風(fēng)情街區(qū)專(zhuān)題研究

1、風(fēng)情街區(qū)專(zhuān)題研究目錄1基礎(chǔ)研究2案例分析定位特色規(guī)?？臻g動(dòng)線運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式發(fā)展趨勢(shì)蘇州李公堤陽(yáng)朔西街武陵源溪布街成都錦里基礎(chǔ)研究定位特色規(guī)?？臻g動(dòng)線運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式發(fā)展趨勢(shì)定位 定位做在哪、做給誰(shuí)、滿足什么需求？1) 定地址：城市旅游商業(yè)較之景區(qū)旅游商業(yè)更易成功，目的型較之依托型的旅游商業(yè)更易成功，旅游吸引力強(qiáng)的旅游區(qū)的商業(yè)較之吸引力弱的旅游區(qū)的商業(yè)更易成功；若在城市，交通便利是第一要素，要么在市中心，要么臨近地鐵；若在旅游區(qū)，旅游區(qū)的吸引力是第一要素。2) 定客群：若是依托型，明確所依托的旅游景區(qū)或度假區(qū)的客群；若是目的型，明確自身旅游吸引力所面向的客群。3) 定功能：獨(dú)立性越強(qiáng)，功能越復(fù)合；游客

2、停留時(shí)間越長(zhǎng)，功能越復(fù)合；觀光景區(qū)的較之度假區(qū)的旅游商業(yè)，購(gòu)物功能更突出；城區(qū)較之旅游區(qū)的旅游商業(yè)，餐飲休閑更突出。特色 特色商業(yè)也是吸引物1) 商業(yè)跟著景點(diǎn)走：旅游商業(yè)區(qū)內(nèi)也要有旅游吸引物，尤其目的地型的旅游商業(yè)，也需有自己的旅游吸引物，如博物館、特色景觀、歷史遺存或傳統(tǒng)活動(dòng)等。2) 商業(yè)本身應(yīng)有鮮明的主題文化：這是旅游商業(yè)區(qū)別于一般商業(yè)的關(guān)鍵所在，商業(yè)本身也是旅游吸引的一部分，也是為游客創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)的一部分，主題性一般表現(xiàn)在建筑、景觀、業(yè)態(tài)、活動(dòng)等方面。如代表性的地域建筑或歷史建筑、表現(xiàn)傳統(tǒng)文化或主題特點(diǎn)的業(yè)態(tài)（如老字號(hào)）。3) 濱水商業(yè)很受青睞：尺度適宜、品質(zhì)較好的水系是旅游商業(yè)的有力加

3、分項(xiàng)，且多適合設(shè)置休閑性業(yè)態(tài)。城市購(gòu)物中心中，陰陽(yáng)街幾乎必死無(wú)疑，但旅游商業(yè)中，只要濱水，陰陽(yáng)街也會(huì)倍受青睞，水系、主街往往是古城古鎮(zhèn)類(lèi)旅游商業(yè)發(fā)展的主要脈絡(luò)。規(guī)模 規(guī)模不是越大越好1) 總體商業(yè)規(guī)模：既需要一定的商業(yè)集聚，以形成對(duì)游客的吸引；又不能盲目求大，需依據(jù)游客規(guī)模和游客消費(fèi)力而定；不同類(lèi)型適宜規(guī)模不同：獨(dú)立性越強(qiáng)，規(guī)模相對(duì)越大；城市旅游商業(yè)，日客流量1-10萬(wàn)，3-6萬(wàn)平米商業(yè)面積是較佳規(guī)模，上限一般在15萬(wàn)平米；目的地型的旅游區(qū)旅游商業(yè)，年游客量在200萬(wàn)以上，1-2萬(wàn)平米商業(yè)面積是較佳規(guī)模；依托型的旅游區(qū)旅游商業(yè)人均規(guī)模更小。2) 業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模：商業(yè)店鋪單體面積不要盲目求大：購(gòu)物

