某地塊房地產(chǎn)開發(fā)投資收益分析

1、xxN地塊房地產(chǎn)開發(fā)投資收益分析 南京君海咨詢PAGE PAGE 57機(jī)密扒第一章 報(bào)告隘編制目的及編制艾依據(jù)說明白第一節(jié) 報(bào)告傲編制的目的伴N地塊是xx市絆政府配置給xx瓣市兩河綜合整治邦有限公司的土地阿，土地的性質(zhì)為拌住宅商業(yè)用房開皚發(fā)經(jīng)營用地，土澳地收益的受益方搬為xx市兩河綜捌合整治有限公司愛，其收益用于兩靶河的綜合整治工搬程。鞍該報(bào)告編制目的岸在于：合理開發(fā)隘N地塊，有效回氨避和控制項(xiàng)目風(fēng)凹險(xiǎn)，爭(zhēng)取利潤最隘大化，從而為兩跋河綜合整治有限凹公司對(duì)于N地塊扳項(xiàng)目的土地處置暗、開發(fā)模式和獲半益方式提供科學(xué)愛的決策依據(jù)，以壩便有充足的資金叭支持兩河綜合整癌治工程。哀第二節(jié) 報(bào)告八編制的依據(jù)邦

2、雖然報(bào)告是對(duì)未跋來投資收益的一暗個(gè)預(yù)測(cè)性分析，跋但為保證報(bào)告分辦析的準(zhǔn)確性和可版信度，本報(bào)告編笆制所需每一個(gè)數(shù)岸據(jù)均經(jīng)過詳實(shí)的拔調(diào)查、測(cè)算和認(rèn)暗真的分析、研究岸，數(shù)據(jù)來源主要笆來自三大塊：絆1、南京君海營板銷顧問有限公司芭對(duì)xx市民為期版兩周的抽樣調(diào)查扒，以及對(duì)xx在礙售在建樓盤的走伴訪和業(yè)內(nèi)人士訪扳談所得的市場(chǎng)方拌面的數(shù)據(jù)。暗2、xx最近幾搬年的統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)奧據(jù)、城市規(guī)劃和安相關(guān)房地產(chǎn)管理凹部門提供的xx拔宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展按的基本數(shù)據(jù)。瓣3、由xx市某敖房地產(chǎn)公司提供拌的開發(fā)某樓盤所隘發(fā)生的具體成本壩數(shù)據(jù)資料。按總體來說，前兩啊塊的數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)凹樓盤銷售收入提安供依據(jù)，解決樓敗盤定

3、位、銷售價(jià)絆格、開發(fā)周期等扳問題；最后一塊盎數(shù)據(jù)為計(jì)算樓盤百開發(fā)將要的成本罷提供了分析依據(jù)芭。一、市場(chǎng)調(diào)查襖在編制本報(bào)告之白前，君海營銷公挨司在xx進(jìn)行了奧大量的市場(chǎng)調(diào)查敖，為期三周。市爸場(chǎng)調(diào)研主要由兩敖大塊構(gòu)成。罷一）針對(duì)市民的擺抽樣調(diào)查1、調(diào)研目的熬了解xx市居民邦對(duì)住宅的需求特耙征（總房款、價(jià)白格、戶型、購房唉計(jì)劃等），了解辦xx市居民對(duì)房白價(jià)走勢(shì)的判斷，哎分析未來5年市癌場(chǎng)需求特征與市挨場(chǎng)潛力，為項(xiàng)目俺初步定位（開發(fā)爸什么樣的房子、挨賣給什么樣的人岸）提供分析依據(jù)藹。2、調(diào)研概況白抽樣調(diào)查是用來愛了解一個(gè)市場(chǎng)整斑體情況常用的最半有效調(diào)查方法，安其設(shè)計(jì)原理是通襖過隨機(jī)抽樣的方哎法，從整體

4、樣本八框（xx所有市邦民）中抽出部分盎個(gè)體（300戶安居民），以設(shè)計(jì)扮好的調(diào)查問卷調(diào)敗查部分個(gè)體的情藹況來代表整體樣叭本框情況，通常挨一個(gè)嚴(yán)格成功的礙市場(chǎng)調(diào)查其代表澳性很高，誤差不暗會(huì)超過5%。愛本次抽樣調(diào)查從背9月10日調(diào)查柏設(shè)計(jì)開始，至1佰0月2日調(diào)研報(bào)疤告撰寫結(jié)束，歷瓣時(shí)共三周，使用襖訪問員9名，訪笆問員均是來自安柏徽工業(yè)大學(xué)四年頒級(jí)學(xué)生。在本次斑調(diào)查中，共調(diào)查皚315戶，有效挨樣本305個(gè)。把數(shù)據(jù)處理采用統(tǒng)隘計(jì)軟件SPSS搬。八3、調(diào)研的質(zhì)量靶控制按為保證調(diào)查的準(zhǔn)盎確性和代表性，扳本次調(diào)查分別在熬整個(gè)調(diào)查過程的敖三個(gè)不同階段分疤別采取措施，以俺保證調(diào)查的質(zhì)量凹。挨抽樣設(shè)計(jì)階段的叭質(zhì)量控

5、制安本次調(diào)查的樣本唉是通過二階段抽般樣方法確定的，按第一階段在xx稗所有居委會(huì)和小胺區(qū)中隨機(jī)抽取了叭二十多個(gè)小區(qū)和安居委會(huì)，并保證奧小區(qū)最大限度地壩均勻分布在xx暗市區(qū)；第二階段哎運(yùn)用右手抽樣法傲則和等距抽樣方壩法，在二十多個(gè)隘小區(qū)中隨機(jī)抽取愛315個(gè)訪問對(duì)半象。通過二階段笆抽樣方法，保證岸了樣本的代表性啊，使調(diào)查的可信捌度達(dá)到95%以罷上。襖2）調(diào)查訪問階耙段的質(zhì)量控制班在調(diào)查訪問過程澳中，為保證調(diào)查矮的準(zhǔn)確性和真實(shí)瓣性，我們采取了懊以下措施：班培訓(xùn)和試訪，為胺提高訪問員的訪般問技巧和訪問質(zhì)柏量，在調(diào)查開始斑前，由八項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)訪班問員進(jìn)行了兩次埃培訓(xùn)，并要求訪霸問員在正式訪問襖之前哎進(jìn)行試

6、訪（即預(yù)埃調(diào)研）。靶將調(diào)查問卷分批皚發(fā)給訪問員，在扒訪問員每次交上鞍問卷后由項(xiàng)目笆督導(dǎo)班進(jìn)行巴初步審查，審查八不合格的（指出版現(xiàn)漏問、邏輯錯(cuò)艾誤等）問卷打回矮重做。白c、在訪問調(diào)查暗結(jié)束后，將所有案問卷編號(hào)，從每澳個(gè)訪問員的調(diào)查佰問卷中，抽出2耙0%，通過電話癌、實(shí)地回訪等方愛式進(jìn)行為期4天翱的復(fù)核，如果問扳卷出現(xiàn)大的問題絆（如自己填寫、氨做假），則該訪柏問員的問卷全部頒復(fù)核，并打回重熬做，以保證問卷百的真實(shí)性。在這班次調(diào)查中，有一跋名訪問員的問卷般出現(xiàn)自己填寫的靶情況，該訪問員頒的問卷全部重新澳訪問；其余訪問邦經(jīng)復(fù)核，沒有出罷現(xiàn)大的問題，訪啊問質(zhì)量良好。伴3）數(shù)據(jù)錄入階奧段的質(zhì)量控制瓣a、在

7、數(shù)據(jù)錄入骯之前，由錄入人啊員對(duì)問卷進(jìn)行最盎后審查，檢查卷凹面錯(cuò)誤。胺b、在數(shù)據(jù)編碼扒錄入SPSS軟爸件的過程中，本奧次調(diào)查采取三次搬錄入的方法來保背證數(shù)據(jù)錄入的準(zhǔn)澳確性，首先由錄搬入員，將問卷調(diào)斑查的結(jié)果錄入到氨SPSS中，錄跋入員自己檢查一扳遍；然后有兩位耙公司其他兩位員般工分別進(jìn)行檢查艾，以保證錄入數(shù)按據(jù)的準(zhǔn)確性。拜二）針對(duì)開發(fā)樓矮盤的市場(chǎng)走訪1、調(diào)研目的巴了解xx市房地搬產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情伴況和市場(chǎng)環(huán)境，拜為項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)絆目定位等提供參佰考依據(jù)。2、調(diào)研概況傲本次的市場(chǎng)走訪班共調(diào)查了十四個(gè)暗樓盤，分別考察叭了樓盤的價(jià)位、爸開發(fā)商、規(guī)模、奧戶型和銷售情況敗等，重點(diǎn)走訪了百江東大道兩側(cè)和敖市中心

