房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

1、藹第一章房地產(chǎn)企骯業(yè)會計核算概論辦第一節(jié)房地產(chǎn)企哎業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)奧房地產(chǎn)企業(yè)是專白門從事房地產(chǎn)開把發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)百。房地產(chǎn)包括房皚產(chǎn)和地產(chǎn)。不同熬的房地產(chǎn)企業(yè)具伴有不同的經(jīng)營模絆式，但總體上可按以劃分為以下兩笆類：稗銷售物業(yè)模式：愛通過土地購買、吧規(guī)劃設(shè)計、組織擺施工、竣工驗(yàn)收壩、產(chǎn)品銷售等五班個階段，將開發(fā)翱完成的房地產(chǎn)移辦交給購買者，并罷一次性取得銷售埃收入。般自持物業(yè)模式：版將開發(fā)完成的房班地產(chǎn)留作自用，澳通過出租、聯(lián)營挨、自營等方式分哀期取得經(jīng)營收入芭。岸1992年實(shí)行半市場經(jīng)濟(jì)以后，斑我國的房地產(chǎn)業(yè)班得到了迅猛發(fā)展爸，但始終局限于藹銷售物業(yè)模式，斑這時的房地產(chǎn)企敖業(yè)僅僅是開發(fā)商藹，買進(jìn)

2、賣出，企斑業(yè)沒有自己的資襖產(chǎn)。而進(jìn)入21百世紀(jì)以來，越來俺越多的房地產(chǎn)企皚業(yè)選擇了自持物啊業(yè)模式，并完成奧了從開發(fā)商向不罷動產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。昂這也是本書將企翱業(yè)定位為房地產(chǎn)翱企業(yè)而非房地產(chǎn)癌開發(fā)企業(yè)的原因白。同樣，本書所哎研究的會計核算把不僅涉及傳統(tǒng)的班銷售物業(yè)，同時擺也涉及新興的自岸持物業(yè)。鞍一、房地產(chǎn)企業(yè)懊經(jīng)營活動的主要叭業(yè)務(wù)頒房地產(chǎn)企業(yè)可以絆將土地和房屋合邦在一起開發(fā)，也班可以將土地和房版屋分別開發(fā)。它扮既是房地產(chǎn)產(chǎn)品澳的生產(chǎn)者，又是按房地產(chǎn)商品的經(jīng)叭營者。房地產(chǎn)企癌業(yè)經(jīng)營活動的主笆要業(yè)務(wù)有：白土地的開發(fā)與經(jīng)罷營：企業(yè)將有償壩獲得的土地開發(fā)熬完成后，既可有安償轉(zhuǎn)讓給其他單爸位使用，也可自礙行

3、組織建造房屋皚和其他設(shè)施，然哎后作為商品作價骯出售，還可以開奧展土地出租業(yè)務(wù)啊。霸房屋的開發(fā)與經(jīng)拜營：房屋的開發(fā)瓣指房屋的建造，巴房屋的經(jīng)營指房班屋的銷售與出租鞍。企業(yè)可以在開半發(fā)完成的土地上靶繼續(xù)開發(fā)房屋，傲開發(fā)完成后，可藹作為商品作價出搬售或出租。企業(yè)背開發(fā)的房屋，按哎用途可分為商品艾房、出租房、安哎置房和代建房等笆。敗城市基礎(chǔ)設(shè)施和敖公共配套設(shè)施的柏開發(fā)：房地產(chǎn)企斑業(yè)可以開發(fā)能有吧償轉(zhuǎn)讓的大配套艾設(shè)施，也可以開搬發(fā)建設(shè)不能有償靶轉(zhuǎn)讓的、為開發(fā)扳產(chǎn)品服務(wù)的公共凹配套設(shè)施。疤代建工程的開發(fā)唉：代建工程的開胺發(fā)是企業(yè)接受政靶府和其他單位委稗托，代為開發(fā)的柏工程。奧二、房地產(chǎn)項(xiàng)目頒的運(yùn)作流程俺房

4、地產(chǎn)企業(yè)將自唉有資金投資于具按體的房地產(chǎn)項(xiàng)目巴，包括立項(xiàng)、規(guī)頒劃、土地出讓或邦轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷扮售或自營等一系扳列的經(jīng)濟(jì)行為，案其運(yùn)作流程主要隘包括以下幾個階絆段：叭 (一)吧前期準(zhǔn)備階段版 前期的昂準(zhǔn)備工作主要包搬括房地產(chǎn)項(xiàng)目的盎立項(xiàng)規(guī)劃審批、藹設(shè)計施工、市場按規(guī)劃、土地出讓白或轉(zhuǎn)讓等。同時澳，房地產(chǎn)企業(yè)要暗根據(jù)具體情況對阿投資來源、建設(shè)八方式、經(jīng)營模式頒等方面進(jìn)行詳細(xì)挨的規(guī)劃和戰(zhàn)略決疤策。前期準(zhǔn)備階版段是項(xiàng)目運(yùn)作的埃首要環(huán)節(jié)，也是襖決定項(xiàng)目成敗的愛關(guān)鍵因素。半 (二)壩建設(shè)施工階段捌 在該階擺段，房地產(chǎn)企業(yè)暗要根據(jù)已經(jīng)確定跋的規(guī)劃和設(shè)計方辦案，通過自建、把委托代建、發(fā)包半等方式完成開發(fā)吧產(chǎn)品

5、的建設(shè)過程凹，并使其達(dá)到驗(yàn)拔收標(biāo)準(zhǔn)。該階段辦是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)矮作的中心環(huán)節(jié)。暗 (三)頒銷售或自持階段艾 對于銷頒售物業(yè)模式，房伴地產(chǎn)企業(yè)通過出辦售房地產(chǎn)，回籠版資金、實(shí)現(xiàn)啊利潤；而對于自吧持物業(yè)模式，房笆地產(chǎn)企業(yè)通過招襖商、招租、開辦巴企業(yè)等方式，取翱得租金或經(jīng)營收八入。板三、房地產(chǎn)企業(yè)壩的經(jīng)營特點(diǎn)敗(一)前期準(zhǔn)備笆階段的特點(diǎn)搬開發(fā)的前提是取氨得土地，目前主敖要實(shí)行招、拍、拔掛方式，向政府跋繳納土地出讓金鞍并取得國有土地伴使用權(quán)證。辦 房地產(chǎn)跋企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品背在建設(shè)前須經(jīng)政般府審批。一般企絆業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或八提供服務(wù)之前無敗須報政府審批，辦具有充分的自主扮權(quán)。而房地產(chǎn)企懊業(yè)在開工前，要把通過政府

6、的立項(xiàng)熬審批和規(guī)劃審批白。霸 用地審背批要對企業(yè)產(chǎn)品按的規(guī)模、種類進(jìn)瓣行審批，取得用矮地規(guī)劃許可證、敖建設(shè)工程規(guī)劃許伴可證及施工許可按證。熬 (二)扒建設(shè)階段的特點(diǎn)胺 開發(fā)過版程中受到政府相笆關(guān)部門的控制。凹在建設(shè)過程中受般到環(huán)保、衛(wèi)生、懊城管、建委、土佰地管理等行政部案門的監(jiān)控。瓣 開發(fā)產(chǎn)癌品只有通過政府唉的驗(yàn)收才可交付拌購買者。經(jīng)過消埃防審批、衛(wèi)生審版批、工程驗(yàn)收、巴竣工備案等環(huán)節(jié)昂后，開發(fā)產(chǎn)品才拌可上市交易。般 市政部背門的產(chǎn)品和服務(wù)叭是開發(fā)產(chǎn)品的重巴要組成部分。水胺、電、熱、燃?xì)獍?、通信等配套設(shè)案施必須達(dá)到使用版條件，房地產(chǎn)企翱業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才氨能交付使用。骯 對產(chǎn)品啊的設(shè)計要委托專鞍業(yè)

7、的規(guī)劃設(shè)計和礙建筑設(shè)計機(jī)構(gòu)來安完成。施工要委癌托具有相應(yīng)資質(zhì)壩的施工企業(yè)來完芭成。岸 建設(shè)周斑期長，投資大。昂房地產(chǎn)項(xiàng)目的建扳設(shè)周期一般都很哎長，整個過程往澳往幾年才能全部扮完成。房地產(chǎn)企敖業(yè)在開發(fā)過程中翱，一方面，需要暗投入大量的購地皚資金；另一方面巴，開發(fā)產(chǎn)品本身皚的造價很高，又阿需要不斷地投入傲建設(shè)資金，因而癌，房地產(chǎn)項(xiàng)目的芭投資額往往都非白常大。唉 (三)把銷售階段的特點(diǎn)翱 銷售分靶為預(yù)售和現(xiàn)房銷埃售兩個階段，預(yù)白售即通常所說的襖期房銷售，是指皚開發(fā)商在建設(shè)工斑程竣工之前進(jìn)行壩銷售?，F(xiàn)房銷售奧即開發(fā)商在開發(fā)白產(chǎn)品完工后進(jìn)行凹銷售。由于預(yù)售盎可以提前回收資板金，目前開發(fā)商芭大多采用此種銷

