要清楚，各種帳單中的記錄如需更正，必須嚴(yán)格按照會計(jì)人員工作規(guī)則進(jìn)行。4.8 采用計(jì)算機(jī)管理

24、系統(tǒng)進(jìn)行會計(jì)核算，應(yīng)具備安全、保密功能，存儲的各種數(shù)據(jù)和資料應(yīng)用備份，定期打印成書面形式保存。4.9 財(cái)務(wù)會計(jì)人員對不符合規(guī)定的原始憑證不予受理，帳單記錄與實(shí)物款項(xiàng)不符時(shí)，按規(guī)定的工作程序報(bào)告處理，會計(jì)核算人員對違反財(cái)務(wù)制度的收支項(xiàng)目可按會計(jì)法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.10財(cái)務(wù)人員因故變動(dòng)或離職時(shí)，應(yīng)辦理交接手續(xù)，列出交接清單，由財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)交，交接清楚后方可離開財(cái)會崗位，不得中斷財(cái)務(wù)會計(jì)工作。財(cái)務(wù)管理專項(xiàng)管理制度5.1 現(xiàn)金管理制度、公司必須按照規(guī)定收付現(xiàn)金。、現(xiàn)金的使用范圍：.1 職工個(gè)人的工資、獎(jiǎng)金、津貼。.2 個(gè)人勞動(dòng)報(bào)酬，包括勞務(wù)費(fèi)、稿費(fèi)、講課費(fèi)等。.3 各種社會保險(xiǎn)費(fèi)、福利費(fèi)。.4 出

25、差人員的差旅費(fèi)。.5 預(yù)收押金的退付。.6 結(jié)算起點(diǎn)（人民幣1000元）以下的零星采購支出。.7 確定需要現(xiàn)金支付的其它支出。 現(xiàn)金管理規(guī)定：.1 不準(zhǔn)白條抵庫或白條抵帳。.2 不準(zhǔn)從收入款中坐支現(xiàn)金。.3 不準(zhǔn)利用帳戶代其他單位或私人存入或支取現(xiàn)金。.4 收入的現(xiàn)金必須當(dāng)日（最晚于次日）送交銀行。5.5 庫存現(xiàn)金不得超過批準(zhǔn)的5000元限額。.6 現(xiàn)金必須當(dāng)日清查盤點(diǎn)，月末編制“現(xiàn)金盤點(diǎn)表”。、現(xiàn)金預(yù)支規(guī)定：.1 現(xiàn)金預(yù)支，必須填寫“借款單”，寫明借款的部門、借款人、借款日期、用途、預(yù)計(jì)歸還日期。.2 “借款單”經(jīng)借款人部門負(fù)責(zé)人審批后，交公司財(cái)務(wù)會計(jì)及公司負(fù)責(zé)人審批后方可借出。.3 由公司

26、出納將款項(xiàng)預(yù)支給借款人，雙方必須當(dāng)面點(diǎn)清款項(xiàng)并簽字。.4 借款人的借款必須按規(guī)定用途使用，按期歸還，不得挪用。.5 預(yù)支期限一般不得超過7日（差旅費(fèi)除外），由出納員負(fù)責(zé)督促歸還。.6 現(xiàn)金的預(yù)支必須為緊急采購支出或公司安排的員工出差、培訓(xùn)學(xué)習(xí)等支出，其余開支一律不予借款。.7 “借款單”在借款人歸還借款或報(bào)銷后，出納退還給借款人。.8 借款人在上次借款尚未歸還時(shí)，財(cái)務(wù)人員有權(quán)拒絕再次予以預(yù)支。、現(xiàn)金報(bào)銷規(guī)定：.1 現(xiàn)金報(bào)銷，必須由申請報(bào)銷人填寫“費(fèi)用報(bào)銷單”，金額必須與所附原始憑證相符。若所附原始憑證較多（如市內(nèi)交通費(fèi)）還必須填寫“報(bào)銷明細(xì)表”，寫明具體的時(shí)間、地點(diǎn)、事由及詳 情、金額、附件單

27、據(jù)張數(shù)，以供財(cái)務(wù)人員審核。.2 報(bào)銷人將填寫完整的“費(fèi)用報(bào)銷單”、“報(bào)銷明細(xì)表”報(bào)部門負(fù)責(zé)人審核。.3 報(bào)銷人將經(jīng)本部門主管經(jīng)理審批后的“費(fèi)用報(bào)銷單”、“報(bào)銷明細(xì)表”報(bào)公司會計(jì)審核。.4 財(cái)務(wù)會計(jì)審核“費(fèi)用報(bào)銷單”并簽字。.5 出納將“費(fèi)用報(bào)銷單”金額再次審核無誤、審批手續(xù)齊全后匯總，報(bào)公司負(fù)責(zé)人審批。 .6 公司負(fù)責(zé)人審批后退回出納處，出納可據(jù)以付款報(bào)銷并入帳。、現(xiàn)金管理其它規(guī)定：.1 大額現(xiàn)金的存取業(yè)務(wù)必須由公司安排專人（如內(nèi)保）及專車（或乘座出租車）護(hù)送。 公司所有現(xiàn)金必須存入出納負(fù)責(zé)的保險(xiǎn)柜保管。如遇財(cái)務(wù)出納休假期間，應(yīng)由財(cái)務(wù)會計(jì)負(fù)責(zé)保管保險(xiǎn)柜鑰匙。.3 退付的各項(xiàng)押金必須從賬戶提取，