8、樓盤。靶二、文獻(xiàn)數(shù)據(jù)研澳究1、研究目的礙地域性是房地產(chǎn)盎業(yè)的特點(diǎn)，房地暗產(chǎn)產(chǎn)品屬于地域拔性產(chǎn)品，對(duì)地域氨政治、經(jīng)濟(jì)、金耙融和產(chǎn)業(yè)環(huán)境等半依賴性極強(qiáng)，受啊區(qū)域市場(chǎng)因素的扳影響極大。通過捌對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)資料澳的研究，分析x案x市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)班展面臨的宏觀經(jīng)骯濟(jì)環(huán)境、xx市絆房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀班及發(fā)展趨勢(shì)。實(shí)背際上，就是從總凹體上對(duì)N地塊的敖開發(fā)前景進(jìn)行確巴切的把握。2、研究概況傲在文獻(xiàn)研究部分鞍，我們對(duì)xx市隘1999昂癌2003年的統(tǒng)稗計(jì)年鑒的相關(guān)數(shù)扳據(jù)進(jìn)行了梳理和藹研究，并對(duì)xx暗市的遠(yuǎn)景規(guī)劃、胺房地產(chǎn)部門提供盎的相關(guān)資料進(jìn)行盎了分析。哀三、對(duì)成本數(shù)據(jù)邦的分析俺為精確測(cè)算項(xiàng)目暗可能發(fā)生的成本胺，項(xiàng)目小組

9、認(rèn)真唉考察了某公司開八發(fā)某樓盤時(shí)發(fā)生白的成本數(shù)據(jù)，在胺此基礎(chǔ)上，把所挨有的成本分為市扒政費(fèi)用（有關(guān)政佰府部門所收的規(guī)版費(fèi)）和市場(chǎng)費(fèi)用版（需要與各類型癌承包商和代理商吧通過市場(chǎng)談判確癌定的費(fèi)用）兩塊芭，根據(jù)從寬估算啊的原則，結(jié)合本半項(xiàng)目的實(shí)際情況拜和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，估稗算出N地塊項(xiàng)目伴開發(fā)將要發(fā)生的瓣成本。板第三節(jié) 報(bào)告皚編制的意義與局哀限性隘一、報(bào)告編制的絆意義搬本報(bào)告從前期調(diào)柏研到報(bào)告撰寫4盎0天左右，其中霸用于數(shù)據(jù)收集時(shí)叭間（包括市場(chǎng)調(diào)挨查）用去20多哎天。報(bào)告從市場(chǎng)胺需求、經(jīng)濟(jì)效益皚以及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)各按個(gè)角度對(duì)N地塊熬的收益方式進(jìn)行愛論證，提出多種扳開發(fā)方案，并比俺較了各種方案的柏經(jīng)濟(jì)收益情況。昂

10、最后在分析論證骯的基礎(chǔ)上，提出班了對(duì)土地處置方奧式、土地開發(fā)模百式、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等啊方面的建議，對(duì)瓣為兩河公司對(duì)N頒地塊的處置提供唉了科學(xué)的決策依按據(jù)，同時(shí)也為本藹項(xiàng)目的下一步實(shí)扒質(zhì)性開發(fā)提供了鞍決策依據(jù)。扳二、報(bào)告編制的柏局限性版由于經(jīng)費(fèi)、時(shí)間頒以及數(shù)據(jù)收集渠盎道等方面的限制捌，本報(bào)告對(duì)xx搬房地產(chǎn)市場(chǎng)供給阿方面的分析不足搬，同時(shí)缺乏對(duì)商板業(yè)經(jīng)營用房市場(chǎng)襖的研究。此外，把由于本報(bào)告是在暗地塊開發(fā)總體規(guī)扳劃之前撰寫的，絆很多不確定因素扮增加了分析的難白度。敗第二章 項(xiàng)目安概況埃一、項(xiàng)目的地理跋位置案項(xiàng)目用地N地塊奧位于xx新城區(qū)把的東南側(cè)，江東懊大道（規(guī)劃中的叭江東大道將向南盎延伸）以東至東拌環(huán)路

11、，九華路以佰南至陽湖塘，地版塊形狀呈長方形骯，包括佳山鄉(xiāng)政癌府及周圍地塊，礙是xx城市規(guī)劃擺“跋東進(jìn)南擴(kuò)把”澳戰(zhàn)略的重點(diǎn)發(fā)展矮區(qū)域。周圍有梅扮山公園、東湖公版園兩個(gè)市級(jí)公園耙，分布著東湖花百園（在建）、東伴南苑（即將開工傲）等樓盤。二、基本情況搬1胺、占地面積（容安積率暫定0.9巴1）耙708262平隘方米約1062擺.34畝2、建筑面積癌跋住宅：478，懊600平方米拌案商業(yè)：84，2斑94平方米瓣皚公共服務(wù)設(shè)施：岸70，458平邦方米稗愛郵電：2，13矮6平方米板哀醫(yī)院：1，70岸2平方米澳愛文化娛樂：8，柏840平方米絆共計(jì)：646，藹030平方米按三、項(xiàng)目用地性版質(zhì)阿項(xiàng)目用地N地塊昂使

12、用年限為挨70矮年，用地性質(zhì)為礙綜合開發(fā)用地，背土地出讓價(jià)格暫暗定每畝48萬元傲，一切費(fèi)用都已哀經(jīng)包含在土地出跋讓金里，無需支襖付相關(guān)的拆遷費(fèi)礙和補(bǔ)償金等相關(guān)把費(fèi)用。截止到報(bào)邦告為止，項(xiàng)目用奧地目前還未出讓礙。敗第三章 市場(chǎng)絆分析 辦本章將從區(qū)域經(jīng)癌濟(jì)基礎(chǔ)、居民居斑住條件、住宅市伴場(chǎng)需求以及房產(chǎn)擺市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)等般方面分析xx住叭宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)版展面臨的經(jīng)濟(jì)基扳礎(chǔ)，分析居民對(duì)案住宅需求的特點(diǎn)骯，判斷推動(dòng)xx敖市場(chǎng)發(fā)展的潛在辦動(dòng)因，并預(yù)測(cè)x凹x住宅房地產(chǎn)發(fā)疤展的走勢(shì)，在此霸基礎(chǔ)上，分析N唉地塊面臨的市場(chǎng)岸環(huán)境和市場(chǎng)機(jī)會(huì)壩，并對(duì)N地塊的拔市場(chǎng)定位做了初敖步分析。考慮到捌N地塊是一個(gè)以埃住宅開發(fā)為主的

13、壩項(xiàng)目，同時(shí)因資懊料收集不足以及案時(shí)間限制等緣故拔，本章重點(diǎn)分析按了住宅市場(chǎng)的情壩況。捌第一節(jié) N地礙塊面臨的經(jīng)濟(jì)基翱礎(chǔ)與市場(chǎng)環(huán)境分搬析瓣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展爸與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展柏、城市化進(jìn)程和辦政策環(huán)境等因素皚有著極其密切的斑聯(lián)系。對(duì)房地產(chǎn)把項(xiàng)目進(jìn)行分析，凹首先必須對(duì)地區(qū)隘經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研矮究。本章主要從澳xx市經(jīng)濟(jì)、人阿口、房地產(chǎn)市場(chǎng)埃競(jìng)爭(zhēng)狀況等角度爸，對(duì)xx市近幾跋年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盎的現(xiàn)狀和發(fā)展趨邦勢(shì)進(jìn)行分析，目頒的在于使N地塊爸項(xiàng)目的投資分析壩具有針對(duì)性、有盎效性，確保項(xiàng)目敖的準(zhǔn)確定位。擺一、N地塊項(xiàng)目佰面臨的區(qū)域經(jīng)濟(jì)敗基礎(chǔ)爸GDP、人均G拌DP、居民儲(chǔ)蓄骯、職工平均工資百等是衡量區(qū)域經(jīng)班濟(jì)基礎(chǔ)和居

14、民購扒買能力的主要指隘標(biāo)，本節(jié)對(duì)上述八指標(biāo)進(jìn)行綜合性笆分析，主要從定伴量和定性兩方面頒對(duì)N地塊項(xiàng)目面吧臨的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)拔行分析。昂1、1999辦扳2003年xx叭市GDP總量和礙人均GDP總體罷不斷增長，而且捌自2000年以芭來有加速增長的岸趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)半向好，市場(chǎng)信心拌增強(qiáng)。2003跋年國內(nèi)生產(chǎn)總值奧已達(dá)到161.斑79億元，與上澳年同期相比增長懊27.9%，人擺均國內(nèi)生產(chǎn)總值礙達(dá)到2.83萬叭元，折合美圓超澳過三千元。按國擺際標(biāo)準(zhǔn)，國民生靶產(chǎn)總值達(dá)到一千襖美圓以上時(shí)，住扒宅消費(fèi)將成為市般場(chǎng)熱點(diǎn)。由此可艾以判斷，從宏觀柏層面分析，xx邦房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)翱展已經(jīng)具備了很癌好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。邦1999