8、霸售方式。翱 商品房癌預(yù)售實(shí)行許可證矮制度。開發(fā)商進(jìn)愛行商品房預(yù)售，阿應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)巴管理部門辦理預(yù)佰售登記。取得斑“敖商品房預(yù)售許可斑證搬”壩。安 產(chǎn)品交罷付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品瓣通過政府審批，拔即取得政府的竣扮工驗(yàn)收后才得以懊實(shí)現(xiàn)。另外，開斑發(fā)商還要落實(shí)物搬業(yè)管理公司及物襖業(yè)管理方案。稗 (四)靶持有階段的特點(diǎn)隘 房地產(chǎn)爸企業(yè)開發(fā)建設(shè)的般開發(fā)產(chǎn)品，除了頒對外進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)爸讓外，還可能存邦在長期持有的情礙況。一般情況下案，房地產(chǎn)企業(yè)長伴期持有的物業(yè)僅罷包括經(jīng)營性物業(yè)昂，而不包括住宅唉物業(yè)。罷 所謂經(jīng)啊營性物業(yè)，就是扳指經(jīng)營性、收益阿性房屋，如寫字案樓、商場、購物俺中心、購物廣場氨以及工業(yè)廠房和白倉庫等

9、。相對于懊作為最終消費(fèi)品皚的住宅而言，經(jīng)昂營性物業(yè)具有長扳期收益的特點(diǎn)。拌房地產(chǎn)企業(yè)持有背物業(yè)的特點(diǎn)如下叭：頒 為了規(guī)暗避經(jīng)營性物業(yè)分扳割銷售帶來的經(jīng)藹營風(fēng)險，一般隋挨況下，房地產(chǎn)企擺業(yè)持有的經(jīng)營性挨物業(yè)規(guī)模較大。挨如果經(jīng)營性物業(yè)礙規(guī)模較小，房地半產(chǎn)企業(yè)可以直接皚將其進(jìn)行銷售，癌因其一般不具有吧持有的價值。澳 房地產(chǎn)胺企業(yè)對持有的經(jīng)壩營性物業(yè)，存在擺兩種經(jīng)營方式，疤一是對外出租，暗取得租金收入；芭二是進(jìn)行自營，鞍取得自營收入。巴 持有物捌業(yè)一般具有增值叭的特性。房地產(chǎn)案企業(yè)一般是長期哀持有經(jīng)營性物業(yè)霸，而不是短期持阿有。持有物業(yè)在般開發(fā)建設(shè)完成時巴，因不具備商業(yè)拌氛圍，一般價值斑較低，但經(jīng)過較

10、巴長的培育期后，把持有物業(yè)將產(chǎn)生敗很大幅度的增值邦。鞍 持有物胺業(yè)可以產(chǎn)生并為敗房地產(chǎn)企業(yè)提供絆充足的現(xiàn)金流。敗在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控叭之下房地產(chǎn)企跋業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營扳能力面臨考驗(yàn)，叭依靠內(nèi)生資金提柏升業(yè)績、擴(kuò)展規(guī)頒模的企業(yè)更容易暗受到投資者的青澳睞。而內(nèi)生資金矮主要來源于企業(yè)吧自有經(jīng)營性物業(yè)拌產(chǎn)生的長期收益敗。安四、房地產(chǎn)企業(yè)百的財務(wù)特點(diǎn)敖(一)資金管理八的特點(diǎn)壩 房地產(chǎn)叭項(xiàng)目投資巨大，扮僅僅依靠房地產(chǎn)百企業(yè)的自有資金敖遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足項(xiàng)絆目的投資需求，佰一般都要向銀行芭進(jìn)行融資。而房埃地產(chǎn)開發(fā)貸款是扮房地產(chǎn)企業(yè)主要扒的融資品種。開矮發(fā)貸款的使用對熬象，就是房地產(chǎn)熬企業(yè)具體的開發(fā)扒項(xiàng)目。癌 在開發(fā)挨產(chǎn)品未

11、完工前，藹一般需要通過預(yù)隘售取得銷售回款扳，并將其投入后叭期的開發(fā)建設(shè)中氨。岸 資金支拔出的重點(diǎn)內(nèi)容是扮地價款、建筑安敖裝支出和稅費(fèi)。暗地價款的來源一板般為企業(yè)的自有搬資金，建筑安裝傲工程及稅費(fèi)的支鞍出來源為開發(fā)貸擺款和預(yù)售回款。氨 (二)半財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)稗 現(xiàn)金流安風(fēng)險。由于開發(fā)板產(chǎn)品的投資巨大敗，因此，對于房按地產(chǎn)企業(yè)來講，扳現(xiàn)金流斷流是企敖業(yè)面臨的最重要絆的財務(wù)風(fēng)險。所背以，保持現(xiàn)金流艾穩(wěn)定是房地產(chǎn)企笆業(yè)財務(wù)管理的重暗要內(nèi)容。襖 盈利風(fēng)辦險。在施工過程耙中，施工合同一絆般只是暫定價，板最終價格需要在敖竣工結(jié)算后才能班確定，而工程完案工后，房地產(chǎn)企搬業(yè)與施工單位對板結(jié)算值往往存在叭不同程度

12、的爭議唉。因此，房地產(chǎn)癌項(xiàng)目的利潤只有按在竣工結(jié)算完成白后才能準(zhǔn)確確定稗，平時對利潤的哀預(yù)測有可能存在翱較大的誤差。 頒 銷售風(fēng)險皚。不動產(chǎn)的可變稗現(xiàn)能力較差，如埃果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)爸品不被市場認(rèn)可擺，開發(fā)產(chǎn)品無法愛更改，造成產(chǎn)品壩積壓，變現(xiàn)困難翱。另外，房地產(chǎn)骯企業(yè)的銷售對金傲融政策的依賴程挨度很高。如很多版消費(fèi)者要通過銀白行按揭貸款來支哀付房款，銀行按癌揭政策的變動直芭接影響產(chǎn)品的銷頒售情況。鞍第二節(jié)房地產(chǎn)企胺業(yè)會計核算的特艾點(diǎn)百房地產(chǎn)企業(yè)會計皚核算與其他行業(yè)鞍會計核算的不同稗，在于核算的對阿象不同，叭房地產(chǎn)企業(yè)會計藹核算的對象是房安地產(chǎn)項(xiàng)目，其特阿點(diǎn)在于投入資金隘多、風(fēng)險大，為啊此，在項(xiàng)目的

13、規(guī)啊劃階段，必須對安項(xiàng)目的投資與成愛本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確背的估算，以便作艾出經(jīng)濟(jì)效益評價扒、投資決策。扮這種估算就是通艾常所講的房地產(chǎn)哎開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)盎用估算，而項(xiàng)目案投資費(fèi)用估算與岸項(xiàng)目會計核算之邦間既存在千絲萬扮縷的聯(lián)系，又存版在一定的差異，拌因此，我們首先笆要了解項(xiàng)目投資俺費(fèi)用估算的一般柏內(nèi)容和方法。搬 一、房耙地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投耙資費(fèi)用估算艾 由于房愛地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稗投資過程就是房壩地產(chǎn)商品的生產(chǎn)扳過程，因而其投熬資估算與成本費(fèi)芭用估算不可截然罷分開，應(yīng)合二為按一。扒房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目巴投資與成本費(fèi)用俺估算的范圍包括哀土地購置成本、安土地開發(fā)成本、敖建筑安裝工程造稗價、管理費(fèi)用、暗銷售費(fèi)用、財務(wù)般費(fèi)

14、用及開發(fā)期間爸的稅費(fèi)等全部投罷資。案 房地產(chǎn)班建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)俺用的構(gòu)成復(fù)雜，盎變化因素多、不奧確定性大，依建柏設(shè)項(xiàng)目的類型不拔同而有其自身的隘特點(diǎn)，因此不同稗類型的建設(shè)項(xiàng)目藹，其投資和費(fèi)用板構(gòu)成有一定的差襖異。對于一般房傲地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而阿言，投資及成本白費(fèi)用由開發(fā)成本啊和開發(fā)費(fèi)用兩大岸部分組成。襖 (一)佰開發(fā)成本稗 1土板地使用權(quán)出讓金盎 國家以扳土地所有者身份稗，將一定年限內(nèi)背的土地使用權(quán)有挨償出讓給土地使骯用者。土地使用癌者支付土地出讓叭金的估算可參照翱政府前期出讓的頒類。似地塊的出扳讓金數(shù)額并進(jìn)行背時問、地段、用霸途、臨街狀況、八建筑容積率、土扒地出讓年限、周芭圍環(huán)境狀況及土半地現(xiàn)狀等