28、按照退還押金流程經(jīng)審批后退付。.4 在公司收付現(xiàn)金的各項(xiàng)工作中，如根據(jù)工作需要必須辦理移交或轉(zhuǎn)移的情況下，必須要對所移交或轉(zhuǎn)移的現(xiàn)金加封，并加蓋經(jīng)受人簽章，方可辦理有關(guān)手續(xù)。、支票管理制度、支票受理管理規(guī)定：.1 管理處出納員必須支票下方印鑒是否清楚、齊全，印鑒不齊全的支票不能受理。.2 本市支票的有效期為十日，自簽發(fā)之日起至到期日。如遇節(jié)假日（指國務(wù)院規(guī)定的統(tǒng)一節(jié)假日）順延一日，支票過期的不予受理。.3 支票字跡涂改、印鑒模糊不清、填寫不齊全的不予受理。.4 支票日期延期的不予受理。.5 借用的支票（支票印鑒與發(fā)票抬頭人不一致的視為借用）不予受理。.6 破損的支票不予受理。.7 支票金額填寫

29、應(yīng)正確規(guī)范，大小寫金額必須相符。、支票領(lǐng)用管理規(guī)定：.1 用款人領(lǐng)用支票時(shí)，需持批準(zhǔn)后的付款申請表到財(cái)務(wù)申請領(lǐng)用支票。.2 財(cái)務(wù)會計(jì)再次核對資金、有否重復(fù)付款，審核無誤后，由出納將支票的日期、用途、金額填寫齊全、準(zhǔn)確后，交公司負(fù)責(zé)人在支票頭簽字，然后交會計(jì)加蓋銀行預(yù)留印鑒。并在支票領(lǐng)用登記簿上進(jìn)行登記，用款人分別在支票存根和支票登記簿上簽字并承擔(dān)支票使用責(zé)任。、支票管理的其他有關(guān)規(guī)定：.1、公司必須設(shè)專人（如出納）簽發(fā)、保管支票。5.2、 出納員必須分戶保管、登記支票的領(lǐng)用、結(jié)存狀況。.3、 出納不得開具空白支票、空頭支票、遠(yuǎn)期支票。支票上必須填寫收款單位、支付日期、用途、限額等。付款完畢，必

30、須及時(shí)將支票存根連同發(fā)票或有效原始憑證進(jìn)行帳務(wù)處理。.4、出納必須保管好已作廢的支票及空白支票。.5、出納必須嚴(yán)格執(zhí)行銀行規(guī)定的結(jié)算制度，按月與銀行核對往來帳項(xiàng)，月末編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，認(rèn)真核對未達(dá)款項(xiàng)，發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)及時(shí)更正。.6、公司會計(jì)必須復(fù)核出納收取的支票，并督促出納員及時(shí)送存銀行。、債權(quán)、債務(wù)的管理、 公司的各項(xiàng)債權(quán)、債務(wù)應(yīng)按照應(yīng)收、應(yīng)付單位設(shè)置明細(xì)帳，按照會計(jì)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行明細(xì)核算。、 公司財(cái)務(wù)應(yīng)定期（按月）編制“應(yīng)收帳款”、“其他應(yīng)收款”、“應(yīng)付帳款”、“其他應(yīng)付款”、“預(yù)收帳款”等科目的余額表，及時(shí)與各往來單位對帳。、公司財(cái)務(wù)部應(yīng)定期編制各項(xiàng)應(yīng)收款帳齡分析表，及時(shí)清理債權(quán)

31、、債務(wù)。、公司財(cái)務(wù)應(yīng)協(xié)助其他部門嚴(yán)格按照處理欠繳管理費(fèi)程序及時(shí)催收各項(xiàng)欠費(fèi)，以減少壞帳損失。、公司對確屬無法收回的各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)應(yīng)查明原因，追究責(zé)任，并按規(guī)定的程序報(bào)批后方可進(jìn)行響應(yīng)的帳務(wù)處理。、公司尤其應(yīng)加強(qiáng)對應(yīng)收各項(xiàng)費(fèi)用的管理，財(cái)務(wù)部應(yīng)每月按時(shí)準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)、代收水費(fèi)、天然氣費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，并發(fā)放帳單，協(xié)助客服部催收各項(xiàng)費(fèi)用；對小業(yè)主/租戶的各項(xiàng)欠費(fèi)，應(yīng)嚴(yán)格按照催繳管理費(fèi)流程及時(shí)催收，避免造成長期欠費(fèi)。、公司財(cái)務(wù)部在收費(fèi)工作中，應(yīng)搜集、整理以下資料：.1、所有單元的編號及實(shí)測面積（必須由發(fā)展商提供）；.2、每個(gè)單元的管理費(fèi)起計(jì)日期（按照管理公約及發(fā)展商提供的入伙確認(rèn)書）； .3、各單元