15、藹百2003年xx埃市區(qū)GDP總量捌表霸年 限半1999年挨2000白年皚2001年背2002年擺2003翱年吧GDP瓣（億元）八95.65邦99.32班110.21版126.50佰161.79唉人均般GDP岸（萬元巴/暗人）哎1.八86礙1辦.91頒2.08啊2.29斑2.83啊2、根據(jù)統(tǒng)計(jì)年埃鑒數(shù)據(jù)分析，1敗999搬敖2003年xx奧市職工平均工資襖和可支配收入持斑續(xù)增長，且增長邦速度逐年加快。盎隨著工資和可支按配收入的持續(xù)增拌長，居民對(duì)未來斑收益看好，消費(fèi)絆信心增強(qiáng)，置業(yè)百和投資需求將隨拔之增加。扳1999擺背2003年xx擺市職工年平均工胺資表按年限胺1999凹年霸2000瓣年霸200

16、1年藹2002年澳2003拔年唉職工年平均工資藹（元）岸8862版9848跋11477岸1俺4153案16844熬增長率（%）辦8.3背15.6叭23.4骯19.0凹1999背挨2003年xx叭市市區(qū)人均可支伴配收入邦年限佰1999岸年辦2000半年熬2001年跋2002年八2003邦年哀人均可支配收入鞍（元）鞍6607艾6904翱7243霸7720跋8794版增長率（%）昂4.5爸4.9案6.6胺13.9骯3、1999隘昂2003年xx伴市人均儲(chǔ)蓄額逐哀年提高，居民所白擁有的財(cái)富持續(xù)斑增長，人們的置按業(yè)和投資能力增唉強(qiáng)。2003年爸市區(qū)居民儲(chǔ)蓄存案款總額達(dá)到94把.13億元，人霸均儲(chǔ)蓄額達(dá)到

17、1爸6468元，按壩戶均3.25人扳（2003年底佰數(shù)據(jù)），戶均儲(chǔ)板蓄額已經(jīng)達(dá)到5佰3521元，這挨個(gè)指標(biāo)說明說明斑xx市居民的財(cái)傲富積累已經(jīng)有一暗定基礎(chǔ)，具備了岸較強(qiáng)的購買能力澳和一定的投資置霸業(yè)能力。氨1999罷礙2003年xx翱市市區(qū)人均儲(chǔ)蓄百額艾年限背1999扒年扒2000辦年案2001年斑2002年斑2003霸年啊市區(qū)居民儲(chǔ)蓄存拌款（億元）案63.15半53.07熬60.72阿73.84隘94.13柏人均儲(chǔ)蓄額（元柏）敗9716背10209捌11471拔13396版16468二、人口條件奧人口規(guī)模是分析俺房地產(chǎn)市場(chǎng)需求八和市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿μ@的一個(gè)重要指標(biāo)盎，從統(tǒng)計(jì)年鑒提挨供的數(shù)據(jù)來看，霸

18、2003年末市隘區(qū)常住人口已經(jīng)案達(dá)到57.16扮萬人，已經(jīng)成為唉一個(gè)初具規(guī)模的昂中等城市。從人壩口增長的狀況來背看，從2001八年以來，平均每柏年xx市市區(qū)的扮人口增長約2萬跋，城市人口規(guī)模巴的不斷擴(kuò)大必然斑帶來對(duì)住宅消費(fèi)瓣的需求。拔1999罷鞍2003年xx斑市區(qū)常住人口隘年限澳1999白年把2000頒年百2001年扒2002年骯2003耙年阿年末常住人口（氨萬人） 扳51.30稗51.98佰52.93背55.12芭57.16辦三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀笆況把為進(jìn)一步了解目哀前xx市房地產(chǎn)艾市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況以跋及N地塊周圍樓百盤的開發(fā)和銷售哎情況，項(xiàng)目小組癌對(duì)xx市江東大般道兩側(cè)的樓盤和扮市區(qū)部分樓盤進(jìn)笆行

19、了走訪和調(diào)查氨，根據(jù)調(diào)查所得跋資料，對(duì)xx在霸售項(xiàng)目特征分析唉如下。皚（附走訪樓盤資唉料）矮1、地段：江東耙大道兩側(cè)已逐漸鞍成為具有集聚效把應(yīng)的住宅開發(fā)區(qū)捌。敖由于生態(tài)環(huán)境、阿城市規(guī)劃以及規(guī)扮劃中的輕軌等利靶好因素的影響，矮江東大道兩側(cè)及稗江東大道南段的奧小區(qū)已為大多數(shù)把市民看好，成為岸開發(fā)商投資的熱熬點(diǎn)區(qū)域，也成為暗廣大市民買房的八熱點(diǎn)區(qū)域。捌2、樓盤規(guī)模：爸10萬平方米以巴下居多；10萬扮平方米以上的樓芭盤集中在江東大敗道兩側(cè)。翱目前，xx市在哎建樓盤多數(shù)在1百0萬平方米以下隘，上規(guī)模、上檔凹次的項(xiàng)目不多。皚從市場(chǎng)走訪的情辦況來看，xx市襖10萬平方米以胺上的在建和在售半樓盤集中江東大班道

20、兩側(cè)，而城內(nèi)胺的樓盤多數(shù)在1拜0萬平方米以下爸。絆3、價(jià)格：市中翱心3000元/柏平方米以上；江扳東大道2200八搬3000元/平拌方米。班市中心（雨山湖哎及湖東路兩側(cè)）隘的房價(jià)已達(dá)到3爸000扳凹3500元/平挨方米；江東大道安兩側(cè)的樓盤起售俺價(jià)格也在220敗0元以上，如與佰N地塊相鄰的東稗湖花園的起售懊價(jià)達(dá)到了240盎0元以上。從總罷房款來看，售價(jià)板集中在28萬/皚套以上。從xx昂市民的收入水平擺分析來看，能承般受28萬元/套頒以上價(jià)格的主要吧是中等偏上收入矮人群。耙4、戶型面積：般集中在100扮辦150平方米。巴xx在售住宅項(xiàng)八目建筑類型以多埃層為主，套型面拌積集中在100叭胺140平方

21、米之頒間。其中，12哎0平方米以上的瓣戶型所占的比重半較大，而110芭平方米以下的戶矮型所占比重相對(duì)礙較小。以走訪的傲十四個(gè)樓盤的銷矮售情況來看，多挨數(shù)樓盤以120俺平方米以上的戶百型為主力戶型。伴5、銷售情況分拌析吧從走訪的樓盤來班看，目前，xx絆住宅市場(chǎng)處于銷挨售旺期，很多樓版盤在正式把銷售前就被預(yù)定耙一空，以臨近N吧地塊的樓盤鞍矮東湖花園為例，敗還未正式銷售，扮其推出的樓盤8扮0%以上就已經(jīng)傲被預(yù)定，分戶型熬面積來看，以8凹0班骯90平方米的兩澳戶型和110骯吧120的三戶型把最為暢銷。胺值得注意的是，伴各個(gè)樓盤的商業(yè)笆用房銷售也很火搬爆，這些商業(yè)用頒房以社區(qū)商鋪和靶宅下店為主。這愛一現(xiàn)

22、象還應(yīng)跟蹤骯考察，進(jìn)行深入搬的分析。瓣6、xx樓盤項(xiàng)邦目規(guī)劃、景觀、扳營銷分析俺從項(xiàng)目規(guī)劃、景岸觀設(shè)計(jì)分析來看胺，隨著外地開發(fā)襖商的進(jìn)入，帶來瓣了先進(jìn)的開發(fā)理阿念，xx近兩年罷開發(fā)的項(xiàng)目在社按區(qū)景觀和住宅產(chǎn)礙品的設(shè)計(jì)上都有搬了很大進(jìn)步，尤凹其是最近開盤的氨幾個(gè)樓盤，如東佰湖花園等，其景擺觀設(shè)計(jì)和規(guī)劃與澳南京等房產(chǎn)發(fā)展隘較早的區(qū)域相比拜，差距在縮小。按但從營銷水平來疤看，目前xx市矮樓市的營銷還剛絆剛開始，整體水傲平不高，主要表敗現(xiàn)在：阿a、宣傳不夠，笆形式單一，廣告斑投入不高，幾乎柏很少看到樓盤的敗路牌廣告和公交拌廣告，報(bào)紙等主耙流媒體廣告的發(fā)霸布量也不多；礙b、售樓人員專懊業(yè)素質(zhì)不高，相佰關(guān)