4、、美食類(lèi)業(yè)態(tài)，小店鋪是王道；品質(zhì)餐飲、客棧更適合院落。不同業(yè)態(tài)的規(guī)模對(duì)總體游客支撐要求不同：購(gòu)物類(lèi)需要更大量的游客支撐，休閑類(lèi)需要更多較長(zhǎng)時(shí)間或重復(fù)消費(fèi)的游客支撐；空間 空間人性化的空間尺度1) 橫向發(fā)展比縱向發(fā)展受歡迎：旅游商業(yè)多以街區(qū)、街巷形式存在，建筑一般不超過(guò)3層，經(jīng)營(yíng)基本集中在一層，尤其購(gòu)物，二三層以餐飲休閑或住宿為主。2) 道路不是越寬越好：寬高比控制在1左右（0.5-2之間）較為理想，這時(shí)游客在此空間中不會(huì)感覺(jué)壓抑也不至于空曠。寬度一般不小于6米，但也不宜過(guò)寬，一般以20-30米為宜。由于歷史和風(fēng)格的原因，古城古鎮(zhèn)和旅游小鎮(zhèn)的旅游商業(yè)街一般較窄，而都市型旅游商業(yè)街較寬。3) 長(zhǎng)度

5、不是越長(zhǎng)越好：通常有效長(zhǎng)度約600米，在遮蔽雨雪的環(huán)境中有魅力的街道長(zhǎng)度為750米，步行10分種；完全人工條件下比較有魅力的長(zhǎng)度可達(dá)1500米，步行20分鐘動(dòng)線 動(dòng)線合理的游客動(dòng)線也是美好體驗(yàn)1) 人流快速導(dǎo)入：設(shè)置通過(guò)數(shù)量足夠且選址合理的停車(chē)場(chǎng)設(shè)置、出入口設(shè)置以及人車(chē)動(dòng)線分離等措施，使游客能便捷舒適的進(jìn)入旅游商業(yè)主要空間。2) 動(dòng)線清晰：主線清晰簡(jiǎn)單，單一通道最好，如古鎮(zhèn)旅游商業(yè)一般都只有一條主街；形成環(huán)線，避免游客走重復(fù)的路。3) 視線通透：讓游客可以一次看到較多的店鋪或商業(yè)空間，刺激消費(fèi)欲望，營(yíng)造好的旅游商業(yè)氛圍。4) 讓商鋪的曝光率最大化：不能留有死角，游線末尾或偏僻處可設(shè)置住宿或?qū)λ?/p>

6、密性要求較高的業(yè)態(tài)，也可設(shè)置旅游商業(yè)主力店或旅游景觀節(jié)點(diǎn)。運(yùn)營(yíng) 運(yùn)營(yíng)旅游商業(yè)成敗的關(guān)鍵1) 商業(yè)培育關(guān)鍵在于旅游吸引力：傳統(tǒng)城市商業(yè)的培育期最少兩三年，逐漸聚集人氣；而旅游產(chǎn)品（尤其是遠(yuǎn)離城市的）一般前期需快速引爆，否則就死。所以，旅游商業(yè)的培育關(guān)鍵在于其旅游產(chǎn)品的吸引力塑造和營(yíng)銷(xiāo)推廣。若是依托型旅游商業(yè)，其所依托的旅游區(qū)的人氣培育是關(guān)鍵基礎(chǔ)；若是目的地型旅游商業(yè)，其特色商業(yè)本身的培育至關(guān)重要。2) 出租為主是試金石：傳統(tǒng)城市商業(yè)的合理運(yùn)營(yíng)方式是出租為主甚至只租不售，以便控制業(yè)態(tài)，保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)。旅游商業(yè)，由于其附加了旅游吸引的因素，其業(yè)態(tài)整體控制和管理更為重要。這要求投資商有較大的資金實(shí)力和旅