32、每月應(yīng)付各項(xiàng)費(fèi)用的金額（由客服部按照發(fā)展商提供的各項(xiàng)資料自行計(jì)算）；.4、各業(yè)戶的資料，如姓名、聯(lián)絡(luò)地址、 、所擁有單元號（由發(fā)展商提供資料）；.5、樓盤當(dāng)月的實(shí)際入住戶數(shù)及空置戶數(shù)（按照客服部統(tǒng)計(jì)資料）；.6、樓盤當(dāng)月的空置單元的應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)金額（按照管理規(guī)約及國家有關(guān)條例執(zhí)行）；.7、各小業(yè)主的各月繳費(fèi)情況及欠費(fèi)金額；.8、對各欠費(fèi)小業(yè)主的滯納金的起計(jì)日期，應(yīng)收取的滯納金金額；.9、各小業(yè)主應(yīng)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（必須要有經(jīng)物價(jià)局備案、發(fā)展商確認(rèn)或管理規(guī)約明確約定三條中之一）。、庫存材料管理制度、 公司各項(xiàng)庫存材料按照取得時(shí)的實(shí)際成本核算。、 公司各項(xiàng)庫存材料的日常核算采用永續(xù)盤存制

33、。、 公司應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)庫存材料的日常管理。 公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行收、發(fā)、領(lǐng)、退制度，月末編制“庫存材料盤點(diǎn)表”。、 公司對于發(fā)生的庫存材料盤盈、盤虧或毀損，應(yīng)及時(shí)分析原因，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后計(jì)入當(dāng)期損益。在扣除過失或保險(xiǎn)賠償款及殘料價(jià)值后，計(jì)入有關(guān)經(jīng)營費(fèi)用或管理費(fèi)用。 對于自然災(zāi)害和其他非常損失，扣除保險(xiǎn)賠償款和可收回的殘值的凈損失計(jì)入“營業(yè)外支出”。由于陳舊或處理的庫存材料，必須寫出書面報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后方可進(jìn)行有關(guān)處理。公司的低值易耗品應(yīng)按類別設(shè)置明細(xì)帳并設(shè)專人建立實(shí)物臺帳負(fù)責(zé)管理。管理處的低值易耗品采用一次性攤銷法進(jìn)行核算。、 公司所有庫存材料應(yīng)當(dāng)于年末進(jìn)行全面清查盤

34、點(diǎn)。、固定資產(chǎn)管理制度、 固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、機(jī)器、設(shè)備、工具等。不屬于經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在人民幣1,000元以上，使用年限超過兩年的也應(yīng)作為固定資產(chǎn)進(jìn)行核算管理。、 固定資產(chǎn)以購買時(shí)的價(jià)值計(jì)價(jià)核算。、 固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法，固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)殘值為固定資產(chǎn)原值的3%，固定資產(chǎn)的使用年限按照物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)的分類和使用年限的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。、 固定資產(chǎn)折舊從投入使用月份的次月起按月計(jì)提，停用固定資產(chǎn)，自停用月份的次月起，停止計(jì)提折舊，固定資產(chǎn)折舊提足后可繼續(xù)使用的，不再計(jì)提，提前報(bào)廢的不補(bǔ)提折舊。、 發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用，修理費(fèi)用應(yīng)

35、盡量不分?jǐn)?，如?shù)額較大的經(jīng)公司批準(zhǔn)可分期攤?cè)氤杀举M(fèi)用。、 根據(jù)價(jià)值與實(shí)物相結(jié)合，使用與保管相結(jié)合的原則，確定固定資產(chǎn)的分級歸口管理，建立固定資產(chǎn)卡片，年末對固定資產(chǎn)進(jìn)行清查盤點(diǎn)并編制“固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表”，以保證帳帳相符，帳卡相符，帳實(shí)相符。、 固定資產(chǎn)的采購由財(cái)務(wù)會計(jì)及公司負(fù)責(zé)人審核，不允許超出年度管理預(yù)算。、 固定資產(chǎn)的采購經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由公司采購負(fù)責(zé)通過招投標(biāo)的方式最終確定中標(biāo)的供應(yīng)商，并安排送貨。、 公司對收到的固定資產(chǎn)應(yīng)辦理驗(yàn)收入庫手續(xù)。、公司有關(guān)部門在領(lǐng)用固定資產(chǎn)時(shí)必須辦理出庫領(lǐng)用手續(xù)，按照有關(guān)規(guī)定保管使用。、固定資產(chǎn)的調(diào)出、變賣和因失去使用價(jià)值需要報(bào)廢時(shí)，必須經(jīng)專人檢驗(yàn)，確認(rèn)必須