23、公司在這方面半的投入甚少。從拔走訪的情況來看把，多數(shù)售樓人員伴沒有經(jīng)過專業(yè)的捌培訓(xùn)，對(duì)所售樓罷盤的整體情況缺澳乏了解，缺乏必熬要的房地產(chǎn)的專絆業(yè)知識(shí)；跋c、缺乏整體的扮營銷規(guī)劃和設(shè)計(jì)暗，從走訪情況分暗析來看，很多樓胺盤在銷售前不做霸市場(chǎng)研究，缺乏埃必要的營銷，結(jié)暗果在定價(jià)等環(huán)節(jié)辦上決策失誤，最拔終導(dǎo)致利潤的不皚合理流失。叭之所以目前xx昂市房地產(chǎn)市場(chǎng)整隘體營銷水平不高扒，分析原因主要壩有：柏a、xx市場(chǎng)剛伴剛啟動(dòng)，進(jìn)入的襖企業(yè)多數(shù)是一些唉業(yè)內(nèi)并不知名的叭企業(yè)，企業(yè)自身霸營銷水平不高；昂b、xx房地產(chǎn)爸行業(yè)目前還處在礙賣方市場(chǎng)，房子扮銷路不愁，因此般開發(fā)商很少考慮拜這部分投入；霸c、樓盤偏小，邦

24、銷售周期短，而澳個(gè)別樓盤，像西挨湖花園36哀萬平方米的盤子矮，其營銷水平和癌營銷投入就要高般出同行很多。案7、從樓盤走訪愛的情況，目前x班x住宅房地產(chǎn)市斑場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要特唉點(diǎn)：拜“岸目標(biāo)客戶趨同，叭客戶市場(chǎng)細(xì)分不挨到位；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)百程度不高；市場(chǎng)壩營銷水平不高。爸”四、結(jié)論?？偨Y(jié)本節(jié)分析的爸結(jié)論，N地塊的澳開發(fā)面臨著一個(gè)瓣很好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境癌和市場(chǎng)基礎(chǔ)，概跋括為：搬1、經(jīng)濟(jì)快速增翱長，房地產(chǎn)市場(chǎng)俺發(fā)展空間較大；版2、房地產(chǎn)市場(chǎng)熬起步不久，后發(fā)藹優(yōu)勢(shì)明顯；氨3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已絆經(jīng)形成，賣方市邦場(chǎng)仍將持續(xù)；挨4、收入的提高熬增強(qiáng)了居民購房班置業(yè)的實(shí)力，長瓣期以來的潛在需伴求轉(zhuǎn)化為有效需搬求；啊5、開發(fā)商信心扳

25、十足，消費(fèi)者購按房意愿強(qiáng)烈；拌6、市場(chǎng)前景看阿好，項(xiàng)目策劃仍斑需細(xì)致。盎第二節(jié) xx班市居民居住現(xiàn)狀哀分析襖本部分通過對(duì)市壩場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)的分啊析，對(duì)xx市居氨民居住現(xiàn)狀進(jìn)行扮描述性分析，從哀而判斷推動(dòng)住宅胺市場(chǎng)發(fā)展的潛在敗動(dòng)因。跋1、調(diào)查顯示，扳xx居民現(xiàn)有住艾房中商品房的比鞍重達(dá)到41%，爸而公房的比例達(dá)俺到41%（包括百有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)澳的）。數(shù)據(jù)顯示俺，目前相當(dāng)一部疤分xx居民仍居伴住在公房中，而皚xx居民現(xiàn)居住柏的公房大都是在岸20世紀(jì)70、案80年代所建，瓣且多數(shù)分布在老愛市區(qū)，存在住宅澳周圍環(huán)境差、套挨型不合理、房屋岸老化等問題,班隨著住宅市場(chǎng)的把發(fā)展和人們收入巴水平的提高，城搬市改造

26、以及住房骯市場(chǎng)化的不斷深瓣化，必然釋放出耙龐大的市場(chǎng)需求隘。按表1 xx居民斑現(xiàn)有住房的來源癌分析表巴住房來源唉戶數(shù)拌與百分比鞍自己建的私房有隘產(chǎn)權(quán)邦自己建的私房無跋產(chǎn)權(quán)骯自己購買的商品搬房盎購買了產(chǎn)權(quán)的公哀房爸沒有購買產(chǎn)權(quán)的啊公房版租賃或借用的住斑房暗其它敖來源皚Total班戶數(shù)（戶）芭25艾4百125拔117凹8澳14伴12愛305藹占總戶數(shù)跋的比重奧8.2般1.3罷41頒38.4疤2.6氨4.6笆3.9鞍100奧2、抽樣調(diào)查數(shù)擺據(jù)顯示，xx市瓣居民現(xiàn)有住房的礙建筑面積70平暗方米以下的住戶鞍所占比例達(dá)到6拌1%，其中，6熬0平方米以下的啊住戶34.4%骯，這些住戶當(dāng)中昂普遍存在換大房邦改

27、善住宅的需求般。襖表2 xx市居耙民現(xiàn)有住房的建耙筑面積分布表白住房面積半頻次（戶）拔比重（%）壩60m芭2氨及以下奧105跋34.4隘61-70m案2凹8敗1瓣26.6%唉71-80m按2白53襖17.4%頒81-90m啊2叭14巴4.6%胺91-100m擺2奧8安2.6板%爸101-110按m扮2藹1礙0跋3.3%罷111-120哎m凹2礙7俺2.3%唉121-130白m暗2艾10擺3礙.3敗%罷131-150稗m傲2愛2絆1.0稗%凹151-200八m澳2埃3壩1.0%盎201m礙2罷及以上辦 俺11敗3.6%隘Total伴305艾100.0襖 芭附注：住宅面積胺在班201m熬2啊及以上

28、有一部分澳是郊區(qū)的農(nóng)民。柏3、xx市居民阿對(duì)現(xiàn)有住房條件佰的總體滿意度不爸高，主要意見集癌中在住房面積太暗小、居住環(huán)境不襖好污染重以及房芭屋結(jié)構(gòu)不合理等辦。斑調(diào)查顯示，xx藹市居民對(duì)現(xiàn)有住靶房條件的總體滿般意度不高。下圖熬顯示，xx市居跋民對(duì)現(xiàn)有住房條翱件的評(píng)價(jià)為非常辦滿意只占4.3邦%，比較滿意4擺2.6%，不太拔滿意37.7%翱，非常不滿意1佰3.1% 。從巴滿意度分析可知挨，不滿意（包括班不太滿意和非常背不滿意）的受訪吧者占總體的50唉.8%，不滿意胺就意味著居民有百改善居住的需求鞍，從這個(gè)角度來昂看，xx市房地岸產(chǎn)住房市場(chǎng)的潛背在需求是巨大的把。只要進(jìn)行有效隘的激發(fā)，潛在的把需求就會(huì)不

29、斷轉(zhuǎn)班化為現(xiàn)實(shí)的需求捌。笆xx居民住房條笆件滿意度 4、結(jié)論把1、從居民居住哎現(xiàn)狀分析來看，佰隨著xx房地產(chǎn)澳市場(chǎng)化進(jìn)程的加稗快、城市化進(jìn)程懊的加快、居民收啊入的提高，居民耙住房的換代需求按將成為推動(dòng)xx俺房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展矮的重要因素。按2、xx市民居靶住條件普遍存在俺居住面積偏小、般老城區(qū)居住環(huán)境扒較差和住房老化絆等問題，這些問澳題是長期積累形凹成的，因此，其瓣解決也非疤“氨一日之事跋”捌，居民住房換代懊需求的釋放有一昂個(gè)過程，這正是愛xx房地產(chǎn)市場(chǎng)巴發(fā)展的空間。鞍第三節(jié) xx罷住宅市場(chǎng)需求分礙析鞍一、居民購買意襖向分析佰1、未來五年之岸內(nèi)有34%的家瓣庭有購買住房計(jì)敗劃熬調(diào)查顯示，xx瓣居民

30、未來五年之暗內(nèi)有購買住房計(jì)氨劃的占總體的3襖3.8%，隨著熬經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展爸以及人們收入水般平的提高，居民瓣的購房能力越來絆越強(qiáng)，未來五年矮之內(nèi)有購房計(jì)劃挨家庭的比例將超愛過1/3。按xx山居民五年拌內(nèi)購房計(jì)劃比例阿分布圖岸2、xx居民購白房的主要?jiǎng)恿戆从诟纳凭幼l靶件傲調(diào)查顯示，xx愛居民五年之內(nèi)有傲購房計(jì)劃的動(dòng)力佰主要以改善居住礙條件為主，占總翱體71.6%，傲其次14.7%熬來源于因拆遷而氨需購房的，因結(jié)頒婚而需購房的比唉例為7.8%，案購房用于居住的八比例累計(jì)為94般.1%。作為投稗資性購買的比例斑較低，近為1%拜。懊3、案有購房計(jì)劃的x暗x居民購房計(jì)劃翱時(shí)間在5年之內(nèi)絆分布比較均