15、因素的芭修正得到；也可熬依據(jù)所在城市人襖民政府頒布的城疤市基準(zhǔn)地價或平般均標(biāo)定地價，根版據(jù)項(xiàng)目所在地段佰等級、用途、容澳積率、使用年限辦等因素修正得到伴。笆 2土巴地征用及拆遷安俺置補(bǔ)償費(fèi)耙 土地征擺用費(fèi)。國家建設(shè)傲征用農(nóng)村土地發(fā)百生的費(fèi)用主要有骯土地補(bǔ)償費(fèi)、勞巴動力安置補(bǔ)助費(fèi)八、水利設(shè)施維修岸分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償俺費(fèi)、耕地占用稅哎、耕地墾復(fù)基金凹、征地管理費(fèi)等敖。農(nóng)村土地征用骯費(fèi)的估算可參照翱國家和地方有關(guān)扮規(guī)定進(jìn)行。巴 拆遷安般置補(bǔ)償費(fèi)。在城般鎮(zhèn)地區(qū)，國家和骯地方政府可以依吧據(jù)法定程序，將挨國有儲備土地或辦已由企、事業(yè)單芭位或個人使用的拌土地出讓給房地把產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其爸他建設(shè)項(xiàng)目使用敖。因出讓土

16、地使啊原用地單位或個扮人造成經(jīng)濟(jì)損失芭，新用地單位應(yīng)搬按規(guī)定給予補(bǔ)償拔。它包括兩部分班費(fèi)用，即拆遷安瓣置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償按費(fèi)。艾 3前巴期工程費(fèi)背 前期工哎程費(fèi)為項(xiàng)目的規(guī)扒劃、設(shè)計、可行骯性研究所需費(fèi)用稗。一般可以按項(xiàng)艾目總投資額的一佰定百分比估算。爸通常規(guī)劃及設(shè)計半費(fèi)為建安工程費(fèi)熬的3左右，水啊文地質(zhì)勘探費(fèi)可唉根據(jù)所需工作量敗結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)罷準(zhǔn)估算。 笆 扮“八三通一平敖”昂等土地開發(fā)費(fèi)用拌。主要包括地上翱原有建筑物、構(gòu)鞍筑物拆除費(fèi)用、扳場地平整費(fèi)用和昂通水、通電、通疤路的費(fèi)用等。這敗些費(fèi)用可以根據(jù)靶實(shí)際工作量，參隘照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)矮估算。巴 4建版安工程費(fèi)鞍 它是指鞍直接用于建安工疤程建設(shè)的總成

17、本稗費(fèi)用。主要包括皚建筑工程費(fèi)(建霸筑、特殊裝修工邦程費(fèi))、設(shè)備及礙安裝工程費(fèi)(給奧排水、電氣照明皚、電梯、空調(diào)、拔燃?xì)夤艿馈⑾腊?、防雷、弱電等胺設(shè)備及安裝)以愛及室內(nèi)裝修工程隘費(fèi)等。在可行性拔研究階段，建安伴工程費(fèi)可采用單哎元估算法、單位絆指標(biāo)估算法、工把程量近似匡算法班、概算指標(biāo)估算皚法以及類似工程唉經(jīng)驗(yàn)估算法等估愛算。懊 5基澳礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)案 基礎(chǔ)設(shè)礙施費(fèi)又稱紅線內(nèi)盎工程費(fèi)，包括供吧水、供電、供氣鞍、道路、綠化、稗排污、排洪、電扳信、環(huán)衛(wèi)等工程俺費(fèi)用，通常采用邦單位指標(biāo)估算法芭來計算。皚 6公懊共配套設(shè)施費(fèi)翱 它主要稗包括不能有償轉(zhuǎn)鞍讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)懊公共配套設(shè)施發(fā)艾生的支出。其估白算可參照

18、建安工柏程費(fèi)的估算方法伴。巴 7不?？深A(yù)見費(fèi)板它包括基本預(yù)備把費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)斑。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)稗雜程度和前述各凹項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)唉確程度，以上述昂16項(xiàng)之和為扮基數(shù)，按3爸5計算。凹8開發(fā)期間稅扮費(fèi)唉 開發(fā)項(xiàng)唉目投資估算應(yīng)考背慮項(xiàng)目在開發(fā)過班程中所負(fù)擔(dān)的各奧種稅金和地方政敖府或有關(guān)部門征稗收的費(fèi)用。在一絆些大中城市，這傲部分費(fèi)用在開發(fā)佰建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)爸成中占較大比重唉。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜邪汝P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算隘。襖 (二)半開發(fā)費(fèi)用傲 開發(fā)費(fèi)哎用是指與房地產(chǎn)奧開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的啊管理費(fèi)用、銷售藹費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用耙。案 1管扮理費(fèi)用擺可以項(xiàng)目開發(fā)成頒本構(gòu)成中前l(fā)柏6項(xiàng)之和為基數(shù)吧，按3左右計凹算。2銷售費(fèi)用捌 它指開

19、耙發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷鞍售產(chǎn)品過程中發(fā)佰生的各項(xiàng)費(fèi)用以佰及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)疤或委托銷售代理奧的各項(xiàng)費(fèi)用。主疤要包括以下三項(xiàng)疤：班廣告宣傳費(fèi)。約稗為銷售收入的2柏3。艾銷售代理費(fèi)。約罷為銷售收入的1把52。啊其他銷售費(fèi)用。暗約為銷售收入的拌051板。叭以上各項(xiàng)銷售費(fèi)礙用合計約占銷售翱收入的46襖。3財務(wù)費(fèi)用昂 它指為拜籌集資金而發(fā)生把的各項(xiàng)費(fèi)用，主拜要為借款利息和案其他財務(wù)費(fèi)用(芭如匯兌損失等)板。翱 為了便板于對房地產(chǎn)建設(shè)搬項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)挨行分析和比較，藹常把估算結(jié)果以百匯總表的形式列安出。敗房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目昂投資估算的作用盎主要體現(xiàn)為以下懊三點(diǎn)：傲是籌集建設(shè)資金礙和金融部門批準(zhǔn)拜貸款的依據(jù)；佰是確定設(shè)計

20、任務(wù)澳書的投資額和控把制初步設(shè)計概算安的依據(jù)；按是可行性研究和澳在項(xiàng)目評估中進(jìn)懊行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析敗的依據(jù)。澳二、房地產(chǎn)項(xiàng)目白會計核算的特點(diǎn)挨 (一)翱開發(fā)模式?jīng)Q定會盎計核算岸 建設(shè)方頒式和經(jīng)營模式可拔以統(tǒng)稱為開發(fā)模白式，不同的開發(fā)唉模式涉及的會計捌核算方法也存在艾較大的差異。例頒如，對于開發(fā)任跋務(wù)，是成立分公絆司還是成立子公懊司進(jìn)行管理，其哀會計核算方法存疤在根本的不同。柏 子公司罷是相對于母公司埃而言的，具有獨(dú)絆立法人資格；分版公司是相對于總盎公司而言的，沒板有獨(dú)立法人資格埃，一般不具有獨(dú)頒立核算條件，企頒業(yè)所得稅由總公霸司匯總繳納。對哀于房地產(chǎn)企業(yè)來啊講，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)耙目開發(fā)的子公司霸，通常叫

21、做項(xiàng)目白公司；而負(fù)責(zé)具瓣體項(xiàng)目開發(fā)的分芭公司，通常叫做扒項(xiàng)目經(jīng)理部。啊 目前大昂多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)背在開發(fā)項(xiàng)目時，半選擇成立項(xiàng)目公捌司，即子公司。版如果成立分公司板，它們會擔(dān)心分伴公司的開發(fā)業(yè)務(wù)艾涉及的納稅風(fēng)險瓣乃至經(jīng)營風(fēng)險牽啊連到總公司。但伴隨著我國公司法愛的不斷完善，以敖及房地產(chǎn)企業(yè)抵扮抗風(fēng)險能力的不敖斷加強(qiáng)，越來越般多的大型房地產(chǎn)搬企業(yè)會選擇分公奧司的開發(fā)模式。翱 (二)百銷售核算與自營班核算并存挨 房地產(chǎn)叭企業(yè)對于開發(fā)的暗產(chǎn)品有兩種處理吧方式，一是對外百進(jìn)行銷售，二是瓣留作自用或自營跋。針對這兩種不安同的方式，企業(yè)拌會計核算的方法絆也不盡相同。翱 如果房翱地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的艾項(xiàng)目全部為自持邦物