36、需要報(bào)廢后，連同需報(bào)廢的固定資產(chǎn)相片、報(bào)廢申請表及書面報(bào)告報(bào)送公司，經(jīng)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行有關(guān)處理。、凡屬人為原因造成固定資產(chǎn)報(bào)廢或損壞，必須上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)處理并追究責(zé)任人的責(zé)任進(jìn)行相應(yīng)處罰。、公司保管、使用的固定資產(chǎn)，不得擅自出租、出借、出售、轉(zhuǎn)移、投資、抵押等。、任何違反固定資產(chǎn)管理制度的有關(guān)行為均將受到相應(yīng)的處罰。、其它資產(chǎn)的管理、無形資產(chǎn)包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、商譽(yù)等。無形資產(chǎn)以原價(jià)計(jì)價(jià)，攤銷年限按國家法律法規(guī)、有效合同、協(xié)議及有關(guān)的使用年限確定，使用期限難以預(yù)計(jì)的，按不少于10年的期限確定。、成本、費(fèi)用的管理、經(jīng)營成本是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供

37、維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際支出。、 經(jīng)營成本核算的對象應(yīng)為：物業(yè)管理成本、物業(yè)經(jīng)營成本、物業(yè)大修成本等。、 經(jīng)營費(fèi)用是指企業(yè)在整個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)中發(fā)生的各種費(fèi)用；管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。、下列支出不得列入成本、費(fèi)用：為購置和建造固定資產(chǎn)、購入無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對外投資的支出；被沒收的財(cái)物；各項(xiàng)罰款、贊助、捐贈(zèng)支出；以及國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其它支出。、 根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算對成本、費(fèi)用開支實(shí)行嚴(yán)格控制，劃清費(fèi)用界限、開支范圍，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和帳務(wù)處理原則進(jìn)行核算。、 公司各項(xiàng)費(fèi)用開支必須取得合法的發(fā)票，不允許以假發(fā)票、空白條作

38、為入帳的依據(jù)，杜絕不合理、不合法的費(fèi)用支出。、 公司應(yīng)嚴(yán)格控制費(fèi)用，嚴(yán)禁在使用中假公濟(jì)私。、 凡屬費(fèi)用開支范圍內(nèi)開支應(yīng)按照管理處費(fèi)用報(bào)銷程序執(zhí)行。、收入、利潤的管理、 主營業(yè)務(wù)收入是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。其它業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)之外經(jīng)營活動(dòng)所取得的各種收入。、 主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去主營業(yè)務(wù)成本、經(jīng)營費(fèi)用和營業(yè)稅金及附加后的凈額；其它業(yè)務(wù)利潤是指其它業(yè)務(wù)收入減去其它業(yè)務(wù)支出和其它業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額；營業(yè)利潤是指主營業(yè)務(wù)利潤加其它業(yè)務(wù)利潤減去管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后

39、的凈額。、 利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益以及營業(yè)外收支凈額。、 利潤按照國家規(guī)定做相應(yīng)的調(diào)整后，依法交納所得稅，并按規(guī)定順序進(jìn)行分配。、發(fā)票及收據(jù)管理制度、發(fā)票及收據(jù)管理制度總則： .1、 管理處應(yīng)按照中華人民共和國發(fā)票管理辦法及其它有關(guān)規(guī)定保管和使用發(fā)票及收據(jù)。 .2、 本公司所有發(fā)票、收據(jù)（指有價(jià)值的收據(jù)）及相關(guān)票據(jù)均屬本制度管理的范圍。.3、 財(cái)務(wù)部統(tǒng)一負(fù)責(zé)各種票據(jù)的管理工作。.4、 各種票據(jù)的種類、使用范圍由公司財(cái)務(wù)部規(guī)定。、各種票據(jù)的購買、領(lǐng)用 .1、 屬國家統(tǒng)一規(guī)定的發(fā)票由公司財(cái)務(wù)部指定專人向有關(guān)稅務(wù)部門購買。.2、公司應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定設(shè)專人負(fù)責(zé)領(lǐng)取發(fā)票。管理處財(cái)務(wù)人員在領(lǐng)用發(fā)票

40、時(shí)，應(yīng)詳細(xì)清點(diǎn)數(shù)量、檢查有無印刷錯(cuò)誤。數(shù)量有誤或印刷有錯(cuò)誤的應(yīng)請求更換。.3、 各種票據(jù)在領(lǐng)用的同時(shí)，請求公司財(cái)務(wù)部人員加蓋公司財(cái)務(wù)章后方可使用。、各種票據(jù)的使用規(guī)定：.1、公司財(cái)務(wù)應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)發(fā)票、收據(jù)的領(lǐng)用、登記、保管、開啟工作。.2、 公司財(cái)務(wù)人員在驗(yàn)收領(lǐng)用的發(fā)票后，應(yīng)按不同的票據(jù)登記驗(yàn)收日期、數(shù)量、起止號碼等，并設(shè)專柜保管。.3、 公司財(cái)務(wù)部應(yīng)設(shè)置各種票據(jù)領(lǐng)用登記簿，凡發(fā)放票據(jù)，必須登記領(lǐng)用的日期、數(shù)量、起止號碼等，并由領(lǐng)用人簽收。.4、 各種票據(jù)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具。.5、 各種票據(jù)只能按照規(guī)定的范圍進(jìn)行使用，不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、跳號、拆本使用，或開具空