31、勻，啊其中表示在2按拔3年（2006靶礙2007年）之案內(nèi)的相對(duì)較多，霸比例為22.8稗%。這一結(jié)果說昂明，如果開發(fā)商盎能夠很好的研究阿市場(chǎng)，開發(fā)市民懊真正所需要的房藹子，未來五年甚案至更長時(shí)間，市靶場(chǎng)有充足的潛在傲需求供開發(fā)商去絆挖掘。皚統(tǒng)計(jì)顯示，五年拜內(nèi)打算購房的x耙x居民的購房時(shí)扳期有22.8%擺集中在2-3年靶；1-2年及4壩-5年均占19拜.8%，其次3板-4年占15.斑8%。另外，有埃11.8%表示礙“搬看情況而定稗”壩。壩二、需求特征分邦析般1、調(diào)查顯示，拜未來五年之內(nèi)x哎x居民計(jì)劃購買巴的住房的建筑面傲積集中在吧81-110平氨方米叭，占總體受訪者敗的凹77.7%百調(diào)查顯示，x

32、x搬居民打算購買的拔住房的建筑面積板以81-90平把方米、91-1擺00平方米較多辦（兩者所占比例暗均為30.4%皚），其次101暗-110平方米敖占16.7%。藹在運(yùn)用加權(quán)平均安法對(duì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)斑據(jù)的進(jìn)行測(cè)算，叭xx居民未來五埃年之內(nèi)購買的住盎房的平均建筑面埃積為約為96.艾86平方米/套搬。這一數(shù)據(jù)只是絆根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)的昂測(cè)算值，本身存巴在一定的統(tǒng)計(jì)誤挨差，再加上受市艾場(chǎng)購買力、項(xiàng)目疤競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱、規(guī)芭劃設(shè)計(jì)等不確定俺性因素的影響，傲實(shí)際數(shù)據(jù)將會(huì)發(fā)絆生一定的變化。捌這個(gè)比例只是現(xiàn)扳在需求的體現(xiàn)，稗不過，N地塊項(xiàng)八目的開發(fā)是明年藹下半年之后的事伴，因此，真正開埃發(fā)時(shí)，必須做相拜應(yīng)的調(diào)整，而且礙還應(yīng)

33、考慮市場(chǎng)引艾導(dǎo)的作用。背市民預(yù)期購房面皚積分布表哎頻數(shù)（戶）愛頻率（%）背80以下板9跋8.7伴81-90澳31艾30.1昂91-100斑31凹30.1班101-110巴18疤17.5啊111-120哀5疤4.9百121-130捌5柏4.9柏131-140跋3按2.9昂180以上奧1柏1扒合計(jì)哀103伴100埃2、未來五年之笆內(nèi)xx居民購買半住房首選套型為爸三室一廳一衛(wèi)，叭其次為二室一廳暗一衛(wèi)。絆對(duì)居民購買的住哀房套型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)霸分析可知，未來八五年之內(nèi)xx居扮民購買住房首選搬套型為板三室一廳一衛(wèi)，把比例達(dá)38.2敗%，比較受歡迎芭的套型還有二室岸一廳一衛(wèi)（21半.6%）和二室佰二廳一衛(wèi)（14胺

34、.7%），三室艾二廳一衛(wèi)占10板.8%。以室為安標(biāo)準(zhǔn)來分析，居芭民對(duì)三室型的住霸房套型需求較強(qiáng)昂，其次是二室型昂，比例分別為5傲6.8%，36背.3%；以廳為懊標(biāo)準(zhǔn)分析，居民藹偏好一廳型占5背9.8%，其次阿為二廳型為33班.3%；以衛(wèi)生擺間數(shù)目為標(biāo)準(zhǔn)分背析，居民普遍偏熬好一衛(wèi)型的住房熬，占總體的85罷.3%。熬3、居民能承受暗的住房總價(jià)款額邦集中在15-2敗5萬元區(qū)間，占疤總體受訪者的6拜7%。澳未來五年之內(nèi)x阿x居民能夠承受凹的住房的總價(jià)款白額集中在25萬扒元以下，累計(jì)為絆82.3%，其捌中表示能承受1拌5-25萬元/拜套的受訪者占總巴體的67%；4澳5萬元以上的房拌價(jià)幾乎沒有居民稗能夠承

35、受（2.跋94%）。通過癌對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)的分氨組加權(quán)測(cè)算，x瓣x居民未來五年癌內(nèi)能夠承受的住按房的總價(jià)款平均拌約為21.4萬皚元/套。由于價(jià)百格對(duì)于住房消費(fèi)胺者來說是決定其按是否購買的一個(gè)班敏感性因素，而搬且有關(guān)自己的切岸身利益，因此有斑關(guān)價(jià)格的調(diào)查數(shù)盎據(jù)應(yīng)考慮到居民稗會(huì)有所保留，因翱此測(cè)算出的平均襖總價(jià)款也包括保跋守性和敏感性，懊平均來看，居民扒實(shí)際能夠承受的擺總價(jià)款應(yīng)大于等瓣于21.4萬/芭套。版市民能夠承受的扳購房款分布表澳住房總價(jià)款昂頻數(shù)（戶）絆頻次般10萬以下阿5罷4.85班10稗按15萬跋11頒10.68安15骯笆20萬疤41爸39.81藹20襖扳25萬艾28按27.18柏25埃爸30

36、萬安6懊5.83爸30伴捌35萬澳3版2.91安35敖奧40萬板5捌4.85八40絆熬45萬版2拜1.94矮55敗骯65萬把1愛0.97翱65萬以上敖1白0.97壩 合計(jì)跋103骯100扮3、市場(chǎng)調(diào)查數(shù)把據(jù)顯示，現(xiàn)階段擺居民普遍能夠承笆受的住房的單價(jià)岸主要集中于啊2100元/平哀方米以下，累計(jì)霸77.66%；扳其中，表示能承捌受1800-2擺100元/平方胺米住房單價(jià)的受扳訪者占總體受訪暗者的45.63皚%，而表示能接捌受2100元以皚上價(jià)位的居民也俺達(dá)到22.33凹%。岸通過運(yùn)用加權(quán)平暗均法對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)扮的分層分組測(cè)算藹的結(jié)果顯示，x盎x居民能夠承受案的住房的平均單骯價(jià)為1892.懊72啊元/

37、平方米。此扳測(cè)算價(jià)格同樣包辦括保守性與敏感爸性，有一定的浮霸動(dòng)空間。阿市民預(yù)期購房單暗價(jià)分布表拜住房單價(jià)區(qū)間（罷元/m半2熬）胺頻數(shù)（戶）暗頻率（%）耙1200以下拔10鞍9.71癌1200-15昂00凹10百9.71礙1500-18奧00哀13凹12.62案1800-21哀00板47頒45.63熬2100-24俺00半9瓣8.74皚2400-27拌00挨10挨9.71藹2700以上俺4埃3.88頒合計(jì)巴103哎100版三、對(duì)需求量的拌預(yù)測(cè)襖根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分按析，結(jié)合宏觀層瓣面的數(shù)據(jù)及xx哀市城市規(guī)劃，我百們可以預(yù)測(cè)未來耙五年xx市居民辦對(duì)住宅潛在需求昂總量在600阿擺700萬平方米扳，稗測(cè)算的

38、根據(jù)是，挨假設(shè)xx市三個(gè)哀區(qū)（雨山區(qū)、花襖山區(qū)、金家莊區(qū)翱）、當(dāng)涂縣城、氨新增人口以及周隘邊城市（如南京巴）為潛在購房者傲，按照本次市場(chǎng)耙調(diào)查所得的居民礙在五年內(nèi)購房的安比例進(jìn)行測(cè)算。辦計(jì)算過程如下：巴1、以未來五年跋之內(nèi)（2005背白2009）有購翱房計(jì)劃的所占比癌率（34%）為哎準(zhǔn)、以每戶90襖巴100平方米推安算，以2003扳年底市區(qū)人口5礙7.16萬數(shù)據(jù)叭為標(biāo)準(zhǔn)，戶均人辦口數(shù)3.25。扮2、按照這兩年芭市區(qū)人口增長速芭度和城市規(guī)劃要熬求，市區(qū)人口每按年增長2萬人以爸上，六年（20敗04捌吧2009年）增搬長12萬人以上哀（這只是保守的柏估計(jì)），戶均人頒口數(shù)3.25。岸假設(shè)新增人口中辦1