22、業(yè)，則企業(yè)應(yīng)瓣按照固定資產(chǎn)建叭設(shè)進(jìn)行操作和處礙理。然而，大部背分房地產(chǎn)企業(yè)的柏開發(fā)項(xiàng)目為綜合捌性項(xiàng)目，購買的昂土地是一宗地，埃在這一宗地上既皚要建設(shè)銷售物業(yè)霸，也要建設(shè)自持澳物業(yè)。這就存在奧銷售核算與自營板核算并存的現(xiàn)象阿。阿 (三)霸開發(fā)節(jié)點(diǎn)與收入扮、成本核算昂 房地產(chǎn)爸企業(yè)的會計核算案與其他行業(yè)企業(yè)扮相比，在收入與案成本結(jié)轉(zhuǎn)上存在阿差異。開發(fā)產(chǎn)品芭的建設(shè)周期長，背建設(shè)過程中的預(yù)扮售收入作為預(yù)收癌賬款處理，并在奧項(xiàng)目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)佰為銷售收入。開襖發(fā)建設(shè)中的支出澳計入開發(fā)成本，懊在項(xiàng)目竣工后結(jié)案轉(zhuǎn)為銷售成本。矮因此，從會計核瓣算的角度看，項(xiàng)頒目開發(fā)節(jié)點(diǎn)對房挨地產(chǎn)企業(yè)會計核邦算結(jié)果將產(chǎn)生直頒接的影

23、響。班 (四)翱針對總承包單位阿的核算挨 房地產(chǎn)罷企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目絆開發(fā)時，一般不八是自行建造產(chǎn)品凹，而是與具體的凹建筑施工企業(yè)簽啊訂建筑施工合同哀，委托施工企業(yè)敖進(jìn)行施工建設(shè)，白這就是我們通常邦講的承發(fā)包關(guān)系埃。對于規(guī)模較大翱、施工要求復(fù)雜擺的房地產(chǎn)施工工按程，需要有不同骯的專業(yè)施工單位埃進(jìn)行分工合作，扮但為了便于管理擺，一般由一家具絆有資金和技術(shù)實(shí)百力的施工單位總跋承包，然后再由翱總承包單位將工扮程分包給其他施礙工單位。在房地阿產(chǎn)企業(yè)與施工企頒業(yè)問的承發(fā)包關(guān)熬系中存在著諸多矮會計核算問題，盎針對承包單位的斑核算將對房地產(chǎn)把企業(yè)的開發(fā)成本案產(chǎn)生直接的影響襖。般 (五)笆非持續(xù)經(jīng)營假設(shè)壩 作為房

24、暗地產(chǎn)企業(yè)來講，阿開發(fā)完一個項(xiàng)目哀，可能會在很長矮時間都沒有新的百項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，案另外，有些房地斑產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模巴式是開發(fā)一個項(xiàng)伴目就成立一個新跋的項(xiàng)目公司，從懊而造成了房地產(chǎn)哀企業(yè)的非持續(xù)經(jīng)癌營，這違背了會佰計假設(shè)中的持續(xù)哀經(jīng)營假設(shè)。因此拔，房地產(chǎn)企業(yè)的熬會計核算與其他岸行業(yè)企業(yè)的會計藹核算相比，其本霸質(zhì)具有很大不同白。絆 (六)皚借款費(fèi)用的核算案 房地產(chǎn)案行業(yè)是資金密集礙型的行業(yè)，房地版產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)埃目時要投入大量拌的資金，除了房俺地產(chǎn)企業(yè)具備一埃定數(shù)量的自有資矮金外，一般情況隘下要通過銀行貸八款籌措資金。因百此，借款費(fèi)用是瓣房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)耙成本中較大的支爸出項(xiàng)目之一，借吧款費(fèi)用的核算對

25、熬于房地產(chǎn)企業(yè)來挨講至關(guān)重要。瓣 (七)把公共配套設(shè)施的板核算百 為了滿瓣足購房者除居住按外的其他需求，爸房地產(chǎn)企業(yè)在開襖發(fā)項(xiàng)目時，往往巴會在開發(fā)區(qū)域內(nèi)笆建造一些配套設(shè)斑施。房地產(chǎn)企業(yè)襖將其提供給居民扮作為有償或無償敖使用，一般不會隘對外轉(zhuǎn)讓這些配癌套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)。傲對于房地產(chǎn)企業(yè)哎在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造背的配套設(shè)施，有安以下兩種處理方礙式：一是房地產(chǎn)疤企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，哎房地產(chǎn)企業(yè)可以拔取得這部分資產(chǎn)吧的經(jīng)營收益；二絆是房地產(chǎn)企業(yè)不八留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)暗企業(yè)不能取得這俺部分資產(chǎn)的經(jīng)營疤收益。以上不同稗的處理方式，其哀會計核算方法也叭存在較大差異。拜第二章房地產(chǎn)企絆業(yè)基本核算埃第一節(jié)貨幣資金扒的核算按 貨幣資白

26、金是房地產(chǎn)企業(yè)鞍在生產(chǎn)經(jīng)營過程扮中處于貨幣形態(tài)皚的資產(chǎn)，它可立扮即作為支付手段班并被普通接受，敗因而最具有流動白性。它由庫存現(xiàn)邦金、銀行存款、巴其他貨幣資金組爸成。由于貨幣資拔金是現(xiàn)實(shí)的支付隘手段，而房地產(chǎn)罷企業(yè)又是資金密襖集型的企業(yè)，所矮以貨幣資金的核擺算和管理對于房案地產(chǎn)企業(yè)來講至八關(guān)重要。皚 一、庫存現(xiàn)挨金的核算藹 庫存現(xiàn)金是哎指房地產(chǎn)企業(yè)為案了滿足房地產(chǎn)開靶發(fā)經(jīng)營過程中零班星支付需要而保埃留的現(xiàn)金，其實(shí)胺就是存放在房地拔產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門般，由出納人員保背管，用于企業(yè)日按常開銷的零用現(xiàn)胺金。岸庫存現(xiàn)金的核算盎，分為總分類核柏算和明細(xì)分類核白算。 吧(一)庫存現(xiàn)金柏的總分類核算捌 庫存現(xiàn)啊金

27、的總分類核算懊是通過設(shè)置背“按庫存現(xiàn)金哀”稗科目進(jìn)行的。扳“般庫存現(xiàn)金敖”板是資產(chǎn)類科目，壩借方反映庫存現(xiàn)板金的增加，貸方疤反映庫存現(xiàn)金的俺減少，本科目期擺末借方余額，反骯映房地產(chǎn)企業(yè)持愛有的庫存現(xiàn)金。擺 房地產(chǎn)唉企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)使愛用備用金的，不扒在把“敗庫存現(xiàn)金隘”藹科目中核算，可壩以單獨(dú)設(shè)置耙“白備用金辦”板科目，也可以在八“拌其他應(yīng)收款皚”巴科目中設(shè)置明細(xì)艾科目核算。矮 房地產(chǎn)搬企業(yè)增加庫存現(xiàn)氨金，借記扳“絆庫存現(xiàn)金鞍”伴科目，貸記柏“鞍銀行存款藹”柏等科目；減少庫哎存現(xiàn)金，做相反熬的會計分錄。按 房地產(chǎn)頒企業(yè)庫存現(xiàn)金增岸加的業(yè)務(wù)，主要頒包括兩個方面：拜一是從銀行提取岸現(xiàn)金；二是收取奧客戶

28、的售房款。矮房地產(chǎn)企業(yè)庫存矮現(xiàn)金減少的業(yè)務(wù)頒，主要包括發(fā)放白工資、支付差旅按費(fèi)等。辦 【例2唉-l】 暗2009年6月愛7日拌，中聯(lián)房地產(chǎn)公胺司從銀行提取現(xiàn)氨金30000元哀。應(yīng)根據(jù)現(xiàn)金支愛票存根填制付款敗憑證，會計分錄啊如下：敖借：庫存現(xiàn)金 阿 3000稗0凹 貸：銀邦行存款 翱30000班【例2-2】 敗 敖2009年6月捌10日扮，中聯(lián)房地產(chǎn)公叭司收到客戶交存版的購房款200吧00元，根據(jù)公班司所開發(fā)票的記捌賬聯(lián)填制收款憑矮證，會計分錄如拌下：斑借：庫存現(xiàn)金 吧 2000絆0辦 貸：預(yù)鞍收賬款 版20000 般 癌【例2-3】 哀 佰2009年6月愛15日版，中聯(lián)房地產(chǎn)公霸司以現(xiàn)金支付5

29、案月份員工工資5疤0000元，應(yīng)拜根據(jù)工資表填制藹付款憑證，會計敗分錄如下：案借：應(yīng)付職工薪埃酬 50稗000翱 貸：庫艾存現(xiàn)金 辦50000 奧 巴【例2-4】 胺 敖2009年6月礙17日瓣，中聯(lián)房地產(chǎn)公佰司員工劉利報銷隘出差費(fèi)用800爸元，根據(jù)差旅費(fèi)版報銷單填制付款扒憑證，會計分錄懊如下：艾借：管理費(fèi)用瓣礙差旅費(fèi)800安 貸：庫懊存現(xiàn)金800 愛 矮(二)庫存現(xiàn)金俺的明細(xì)分類核算疤 明細(xì)分八類核算是通過設(shè)吧置現(xiàn)金日記賬進(jìn)百行的?，F(xiàn)金日記拔賬是反映和監(jiān)督敖現(xiàn)金收支結(jié)存的搬序時賬，必須采敗用訂本式賬簿，柏并為每一賬頁順壩序編號，防止賬礙頁丟失或隨意抽愛換，也便于查閱跋。疤 現(xiàn)金日搬記賬一般采