41、白票據(jù)。.6、 管理處在開具票據(jù)時(shí)，必須按真實(shí)用途填寫，如為代收款項(xiàng)必須予以注明“代收”。.7、 各種票據(jù)需交接使用時(shí)，應(yīng)辦理交接手續(xù)，寫明交接時(shí)票據(jù)的號碼。接收人在接收各種票據(jù)時(shí)，如發(fā)現(xiàn)所交接的票據(jù)存在問題，可拒絕接收，并立即報(bào)告財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。、各種票據(jù)的檢查和核銷：.1、 公司財(cái)務(wù)部有權(quán)對各種票據(jù)的使用情況隨時(shí)進(jìn)行檢查。.2、 使用完的票據(jù)必須立即向財(cái)務(wù)部進(jìn)行核銷。申請核銷時(shí)，應(yīng)將各種票據(jù)裝訂整齊、加具封皮、寫明票據(jù)起止號碼及張數(shù)、已開票據(jù)的明細(xì)金額及總金額，裝訂人簽字。.3、 公司財(cái)務(wù)部在審核票據(jù)的使用情況后，應(yīng)定期核查收款情況是否與票據(jù)金額相符。.4、 各種票據(jù)用畢后，存根應(yīng)由財(cái)務(wù)部專人

42、按照國家票據(jù)管理規(guī)定期限保管（必須不低于5年），不得擅自銷毀。、財(cái)務(wù)檔案管理制度 會計(jì)檔案是指會計(jì)憑證、會計(jì)帳簿和財(cái)務(wù)報(bào)告等會計(jì)核算專業(yè)材料，是記錄和反映單位經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要史料和證據(jù)。具體包括：.1 會計(jì)憑證類：原始憑證，記帳憑證，匯總憑證，其他會計(jì)憑證。.2 會計(jì)帳簿類：總帳，明細(xì)帳，日記帳，固定資產(chǎn)卡片，輔助帳簿，其他會計(jì)帳簿。.3 財(cái)務(wù)報(bào)告類：月度、季度、年度財(cái)務(wù)報(bào)告，包括會計(jì)報(bào)表、附表、附注及文字說明，其他財(cái)務(wù)報(bào)告。.4 其他類：銀行存款余額調(diào)節(jié)表，銀行對帳單，其他應(yīng)當(dāng)保存的會計(jì)核算專業(yè)資料，會計(jì)檔案移交清冊，會計(jì)檔案保管清冊，會計(jì)檔案銷毀清冊。 每年形成的會計(jì)檔案，必須由財(cái)務(wù)部按照歸

43、檔的要求，負(fù)責(zé)整理立卷，裝訂成冊，編制會計(jì)檔案保管清冊。 管理期滿之前，由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)保管；管理期滿后，必須由財(cái)務(wù)部編制移交清冊，移交至公司或發(fā)展商負(fù)責(zé)保管。 財(cái)務(wù)出納人員不得兼管會計(jì)檔案。 公司的會計(jì)檔案不得借出。如有特殊需要，需經(jīng)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，可以提供查閱或者復(fù)制，并必須辦理登記手續(xù)。查閱或者復(fù)制會計(jì)檔案的人員，嚴(yán)禁在會計(jì)檔案上涂畫、拆封和抽換。 管理處財(cái)務(wù)部必須建立健全會計(jì)檔案查閱、復(fù)制登記制度。 會計(jì)檔案的保管期限分為永久、定期兩類。定期保管期限分為3年、5年、10年、15年、25年5類。會計(jì)檔案的保管期限，從會計(jì)年度終了后的第一天算起。公司的會計(jì)檔案按照會計(jì)檔案保管期限表的規(guī)定

44、期限保管。 會計(jì)檔案的銷毀按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 保管期滿但未結(jié)清的債權(quán)、債務(wù)原始憑證和涉及其他未了事項(xiàng)的原始憑證，不得銷毀，必須單獨(dú)抽出立卷，保管到未了事項(xiàng)完結(jié)時(shí)為止。單獨(dú)抽出立卷的會計(jì)檔案，必須在會計(jì)檔案銷毀清冊和會計(jì)檔案保管清冊中列明。 采用電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行會計(jì)核算的管理處，必須保存打印出的紙質(zhì)會計(jì)檔案。5.11 合同管理制度 公司應(yīng)當(dāng)設(shè)專人負(fù)責(zé)有關(guān)合同的審批、登記、保管。 公司的外判合同應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司頒布的各種合同的標(biāo)準(zhǔn)版本。合同中必備之基本條款及注意事項(xiàng)規(guī)定如下：.1 合同（協(xié)議）中的我方均為“陜西德仁物業(yè)服務(wù)管理有限責(zé)任公司”，并需加蓋我司公章，而不得以其他名義簽署。.2 合同（協(xié)議）中應(yīng)