39、/3的人在未癌來五年（200盎5伴鞍2009年）需哀要買房，其中3敗/5的人購買新俺的商品房。則有哎7385戶家庭柏有購房的需求。頒3、同時(shí)考慮外盎地（南京、當(dāng)涂般等周邊地區(qū)）的敖購房比率，假設(shè)板5%。捌4、得出潛在需背求總量為634扳.7耙芭705.6萬平扳方米。扮所以，根據(jù)以上盎推斷和分析，我跋們認(rèn)為xx市民按未來五年（20鞍05盎昂2009年）對(duì)半xx市住宅潛在伴需求總量在60靶0按骯700萬平方米頒之間，而200敖5疤氨2007年的需翱求量預(yù)測(cè)在35把0頒頒400之間。當(dāng)啊然，這個(gè)推斷是霸建立在調(diào)查數(shù)據(jù)礙的基礎(chǔ)上，有一礙定的誤差。壩我們認(rèn)為，目前叭，xx市的房產(chǎn)胺正處于一個(gè)需求扒旺盛的

40、時(shí)期，而跋這種需求狀況將凹至少持續(xù)5年左百右。靶第四節(jié) xx百住宅市場(chǎng)發(fā)展走阿勢(shì)預(yù)測(cè)翱一、從市場(chǎng)調(diào)查扳數(shù)據(jù)顯示的結(jié)果佰來看，xx居民扳對(duì)住宅市場(chǎng)未來凹五年的房價(jià)走勢(shì)霸普遍看漲。叭1、盎64.3%的暗xx市居民認(rèn)為唉未來房產(chǎn)價(jià)格還敗會(huì)持續(xù)上漲。柏認(rèn)為未來房產(chǎn)價(jià)艾格還會(huì)持續(xù)上漲凹的居民比例在3伴/5以上，持柏“癌持平矮”岸觀點(diǎn)的占10.叭5%，11.8案%的居民對(duì)房價(jià)敗走勢(shì)的預(yù)計(jì)是搬“巴下降俺”斑。從居民對(duì)房價(jià)扒走勢(shì)的預(yù)期可以骯看出，xx市房笆地產(chǎn)的住房市場(chǎng)伴的發(fā)展前景看好按，市場(chǎng)發(fā)展趨旺哀，具有相當(dāng)大的八發(fā)展空間與利潤吧空間。澳2、xx市居民半普遍認(rèn)為房價(jià)未扒來3氨皚5年還會(huì)持續(xù)上按漲，占總體的

41、靶40.4%。扒40.4%的x扳x市居民認(rèn)為未敖來住房價(jià)格上漲艾的期限會(huì)發(fā)生在奧未來疤3-5年，其次絆19.2%的居把民認(rèn)為將發(fā)生在藹2-3年，認(rèn)為盎5-8年的居民懊達(dá)14.1%。唉從圖中可以看出笆累計(jì)86.3%哀的居民認(rèn)為房價(jià)熬的持續(xù)上漲將會(huì)伴發(fā)生在8年之內(nèi)笆。這種預(yù)期對(duì)于盎開發(fā)商來說是一絆個(gè)有利的開發(fā)信熬號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)按的叭“搬紅火氨”襖具有一定的持續(xù)背性，市場(chǎng)對(duì)住房盎的需求量是巨大愛的。扮二、從對(duì)業(yè)內(nèi)人拜士訪談結(jié)果分析白來看，房產(chǎn)商普皚遍認(rèn)為，xx房敖地產(chǎn)市場(chǎng)真正開搬始快速發(fā)展是從俺2003年開始哎的，xx房產(chǎn)市凹場(chǎng)至少還有五年疤的發(fā)展期，而2扳005骯搬2008年將是背一個(gè)高峰期。壩三

42、、從其他城市敗發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)分析柏，南京房地產(chǎn)市按場(chǎng)這一輪行情從癌2000年啟動(dòng)暗，至今已有五年澳時(shí)間，從今年的頒統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，吧2004百年上半年南京市罷商品房和商品住疤宅的價(jià)格保持穩(wěn)斑定增長，上半年岸商品住宅預(yù)售均絆價(jià)為扒4,039艾元盎/般平方米，同比增搬長俺27.57擺，2004年凹上半年住宅部分壩房地產(chǎn)開發(fā)投資凹額增長35.0柏2%，新開工面百積增長60.6頒9%，銷售額增骯長49.25%拔（商品房的統(tǒng)計(jì)邦數(shù)據(jù)），從供需叭以及價(jià)格走勢(shì)來罷看，南京市房地疤產(chǎn)市場(chǎng)依然保持按強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭阿。比較樂觀的預(yù)背測(cè)，有專家認(rèn)為般，從中國人對(duì)房按產(chǎn)置業(yè)的傳統(tǒng)偏巴好以及城市人口稗增長、城市發(fā)展鞍需要角度

43、出發(fā)，扳南京房地產(chǎn)市場(chǎng)扳還有十年的發(fā)展礙期。而全國形勢(shì)拜來看，雖然不斷阿聽到房產(chǎn)市場(chǎng)存百在泡沫的聲音，吧但近年上半年統(tǒng)盎計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房安產(chǎn)價(jià)格、銷售額搬等均保持較高幅拔度增長，而且二擺、三類城市的發(fā)擺展勢(shì)頭更猛。吧四、從房產(chǎn)市場(chǎng)奧供需雙方的判斷昂、從相鄰城市的啊發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和全國罷的形式分析來看阿，我們認(rèn)為，x壩x房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)扳展前景看好，未哀來相當(dāng)長的時(shí)間唉將保持快速穩(wěn)定隘的發(fā)展勢(shì)頭。第五節(jié) 結(jié)論唉1、xx市房地岸產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛扳，整個(gè)行業(yè)快速癌發(fā)展，與經(jīng)濟(jì)增敗長水平一致，市絆場(chǎng)空間較大，市挨場(chǎng)運(yùn)行健康，房叭地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)柏展持續(xù)的時(shí)間應(yīng)伴在5年以上；N百地塊項(xiàng)目的開發(fā)絆，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)絆實(shí)際情況

44、進(jìn)行總皚體規(guī)劃，安排開捌發(fā)進(jìn)度。皚2、xx市房地跋產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)是多芭種因素集中作用襖的，經(jīng)濟(jì)增長快澳，居民收俺入提高、老城改礙造和新城建設(shè)力藹度大、公有住房捌比例高條件差，岸這些因素直接推骯動(dòng)了xx市居民捌住房換代的欲望叭。針對(duì)這種情況叭，N地塊項(xiàng)目的拜開發(fā)必須起點(diǎn)高佰、品質(zhì)好，規(guī)劃哎設(shè)計(jì)要與xx市哀城市規(guī)劃和消費(fèi)跋者的愿望一致起半來。巴3、xx市緊鄰拔南京，南京房地巴產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中所按體現(xiàn)的一些新的絆理念和手法，很懊快就會(huì)影響的x爸x，事實(shí)上，目百前xx在建的有鞍些樓盤已經(jīng)表現(xiàn)疤出來。因此，N鞍地塊項(xiàng)目的開發(fā)八，必須在開發(fā)理扒念以及在景觀設(shè)扮計(jì)、戶型設(shè)計(jì)方傲面大膽創(chuàng)新。柏4、從xx市民擺的現(xiàn)實(shí)需

45、求分析埃來看，xx房地氨產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重傲點(diǎn)不是大力開發(fā)辦大戶型、豪華型安的住宅，而是發(fā)伴展總價(jià)不高、實(shí)啊用、以改善居住扮條件為目的的舒拔適性住房。從市昂場(chǎng)反饋的情況結(jié)擺合居民的購買能疤力分析來看，8暗0-90平埃方米兩戶型和1爸10平方米左右邦的三戶型較受市岸場(chǎng)歡迎。笆5、從居民調(diào)研稗分析的結(jié)果結(jié)合把xx工業(yè)化城市傲特點(diǎn)來看，小區(qū)版周邊的自然環(huán)境佰將是影響居民購疤房的重要因素，襖一些象N地塊這伴樣的在城市邊緣伴地區(qū)、自然條件巴優(yōu)越的項(xiàng)目將成霸為市場(chǎng)熱點(diǎn)。拔6、氨從xx整體市場(chǎng)把競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境來看，盎未來幾年的競(jìng)爭(zhēng)罷將會(huì)越來越激烈拔，但在較長一段按時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變爸目前市場(chǎng)供需狀皚況。隘根據(jù)2004年吧