30、取收鞍、付、存三欄式唉格式，由出納人靶員根據(jù)審核后的把原始憑證或現(xiàn)金絆收款憑證、付款艾憑證逐日逐筆序拔時登記；對于從把銀行提取現(xiàn)金的跋業(yè)務(wù)，一般編制胺銀行存款的付款艾憑證，并據(jù)以登耙記現(xiàn)金日記賬。阿每日終了應(yīng)計算瓣本日現(xiàn)金收入、哀支出的合計數(shù)和哀結(jié)存數(shù)，并同實(shí)柏存現(xiàn)金進(jìn)行核對澳，做到日清月結(jié)芭，保證賬款相符霸。吧 所有的啊收付款憑證應(yīng)由敗出納人員送交會頒計人員，作為登懊記總分類賬的依凹據(jù)。總分類賬戶熬中熬“伴庫存現(xiàn)金愛”頒科目余額應(yīng)與現(xiàn)胺金日記賬的余額氨相等。芭 (三)柏庫存現(xiàn)金盈虧的捌核算凹 為了保懊證企業(yè)庫存現(xiàn)金藹的安全，房地產(chǎn)絆企業(yè)要定期對出襖納員保管的庫存罷現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)核愛對，如果出現(xiàn)

31、短哀缺、溢余的情況挨，要通過板“埃待處理財產(chǎn)損溢辦癌待處理流動資產(chǎn)案損溢艾”敖科目進(jìn)行核算。傲 骯“熬待處理財產(chǎn)損溢邦”柏科目核算房地產(chǎn)佰企業(yè)在清查財產(chǎn)哀過程中查明的各班種財產(chǎn)盤盈、盤傲虧和毀損的價值隘。通常設(shè)置兩個跋明細(xì)科目，即柏“拌待處理固定資產(chǎn)伴損溢俺”礙、岸“罷待處理流動資產(chǎn)唉損溢把”般。庫存現(xiàn)金的盈懊虧應(yīng)通過柏“岸待處理流動資產(chǎn)霸損溢巴”礙明細(xì)科目進(jìn)行核拌算。待處理財產(chǎn)頒損溢在未報經(jīng)批愛準(zhǔn)前與資產(chǎn)直接按相關(guān)，在報經(jīng)批皚準(zhǔn)后與當(dāng)期損溢佰直接相關(guān)。唉盤盈的庫存現(xiàn)金叭，借記?！鞍膸齑娆F(xiàn)金笆”扮科目，貸記搬“藹待處理財產(chǎn)損溢啊癌待處理流動資產(chǎn)捌損溢氨”奧科目。盤虧的庫昂存現(xiàn)金，借記白“芭待處

32、理財產(chǎn)損溢擺背待處理流動資產(chǎn)澳損溢把”八科目，貸記俺“奧庫存現(xiàn)金岸”襖科目。 稗盤盈的庫存現(xiàn)金傲，按管理權(quán)限報瓣經(jīng)批準(zhǔn)后處理時斑，借記斑“板待處理財產(chǎn)損溢拔壩待處理流動資產(chǎn)巴損溢稗”愛科目，貸記瓣“俺營業(yè)外收入辦”扮科目。盤虧的庫奧存現(xiàn)金，按管理巴權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)后頒處理時，借記柏“耙其他應(yīng)收款把”跋、邦“頒營業(yè)外支出拌”按等科目，貸記愛“瓣待處理財產(chǎn)損溢稗疤待處理流動資產(chǎn)佰損溢懊”壩科目。庫存現(xiàn)金凹的盈虧，應(yīng)查明懊原因，在期末結(jié)阿賬前處理完畢，翱處理后拌“爸待處理財產(chǎn)損溢板奧待處理流動資產(chǎn)搬損溢挨”敗科目應(yīng)無余額。氨 【例2澳拜5】 氨2009年6月跋20日稗，中聯(lián)房地產(chǎn)公胺司財務(wù)部對庫存跋現(xiàn)金

33、盈點(diǎn)時，發(fā)癌現(xiàn)庫存現(xiàn)金短缺岸3000元，并翱及時向公司領(lǐng)導(dǎo)巴報告，在未查明芭原因前，會計分矮錄如下：矮借：待處理財產(chǎn)辦損溢盎扳待處理流動資產(chǎn)礙損溢 3斑000岸 貸：庫百存現(xiàn)金 癌3000 扒 芭【例2矮愛6】捌2009年6月搬21日拔，中聯(lián)房地產(chǎn)公伴司財務(wù)部對庫存藹現(xiàn)金短缺300芭0元的原因進(jìn)行案調(diào)查，查明是屬敖于出納員私自挪艾用庫存現(xiàn)金造成邦的，會計分錄如辦下：案借：其他應(yīng)收款昂 300胺0藹 貸：待阿處理財產(chǎn)損溢辦盎待處理流動資產(chǎn)澳損溢 3爸000 辦【例2案懊7】 案2009年6月佰25日阿，中聯(lián)房地產(chǎn)公案司財務(wù)部對庫存胺現(xiàn)金盈點(diǎn)時，發(fā)絆現(xiàn)庫存現(xiàn)金溢余澳1000元，并辦及時向公司領(lǐng)導(dǎo)柏

34、報告，在未查明稗原因前，會計分奧錄如下：邦借：庫存現(xiàn)金 俺 1000擺 貸：待耙處理財產(chǎn)損溢隘胺待處理流動資產(chǎn)芭損溢 1昂000 百【例2板瓣8】 骯2009年6月翱26日霸，中聯(lián)房地產(chǎn)公搬司財務(wù)部對庫存扳現(xiàn)金溢余100壩0元的原因進(jìn)行哎調(diào)查，查明是屬敖于無法支付的原埃因造成的，會計把分錄如下：案借：待處理財產(chǎn)辦損溢爸叭待處理流動資產(chǎn)跋損溢 1拔000般 貸：其奧他應(yīng)收款 芭 1000 笆 背(四)備用金的阿核算背備用金是指房地敖產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門敖按照內(nèi)部規(guī)定撥捌付給其所屬單位澳、部門或個人周盎轉(zhuǎn)使用的現(xiàn)金。翱房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)靶自身管理要求，爸對備用金可以單愛獨(dú)設(shè)置白“扒備用金扳”爸科目，也可以在

35、板“矮其他應(yīng)收款白”唉科目中設(shè)置明細(xì)敖科目進(jìn)行核算。癌房地產(chǎn)企業(yè)為了扮方便經(jīng)營，一般盎都會撥付給營銷斑部門和工程部門搬一定額度的備用翱金，使用備用金霸的部門定期報銷俺，由財務(wù)部門及懊時補(bǔ)足備用金額吧度。皚【例2耙吧9】 吧2009年6月藹28日敗，中聯(lián)房地產(chǎn)公胺司財務(wù)部對其下唉屬的營銷部實(shí)行凹備用金制度，撥鞍付備用金200鞍00元，會計分岸錄如下：伴借：備用金傲埃營銷部 熬20000般 貸：庫把存現(xiàn)金 胺20000 拌 奧【例2-10】翱 半2009年6月凹30日哀，中聯(lián)房地產(chǎn)公昂司營銷部在6月案份共使用備用金奧15200元，藹并持相關(guān)報銷單巴據(jù)向公司財務(wù)部吧報銷費(fèi)用。財務(wù)般部經(jīng)審核并以庫哎存

36、現(xiàn)金補(bǔ)足營銷皚部備用金額度，挨會計分錄如下：按借：銷售費(fèi)用 扒 1520絆0柏 貸：庫哎存現(xiàn)金 昂15200般二、銀行存款的敖核算凹銀行存款是指房艾地產(chǎn)企業(yè)存放在愛銀行和其他金融哎機(jī)構(gòu)的貨幣資金挨。按照國家現(xiàn)金百管理和結(jié)算制度叭的規(guī)定，每個企伴業(yè)都要在銀行開捌立賬戶，稱為結(jié)按算戶存款，企業(yè)氨通過該賬戶辦理哎現(xiàn)金的存取款業(yè)傲務(wù)和與其他單位熬之間的收支業(yè)務(wù)頒。昂銀行存款的核算礙，分為總分類核吧算和明細(xì)分類核般算。 鞍(一)銀行存款扳的總分類核算搬 銀行存隘款的總分類核算拌是通過設(shè)置叭“皚銀行存款捌”氨科目進(jìn)行的。按“白銀行存款艾”巴是資產(chǎn)類科目，絆借方反映銀行存霸款的增加，貸方奧反映銀行存款的澳減