45、詳細(xì)寫明服務(wù)地點(diǎn)。.3 應(yīng)注明合同（協(xié)議）的有效期限。.4 在“合同（協(xié)議）的變更、解除”條款中，應(yīng)備以下兩個(gè)條款：、在本合同（協(xié)議）有效期內(nèi)，如遇甲方（即陜西德仁物業(yè)服務(wù)管理有限責(zé)任公司）的前期物業(yè)管理合同終止，本合同（協(xié)議）自動(dòng)終止，甲方不負(fù)賠償責(zé)任。5、 在本合同（協(xié)議）有效期內(nèi)，甲乙雙方均有權(quán)提前解 除合同，唯需提前一個(gè)月以書面形式通知對方，可不負(fù)賠償責(zé)任。.5 合同（協(xié)議）中應(yīng)具備以下條款： 如乙方（即外判商）的工作未達(dá)到雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)（或國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)），甲方應(yīng)書面通知要求乙方限期 整改，如整改后仍未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)扣除月服務(wù)費(fèi)的 %，直至提前終止合同（協(xié)議），甲方不負(fù)賠償責(zé)任。

46、 乙方（即外判商）應(yīng)購買第三者保險(xiǎn) 萬， 勞工保險(xiǎn) 萬（保險(xiǎn)金額要根據(jù)合同總價(jià)款來決定：合同總價(jià)款在10萬元以下的，保險(xiǎn)金額應(yīng)為20萬；合同總價(jià)款在10萬50萬，保險(xiǎn)金額應(yīng)為50萬；合同金額在50萬100萬，保險(xiǎn)金額應(yīng)為100萬。）如因乙方失誤而造成甲方、第三者或乙方工作人員的人身傷害及所有財(cái)產(chǎn)損失，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。.6 簽約雙方除在落款處蓋章外，還須在合同正本的右側(cè)頁邊處加蓋騎縫章。 所有合同必須按照公司制定的合同審批流程進(jìn)行審批。 所有合同必須經(jīng)審批后加蓋公司公章后方可生效。 公司的外判合同正本統(tǒng)一由公司行政部保管，公司財(cái)務(wù)保管合同復(fù)印件。5.12 財(cái)產(chǎn)清查盤點(diǎn)制度 公司所有財(cái)產(chǎn)均必須

47、定期清查盤點(diǎn)。清查盤點(diǎn)的具體內(nèi)容包括：.1、現(xiàn)金；.2、各項(xiàng)銀行存款；.3、各項(xiàng)存貨；.4、各項(xiàng)固定資產(chǎn)。.5、各項(xiàng)低值易耗品.6、各項(xiàng)其他資產(chǎn) 公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)財(cái)產(chǎn)清查盤點(diǎn)的組織工作。 各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)清查盤點(diǎn)的期限和方法：.1、 現(xiàn)金：必須作到日清月結(jié)，月末編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表；.2、 銀行存款：必須定期與銀行對帳，月末必須按照各開戶銀行打印的銀行對帳單分別編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表；.3、各項(xiàng)存貨：必須建立健全各項(xiàng)存貨的出、入庫手續(xù)，月末進(jìn)行清查盤點(diǎn)，并編制存貨盤點(diǎn)表；.4、各項(xiàng)固定資產(chǎn)：必須建立健全各項(xiàng)固定資產(chǎn)的購買、領(lǐng)用手續(xù)，建立固定資產(chǎn)保管卡片，年末進(jìn)行清查盤點(diǎn)，并編制固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表。.5、各項(xiàng)低值易

48、耗品：必須建立健全各項(xiàng)低值易耗品的輔助帳，完善低值易耗品的購買、領(lǐng)用手續(xù)，月末進(jìn)行清查盤點(diǎn)，并編制低值易耗品盤點(diǎn)表。 公司對于清查盤點(diǎn)后出現(xiàn)的各項(xiàng)資產(chǎn)的溢余或短缺情況，必須立即編制資產(chǎn)溢余報(bào)表及資產(chǎn)短缺報(bào)表，連同溢余或短缺資產(chǎn)的分析報(bào)告上報(bào)公司。經(jīng)公司負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可進(jìn)行帳務(wù)處理。 公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人必須定期抽查各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的清查盤點(diǎn)情況，監(jiān)督、檢查各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在管理中存在的問題，及時(shí)加以解決。5.13 內(nèi)部監(jiān)控制度 公司必須建立健全內(nèi)部牽制制度，制定財(cái)務(wù)工作崗位的崗位職責(zé)，組織好各財(cái)務(wù)崗位的分工。.1、財(cái)務(wù)出納不能兼管稽核、會計(jì)檔案保管和收入、費(fèi)用、債權(quán)債務(wù)帳目的登記工作。.2、財(cái)務(wù)出納不能保管所有銀行