7、游商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力，而目前國(guó)內(nèi)的旅游商業(yè)地產(chǎn)投資商大部分是傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)或其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，多以地產(chǎn)為導(dǎo)向，對(duì)旅游項(xiàng)目的投資預(yù)估不足，缺少旅游項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)意識(shí)和持續(xù)投資計(jì)劃?；谖覈?guó)旅游業(yè)的良好前景，未來(lái)旅游商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也必將經(jīng)歷重整和優(yōu)勝劣汰。3) 先招商后建設(shè)：這是傳統(tǒng)商業(yè)的合理操作，對(duì)于旅游商業(yè)，同樣適用。只是旅游商業(yè)的商家體系還不如傳統(tǒng)商業(yè)的成熟，招商的難度相對(duì)更大。發(fā)展模式 發(fā)展趨勢(shì) 案例研究蘇州李公堤陽(yáng)朔西街武陵源溪布街成都錦里蘇州李公堤項(xiàng)目具體位于金雞湖東南側(cè)，東西各臨蘇州老城區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)，地處連通老城區(qū)與園區(qū)的城市主要干道之一金雞湖大道北側(cè)，同時(shí)處于蘇州傳統(tǒng)商圈和園區(qū)新商圈雙重

8、輻射范圍內(nèi)，緊鄰湖東、湖西商務(wù)區(qū)，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，周邊旅游配套資源完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。李公堤一到四期總建筑面積25.8萬(wàn)平方米。中西合璧，打造蘇州城市客廳、國(guó)內(nèi)濱水休閑商業(yè)新地標(biāo) 總體定位：以餐飲、休閑娛樂(lè)、特色主題零售為主，滿足工業(yè)園區(qū)、蘇州市內(nèi)中高檔商務(wù)消費(fèi)人士、旅游人群的休閑消費(fèi)需求，和諧融入周邊自然環(huán)境的現(xiàn)代都市休閑商業(yè)群。 差異化定位：探尋“旅游+文化+商業(yè)”互動(dòng)組合的新型商業(yè)模式 產(chǎn)品規(guī)劃：發(fā)揮地塊特色，融合景觀資源與商業(yè)人流合理布局 清晰認(rèn)知：堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)持專(zhuān)業(yè)化合作運(yùn)營(yíng)之路 資源整合：以項(xiàng)目為載體，搭建整合平臺(tái)互動(dòng)，合作共贏 合理切入：以公共資源配套投入為啟動(dòng)，逐步

9、、層次遞進(jìn)開(kāi)發(fā) 造勢(shì)與借勢(shì)：大手筆推廣，確保市場(chǎng)持續(xù)熱度和關(guān)注度 蘇州李公堤高檔住宅和商務(wù)區(qū)環(huán)繞，緊鄰知名品牌折扣店高爾夫、星級(jí)酒店、濱湖景觀帶、主題公園等休閑度假資源豐富地塊內(nèi)核心資源包括李公堤和金雞湖濱湖景觀，地段、人文與自然景觀交叉覆蓋地塊狹小細(xì)長(zhǎng)多面濱水，具有打造成特色濱水高檔物業(yè)潛質(zhì)陽(yáng)朔西街西街全長(zhǎng)517米，寬8米，大理石路面，呈彎曲的S形，房屋建筑古色古香，地方特色濃厚。薈萃各種旅游紀(jì)念品、小吃于街市。西街充滿了異國(guó)情調(diào)的夜景更是風(fēng)情萬(wàn)種，風(fēng)情濃郁。 陽(yáng)朔西街的店鋪都是23層獨(dú)棟店鋪，一層為經(jīng)營(yíng)門(mén)面，樓上則多為酒吧、餐飲、賓館、酒店等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 特色分析： 陽(yáng)朔西街是經(jīng)營(yíng)很成功的商