37、少，本科目期靶末借方余額，反背映房地產(chǎn)企業(yè)存艾在銀行或其他金岸融機(jī)構(gòu)的貨幣資懊金。啊 房地產(chǎn)佰企業(yè)將貨幣資金版存入銀行或其他半金融機(jī)構(gòu)，借記瓣“熬銀行存款拌”礙科目，貸記八“暗庫存現(xiàn)金挨”斑、把“哎預(yù)收賬款暗”皚等科目；從銀行奧或其他金融機(jī)構(gòu)霸提取和支出貨幣笆資金，借記熬“扮庫存現(xiàn)金搬”傲、矮“搬生產(chǎn)成本按”昂等科目，貸記拌“耙銀行存款拔”襖科目。斑房地產(chǎn)企業(yè)涉及啊銀行存款增加的艾業(yè)務(wù)，主要包括按： 爸將企業(yè)收取的現(xiàn)按金存人銀行或其霸他金融機(jī)構(gòu)； 頒 按收取客戶用轉(zhuǎn)賬案方式支付的可售耙物業(yè)售房款； 凹 礙收取客戶用轉(zhuǎn)賬拜方式支付的持有罷物業(yè)租金。 礙 翱房地產(chǎn)企業(yè)涉及案銀行存款減少的澳業(yè)務(wù)，主

38、要包括扳支付地價、工程翱等成本類支出以斑及費(fèi)用和稅金類靶支出。頒 【例2笆-11】 俺2009年6月壩9日搬，中聯(lián)房地產(chǎn)公罷司取得購房客戶暗交存的一張金額版為100萬元的昂轉(zhuǎn)賬支票，財務(wù)半人員及時將其存啊入公司開戶銀行捌。根據(jù)進(jìn)賬單、挨發(fā)票記賬聯(lián)填制艾收款憑證，會計稗分錄如下：阿借：銀行存款 澳 1000巴000敗 貸：預(yù)愛收賬款 暗1000000翱 埃【例2-12】敗 埃2009年6月擺12日俺，中聯(lián)房地產(chǎn)公愛司將其開發(fā)并持班有的購物中心物霸業(yè)一層出租給天俺美公司，按照租敗賃合同，天美公辦司當(dāng)日通過電匯疤形式將租金20拌0萬元匯入中聯(lián)扒房地產(chǎn)公司的開礙戶銀行。中聯(lián)公昂司應(yīng)根據(jù)開戶銀氨行出具的

39、入賬通矮知、公司所開發(fā)扒票的記賬聯(lián)填制翱收款憑證，會計啊分錄如下：阿借：銀行存款 盎 2000拔000安 貸：其敗他業(yè)務(wù)收入 耙 20000八00 稗【例2-13】擺 背2009年6月擺19日板，中聯(lián)房地產(chǎn)公邦司通過電匯形式罷向國友建筑公司艾支付工程進(jìn)度款阿500萬元，中安聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)電埃匯回單及國友公唉司提供的發(fā)票填搬制付款憑證，會半計分錄如下：白借：生產(chǎn)成本 暗 5000拜000敗 貸：銀鞍行存款 案5000000捌 皚【例2-14】疤 瓣2009年6月拔22日跋，中聯(lián)房地產(chǎn)公靶司為支付廣告費(fèi)捌，向一佳廣告公挨司開出了一張金奧額為20萬元的擺轉(zhuǎn)賬支票。中聯(lián)傲公司應(yīng)根據(jù)支票俺存根及一佳廣告霸

40、公司提供的發(fā)票稗填制付款憑證，岸會計分錄如下：氨借：銷售費(fèi)用八瓣廣告費(fèi) 扒200000敖 貸：銀隘行存款 艾200000 吧 埃(二)銀行存款背的明細(xì)分類核算班明細(xì)分類核算是傲通過設(shè)置銀行存?？钊沼涃~進(jìn)行的罷。銀行存款日記芭賬是反映和監(jiān)督疤企業(yè)銀行存款收盎支結(jié)存的序時賬哎，必須采用訂本盎式賬簿，并為每哀一賬頁順序編號搬，防止賬頁丟失暗或隨意抽換，也埃便于查閱。捌房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)阿按照不同的開戶按銀行和其他金融八機(jī)構(gòu)、不同的存矮款種類，分別設(shè)辦置銀行存款日記把賬。銀行存款日芭記賬一般采取收翱、付、存三欄式鞍格式，由出納人霸員根據(jù)審核后的奧原始憑證或銀行哀存款收款憑證、靶付款憑證逐日逐白筆序時登記。

41、每哀日終了應(yīng)結(jié)半出余額，銀行存敗款日記賬應(yīng)定期拜與銀行對賬單核罷對，至少每月核安對一次。月末，斑企業(yè)銀行存款賬奧面余額與銀行對艾賬單之間如有差岸額，應(yīng)按月編制吧“把銀行存款余額調(diào)百節(jié)表案”班，并調(diào)節(jié)相符。靶所有的收付款憑般證應(yīng)由出納人員皚送交會計人員，爸作為登記總分類笆賬的依據(jù)?？偡职哳愘~戶中伴“擺銀行存款矮”哀科目余額應(yīng)與銀唉行存款日記賬的版余額相等。埃三、其他貨幣資俺金的核算傲其他貨幣資金是靶指除現(xiàn)金、銀行敗存款以外的其他把各種貨幣資金。跋其他貨幣資金包頒括外埠存款、銀頒行匯票存款、銀按行本票存款、信藹用證保證金存款拔、信用卡存款、昂存出投資款和在礙途貨幣資金等。拌 外埠存擺款是企業(yè)到外地

42、熬進(jìn)行臨時或零星罷采購時，匯往外癌地銀行開設(shè)采購扳專戶的款項(xiàng)。哀 銀行匯拌票存款是匯款人愛將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)匕便y行，由銀行簽耙發(fā)給匯款人持往爸異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)靶算或支取現(xiàn)金的凹票據(jù)，在尚未辦骯理結(jié)算之前的票傲據(jù)存款。把 銀行本礙票存款是指企業(yè)啊為取得銀行本票傲按規(guī)定存入銀行巴的款項(xiàng)。企業(yè)辦壩理銀行本票，需澳將款項(xiàng)交存開戶懊銀行。本票存款艾實(shí)行全額結(jié)算，跋本票存款額與結(jié)搬算金額的差額一昂般采用支票或其襖他方式結(jié)清。板 白信用證保證金存哀款是指采用信用骯證結(jié)算方式的企八業(yè)為開具信用證盎而存入銀行信用芭證保證金專戶的胺款項(xiàng)。瓣信用卡存款是指鞍企業(yè)為取得信用半卡而存入銀行信敖用卡專戶的款項(xiàng)骯。 辦存出投資款

43、是指壩企業(yè)已存人證券巴公司但尚未進(jìn)行爸投資的資金。半 在途貨胺幣資金是指企業(yè)隘與所屬單位或上稗下級之間匯解款辦項(xiàng)，在月終尚未唉到達(dá)，處于在途伴的資金。翱 (一)暗房地產(chǎn)企業(yè)的其啊他貨幣資金皚 由于所氨處行業(yè)的特點(diǎn)不氨同，房地產(chǎn)企業(yè)皚不同于生產(chǎn)或商扮業(yè)企業(yè)，一般不皚存在外埠存款、凹銀行匯票存款、艾銀行本票存款、哎信用證保證金存柏款、信用卡存款按、存出投資款等扮其他貨幣資金。昂而房地產(chǎn)企業(yè)的搬其他貨幣資金主阿要體現(xiàn)為以下幾霸類：笆 按揭貸翱款保證金。購房愛人用貸款購買商癌品房的，由房地扳產(chǎn)企業(yè)提供階段鞍性保證擔(dān)保，并瓣按貸款總額的一扒定比例存入貸款靶銀行，作為按揭背貸款保證金，待扮產(chǎn)權(quán)證辦妥完成敗

44、抵押登記，結(jié)束安保證擔(dān)保責(zé)任后襖，房地產(chǎn)企業(yè)可板以辦理保證金使絆用手續(xù)。安 銀行承辦兌匯票保證金。挨銀行承兌匯票保埃證金是指向銀行叭申請開具承兌匯頒票時，銀行對申挨請企業(yè)所收取的白一定金額的保證哎金。拔 在途貨敗幣資金。在途貨邦幣資金是指企業(yè)埃與所屬單位或上板下級之間匯解款胺項(xiàng)，在月終尚未奧到達(dá)，處于在途把的資金。巴 對于房絆地產(chǎn)企業(yè)來講，絆一方面，收取銀辦行按揭款是銷售板回款的主要渠道挨；另一方面，房絆地產(chǎn)企業(yè)為了融扳資的需要，往往氨以銀行承兌匯票阿方式對外支付工敗程款或設(shè)備款。耙因此，按揭貸款埃保證金和銀行承把兌匯票保證金是唉房地產(chǎn)企業(yè)貨幣昂資金的重要組成哀部分。礙 (二)襖房地產(chǎn)企業(yè)其他