49、印鑒。.3、財(cái)務(wù)出納對大額現(xiàn)金的提取、送存業(yè)務(wù)不能一人前往辦理。.4、如采用財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行會計(jì)核算，應(yīng)設(shè)置核算權(quán)限，每人設(shè)置密碼以分清責(zé)任進(jìn)行會計(jì)核算。 公司必須建立健全稽核制度：.1、 財(cái)務(wù)會計(jì)定期核對財(cái)務(wù)出納的現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳，稽核現(xiàn)金實(shí)存數(shù)，銀行存款實(shí)存數(shù)；.2、財(cái)務(wù)會計(jì)定期檢查由出納負(fù)責(zé)保管的各種票據(jù)的使用、結(jié)存情況；5.14 預(yù)算管理制度、 公司必須按照管理年度編制管理預(yù)算。、必須按照公司財(cái)務(wù)部編制的財(cái)務(wù)預(yù)算格式編制年度預(yù)算。、管理預(yù)算的編制周期應(yīng)與實(shí)質(zhì)管理周期同步。、管理預(yù)算需提前兩個(gè)月編制，以便公司審核、修改后報(bào)發(fā)展商審批。、 公司應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)審批后的預(yù)算執(zhí)行，凡預(yù)算范圍

50、內(nèi)開支，均應(yīng)按照付款審批流程經(jīng)審批后付款；凡預(yù)算外開支，一律不予審批。、 凡公司財(cái)務(wù)狀況不佳，收不抵支的，應(yīng)按照管理合同規(guī)定的有關(guān)條款，請求發(fā)展商予以補(bǔ)貼。、公司每月編制的損益表中均必須有當(dāng)月收支數(shù)字與當(dāng)月預(yù)算數(shù)字的比較，實(shí)際與預(yù)算數(shù)字差額比例超過5%的項(xiàng)目應(yīng)專門分析差異原因。、公司采購制度、 公司采購制度總則：為了保證正常運(yùn)營、節(jié)約資金、減少積壓浪費(fèi)、加速資金周轉(zhuǎn)，公司實(shí)行各項(xiàng)物資的集中采購制度。、 公司采購供應(yīng)商的臻選及考核：.1、 公司各部門應(yīng)按照實(shí)際需要編制日常采購物資清單，上報(bào)公司，以便公司發(fā)標(biāo)，臻選合格供應(yīng)商。.2、 公司綜合部根據(jù)收集的供應(yīng)商資料（如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、業(yè)績等）進(jìn)行供

51、應(yīng)商的考核工作，綜合部采購人員可根據(jù)需要上門考察各供應(yīng)商，并上報(bào)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。.3、 經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)確定供應(yīng)商后，由綜合部負(fù)責(zé)與選定的供應(yīng)商簽定有關(guān)協(xié)議。.4、經(jīng)公司選定的供應(yīng)商由采購人員負(fù)責(zé)組織考核評估，以便公司決定是否繼續(xù)與供應(yīng)商簽定協(xié)議。 .5、公司將定期對各供應(yīng)商進(jìn)行響應(yīng)的考核，定期根據(jù)實(shí)際情況增減供應(yīng)商。、 公司采購的具體運(yùn)作流程：.1、 公司各部門應(yīng)于每月編制“采購申報(bào)表”，并于10日前上報(bào)公司。.2、 公司各部門填寫“采購申報(bào)表”具體要求如下： 、“采購申報(bào)表”由各部門按所需采購類別填寫，采購類別分為：電工電料、水暖器材、工程材料、工具用具、辦公用品、工服制作及洗滌、保潔用品、保

52、安用品、園藝用品及其它類別。、上期公司采購價(jià)應(yīng)按照所購物品近期公司采購價(jià)格一致。如采購物品為第一次申請，應(yīng)注明“初次采購”。、采購物品應(yīng)注明單位并與請購數(shù)量中單位一致。單位應(yīng)以最小量為準(zhǔn)。、各部門如對采購物品有特殊要求，應(yīng)在備注中注明。.3、 公司采購人員在收到各部門于每月10日上報(bào)的“采購申報(bào)表”后首先應(yīng)交給公司負(fù)責(zé)人審核。.4、 公司負(fù)責(zé)人審核，同意公司各部門的請購申請后由綜合部采購人員 至指定的三家或四家供應(yīng)商，進(jìn)行尋價(jià)。.5、 綜合部部采購人員在供應(yīng)商報(bào)價(jià)后進(jìn)行貨比三家，本著質(zhì)量達(dá)標(biāo)、價(jià)格合理、供貨及時(shí)、服務(wù)信譽(yù)好的原則，確定供應(yīng)商后將“采購申報(bào)表”上報(bào)公司財(cái)務(wù)審核。.6、 公司財(cái)務(wù)審