46、的統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目邦在開發(fā)的企業(yè)已罷經(jīng)達(dá)到46家之矮多，而2002胺年和2003年芭的數(shù)據(jù)分別是2奧9家和40家，澳可見更多的開發(fā)案商越來越看好x靶x市場(chǎng)，正以不啊同形式進(jìn)入xx扳市場(chǎng)。但可以肯稗定的是，在較長昂的一段時(shí)間內(nèi)，耙開發(fā)商的大量涌盎入不會(huì)改變目前啊的市場(chǎng)供需狀況瓣，理由是：1、八2004年預(yù)計(jì)巴竣工量在80萬邦平方米左右（包礙括當(dāng)涂），與2邦003年的65邦萬有了較大幅度愛提高，但從20盎04年的土地供斑應(yīng)量（3313跋畝，包括N地塊暗）以及目前房產(chǎn)邦商的施工面積估襖算來看，今后幾凹年的平均竣工面拔積在100萬左班右，以每年10敗0萬平方米計(jì)算百，2005哎拌2009年總竣伴工面積在5

47、00半萬平方米，頒而市場(chǎng)的潛在需芭求為600斑壩700萬平方米背，可以判斷，只骯要開發(fā)商有效地挨激發(fā)市場(chǎng)潛力，哎5年內(nèi)xx住宅昂市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)全礙面供過于求的狀班態(tài)；2、目前的白井噴行情是多年班積累的結(jié)果，市凹場(chǎng)需要很長一段敗時(shí)間消化；3、阿大量的外地房產(chǎn)奧商的進(jìn)入尤其是哀優(yōu)秀的開發(fā)商對(duì)百營造市場(chǎng)氛圍、扮激發(fā)市場(chǎng)潛在需背求有很大的幫助傲，南京房地產(chǎn)市絆場(chǎng)正式由于萬科斑、萬達(dá)、中海等芭房產(chǎn)商的進(jìn)入而奧保持多年的增長扮勢(shì)頭。疤8、從對(duì)市場(chǎng)機(jī)叭會(huì)分析來看，N背地塊面臨兩方面搬創(chuàng)造的機(jī)會(huì)：一懊是房產(chǎn)市場(chǎng)總體跋需求的釋放帶來笆的機(jī)會(huì)，目前x礙x居民積累多年胺的購房潛在需求隘在各方面因素的頒引導(dǎo)下，釋放出扮

48、來，這個(gè)時(shí)候進(jìn)澳入的企業(yè)往往能盎夠獲得較高的收凹益；二是細(xì)分市愛場(chǎng)帶來的機(jī)會(huì)，哀從市場(chǎng)走訪了解拌的情況來看，目半前市場(chǎng)上120俺平方米以上、總案價(jià)28萬以上的哎住宅比例較高；芭而中小戶型較少霸，很多開發(fā)商瞄般準(zhǔn)的是中高收入愛人群，而對(duì)中等癌收入以及拆遷戶暗等人群的關(guān)注不拔夠，這就為后進(jìn)百入的項(xiàng)目、尤其胺象N地塊這樣的爸超級(jí)大盤項(xiàng)目提懊供了廣闊的市場(chǎng)爸空間。芭第四章 項(xiàng)目昂競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一、規(guī)模優(yōu)勢(shì)敗目前，盡管xx暗房地產(chǎn)在建項(xiàng)目柏不少，但基本上艾規(guī)模不大，有如般此規(guī)模的樓盤僅耙N地塊項(xiàng)目一家俺，N地塊項(xiàng)目的扒規(guī)模優(yōu)勢(shì)非常明懊顯。一般來說，百上規(guī)模的樓盤在斑以下方面具備比挨較優(yōu)勢(shì)：敖1、聚集人氣，搬提

49、升樓盤價(jià)值奧由于樓盤的規(guī)模懊大，入住人口多癌，人氣旺，規(guī)模搬效應(yīng)明顯，旺盛八的人氣必然推動(dòng)安物業(yè)的升值。而笆且，還有利于推藹動(dòng)周圍城市配套耙實(shí)施的完善，有疤利于提升商業(yè)用皚房的經(jīng)營價(jià)值。佰2、可以有更大笆的空間建設(shè)更好擺的小區(qū)景觀盎對(duì)于一些規(guī)模較安小的樓盤，景觀百建設(shè)受到限制，襖也很難在景觀上埃出彩。而N地塊扒則不同，具有很百大的空間用于景挨觀建設(shè)，可以讓扳整個(gè)小區(qū)看上去皚更美觀，讓入住頒的業(yè)主生活更有擺品位。由于N地熬塊項(xiàng)目處于xx癌市風(fēng)光帶，因此拌，完全有條件將拜該項(xiàng)目做成生態(tài)絆居住區(qū)，成為x叭x市示范居住區(qū)絆，成為xx城市霸建設(shè)的一大亮點(diǎn)埃。翱3、小區(qū)內(nèi)配套熬設(shè)施更完善，小暗區(qū)生活更便利

50、佰在這樣大的規(guī)模扒小區(qū)內(nèi)，生活配搬套設(shè)施將更完善版，從幼兒園到中柏學(xué)，從農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)拜到商業(yè)設(shè)施，從阿文化娛樂設(shè)施到胺銀行郵電所。小白區(qū)基本形成一個(gè)俺獨(dú)立的社區(qū)，相伴對(duì)于小規(guī)模的樓癌盤，入住的業(yè)主埃生活更加便利。稗4、物業(yè)管理服敗務(wù)更好襖由于項(xiàng)目規(guī)模大骯，小區(qū)部分建成啊后，可以聘請(qǐng)南阿京做得好的物業(yè)襖管理公司進(jìn)行管耙理，成為xx社癌區(qū)管理的典范。扒高質(zhì)量的物業(yè)管翱理能夠?qū)ξ飿I(yè)起奧到保值、增值的暗作用，而且相對(duì)拌于小規(guī)模的樓盤隘，業(yè)主花同樣的邦錢，可以享受更芭全面、更周到的挨物業(yè)管理服務(wù)。胺5、營銷推廣有拜更多賣點(diǎn)安N地塊規(guī)模大，俺能夠做足辦“翱文章皚”柏，比如，在社區(qū)皚的景觀設(shè)計(jì)和文奧化底蘊(yùn)以及物

51、業(yè)爸管理等方面有很般多文章可做，在板營銷、推廣中有捌更多的訴求、更跋多的賣點(diǎn)捌傳遞給消費(fèi)者，哀讓消費(fèi)者在購買凹住宅的過程中，敗不僅是一種單純爸的購買行為，更把重要的是選擇一岸種新的生活方式佰。二、 環(huán)境優(yōu)勢(shì)傲與江東大道一帶矮的小區(qū)相比，N版地塊的環(huán)境優(yōu)勢(shì)版非常突出。按山水綠色是N地懊塊最大的環(huán)境優(yōu)埃勢(shì)。從小區(qū)周圍礙的環(huán)境來看，小鞍區(qū)的西北角，緊哀靠規(guī)劃中的東湖巴公園，小區(qū)西面斑是城市公共綠地鞍，南面與梅山公伴園連接，小區(qū)周胺圍的自然環(huán)境十礙分優(yōu)越，是一個(gè)氨理想的居住區(qū)域挨，從市場(chǎng)調(diào)查的捌情況來看，xx襖市民把環(huán)境作為敗影響購買住宅決背策的第一因素，版考慮到xx是一哎個(gè)重工業(yè)城市，矮可以判斷，N

52、地懊塊周邊的環(huán)境優(yōu)百勢(shì)必然成為吸引靶購房者的最主要藹的因素。安N地塊項(xiàng)目不久敖有外部的環(huán)境優(yōu)疤勢(shì)，還必須通過傲精心策劃和打造艾項(xiàng)目內(nèi)部的環(huán)境板優(yōu)勢(shì)，從而達(dá)到芭外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)與搬內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢(shì)的白有機(jī)結(jié)合，將自哎然生態(tài)與人工景疤觀進(jìn)行有效對(duì)接盎。三、區(qū)位優(yōu)勢(shì)佰N地塊所處版塊愛，不僅有著很好按的市場(chǎng)基礎(chǔ)，而隘且具有很好的發(fā)胺展前景。拔N地塊處于xx絆市城市總體規(guī)劃胺的中間地帶。小啊區(qū)地處江東大道斑與規(guī)劃中的九華絆路的交界處，緊扒靠江東大道。從柏目前xx市居住背區(qū)發(fā)展情況來看跋，江東大道兩側(cè)阿已經(jīng)形成了一個(gè)鞍住宅相對(duì)集中的捌地帶，江東大道背兩側(cè)的樓盤已經(jīng)凹越來越為xx市百民所接受。板N地塊周圍正在案開發(fā)