45、般貨幣資金的核算阿 為了單伴獨(dú)反映房地產(chǎn)企昂業(yè)其他貨幣資金頒的收入、付出和阿結(jié)存情況，應(yīng)設(shè)暗置澳“半其他貨幣資金芭”佰賬戶進(jìn)行核算。百該賬戶為資產(chǎn)類捌賬戶，借方登記艾其他貨幣資金的啊增加數(shù)；貸方登澳記其他貨幣資金搬的減少數(shù)；期末瓣借方余額，反映靶其他貨幣資金的敖結(jié)存數(shù)。翱在該賬戶下，根扒據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的氨特點(diǎn)，應(yīng)設(shè)置跋“跋按揭貸款保證金隘”案、昂“澳銀行承兌匯票保罷證金敖”拌、哀“氨在途貨幣資金胺”扳等明細(xì)賬戶，進(jìn)案行明細(xì)核算。 哎 愛1按揭貸款保按證金的核算懊 房地產(chǎn)翱企業(yè)在收到按揭阿貸款銀行出具的捌入賬通知時，按霸進(jìn)入企業(yè)按揭貸八款結(jié)算戶的金額佰，借記百“昂銀行存款八”板科目，按進(jìn)入企盎業(yè)按

46、揭貸款保證搬金戶的金額，借霸記壩“癌其他貨幣資金瓣靶按揭貸款保證金靶”阿科目，按銀行發(fā)敖放的按揭貸款總捌額，貸記骯“岸預(yù)收賬款扒”埃等科目。凹當(dāng)按揭貸款購房擺人所購商品房產(chǎn)敗權(quán)證辦理完成，案并辦理了抵押登哎記，按揭貸款銀般行將保證金轉(zhuǎn)入班按揭貸款結(jié)算戶吧后，根據(jù)轉(zhuǎn)入金阿額，借記拔“邦銀行存款敗”唉科目，貸記芭“八其他貨幣資金挨頒按揭貸款保證金敖”岸。 疤【例2佰罷15】 哀2008年6月埃22日瓣，中聯(lián)房地產(chǎn)公按司收到銀行發(fā)放啊的購房人李宏按翱揭貸款總計70耙萬元，其中按揭叭貸款結(jié)算戶收到罷63萬元，保證礙金戶收到7萬元爸(保證金比例為百10)。應(yīng)根暗據(jù)按揭貸款銀行熬開具的入賬通知霸填制收款憑

47、證，爸會計分錄如下：拔借：銀行存款 壩 6300翱00吧 其他貨阿幣資金頒拜按揭貸款保證金般 700扮00拌 貸：預(yù)俺收賬款 白700000版 疤【例2-16】襖 敗2009年6月稗30日跋，中聯(lián)房地產(chǎn)公拜司為購房人李宏巴辦理了商品房產(chǎn)靶權(quán)證，并辦妥了藹按揭貸款銀行的巴抵押登記手續(xù)。班銀行將按揭貸款熬保證金7萬元，熬由按揭貸款保證矮金賬戶轉(zhuǎn)入按揭癌貸款結(jié)算戶。應(yīng)拌根據(jù)按揭貸款銀稗行開具的轉(zhuǎn)賬通柏知填制收款憑證爸，會計分錄如下佰：柏借：銀行存款 盎 7000鞍0罷 貸：其板他貨幣資金叭笆按揭貸款保證金敗 700癌00斑2銀行承兌匯霸票保證金的核算熬房地產(chǎn)企業(yè)開出埃銀行承兌匯票，靶按銀行承兌匯票邦

48、票面金額，借記傲“柏生產(chǎn)成本白”案、藹“佰應(yīng)付賬款奧”哀等科目，貸記鞍“俺應(yīng)付票據(jù)拜”啊科目。按交付的般銀行承兌匯票保阿證金金額，借記隘“把其他貨幣資金疤隘銀行承兌匯票保按證金安”巴科目，貸記暗“扒銀行存款翱”搬科目。俺銀行承兌匯票到斑期，按房地產(chǎn)企案業(yè)支付的票款，案借記背“皚應(yīng)付票據(jù)頒”昂科目，按從銀行啊承兌匯票保證金半賬戶支付的金額般，貸記拔“笆其他貨幣資金熬鞍銀行承兌匯票保案證金藹”佰科目，按從企業(yè)敗其他銀行賬戶支啊付的金額，貸記擺“百銀行存款岸”把科目。埃 【例2暗-17】 般2009年1月案5日捌，中聯(lián)房地產(chǎn)公盎司向銀行申請開半具了一張面額為班100萬元的銀安行承兌匯票，用把于支付工

49、程款。跋并按約定，向銀頒行交付了50稗，即50萬元的柏保證金。應(yīng)根據(jù)笆相應(yīng)手續(xù)填制付爸款憑證，會計分伴錄如下：版借：生產(chǎn)成本 扮 1000藹000澳 貸：應(yīng)八付票據(jù) 安1000000哎同時，埃借：其他貨幣資叭金矮哀銀行承兌匯票保柏證金 5佰00000捌 貸：銀捌行存款 骯500000 哀 辦【例2-18】般 阿2009年7月埃4日八，中聯(lián)房地產(chǎn)公靶司開具的銀行承扮兌匯票到期，銀稗行收到貼現(xiàn)銀行案轉(zhuǎn)來的賬單，從敗中聯(lián)房地產(chǎn)公司把的基本戶中扣劃懊50萬元，從保盎證金戶扣劃50埃萬元。企業(yè)應(yīng)根俺據(jù)相應(yīng)手續(xù)填制盎付款憑證，會計班分錄如下：拌借：應(yīng)付票據(jù) 襖 1000愛000唉 貸：銀矮行存款 柏500

50、000 愛 藹其他貨幣資金芭稗銀行承兌匯票保哀證金 5絆00000百3在途貨幣資隘金的核算吧在途貨幣資金的八核算一般只在月八末結(jié)賬時進(jìn)行。佰企業(yè)收到所屬單岸位匯出款項(xiàng)的通哎知，但未收到開癌戶銀行收賬通知壩的款項(xiàng)，屬于在礙途貨幣資金。在罷月末結(jié)賬時，企暗業(yè)應(yīng)借記唉“愛其他貨幣資金鞍癌在途貨幣資金骯”拔賬戶，貸記有關(guān)伴賬戶；待下月初拌收到匯入款項(xiàng)時哀，再借記罷“癌銀行存款挨”愛賬戶，貸記矮“巴其他貨幣資金拜伴在途貨幣資金骯”暗賬戶。由于在途芭貨幣資金屬于銀稗行之間劃撥款項(xiàng)背時間差所引起，埃在途時間不會很叭長，月中發(fā)生的扒在途款項(xiàng)，可以背不進(jìn)行賬務(wù)處理板，以簡化核算手耙續(xù)。百【例2班癌19】 芭20

51、09年6月凹30日擺，中聯(lián)房地產(chǎn)公拌司收到集團(tuán)總部扳匯出款項(xiàng)通知，叭已匯出款項(xiàng)50熬00萬元，但中稗聯(lián)公司開戶銀行板當(dāng)天未收到該款霸項(xiàng)。應(yīng)根據(jù)集團(tuán)半總部匯出款項(xiàng)通翱知填制收款憑證絆，會計分錄如下搬：伴借：其他貨幣資板金案翱在途資金 白 500000胺00柏 貸：其搬他應(yīng)收款爸皚內(nèi)部往來 班 500000笆00 邦【例2-20】笆 癌2009年7月般2日跋，中聯(lián)房地產(chǎn)公叭司收到匯款時，耙根據(jù)銀行通知編翱制如下會計分錄案：昂借：銀行存款 懊 5000瓣0000搬 貸：其瓣他貨幣資金凹按在途資金 罷 500000扳00背第二節(jié)職工薪酬愛的核算疤一、職工薪酬的按概念和內(nèi)容挨職工薪酬是指房辦地產(chǎn)企業(yè)為獲

52、得安職工提供的服務(wù)礙而給予各種形式頒的報酬以及其他澳相關(guān)支出。艾職工薪酬的范圍板如下：鞍職工工資、獎金疤、津貼和補(bǔ)貼職工福利費(fèi)。胺醫(yī)療保險費(fèi)、養(yǎng)板老保險費(fèi)、失業(yè)愛保險費(fèi)、工傷保爸險費(fèi)和生育保險鞍費(fèi)等社會保險費(fèi)捌。其中，養(yǎng)老保哎險費(fèi)包括按國家按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向社敖會保險經(jīng)辦機(jī)構(gòu)擺繳納的基本養(yǎng)老胺保險費(fèi)，以及按啊企業(yè)年金計劃向把企業(yè)年金基金相敗關(guān)管理人繳納的安補(bǔ)充養(yǎng)老保險費(fèi)胺。以購買商業(yè)保懊險形式提供給職氨工的各種保險待罷遇，也屬于職工絆薪酬。住房公積金。搬工會經(jīng)費(fèi)和職工叭教育經(jīng)費(fèi)。霸非貨幣性福利。唉包括企業(yè)以自產(chǎn)扮產(chǎn)品發(fā)放給職工熬作為福利、將企凹業(yè)擁有的資產(chǎn)無拜償提供給職工使瓣用、為職工無償佰提供醫(yī)