53、核“采購申報(bào)表”并簽字后，報(bào)公司負(fù)責(zé)人審批。公司采購人員根據(jù)“采購申請表”與供應(yīng)商確認(rèn)供貨數(shù)量和價(jià)格后，通知供應(yīng)商送貨。、公司采購物品的結(jié)帳.1、公司在接受供應(yīng)商的貨物時(shí)，應(yīng)按照供應(yīng)商的送貨清單設(shè)專人認(rèn)真清點(diǎn)貨物數(shù)量，驗(yàn)收貨物外觀有無破損，質(zhì)量是否符合使用要求等。.2、采購人員應(yīng)按照清點(diǎn)無誤的物品辦理響應(yīng)的入庫手續(xù)。.3、財(cái)務(wù)人員根據(jù)供應(yīng)商的發(fā)貨單及入庫單進(jìn)行相應(yīng)的帳務(wù)處理。.4、 根據(jù)公司與供應(yīng)商所簽付款的協(xié)議規(guī)定，采購人員辦理相應(yīng)的請款手續(xù)、公司采購管理其他有關(guān)規(guī)定：.1、公司的所有物品采購必須執(zhí)行公司的采購制度，不允許自行采購。.2、公司的采購人員如在采購過程中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)通知公司有

54、關(guān)人員，不允許自行與供應(yīng)商協(xié)商，要求供應(yīng)商送貨。.3、綜合部應(yīng)按照采購申請部門建立采購檔案，并設(shè)專人負(fù)責(zé)保管。.4、公司員工有責(zé)任對公司采購價(jià)格保密。.5、公司對于緊急、突發(fā)事件需緊急采購物品時(shí)，必須填寫“緊急采購審批表”，經(jīng)公司負(fù)責(zé)人審批后方可自行采購。、倉庫管理制度、 為了加強(qiáng)、完善倉庫的管理，提高工作效率，嚴(yán)格把好每一道關(guān)口，使工作更加統(tǒng)一化、程序化、規(guī)范化，特制定公司倉庫管理制度。、 公司相關(guān)人員要以本單位利益為重，嚴(yán)格管理，認(rèn)真執(zhí)行公司頒布的各項(xiàng)規(guī)章制度及出入庫管理細(xì)則。出入庫管理細(xì)則如下：.1、入庫的管理：、 公司各項(xiàng)經(jīng)批準(zhǔn)采購的物資必須辦理入庫手續(xù)。 、 公司各項(xiàng)物資在入庫前必須

55、設(shè)專人嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收， 貨物的名稱、數(shù)量、型號、質(zhì)量、價(jià)格必須與經(jīng)批準(zhǔn)的“采購申報(bào)表”內(nèi)容相符。嚴(yán)禁私自換購物品。對貨物數(shù)量大，且不便全部驗(yàn)收的物品必須按隨機(jī)抽樣法對貨物進(jìn)行抽驗(yàn)。、 貨物的名稱、型號、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格不符或?qū)徟掷m(xù)不全的，倉庫管理員有權(quán)拒收入庫。 公司倉庫管理員對驗(yàn)收合格的物品應(yīng)在辦理入庫手 續(xù)時(shí)，必須簽字，管理處財(cái)務(wù)部門應(yīng)將經(jīng)庫管員簽字驗(yàn)收的“入庫單”作為依據(jù)之一辦理報(bào)銷及入帳。 管理處的“入庫單”應(yīng)一式三聯(lián)：第一聯(lián)：倉庫存檔，作為收貨的記帳依據(jù)；第二聯(lián)：隨同發(fā)票報(bào)銷（財(cái)務(wù)部保存）；第三聯(lián)：由采購部門保存。.2、出庫的管理：公司所有已辦理入庫的物資在領(lǐng)用時(shí)必須辦理領(lǐng)用出庫手續(xù)。公司各部門在領(lǐng)用辦理出庫手續(xù)時(shí)，必須提交部門負(fù)責(zé)人、公司負(fù)責(zé)人審批后的“物品申領(lǐng)單”，倉庫管理員才能辦理相應(yīng)物資出庫手續(xù)。倉庫管理員在辦理出庫手續(xù)時(shí)，必須認(rèn)真審核“物品申領(lǐng)單”的內(nèi)容及審批是否齊全，按照已審批的“物品申領(lǐng)單”所列明的材料名稱、品牌、數(shù)量、規(guī)格發(fā)放。經(jīng)涂改的“物品申領(lǐng)單”無效。倉庫管理員應(yīng)根據(jù)“物品申領(lǐng)單”和實(shí)際領(lǐng)用物品填寫“出庫單”，并由領(lǐng)用人和倉庫管理員簽字。、“出庫單”應(yīng)一式三聯(lián)：第一聯(lián)：倉庫存檔，作為發(fā)貨的記帳依據(jù)；第二聯(lián)：轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部做帳第三聯(lián)