53、和待開發(fā)的叭樓盤已有四五個(gè)八，可以說N地塊白已經(jīng)具備較好的暗市場(chǎng)環(huán)境和基礎(chǔ)拔。從政府的城市般規(guī)劃來看，xx百總體城市規(guī)劃戰(zhàn)艾略是胺“頒東進(jìn)南擴(kuò)哎”辦，而N地塊處于挨“搬南擴(kuò)和居住發(fā)展扒帶頒”鞍的樞紐位置，同按時(shí)又處于城市規(guī)稗劃居住發(fā)展帶的拜中心位置，加上傲規(guī)劃中的輕軌從白小區(qū)旁邊通過，翱這樣位置的大盤凹在xx具有唯一奧性，因此可以判頒斷，N地塊具有奧很好的發(fā)展前景跋。案四、土地的成本俺優(yōu)勢(shì)斑隨著xx市經(jīng)濟(jì)艾和房地產(chǎn)業(yè)的快跋速發(fā)展，地價(jià)的擺提高是必然的，柏也就是說，土地半成本在房價(jià)中所拔占的比例不斷增拌大。目前，xx耙市中心土地交易般價(jià)格每畝都在1哎00萬元以上，艾以100萬/畝瓣、容積率1.3

54、藹計(jì)算，土地成本捌要達(dá)到1200隘元/八平方米（含稅）礙左右。俺對(duì)于N地塊來安說，由于土地使扮用的特殊性，土扮地的價(jià)格不高，版土地的交易價(jià)格敖估計(jì)在48萬/熬畝，按容積率1阿.3計(jì)算，單位半土地成本為57疤0元/平方米（扮含稅）左右，兩藹者相差630元鞍。這樣，頒與市中心樓盤相罷比，由于土地成礙本優(yōu)勢(shì)而確立的岸樓盤價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)拔優(yōu)勢(shì)是非常明顯版的，價(jià)格的差異靶將影響到目標(biāo)顧扮客群定位的差異翱，這個(gè)差異將降藹低雙方直接的市盎場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。巴第五章 經(jīng)濟(jì)翱分析 案本章在前幾章分拌析的基礎(chǔ)上，對(duì)癌N地塊房地產(chǎn)開笆發(fā)不同方案（指敗因容積率調(diào)整而凹形成的不同方案佰）的投資收益進(jìn)疤行了測(cè)算，最后爸對(duì)不同開發(fā)方案頒

55、的收益與土地出矮讓收益進(jìn)行了比稗較分析。按第一節(jié) 樓盤版銷售和定價(jià)策略一、銷售策略拜總體策略：愛“拌以與相鄰地段的板較大價(jià)差來啟動(dòng)敖樓盤銷售，懊以循序漸進(jìn)地提拜升價(jià)位來推動(dòng)樓拔盤銷售；通過提斑高市場(chǎng)營銷力度礙，加快市場(chǎng)銷售挨，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)芭。柏”懊 壩1、銷售進(jìn)度安岸排笆根據(jù)前面的分析癌，我們假設(shè)20扒05百埃2008年是x懊x房地產(chǎn)市場(chǎng)需敖求旺盛的一個(gè)時(shí)敖期，2005頒藹2009年整個(gè)藹市場(chǎng)保持增長的扒態(tài)勢(shì)，并假設(shè)N傲地塊項(xiàng)目在20懊05年底開始一癌期的預(yù)售，在這埃樣一個(gè)判斷分析叭的前提下，我們礙制定以下銷售進(jìn)拌度安排：奧期數(shù)巴時(shí)間隘住宅銷售面積（癌萬）凹商鋪銷售面積（藹萬/）絆I懊2005

56、20白06.5鞍8襖II隘2006.6奧2007.6啊15骯0.5啊III盎2007.7靶2008.7擺12芭1.5矮I(xiàn)V百2008.8巴2009.6般8翱2.5愛V笆2009.7跋2010.6唉4.86皚3.9294哀總計(jì) =SUM熬(ABOVE)艾 叭47.86 =SUM(ABOVE) 佰8.4294笆銷售面積總計(jì)按56.2894佰當(dāng)然，這個(gè)銷售氨時(shí)間表主要是在皚對(duì)目前市場(chǎng)分析藹和借鑒其他開發(fā)唉商經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上骯制定的，目的是稗為了進(jìn)行下面的癌經(jīng)濟(jì)測(cè)算，考慮唉到樓盤開發(fā)還有邦相當(dāng)長的一段時(shí)擺間，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)癌時(shí)的市場(chǎng)情況、白開發(fā)資金到位情芭況以及工程施工挨進(jìn)度等各方面要背素進(jìn)行合理安排埃。澳2

57、、在對(duì)不同地伴段和不同品質(zhì)樓艾盤的銷售進(jìn)度安頒排上，我們假設(shè)班：皚第一階段，銷售般部分次級(jí)地段以霸及最差地段的樓哎盤，以銷售最差傲地段的樓盤頒為主，思路是以澳次級(jí)地段提升樓把盤品質(zhì)，以最差佰地段的樓盤調(diào)低昂整個(gè)樓盤的均價(jià)岸，做出價(jià)廉物美頒的市場(chǎng)口碑，這敗個(gè)階段包括樓盤百銷售的第一期、爸第二期；俺 第二階岸段，銷售部分次按級(jí)地段、部分最稗差地段以及最好搬地段的高品質(zhì)樓盎盤（大戶型、景翱觀房、復(fù)式、別凹墅等），以銷售芭次好地段樓盤為熬主，迅速提升樓瓣盤的整體售價(jià)，班具體指銷售的第柏三期。般 第三階班段，銷售次級(jí)樓邦盤和最好地段的拔高品質(zhì)樓盤，把拔高品質(zhì)樓盤集中把在這個(gè)階段銷售絆，以期獲得最好壩收益

58、，具體是指伴銷售的第四、第案五期。挨 目標(biāo)：凹通過一二兩期的壩低價(jià)格把最差地叭段樓盤銷售出去昂，爭(zhēng)取在200邦8年底之前完成吧70%以上的住按宅部分銷售和4骯0%商鋪部分的暗銷售，2010哎年底之前完成全啊部樓盤銷售。二、定價(jià)策略百樓盤的定價(jià)是一瓣門學(xué)問，既不能暗定的太高，太高扮容易導(dǎo)致銷售啟壩動(dòng)不暢，且定高佰后還不容易降價(jià)芭，因?yàn)榉慨a(chǎn)既是扳消費(fèi)品也是投資扳品，既然是投資矮品，買家就存在?！鞍百I漲不買跌骯”伴的心理，越是跌絆價(jià)，就容易導(dǎo)致扮買家觀望狀態(tài)；版也不能定的太低板，低了就可能導(dǎo)挨致利潤不合理的矮流失。影響定價(jià)凹的因素很多，在耙本案中，根據(jù)以半上章節(jié)的分析，芭我們重點(diǎn)考慮了捌成本因素、市

59、場(chǎng)襖因素、居民的購頒買心理因素以及哎樓盤自身狀況。扳當(dāng)然，所定的價(jià)擺格只做參考，為埃下面的分析做準(zhǔn)癌備，而具體的價(jià)芭格可根據(jù)開盤時(shí)稗的具體情況做適瓣當(dāng)調(diào)整。具體分背析如下：艾（一）、住宅部隘分定價(jià)策略稗1、成本加成法罷測(cè)算：艾即在成本的基礎(chǔ)稗上加上一定百分邦比的加成來指定暗銷售價(jià)格，也就八是加上一定的利芭潤。捌2、市場(chǎng)因素的拜依據(jù)是：芭目前江東大道兩鞍側(cè)樓盤的起售價(jià)耙在2200元以版上，均價(jià)大部分骯都在2400元頒及以上。岸3、本案樓盤自暗身的特點(diǎn)：氨一是市政配套還半很不完善，處于扳規(guī)劃階段；二是愛樓盤規(guī)模過大，傲銷售任務(wù)和壓力霸較大?？紤]到樓拜盤的實(shí)際情況，隘結(jié)合以與相鄰地伴段樓盤較大差價(jià)耙

60、啟動(dòng)樓盤銷售的盎策略，以東湖花拔園為參照物，目邦前東湖花園一期愛的住宅銷售均價(jià)伴在2600啊鞍2700，二期跋均價(jià)肯定在27拜00以上。如果藹一切順利，本案靶一期預(yù)售大概在啊東湖花園二期開拌盤以后，我們可拌以考慮一期均價(jià)唉在2300岸捌2400之間，啊與東湖二期均價(jià)阿相差400元/艾平方米左右。埃4、結(jié)合市場(chǎng)規(guī)隘律和居民邦“凹買漲不買跌壩”襖的購房心理，版根據(jù)每期銷售的百樓盤品質(zhì)和對(duì)樓百市價(jià)格的走向判拌斷，我們每期加癌價(jià)100傲板200元不等。鞍（二）商鋪定價(jià)拌策略扳在考慮商鋪部分俺的定價(jià)策略時(shí)，般我們重點(diǎn)考慮市安場(chǎng)導(dǎo)向、居民購頒房心理兩個(gè)因素懊。同時(shí)考慮由于扮還沒有制定商鋪氨的租售計(jì)劃（多芭