53、療保健服芭務(wù)等。 按因解除與職工的熬勞動關(guān)系給予的般補(bǔ)償。班其他與獲得職工澳提供的服務(wù)相關(guān)礙的支出。 敖 百二、工資及相關(guān)唉職工薪酬的核算熬 職工薪敗酬中最基礎(chǔ)的內(nèi)佰容是工資。工資癌包括一切構(gòu)成工把資總額的部分，皚如工資、獎金、扳津貼和補(bǔ)貼等。辦另外，與工資相背關(guān)的職工薪酬還巴包括社會保險費(fèi)哎和住房公積金。岸 (一)白工資的計算方法艾 1一柏般情況下工資的暗計算叭應(yīng)付月工資月捌標(biāo)準(zhǔn)工資缺勤氨工資瓣缺勤工資日標(biāo)擺準(zhǔn)工資翱版缺勤天數(shù) 吧 啊日標(biāo)準(zhǔn)工資月邦標(biāo)準(zhǔn)工資扮耙月標(biāo)準(zhǔn)工作日敗月標(biāo)準(zhǔn)工作日為骯2175天 柏 礙2特殊情況下癌工資的計算 板 瓣工傷工資：全額安支付。 叭病假工資：按一扳定比例支付。

54、般 事假工伴資：無工資。壩法定假日工資：按全額支付。 礙 絆加班工資：按一白定倍數(shù)支付。矮 爸【例2-21】扳 中聯(lián)房地產(chǎn)疤公司實(shí)行的是固骯定月薪制，某員邦工固定月薪為2辦600元，20氨09年5月份該八員工請事假4天藹。計算該員工5巴月份工資。盎 (1)哎計算該員工目標(biāo)般準(zhǔn)工資：背 目標(biāo)準(zhǔn)奧工資2600襖靶21751癌1954(元瓣)藹 (2)拔計算該員工缺勤吧工資：霸 缺勤工巴資1195百4昂拜44781埃6(元)敗 (3)壩計算該員工5月凹份工資：板 應(yīng)付月盎工資2600罷47816俺21218跋4(元)叭 (二)芭會計科目設(shè)置俺 設(shè)置版“拜應(yīng)付職工薪酬哀”懊一級科目，在其翱下根據(jù)工資、

55、社隘會保險費(fèi)、住房艾公積金等，設(shè)置氨二級科目，分別般為：巴“佰應(yīng)付工資邦”愛、拜“皚應(yīng)付社會保險費(fèi)疤”昂、疤“巴應(yīng)付住房公積金稗”敖等。唉 房地產(chǎn)拌企業(yè)中營銷部門艾人員職工薪酬在俺“靶銷售費(fèi)用罷”搬科目核算；其他暗部門人員職工薪瓣酬在鞍“氨管理費(fèi)用霸”傲科目核算。辦 (三)安會計核算方法扒 1計斑提工資及相關(guān)職阿工薪酬的核算般 計提當(dāng)耙月職工薪酬時：矮借記有關(guān)成本費(fèi)凹用科目，貸記拌“敖應(yīng)付職工薪酬矮把應(yīng)付工資白”斑科目。營銷部門扮的工資及相關(guān)職岸工薪酬在哎“澳銷售費(fèi)用八”斑科目核算，其他斑人員的工資及相伴關(guān)職工薪酬在拔“疤管理費(fèi)用巴”爸科目核算。哎 計提當(dāng)鞍月社會保險費(fèi)時罷：絆對于企業(yè)承擔(dān)部唉

56、分爸，癌借隘記有關(guān)成本費(fèi)用埃科目，俺貸記擺“瓣應(yīng)付職工薪酬愛笆應(yīng)付社會保險費(fèi)懊”案科目。對于跋個人承擔(dān)部分鞍，按借記拌“搬應(yīng)付職工薪酬一笆一應(yīng)付工資襖”般，貸記熬“傲其他應(yīng)收款鞍科目。 挨計提當(dāng)月住房公把積金時：對于企扳業(yè)承擔(dān)部分，借頒記有關(guān)成本費(fèi)用罷科目，貸記爸“挨應(yīng)付職工薪酬頒半應(yīng)付住房公積金胺”澳科目。對于個人懊承擔(dān)部分，借記柏“襖應(yīng)付職工薪酬拜班應(yīng)付工資翱”傲，貸記傲“佰其他應(yīng)收款般”白科目。 昂代扣個人所得稅皚時：借記靶“霸應(yīng)付職工薪酬敖俺應(yīng)付工資伴”矮，貸記半“傲應(yīng)交稅費(fèi)吧翱應(yīng)交個人所得稅叭”半科目。邦 2發(fā)白放工資及相關(guān)職鞍工薪酬的核算芭 發(fā)放工扒資時：按實(shí)發(fā)工辦資金額，借記胺“

57、邦應(yīng)付職工薪酬巴挨應(yīng)付工資昂”霸科目，貸記壩“柏銀行存款暗”佰科目。敗 繳納社會保暗險費(fèi)及住房公積愛金時：對于企業(yè)扮承擔(dān)部分，借記般“板應(yīng)付班職工薪酬靶昂應(yīng)付社會保險費(fèi)芭”暗科目和安“耙應(yīng)付職工薪酬芭氨應(yīng)付住房公積金隘”傲科目；對于個人盎承擔(dān)部分，借記吧“半其他應(yīng)收款懊”班科目。按繳納的耙總額貸記半“佰銀行存款版”盎、叭“邦庫存現(xiàn)金頒”按等科目。背 繳納代扣個矮人所得稅時：借柏記岸“芭應(yīng)交稅費(fèi)癌埃應(yīng)交個人所得稅辦”昂科目，貸記擺“柏銀行存款爸”癌、扳“安庫存現(xiàn)金耙”安等科目。柏 【例2翱-22】 中笆聯(lián)房地產(chǎn)公司2稗009年5月份鞍的工資總額為4岸0萬元，其中：昂營銷部門人員工搬資為10萬元，

58、稗其他部門管理人熬員工資為30萬壩元。凹 該公司安按工資總額的3暗0為職工繳納案社會保險，按工佰資總額的10吧為職工繳納住房叭公積金。社會保案險個人承擔(dān)部分吧為工資總額的1案0，住房公積昂金個人承擔(dān)部分氨為工資總額的6挨。該公司的發(fā)敖薪日為稗6月5日頒，公司代扣個人埃所得稅12萬芭元。頒 (1)佰5月末計提當(dāng)月癌職工薪酬時，編昂制如下會計分錄板：扒借：管理費(fèi)用 斑 3000按00敖 銷售費(fèi)拌用 10瓣0000背 貸：應(yīng)案付職工薪酬拔挨應(yīng)付工資400阿000 暗(2)5月末計癌提當(dāng)月社會保險胺費(fèi)時，編制如下暗會計分錄：哀 企業(yè)承暗擔(dān)社會保險為1版2萬元(40凹捌30)，其中般：營銷部門為3翱萬元

59、，其他部門哎管理人員為9萬傲元。會計分錄為佰：絆借：管理費(fèi)用 啊 9000埃0哎 銷售費(fèi)罷用 30奧000版 貸：應(yīng)背付職工薪酬靶隘應(yīng)付社會保險費(fèi)擺 120靶000 阿個人承擔(dān)社會保捌險為4萬元(4吧0鞍百10)，其中芭：營銷部門為1胺萬元，其他部門絆管理人員為3萬骯元。會計分錄為藹：岸借：應(yīng)付職工薪澳酬靶絆應(yīng)付工資400礙00熬 貸：其扮他應(yīng)收款400百00 頒(3)5月末計安提當(dāng)月住房公積伴金時，編制如下拌會計分錄：叭 企業(yè)承癌擔(dān)住房公積金為八4萬元(40襖按10)，其中伴：營銷部門為1把萬元，其他部門挨管理人員為3萬凹元。會計分錄為板：案借：管理費(fèi)用 板 3000岸0巴 銷售費(fèi)傲用 10

60、敗000把 貸：應(yīng)敗付職工薪酬爸耙應(yīng)付住房公積金啊40000唉 個人承白擔(dān)住房公積金為班24萬元(4扳0版稗6)，其中：安營銷部門為0扳6萬元，其他部啊門管理人員為1般8萬元。會計啊分錄為：俺 借：應(yīng)把付職工薪酬懊暗應(yīng)付工資 罷 24000藹 辦 貸：其他應(yīng)收斑款 24頒000佰 (4)白5月末計提代扣罷個人所得稅時，拌編制如下會計分瓣錄：岸 借：應(yīng)敖付職工薪酬盎骯應(yīng)付工資 笆 艾12000挨 吧 貸：應(yīng)交稅費(fèi)板按應(yīng)交個人所得稅捌 120俺00 柏(5)笆6月5日芭發(fā)放工資時，編白制如下會計分錄斑：百 發(fā)放工扳資時，礙“盎應(yīng)付職工薪酬班骯應(yīng)付工資挨”鞍科目貸方余額3鞍2.4萬元(4搬0424案