10、業(yè)街，一方面，除了其具有的地理優(yōu)勢(shì)以外，另一方面其商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置以及中西合璧的環(huán)境也是成功的因素。 中西合璧的特色：英語(yǔ)角和跨國(guó)婚戀的溫床 幾十家仿西方旅游餐館的旅店、咖啡館、西餐館，近千家專(zhuān)賣(mài)旅游工藝品的店鋪、攤點(diǎn) 酒吧、餐廳、旅店的風(fēng)格充滿了異域風(fēng)情 商業(yè)街中有外語(yǔ)學(xué)校、培訓(xùn)中心、口語(yǔ)訓(xùn)練營(yíng)及電腦培訓(xùn)班，增加了語(yǔ)言學(xué)習(xí)機(jī)會(huì) 消費(fèi)人群：陽(yáng)朔旅游的“背包老外”，以美國(guó)，英國(guó)，法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)生、學(xué)者或打工族為主；消費(fèi)人群在當(dāng)?shù)赜^光、生活、工作、學(xué)習(xí)打造中國(guó)的“地球村“，體驗(yàn)異國(guó)風(fēng)情和浪漫情調(diào) 成都錦里陽(yáng)朔西街武陵源溪布街溪布街項(xiàng)目占地面積約100畝，是全國(guó)唯一集水上酒吧街、中華名特小吃街、湘西民

11、俗購(gòu)物街、休閑客棧、創(chuàng)意工坊等為一體的復(fù)合型旅游商業(yè)步行街，是武陵源核心景區(qū)內(nèi)不可復(fù)制的文化旅游藏品。 地址：張家界武陵源區(qū)，武陵大道區(qū)政府對(duì)面 總占地：6.7萬(wàn) 容積率：1.08 總建面：7萬(wàn) 項(xiàng)目定位：復(fù)合型旅游商業(yè)步行街 業(yè)態(tài)組合：集水上酒吧街、中華名特小吃街、湘西民俗購(gòu) 物街、休閑客棧、創(chuàng)意工坊等于一體 項(xiàng)目售價(jià)：10500元/-36000元/ 基本租金：34.5-125元/月 銷(xiāo)售時(shí)間/率：2010年 出租時(shí)間/率：2011年11月中旬 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2013年 總投資：3億元 景區(qū)配套型商業(yè)街，多元業(yè)態(tài)復(fù)合形成獨(dú)特吸引力 武陵源溪布街成都錦里選址：成都市武侯祠東側(cè)開(kāi)業(yè)時(shí)間：總建筑面積：

12、7920m總街長(zhǎng)：340m平均街寬：3-4m（最大街寬為6m）投資估算：2000萬(wàn)項(xiàng)目定位：文化、商業(yè)與地產(chǎn)的融合，是巴蜀民風(fēng)民俗和三國(guó)蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，號(hào)稱(chēng)“成都版清明上河圖”。體驗(yàn)式、休閑式、互動(dòng)式的旅游方式，符合現(xiàn)代游客的旅游需求成都錦里功能布局規(guī)劃意圖項(xiàng)目招牌性項(xiàng)目緊靠大門(mén)入口處 三國(guó)茶樓 三顧園酒樓核心區(qū)放在項(xiàng)目中心，平橫區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)錦里廣場(chǎng)+大戲臺(tái)寬闊地帶打造整體感強(qiáng)的項(xiàng)目，創(chuàng)造特色窄巷營(yíng)造老成都氛圍背街打造避免游客原路返回，并增添新亮點(diǎn) 小吃街12大門(mén)雙 連 廊錦里廣場(chǎng)戲臺(tái)隔 墻牌坊小 吃 街灈錦溪院落餐飲娛樂(lè)區(qū)錦繡文化區(qū)民俗市井區(qū)橋21窄巷背街打造33商業(yè)街打造應(yīng)該把文化昭示性強(qiáng)的項(xiàng)目放在入口處，并利用核心區(qū)平衡區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)，合理引導(dǎo)游客動(dòng)線，氛圍營(yíng)造項(xiàng)目